ÿ Ы ЮЬ 2015 ñ þ ó ÿ ý ï ù ö ø î ø ü ú...

СЕМИНАРЫ, ИЮЛЬ 2015 Г

РЕСПУБЛИКА КОМИ

Карпова Марина Ивановна,

общественный омбудсмен по кадастрам и

земельно-имущественным отношениям

Уполномоченного при Президенте РФ по правам

предпринимателей

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО

ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

Общие положения 2

ЗАКОН ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 15.10.03 №46-ФЗ «О НАЛОГЕ

НА ИМУЩЕСТВО ОРГАНИЗАЦИЙ В ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ»

СТАВКА 2,2%

Среднегодовая (средняя) стоимость

имущества за налоговый (отчетный) период определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового (отчетного) периода и 1-е число следующего месяца, на количество месяцев в налоговом (отчетном) периоде, увеличенное на единицу.

Определяется по формуле Ср с-ть за 1 квартал = (Ост Янв + Ост Февр + Ост Мар + Ост Апр) / 4

Для определения среднегодовой стоимости используются данные бухгалтерского учета об остаточной стоимости

(с учетом износа)

Кадастровая стоимость

Имущества, определенная в результате проведения ГКО и утвержденная до 01.12 года, предшествующего году налогового периода.

Определяется путем массовой оценки на основании рыночных данных об аналогичных объектах недвижимости.

В случае оспаривания кадастровой стоимости в комиссию или суд, устанавливается в размере рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

ИЗМЕНЕНИЕ ОСТАТОЧНОЙ И РЫНОЧНОЙ

СТОИМОСТИ ВО ВРЕМЕНИ

0

1

2

3

4

5

6

ввод в эксплуатацию эксплуатация капитальный ремонт эксплуатация

остаточная стоимость рыночная стоимость

ЯРОСЛАВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ТУТАЕВСКИЙ РАЙОН, Г. ТУТАЕВ

Кад.№ 76:21:010305:94 Кад. № 76:21:010305:94

Площадь – 656,8 кв.м

2 этажа

кирпичный

Ввод в экспл. – 2008

КС – 18 396 521 руб

Налог от кадастровой стоимости по ставке 2,2% - 404 723 руб.


2 этажа (1 подземный)

Крупнопанельный


КС – 17 917 823 руб

Налог от кадастровой

стоимости по ставке 2,2% -

394 192 руб.

Разница в возрасте зданий – 20 лет

Разница в сумме налога – 10 533 руб.

ЯРОСЛАВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ТУТАЕВСКИЙ РАЙОН, Г. ТУТАЕВ

Кад.№ 76:21:010305:94 Кад. №76:21:010305:168

Магазин


2 этажа (1 подземный)

Крупнопанельный


КС за кв.м. – 26 735 руб

Торговый павильон


1 этаж

Из прочих материалов

Ввод в экспл. -1998

КС за кв. м – 27 117 руб.

ИНФОРМАЦИЯ ОБЩЕСТВЕННОГО СОВЕТА ПРИ РОСРЕЕСТРЕ

ОТ 18.06.2015 ГОДА №37

В ПРАВИТЕЛЬСТВО РФ, МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ И АСИ

В настоящее время фиксируются проблемы с качеством ГКО, вызванные, в первую очередь, причинами объективного характера:

Отсутствие единой методологии определения КС

Низкое качество исходной информации, содержащейся в ГКН

Естественные погрешности моделей массовой оценки

Кроме того, имеются субъективные причины:

Низкая квалификация оценщика – работника Исполнителя ГКО

Отбор Исполнителя по наименьшей стоимости работ

Недостаточные сроки на проведение работ и экспертизы отчета

Отсутствие у Исполнителя оценщиков, знающих местный рынок

Заинтересованность Исполнителя в искажении результата

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ ПО

АДРЕСУ: УЛ.ВОЛГОГРАДСКАЯ, 4В, КВ.67

площадью

686 238 кв.м.

была оценена в сумму

11 196 075 905,7 руб.

СОПОСТАВЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ.

АДМИНИСТРАТИВНОЕ ЗДАНИЕ (ЦАО)

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

УПРС,

руб./кв.м.

УПКС,

руб./кв.м.

36 161

638,10

БЦ, Больничный пер., 6

СОПОСТАВЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И КАДАСТРОВОЙ

СТОИМОСТИ.

СКЛАДСКОЕ ПОМЕЩЕНИЕ (ЦАО)

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

УПРС,

руб./кв.м.

УПКС,

руб./кв.м.

11

403,00

638,10

ОАО «Сладонеж»

(ул. 22 Партсъезда, 51)

Искажение величины КС приводит

• При занижении КС к недостаточному сбору налога на

имущество и земельного налога

• При завышении КС – к неоправданному росту налоговой

нагрузки, что приводит к снижению конкурентоспособности

По мнению аудитора счетной палаты Шторгина С.И., завышенная

КС – основная причина роста задолженности по налогу (проверка

проводилась по Московской и Рязанской областям). При этом, в

основном выявляется превышение кадастровой стоимости над

рыночной.

Непонимание чиновниками различного уровня сущности ГКО и

негативных последствий завышения КС приводит к

административному давлению на оценщиков, комиссии по

оспариванию, муниципальные органы власти

По официальным данным Росреестра (опубликованы на сайте) в

1 квартале 2015 года относительно 2014 года зафиксирован рост

отрицательных решений в отношении заявлении о пересмотре КС

В комиссиях по оспариванию – до 1,5 раза

В судах – до 3 раз

А это значит, что в 1,5 – 3 раза выше вероятность

начисления налога от искаженной, экономически

необоснованной, завышенной кадастровой

стоимости! Даже если налогоплательщик

предпримет законные шаги для установления

кадастровой стоимости в размере рыночной

ЕЩЕ РАЗ О ТУТАЕВЕ

984,9 кв.м

509 377 руб

670,2 кв.м

394 192 руб

628,4 кв.м

366 454 руб

0%

ОСОБЕННОСТИ УСТАНОВЛЕНИЯ

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ

ГОРОДА МОСКВЫ

Снижение кадастровой стоимости торговых и офисных центров на 10-15% (коэффициент полезных площадей);

Закон города Москвы от 13 мая 2015 №22 «О внесении изменения в статью 4.1. Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года №64 «О налоге на имущество организаций»

Налог 25% от кадастровой стоимости, если по результатам определения вида фактического использования до 01.07.2015 установлено, что менее 20% общей площади таких зданий (строений, сооружений) используется для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания действует (до 01.01.2020) 14

АДМИНИСТРАТИВНО-ДЕЛОВЫЕ ЦЕНТРЫ И

ПОМЕЩЕНИЯ В НИХ

15

Предназначено, если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади здания по кадастровому паспорту или документам технического учета (инвентаризации)

Фактически используется не менее 20% общей площади здания (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки

Здание расположено на

земельном участке, один

из ВРИ которого

предусматривает

размещение зданий

делового,

административного и

коммерческого

(офисного) назначения

Здание предназначено

для использования или

фактически

используется в целях

делового,

административного

или коммерческого

назначения

ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

«Методические рекомендации по оценке объектов

недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты

незавершенного строительства), подлежащих

государственной кадастровой оценке»

«Отличительной особенностью определения

рыночной стоимости методами массовой

оценки от определения стоимости методами

индивидуальной оценки является объем

исходной рыночной информации и

информации об объекте оценки, является ли

объект типичным, а также объемом

допущений, на которых основывается

оценка».

HTTPS://ROSREESTR.RU/SITE/ACTIVITY/KADASTROVAYA-OTSENKA/

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ и включает совокупность следующих действий:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости (в том числе процедуру ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости);

экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Государственная кадастровая оценка

Фонд данных государственной кадастровой оценки

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости

Полезная информация

Документы

18

HTTPS://ROSREESTR.RU/SITE/ACTIVITY/KADASTROVAYA-

OTSENKA/GOSUDARSTVENNAYA-KADASTROVAYA-OTSENKA/

ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

XML-схемы, используемые при проведении государственной кадастровой оценки

Сведения об исполнении запросов о формировании и предоставлении перечней объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Модуль автономной проверки отчетов об определении кадастровой стоимости

Информация о результатах исполнения ФГБУ «ФКП Росреестра» полномочий по определению кадастровой стоимости земельных участков, которыми наделено ФГБУ «ФКП Росреестра» Приказом Росреестра от 26.12.2012 №П/531

19


OTSENKA/RASSMOTRENIE-SPOROV-O-REZULTATAKH-OPREDELENIYA-

KADASTROVOY-STOIMOSTI-/

РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Информация о работе комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Информация об оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке

Информация о деятельности комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Информация о судебных спорах в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

20


OTSENKA/POLEZNAYA-INFORMATSIYA-/KAK-POLZOVATSYA-AIS-FD-GKO/

КАК ПОЛЬЗОВАТЬСЯ АИС ФД ГКО

Где на сайте Росреестра расположена система?

Как узнать, есть ли информация об объекте недвижимости в АИС ФД ГКО?

Как попасть в карточку отчета?

Как посмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости (как определена кадастровая стоимость объекта недвижимости)?

Как отсортировать информацию в главном окне?

Как найти отчет?

И так далее

21

22

За период с 01.01.2015 по 31.03.2015 на территории Российской Федерации в судах инициирован 1401 спор о величине внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 2094 объектов недвижимости. По указанным спорам ответчиками являются территориальные органы Росреестра и (или) ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации. В суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – иски) обращаются как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (органы местного самоуправления).

ВОПРОСЫ ДОСУДЕБНОГО И

СУДЕБНОГО ОСПАРИВАНИЯ

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВС РФ «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,

ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ ДЕЛ ОБ ОСПАРИВАНИИ

РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

НЕДВИЖИМОСТИ» ОТ 30.06.2015 №28

П. 1. «Под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействий) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия)».

П.2. Оспаривание путем предъявления следующих требований

Об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, об изменении КС в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее – заявления о пересмотре кадастровой стоимости);

Об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС;

25

26

П. 5. В целях соблюдения правил подсудности и подведомственности дел требования об оспаривании результатов определения КС не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей.

…требование о признании нормативного правового акта недействующим также не может быть рассмотрено совместно с требованием об оспаривании результатов определения КС.

При этом следует учитывать, что при пересмотре КС в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена РС такого объекта.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВС ОТ 30.06.2015 №28


П. 6. Оспаривать могут:

27

Юридические и

физические лица

Органы власти или

местного

самоуправления

В отношении ОН, находящихся в

государственной или

муниципальной собственности

Органы местного

самоуправления, а в

случаях,

установленных

законом ФОИВ

владеющие ОН на праве

собственности, п(б)п или

пожизненного наследуемого

владения, а также иные лица, если

результатами определения КС

затронуты их права или обязанности

Если государственная собственность

на земельные участки не

разграничена


28

Бывший

собственник

ОН

Если результатами кадастровой оценки

затрагиваются его права в налоговом

периоде подачи заявления

Арендатор

Если имущество находится в

государственной или муниципальной

собственности и арендная плата

исчисляется от КС

Если имущество находится в

собственности граждан и (или)

юридических лиц, если согласие

собственника на такой пересмотр

выражено в договоре либо в иной

письменной форме

П.6


П.6

29

Лицо, имеющее

исключительное право

выкупа или аренды ЗУ

Если выкупная цена или арендная

плата исчисляются исходя из КС

Прокурор

В защиту прав, свобод и законных

интересов граждан, интересов

субъектов РФ и муниципальных

образований

Сособственники

Сособственники независимо от согласия

других сособственников. (при условии их

уведомления). При разрешении дела суд

пересматривает КС ОН в целом. Возражения

сособственников оцениваются наряду с иными

доказательствами по делу. Несогласие других

сособственников с пересмотром КС само по

себе не является основанием для отказа в

удовлетворении заявленных требований

АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ ЮРЛИЦА

30

Комиссия по оспариванию

1 этап

Заявление

удовлетворено

Заявление

отклонено

2 этап

Суд

суд

Иск об установлении КС


П. 9. Установленный для ЮЛ, органов государственной власти и органов СМ предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Документ, подтверждающий обращение в комиссию по оспариванию:

- решение об отказе;

- документы, подтверждающие нерассмотрение заявления в установленный срок

(документ об отказе в принятии документов в связи с отсутствием необходимого пакета – не является подтверждением).

П.10. ИП – ФЛ, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования ЮЛ. На ИП не распространяется требование о соблюдении досудебного порядка обращения в комиссию.

31

АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ ФИЗЛИЦА

(ВКЛЮЧАЯ ИП)

32

Комиссия по оспариванию

суд

или

Заявление

удовлетворено

Заявление отклонено

или не рассмотрено в

срок

КОМИССИЯ. ЗАЯВЛЕНИЕ О ПЕРЕСМОТРЕ Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости

заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

Кадастровая справка объекта недвижимости;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте;

Отчет на бумажном носителе и в форме электронного документа;

Положительное заключение СРО на бумажном носителе и в форме электронного документа в установленных случаях.

Без указанных документов заявление не принимается

Могут прилагаться иные документы

В суд – аналогичный пакет + подтверждение соблюдение досудебного порядка

В суде непредоставление – оставление заявления без движения, а затем без рассмотрения.

33


Кадастровая справка содержит сведения об оспариваемых результатах определения КС, сведения о дате, на которую определена КС (сведения о дате могут также содержаться в отчете об определении КС, составленном по результатам ГКО, в акте определения КС и в иных документах).

П.12. При проведении ГКО дата оценки – дата, на которую сформирован перечень ОН, подлежащих ГКО, сведения о которых содержатся в ГКН.

В случае определения КС ОН, учтенного в ГКН, но не вошедшего в перечень, дата определения – дата формирования перечня.

Для вновь образованных или ранее не учтенных ОН – дата внесения сведений в ГКН, а в случае изменения качественных и (или) количественных характеристик ОН, повлекших изменение КС – дата внесения изменений. Если изменения КС не было – дата не изменяется.

Дата утверждения УПКС – не дата оценки

Дата оценки КО= Дата оценки РО

34


Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте;

к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении КО искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне ОН, подлежащих ГКО, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость ОН (местоположение, целевое назначение, ВРИ ЗУ, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах СЗЗ и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер КС, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о КС в ГКН следует расценивать как недостоверные сведения об ОН.

35


П. 19. По делам о пересмотре КС лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его КС, а также величину РС, устанавливаемой в качестве кадастровой лежит на заявителе (административном истце).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении КС, недостоверность сведений о величине РС, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо на них не ссылалось.

Стороны вправе урегулировать спор о пересмотре КС, заключив соглашение о примирении, основанное на имеющихся в деле доказательствах (например, на одно из представленных сторонами отчетов об оценке недвижимости). 36


П. 20. Исследуя отчет об оценке суд его проверяет на соответствие закону об оценочной деятельности, в том числе ФСО;

При этом суду надлежит выяснить отвечает ли лицо, составившее отчет о РС, требованиям законодательства об ОД, предъявляемым к оценщикам. В случае несоответствия составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство.

В случае наличия сомнений в обоснованности отчета об оценке суд выносит эти обстоятельства на обсуждение;

П. 21. Суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы.

В качестве специалиста не может быть привлечено лицо, находящееся в служебной или иной зависимости от лиц, участвующих в деле, например, член Комиссии.

Консультация специалиста не относится к доказательствам по делу;

37


П. 22. В качестве свидетеля могут быть вызваны оценщики и (или) эксперты СРО;

Экспертное заключение СРО на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

П. 23. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает судебную экспертизу. Экспертиза должна быть направлена на установление РС и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об ОД.

(нарушение требований ФСО к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости и иные нарушения, в том числе является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой).

38


П. 24. Законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить РС в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной РС.

П.25. Резолютивная часть решения суда должна содержать данные о величине установленной судом КС, которая является новой КС и подлежит внесению в ГКН.

Если на момент принятия судом решения в ГКН уже внесены данные очередной ГКН, то в решении должно содержаться указание на период действия определенной судом КС.

В решении указывается дата подачи заявления (для ЮЛ – дата обращения в Комиссию, для ФЛ – в суд или комиссию).

39


П. 27. Принятие судом отказа от требований и прекращение производства по делу, а также отказ в удовлетворении заявления о пересмотре КС препятствуют повторному обращению на ту же дату и в отношении того же объекта.

П.28. Установленная судом КС используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 НК РФ, НПА, утвердившего результате очередной КО, при условии внесения сведений о новой КС в ГКН.

Для иных целей, например, для определения АП или ВЦ, исчисляемых из КС, установленная судом КС применяется с 01.01. календарного года, в котором подано заявление до даты внесения очередных результатов определения КС в ГКН.

40


П.31. При удовлетворении требований об установлении в отношении ОН его РС судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения КС.

Аналогично, в случае недостоверности сведений, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки.

В случае технической ошибки – на орган, допустивший такую ошибку.

В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление КС в размере РС, которое не оспаривается ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру РС), судебные расходы относятся на заявителя.

При оспаривании решений или действий (бездействия) Комиссии – за счет казны РФ

41

ФСО №7 «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» (УТВ.

ПРИКАЗОМ МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ

ОТ 25.09.2014 №611)

Рыночная стоимость ЗУ, застроенного

объектами капитального строительства, или

объектов капитального строительства для

внесения этой стоимости в ГКН оценивается

исходя из вида фактического использования

оцениваемого объекта. При этом застроенный

ЗУ оценивается как незастроенный,

предназначенный для использования в

соответствии с видом фактического

использования.

42

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ №582 ОТ

04.08.2009

Установлены основные принципы определения

арендной платы при аренде земельных

участков, находящихся в государственной или

муниципальной собственности.

Постановление Президиума Вас РФ от 17.01.2012

№10034/11

Возможность обжалования нормативных актов,

устанавливающих ставки АП за ЗУ, находящихся

в государственной или муниципальной

собственности.

44

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ

17.04.2012 №15837/11

Сформулирована правовая позиция, согласно

которой, учитывая единство экономического

пространства и правовой системы РФ, основные

принципы определения арендной платы,

установленные Постановлением №582,

являются общеобязательными при определении

арендной платы

45

РЕШЕНИЕ МУРМАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОТ 12.03.2015 ГОДА ПО ДЕЛУ №2-

1357/2015~М-867/2015

Истец – ЗАО «Мурманское морское пароходство»

Ответчик – Совет депутатов г. Мурманска

- Об оспаривании нормативного правового акта

– Решения об утверждении методики

определения арендной платы за земельные

участки

- Решение насчитывает 22 страницы, в

заседании были допрошены разработчики

методики

Решение суда: в иске отказать

При утверждении методики принципы

соблюдены.

46

47

Формула расчета арендной платы от кадастровой стоимости –

АП=КСзу* ставка аренды

Учитываются: ценообразующие факторы (местоположение,

коммуникации, транспортная доступность, вид разрешенного

использования, площадь и др.)

Не учитываются: льготы (могут учитываться по видам деятельности в

ставке, могут быть установлены дополнительно)

Формула расчета согласно методике -

«3. Годовой размер арендной платы за пользование земельным участком

рассчитывается по формуле:

АП = Пзу x Аб x Кмп x Кпл x Кр x Коз x Ксп x Кд

Аб - базовая ставка арендной платы - ставка арендной платы за один

квадратный метр земельного участка в год для определенного вида

функционального использования объекта (приложение N 1 к

Методике);

48

Кмп - коэффициент местоположения - коэффициент, характеризующий

изменение базовой ставки арендной платы в зависимости от

коммерческой привлекательности территории, устанавливается по

кадастровым кварталам и по группам видов функционального

использования объектов (приложение N 2);

Кпл - коэффициент площади - коэффициент, устанавливающий

зависимость величины арендной платы от площади земельного участка,

устанавливается по группам видов функционального использования

объектов (приложение N 3);

Кр - регулирующий коэффициент - коэффициент корректировки

базовой ставки арендной платы (приложение N 4);

Коз - коэффициент общественной значимости - коэффициент к базовой

ставке арендной платы для учета необходимости поддержки

общественно значимых видов деятельности (приложение N 5);

Ксп - коэффициент социальной поддержки - коэффициент к базовой

ставке арендной платы для учета необходимости поддержки социально

незащищенных групп населения и их организаций (приложение N 6);

Кд - коэффициент динамики рынка - коэффициент для учета

изменения цен на рынке земельных участков по отношению к уровню

цен на дату утверждения базовых ставок арендной платы.

49

«10. Установить на 2015 год коэффициент динамики рынка (Кд) равным 1.

На последующие годы значение коэффициента устанавливается

постановлением администрации города Мурманска с учетом коэффициента

инфляции на территории Мурманской области.»

«4. Годовой размер арендной платы за пользование земельным участком

рассчитывается как сумма арендной платы за пользование земельным участком,

занимаемым объектами различных видов функционального использования.»

«5. В случае расположения арендуемого земельного участка в нескольких

кадастровых кварталах коэффициент местоположения рассчитывается как

среднее значение, взвешенное по площадям частей участка, располагающихся

в этих кварталах.»

ПРОСТОТА РАСЧЕТА и

ПРЕДСКАЗУМЕМОСТЬ?!!!!!

50

…Областной суд принял сторону Мурманского морского пароходства в

споре с городской администрацией по вопросу стоимости расчета аренды

земли

Первоначально пароходство оспаривало сам факт утверждения новой

методики, однако в ходе разбирательств суд подвел истца к уточнению

исковых требований, которые бы касались нарушения прав

непосредственно пароходства.

16.07.2015 г суд отменил выставленные пароходству базовые ставки на

землю, посчитав их необоснованными.

Сама методика остается в силе, но суд указал сторонам на

несостоятельность её сегодняшних слагаемых…

Экономическая обоснованность

предсказуемость расчета

Предельно допустимая простота расчета

принцип учета необходимости поддержки социально

значимых видов деятельности посредством установления

размера арендной платы в пределах, не превышающих

размер земельного налога, а также защиты интересов лиц,

освобожденных от уплаты земельного налога;

АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЙ

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите

конкуренции по истечении срока договора

аренды государственного или муниципального

имущества, заключенного в порядке,

предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи,

заключение договора с прежним арендатором на

новый срок без проведения торгов возможно,

если иное не установлено договором и срок

действия договора не ограничен

законодательством Российской Федерации.

Для заключения договора аренды на новый срок

без проведения торгов стороны должны достичь

соглашения о новых условиях договора о сроке и

арендной плате с соблюдением положений части

9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

9. По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем 3 года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

О ПРИМЕНЕНИИ СТ. 17.1

Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (ИШ-П13-5797) (20 пунктов)

Совместное письмо Минэкономразвития России (№19491-ЕЕ/Д05и) и ФАС России (АК/32618/14) от 14.08.14 г

Поскольку обязательно только проведение оценки, а не результат, то муниципалитет может установить арендную плату не в размере рыночной стоимости, полученной в отчете об оценке (выше или ниже).

Проблема: формулировка «может» – коррупциогенный фактор. Возможный выход: принимать решение совместно с депутатами, представителями предпринимательского сообщества – консультативный совет при КУМИ

54

ЗАКОН О МАЛОЙ

ПРИВАТИЗАЦИИ №159-ФЗ

55

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 29.06.2015 N 158-ФЗ "О

ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ

ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА…"

Преимущественный выкуп продлен до 01 июля 2018 года;

Арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года

находится в их временном владении и (или) временном

пользовании непрерывно в течение двух и более лет в

соответствии с договором или договорами аренды такого

имущества, за исключением случая,

предусмотренного частью 2.1 статьи 9 (по инициативе

арендатора - арендуемое имущество по состоянию на 1

июля 2015 года находится в его временном владении и

(или) временном пользовании непрерывно в течение трех и

более лет в соответствии с договором или договорами

аренды такого имущества) ;

56

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 29.06.2015 N 158-ФЗ "О

ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ

ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА…"

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого

и среднего предпринимательства такого имущества при

реализации преимущественного права на приобретение

арендуемого имущества устанавливается законами

субъектов Российской Федерации, но не должен составлять

менее пяти лет.

В случае, если законом субъекта Российской Федерации не

установлен срок рассрочки оплаты арендуемого

имущества,, применяется срок рассрочки оплаты

арендуемого имущества, равный пяти годам.

57

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВС РФ 1 (2014)

ОТ 24.12.2014 Г

1. Передача исполнительным органом муниципального образования недвижимого имущества в оперативное управление учреждению сама по себе не является основанием для отказа в передаче субъекту малого или среднего предпринимательства данного имущества в собственность на основании ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ, если из обстоятельств дела следует, что установление права оперативного управления совершено лишь с целью воспрепятствовать субъекту малого и среднего предпринимательства реализовать установленное законом преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

58

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ЭКОНОМИЧЕСКИМ СПОРАМ

(ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 305-ЭС14-101)

На момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения им соблюдены все условия, установленные ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ. Между тем муниципальное учреждение, на праве оперативного управления у которого находилось спорное помещение, было создано на основании постановления главы муниципального образования от 29 сентября 2008 г., то есть после вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ. Право оперативного управления муниципального учреждения на арендуемое обществом помещение зарегистрировано, а следовательно, возникло как вещное право 29 февраля 2012 г., то есть также после вступления в законную силу названного закона. При этом закрепление имущества в оперативное управление муниципального учреждения произведено без его фактического изъятия из владения и пользования общества. Указанные обстоятельства свидетельствуют о совершении администрацией и комитетом действий, направленных на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения.

59

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА.

УТРАТА ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО

ВЫКУПА

ЗАО «Братья Брусковы» – обратились за

выкупом арендуемых помещений;

Не согласились с ценой договора;

Сделали оценку и обратились в суд;

Изменили требования – понудить к

заключению договора купли-продажи на

условиях ДИГМ

Пропустили 30-дневный срок

А40-208810/2014; А40-94675/2014 60

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО №Ф46-764/2011 ОТ

28.03.2012

В целом ФЗ №159-ФЗ не содержит нормы, предусматривающей возможность уменьшения РС выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений. Из положений части 6 статьи 5 указанного Закона следует, что она засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества,

( согласие арендодателя на улучшения (п. 3 ст. 623 ГК РФ)

Письмо Минэкономразвития от 2.11.2010 г. №Д05-4010

Стоимость неотделимых улучшений должна быть учтена в выкупной стоимости объекта недвижимого имущества на момент заключения договора купли-продажи данного имущества

61

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 25.12.12 №9785/12 - в отличие от положений гражданского

законодательства, допускающих установление в

договоре аренды права арендодателя не оплачивать

арендатору стоимость согласованных и произведенных

за счет последнего неотделимых улучшений

арендуемого имущества, специальное правило Закона

№159-ФЗ такой возможности не предоставляет

- при установлении выкупной цены арендуемого

имущества РС этого имущества, включающая в себя

стоимость неотделимых улучшений, произведенных с

согласия арендодателя, должна быть уменьшена

именно на стоимость этих улучшений, определяемую

на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их

фактического состояния, износа, степени повреждения

и т.д.

62

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!

Вы можете задать свои вопросы либо направить их на

электронный адрес:

[email protected]

63

http://blog.fotolia.com/us/question_mark_person.jpg

ÿ Ы ЮЬ 2015 ñ þ ó ÿ ý ï ù ö ø î ø ü ú...

Documents

Transcript of ÿ Ы ЮЬ 2015 ñ þ ó ÿ ý ï ù ö ø î ø ü ú...