Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности...

© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены

Бизнес-кейс

Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания класса B+


Содержание

• Введение• Анализ местоположения• Исследуемый объект• Анализ рынка• Затратная часть проекта• Доходная часть проекта• Анализ основных экономических показателей

проекта• Выводы


Замысел Клиента:

строительство административно – офисного

здания класса B+ на пересечении Озерной ул., МКАД и проектируемого проезда

Цель Клиента:

В целях сокращения корпоративных издержек создание офиса компании на выезде из мегаполиса. Ключевые требования к местоположению: наличие хорошо развитой системы общественного транспорта, в том числе, наличие в шаговой доступности станции метрополитена, либо её строительство в ближайшее время

Введение


Введение (продолжение)

Этапы анализа:• Анализ затрат на реализацию проекта• Анализ потенциальных доходов после

строительства объекта• Анализ общей инвестиционной

привлекательности проекта


Местоположение

Характеристика местоположения:• Москва• Юго-Западный Административный округ• 10 мин.тр. – метро Юго-Западная• Юг – Озерная улица• Запад – МКАД• Север – Проектируемый проезд



Схема расположения земельного участка



Транспортная развязка



Ближайшие транспортные магистрали:• Мичуринский проспект• МКАД• Боровское шоссе

Ближайшие крупные транспортные развязки:• Пересечение МКАД и Озерной улицы• Поворот на Проектируемый проезд



• Перспективы развития метрополитена:

Постановление Правительства Москвы № 961-ПП от 30 октября 2007 г. «О плане метростроения в городе Москве на 2008-2010 гг.» не предусматривает в период до 2010 год ведения строительства станций метро «Олимпийская деревня».



Перспективы развития метрополитена:• В Ближайшей перспективе (2008-2010 гг.)

планируется строительство станций «Борисово», «Шипиловская», «Зябликово», «Новокосино», «Технопарк», «Мякининская», «Волоколамская»

• Станция «Олимпийская деревня» планируется к вводу в эксплуатацию в 2014 г.



Основные плюсы:• Близость к крупным транспортным

магистралям (МКАД, Мичуринский проспект, Боровское шоссе)

• Остановка общественного транспорта



Основные минусы:• Близость к крупным транспортным

магистралям (МКАД, Мичуринский проспект, Боровское шоссе)

• Удаленность от станции метро (10 минут транспортом от метро Юго-Западная)

• Отсутствие подъезда к участку со стороны крупных транспортных магистралей

• Экология


Окружение

Некоторые объекты:• Недостроенное здание• АЗС• Бизнес-центр• Торговый центр• Автосалоны и автотехцентры• Жилые дома


Окружение

Недостроенное здание


Окружение

Бизнес-центр, ТЦ «Мосмарт»


Окружение

Торговый центр


Окружение

Автосалон


Окружение

Автокомбинат, автосалоны


Окружение

Автотехцентр


Окружение

Расстояние 10-15 мин.тр. (транспортная достижимость) :

• Станция метро Юго-Западная• Гипермаркет «МОСМАРТ»• ТЦ «Тут-Тук»• Универсамы Перекресток, Копейка • Предприятия общественного питания,

фастфуды и т.п.


Окружение

Расстояние 5-10 мин.п (пешая достижимость) :• Автосалоны• АЗС• Автотехцентры


Исследуемый объект

Основные характеристики:• Земельный участок не застроен

капитальными строениями• Площадь – 0,522 га• На земельном участке имеют зеленые

насаждения• Без значительных перепадов высот• По границе участка проходит ЛЭП



Вид на объект



Схема генерального плана: функциональные зоны



Зоны и подзоны



Информация плана ЛГР: производственные зоны



Подъезд и природные факторы:• Земельный участок обладает относительно

спокойным рельефом• На территории участка отсутствуют какие–либо

природные факторы, оказывающие отрицательное влияние на его стоимость (овраги, заболоченные участки и т.д.)

• Подъезд к земельному участку осуществляется на данный момент только со стороны проектируемого проезда.


Анализ рынка

Офисная недвижимость:• Спрос на офисную недвижимость превышает

предложения• За 2007 год рост арендных ставок на офисные

помещения класса В составил 25%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от

сдачи в аренду, нежели от продажи



Офисная недвижимость. Предельные значения в пограничных районах:

Стоимость арендыза кв.м в год

(без НДС и ОР)

Стоимость продажиза кв.м

(без НДС)

Класс В+ $500 - $700 $4 500 - $6 500

Класс В $400 - $600 $3 500 - $5 500



Рынок машиномест:• Спрос на машиноместа значительно превышает

предложение• За 2007 год рост арендных ставок составил 15%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от

сдачи в аренду, нежели от продажи • Собственники офисных зданий стремятся

обеспечить 1 машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади


Затратная часть проекта

Рынок машиномест. Предельные значения в пограничных районах:

Стоимость аренды, $/маш.место / год (вкл. НДС, вкл. экспл.расходы)

Стоимость продажи, $/маш.место (вкл. НДС во всех районах кроме ЦАО)

Подземный паркинг

$2 700 - $3 600 $30 000 - $50 000

Наземныйпаркинг

$1 000 - $1 600 н/д



Благоустройство территории

Проектирование и строительство

Подключение земельного участка к инженерным сетям

Приобретение прав на земельный участок



Основные технико-экономические параметры строительства:

Площадь застройки 1 810 кв.м

Общая площадь объекта 11 430 кв.м

Доходоприносящая площадь 6 082,5 кв.м

Этажность 5 - наземных этажей, 1 – цокольный этаж, 1 – подвальный этаж

Количество м/м в подземном паркинге 57 м/м

Количество м/м на наземной парковке 99 м/м



Инвестиционные затраты:• Суммарные затраты, округленно - $39 400 000• Подготовительный этап - 1 год • Продолжительность строительства - 1,5 года



Инвестиционные затраты:

24,05%

68,81%

0,32% 6,82%

Затраты на покупку земельного участка

Затраты на строительство

Затраты на благоустройство территории

Затраты на подключение к инженерным сетям



Распределение инвестиционных затрат с учетом роста стоимости СМР:

$ 16 000 000

$ 12 000 000

$ 8 000 000

$ 4 000 000

$0

2 кв. 2009 г. – 1 кв. 2010 г. 2 кв. 2010 г. – 3 кв. 2011 г.2 кв. 2008 г. – 1 кв. 2009 г.

$ 20 000 000

$ 14 137 150

$ 18 392 118

$ 11 986 960


Доходная часть проекта

•Сдача в аренду наземной парковки

•Сдача в аренду подземного паркинга

•Сдача в аренду офисных помещений

Источники положительных денежных потоков:



•Офис: 642 $/ кв.м в год с НДС и ОР

•Наземная парковка: 1410 $/ м/м в год с НДС и ОР

•Подземный паркинг: 3063 $/ м/м в год с НДС и ОР

Источники дохода. Среднерыночные значения:



Изменение загрузки объекта:

100%

80%

60%

40%

20%

0%

2 кв. 2009 – 1 кв. 2010

2 кв. 2010 – 1 кв. 2011

2 кв. 2015 – 1 кв. 2016

2 кв. 2014 – 1 кв. 2015

2кв. 2013 – 1 кв. 2014

2 кв. 2012 – 1 кв. 2013

2 кв. 2011 – 1 кв. 2012

2 кв. 2009 – 1 кв. 2010

офисные помещения

наземная парковка

подземная парковка



2 кв. 2009 – 1 кв. 2010

2 кв. 2010 – 1 кв. 2011

2 кв. 2015 – 1 кв. 2016

2 кв. 2014 – 1 кв. 2015

2кв. 2013 – 1 кв. 2014

2 кв. 2012 – 1 кв. 2013

2 кв. 2011 – 1 кв. 2012

$ 6 000

$ 5 000

$ 4 000

$ 3 000

$ 2 000

$ 1 000

$ 0офисные помещения

наземная парковка

подземная парковка

Динамика изменения стоимости аренды:



Движение денежных потоков:

2 кв. 2008 – 1 кв. 2009

2 кв. 2009 – 1 кв. 2010

2 кв. 2010 – 1 кв. 2011

2 кв. 2015 – 1 кв. 2016

2 кв. 2014 – 1 кв. 2015

2кв. 2013 – 1 кв. 2014

2 кв. 2012 – 1 кв. 2013

2 кв. 2011 – 1 кв. 2012

Периодический

доход

Затраты на

строительство

Гипотетическая продажа объекта


Анализ основных экономических показателей проекта

Основные экономические показатели:

IRR - ставка внутренней доходности IRR > Y (дисконт)

NPV – чистая текущая стоимость NPV > 0

PI - индекс рентабельности PI > 1

dV – прирост стоимости dV > 0

PP – период окупаемости соответствие рынку


Анализ основных экономических показателей проекта

Основные экономические показатели. Анализ:Значение Анализ Соблюдение

условий

IRR 15,08% > Y (13,72% )

PI 1,06 > 1

dV $19 208 942 > 0

NPV $2 534 238 > 0

PP 3,5 года соответствует рынку


Выводы

Затраты на покупку земельного участка $9 469 000

Затраты на строительство, округленно $27 100 000

Затраты на благоустройство территории, округленно $126 000

Затраты на подключение к инженерным сетям $2 685 000

Стоимость объекта на момент ввода в эксплуатацию, округленно $ $33 500 000

Средняя арендная ставка на момент ввода в эксплуатацию, $/кв.м. в год с НДС и ОР для офисных помещений

$827

Средняя арендная ставка на момент ввода в эксплуатацию, $/м/м в год с НДС и ОР для подземного паркинга

$3 706

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 961-ПП от 30.10. 2007 г. «О плане метростроения в городе Москве на 2008-2010 гг.» в период до 2010 год ведения строительства станций метро «Олимпийская деревня» не предусматривается. Иными словами, в обозначенный Клиентом период времени, существенного улучшения состояния системы общественного транспорта в непосредственной близости от будущего объекта не ожидается.

Таким образом, несмотря на положительные значения показателей эффективного проекта по созданию БЦ B+, его следует отклонить, так как он не соответствует корпоративным целям Клиента.

© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены

ГРАНТ ТОРНТОН В РОССИИ

Россия, 123007, Москва Хорошевское шоссе, д.32АТ+7 495 258 9990; Ф+7 495 580 9196

www.gtrus.come-mail: [email protected]

http://www.gtrus.com/

Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности...

Business

Transcript of Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности...