1 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

شهرسازی معاصر و روند تحوالت آن1394 مهرماه 7ویرایش دوم

سهراب مشهودی

- آغاز تحول در شهرهای ایران1 کفیل"سرتیپ کریم آقابوذر جمهری" 1935در سال

براساس قانون"بارون هوسمان"شهرداری تهران به روش های( شروع به گشودن خیابان1933توسعه و اصالح معابر )مصوب

توان سرفصلجدید در بافت قدیم تهران نمود، که آن را میتحوالت اساسی در تغییر بافت شهری ایران دانست.

- سرتيب بوذرجمهري و گشايش معابر جديد در بافت قديم1314سال

برای همدان تهیه گردید و مقررات1929البته طرحی که در - 2 احداث و توسعه معابر )که در پی استخدام تعدادی از مهندسین

، تدوین شد(1934خارجی و تشکیل دفتری در وزارت داخله در باعث گردید که بسیاری از شهرها )الاقل با ترسیم دو خیابان

2 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

رو عمود برهم( دچار این تحول شوند، که بعدها بهماشینمصلوب شدن شهرهای ایران شهرت یافت.

- طرح جديد همدان، طرح کارل فریش1308

- شهرسازی معاصر ایران3 با طراحی تعدادی طرح جامع1970 تا 1967های در بین سال

"پاتریک گدس"های جامع انگلیس، که نشأت گرفته از با متد طرح

و"ویکتور گروهن"بود و از جمله طرح جامع تهران، به وسیله مهندس مشاور فرمانفرمایان، دوره معاصر شهرسازی ایران که

های سنتی نشانه چندانی نداشت، آغاز شد.دیگر از طرح

3 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

سال اول25های جامع در - بررسی عملکرد طرح4 های جامع در سال بعداز تهیه طرح25 یعنی 1995در سال

ایران که تقریباً تمامی شهرهای ایران حداقل یک طرح و برخی ریزیدو تا سه طرح متوالی داشتند، سازمان مدیریت و برنامه

ها را در دستورکار قرار داد وکشور بررسی عملکردهای این طرح وظیفه آن بر عهده مشاور زیستا که من در آن اشتغال دارم

سپرده شد. سال اول به وسيله سازمان مديريت و برنامه ريزي25- بررسي طرح هاي جامع در 1374

كشور

(1349-1346:)آغاز شهرسازي معاصر در ايران

4 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

های جامع- نتایج بررسی طرح5-بندی جمعیتی، ویژگیبرای این امر شهرها براساس طبقه

های جغرافیایی، خصوصیات اقلیمی، اقتصاد پایه و توان اقتصادیبندی و شهرهای نمونه از میان آنها انتخاب شدند.دسته

انتخاب طرح هاي نمونه

بینی جمعیت- نتایج پیش5-1 های زیادی راهای نمونه، مغایرتبینی جمعیت طرحبررسی پیش

30دهد، به طورکلی جمعیت این شهرها در افق طرح، از نشان می بینی برنامه، درصد بیشتر از پیش50بینی ، تا درصد کمتر از پیش

5 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

بینی نسبتاً درست است کهبوده است. فقط در یک مورد پیشآنهم برآورد اولیه جمعیتی، غلط بوده است.

پيش بيني جمعيت

بینی جمعیت در دیگر شهرها- پیش5-2 بینیعالوه بر شهرهای نمونه، در یازده شهر دیگر نیز پیش

جمعیت مورد بررسی قرار گرفت و نتایج شهرهای نمونه تأییدشد.

شهر ديگر11پيش بيني جمعيت و جمعيت واقعي در انتهاي دوره طرح در

های اقتصادی )اشتغال و بیکاری(بینی- پیش5-3

6 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

بینی اشتغال )جزء در یک مورد( همواره با کاهشتحقق پیش %34% تا 8مواجه بوده است و اشتغال در انتهای دوره طرح از

بینی طرح، بوده است.کمتر از پیشپيش بيني اشتغال و تحقق آن در طرح هاي نمونه

های عمده فعالیت(های اقتصادی )در گروهبینی- پیش5-4 های عمده فعالیت که در انتهای دورهبررسی سهم گروه

هایبینیهای فاحشی با پیشطرح تحقق یافته، نیز بیانگر تفاوت بینی )در بخشهای جامع است، که از ده برابر کمتر از پیشطرح

بینی )در بخش خدمات(،کشاورزی(، تا دو برابر بیشتر از پیشنوسان داشته است.

پيش بيني فعاليت هاي اقتصادي در طرح هاي جامع و بررسي تحقق آن در انتهاي طرح

7 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

پذیری طرح- تحقق6های شهری-در سرانه6-1

هایبینیپیش"های فراوان میان بدیهی بود که با وجود تفاوت پذیری طرح نیز، تحقق"آنچه که واقع شده" و "جمعیتی و اقتصادی

تواند موردها تدوین شده است، نیز نمیکه براساس همان دادهانتظار باشد.

چنانکه تحقق سرانه خدمات و سبز و ورزشی اغلب با کاهش % سرانه پیشنهادی فضای40اند. به طور متوسط فقط مواجه بوده

های خدماتی اتفاق افتاده، در% سرانه کاربری58سبز و ورزشی و حالی که سرانه کاربری مسکونی و عملکردهای تجاری و انتفاعی

تقریباً برابر پیشنهاد طرح و گاهی بیشتر بوده است.جدول سرانه كاربري هاي پيشنهادي در طرح هاي نمونه

- تراکم ساختمانی مسکونی6-2 با وجود اینکه سرانه مسکونی تقریباً تحقق یافته، ولی تراکم

% منفی اتفاق60% مثبت تا 17ساختمانی مسکونی با اختالف افتاده است، یعنی در واقع سرانه زیربنای مسکونی تحقق نیافته

است.بررسي تحقق پذيري تراكم مسكوني پيشنهادي طرح هاي نمونه

8 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

- توسعه شهر در خارج و داخل محدوده شهری6-3 در شهرهای مختلف به شرح آتی، مقادیر توسعه در داخل

محدوده و خارج آن در طول طرح تعیین شده است.در مراغه

% خارج از محدوده پيشنهادي ساخته20در پايان دوره طرح % داخل آن ساخته نشده است.30شده و

در شهر اراك % خارج از محدوده پيشنهادي ساخته8در پايان دوره طرح

% داخل آن ساخته نشده است.40شده و

9 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

در شهر رشت در پايان دوره طرح

% خارج از محدوده15 پيشنهادي ساخته شده

% داخل آن5/19و ساخته نشده است.

در زاهدان % خارج از محدوده پيشنهادي ساخته15در پايان دوره طرح

% داخل آن ساخته نشده است.22شده و

10 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

در شهر يزد % خارج از محدوده پيشنهادي ساخته20در پايان دوره طرح

% داخل آن ساخته نشده است.10شده و

شهر بندرعباس % خارج از محدوده پيشنهادي ساخته3در پايان دوره طرح

% داخل آن ساخته نشده است.22شده و

11 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

در شهر شيراز % خارج از محدوده پيشنهادي ساخته19در پايان دوره طرح

% داخل آن ساخته نشده است.30شده و

های جامع در ایران- علل عمده شکست طرح7 ها(،ها )نامعلومیبینییک- علل بنیادی مثل عدم قطعیت در پیش

هابینیبنیان نهادن بر قطعیت پیشدو- عدم امکان شناخت کامل )قیود(،

سه- عدم توجه به خواستهای شهروندان در طول زمان، بدونها در مقابل این خواستها،امکان مقاومت شهرداری

ریزی برایها: عدم برنامهچهار- نیندیشیدن به تراز مالی طرح های ناشی از توسعه و عمران شهر،جذب اضافه ارزش

های آنبرای هزینه توجهی به خط فقر سکونت شهری و گروه ازپنج- بی

گیرند.شهروندان که زیر این خط قرار میها استانداردگرایی، برای مثال در سرانهتعیین محدوده که از دیوارها

12 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

- رویکرد به تحول8- به وسیله شهرداران8-1

ها قرارشهرداران که در خط اول مقابله با مشکالت طرح-های طرحداشتند، به خصوص در بعد مالی )ضرروت تأمین هزینه

ها راگویی به خواستهای مردم، اولین قدمهای عمرانی( و پاسخ در تحول برداشتند و با پاسخ به خواستهای مردم بوسیله تغییر تراکم و کاربری و جذب درآمدی که از همان طریق حاصل شد،

دست به عمل زدند، که البته مشکالت فراوانی را نیز ایجاد نمود.- قوانین و مقررات8-2

اقدامات شهرداران که عمالً غیرقانونی بود )و موجب بروز مشکالتی شد( و فشاری که به دولت برای قانونی شدن

کردند، منجر به تدوین تدریجی نظراتی که دراقداماتشان وارد می ترتیب پیشنهاد برخی ازکرد، گشت. بدینهمین جهت حرکت می

ها، قوانین و مقررات نیز به کمک تحول آمدکه تعدادی ازطرحمهمترین آنها عبارت است از:

- شورایعالی شهرسازی: که جذب اضافه ارزش1988یک- مصوبه هایهای ناشی از تراکم ساختمانی بیش از تراکم پایه و کاربری

افزا )نسبت به واحد مسکونی با تراکم کم( برای عمرانارزششهر را مجاز نمود.

دو- عوارض پذیره برای صدور پروانه ساختمانهای تجاری، اداری به وسیله وزارت کشور1990و صنعتی در

های% اراضی به هنگام ورود به محدوده50 تملک حدود –سه .1991شهری برای عملکردهای خدماتی در

ها- طرح8-3

هایبرای رفع مشکالت یاد شده، تحوالتی در نحوه تهیه طرحجامع نیز شروع به شکل گرفتن کرد.

از جمله در طرح بندرعباس که بوسیله مهندسان مشاور-8-3-1 تهیه شد، برای اولین بار در جهت تمایالت1986شارستان در

مردم، مراکز محالت از مرکز فیزیکی محالت، که از شهرسازی

13 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

ها اتفاق نیافتاد( به جوارمدرن اخذ شده بود )و هرگز در طرحتری که مردم تمایل داشتند تغییر مکان یافت.معابر اصلی

در طرح بندرعباس كه به وسيله مهندسان مشاور شارستان در تهيه شد، براي اولين بار در جهت تمايالت مردم، مراكز1365

محالت از مركز فيزيكي محالت، به جوار معابر اصلي تري -كهمردم تمايل داشتند- تغيير مكان يافت.

14 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

- طرح جامع همدان و تراکم8-3-2

طرح جامع همدان و تراكم در طرح همدان كه به وسيله آقاي مهندس فرهاد دفتري در

انجام شد، براي اولين بار از تراكم1365مشاور موژدا در سال ساختماني و ضوابط يكسان احداث بنا دوري گزيده شد و تراكم و ضوابط حسب عرض معبر و منطقه بندي در شهر قابل تغيير شدند

كه كليات آن به شرح ذيل است: متر،5/10- حداكثر ارتفاع بنا در كنار معابر ده متري:

متر،5/8 متري: 8 تا 6- حداكثر ارتفاع بنا در كنار معابر درجه ضروري45- براي ارتفاع بيشتر، عقب نشيني در زاويه

است،- حداكثر ارتفاع بنا دو سوم طول اضالع در جهت عمق قطعه،

- در ساختمانهاي بلند، حداقل فاصله دو بلوك برابر ارتفاع متر.30بلوكها، حداكثر تا

طرح های سیال شهری

15 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

آغاز و تعدادی از شهرها از جمله1368این طرحها که از میانه، اردبیل، اراک، بابل، بیرجند و چندین شهر دیگر همینطور

بخش تراکم سیال آن در ضوابط بلندمرتبه سازی تهران اجرا شده است به نوعی دارای مشخصاتی است که شاید بتوان آن را

اختالطی از طرح های ساختاری ـ راهبردی و تقابل مشارکتیدانست.

- ساختاری از این نظر که در طرح به طراحی ساختار کلی شهرمی پردازد.

- راهبردی از این نظر که سپس از طریق راهبردهائی تحقق طرح را در طول زمان و باتوجه به خواستهای شهروندان و

مسئولین ممکن می سازد. - و تقابل مشارکتی از این نظر که بین منافع شهروندان و

منافع شهر که اغلب در تقابل با هم قرار می گیرند، پلی میزند و کوشش می کند که به منافع منطقی هردو پاسخ دهد.

مشخصات کلی طرحهای سیال شهری

یک- ساختار و استخوان بندی کلی طرح تعیین می شود. دو- در بعد کاربری اراضی، برای تمام اراضی انواع پتانسیل

هائی که برای استقرار کاربری ها دارند مشخص می گردد. سه- برای تمام کاربری ها باتوجه به شناخت پتانسیل های

اراضی، تمام امکانات استقرار مشخص شده و الویت بندیمی گردد.

منطقه بندی اراضی

16 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

17 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

كاربري و منطقه بندي عملكردي پيشنهادي طرح تفصيلي اراکشهرك شهيد بهشتي، شهرك شهيد مصطفي خميني

ویژگیهای معابر در منطقه بندی

كاربري و منطقه بندي عملكردي پيشنهادي طرح تفصيلي اراکمركز شهر و محله فوتبال، پارك مستوفي

کاربری های خاص و اولویت بندی

18 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

طرح جامع سيال مراغه

طرح جامع مراغه در مكان گزيني كاربري ها و1369در سال تراكم هاي ساختماني، دست به ايجاد تحوالت اساسي زد. اين

طرح كه كامالً در يك تقابل مشاركتي بين شهر و شهروند قابلانعطاف بود، ”طرح جامع سيال“ ناميده شد و به تصويب رسيد.

با تأمین کاربری در هر یک از تقسیمات شهری در محل اولویت اول یا دیر اولویت ها، این کاربری به عنوان کاربری تثبیت شده روی نقشه تثبیت شده و مکانهای تعیین شده دیگر از نقشه

و جداول حذف می شوند.

19 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

(14خدمات محله ای و ناحیه ای هسته نمونه )هسته شماره

20 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

های جامع و تفصیلی تهران- طرح9 شهر تهران از حدود دویست سال پیش که پایتخت اعالم

شد، تا به امروز، تحوالت بسیاری را از سر گذرانده است و طی ادوار مختلف توسعه، به کالنشهر کنونی تبدیل شده است.

6 هزارنفر به 160 از 1986 تا 1891های جمعیت شهر طی سال 620 به 4/24 برابر رسیده و وسعت شهر از 38میلیون نفر یعنی

برابر رسیده است. در تهران نیز تحوالت25کیلومترمربع یعنی شهرسازی در طرحهای مختلفی شکل گرفت.

(1270-1365تحوالت جمعيت تهران )

های تهران- طرح9-1

بوسیله مهندسان مشاور1349اولین طرح جامع تهران در ساله )یعنی تا25فرمانفرماییان و ویکتور گروهن برای یک دوره

( تهیه شد.1370 ساله تهیه گردید، که تحصیل5 یک طرح ساماندهی 1370در سال

زمان مناسب برای تهیه طرح جدید را فراهم آورد. ولی بعداز تصویب به عنوان طرح جامع جدید اعالم شد )که مورد اعتراض

کننده طرح واقع شد(.همگان از جمله مهندس مشاور تهیه- تهران و تراکم9-2

21 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

سابقه امر: با حدوث انقالب حتی برای طرح جامع و تفصیلی تهران نیز، تغییراتی انقالبی پیشنهاد گردید، از جمله کلیه

های شهری مصوب حذف و تراکمهای متفاوت طرحتراکم % جایگزین تمام آنها شد. از چند سال بعد بتدریج مشخص120

شد که این مقررات به توسعه بیش از اندازه در سطح منجرشود و ناگهان نظرات مخالف آن، فرصت خودنمایی یافت.می

شورايعالي برای جبران24/10/1369تا باالخره در تاريخ این امر )و البته تأمین منابع برای شهرها که مقرر شده بود که

ضوابط و مقررات افزايش تراكم و بلند"خودکفا شوند( آن، افزايش12مرتبه سازي" را به تصويب رسانيد، كه طبق بند

% طرح هاي جامع مصوب مجاز شمرده و براي25تراكم تا حداكثر شهرهاي بزرگ توصيه گرديد.

اين مصوبه و ضرورت خودكفايي شهرداري ها، شهرداري بر اين اساس و بدون هيچ1375تهران را وادار نمود كه تا سال

ضابطه اي و تنها براساس توافق بين شهرداري و متقاضيان كه عمالً بر مقدار پرداختي متقاضي استوار بود، مجوز احداث

ساختمان هاي بلند در تهران صادر نمايد. بي توجهي به عوامل شهرسازي، حقوق همسايگي و سيماي شهري در احداث اين ابنيه، نقدهاي زيادي را برانگيخت، لذا بناچار

تهيه "ضوابط بلند مرتبه سازي" در دستوركار قرار1375در سال به تصويب شورايعالي شهرسازي رسيد.1377گرفت و در سال

كه در آن حقوق همسايگي با توجه به لزوم رعايت فاصله نسبت به ارتفاع و عدم سايه اندازي زمستاني، توجه به مباحث شهري با رعايت ارتفاع نسبت به عرض معبر و خط آسمان يكسان )حتي با ارتفاع متفاوت ابنيه مجاور( و حقوق ساكنان آن با توجه به لزوم

رعايت فضاي باز نسبت به زيربنا و با ضريب متناسب با آلودگي هوا، مورد توجه بود، بعالوه بنا مي بايد از ويژگي هاي قطعه و

22 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

مساحت آن متأثر مي گرديد و با داشتن چهار نما بجاي يك نمايفعلي، به عنوان نشانه ساز مثبت شهري، نيز عمل مي كرد.

های بلند در تهران بسیار شدیدفشار برای احداث ساختمان بود و زیر این فشار شهرداری تا چند سال به صدور مجوزهایی

برای2000اقدام نمود و دچار مشکالت زیادی گشت. در سال یابی ساختمانهای بلندکاهش این فشار به تهیه طرحی برای مکان

و ضوابط احداث آنها نیز اقدام نمود، که کلیات آن به شرحزیرست:

های بلندیابی ساختمان- نقشه مکان9-2-1

های زلزله، ضریب آلودگی هوا و دیگرکه با تعیین مسیر گسلعوامل بازدارنده و نیز عوامل ترغیب کننده، تهیه شده است.

- ضوابط احداث بنا9-2-2

با رعایت حقوق همسایگی در کسب اشعه زمستانی و-فاصله نسبت به ارتفاع

های زمینویژگی- رعایت مباحث مربوط به سیمای شهری و عرض معابر و خط-

آسمانضریب آلودگی هوا-رعایت نسبت مناسب زیربنا به فضای باز-

و تعدادی عوامل دیگر این ضوابط تدوین شد و مثل نقشهیابی به تصویب شورایعالی شهرسازی رسید.مکان

لفاف فضایی زمین

23 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

شود کهبا رعایت مفاد فوق لفافی در هر زمین تشکیل می بنا با رعایت فضایی باز باید داخل آن باشد. این

ضوابط نیز در کتابیمنتشر شده است.

دیگر مفاد ضوابط

احداث بنا

- رعايت حقوق همسايگي در كسب اشعه زمستاني و

فاصله نسبت به ارتفاع،- ويژگي هاي زمين،

- رعايت مباحث مربوط به سيماي شهري و عرض

معابر و خط آسمان،- ضريب آلودگي هوا،

- رعايت نسبت مناسب زيربنا به فضاي باز، - و تعدادي عوامل ديگر كه اساس تدوين اين ضوابط شد و مثل

نقشه مكان يابي به تصويب شورايعالي شهرسازي رسيد.

تراکم پذیری قطعات

24 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

های بلندیابی ساختمان- لغو ضوابط و مکان9-2-3

یابی پیوست آندر اواخر دهه هشتاد این ضوابط و طرح مکان های بلند در مکانهای نامناسب،که با محدودکردن احداث ساختمان

عمالً دست شهرداری را برای هر توافقی بسته بود با استفاده از نظرات مخالفین ضوابط و یک اظهارنظر سیاسی، بوسیله

شهرداری )بدون تصویب شورایعالی( لغو گردید.- طرح جدید جامع تهران9-3

در همین رابطه )یعنی اعتراض به تبدیل طرح ساماندهی به ایجامع جدید( سه انجمن مرتبط به شهرسازی با تشکیل کمیته

های جدید تهران را در پیگیری تهیه طرح"کمیته تهران"به نام منجر به انعقاد1383دستورکار قرار دادند و باالخره در تاریخ

های جامع و تفصیلی بطور همزمان )رفت-قرارداد تهیه طرح منطقه منعقد22برگشتی( با بیست و دو مشاور برای تفصیلی

گردید و چندی بعد قرارداد تهیه طرح جامع نیز با یک شرکت که متشکل از چهار عضو از چهار مشاور بودند )با این امید که آن

چهار مشاور برای این امر با هم مشابه کنسرسیوم عمل نمایند(منعقد شد.

های شهری - تحوالت در شرح خدمات طرح9-3-1

های سنتی( منجرکلیه مباحث یاد شده، )در اثبات شکست طرح- های شهری دربه این شد که، اصوالً تغییر در شرح خدمات طرح

مطالعات مفصلی بین1999 تا 1995برنامه قرار گیرد و در های دولتی ذیربط، جامعه مهندسان مشاور و برخی دیگرارگان

های مسئول انجام و در این سال شرح خدمات جدیدیاز سازمان هایطرح"های جامع سنتی، با نام برای جایگزینی طرح پیشنهاد گردید که در حال حاضر"ساختاری - راهبردی

باشد.های سنتی میجایگزینی با شرح خدمات طرحهای تفصیلی تهران- تهیه طرح9-3-2

طرح جامع1991همانطور که گفته شد، برای تهران در سال -جدیدی تهیه شد که هیچگاه مورد قبول شهرداری واقع نشد.

25 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

بعالوه تعدادی طرح موضوعی )مثل طرح جامع ترافیک( و-موضعی نیز برای شهر تدارک دیده شد.

های تفصیلی تهران تهیه مقرر شد که طرح2002در سال -شوند و دو روش مورد توجه قرار گرفت.

های باالدست و سپساول- بازنگری طرح جامع و دیگر طرح- هایهای تفصیلی، که همچنان مشکالت تهیه طرحتهیه طرح

داشتند.سلسله مراتبی را می های باالدستدوم- یک سیستم گردشی که اول براساس طرح-

مطالعات مقدماتی در مناطق تهران صورت پذیرد و امکان های باالدست مشخص شود.پذیری و یا مشکالت طرحتحقق

های مناطق مشخص شده وها و محدودیتهمینطور پتانسیل های باالدست در مناطق مشخص شود وبعالوه تضاد طرح

های باالدستسپس از این مطالعات استنتاج شود که آیا طرح به همان شکل قابل استناد هستند، یا باید اصالح شوند و یا کالً

تغییر یافته و از نو تهیه گردند. در مرحله بعد و بعد از انجام یکی از اقدامات فوق، به تهیه-

های تفصیلی مناطق اقدام شود. طرح هابعالوه در طول این مرحله مشاورین مناطق در شهرداری-

های موضوعیبرای پاسخ به مشکالت روزمره و انجام طرح های باالدست نداشته و یا نباید ازای بر طرح) که اثرات عمده

آنها اخذ نمایند(، مشارکت نمایند.- پارادوکس تراکم9-3-3

های جدید تهران به آن پاسخاز مهمترین مشکالتی که طرحگوید، تراکم است.

تراکم در تهران، با یک پارادوکس مواجه است: های رعایت اقتصاد زمین، تراکم اقتصادییک- براساس ضرورت

درصد و بطور840 تا 54تهران، در نقاط مختلف تهران بین

26 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

درصد است که دو برابر تراکم متوسط فعلی240متوسط تهران خواهد بود.

های باالتر، از جمله طرح مجموعههای طرحدو- براساس داده شهری تهران و طرح جامع، جمعیت تهران در سقف

نفر باید محدود شود که به سرعت این7.650.000جمعیتی سقف نزدیک شد.

این پارادوکس تاکنون دو شهردار را به علت تمایل به کفه اول یعنی افزایش تراکم و آخرین شهردار را به علت تمایل به کفه

% به چالش کشیده و یا120دوم یعنی قطع مجوز تراکم بیش از معلق نموده است و شورای وقت شهر تهران را نیز معلق نموده

است.

های جامع و تفصیلی جدید تهران- طرح9-4

به تصویب رسید.1387طرح جامع تهران در - طرح تفصیلی، بوسیله مهندسان مشاور مناطق تهیه و-

سپس بوسیله مشاور طرح جامع یکپارچه شد و در سال ابالغ گردید.1393

- مشخصات طرح جامع و تفصیلی تهران9-4-1

این طرح با عنوان طرح ساختاری- راهبردی تهیه گردید و های تثبیت شده قبلی شد. که تا حدبندی جایگزین کاربریپهنه

های سیال متأثر بودهزیادی از تحوالت اخیر شهرسازی و طرحاست، به شرح جدول بعد:

27 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

دهند.ها را نمایش میجدول زیر مشخصات این پهنه کدهای دورقمی و سههای استفاده از اراضی به تفکیکبندی پهنهطبقه

رقمی و مشخصات کلی آنها هایپهنه

کالن کد یک کد دوهای اصلیپهنهرقمی

ها بازیرپهنهضوابط کلی ساخت وسازهاپهنهرقمیکد سه رقمی

سکونت )R)

R1مسکونی عامR11درصد180 طبقه با حداکثر تراکم 3تا مسکونی با تراکم کم R111

R112

R12درصد300 طبقه با حداکثر تراکم 5تامسکونی با تراکم متوسط R121R122

R13درصد360 طبقه با حداکثر تراکم 6تا مسکونی با تراکم زیاد R131

R2مسکونی ویژه

R21بافت مسکونی ارزشمند R211 درصد120 طبقه با حداکثر تراکم 3تاروستایی

R212R22درصد100 طبقه با حداکثر تراکم 2تابافت مسکونی ارزشمند تاریخی R221

R23های قبلیتثبیت وضع موجود طبق طرحبافت مسکونی ارزشمند معاصر R231مصوب

R24درصد10 طبقه با حداکثر تراکم 4تاهای مسکونی ارزشمند سبزبافت R241R25درصد250 طبقه با حداکثر تراکم 5تامسکونی ویژه مرکزی R251

R26مسکونی ویژه پهنه محورهای (1)شهری

R261R262R263

(Sفعالیت )

S1تجاری، اداری و خدمات

S11بازار )تجاری، خدماتی و فرهنگی(

تثبیت الگوی وضع موجود تا تهیه و تصویبهای ویژه مداخله و طراحی شهریطرح

S111S112

S12های تجاری،محورها و گستره اداری و خدمات

درصد)440 طبقه با حداکثر تراکم 9تا1)

S121S122S123S124

S125

S2 هایمراکز و گستره

تجاری، اداری و خدمات)غلبه سبز و باز(

S21ها و مراکز تجاری، اداریگستره و خدمات

درصد)270 طبقه با حداکثر تراکم 11تا1)

S211S212S213S214

S22ها و مراکز تجاری، اداریگستره S221های موضعی ویژهبا طرحو خدمات )با غلبه فرهنگی(

S222

S3صنعتی- کارگاهی

S31درصد و یا80 طبقه و با تراکم 2تا صنعت براساس طرح ویژه

S311

S312

S32 گستره و محور کارگاهی– S321 درصد150 طبقه و با حداکر تراکم 3تا تولیدی

S322

S33درصد140 طبقه و با حداکر تراکم 3تا خدمات صنعتی و فنی S331S332

(Mمختلط )

M1فعالیت با مسکونیM11مختلط تجاری، اداری و خدمات

با مسکونی) درصد440 طبقه با حداکثر تراکم 9تا

1)

M111M112M113M114

M12مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با M121 درصد250 طبقه با حداکثر تراکم 5تا مسکونی

M122

M2گردشگری و فرهنگی با حداقل مسکونی

M21درصد150 طبقه با حداکثر تراکم 3تا مختلط فرهنگی- تفرجی M211

M212

M22تثبیت وضع موجود تا تهیه و تصویبمختلط ویژه های ویژهطرح

M221M222

حفاظت )سبز و

(Gباز( )

G1فضای سبز عمومیG11با حداقل بنای موردنیاز و طرح ویژههای شهریپارکG111

G112

G12های ویژهبا طرحهای جنگلیپارکG121G122

G2فضای سبز خصوصیG21قانون زمین14طبق دستورالعمل ماده باغات و اراضی مزروعی شهری

G211G212

G213

G3سبز و باز )حفاظت ویژه(

G31با حداقل بنا و سطح اشغال، با طرحهارود- دره ویژه

G311G312

G32با حداقل بنا و سطح اشغال، باهای سبز و باز ویژهپهنه طرحویژه

G321G322G323

پهنه4 زیر پهنه55 پهنه25 پهنه اصلی10کالن

طبقه و بیشتر(12( تراکم ساختمانی و تعداد طبقات بیشتر از حداکثر مجاز تعیین شده در این جدول )1) طرح تفصیلی معین1:2000سازی با کد سه رقمی در اسناد های ویژه بلندمرتبهتحت عنوان زیر پهنه

های( شهر تهران خواهد رسید. احداث بناهای بلندمرتبه براساس طرح5و به تصویب کمیسیون ماده ) سازی مصوب شورایعالی شهرسازی و معماریویژه با مطالعات توجیهی و اعمال ضوابط بلندمرتبه

ها مجاز است.ایران، صرفاً در این زیرپهنه

28 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

بندی شهر تهرانپهنه

(10بندی شهر تهران )هسته شماره پهنه

29 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

1394های جامع و تفصیلی تهران -وضعیت طرح10 مشکالت طرح حاضر که از همان اول رخ1394در سال

ای رسیده است، که طرح تجدیدنظر تفصیلینموده بود به مرحلهدر دستور کار قرار گرفته است، اهم این مشکالت عبارتند از:

ها )بخصوص خدماتیک- الزمه تحقق سطوح و سرانه غیرانتفاعی( در این طرح، تدوین جداولی برای هر یک از

ها را تعیینتقسیمات شهری بود، که سقف وکف کاربرینماید.

های انتفاعی، تجاری ودر غیاب این جداول بدیهی است که کاربری های خدماتیهای سرانه عبور و کاربریتواند از سقفمسکونی می

غیرانتفاعی شکل نگیرد.های مندرج در ضوابط دو- تناقض تراکم کل طرح با تراکم

تراکم متوسط ساختمانی پیشنهادی طرح جامع برای شهر و سرانه24 درصد است، )زیرا سرانه زیربنای مسکونی 137

است(.5/17زمین 180در حالی که در ضوابط تراکم عمومی و قالب طرح بین

نماید که، حداقل آن نیز از تراکم درصد تغییر می360درصد تا متوسط بیشترست.

های ساختمانی صادره بعداز تصویب- بررسی جمعیت حاصل از پروانه10-1

پذیری مصوبطرح جامع تهران با سقف جمعیت

: توسعه2-4 "در سند مصوب طرح جامع تهران در بخش آمده است: "اجتماعی و ساماندهی اسکان جمعیت

( با رشد طبیعی1405: جمعیت شهر تهران در افق طرح )1-4-2" جمعیت آن و تجزیه و تحلیل نتایج آخرین سرشماری نفوس

-بینی مینفر پیش میلیون7.8( معادل 1385و مسکن کشور ) ها برای تأمین نیازهای خدماتریزیگردد. لیکن برنامه

شهری جمعیت ساکن و شاغل )جمعیت روزانه( بر مبنای

30 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

-نفر انجام شده است و ظرفیت میلیون9.1جمعیتی معادل بینی نیاز درصد مازاد بر پیش20پذیری سکونت، بر مبنای نفر جمعیت تدارک میلیون10.5در افق طرح، برای حدود

."یافته است

های ساختمانی صادره- برآورد اضافه جمعیت حاصل از پروانه10-2

به منظور بررسی میزان تحقق ظرفیت سکونت پیشنهادی های مطالعات طرحطرح جامع، بررسی زیر با استفاده از داده

های ساختمانی شهر تهران، صورتجامع تهران و آمار پروانهپذیرفته است:

های ساختمانی صادر شده توسط: مشخصات پروانه1جدول 1393 تا 1386شهرداری تهران از سال

مساحتسالزیربنا

عنوان گزارش / منبعماخذ

138615927426.2

مرکز آمارایران

آوری اطالعاتبرآورد از روی چکیده نتایج طرح جمع های ساختمانی صادر شده توسط شهرداریهایپروانه درصد زیربنای کل به عنوان70 )با فرض 1387کشور

مسکونی(138719.532.

238 مرکز آمار

ایران هایآوری اطالعات پروانهچکیده نتایج طرح جمع

های کشورساختمانی صادر شده توسط شهرداری1387

13888.481.888

مرکز آمارایران

هایآوری اطالعات پروانهچکیده نتایج طرح جمع های کشورساختمانی صادر شده توسط شهرداری

1388138919.413.

082 شهرداری

تهران90 درصدی سال 39براورد از روی اطالعات افزایش

http://staristice.tehran.ir/1390139031.824.

724 شهرداری

تهرانhttp://statistics.tehran.ir/1390

139124.244.431

مرکز آمارایران

های ساختمانی صادر شده توسطاطالعات پروانه1391های کشور شهرداری

139223.348.937

مرکز آمارایران

های ساختمانی صادر شده توسطاطالعات پروانه1392های کشور شهرداری

139310.954.589

مرکز آمارایران

های ساختمانی صادر شده توسطاطالعات پروانه1393های کشور شهرداری

153.725جمع.315

استخراج اطالعات و تدوین جدول: بوسیله آقای امین سعیدی- دانشجوی

دکتری شهرسازی دانشگاه تهران صورت پذیرفته است.

31 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

)سال تصویب طرح جامع1386براساس جدول باال، از سال مترمربع،153725315، مجموعا 1393تهران( تا پایان سال

پروانه زیربنای مسکونی صادر شده است. در طرح جامع تهران در انداز جمعیت و کار و فعالیت در تهران در بخش- چشم3 "گزارش

، متوسط زیربنای"- تغییرات تراکم ساختمانی تهران1-4-3" مترمربع در24پذیری شهر تهران، مسکونی برای محاسبه جمعیت

10پذیری تهران، نظر گرفته شده است )در این محاسبات، جمعیتمیلیون برآورد شده است(.

به منظور بررسی جمعیت اضافه شده به شهر تهران، نصف های صادر شده، به عنوان بستر پذیرش جمعیتزیربنای پروانه

اند، به این ترتیب:جدید، مبنای محاسبه قرار گرفته(153725315 )2= 76862658مترمربع

مترمربع، سرانه زیربنای مسکونی، جمعیت24با در نظر گرفتن های ساختمانی طی دورهاضافه شده به تهران براساس پروانه

باشد: به شرح زیر می1393-1386 های ساختمانی صادر شده به جمعیت تهران اضافهنفر براساس پروانه

76862658.24 = 3202611خواهند شد.

های ساختمانینفر، ظرفیت پذیرش جمعیت ساکن براساس پروانه

7800000 + 3202611=11002611صادر شده

های جامع و تفصیلی تهران در عمل- مرگ زودرس طرح10-3

های احداث بنا به% پروانه45ترتیب، حتی با احتساب بدین عنوان اضافه ساخت نسبت به بنای تخریب شده )که بسیار کم

شوند یعنی طبقه بدل می5 طبقه به 2است چون حداقل بناهای

32 225شهرسازی معاصر و روند تحوالن آن/ مقاله

پذیری% را باید به بناهای جدید اختصاص داد(، جمعیت60حداقل تهران با اتمام این ابنیه به ده میلیون و ششصد و هشتاد و دو

رسد که از سقف ده میلیون و پانصد هزارنفر مصوبهزار میشوند.بیشتر می

لذا باید تا تهیه طرح جدید، از صدور هر گونه پروانه ساختمانی دیگر، به جز برای بازسازی واحدهای تخریبی )آن هم در همان مساحت تخریب شده و با همان زیربنا( خودداری نمود و گرنه

عمالً طرح جامع )با عبور از سقف جمعیتی تعیین شده(، از حیزشود.انتفاع ساقط می

که البته همانطور که گفته شد، تراکم متوسط ساختمانی در مترمربع و24طرح جامع )با احتساب سرانه زیربنای مسکونی

باشد. درصد می137 مترمربع( معادل 17.5سرانه زمین مسکونی های مسکونی عام ازدر حالی که در ضوابط طرح جامع، تراکم

نمایند که این موضوع، به خودی خود درصد تغییر می360 تا 180 شود ونسبت به تراکم متوسط، منجر به افزایش ساخت بنا می

های صادره نیز، این تناقض از اول درحتی بدون محاسبه پروانهطرح وجود داشته است.