(Подготовлено оценщиком Бачалдиной Т.В.) )

Анализ достаточности и достоверности

информации, используя сервис

Росреестра «Справочная информация

по объектам недвижимости в режиме

online»** Далее Сервис

2014г.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

- ФСО №1 раздел IV п.19 «Информация,

используемая при проведении оценки должна

удовлетворять требованиям достаточности и

достоверности…Оценщик должен провести

анализ достаточности и достоверности

информации, используя доступные ему для

этого средства и методы».

ФСО №1 - Федеральный Стандарт Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»

КРУГ ВОПРОСОВ, КОТОРЫЙ ОХВАТЫВАЕТ СЕРВИС

- Проверка актуальности предоставленных заказчиком прав;

- Выявление информации по каким либо причинам не предоставленной заказчиком;

- Текущие кадастровые номера на ОКС и на Земельный участок;

- Кадастровая стоимость ОКС и кадастровая стоимость земельного участка.

- Сопоставление площадей по данным ЕГРП, ГКН и предоставленным документам;

- Выявление ограничений и обременений;

- Дата постановки на кадастровый учет.

(Подробно каждый пункт будет рассмотрен ниже)

*Сервис Росреестра – бесплатный общедоступный информационный сервис об объекте недвижимости в режиме on-lineОКС – объект капитального строительства;ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;ГКН – Государственный кадастр недвижимости.

ПУТЬ К СЕРВИСУ

www. rosreestr.ru «Государственные услуги»

«Перечень оказываемых услуг» «Дополнительные

возможности» «Справочная информация по объектам

недвижимости в режиме оnline».

ПОИСК ОБЪЕКТА

Поиск рекомендуется начать по поиску АДРЕСА объекта оценки, таким образом можно получить более полную информацию. В случае отсутствия объекта по адресу - по кадастровому номеру.

НАПРИМЕРВводим адрес объекта

При открытии данных, имеется следующая информация:

По адресу объекта сервис выдает следующую информацию

НАЖИМАЕМ НА «ПРАВА И ОГРАНИЧЕНИЯ» ДЛЯ РАСКРЫТИЯ СПИСКАPRINT SCREEN И ВСТАВЛЯЕМ В ОТЧЕТ

Д А Н Н Ы Е Е Г Р П Д А Н Н Ы Е Г К Н

ПРОВЕРКА АКТУАЛЬНОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ЗАКАЗЧИКОМ ПРАВ

Зарегистрированное право – это данные ЕГРП

В данном поле отражается информация по зарегистрированным правам - свидетельствам о гос. регистрации. Для проверки актуальности документов, предоставленных Заказчиком, сравниваем даты выдачи.

Если в предоставленных документах дата ранее чем указана на сервисе – предоставленные документы не актуальны.

Если в предоставленных оценщику документах дата более поздней выдачи, документы можно использовать, информация на сервисе обновится через несколько дней.

.

ВЫЯВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ ПО КАКИМ ЛИБО ПРИЧИНАМ НЕ ПРЕДОСТАВЛЕННОЙ ЗАКАЗЧИКОМЭто может быть:

- Наличие обременений, ограничений

На сервисе имеются данные по ограничениям. Данные достаточно актуальные и в раскрытой форме.

- Наличие информации по многоквартирным жилым домам.

Вбиваем адрес дома без номера квартиры. Отражается

этажность, год постройки, материал стен, относящийся

участок, наличие обременений на участок под

многоквартирным домом, ограничение в виде памятника

архитектуры и др.

Небольшая подсказка: для того чтобы в раскрывшемся списке найти информацию о доме, стоит обратить внимание на объекты из данных ГКН без указания номера квартиры.

- Расположение на земельном участке других объектов строительства.

При указании адреса объекта, Сервис выдает всю

имеющуюся информацию. Для жилых домов, например, это

данные о земельном участке и расположенных на нем

домовладение и строений. Данные ЕГРП имеются в основном

на участок и жилой дом. Строения без зарегистрированных

прав отражаются только по ГКН и совпадают с данными

технического паспорта. Но бывает и так, что имеются

строения с зарегистрированными правами.

Например: в оценке объект Жилой дом и земельный

участок. Данные по адресу следующие:

ОО Зем. участок

3 сот

ОО жилой дом 302,9 кв.м.Постройка с

зарегистрированными правами 49,5

кв.м. Постройка с

зарегистрированными правами 122,5

кв.м.

Иной Зем. уч 2сот

Снят с учета объединенный

участок

ОО – объект оценки

Анализируя данные Росреестра и предоставленные заказчиком документы, имеем следующее:

Когда то целый, но на момент оценки разделенный на два

участка со строениями. Заказчиком были предоставлены

данные по правам на Жилой дом 302,9 кв.м. и земельный

участок 3 сот. - 2 свидетельства. В техническом паспорте в

перечне построек (там где заборы мощения) чужие объекты с

зарегистрированными правами указаны как Летние кухни

и имеется вероятность учета их в затратном подходе.

Таким образом, проверяя объект по базе, вбивая адрес ( а

не кадастровый номер) В отчете мы отражаем всю имеющуюся

информацию и избегаем неточных расчетов.

КАДАСТРОВЫЕ НОМЕРА, КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ, ДАТА ПОСТАНОВКИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ

• На сервисе можно уточнить и указать в отчете текущий кадастровый номер как земельного участка так и ОКС (часто заказчики предоставляют устаревшие номера).

• В данных ГКН указывается Кадастровая стоимость, которую рекомендуется указать в отчете.

• Сведения о дате внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (в случае оценки для оспаривания кадастровой стоимости), т.к. «Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в Комиссии возможно только в течении 6 месяцев (пока не внесли изменения) с даты внесения такой стоимости в государственный кадастр недвижимости».

СОПОСТАВЛЕНИЕ ПЛОЩАДЕЙ ПО ДАННЫМ ЕГРП, ГКН И ПРЕДОСТАВЛЕННЫМ ДОКУМЕНТАМ

Как известно, для целей залога, зарегистрированная площадь ГКН и ЕГРП (в свидетельстве, кадастровом и техническом паспорте) должна совпадать. Но какую площадь указывать и по какой проводить расчеты, в случае отличия площадей? Как показывает практика, это не всегда зарегистрированная площадь в свидетельстве.

Повторю:

ЕГРП = свидетельство о государственной регистрации;

ГКН = кадастровый паспорт;

И технический паспорт.

Рассмотрим 2 стандартных случая:

1. Если площадь в свидетельстве о гос. регистрации (на сервисе это данные ЕГРП) и в кадастровом паспорте (в

случае не предоставления заказчиком паспорта, использую данные ГКН) одинаковая , но отличается от площади в техпаспорте (как правило техпаспорт более поздней даты выдачи) – это свидетельствует о перепланировках. В такой ситуации используются данные свидетельства с указанием несоответствия площадей с технической документацией.

2. Если площадь по данным свидетельства отличается от данных кадастрового и техпаспорта – в отчете я использую площадь, указанную в кадастровом паспорте (ГКН). Т.к. при обновлении свидетельства площадь в нем изменится на площадь по ГКН. В допущениях указываем, что документы будут приведены в соответствие.

ПРИМЕРЫ ВЫВОДОВ ПО АНАЛИЗУ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ДОКУМЕНТОВ В ОТЧЕТАХВ базе Росреестра имеются данные ЕГРП и ГКН по земельному участку и жилому дому. Предоставленные заказчиком право подтверждающие документы актуальны. Ограничений, обременений нет. Общая площадь зарегистрированных прав на жилой дом и земельный участок (ЕГРП) совпадает с данными ГКН.

В базе Росреестра по адресу объекта, имеются данные ЕГРП и ГКН на земельный участок и жилой дом. Предоставленные заказчиком право подтверждающие документы актуальны. Площадь земельного участка имеет различия по данным ГКН (1089,51 кв.м.) и ЕГРП (1090 кв.м.). В отчете использовалась площадь 1090кв.м., т.к. имеются правоподтверждающие документы, а также предполагается что площадь была округлена. Ограничений, обременений нет. Общая площадь зарегистрированных прав на жилой дом (ЕГРП) совпадает с данными ГКН.

Предоставленные заказчиком документы актуальны. Общая площадь по данными ГКН совпадает с данными ЕГРП и технической документацией. Обременения отсутствуют. Информация, предоставленная заказчиком и используемая при проведении оценки, удовлетворяет требованию достоверности, достаточности и существенности.

Таким образом, анализируя данные предоставленные заказчиком и данные Росреестра, приходим к выводу, что объект представляет собой производственную базу, расположенную на земельном участке и включает в себя строения и сооружения, как с оформленными правами, так и с не оформленными. На территории оцениваемого объекта имеются улучшения, права на которые не оформлены. Это литер У и литер Фф1. Поскольку на них предоставлены технические документы, они расположены на участке, принадлежащему ХХХХХ, а также в соответствии с задание на оценку, расчеты будут проводиться с учетом данных сооружений. Предоставленные заказчиком право подтверждающие документы не содержат всех сведений об обременениях, зарегистрированных в Росреестре. Площадь строений по данными ГКН, ЕГРП не совпадает с право подтверждающими документами. Расчет в дальнейшем будет производиться по площади в справке об уточнении площадей, представленной заказчиком. Рекомендуется привести документы в соответствие. Также по адресу объекта имеются иные учтенные в базе Росреестра объекты, которые фактически на участке отсутствуют и в расчетах не учитывались.

ЕЩЕ РАЗ ПУТЬ К СЕРВИСУ

www. rosreestr.ru «Государственные услуги»

«Перечень оказываемых услуг» «Дополнительные

возможности» «Справочная информация по объектам

недвижимости в режиме оnline»

Следующая тема:

- Оценка сравнительным подходом многоквартирного дома в периоде строительства.