Рынок офисов Екатеринбурга, 3 кв. 2014, Константин Октаев
-
Upload
mikhail-khorkov -
Category
Real Estate
-
view
1.953 -
download
5
description
Transcript of Рынок офисов Екатеринбурга, 3 кв. 2014, Константин Октаев
Территориальная структура действующих качественных площадей не меняется
2
Объем качественного офисного фонда, 2014 г
Общая площадь 1,25 млн. кв. м
Арендопригодная площадь 762 тыс. кв. м
Территориальная структура строящихся офисов изменилась
3
Объемы строительства существенно снизились
4
Структура строящегося фонда, 2014
5
• Здания практически перестали строиться для собственной эксплуатации• По мере выхода рынка за пределы центра города, застройщики
возвращаются к стратегии распродажи площадей на стадии строительства
Качественная структура
6
• Сегодня качественный офисный фонд – это 43% всей арендопригодной площади в классифицируемых ДЦ
• Объекты класса С составляют 650 тыс. кв. м арендопригодной площади, объекты низкого качества от 3000 кв. м – это еще 330 тыс. кв. м
Динамика уровня вакантных площадей
7
• Уровень вакантных площадей говорит об отсутствии дефицита предложения
• Тенденции развития показателя положительные, однако темпы низкие
Поглощение офисных площадейуменьшилось
8
• 2011-2012 гг. – средний объем поглощения 90-100 тыс. кв. м / год• 2013-2014 гг. – средний объем поглощения 50-60 тыс. кв. м / год
Ввод в эксплуатацию
9
10
Ставки аренды
Цены на рынке продажи
11
Инвестиционные показатели
12
СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ РЫНКА ОФИСОВ КЛАССОВ А И В
ЕКАТЕРИНБУРГА, % Источник - Аналитический отдел РИЦ УПН, Cushman & Wakefield
Показатель 3 кв. 2013 4 кв. 2013 1 кв. 2014 2 кв. 2014 3 кв. 2014
Prime yields, C&W 12,5 12,5 12,5 12,9 12,9 Расчетная, класс В 9,6 9,4 8,7 8,4 8,0
Инвестиции
• Оценочная доля частных инвесторов на рынке офисов – 35%
• Дальнейшее снижение доходности от аренды сократит присутствие частных инвесторов, что может привести к корректировке цен на рынке продажи
Резиденты офисных площадей, %
13
Сфера деят. Класс А Класс В+ Класс В Класс С
Производство 12 21 13 14
Услуги 69 51 59 56
Торговля 14 26 26 27
Прочее 5 2 3 3
Всего 100% 100% 100% 100%
• Наиболее многочисленные компании (по 6-8% в структуре) – Торговля техникой и оборудованием, информационные, финансовые услуги, строительство. Характерно для всех классов
• В топ-сегменте увеличилась доля производственных компаний
Структура резидентов по региону происхождения, %
Регион Класс А Класс В+ Класс В Класс С
Местные 49 48 78 85
Федеральные 28 30 18 13
Международные 22 22 4 2
Всего 100% 100% 100% 100%
• Однозначная зависимость типа компаний-резидентов по происхождению от качественного уровня бизнес-центра
14
Перемещение резидентов• Ротация (доля обновления) резидентов в деловых центрах Екатеринбурга
составляет около 20% в год (в среднем по городу)
• Исследования показывают, что компании не склонны к переезду. Зафиксированы переезды в объеме не более 3,3% в год, в том числе: 2,8% с повышением класса, 0,5% с понижением класса ДЦ
• Территориальное перемещение: равновесно в центр – из центра, с небольшим перевесом в сторону центра (обусловлено большей долей ввода ДЦ в центре города)
• «Межклассовая» фильтрация: наибольшее положительное сальдо переездов в класс В из более низких классов, а также из класса В+. Также положительно сальдо переездов из класса В в класс А. При этом само количество переездов крайне невелико
15
Спасибо!
16
Константин Октаев, Аналитический отдел Уральской палаты недвижимости+7 (343) 367-67-61, 367-67-62www.upn.ru [email protected]
Ежеквартальные отчеты по рынку офисов -http://upn.ru/offices_3q2007.htm