Ваш дом за рубежом 2010-11

Your property overseas тенденции | цены | проекты № 11 (35) / ноябрь 2010

Во что Вложить деньги В еВропе?черногория. Самый руССкий рынок зарубежьяруССкие глазами финноВ

три года на рынке делоВой преССы

ноябрь 2010 �Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

Просто три года

Чуть больше трех лет назад нам вдруг пришла в голову идея издавать журнал о зарубежной недвижимости. Сначала было совершенно не-понятно, что из этого получится, будет ли этот журнал пользоваться спросом у читателей и уважением у рекламодателей, протянет ли за-тея дольше одного месяца и во что в результате все это выльется.

С тех пор прошло три года. Мы по-прежнему остаемся единственным в Санкт-Петербурге спе-

циализированным изданием о зарубежной недвижимости, дающим российскому покупателю и инвестору беспристрастную и объективную информацию и качественный анализ зарубежных рынков недвижи-мости. И популярность, и уважение мы завоевали. Сформировалась команда профессионалов – журналистов, аналитиков, дизайнеров, на-конец, менеджеров-консультантов по работе с клиентами. Мы выпус-тили не один десяток номеров, а на нашем сайте www.vd-zr.ru – более пятисот аналитических эксклюзивных статей о зарубежной недвижи-мости в 45 странах.

В конце концов, мы пережили кризис. Мы некоторое время думали, как же отпраздновать свое трехлетие,

и, в конце концов, решили отметить это небольшим изменением ди-зайна. У нас изменился формат – ни в коем случае не подачи инфор-мации, а просто формат бумаги, на которой печатается журнал. Теперь «Ваш дом за рубежом», оставаясь внутри по-прежнему профессио-нальным аналитическим инструментом, снаружи вдобавок привлекает внимание роскошной оберткой.

За три последних года рынок зарубежной недвижимости очень из-менился. В ряде курортных стран русские покупатели числом потесни-ли гостей-европейцев. В Россию пришло еще больше новых компаний. Если раньше для «нашего человека» с точки зрения покупки сущест-вовали по большому счету Болгария, Испания, Кипр да Эмираты, то теперь – покупаем по всему миру. Покупатель, говорят, стал более ин-формированный. Надеюсь, в этом отчасти и наша заслуга.

Думаю, в следующие три года мы займемся созданием и продви-жением профессиональных технологий на российском рынке сбыта зарубежной недвижимости.

Три года – это только начало.

Искренне ваша, Юлия Лозовская,

главный редактор

Блог РЕДаКТоРа: http://www.vd-zr.ru/blog/

ЕжЕМЕСяЧНый ИНфоРМацИоННо-аНалИТИЧЕСКИй жУРНал

№11 (35) / НояБРь 2010

Свидетельство о регистрации ПИ № ТУ 78-00619 от 07 июня 2010 г. выдано Управлением федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Санкт-Петербургу и ленинградской области.

УчредИтеЛь: Ю. а. лозовскаяИздатеЛь: ооо «альфа КРЕаТИВ», 191186, Санкт-Петербург, наб. канала грибоедова, д. 5, литер Е, офис 402–403

ГЛавный редактор: Юлия лозовскаяE-mail: [email protected]. тел.: (921) 976-67-38

коммерческИй отдеЛ: телефон: +7 (812) 314-64-78, телефон/факс: +7(812) 312-35-57E-mail: [email protected]

рекЛамная сЛУжба: Надежда Масалкина, Наталья лановенко, алена Морозова, анжелика Крюкова

адрес редакцИИ: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала грибоедова, д. 5, литер Е, офис 402–403

ЭЛектронная версИя: www.vd-zr.ru

ТексТы: анна андрушевич, Константин Криницкий, Руслан Петков, Юлия лозовская

Фото: анна андрушевич, алексей жуков, андрей Иванов, Надежда Масалкина, Дмитрий Новик, Руслан Петков, георгий Шарашидзе, Adriatic Style Group, In and Out Oy

корректор: Татьяна Розанова

ПодПИсано в Печать 27.10.2010 г.отПечатано в типографии «Синэл», 194223, ул. Курчатова, 10. тИраж 5 000 экз. цена свободная.

За содержание рекламных объявлений и рекламных статей редакция ответственности не несет. Перепечатка материалов возможна только с письменного разрешения редакции. Распространяется по адресной базе издания.

журнал можно купить в сети розничной торговли ооо «Прес-са». журнал распространяется на чартерных рейсах авиаком-пании «Сибирь», в бизнес-залах аэропортов «Пулково-1» и «Пулково-2», через сеть фирменных стоек в бизнес-центрах, клиентских залах риэлторских компаний, автосалонах, сало-нах красоты, на всех тематических мероприятиях по зарубеж-ной недвижимости, проходящих в Санкт-Петербурге и Моск-ве. адресная персонифицированная рассылка, рассчитанная на целевую аудиторию, составляет более 3000 адресов.

новости 8

ФотовИтрИна объекты зарубежной недвижимости 12

бЛИц-оПрос 2 года от начала кризиса 24

тренды Перед выбором 38

ЭксПерт русские владельцы недвижимостиглазами финнов 40

Содержание

� ноябрь 2010Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

ЭксПерт Править договор с застройщиком – сложно, но можно 84

свое деЛо Право руля! 86

В Следующем номере

Зарубежные рынки-2010: итоги года

СкандинавСкая СкаЗка

«Ваш дом за рубежом» № 12/01 (36/37)

выйдет 15 декабря 2010 г.

обзор коммерческая недвижимость. География российских инвестиций 42

ЭксПерт все решает место 60

страна номера черногория. самый русский рынок зарубежья 62

конъЮнктУра болгария: покупаем «вторичку» и «конфискат» 78

Что испытывает человек, открывая новые земли или моря? Сегодня ка-жется, что все уголки на земле уже попали в объектив фотоаппарата и заняли свое место на туристических открытках. Единственная возмож-ность для современного человека испытать чувства первооткрыва-теля – это своими глазами увидеть уникальные места, которые при-нято называть чудесами природы. Таким чудом и является Ла Манга.

Сказочный каприз природы

Впервые это удивительное место было открыто древними римля-нами и карфагенянами. Уже они оценили его пологие песчаные бе-рега, теплую воду, обилие солнца и уникальный климат, как позднее выяснилось, целебный.

Второе рождение Ла Манга пе-реживает уже сейчас как испанс-

кий курортный город с золотыми пляжами и развитой инфраструк-турой, делающей жизнь в нем в высшей степени комфортной.

Природа создала здесь ни на что не похожий уникальный лан-дшафт. Это простирающаяся на 24 км узкая длинная песчаная коса, омываемая Средиземным морем и образующая великолепную лагуну Мар Менор (Малое море). Жители Ла Манги могут наслаждаться из окон своей квартиры сразу двумя морями, одно из которых пора-жает воображение изумрудными волнами, а другое – спокойной зеркальной гладью.

Уникальные возможноСти для отдыха и лечения

Сейчас о Ла Манге говорят, как о территории самого здорового климата в Испании и самого чисто-го и целебного воздуха в Европе.

Благодаря объятиям двух морей здесь не бывает изнуряющей жары, а из-за обилия солнечных дней вода хорошо прогревается. Здесь есть все возможности для лечения и ведения здорового и активного образа жизни: лечеб-ные грязи, термальные целебные воды, чистый воздух, спортивные клубы, предлагающие занятия всевозможными видами спорта от виндсерфинга и дайвинга до голь-фа и тенниса.

Сегодня жилье в этом удиви-тельном месте стало доступно и для России. Свое представитель-ство здесь открыла компания «Ла Манга», предлагающая виллы, элитные квартиры и эксклюзив-ные пентхаусы от крупнейших за-стройщиков Испании. И теперь мы не только можем увидеть этот «рай между двух морей», но и назвать его своим домом.

приглашаем к СотрУдничеСтвУ региональных предСтавителей

Москва: +7 (495) 984-7790, Санкт-Петербург: +7 (812) 640-0925

Калининград: +7 (4012) 509-925

www.la-manga.ru

ла мангачУдо природы в иСпании Содержание

� ноябрь 2010Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

ноябрь 2010 �Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

Шведская недвижимосТь ждеТ

в «крокусе» Только «элиТка»С 3 по 5 декабря МВц «Крокус Экспо» представит ми-ровую премьеру для всех поклонников стиля и качества современной жизни – выставку-exclusive Top Line. Это –собственный проект МВц «Крокус Экспо». основная цель организаторов – содействие посетителям выставки в ознакомлении с товарами и услугами, занимающими безусловное лидерство мирового luxury-сегмента. Экс-позиция Top Line представит вниманию гостей более 200 российских и иностранных марок товаров и услуг класса luxe. Каждый сможет выбрать то, что подходит только ему, и приобрести экспонат прямо на выставке. органи-заторами приготовлено множество сюрпризов: феери-ческая шоу-программа с участием звезд шоу-бизнеса, роскошные презентации участников, показы последних коллекций всемирно известных модных брендов. Важным направлением станет выставка элитной недвижимости Top Line Property, в которой примут участие компании по продаже и аренде жилой и коммерческой недвижимости. организатор выставки Top Line Property – фонд управле-ния недвижимостью «A2Partners».

tl-topline.ru

НО

ВО

СТ

ИнедвижимосТь за рубежом – признак сТаТусаВсероссийский центр изучения общественного мнения (ВцИоМ) опубли-ковал результаты опроса, участники которого отвечали на вопрос: «Что в настоящее время в России является признаком престижа?» главным символом высокого статуса для россиян является хорошее жилье (51%). К числу наиболее значимых атрибутов престижа относятся также возможность приобретения недвижимости за рубежом (30%), провести отдых за границей, дать детям хорошее образование (по 28%), способ-ность купить квартиру (23%) или дачу (22%), говорится на официальном сайте ВцИоМ.

С 2006 года, когда подобный опрос проводился в последний раз, доля россиян, для которых возможность покупки зарубежной недвижимости является признаком престижа, увеличилась на 10%.

Наиболее престижной приобретение недвижимости за рубежом представ-ляется людям в возрасте от 18 до 24 лет (38%) и в возрасте от 35 до 44 лет (39%). В опросе ВцИоМа принимали участие 1600 человек в 138 населен-ных пунктах в 46 областях, краях и республиках России.

Prian.ru

в великобриТанию пусТяТ по экспресс-визе

НО

ВО

СТ

И

Муниципалитет шведского региона оверкаликс разра-ботал программу привлече-ния предпринимателей из России, имеющих желание заниматься индивидуаль-ным бизнесом в сфере туристических услуг на тер-ритории Швеции. Програм-мой предусмотрена помощь в открытии компании и подготовке бизнес-плана, возможность проживания на территории Швеции в течение всего года, ком-пенсация 35% всех затрат, связанных с инвестици-ями и ведением бизнеса, содействие в поиске и при-обретении коммерческой недвижимости и домов для проживания, консультации по получению кредита и сопровождение бизнеса в течение первого года.

«Нам интересны любые сферы бизнеса, связанные

с обслуживанием россий-ских туристов, начиная от частных домов, сдавае-мых внаем, строительства и эксплуатации русских бань, организацией прока-та катеров, снегоходов и квадроциклов, заканчивая открытием кафе, ресто-ранов, биллиардных и увеселительных и развлека-тельных центров для детей и взрослых», – заявил лейф Нильс-сон, бургомистр региона оверкаликс во время 23-й Международной выставки недвижимости ДоМЭКСПо, успев во время выставки, по его личному признанию, подписать первые контрак-ты с российскими предпри-нимателями. Для первичных консультаций уже работает представительство региона оверкаликс в Москве.

vd-zr.ru

граждане России получат возмож-ность оформить британскую визу за три дня вместо нынешних 7–14 дней. Услуга будет платной. об этом сообщила руководитель российс-кого представительства Управления по туризму Великобритании Visit Britain Татьяна Хорошек. Сроки вве-дения услуги пока неизвестны.

С 5 апреля в Европе действует новый Визовый кодекс, который

предусматривает услугу ускоренного оформления шенгенских виз. В этом случае стоимость визы увеличится с €35 до €60. Россияне могут восполь-зоваться данной услугой в специаль-ных центрах при посольствах франции, Италии, Бельгии, Испании, греции и ряда других стран Шенгенс-кой зоны. Великобритания в эту зону не входит.

Lenta.ru

10 ноябрь 2010Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

ноябрь 2010 11Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

НО

ВО

СТ

И

в болгарии снесуТ киоски

где бизнесу лучШе?Данию назвали лучшей в мире страной для ведения бизнеса. В пятерку лиде-ров, по версии журнала Forbes, вошли также гонконг, Новая Зеландия, Канада и Сингапур. Рейтинг, в котором фигуриру-ют 128 государств, составлен на основе как экономических показателей (уровень роста ВВП, объемы торговли, размеры федерального бюджета), так и неэконо-мических – состояния правовой систе-мы, включая личные свободы, уровня коррупции и бюрократии.

Дания уже третий год подряд занимает в этом рейтинге первую позицию. СШа отодвинулись со второго места к пре-делам десятки, Великобритания опусти-лась с шестого на девятое. а Ирландия, чья экономика переживает сейчас не лучшие времена, поднялась с четырнад-цатого места на шестое. Это произошло благодаря тому, что в условиях рецессии многие британские компании предпочли вести свой бизнес на соседнем острове, налоговый режим на котором стал более благоприятным. Россия заняла в рейтин-ге 97 строчку, расположившись между арменией и Украиной.

Prian.ru

в сШа сосчиТали иносТранцев

бриТанский ценопад бьеТ рекорды Согласно данным ипотечного банка Halifax, в сентябре британское жилье подешевело на 3,6%. Это самое значи-тельное месячное снижение с 1983 года, когда банк начал вести подобную статистику. Ведущий экономист Halifax Мартин Эллис объясняет такой значительный для местно-го рынка недвижимости спад тем, что объемы предложе-ния увеличились, а спрос сократился. На снижение спроса повлияло беспокойство населения по поводу состояния национальной экономики и рынка труда. объемы ипотеч-ного кредитования, по статистике Банка англии, также со-кращаются – на протяжении последних четырех месяцев.

В то же время в июле-сентябре уменьшение стоимости жилья составило 0,9%. В целом эксперты сходятся во мнении, что динамика стоимости жилых объектов будет неустойчивой в краткосрочной перспективе. При этом прогнозы относительно глубины падения рынка в 2011 году разнятся – от 5% до 25%.

Prian.ru

Муниципальные власти общины Несебр объявили о сносе мелких торговых построек на территории ку-рорта Солнечный Берег. В настоящее время в общине Несебр насчитыва-ется более 300 киосков и торговых павильонов, которые возведены с нарушением законодательства. Часть из них построена без разрешения и имеет непрезентабельный внешний вид, что отрицательно сказывается на имидже курорта. Другие мешают

движению пешеходов, поскольку сооружены на тротуарах или про-гулочных дорожках. 130 подобных объектов предполагается снести, а на остальные наложить штрафы.К следующему лету планируется вы-работать единые правила размеще-ния небольших временных построек в соответствии с европейскими стандартами качества, сообщает The Sofia Echo.

Prian.ru

черногория спеШиТ в ес Черногория может стать кандидатом на вступление в ЕС уже в ноябре. об этом заявил премьер-министр республики Мило Джуканович. Получение официального статуса страны-кандидата станет последним шагом перед непосредственным вступлением в Евросоюз. Эксперты полагают, что вступ-ление Черногории в Евросоюз может произойти до 2014 года. По мнению профессионалов местного рынка недвижимости, присоединение этой страны к когорте европейских держав вызовет, помимо прочего, повышение стоимости жилья.

Prian.ru

В СШа опубликовали статистику по иностранным покупателям жилья. По данным Национальной ассоциа-ции риэлторов, на зарубежных поку-пателей пришлось в этом году 4,5% от суммарного объема сделок с жилой недвижимостью. Суммарный объем продаж жилья составил $907 млрд, из которых $41 млрд прихо-дится на иностранных граждан. Если учитывать только что прибывших иммигрантов и обладателей времен-ных виз, сумма сделок составит $66

млрд, или 7,3%, передает Real Estate Channel.

Наибольшая доля иностранной активности пришлась на граждан Канады – 23% от общего объема сделок. Второе и третье место заняли Мексика (10%) и Великоб-ритания (9%). В пятерку лидеров вошли также Китай (8%) и германия совместно с францией (7%). Рос-сийские покупатели в исследовании не фигурируют.

Prian.ru

НО

ВО

СТ

И


Фотовитрина обЪектов ЗарубежноЙ недвижиМоСти



€3 700 000. Эксклюзивный пентхаус «Елисей» расположен прямо на берегу Тихого океа-на! Площадь: 782 кв. м, гараж 82 кв. м, 360-градусный головокружительный панорамный вид, бассейн 18 кв. м, мрамор, паркет джарра.

Invest Australia Pty. Ltd www.investaustralia.ru +61 4 14 099 463 [email protected]

австралия, золотое побережье, Queensland€7 000 000. Элитная вилла «Райские воды» – самый престижный адрес на голд Кост. Площадь: 751 кв. м. 3 этажа великолепия, гараж на 5 машин, бассейн 25 кв. м, корабль на пристани главной реки, океан, центр.

Invest Australia Pty. Ltd www.investaustralia.ru +61 4 14 099 463 [email protected]

австралия, золотое побережье, QueenslandавС

тра

ли

я q

от €27 000. Комплекс готов. 350 метров до моря! Расположен недалеко от Варненского свободного университета, 7 км до центра Варны.

ооо «юррайт» +7 (812) 975-09-79, елена исакова, www.urright.ru +7 (916) 077-79-36, жанна сетюкова

болгария, Варна, ален макот €22 000. Сдача – ноябрь 2010 г. До моря – 60 м! Великолепный фасад и прекрасно оформленная зеленая территория подчеркивают высокий уровень комплекса. На терри-тории расположен фешенебельный ресторан с открытым садом, зеленая зона и детский уголок.


болгария, китен

от €46 000. Комплекс готов. 80 м до моря! Просторная пляжная полоса, в сочетании с ле-сом и благоприятной температурой воды и ее чистота предлагают оптимальные условия для отдыха и для восстановления здоровья.


болгария, бялаот €46 000. Комплекс готов. 80 м до моря! Просторная пляжная полоса, в сочетании с ле-сом и благоприятной температурой воды и ее чистота предлагают оптимальные условия для отдыха и для восстановления здоровья.


болгария, бяла

от €183 000. Коттеджный поселок бизнес-класса «Балканика» будет расположен на берегу Черного моря между городами Бургас и Поморие. Проектом предусмотрена комплексная застройка в едином архитектурном стиле. На морском берегу будет возведено 14 коттеджей площадью от 267 до 480 кв. м и 15 таунхаусов площадью от 122 до 167 кв. м. К поселку примыкает морской пляж, а на прибрежной территории планируется организация площадок для активного отдыха, барбекю, игровой городок для маленьких жителей. Собственники имеют возможность построить дом по индивидуальному проекту, соблюдая архитектурный стиль поселка. Завершится строительство в III квартале 2012 года.

болгарстройгруп +7 (495) 662-96-87 www.bgsg.ru +359 889 701555

болгария, поморие

от €27 000. жилой дом «Парус-2» построен по индивидуальному проекту в центральной части города Поморие. Современная архитектура, прогрессивный дизайн, высокие стандарты качества и удачное расположение делают объект особенно привлекательным как для сезонного отдыха, так и для круглогодичного проживания. «Парус-2» расположен в шаговой доступности от морских пляжей Поморийского залива. В продаже студии и апартаменты. Дом сдан.


болгария, помориеот €900 / кв. м. жилой дом «Парус-3» возводится в 80 м от морского пляжа в централь-ной части г. Поморие по индивидуальному проекту. Вокруг здания – благоустроенная территория с детским бассейном. Все квартиры сдаются «под ключ» с выполненной чистовой отделкой, оборудованы сантехникой и кондиционерами. В продаже студии и апартаменты. Срок сдачи – 4-й кв. 2011 г.


болгария, поморие

t Б

ол

гари

я q

€40 000. Новый пятизвездочный апарт-хотел «айсберг» расположен в центре известного болгарского горнолыжного курорта Боровец. «айсберг» – это первоклассный комплекс, состоящий из 109 квартир класса люкс, в 150 метрах от подъемника!

Trading House Iolov LTD +359 884 188 911 [email protected]

болгария, боровец€118 000. апартаменты класса люкс от 41 кв. м и до 151,65 кв. м с прекрасным видом на парк, гавань, старый Несебр. На территории комплекса находятся 3 открытых и один крытый бассейны магазин, пицерия, ресторан, фитнесс-зал, спа и многое другое.

Vigo Group +359 889 399 918 www.hotel-vigo.com ольга гречина

болгария, несебр

от €29 562. Роскошный комплекс Royal Palm находится в современном курортном городе Святой Влас в 50 м от моря. В комплексе построено 206 квартир, большая часть которых открывает невероятную панораму гор, моря и старого города Несебр. Уютная атмосфера тихого курорта отлично подходит для семейного отдыха. В комплексе расположены два бассейна, детская площадка и летний бар.

Vigo Group +359 885 536 [email protected]

болгария, Святой Влас€43 000. Комплекс «ВИго-2» находится на расстоянии 30 м от пляжа. апартаменты клас-са люкс от 43 кв. м и до 217,69 кв. м с прекрасным видом на парк, море. На территории комплекса находятся внутренний бассейн, магазин, ресторан, фитнесс-зал, спа и многое другое, охрана, ресепшн.

Vigo Group +359 889 399 918 www.hotel-vigo.com ольга гречина

болгария, несебр

€45 858. остался свободным только один номер – квартира с одной спальней. Площадь – 53,95 кв. м. Небольшой, но в то же время стильный и современный комплекс, сочетающий домашний уют и удобства для активного спорта. Рядом с подъемником. Дополнительный уют вносят камины, которые предрасполагают к приятному ужину у огня с бокалом болгарского вина. Кухня оборудована современной техникой и приборами. Все номера обставлены мебелью из темного дерева в современном стиле. Банско – самый известный лыжный курорт в Болгарии и Восточной Европе, находящийся у подножия величественной горы Пирин, которая является национальным заповедником, включенным в список всемирного природного наследия ЮНЕСКо.

«болгарский алгоритм»+7 (921) 976-67-38, [email protected]

болгария, банско



ноябрь 2010 1�Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru


от €97 900 до €613 800. Дизайнерские апартаменты на самом берегу моря. Уникальная архитектура и местоположение. Захватывающие виды на море. Вторая очередь открыта для продаж. Привлекательная схема оплаты, связанная с этапами строительства. Площадь от 77 кв. м до 338 кв. м.

Five Star Investments, +359 882 429697, skype:fsi.luxury [email protected] www.fivestarinvestments.eu

болгария, обзор

от €40 330. 150 м от песчаного пляжа. Трехзвездочный комплекс Rose Village был сдан в эксплуатацию в мае 2007 года. античный город Несебр, жемчужина болгарского Черноморского Побережья, находится в 20 минутах ходьбы от комплекса. апартаменты предлагаются с полной меблировкой: в спальне имеются двуспальная кровать, тумбочки, шкафы, трюмо, гости-ная укомплектована мягкой мебелью (раскладной диван и кресла), журнальным столиком, обеденным столом, телевизором, кухонными шкафами, микроволновой печкой, холодильни-ком и вытяжкой. На балконах есть садовые столы и стулья. Все квартиры имеют кондиционеры.


болгария, Солнечный берег

от €38 900 за готовую квартиру на первой линии моря, в 150–200 м от пляжа. Местонахождение: царский залив. Курортный поселок Costa Bulgara расположен в 35 километрах к югу от международного аэропорта Бургас и в 5 километрах от античного города Созополя. Внешний мини-бассейн джакузи; два детских бассейна; бассейн с водной горкой; бар и ресторан; большой двухэтажный ресторан с панорамным видом на пляж и море; SPA-центр; центр с магазинами; услуги аниматоров и организаторов; автостоянки с 50 наземными паркоместами; ограниченный доступ, круглосуточная охрана.


болгария, Созополь

от €37 240. Уникальный апарт-отель-СПа-комплекс, всего в 3 минутах ходьбы до подъемника и центра горнолыжного городка Банско. Комплекс сдан и полностью функционирует. Из каждого окна открывается изумительный вид на горы.


болгария, банско

€13 000. Двухэтажный дом с тремя спальнями в болгарском селе, в северной части Бол-гарии. 65 км от моря, 60 км до аэропорта Варны. Участок 10 соток. Требует косметическо-го ремонта. Все коммуникации. Помощь в оформлении вида на жительство.


болгария, добрич

€35 000. Шикарный двухэтажный традиционный сельский дом в центральной Болгарии, после ремонта и реставрации площадью 140 кв. м. Участок 18 соток. Все коммуника-ции, санузел, камин, уличная печь. До моря 250 км. Помощь в оформлении вида на жительство.


болгария, попово €35 300. отличный дом после ремонта в горной местности, в развитом болгарском селе, недалеко от границы с Румынией. Участок 19 соток. Все коммуникации, санузел, камин. До Софии 150 км, до моря 500 км. Помощь в оформлении вида на жительство.


болгария, Враца

€38 500. Старинное каменное шале площадью 164 кв. м, в горах, близ границы с гре-цией. 32 км от известного горнолыжного курорта Пампорово, 80 км от Эгейского моря. 8 комнат, санузел. Участок 5,5 соток. отличное место для отдыха летом и зимой,а также для постоянного проживания. Помощь в оформлении вида на жительство.


болгария, пампорово

$68 000. 1-спальные апартаменты в EL Hamra, 64 кв. м. Комплекс аль Хамбра идеально расположен в самом центре туристического Променада. Состоит из 17 зданий, на территории оборудованы 2 больших бассейна. Находится всего в 70 метрах от моря. апартаменты для продажи и аренды с использованием пляжа отеля «Принцесс Палас».

«мой дом в египте»[email protected], Тел: +7 (911) 257-66-18

египет, Хургада

t е

гип

ет p

от $43 360. 1-спальные апартаменты в Elegant Hause, от 65 кв. м до 135 кв. м. Сад, паркинг, охрана. Многие квартиры имеют вид на море. На первых двух этажах – галерея магазинов и кафе. До ближайших пляжей 5 минут, до аэропорта – 10 минут на транспор-те. Рядом туристическая зона с отелями, магазинами, ресторанами.


египет, Хургадаот $56 000. 2-спальные апартаменты в Эль Хадаба, от 71 кв. м до 130 кв. м. До лучших пляжей Хургады 10 минут пешком. До центра аккалы 15 минут пешком или 2–3 минуты на транспорте. В доме круглосуточная охрана, лифт, бассейн, паркинг. На первых этажах располагаются магазины, кафе. Все квартиры имеют 2 спальни и 2 туалетные комнаты.



от €132 800 до €789 000. Таунхаусы и индивидуальные виллы с прекрасными видами на море в лучшем гольф-комплексе Европы! Всего в 55 км от морской столицы Болгарии, г. Варна! Площадь от 69 кв. м до 278 кв. м.


болгария, балчикот €46 900 до €422 000. Создаваемый для ценителей роскоши и искусства этот шедевр архитектуры может стать вашим новым домом. Невероятный стиль, напоминающий древний Шумер и Вавилон – и исключительное исполнение архитектурного замысла, представляют действительно уникальную недвижимость. Площадь от 33 кв. м до 269 кв. м. Завершение – сезон 2011 года.


болгария, золотые пески

1� ноябрь 2010Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru




$56 400. апартаменты в Samra Bay 48 кв. м, 65 кв. м и 106 кв. м. Сад, паркинг, охрана. Новый жилой комплекс повышенной комфортности c отельной инфраструктурой. Инфраструктура комплекса: пристань и клуб, СПа и салон красоты, спортивный и фитнес-центр, школа подвод-ного плавания, центр водных видов спорта, развлекательный центр, пляжные бары и рестора-ны, пляжная спортивная площадка, пляжные бунгало, детская площадка с воспитателями.


египет, Хургадаот $39 000. апартаменты в Desert Pearl от 50 кв. м. Элитные квартиры в новом комплек-се, в туристическом центре Хургады. До моря всего 200 метров, жители комплекса могут пользоваться пляжами отелей Grand Hotel и Siva Hotel. На территории комплекса – сад с тропической зеленью, 2 бассейна для взрослых и детей, пул-бар, ресторан, оборудован-ный спортзал, комнаты для детских игр, интернет-кафе, бизнес-центр, прачечная.



от $25 000. Студии и апартаменты в новом жилом комплексе Faraon от 36 кв. м прямо в центре Хургады, в районе Эль-Каусер, недалеко от отеля «Сива гранд Бич». Использова-ны высококачественные строительные и отделочные материалы, по желанию покупа-теля возможна перепланировка. В данном проекте есть небольшой бассейн и зеленая территория.


египет, Хургада€595 000. Квартира с просторной гостиной, выходящей на большую террасу, с видом на горы и окрестности, с полностью оборудованной, просторной, современной кухней. 4 спальни со встроенными гардеробами, две ванных – одна смежная с главной спальней, кладовая, а также подземная парковка для двух машин. Просторная терраса с видом на горы – 18 кв. м. жилая площадь – 148 кв. м.

ооо «валенсия» +7 (812) 600-8-005, www.valencia.ru, [email protected]

испания, майорка, кальвия

€795 000. Квартира c 2 спальнями – обе с выходом на террасу, с 2 ванными комнатами, с современной кухней, просторной гостиной, выходящей на покрытую террасу с видом на море. На крыше террасы – соляриум. Имеется летняя кухня, гараж, кладовая, мраморные полы, кондиционеры тепло/холод, полы с подогревом в ванных комнатах. жилая площадь: 127 кв. м. Терраса – соляриум и летняя кухня: 60 кв. м. Покрытая терраса – 18 кв. м.


испания, майорка, бендинат€1 350 000. Уютная вилла с панорамным видом на море. 3 спальни и 2 ванных комнаты. На-ходится в нескольких минутах ходьбы от пляжа, ресторана и в нескольких минутах езды от всех магазинов, причала. жилая площадь виллы 200 кв. м, площадь участка – 1100 кв. м. Построена среди красивого ухоженного сада. В саду есть бассейн, джакузи, летняя кухня, мастерская. Дом также имеет парковку, террасы, соляриум. Продается с мебелью.


испания, майорка, Сол де майорка

€1 695 000. Новая вилла расположена на участке свыше 1200 кв. м. жилая площадь 398 кв. м, террасы – 168 кв. м. Прихожая, две огромные гостиные (одна из них с камином), 5 спален (все имеют собственные смежные ванные, 2 из них – спа), полностью оборудованная просторная кухня, подсобное помещение, двойной гараж, покрытые и открытые террасы, солнечная терра-са на крыше с видом на море, просторный, ухоженный сад с бассейном.


испания, майорка, Сол де майоркаот €2300/кв. м. Комплекс Seyshelles является одним из лучших комплексов ла Манги. Расстояние до Средиземного моря 250 м, до Мар Менор 50 м. Красивые песчаные пляжи, кристально чистая вода. Все квартиры имеют великолепный вид на два моря. Хорошо развитая туристическая инфраструктура. Полностью укомплектованные апартаменты с 1, 2 спальнями, от 50 кв. м, эксклюзивные пентхаусы. Действует льготная ипотечная программа.

www.la-manga.ru +7 (495) 984-77-90, +7 (812) 640-09-25, +7 (4012) 509-925

испания, коста-калида, ла манга дель мар менор

от €2300/кв. м. В 100 км от аликанте расположена уникальная коса – ла Манга. Playa Prinzipe – один из самых перспективных комплексов ла Манги. Эксклюзивное расположение – первая линия двух морей! Мы предлагаем полностью укомплектованные апартаменты с 1, 2 спальнями и эксклюзивные пентхаусы с просторными террасами. Развитая инфраструктура. Действует льготная ипотечная программа.

www.la-manga.ru +7 (495) 984-77-90, +7 (812) 640-09-25, +7 (4012) 509-925

испания, коста-калида, ла манга дель мар менорот €2300/кв. м. ла Манга – сказочный каприз природы, коса природного происхождения. Простираясь в Средиземное море, отделяет от него огромную лагуну под названием Малое море. Шикарные апартаменты в портовом комплексе Puerto Playa. Полная комп-лектация, кондиционер. Роскошное озеленение комплекса, приватный бассейн во дворе. Рядом прекрасный променад. Выгодные условия ипотечного кредитования.

www.la-manga.ru +7 (495) 984-77-90, +7 (812) 640-09-25, +7 (4012) 509-925

испания, коста-калида, ла манга дель мар менор

от €2300/кв. м. жемчужина испанского побережья. Предлагаем эксклюзивные пентхаусы с 1, 2 спальнями от 75 кв. м. Полная комплектация, включая меблировку, кондициониро-вание и технику. Великолепный панорамный вид на оба моря. Просторные террасы для воплощения ваших идей. В 50 м песчаные пляжи. Широкие возможности для активного отдыха. Эксклюзивное место – гарантия высокой рентабельности!

www.la-manga.ru +7 (495) 984-77-90, +7 (812) 640-09-25, +7 (4012) 509-925

испания, коста-калида, ла манга дель мар менорt и

Спа

ни

я q

от €185 000. Трехуровневые апартаменты площадью от 177 до 320 кв. м в комплексе «Солнечный склон», расположенном в живописном месте испанского побережья Коста-Бланка. Рядом большая зеленая зона, состоящая из трех больших гольф-объектов – Real Club de Golf Campoamor, Club de Golf Las Ramblas de Orihuela и Club de Golf Villamartin. Расстояние до пляжа около 8 км или 10–15 минут на машине.

ооо «элли эстейт» www.allyestate.com, +7 (812) 712-10-15, +7 (812) 983-23-19

испания, аликанте, коста-бланка (юг)

€172 000. апартаменты с двумя спальнями площадью 90 кв. м в фешенебельной урбани-зации La Entrada. Расстояние до моря 600 метров. гостиная с 2-мя панорамными окнами, открытой кухней и террасой 17 кв. м, мраморные полы, 2 спальни со встроенными шкафами, 2 ванные комнаты (полы с подогревом), мебель. Благоустроенная территория, круглосуточная охрана.


испания, аликанте, коста бланка (юг)

€229 000. Недвижимость на гольфе. Вилла с видом на гольф-поле площадью 156 кв. м: гостиная, 3 спальни, 2 ванные, американская кухня, терраса, солярий и свой сад площа-дью 360 кв. м. Имеется общий бассейн и возможность строительства бассейна частного.


испания, аликанте, коста-бланка (юг)

€148 000. 2-спальные апартаменты класса «люкс» в Samra Bay, 106 кв. м. Расположен вокруг своей собственной лагуны. Пляж протяженностью 1 км. В непосредственной близости от променада Village Road и от известных отелей Intercontinental, Hilton Resort, Grand Plaza. Комплекс Malaki Residence предлагает инвесторам доступ ко всем ресурсам инфраструктуры резиденции Marina & Spa Resort Samra Bay. Другие характеристики этого инвестиционного проекта: частная собственность на основе абсолютного владения, расположение прямо на пляже, использование площадок на крыше здания, обслуживание апартаментов, собственная прачечная в здании, доступ к сети Интернет во всех помещениях, спутниковое телевидение, собственная охрана. окончание работ – апрель 2012 года.







€25 000 000. Замок XVIII века в Бургундии. 19 комнат в основном доме, 13 спален с ванны-ми комнатами. Комнаты полностью декорированы, оборудованы на уровне 6*. Площадь 890 000 кв. м, 9 озер, 18-луночное гольф-поле, право на посадку вертолетов. Несколько дополнительных зданий, включая Клуб Хаус с рестораном, коттедж с 11 спальнями. Разре-шение на строительство гольф-апартаментов – интересное предложение для инвесторов.


франция, бургундия

€115 000. Продается двухэтажный частный дом площадью 134 кв. м, площадь участка 2 000 кв. м. На территории есть гостевой домик, гараж. Ухоженный сад. Расстояние до моря 800 метров.


латвия, лиепае

ита

ли

я q

лат

вия q

$1 250 000. Шикарная квартира на самом великолепном курорте в оаЭ – на Палм Джумейра! 3-комнатные апартаменты площадью 170 кв. м, с подземной парковкой, балконом, видом на море и остров. К зданию прилагается собственный пляж, бассейн, являющийся частью всемирно известного пятизвездочного отеля Kempinski Residence. жить в собственном отеле, это не сказка, это жизнь в стиле люкс!

«рос инвесТ» +971 566 45 8778, +971 4 399 07 04,www.rosinvestor.com никита кузнецов

оаЭ, дубаи$630 000. апартаменты комплекса Jumeirah Beach Residence на берегу моря, в 45-этажном небоскребе, на высоком этаже с видом на Персидский залив и рукотворный пальмовый остров Дубаи. Площадь апартаментов – 140 кв. м. 2 спальни, зал, кухня, холл, прачечная, балкон, подземная парковка. Доступ к пляжу, бассейну, ресторанам, магази-нам. Все условия для полноценной курортной семейной жизни.

«рос инвесТ» +971 56 6545844, +971 4 399 07 04,www.rosinvestor.com антон елизаров

оаЭ, дубаи

оа

э q

$390 000. Бунгало Пехт расположено прямо на берегу моря, с тремя спальнями. Все коммуникации. Площадь участка 333 кв. м, жилая площадь 80,8 кв. м. На втором этаже имеется терраса 24 кв. м, откуда открывается шикарный вид на море и близлежащие острова. оформление всех необходимых документов.

www.siam-royal-view.com [email protected] +41 797429709, +66 817824826

таиланд, остров ко чанг

$500 000. Вилла Санти. Площадь участка 666 кв. м, жилая площадь 350 кв. м. 1,5 этажа, четыре спальни, все коммуникации. 24-часовая охрана поселка. Вилла расположена пря-мо на побережье. Большая терраса и веранда. В поселке имеются ресторан и бар. общий 40-метровый бассейн. оформление документов.


таиланд, остров ко чанг

$657 000. Вилла Санэ. Площадь участка 1000 кв. м, жилая площадь 550 кв. м с тремя спальнями, все коммуникации, бассейн, тропический сад. До пляжа Джомтиен 3 км, до центра Паттайи 10 мин. на машине. Поблизости имеются шоппинг-центры, гольф-поля и поло-клуб. фантастический вид на Паттайю и море. оформление необходимых документов.


таиланд, паттайя

€120 000. Таунхаус в 500 м от комплекса отдыха «Саймаа гарденс» и гольф-поля. Площадь – 53 кв. м (2 комнаты, кухня, сауна с подсветкой, душевая). Имеется выход на террасу. от г. Иматра – 8 км. Также прекрасная возможность вложений с целью после-дующей сдачи апартаментов в аренду.

In and Out OY www.inandout.ru+358 50 50 55 330 [email protected]

финляндия, лаппеенранта

€315 000. Новый двухэтажный дом в 500 м от СПа-центра «Кюльпюля» и 300 м от оз. Саймаа. Площадь дома – 137 кв. м/106 кв. м (гостиная, 4 спальни, сауна, душевая, уборная). Площадь участка – 1400 кв. м. Просторная гостиная с витражными окнами и пилетным камином. Современная бытовая техника на кухне. С задней стороны дома выход на большую террасу (60 кв. м) с купелью.


финляндия, иматра€240 000. очень красивый дом 2006 года постройки в 4 км от СПа-центра «Иматра Кюль-пюля» и в 1,5 км от оз. Саймаа. Площадь дома – 128 кв. м. Площадь участка – 950 кв. м. Просторная терраса. Роскошный сад. Сауна. Большой камин. Теплый гараж.


финляндия, иматра

€285 000. Двухэтажный просторный дом из белого кирпича (251 кв. м). Площадь участка – 914 кв. м. 7 комнат, в т.ч. каминный зал и кабинет, кухня с современной бытовой техни-кой, сауна, застекленная терраса. Теплый гараж. Выход на задний двор с грилем. Также имеется отдельный вход на каждый этаж, что позволяет использовать данный дом н.п. двум семьям. До оз. Саймаа – 2 км. До СПа-центра «Кюльпюля» – 3 км.


финляндия, иматра

t ф

ин

лян

ди

я q

€6000. охотничья заимка, требующая капитального ремонта, площадь участка 40 соток, скважина, хорошие подъездные пути. Идеально подходит для любителей охоты.

www.toilalik.com +7 (812) 992-85-42

Эстония, Ida-Virumaa, Maetaguse vald€45 000. Дом находится в красивой эстонской деревне вблизи исторической мызы Сака, до моря 700 м, от Петербурга 190 км, центральное водоснабжение, электричество, площадь участка 0,5 га, площадь дома 80 кв. м. На участке есть баня, сарай, гараж. Дом реновированный.

www.toilalik.com +7 (812) 992-85-42

Эстония, Ida-Virumaa, Lisaku vald

€1700 / кв. м. Новые апартаменты в строящемся 5-этажном современном жилом доме! 700 метров от моря, тихое и уютное местоположение. Рассрочка! Площадь от 55 кв. м до 99 кв. м. отделка квартир очень высокого уровня!

www.apriori-spb.com +7 (812) 95-350-95

черногория, бечичи€2240 / кв. м. Комплекс находится на высоте 80 м над уровнем моря. охраняемый комплекс, по 2 квартиры на этаже, площадь от 68 кв. м до 136 кв. м, на последнем этаже пентхаус. Парковка, подземная стоянка, бассейн. Прекрасный вид.

www.apriori-spb.com +7 (812) 95-350-95

черногория, будва

чер

но

гори

я p

эСто

ни

я p

фра

нЦ

ия p

€50 000. Предлагаем квартиру 85 кв. м с панорамным видом на море и горы, в отрестав-рированном доме. Кухня, гостиная, две спальни, санузел и два балкона.

www.scalearealty.ru (39) 320 6373832 [email protected] 89199663893

италия, Скалея

t т

аи

ла

нд

q



от €167 200 + ндс. Вид на город. Новый, ухоженный район города. Самая хорошая цена за кв. м в этом районе. апартаменты, 2 спальни, площадью от 91,67 кв. м.

Тел./факс: +7 (495) 22 555 99, [email protected]

www.aristodevelopers.com, www.aristo-developers.ru

кипр, лимассол, айия фила

от €179 200 + ндс (€256 000 + ндс). Вид на город, отличный пейзаж. Престижный район лимассола. Современный дизайн отделки и архитектуры. Кладовочные помещения и кры-тые парковки. Почти готовые апартаменты, 2 спальни, площадью от 92,54 кв. м.



кипр, лимассол, екали

от €292 000 + ндс. Вид на горы, природу. Чистый воздух. Вилла находится в окружении со-сновых рощ. Уединенность от городской суеты поблизости со всем необходимым. готовая вилла, 3 спальни, площадью 167 кв. м.



кипр, лимассол, Суни

от €880 000 + ндс. Вид на город и море. Удобное месторасположение неподалеку от всех благ цивилизации. Все виллы с каминами, просторными верандами и террасами. личные бассейны и парковки. Виллы, 4 спальни, площадью от 220,65 кв. м.



кипр, лимассол, айос атанасиос

от €312 000 + ндс (€350 000 + ндс). Вид на город, удобный доступ ко всем единицам инфраструктуры. Современный дизайн и высококачественная отделка. Виллы, 3 спальни, площадью от 128,90 кв. м.



кипр, пафос, центр города

от €98 000. Вид на море, горы, местную природу. Высококачественная отделка. общий бассейн и бассейн для детей. готовые апартаменты, 1 и 2 спальни, площадью от 69,20 кв. м.



кипр, пафос, Хлорака

от €111 200. Вид на море и горы. общий бассейн. легкий доступ ко всем единицам инфра-структуры. готовые апартаменты, 2 спальни, площадью от 83,33 кв. м.



кипр, пафос, пейия

от €501 600 + ндс. Вид на море. В пешей доступности до песчаного пляжа. Элегантный экстерьер с каменными деталями. Собственные бассейны, парковки и сады. Почти готовые виллы, 3 спальни, площадью от 176,50 кв. м.



кипр, пафос, Хлорака

от €79 900 + ндс. Вид на горы, сосновые рощи. Тихое, уединенное место, бассейн. готовые апартаменты, 1 и 2 спальни, площадью от 67 кв. м.



кипр, писсури

от €295 900. Вид на горы, сосновые рощи. Безопасный, тихий комплекс вилл. Теннисный корт, клаб-хаус, бассейн. готовая вилла, 3 спальни, площадью 121 кв. м.




от €102 270 + ндс (€146 100 + ндс). Вид на горы, сосновые рощи, море. готовые апарта-менты, 2 спальни, площадью от 80 кв. м.




от €790 000 + ндс. Захватывающий вид на море, горные просторы и сосновые рощи. Каждая вилла индивидуально спроектирована для максимального использования всех преимуществ месторасположения. Роскошные особняки, 3 и 4 спальни, площадью от 271,40 кв. м.




от €133 400 + ндс. Вид на горы, море. Все таунхаусы с 2 санузлами. Собственные озелененные садики. Пешая доступность до магазинов, банков и т. д. готовые таунхаусы, 2 спальни, площадью от 136 кв. м.



кипр, полис Хрисохус, полис

от €106 900. Вид на море, горы, местную природу. общий бассейн. Тихое, спокойное место. готовые апартаменты, 2 спальни, площадью от 72 кв. м.



кипр, полис Хрисохус, аргака

от €457 600 + ндс. Вид на горы, море. Дизайны средиземноморского стиля с простор-ными верандами, патио и террасами на крышах. Всего в 100 м от уединенного песчаного пляжа. В минутах езды от магазинов, банков и т. д. Виллы, 3 спальни, площадью от 110 кв. м.



кипр, полис Хрисохус, помос

t к

ип

р q



190098, Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, офис 24тел./факс: (812) 314 -91-43, 570-66-30, [email protected] http://vip-service.spb.ru

113184, Москва, Озерковский пер., д. 12, офис 216тел./факс: (495) 797-80-79, 797-80-48, [email protected] http://vip-service.spb.ru

ИммИграцИя во ФранцИю: возможность жИть в ЕвропЕ За последние годы наши со-граждане стали все чаще и чаще и на более длительные сроки нуждаться в посещении стран ЕС. У кого-то там проживают родственники, кто-то ведет свой бизнес, третьи приобре-тают недвижимость, а у кого-то дети учатся или хотят учиться. Поэтому многие российские граждане, уставшие от необхо-димости бесконечно обращать-ся в разные консульства, терять время на получение визы, быть вечно ограниченными числом дней пребывания в странах ЕС, данных на усмотрение консуль-ства, задумываются о получе-нии европейского вида на жи-тельство.

Но, к сожалению, в настоящее время существует не так много программ, дающих юридическое основание для получения статуса резидента в Европе.

Основными из них являются:1. Регистрация (покупка) биз-

неса в Европе.2. Программа для финансово

независимых заявителей.Первая программа требует от

заявителя регистрации или по-купки компании и успешного ведения бизнеса. Только в этом случае имеются юридические ос-нования для получения вида на жительство в выбранной стране

и в будущем получения ПМЖ и гражданства (если позволяет за-конодательство).

Вторая программа – програм-ма для финансово независимых заявителей – представляет на-ибольший интерес для желающих иметь ВНЖ в Европе. Она не тре-бует наличия и ведения бизнеса в Европе, также нет необходимости иметь собственность в выбран-ной стране, достаточно аренды. Основным требованием является наличие стабильного источника дохода (в любой стране).

Перечень стран, позволяющих получить статус резидента по этой программе, не велик. Это: Фран-ция, Испания, Андорра, Мальта, Греция.

Каждая из этих стран имеет ряд особенностей по данной про-грамме.

И только Франция предостав-ляет самый широкий спектр прав своим финансово неза-висимым резидентам.

А именно:1. ВНЖ выдается на один год,

с правом ежегодной пролон-гации, и не требует от рези-дента проживания 183 дня в году для его сохранения.

2. Через пять лет заявитель получает статус долгосрочного резидента на десять лет.

3. Во Франции отсутствуют

ежегодные налоговые выпла-ты (как и на Мальте).

4. Данный статус позволя-ет проживать в любой стране Шенгенского соглашения и таким образом не зависеть от циркуляров и сотрудников консульских служб.

5. Дети, прожившие во Фран-ции пять лет и посещавшие французские учебные заведе-ния, имеют право на получе-ние гражданства Франции.

6. Заявитель и члены его се-мьи имеют право через пять лет подать документы на полу-чение французского гражданс-тва с сохранением гражданства Российской Федерации.

Компания VIP Service International Juridical Center ра-ботает более 10 лет. Спектр наших услуг широк: от незави-симой профессиональной им-миграции до получения второго гражданства. Опыт наших юрис-тов и зарубежных адвокатских компаний, отработанные схемы работы, индивидуальный под-ход к каждому клиенту и кон-фиденциальность в сочетании с реальными ценами – вот состав-ляющая высокого уровня качес-тва услуг нашей компании и га-рантии успешного прохождения досье клиента.



2 года от начала кризиса

Бл

Иц

-Оп

рО

С



недвижимости уменьшилась на 5%, а в некоторых регионах, наоборот, намечается тенденция к скорому росту цен.

Германия и Швейцария остаются наиболее стабиль-ными во всей Европе. Даже в кризисный 2008 год эти две страны показали, пусть небольшой, но все-таки прирост цен на недвижимость.

2. Безусловно, есть. Выставки являются частью рек-ламной кампании фирм, занимающихся продажей за-рубежной недвижимости. В первую очередь участие в выставке – это имиджевая реклама, а уж потом средст-во привлечения потенциальных покупателей.

3. По сложившемуся опыту большинству клиентов не хватает информации в области законодательства и налогообложения в интересующих их странах.

ирина Пеккер, коммерческий директор InvestGermany:

1. Кризис научил российс-ких и международных инвес-торов обращать внимание на риски, сбалансированно оце-нивая привлекательность вло-жения денег.

Мы специализируемся на продаже недвижимости в Гер-мании по ценам ниже рыноч-ных. Так вот, сейчас Германия демонстрирует быстрое восстановление экономики. Прирост промышленного

1. Прошло 2 года от начала мирового финансового кризиса. Что за этот срок произошло на рынках зарубежной недвижимости? 2. есть ли будущее у выставок зарубежной недвижимости в россии?3. какой информации о зарубежной недвижимости сегодня не хватает российскому покупателю?

анна ульянова, консультант по зарубежной недвижимости Cliff Property:

1. С момента начала кризиса во всех странах, которые мы пред-ставляем, произошли серьезные изменения. В Испании, напри-мер, произошло сильное падение цен на недвижимость, в среднем до 30%. Многие крупные испан-ские застройщики вынуждены были временно приостановить строительство своих проектов.

В Италии и Франции ценовая политика осталась практически без изменений. В среднем стоимость

Бл

Иц

-Оп

рО

С

производства в июне 2010 составил 12,4% к анало-гичному периоду 2009 года, и сейчас оно практически вышло на докризисный уровень. Стремительно падает уровень безработицы в Германии: в июле он снизился до 7% против 7,7% за тот же месяц прошлого года, тогда как в других странах еврозоны (за исключением Австрии и Мальты) безработица усиливается. Все эти факты позволяют рассчитывать на дальнейший рост стоимости жилья и арендных ставок в стране, что привлекает инвесторов со всего мира: инвестиции в жилую недвижимость Германии в первой половине 2010 года составили €2,29 млрд, что на 36% больше аналогичного периода прошлого года (данные BNP Paribas Real Estate).

2. Выставки зарубежной недвижимости – уникаль-ный формат, позволяющий покупателю за короткое время познакомиться с многообразием предложений и задать вопросы экспертам. Они пользуются и будут пользоваться популярностью.

3. Отношение россиян к покупке зарубежной недви-жимости можно назвать «хочется и колется». С одной стороны, благодаря публикациям в СМИ и активной рекламе, многие знают, что жилье за границей стоит дешевле, чем на родине, и задумываются о покупке «второго дома» за рубежом. С другой стороны, вдум-чивый инвестор не всегда может найти ответы на свои вопросы, что является сдерживающим фактором. Воп-росы довольно очевидные:

– Правовая сторона вопроса. Как регулируется по-купка недвижимости за рубежом российским законо-дательством? Законодательством страны, где поку-пается объект? Как защищаются права покупателя? Какие существуют риски?

– Налогообложение. Какие налоги покупатель должен платить в России? В стране, где покупается объект?

– Управление объектом. Где найти управляющую компанию? Каково вовлечение со стороны собственни-ка в управление объектом?

елена невская, менеджер по работе с клиентами ADRIONIKA LTD:

1. а) Снижение бюджетов по-купателей. До кризиса средний бюджет составлял €300–400 тыс. В период кризиса снизи-лось количество покупателей с бюджетами свыше €2–3 млн, зато увеличилось количество тех, кто хотел бы что-то при-обрести за €40–80 тыс. Сред-нее количество сделок осталось примерно на прежнем уровне, но бюджеты в среднем упали.

б) Покупатели стали более тщательно подбирать объекты, более придирчиво торговаться, зная, что се-годня рынок недвижимости – это «рынок покупателя».

Многие клиенты сознательно интересуются толь-ко «банковской недвижимостью» или только недви-жимостью с дисконтом 30–40% от первоначальной цены, надеясь на ее последующий рост, хотя такие надежды не всегда оправданы.

Бл

Иц

-Оп

рО

С



в) Расширилась география поиска объектов. Если ранее клиенты рассматривали 2–3 страны, то теперь доступнее стали объекты в Испании, Италии. С учетом возможности привлечения ипотечного кредита на Ис-панию, к примеру, переметнулось много «болгарских» клиентов, т. к. взяв ипотечный кредит, теперь там можно приобрести нормальную недвижимость, даже имея €30–40 тыс. То есть для риэлторов работы при-бавилось. Ранее приходили клиенты, которые хотели именно Черногорию, а теперь они сравнивают ее с Хор-ватией, Италией, Испанией, Португалией, Болгарией, выбирая, где им было бы лучше. Кризис подтолкнул нас и многие другие компании к расширению геогра-фии предложения недвижимости. Теперь практически невозможно заниматься «только Хорватией».

г) Клиенты стали обращать все больше внимания на факторы, сопутствующие приобретению недвижи-мости, – возможность получения кредита, визовый режим, ситуацию с предоставлением ВНЖ, наличие образовательных учреждений, транспортная доступ-ность, развитие инфраструктуры.

Что касается основных событий, то зачастую основ-ным фактором является колебание курса евро. Низкий евро стимулирует продажи в Европе, дорогой евро тор-мозит их в пользу других стран.

Любые элементы нестабильности выбивают из ко-леи. Взять банальную ситуацию с отставкой Лужкова. Многие клиенты, связанные с московским рынком, в период «междуцарствия» отложили свои сделки.

2. Выставки зарубежной недвижимости – это доста-точно перспективное направление. Они помогают не только выйти на конечного потребителя, но зачастую найти адекватного зарубежного партнера. Многие вы-ставки пытаются объять необъятное, предлагая и рос-сийскую, и зарубежную недвижимость. Мы бы посо-ветовали их организаторам проводить их поочередно, не смешивая московские новостройки или сочинские премьеры с недвижимостью в США или Италии.

3. Клиенты не обращают достаточного внимания на «подводные камни» при покупке и мало интере-суются вопросом дальнейшего содержания зарубеж-ных объектов. Ведь каждая покупка влечет за собой не только радость обладания, но и некоторые расхо-ды, иногда весьма существенные. Также 50% клиен-тов ошибочно полагают, что зарубежная недвижи-мость сразу же обеспечит им ВНЖ в стране покупки. В большинстве случаев это совсем не так.

Сергей ольссон, консультант агентства Svea Realty (Швеция):

1. Со стороны российских покупателей явно прослежи-вается увеличение интереса к покупке недвижимости в Шве-ции и к началу бизнеса здесь. Что любопытно, волна этого интереса не утихла с официаль-ной «стабилизацией» кризиса, а, наоборот, увеличилась.

2. Да, конечно, – при условии, что они будут в боль-шей степени ориентированы на конечного покупателя.

3. Мне кажется, что российским покупателям не хватает информации о зарубежной недвижимости вообще. Многие даже не подозревают, что в Европе в принципе возможно и несложно купить недвижи-мость. Информацию можно легко найти тем, кто имеет четкую цель – покупка недвижимости за рубе-жом. Однако большинство россиян даже не подозре-вает о такой возможности. И здесь как раз выставки зарубежной недвижимости, а также средства массо-вой информации могут помочь в информировании тех слоев населения, которые в принципе имеют возможность купить недвижимость за рубежом, но раньше просто не задумывались об этом или счита-ли процесс слишком сложным.

Виктор новиков, управляющий директор уК VIKTOR & VICTORIA HOTELS и MY NEW HOTEL INVESTMENT:

1. Австрия заняла в 2009 году 2 место в мире по рос-ту стоимости недвижимости (индекс Knight Frank, рост на 9,8%), с кризисом наш объем заказов увеличился более чем в три раза (на отели – в пять раз). Начиная с 2009 года, большинство наших ин-весторов обращается с просьбой организовать управ-ление в приобретаемых ими отелях, и мы формируем сеть альпийских горнолыжных отелей.

Бл

Иц

-Оп

рО

С

Бл

Иц

-Оп

рО

С



Бл

Иц

-Оп

рО

С

2. Есть, однако, большинство наших инвесторов на-ходит нас с помощью веб-сайта.

3. Я считаю, что российскому покупателю не хватает информации юридического и налогового характера.

антон елизаров, генеральный менеджер ROS INVEST (оаЭ):

1. Для ОАЭ это очень ак-туальный вопрос. С момента объявления о мировом финан-совом кризисе все участники рынка недвижимости испы-тали большие потрясения и потери. Вплоть до 2010 года каждого интересовал вопрос возврата вложенных средств. Покупатели инвестировали в объекты, которые сей-час считаются замороженными или отложены на не-определенный период, и всеми способами старались вернуть средства или переложить их на строящиеся объекты. В 2010 году тенденция изменилась, инвес-торы начали покупать исключительно готовую не-движимость вблизи морского побережья и активно продавать имеющуюся по актуальным ценам. Этому поспособствовали действия правительства: март 2010 – денежная инъекция в размере $10 млрд спасает круп-нейшую корпорацию Nakheel, Dubai (фактически построившую современный Дубай), как следствие, – оживление строительства. Вторая половина 2010 – стремительная сдача крупных жилых и офисных объ-

ектов, к концу года цифра сданных квартир и офисов достигнет 14 000.

2. У выставок всегда есть будущее. Подобное направ-ление необходимо России. Спустя 2 года после кризи-са появились новые бизнесмены и предприниматели, способные вкладывать свои заработанные деньги в ин-вестиции и сохранить их. Сейчас это покупка готовой недвижимости, один из самых достойных и надежных видов инвестирования капитала. Для того чтобы они узнали об этом больше, необходимо регулярно прово-дить выставки зарубежной недвижимости в России.

3. Касаемо ОАЭ, на мой взгляд, российскому по-купателю не хватает реальной информации о ценах, районах, окрестностях готовой недвижимости Дубаи. И о тех возможностях, которые получает хозяин не-движимости, расположенной в одном из самых высо-котехнологичных центров мировой цивилизации.

Татьяна Куйвалайнен, менеджер Medicon Plus Oy (Финляндия):

1. По данным Статистичес-кого центра Финляндии, с 2005 года по настоящее вре-мя в среднем по стране про-должался неуклонный рост цен на рынке жилья. Наблю-далось лишь кратковремен-ное снижение цен в конце 2008 – начале 2009 годов, обусловленное мировым финансовым кризисом.

С середины 2009 года цены на жилье вновь про-должили свой рост. В целом по Финляндии в 2005 году один квадратный метр жилья на вторичном рынке стоил €1 600, к середине 2008 года – €2 000. В конце 2008 года цена за квадратный метр не пре-вышала €1 800, а осенью 2010 года, в настоящее время, ее значение в среднем по стране составляет €2 200. Цены в столичном регионе, естественно, выше – примерно €3 200 за один квадратный метр жилой площади.

2. Любая компания, всерьез заинтересованная в продвижении своей продукции, не может обойти стороной участие в выставках. Компания Medicon Plus Oy вышла на российский рынок сравнительно недавно, поэтому наше участие в выставках носит, скорее, стратегический характер. Для решения кон-кретных маркетинговых задач, прежде всего, нам необходимо детальное изучение российского рынка сбыта зарубежной недвижимости, конкурентного окружения и потребительских предпочтений. Учас-тие в выставках предоставляет такую возможность в полной мере.

3. Как показала практика, российскому потреби-телю риэлторских услуг на рынке зарубежной недви-жимости необходима более подробная информация о схеме совершаемой сделки, а также о возможных рисках и способах их предотвращения. Подробная информация об общих тенденциях рынка недвижи-мости в разных странах также является довольно востребованной.

Веселина иванова, руководитель Five Star Investments Ltd, член международной конфедерации профессионалов в сфере недвижимости ФиаБСи, член Болгарской гильдии риэлторов нСни, член европейской ассоциации риэлторов Сереан:

1. За эти два года мы стали свидетелями очень интересных событий. Вне зависимости от страны, по всей Европе элитная недвижимость осталась элитной, она упала все-го на 5–10%, некоторая – вообще даже не сдвинулась в цене, наоборот, сохраняла уровень цен, а в последние два-три месяца начала идти вверх. Но самым серьезным событием я считаю то, что упала в цене недвижимость, которая никогда не стоила тех денег, за которые пред-лагалась. Мы, как и наши клиенты, очень довольны этими событиями, так как располагаем – наконец-то – реальными ценами на недвижимость. Теперь мы можем более точно прогнозировать, насколько эти цены будут расти или падать в будущем, то есть имеем возможность дать своим клиентам то, что для нас самое главное, – гарантию вложенных средств, инвестиций.

Главные тенденции:– на первый план вышла недвижимость, которая ни-

когда ни в чем не конкурировала с действительно про-даваемой недвижимостью,

Бл

Иц

-Оп

рО

С



Бл

Иц

-Оп

рО

С

– лучшая тенденция во время кризиса – на рынке появились уникальные предложения, которые в спо-койное время никогда бы не вышли на продажу.

2. Конечно, есть! Единственное условие, которое они должны поставить, – это участие лицензирован-ных агентств. Ваши российские организаторы – не очень привередливые по отношению к агентствам, не интересуются, есть ли у них лицензии, сертификаты, соблюдают ли они этику. А я считаю, что каждый ор-ганизатор такой выставки должен быть готов стать поручителем, гарантом за каждое агентство, которое платит за участие в такой выставке. Это очень трудно. Но и очень важно.

Клиенты не всегда понимают, что то, что компания принимает на себя генеральное спонсорство выстав-ки, и то, что компания способна оплатить стенд раз-мером 30 или 50 кв. м, еще не дает никаких гарантий ее надежности.

Недавно к нам пришло сообщение о компании, которая работает с российскими клиентами и пред-варительно собирает нотариальные сборы у своих клиентов в размере 4–5% от сделки, а затем присваи-вает их. Когда приходит время сделки – застройщик не может завершить ее, так как не оплачены сборы, клиент уже заплатил агентству и не хочет, конечно, платить второй раз, сделка, в конце концов, стано-вится неосуществимой, и от этого страдает только покупатель. Помните: деньги за оформление никог-да не надо платить вперед.

3. По очень многим направлениям не хватает ин-формации. Наша ассоциация сейчас занимается серти-

фицированием всех агентств в Болгарии. Это – то, что давно сделано в Европе. Рано или поздно это начнет ра-ботать. Надеюсь, мы совместно с вашим многоуважае-мым журналом продолжим эту тему в будущем.

даяна Кармеева,управляющий партнер Golden Brown real estate:

1. Я рассмотрю 2 направле-ния: Кипр и Великобритания (Лондон).

Конечно, мировой кризис задел и кипрский рынок не-движимости, но в значительно меньшей степени, чем осталь-ные. Так, в 2007 году доля поку-пателей среди иностранцев со-ставляла 53%. На данный момент эта цифра равна 22%. Основным иностранным покупателем на Кипре до кри-зиса считались англичане, но падение фунта стерлингов по отношению к евро также послужило их оттоку.

Среди российских покупателей в 2009 году многие занимали выжидательную позицию. В 2010 году ры-нок значительно оживился. Это подтверждают и ста-тистические данные местного рынка. В 2010 году на Кипре увеличилось количество сделок с участием са-мих киприотов на 27% по сравнению с 2009 годом.

На рынке недвижимости Лондона основная тенден-ция последних двух лет – это повышенный спрос к объектам элитной недвижимости среди иностранных по-купателей. Популярностью пользуются такие районы,

как Kensington, Knightsbridge, Hampstead, Highgate, Mayfair, Belgravia, Chelsea. Специалисты нашей компа-нии отмечают инвестиционный потенциал рынка недви-жимости на долгосрочный период, в среднем до 30 лет. Главными причинами тому являются развитая инфра-структура Лондона, признание Лондона вторым торго-вым центром мира и одним из главных городов Европы.

Особенно тенденция роста спроса наблюдается в сег-менте элитной недвижимости. А связано это в первую очередь с падением курса фунта стерлингов по отно-шению к другим мировым валютам. Более половины сделок на рынке купли-продажи элитной недвижимос-ти приходится на иностранного покупателя.

Спрос иностранного инвестора способствовал росту цен на недвижимость за последние полтора года в сред-нем на 25% по сравнению с их пиковыми значениями начала 2008 года. Англичане же, владеющие объекта-ми недвижимости элитного сегмента рынка централь-ного Лондона, заняли выжидательную позицию и не спешат выставлять недвижимость на продажу.

2. В последнее время круг информационных воз-можностей значительно расширился. Тематические порталы по недвижимости, семинары, конференции, презентации дают потенциальным клиентам самим выбирать из тысяч предложений объектов недви-жимости и компаний. Так, например, в базе нашей компании содержится 6000 предложений продажи объектов недвижимости на Кипре и 1200 по аренде. Однако на выставках зарубежной недвижимости люди имеют неоценимую возможность пообщаться

непосредственно с представителями той или иной страны. Это очень важно. А для профессионалов рынка – это возможность расширить партнерскую сеть, оценить конкурентоспособность компании.

3. Благодаря всемирной компьютеризации и разви-тию web-технологий сейчас не представляет труда най-ти любую информацию о процедуре покупки, налогах, юридических тонкостях оформления недвижимости в той или иной стране. На мой взгляд, клиентам час-то не хватает знания самой страны. Поэтому нашим клиентам в смотровых турах мы советуем останавли-ваться не в отеле, а в апартаментах, в жилой недвижи-мости. Даже за 3–4 дня это дает возможность уже по-чувствовать себя не туристом, а жителем. Можно взять в аренду автомобиль, зайти в местные супермаркеты.

Янна Тальпис, директор компании Invest Australia Pty.Ltd (австралия):

1. В годы кризиса стало воз-можным приобретение недви-жимости в Австралии ниже рыночной цены. Со второй по-ловины 2010 наблюдается дви-жение на среднебюджетном и элитном сегментах, в то время как 2 года назад был период полного застоя и выжидания как со стороны владель-цев недвижимости, так и со стороны покупателей.

Бл

Иц

-Оп

рО

С



Бл

Иц

-Оп

рО

С

Малобюджетные квартиры по-прежнему в движении, особенно в крупных городах – бизнес-центрах – Сиднее, Мельбурне и Брисбане. Девелоперы не теряли време-ни, а использовали кризисную ситуацию для развития новых проектов. Продажа «оффплан» имеет большой успех. За последний год на австралийском рынке поя-вились новые игроки – покупатели из Китая. Но, увы, многие проекты так и не закончены и уже перешли в руки компаний по внешнему управлению.

Приобретение недвижимости для иностранных граждан вплотную связано с правилами Федерально-го Инвестиционного Совета (FIRB), поэтому обычно больший интерес вызывают новые жилые комплексы, а также офисы.

В период кризиса, с целью укрепления экономики страны, австралийским правительством была разра-ботана новая стратегия по развитию малого бизнеса для иностранных граждан. Некоторые правила, ра-нее строгие, были изменены и ослаблены. В частнос-ти, для иностранных граждан, развивающих бизнес на территории Австралии, стало возможным приоб-ретение недвижимости на вторичном рынке жилья. Это очень выгодно.

2. Австралийские девелоперы и частные владельцы заинтересованы в продвижении проектов на российс-ком рынке с помощью таких выставок.

3. Достоверной. Многие клиенты располагают ин-формацией о правилах приобретения недвижимости и визовом режиме Австралии, которые не всегда соот-ветствуют действительности. Наша задача – полная и точная информированность клиентов.

Сергей Горбунов, руководитель ассоциированного представительства компании Leptos Estates (Кипр) в Санкт-Петербурге:

1. В целом последствия ми-рового финансового кризиса оказались крайне незначи-тельными для проектов жилой застройки на Кипре. Здесь не наблюдалось обвального сниже-ния цен на жилую недвижимость всех типов, массовых распродаж объектов первичного рынка и незавершен-ного строительства и системных банкротств компаний-застройщиков. Напротив, темпы реализации остров-ной недвижимости в первом полугодии данного года приблизились уже к уровню 2007 г. и демонстрируют устойчивую положительную динамику.

Среди новых знаковых явлений можно выделить появление новых ранее нетипичных для острова, но в то же время привычных для россиян проектов, таких как многоквартирные жилые кондоминиумы с консьержа-ми и набором социальных услуг, закрытые клубные комплексы-марины с местами стоянок для яхт и кате-ров, жилые комплексы со смешанными типами недви-жимости, связанные единой инфраструктурой.

Не могу не рассказать о важном для меня событии. 16 октября был заложен первый камень многофунк-ционального комплекса Neapolis Smart EcoCity в г. Па-фос. На площади в 110 га расположатся жилые кварталы

общей площадью 520 000 кв. м, уникальный Парк здоро-вья, Центр здоровья Neapolis, реабилитационный центр, онкологический центр и пансионат для больных, первый частный англоязычный университет Campus University. Там будет представлена и обширная коммерческая не-движимость – Международный бизнес-центр, Центр ис-следований и разработок, торговый центр Neapolis Mall, парк Aphrodite Cultural Partk, офисы Neapolis Office Park, Neapolis Executive Suites и Neapolis Power Center.

2. Будущее выставок зарубежной недвижимости напрямую зависит от способности их организаторов адаптироваться к изменению покупательского спроса. Анализ отдачи посткризисных выставок наглядно по-казывает, что формат, используемый вот уже на протя-жении последних 7 лет, изрядно устарел и поэтому ока-зывается неинтересен потенциальным сегодняшним покупателям. С другой стороны, в связи с широким внедрением Интернета в нашу повседневную жизнь ценность массовых рекламных акций для такого доро-гого продукта, как недвижимость, объективно снижа-ется. Поэтому для удержания на рынке организаторы подобных выставок должны экспериментировать и предлагать девелоперам и строителям новые формы привлечения не всей массы жителей, но целевой ау-дитории в свои выставочные комплексы. Пока же все получается традиционно и скучно для посетителей, но дорого и малоэффективно для участников.

3. Я не думаю, что существует некий универсальный дефицит информации для конкретно российских поку-пателей зарубежной недвижимости. Об этом достаточно парадоксально говорить в наш век широкополосного Ин-тернета и мобильных технологий. Скорее, вопрос в том, что у наших соотечественников информация почти всег-да однобока – она предоставляется, как правило, лишь русскоязычными носителями. Но это другая проблема – к сожалению, нужно признать, что это происходит из-за того, что в своей массе уровень владения иностранными язы-ками среди поколения от 30 лет оказывается недостаточным для получения сведений, что называется, из первых рук.

Вероника Богомолова, специалист по зарубежной недвижимости A Priori Group (Болгария, Черногория, Финляндия, Кипр, испания, Греция, италия, австралия, Турция, египет):

1. За 2008–2009 годы заметно снизился интерес российских граждан к недвижимости за гра-ницей, однако динамика спроса для разных стран отличается.

Кризис активизировал покупку недвижимости в ка-честве способа сохранения средств, инвестирования. Люди сменили цель покупки недвижимости с жилой на инвестиционную, о чем свидетельствует увеличение количества запросов на покупку недвижимости для со-хранения средств на 15% в 2008 году. В этом отношении особо привлекательным оказался рынок Финляндии, экономика которой отличалась стабильностью и в кри-зисные периоды. Немаловажным фактором для россиян было также уважение прав собственности в Финляндии.

Приятной тенденцией является постепенное вос-становление спроса на зарубежную недвижимость. Характерно выделились 2 новые тенденции: интерес россиян к инвестиционным проектам, а также возрас-тание спроса на строящиеся объекты.

Но клиенты в целом стали менее решительными в совершении сделок. Многие покупатели стали осторож-нее относиться к вопросу приобретения недвижимости за рубежом, долго раздумывать, часто менять решение, несколько раз ездить на просмотровые туры. До кризи-са россияне гораздо легче принимали решение о покуп-ке объекта недвижимого имущества за рубежом.

Многие россияне стали рассматривать Болгарию как место постоянного проживания и ведения бизнеса, поэтому вырос спрос на недвижимость в крупных го-родах, таких как Бургас и Варна. Болгария оставила за собой лидерство по количеству сделок, поскольку в этой стране наилучшим образом сочетаются цена и ка-чество. Более того, в Болгарии развиваются новые ре-гионы и направления – это северные горные районы, привлекательные для зимнего горнолыжного отдыха, такие как Банско, Пампорово, Боровец, а также баль-неологические курорты, предназначенные для лечения и оздоровления (Сандански, Банкя, Пчелин, Вершец, Поморие, Велинград и др.), что также вызывает инте-рес у россиян. Весомым аргументом для приобретения недвижимости в Болгарии является также вступление Болгарии в Шенген, что откроет новые возможности для россиян, путешествующих по Европе, а также по прогнозам приведет к росту цен на недвижимость.

Бл

Иц

-Оп

рО

С


Бл

Иц

-Оп

рО

С

В конце 2010 года появился спрос на Черногорию и Финляндию, чего не наблюдалось в 2009 году.

2. Выставки зарубежной недвижимости – безусловно, популярное и очень перспективное направление. Для многих людей выставки – это не только возможность по-лучить консультацию, но и способ развеяться и разнооб-разить досуг. Однако контингент посетителей выставок – в основном, люди от 35 лет, что свидетельствует о том, что молодежь предпочитает в большей степени Интернет в качестве источника информации по зарубежной не-движимости. Еще один минус состоит в том, что на вы-ставках на человека сваливается слишком много инфор-мации, в которой он может просто «утонуть». Поэтому советую посетителям выставки перед ее началом поду-мать и решить, какой конкретно регион его интересует и, ознакомившись на сайте со списком участников, решить, к каким именно компаниям он будет обращаться. Самый продуктивный вариант – выбрать 3–4 компании – тогда можно сравнить и уровень сервиса, и выбор объектов и при этом не запутаться в огромном потоке информации.

3. Российским клиентам не хватает информации по процессу совершения сделок, законодательству страны приобретения недвижимости, а также особенностях по-лучения вида на жительство в той или иной стране. Слу-чается, недобросовестные фирмы (как агентства, так и застройщики) вводят в заблуждение клиентов, не рас-крывая полной информации по процедуре оформления недвижимости и условиях получения вида на житель-ство с целью заманить клиента кажущейся легкостью покупки. Компания A Priori не практикует методы при-влечения клиентов за счет утаивания или предоставле-ния неполной информации по стране и юридическим процедурам, поскольку мы дорожим своей репутацией.

ирина Федорова, генеральный директор компании WORLD ECONOM ESTATE:

1. Наша компания продает недвижимость Болгарии, Испа-нии, Кипра, Германии. Именно в этом порядке и выстроился график востребованности недви-жимости российскими покупа-телями. Тенденции последних двух лет таковы: Болгария лиди-рует из-за минимальной стоимости объектов, Испания – из-за снижения цен, Кипр дает стабильность: цены не меняются плюс гарантированный доход от ренты.

2. Да, будущее у выставок зарубежной недвижимости в России есть. С каждым разом все больше и больше мо-тивированных клиентов посещает выставки. Все мень-ше на этих выставках праздно гуляющих и все больше реальных покупателей. Особо в этом смысле хочется от-метить недавно прошедшую выставку в Ленэкспо.

3. Российские покупатели имеют «очень приблизи-тельное» представление о том, что такое ВНЖ и ПМЖ, не представляют, как проходит процедура юридичес-кого оформления приобретаемой зарубежной недви-жимости, не знают, как оплатить покупку зарубежной недвижимости. С этими вопросами покупатели чаще всего подходят к нам на выставках и семинарах.


Перед выбором

Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

3� июль/август 2010

ТексТ: Юлия лОЗОВскАяФОТО: АннА АнДРУШеВиЧ, АнДРей иВАнОВ, нАДежДА МАсАлкинА

В сфере зарубежной недвижимости «сезон охоты» стар-товал в сентябре, и всю осень в обеих российских сто-лицах каждую неделю проходят специализированные экспозиции. Самый горячий сезон – это время, когда заключаются сделки и озвучиваются самые противоре-чивые заявления и прогнозы.

в жанре выставочной критикиНачало было положено в Петербурге в сентябре на оче-редном конгрессе ProEstate, окончание марафона прои-зойдет в начале декабря в Москве на выставке Top Line.

Регулярных специализированных выставок в Петер-бурге и Москве стало достаточно много – в общей слож-ности десяток в сезон. И клиенты, и участники рынка уже почти перестали их путать. Более-менее оконча-тельно определились ниши, в которых работают те или иные организаторы. Так, в Петербурге самой ста-тусной экспозицией, безусловно, остается ProEstate, мероприятие с самой насыщенной деловой програм-мой в формате B2B – INFOREAL, выставка, собираю-щая самую целевую аудиторию, – это St. Petersburg International Property Show, а самая масштабная вы-

ставка, обеспечивающая максимальную явку публики и самую разнообразную деловую программу для кли-ентов, – Салон зарубежной недвижимости. В Москве лавры популярности неизменно удерживает Moscow International Investment Show («Тишинка»), далее идут DOMEXPO INTERNATIONAL (Гостиный двор) и «Вся недвижимость мира» в «Крокусе».

Серьезно изменилось наполнение экспозиций. Если в 2007–2008 гг. в Петербурге до 70% участников специали-зированных выставок составляли болгарские компании, то сегодня их доля не превышает 30%. Из числа постоян-ных участников экспозиций исчезли крупные кипрские девелоперские компании. Стали заметнее компании из Египта, Финляндии, Латвии. В Петербурге продолжает-ся ротация и рост числа мелких риэлторских компаний, с разной степенью успешности пробующих себя на поп-рище сделок с зарубежной недвижимостью.

осень-2010: особые приметыПламен Нецов, консул по визовым вопросам Респуб-лики Болгария в Санкт-Петербурге, нынешней осенью заявил, что из 50 тысяч виз, выданных в 2010 году консульством Болгарии, 10 тысяч пришлись на долю покупателей, владельцев недвижимости, их родствен-ников и знакомых. Сегодня Болгария, по словам г-на Нецова, занимает второе место после Финляндии по

количеству виз, выданных петербуржцам. Правда, по данным финского консульства, его клиентами за пос-ледний год стали полмиллиона петербуржцев – то есть на порядок больше.

Дискуссии разгораются вокруг ситуации в Латвии, где с 1 июля начали действовать поправки к закону «Об иммиграции», призванные стимулировать при-ток инвестиций в страну. Иностранным бизнесменам предложена возможность получения пятилетнего вида на жительство в случае покупки недвижимости в этой стране. Однако эта мера пока не привела к буму про-даж недвижимости.

Новый штрих к портрету болгарской недвижимости: рынок стабилизировался, но рентабельность объектов не оправдывает ожиданий инвесторов. Покупатели, поверившие несколько лет назад в доходность на уров-не 5–10%, сегодня выставляют свои объекты на про-дажу на вторичном рынке. На данный момент сдача в аренду приносит всего 2–4% годовых. Зато болгарские туроператоры пожинают неожиданные плоды поку-пательского бума: прошедший летний сезон оказался суперудачным для организаторов чартерных рейсов в Болгарию. По словам Любомира Христова, директора турфирмы «Алматур», туроператоры таких показа-телей по заполняемости самолетов не припоминают. Пассажиры – владельцы недвижимости.

Лукавство рейтингов Портал Prian.ru заявил о том, что в ближайшие 2–5 лет инвестиции в «зарубежку» со стороны россиян могут возрасти в 10 раз. Кроме этого, портал обнародовал ито-ги своих двухлетних исследований интереса россиян к зарубежной недвижимости. По данным Prian.ru, рос-сийские покупатели консервативны: лидерами интереса все это время оставались Болгария, Германия, Испания, США и Финляндия. Несмотря на обилие предложений по Венгрии, Хорватии, Кипру, Португалии и Греции, эти страны не смогли приблизиться к лидерам.

Данные компании «МИЭЛЬ Distant Property Management», недавно обнародовавшей собственные наблюдения, расходятся с исследованиями экспертов Prian.ru на 180 градусов. Эксперты компании заявили, что в 2010 году растет интерес россиян к более дорогой недвижимости шенгенских стран и США, а самые до-ступные рынки, такие как Болгария и Черногория, продолжили терять позиции.

Эксперты «МИЭЛЬ» уверяют, что тенденция значи-тельного снижения спроса продолжилась по Болгарии, которая с абсолютного лидерства по числу запросов (60% в 2008 г.) переместилась сначала в первую трой-ку (30% запросов в 2009 г.), а теперь замыкает первую десятку с 5% запросов по итогам I полугодия 2010 г. Что касается другого ранее популярного направления – Черногории – то, стартовав с 12% запросов в 2008 г., она сначала вырвалась в лидеры с 29% запросов в 2009 г., но затем заметно сдала позиции, и в I полуго-дии 2010 г. лишь 2% потенциальных клиентов инте-ресовались недвижимостью в этой стране. Лидерство по числу обращений сейчас удерживают Италия (30%) и Германия (20%), а почетное третье место разделили между собой США и Чехия, собрав по 13% заявок.

Очевидно, лукавство состоит в том, что эксперты в последнее время чрезмерно увлекаются анализом именно поступающих запросов, порой имеющих мало общего с расстановкой инвесторских сил. Если же анализировать реальные сделки, то картина меняется кардинальным образом.

разброс и маркетингСредняя сумма запросов по США, по данным «МИЭЛЬ», составляет $300–600 тыс. В Италии – самый большой разброс бюджетов на покупку недвижимости: от €81 тыс. до €1,5 млн. Болгария традиционно удовлетворяет запро-сы экономных: средний уровень сделок – от €40 тыс. до €100 тыс., минимальные запросы начинаются от €20 тыс.

Основной целью покупки по-прежнему остается со-четание отдыха и долгосрочной инвестиции (80% всех покупателей), чисто инвестиционные цели преследуют не более 10% клиентов. Предпочтение отдается гото-вым объектам, незавершенное строительство по-пре-жнему воспринимается, как риск.

Ничего нового нет и в том, что среди покупателей зарубежной недвижимости немало граждан, желаю-щих сначала продать «лишний» объект на российском рынке, и на вырученные средства приобрести что-то за рубежом. Московские и петербургские риэлторс-кие компании уже предлагают клиентам «пакетную» услугу: продажу объекта на родине с одновременным подбором варианта на чужой земле.

Тр

еН

ды



Русские владельцы недвижимостиглазами финновБесеДОВАлА Юлия лОЗОВскАя ФОТО: иЗ АРхиВА In and Out Oy

Иностранные специалисты, работающие с русскоязыч-ными клиентами, за последние годы накопили опреде-ленный багаж знаний и ощущений, позволяющий до-вольно точно рисовать портрет русского покупателя и давать ему советы. С Энсио Пулккиненом, директором In and Out Oy (Финляндия), мы беседуем именно на эту тему.

– русские больше десяти лет покупают недвижи-мость в Финляндии, а их концентрация в юго-Восточ-ной Финляндии уже довольно высока. Что думают об этой экспансии живущие здесь финны?

– На эту тему возникают дискуссии в самой Фин-ляндии. Некоторые опасаются, что русские скоро ку-пят всю Финляндию; другие считают, что это здорово, когда кто-то имеет возможность инвестировать в Фин-ляндии. Однако неоспоримая правда заключается в том, что Юго-Восточная Финляндия была бы намного беднее без русских туристов и тех, кого интересует по-купка финской недвижимости.

Эк

Сп

ер

Т

– То есть покупатели из россии не вызывают у мест-ного населения негативных эмоций?

– Как правило – нет. Но вы понимаете, как все обыч-но начинается? Мы ищем варианты недвижимости в соответствии с нуждами интересующихся. Потом орга-низуется просмотр вариантов, навигирование вдоль мно-гочисленных финских деревень. Жители этих деревень внимательно наблюдают за новыми участниками в их пов-седневной жизни. В небольших окрестностях все замеча-ется, и особенно бросаются в глаза большие черные внедо-рожники, нетипичные для финского автопарка. Во время просмотра недвижимости собственники могут присутс-твовать. Некоторые из них очень осторожны и далеки от непосредственности. Но это больше исключение, многие финны уже привыкли к иностранцам и более легко обща-ются. Есть также собственники, которые не хотят прода-вать свою недвижимость иностранцам. Но это их право.

– В россии разница русского и финского менталитетов – основа для анекдотов, однако когда речь заходит о кор-ректном поведении в чужой стране, то уже не до шуток.

– Разумеется, после приобретения недвижимости приходится потратить какие-то усилия на то, чтобы

адаптироваться в финском обществе. Да, это не сек-рет, что менталитет финского и русского человека раз-ный. Мы, финны, как правило, ценим стабильность. Деньги экономятся и берутся взаймы с некоторой осто-рожностью. Поэтому многих удивляет, как у русских может быть так много денег, что они могут позволить себе строить дачи-замки. Очевидно, нужно помнить, что развитие бизнеса внутри России и международно-го бизнеса находится совсем на другом уровне, нежели чем в пятимиллионной Финляндии.

– Что может спровоцировать проблемы? – Многие не понимают, что финны ищут на даче спо-

койствия и уединения, которые могут быть нарушены громкой музыкой, звуком моторов и т. д. Один русский покупатель рассказывал, что его сосед пришел с жало-бой на громкие звуки. Это было связано со стрельбой из пневматической винтовки. Этот человек, действитель-но, увлекался стрельбой, и на территории своей дачи, в принципе, любой может стрелять из пневматической винтовки. Однако это нарушило тихий и спокойный летний вечер соседа. Это тривиально, но соседей надо принимать во внимание.

– Как советуете правильно входить в общество фин-ских дачников?

– За новичком наблюдают более внимательно, чем за постоянными жителями. Для того чтобы легче адаптиро-ваться к финскому обществу, есть одно простое правило: стремиться делать все, как финны. Это означает, что если вы не знаете что-нибудь, – спросите местных. Это также один из способов расположить их к себе. У меня много клиентов из России, о вопросах, связанных с их недви-жимостью, я забочусь, и в том числе уделяю внимание их контактам с местным населением. Могу сказать, что финны очень ценят тех, кто старается внимательно отно-ситься к правилам проживания в их стране.

И еще одна вещь, которую я упомянул в начале, свя-занная с повышенной наблюдательностью местных жителей окрестностей: нет лучшей системы безопас-ности, чем хорошие и надежные соседи.

Как финн, я хотел бы сказать русским «Tervetuloa!», что означает «Добро пожаловать!» Желаю вам наслаж-даться финской природой и спокойствием, не забывая об уважении к тем, кто рядом. Это всегда вернется к вам положительным отношением и взаимопомощью.



Коммерческая недвижимость. География российских инвестиций большинство зарубежных рынков недвижимости сегодня показывают положитель-ную динамику. глобальные инвестиции в сектор коммерческой недвижимости за первую половину 2010 г., по данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, составили $132 млрд. в сравнении с первым полугодием 2009 г., когда объем зарегистрированных в этом секторе сделок равнялся $76 млрд, рост составил 73%.

ОБ

зО

р



ОБ

зО

р

ОБ

зО

р

ТексТ: кОнсТАнТин кРиниЦкийФОТО: ДМиТРий нОВик, Алексей жУкОВ, АнДРей иВАнОВ, adrIatIc Style GrOup

Как показывает статистика Real Capital Analytics, за первое полугодие 2010 г. объем сделок на рынке коммерческой не-движимости во всем мире вырос на 37%, а в так называемой зоне EMEA (Europe, Middle East, Africa) – на 35%. В Европе, Африке и на Ближнем Востоке оборот рынка коммерческой недвижимости составил с начала года $47,1 млрд.

Инвестиции в недвижимость с целью извлечения прибы-ли – это, разумеется, бизнес. В сфере коммерческой недви-жимости есть свои рыночные «ниши», различающиеся по объемам капиталовложений, доходности и степени риска.

У международных инвесторов есть свои географичес-кие предпочтения, зачастую распределяющиеся по степе-ни комфорта инвестиционного климата в различных стра-нах мира. Если говорить о европейском рынке, то Knight Frank по результатам первого полугодия составил список стран, лидирующих в объемах сделок с коммерческой не-движимостью. Первая пятерка выглядит так: Великобри-тания, Германия, Франция, Швеция, Испания.

В то же время география российских инвестицион-ных предпочтений, по словам многих участников рынка, мало отличается от списка стран, где россия-не обычно покупают жилье. Германия и США в этом смысле выступают исключением из общего правила, так как российские коммерческие инвестиции в эти рынки достаточно велики и явно преобладают над объемом покупок жилых объектов.

СШаПо сравнению с первым полугодием 2009 г. инвести-ции в коммерческую недвижимость США в 2010 году увеличились почти вдвое. Но Real Capital Analytics в своем отчете обращает внимание на то, что если срав-нивать инвестиционный оборот первых двух кварталов 2010 г. с более чем благополучным 2007 г., то падение составит около 80%.

Тем не менее, одним из примеров оживления экономи-ки служит начало строительства Всемирного торгового центра в Нью-Йорке, разрушенного террористической атакой в 2001 году. Затянувшиеся реконструкционные работы, наконец, активизировались: в настоящее время на месте башен-близнецов ведется строительство новых трех небоскребов под рабочими названиями Башня № 2, № 3 и № 4 и башни высотой в 541 метр, получившей сим-воличное название Башня Свободы (Freedom Tower), 40 этажей которой уже построено.

Стоимость строительства башни – $2 млрд. Завершение проекта намечено на 2018 год, но по некоторым сведени-ям, одна крупная российская компания уже ведет пере-говоры об аренде большого офисного помещения в Башне Свободы, а компания из Китая Beijing Vantone уже подпи-сала соглашение на аренду 4 этажей с 64-го по 69-й.

Начало осторожных инвестиций в США со стороны россиян датируется серединой 1990-х. Затем этот по-ток постоянно рос, и к моменту наступления кризиса русские уже представляли в Нью-Йорке, Лос-Андже-лесе и Майами вполне реальную и самостоятельную покупательскую силу.

Если американцев можно назвать чемпионами ин-вестиций, так как практически каждый совершен-нолетний гражданин США участвует в инвестициях прямо (покупка недвижимости, акций фондов, го-сударственных ценных бумаг и т.д.) или косвенно (участие в сберегательных программах, отчисления в частные пенсионные фонды), то мировая финансовая столица – город Нью-Йорк – чемпион Америки по мас-штабам этих инвестиций.

Город удерживает первое место и по объему ком-мерческих поступлений из России, которые порой носят самый неожиданный характер. В сентябре, например, стало известно о том, что принадлежащая российскому предпринимателю Михаилу Прохоро-ву Группа ОНЭКСИМ получит 80% в баскетбольном клубе «Нью-Джерси Нетс» и займется строительст-вом его стадиона – Barclays Center. ОНЭКСИМ ин-вестирует $200 млн в обмен на долю в 44% в проекте строительства Barclays Center – новой спортивной арены в Бруклине, долю в 80% в капитале баскет-больного клуба «Нью-Джерси Нетс», а также опцион на приобретение до 20% в компании Atlantic Yards Development Company, управляющей строительст-вом жилой и коммерческой недвижимости в рамках данного проекта.

Нью-Йорк ежегодно получает огромные доходы от туризма. Только в текущем году, по информации город-ского муниципалитета, число туристов здесь составит 46,7 млн. Здесь открываются отели, представляющие самые известные мировые сети, туристы заказывают

инвестиции в недвижимость с целью извлечения прибы-ли – это, разумеется, биз-нес. в сфере коммерческой недвижимости есть свои рыночные «ниши», различа-ющиеся по объемам капита-ловложений, доходности и степени риска.

ольга марк Ландсберг, аналитик рынка инвестиционной недвижимости Beverly Alliance Real Estate Investment Group (Лос-анджелес, сШа):

– Купить инвестиционный объект дешево – не всегда правильное решение. главное – потенциальные возможности выбранного объекта. В абсолютном большинстве случаев продавцы сами ничего об этом не знают либо не имеют финансовых или физических возможностей для развития этого бизнеса, иначе прос-то никогда не выставили бы объект на рынок. Если продавец действи-тельно знает потенциал объекта, то никогда не продаст дешевле его реальной цены. отсюда вывод: официально предоставленные продавцом данные по инвестицион-ному продукту, как правило, не соответствуют действительности.



ОБ

зО

р

ОБ

зО

р

дорогие машины и посещают самые роскошные ресто-раны, покупают недвижимость.

По оценке Александра Богода, управляющего нью-йорк-ской компанией Broadway Realty, лучшего времени для по-купки отеля в Нью-Йорке просто не бывает. По сентябрь-ской статистике 90% всех комнат в отелях были постоянно заняты проживающими (при средней цене $320 за ночь). Только в 2009 г. в Нью-Йорке было куплено 560 гостиниц.

Очень неплохую отдачу приносят инвестиции в стро-ительство. Российские девелоперы строят и управляют

коммерческими объектами по всей России и четко представляют, что они хотят получить в США, заказы-вая объекты у американских риэлторских компаний. В этом смысле может оказаться достаточно выгодной самостоятельная постройка отеля.

Broadway Realty, например, имеет в своем портфолио участок земли в районе Челси на Манхэттене, который может быть выкуплен за $7,6 млн. Постройка девят-надцатиэтажного отеля на 76 комнат обойдется еще в $8–10 млн. Расчетный годовой доход – $450 тыс.

Загруженность в административных зданиях ниже, чем в отелях, – 13% офисных площадей остаются неза-полненными.

Александр Богод из компании Broadway Realty сове-тует обратить внимание еще на одну деталь. С недавних пор в США стало возможно получить инвестиционную визу ЕВ-5, дающую право на постоянное проживание с перспективой получения гражданства США. Такие инвестиционные визы выдаются на специальных усло-виях. Основное из них – соискатель должен вложить в экономику США $500 тыс.

Можно инвестировать эту сумму в один из специаль-ных региональных центров экономического развития сроком на 3 года под «консервативные» 2–3% годовых. Такой сценарий сильно увеличивает шансы соискателя: из десятитысячной ежегодной квоты инвестиционных виз 5000 зарезервировано за участниками региональ-ных программ. По истечении трехлетнего срока инвес-тор получает деньги с процентами и вид на жительство.

Аналитик рынка инвестиционной недвижимости Beverly Alliance Real Estate Investment Group Ольга Марк Ландсберг считает, что в подавляющем боль-шинстве русские Америки пока просто не знают. Тому виной – территориальная удаленность и историческое наследие холодной войны. Но российские инвесторы уже начинают понимать, что вести бизнес в США до-статочно просто и безопасно.

Эксперты советуют потенциальным инвесторам в самом начале знакомства с американским рынком вкладывать деньги только в прозрачные бизнесы. На-пример, любое арендное здание – это абсолютно про-зрачная бухгалтерия.

Средние показатели прибыли от инвестиций в до-ходную жилую недвижимость по США – 3–5%.

Часто русские предпочитают начать инвестиции в США с автозаправочной станции. Действительно, АЗС могут давать до 30% прибыли в год. Но такой возврат возможен, только если владелец и члены его семьи сто-ят за кассой 24 часа в сутки. А если процессом управ-ляет наемный менеджер, то максимальный возврат – около 10%. Причина: в этом бизнесе активно обора-чиваются наличные деньги, уследить за которыми, не присутствуя на месте, – невозможно.

Лучше начинать работать с той инвестиционной не-движимостью, которая уже знакома покупателю. На-пример, если россиянин имеет опыт по сдаче в аренду своих квартир, то ему в США надо начинать с того же: купить одну или несколько квартир или квартирный комплекс. Кстати, сегмент многоквартирных жилых комплексов сейчас стремительно набирает популяр-ность среди россиян.

В последние два года среди этой группы инвесторов стало «модным» покупать доходные коммерческие объекты не на одного владельца, а на группу. В этом случае вместо того чтобы владеть одной собственной квартирой, инвестор становится совладельцем комп-лекса со своей долей, соответствующей размеру вложе-ний. Обслуживание комплексов – дешевле, чем квар-тир. Соответственно, выше и доходность.

Ольга Марк Ландсберг считает, что сегмент казино – также чрезвычайно прибыльный для инвесторов: пос-ле закрытия казино в городах России ее компания уже

александр богод, управляющий Broadway Realty (нью-йорк, сШа):

– Важным моментом является воз-можность использования при покупке недвижимости «кредитного плеча». Сегодняшняя фиксированная ставка по 30-летним ипотечным кредитам в СШа – 4,375%, то есть самая низкая за последние 40 лет. Если учесть, что очень немногие из нас держат милли-оны наличных под рукой, это – отличная новость. Разница между сегодняшней процентной ставкой и теми 6,75%, которые были еще 18 месяцев назад нормой для ссуды при покупке квартиры за $729 тыс., за 30-летний ипотечный период составит $391 856. Это уже не деньги на «кофе со взбитыми сливками», а длямногих – целое состояние.

инвесТиционная акТивносТь в основных ценТрах зоны EMEA (европа, ближний восТок, африка) по сравнению с I полугодием 2009 г.

Все виды недвижимости офисная недвижимость

объем, $ млн Динамика, % объем, $ млн Динамика, %

лондон 8,572.7 28 4,845.9 21

Париж 4,783.5 98 3,744.1 116

Берлин 2,132.7 155 891.3 115

Стокгольм 1,962.8 147 788.3 152

Москва 1,236.3 0 646.3 -31

Манчестер 1,233.8 403 535.4 552

Кельн 1,106.6 510 692.9 660

Мюнхен 1,042.5 92 747.6 144

Мадрид 905.2 -30 269.0 -60

Рим 794.9 93 163.3 4

Дюссельдорф 755.1 57 546.8 43

Ницца 724.5 11,656 24.2

Вена 670.4 53 461.7 22

Дубай 666.4 -35 219.4

франкфурт 654.4 54 386.4 104

Источник: Real Capital Analytics, Inc. (RCA)

объем инвесТиций по рыночным секТорам в зоне EMEA (европа, ближний восТок, африка), $ млрд


объем инвесТиций по рыночным секТорам в северной и южной америке, $ млрд


если американцев можно назвать чемпионами инвес-тиций, так как практически каждый совершеннолетний гражданин сШа участвует в инвестициях прямо (покупка недвижимости, акций фондов, государственных ценных бумаг и т.д.) или косвенно (участие в сберегательных программах, отчисления в частные пенсионные фонды), то мировая финансовая сто-лица – город нью-йорк – чем-пион америки по масштабам этих инвестиций.



ОБ

зО

р

ОБ

зО

р

в этом году продала несколько казино в Лас-Вегасе рос-сиянам на крупные суммы.

Вне зависимости от того, насколько был успешен бизнесмен или чиновник в России, если он стремится преуспеть и в США, обойтись без помощи не получится. Но профессиональные брокеры говорят, что тратить свое время на бесплатный поиск для российского кли-ента – не имеет смысла.

«Мы не работаем с клиентом до тех пор, пока он са-мостоятельно не соберет информацию. При обращении к нам он уже знает, какой тип инвестиционного объек-та ему нужен, и мы готовы к конкретной работе. Под-писываем договор и выставляем счет на депозит», – рассказывает Ольга.

У потенциального инвестора есть два пути: попы-таться все сделать на свой страх и риск, при этом само-стоятельно платя и за собственный опыт, или нанять специалиста. Второй вариант – не из дешевых: иногда на сервис можно потратить до 10% от суммы сделки. Задача профессионального брокера в США – «выло-вить» на рынке действительно стоящий объект или, в некоторых случаях, уговорить владельца его продать, даже если раньше он об этом и не помышлял.

германияПо прогнозам компании Savills, объем инвестиций в коммерческую недвижимость Германии к концу те-кущего года должен достигнуть €16 млрд. С учетом того, что в 2009 году в этот сектор было инвестировано €11,2 млрд, прогресс может составить 42,8%.

Что касается инвесторов из России, у которых сей-час коммерческая недвижимость Германии занимает первое место по популярности, здесь относительные цифры могут быть еще выше.

В отличие от большинства стран Европы, Германия практически не ощутила ценовых падений ни в жилом, ни в коммерческом секторах недвижимости. Строи-тельная отрасль также избежала громких потрясений, возможно, не без помощи крупных государственных инвестиций в строительные проекты. Например, толь-ко на строительство нового международного аэропорта Берлин-Бранденбург, который должен открыться в ок-тябре 2011 года, выделяется €2,83 млрд.

Людмила Белых, частный риэлтор и финансовый кон-сультант (Мюнхен, Германия), говорит, что в Западной Германии в секторе коммерческой недвижимости самый большой доход от аренды – 7–11% – принесут произ-водственные помещения, а также объекты, связанные с логистикой. Но, как утверждает эксперт, иностранному инвестору, не присутствующему на месте и не имеюще-му непосредственного контроля за рыночной ситуацией, она бы никогда не посоветовала делать вложения в такие объекты, так как именно эта группа не отличается осо-бой стабильностью во времена кризиса.

Высокий и стабильный доход от аренды приносят дома престарелых, в которые часто инвестируют частные или институциональные инвесторы через закрытые фонды, а также объекты розничной торговли. Это могут быть от-дельно стоящие супермаркеты, такие как ALDI, LIDL, NORMA, PENNY, REWE, EDEKA или небольшие торго-вые центры, где помимо названных супермаркетов нахо-дятся и другие магазины. При продаже таких объектов

учитывается его так называемый «фактор» или коэффи-циент, вычисляемый как количество частей от 100. На сегодня этот фактор в рассматриваемом секторе может составлять от 11 до 13,3 – последнее встречается гораздо чаще. Соответственно, средний доход от аренды от 9,09% до 7,52% в год. Сейчас многие говорят, что фактор цены продажи может вырасти в следующем году до 14. То есть арендная доходность снизится до 7,14%.

Найти такие объекты сложно. По надежности вклад в супермаркеты известных компаний розничной торговли не уступает государственным облигациям. Альтернатив сегодня в Германии нет: десятилетние облигации, если не принимать в расчет риск падения курса, приносят около 2,3%. Поэтому тот, кто владеет сегодня таким объектом, как правило, не готов его продавать, так как вырученные от продажи деньги просто некуда вложить. А девелоперы до конца 2011 новых предложений не обещают.

Сейчас нормальным считается доход от аренды в районе 7,3–7,5% годовых. Все, что выше, – «зона рис-ка». Это или место в малозаселенной деревне, или ко-роткий (менее 5 лет) оставшийся срок договора аренды. Это также могут быть здания с вакантными площадями или объекты, требующие ремонта и дополнительных затрат. Делать подобные вложения иностранному ин-вестору не рекомендуется.

инвесТиции в коммерческие секТора на рынке германии в 2009 г.

Источник: Colliers Int.

распределение инвесТиций по коммерческим секТорам в основных городах германии в 2009 г., %


�0 ноябрь 2010Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

ноябрь 2010 �1Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

ОБ

зО

р

ОБ

зО

р

распределение инвесТиций по сТранам европы в I кв. 2010 г.

Источник: Knight Frank/Real Capital Analytics

региональное распределение инвесТиций по коммерческим секТорам в испании


Доход от аренды бутиков и магазинов на пешеход-ных зонах в любом экономически развитом городе Германии составит, в среднем, 4,5–6% в год. Риск для инвестора практически отсутствует, что и подтвердил последний кризис. Вакантных площадей в пешеход-ных зонах не бывает. К доходу от аренды прибавляет-ся еще и рост цены самого объекта недвижимости. Но таких объектов на рынке почти не появляется. Ими владеют в основном институциональные инвесторы, которые «держат» их по 20–25 лет.

Отели в Германии приносят доход в среднем от 5,5% до 7%. Если это крупный отель с известным операто-ром, то около 6%. Заполняемость отелей здесь в сред-нем около 50%. «Средний» русский инвестор, как правило, покупает частный небольшой отель, который впоследствии арендует какая-то семья, строящая на этом свой бизнес.

За отелями следуют офисные здания с доходом от аренды 4,5–6%. Договора аренды составляются на срок около 20 лет. Этот бизнес, так же как логистика и отели, очень подвержен изменениям конъюнктуры.

К самому спокойному для иностранных инвесторов бизнесу (хотя и не самому прибыльному) следует от-нести доходные дома в городах с постоянным прито-ком населения. Правило простое: чем надежнее город

и район, тем меньше доход от аренды. Например, в Мюнхене в новостройке в популярном районе доход от аренды составит не более 3–4%. Но здесь важно то, что квартиры точно никогда не будут пустовать, и земля будет постоянно расти в цене.

«Если инвестор решит купить доходный дом в Вос-точной Германии, где ему сегодня обещают доход от аренды 7–10%, следует отнестись к такому предложе-нию очень осторожно и проверить прогноз развития населения до 2050 г. Для этого имеются статистичес-кие данные различных институтов для разных городов Германии», – говорит Людмила Белых.

Управлять домом, сдавать квартиру заново при сме-не арендатора – всем этим может заниматься домоуп-равление. Банки в экономически развитых городах и населенных пунктах с растущим населением охотно финансируют такие дома, даже до 80% от его стоимос-ти, под 3,7% при фиксации ставки на 10 лет.

При покупке коммерческой недвижимости процент по кредиту будет несколько выше – около 4,7%. И в этом случае банки, как правило, ограничиваются фи-нансированием 50–70% от стоимости объекта.

испанияПо данным Jones Lang LaSalle, стоимость коммерчес-кой недвижимости класса «А» в Мадриде и Барсело-не с 2008 года упала на 35%. В 2009 г. Испания стала одной из немногих европейских стран, где объем ин-вестиций в покупку торгово-офисных помещений, до-стигнув €2,3 млрд, оказался выше уровня 2008 г. На эту статистику оказала сильное влияние продажа бан-ком BBVA 948 своих филиалов банку Deutsche Bank за €1,154 млрд. Сделка предполагает схему leaseback, по которой BBVA получает свои офисы в аренду.

Крупнейший фонд недвижимости Германии DekaBank с 2009 года вложил в испанскую недвижи-мость €227 млн, выкупив престижный бизнес-центр D640 и здание главного офиса банка Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA в Барселоне.

Сравнивая инвестиции в торговые помещения и офи-сы, Евгений Говоров, совладелец компании Ispan Invest, S.L. (Мадрид), говорит, что статистически рентабель-ность у этой недвижимости почти одинаковая, с неболь-шим преимуществом в сторону торговых помещений.

По словам Евгения, именно эти две категории ком-мерческой недвижимости являются наиболее привлека-тельными инвестициями с точки зрения оптимального баланса доходности и надежности. При этом именно тор-говые помещения требуют самых низких обязательных расходов (максимум – страховка от пожара), в то время как обязательные расходы владельцев жилой недвижи-мости или паркинга выше: они включают муниципаль-ный налог на недвижимость (IBI) и прочие платежи, ко-торые тем выше, чем старше строение.

В среднем торговые помещения в диапазоне стоимости €300 тыс. – €3 млн приносят владельцу около 5% в год.

В диапазоне €300–700 тыс. предлагаются помеще-ния, арендованные операторами мобильной связи, сетями магазинов товаров для спорта, магазинами по продаже сладостей, центрами красоты и депиляции, мастерскими по подгонке и ремонту одежды, юве-лирными салонами. В целом это надежные категории

александр Горбунов, управляющий CR Consulting(загреб, Хорватия):

– отсутствие крупных центров логистики в ориентированной на туризм Черногории как бы говорит об их невостребованности. Но не стоит забывать про такой момент, как порт в Баре. Не так давно нам заказали исследование логистических возможностей Хорватии и Сербии. Серьезно проработав эту тему, мы пришли к очень интересным выводам о хороших возможностях и большой выгодности этого инвестиционного направления. Вопрос нуждается в дополнительном исследовании, но учитывая возможности Бара, думаю, у логистических центров здесь есть неплохие перспективы.

у международных инвесторов есть свои географические предпочтения, зачастую распределяющиеся по степени комфорта инвестиционного климата в различных странах мира. если говорить о евро-пейском рынке, то KnightFrank по результатам первого полу-годия составил список стран, лидирующих в объемах сделок с коммерческой недвижимос-тью. первая пятерка выглядит так: великобритания, германия, франция, Швеция, испания.



ОБ

зО

р

ОБ

зО

р

арендаторов. Каждый из них перед выставлением по-мещения на продажу подвергается проверке на пред-мет устойчивости бизнеса.

В категории, превышающей €700 тыс., идут поме-щения с арендаторами высшей категории надежности из сектора крупного бизнеса: крупнейшие испанские и международные банки, страховые компании, госу-дарственные предприятия, например, Почта Испании, букмекерские конторы, крупные сети общепита вроде Starbucks Coffee, Jamaica, McDonalds и Burger King.

От предыдущей эту группу отличает то, что сам формат бизнеса предполагает для нее самые лучшие торговые мес-та в каждом районе. Кроме того, этот сектор очень консер-вативен: однажды выбрав удачное помещение, банк арен-дует его по двадцать-тридцать лет подряд и более.

По мнению Евгения Говорова, покупка офиса с та-ким арендатором предпочтительнее, тем более что раз-ница в цене по сравнению с первой группой не так ве-лика, и ее можно получить через ипотеку.

Инвестиции в размере, превышающем €3–4 млн, как правило, более доходны (не относится к отелям). Напри-мер, большие супермаркеты, офисные здания имеют рен-табельность в среднем 7%, а иногда и 8%. Но эти проекты уже рассчитаны, скорее, не на индивидуального частного инвестора. Впрочем, высокая цена помещения автомати-чески еще не означает повышенной рентабельности.

Например, сейчас на самой дорогой улице Мадрида Серрано в Испании за €16 млн выставлено на продажу помещение площадью 500 кв. м, занимаемое бутиком известной фирмы. При цене площади помещения в €32 тыс./кв. м такая инвестиция принесет своему вла-дельцу лишь €40 тыс. в месяц или 3% в год. Зато мож-но абсолютно не сомневаться в одном – пустым это по-мещение не простоит ни одного дня.

Большинство частных инвесторов из России в сред-нем тратят на коммерческую недвижимость в Испа-нии €500 тыс. – €1 млн. Таким образом, в рамки бюд-жета среднестатистического российского инвестора укладываются торговые помещения, офисы и жилые апартаменты. Последний тип недвижимости выбира-ют клиенты, так или иначе связанные с Испанией. На-пример, их дети вскоре продолжат обучение в одном из мадридских университетов, а чтобы жилье не простаи-вало, его сдают. В данном случае недвижимость не рас-сматривается владельцами как бизнес (средняя рента-бельность – 3%), скорее, это подспорье, покрывающее расходы на содержание.

Хорошей рентабельностью в Испании считается 6–9% на вложенный капитал. Но было бы неверным считать, что все выставляемые на продажу объекты обеспечат своему владельцу указанную доходность. Как говорит Людмила Поленяка, владелец компании SPAININVESTOR-ALF S.L. (Барселона, Испания), у некоторых инвесторов есть такое мнение – хорошее не продадут.

Отчасти они, возможно, правы. Причин, по которым владелец решил выставить свой бизнес на продажу, может быть множество: кто-то не справился с кризи-сом, другой сворачивает дело по причине возраста, не-которые разоряются из-за того, что устарели их мето-ды работы или вид товара и сервиса, где-то партнеры расходятся по своим причинам.

Во всех случаях можно говорить только об адекват-ности цены продаваемого бизнеса и решать – интерес-но ли инвестору данное предложение. Главное – уметь увидеть и выявить правильную и достоверную инфор-мацию, рассчитать свои возможности.

То, что раскупают русские потребители, не всегда бу-дет популярным товаром или видом услуг у испанцев. Знаковыми в этом смысле можно считать неоднократные попытки открытия в Испании русских ресторанов. И пос-ледующего их закрытия. Причины убыточности разные: от некачественного сервиса и использования нелегальных работников до самой русской кухни. Как говорит эксперт компании SPAININVESTOR, вариант инвестирования в покупку бара, ресторана был бы хорош, если бы не рус-ская кухня, на которую ориентировались наши соотечест-венники, с радостью и гордостью хотевшие накормить испанцев «нормальной» домашней едой. Эти попытки по большей части успеха не имели, а на редких «экскурсион-ных» визитах местных гурманов выстроить стабильный бизнес оказалось непросто. При этом сегмент ресторан-ного бизнеса в Испании считается перспективным.

Говоря о возможности покупки подобного бизнеса, Людмила советует учесть, что частные бары и рестора-ны требуется не просто контролировать – нужно при-сутствовать там постоянно. В противном случае испан-ские работники начнут «подрабатывать» на себя.

Иначе обстоит дело с теми ресторанами, где при-сутствие хозяина необязательно. Это большие ресто-раны (особенно в коммерческих центрах) и рестораны быстрого питания под маркой какой-нибудь известной

евгений Говоров, совладелец Ispan Invest, S.L.(мадрид, Испания):

– Практически одинаковая рента-бельность торговых помещений при разной на порядок стоимости объектов часто вызывает вопросы у российских инвесторов. Но – хотя эта зависимость не линейна – при одной и той же рентабельности на-дежность арендаторов тем выше, чем выше стоимость недвижи-мости. Надежность арендаторов в этом бизнесе – ключевой момент. Например, мы почти не работаем с ресторанами и кафе (за исклю-чением крупных сетей), так как в последние годы большая часть таких заведений не живет дольше года, и владелец рискует почти сразу после покупки остаться с пустым помещением.

инвестиции в размере, превышающем €3–4 млн, как правило, более доходны (не относится к отелям). напри-мер, большие супермаркеты, офисные здания имеют рентабельность в среднем 7%, а иногда и 8%. но эти проекты уже рассчитаны, скорее, не на индивидуального частного инвестора. впрочем, высокая цена помещения автоматичес-ки еще не означает повышен-ной рентабельности.

объем инвесТиций на рынке коммерческой недвижимосТи испании (млрд €)


объем инвесТиций в коммерческую недвижимосТь испании по секТорам (млн €)

Источник: CB Richard Ellis

годовая доходносТь инвесТиций в коммерческую недвижимосТь испании по секТорам



ноябрь 2010 ��Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru

ОБ

зО

р

ОБ

зО

р

компании. Они дороже по размерам инвестиций, но и гораздо рентабельнее. Траспассо (выкуп места с лицен-зией и оборудованием, иногда с именем и зарегистриро-ванным юридическим лицом) такого объекта в центре может стоить до €1,6 млн. Но продажа таких заведений – большая редкость. В больших коммерческих центрах такие фастфуды заполнены посетителями целый день. Их годовой оборот доходит до €1,5 млн, и только офи-циальная рентабельность составляет 8–15%.

Покупка баров и ресторанов (только траспассо, без помещения), франкиссий (франшиз) сетей быстрого пи-тания BOCATA, Pan Compani, McDonald’s, Starbuckafe и других – наиболее популярны у инвесторов с капита-лом до €100 тыс. В этот ценовой класс попадают также булочные и кондитерские со своим цехом для выпечки.

С капиталом до €1,5–2 млн покупают офисные и ту-ристические апартаменты, торговые площади в крупных коммерческих центрах, здания с арендаторами, наличие которых обеспечивает управляющая компания, паркин-ги для машин вблизи торговых центров, рынков, диско-тек, госпиталей и других общественных учреждений, где постоянно много посетителей и существует проблема парковки. В этих же ценовых пределах находятся не-большие отели одно-, двухзвездных категорий.

Хороший вариант для инвестора – покупка автоза-правочных станций как в черте города, так и на меж-дугородних трассах, особенно если там есть сервис для мойки машин и кафетерий с ресторанчиком. Такие свободные от обязательств объекты с готовыми постав-щиками топлива и возможностью кредита оценивают-ся в суммы от €340 тыс. до €4,5 млн.

ЧерногорияВ последние пять лет, по словам Нико Лаковича, управ-ляющего директора компании Anex Consultancy, в Чер-ногории был отмечен непрерывный рост прямых иност-ранных инвестиций, а число работающих на этом рынке иностранных компаний увеличилось в пять раз (с 1145 в 2005 г. до 5070 в 2009 г.). Одновременно с этим количест-во стран, откуда идут инвестиции, выросло до 86.

«Индикатором доверия» международных инвесто-ров можно считать произведенную в сентябре первую эмиссию внешнего десятилетнего государственного займа Черногории с процентной ставкой 7,85% годо-вых на сумму €200 млн. Как только эти бонды появи-лись на международных биржах, спрос на них в три раза превысил предложение.

Крупнейший инвестиционный проект в стране – строительство шоссе между городами Бар и Боля-ре – оценивается в €2,8 млрд. Девелопер Orascom Development Holding AG вкладывает в строительство комплекса на полуострове Луштица, расположенном при входе в Бока-Которский залив, – €1,1 млрд. Здесь будет яхтенный порт, торговые заведения, отели, 2350 единиц апартаментов, поле для гольфа.

Летом 2009 г. канадским мультимиллионером Пете-ром Мунком был начат проект по строительству марины Porto Montenegro в Тивате, включающий в себя здания жилого и делового комплекса, первая очередь которого была открыта в августе этого года. Порт рассчитан на 600 глубоководных причалов, из которых 130 – для яхт длиной 30 и более метров. Объем капитализации всего проекта, по информации немецкой газеты Handelsblatt, оценивается в $800 млн. В строительстве в качестве час-тных инвесторов принимают участие российский пред-приниматель Олег Дерипаска, глава французского кон-церна LVMH Бернар Арно и семья Ротшильдов.

Проект позиционируется как альтернатива Лазурно-му Берегу. Его активно поддерживает премьер-министр Черногории Мило Джуканович. Цена за квадратный метр апартаментов в Porto Montenegro – от €4 до €7 тыс. «Отталкиваясь» от этого проекта, Черногория пытается разработать новую стратегию своего позиционирования как места не массового, а элитного туризма.

Еще один крупный элитный комплекс на побережье Astra Montenegro был начат российской компанией Миракс, но из-за проблем с финансированием был приостановлен.

Впрочем, для инвесторов, желающих попробовать свои силы в этой сфере, возможности Черногории еще да-леко не исчерпаны. Пример. Сейчас на побережье города Херцег-Нови продается комплекс Бела Ладжа с виллой площадью 420 кв. м, закрытым рестораном, песчаным пляжем и земельным участком площадью 32 370 кв. м. Расположение объекта позволяет строительство большо-го гостиничного комплекса и яхтенного причала. В кон-це октября Бела Ладжа оценивалась в €7,5 млн.

Нико Лакович из Anex Consultancy обращает внима-ние инвесторов, интересующихся сферой туризма, на то, что как раз такие инвестиции в наибольшей степе-ни соответствуют параметрам этой страны, учитывая ее размеры и природные ресурсы. Однако сейчас для таких проектов следует очень тщательно выбирать место, создавать там максимально высокий уровень сервиса и предложить какие-либо уникальные услуги.

месячная сТоимосТь аренды офисных помещений, €/ кв. м


�� ноябрь 2010Ваш дом за рубежомwww.vd-zr.ru


ОБ

зО

р

ОБ

зО

р

Полина стойкова, управляющий директор Bulgarian Properties (софия, болгария):

– Все виды коммерческой недвижимости очень тесно связаны с состоянием реального сектора экономики. Недавно было объявлено, что болгарский экспорт начинает перекрывать показатели импорта, что должно способствовать росту. С другой стороны, сократилось потребле-ние. очевидно, это плохо как для торговли, так и для болгарских компаний, которые, например, не смогут улучшить свои офисные условия. Поэтому сейчас основ-ные арендаторы качественных административных помещений – отделения крупных международ-ных корпораций.

Несмотря на туристическую направленность чер-ногорской экономики, в стране, разумеется, присутс-твуют и другие инвестиционные сектора. Основные административные и торговые площади Черногории сосредоточены в столице страны Подгорице. Этот сектор коммерческой недвижимости можно назвать развивающимся. На данный момент площадь адми-нистративных помещений в Подгорице составляет 36,3 тыс. кв. м. Здесь практически нет современных многофункциональных офисов класса А. Частично это связано с тем, что крупные иностранные компании пока не торопятся открывать здесь свои представитель-ства – а именно они обычно дают импульс для развития офисного сектора. В итоге по количеству квадратных метров офисной недвижимости Черногория пока стоит на последнем месте во всем Балканском регионе. Впро-чем, к концу 2010 г. завершится строительство Atlas Capital Centre, которое ведут компании Atlas Group и Capital Investment (ОАЭ), и количество офисных пло-щадей увеличится до 60 тыс. кв. м.

Сложно назвать развитым и рынок торговых поме-щений. С открытием Mall of Montenegro, инвестиции в который оцениваются в €36 млн, общий объем площа-дей современных торговых центров в Подгорице при-близится к 50 тыс. кв. м.

По данным Engel & Völkers, цены месячной арен-ды торгового помещения в центре Подгорицы – около €23/кв. м. Арендная плата в новых офисных помеще-ниях находится в диапазоне €18–20/кв. м в месяц. По данным компании CB Richard Ellis, эта ставка выше, чем в Софии, Загребе и Белграде, и лишь немного от-стает от тех арендных цен, по которым предлагаются офисы в Будапеште.

В современных торговых центрах месячные ставки аренды варьируются от €25/кв. м до €50 /кв. м с выра-женной тенденцией к снижению.

болгарияНесмотря на «посткризисные» экономические слож-ности, в Болгарии очень активно развивается сектор торговой недвижимости. Текущий 2010 г. в Болгарии уже назван «годом торговых центров» (Mall).

По числу запущенных в эксплуатацию во II кв. 2010 г. торговым площадям (163 тыс. кв. м) вторая четверть года побила все предыдущие рекорды. В этот период были завершены крупные проекты торговых центров The Mall (София), Galeria Plovdiv в Пловдиве и Grand Mall в Варне.

Появление в центре Софии двух таких крупных центров, как The Mall (66 тыс. кв. м) и Сердика център (66 тыс. кв. м) «уронило» ставки аренды на Бульваре Витоша – главной торговой улице Софии, так как многие продавцы, стремясь избежать конку-ренции с этими центрами, стараются от них дистан-цироваться.

Сейчас быстрыми темпами идет строительство пер-вого в Болгарии магазина ИКЕА, которое планируется завершить до осени 2011 г. Центр будет расположен в Софии на Кольцевой автодороге (Околоврыстен пыт, 216) и будет занимать площадь свыше 30 тыс. кв. м. Инвестиции в проект, по данным болгарских СМИ, оцениваются в €50 млн.

На конец 2009 г. объем торговых площадей в Бол-гарии, по данным международной консалтинговой компании Danos, составлял 281 тыс. кв. м, из которых 87 тыс. кв. м приходилось на Софию. К середине 2010 г. этот показатель превысил 485 тыс. кв. м. Сейчас на 1000 человек в Болгарии приходится 63,89 кв. м тор-говых площадей.

В зависимости от региона статистические данные могут быть очень разными. Например, с открыти-ем в Варне торгового центра Grand Mall площадью 52 тыс. кв. м на тысячу человек, населяющих этот го-род, пришлось уже 278 кв. м, что почти в 4,5 раза пре-вышает средние по стране цифры.

Средняя годовая доходность в торговом секторе, по словам участников рынка, оценивается в 8–9,5%. Калоян Недев, владелец компании «Имоткомерс-Бур-гас», говорит, что прямой корреляции между разме-ром инвестиций и доходностью в Болгарии нет. На-пример, магазин в центре Бургаса площадью 20 кв. м может быть оценен в сумму от €60 тыс. Годовая рента-бельность от сдачи в аренду после всех налогов и сборов составит 10–11%. Магазин в пригороде с площадью более 100 кв. м можно купить за €100 тыс. Рентабель-ность, вероятнее всего, не превысит 6–7%.

Сейчас торговые площади в наиболее удачных райо-нах Софии (на бульваре Витоша, площади Славейков и в районе здания Парламента) предлагаются в аренду от €20/кв. м до €50/кв. м в месяц. На прилегающих к центру неосновных улицах цена варьируется от €5/кв. м до €12/кв. м.

сейчас торговые площади в наиболее удачных районах софии (на бульваре витоша, площади славейков и в районе здания парламента) предлага-ются в аренду от €20/кв. м до €50/кв. м в месяц. на приле-гающих к центру неосновных улицах цена варьируется от €5/кв. м до €12/кв. м.

средние запраШиваемые цены за аренду офисных помещений в болгарии

Источник: Danos/BNP Paribas Real Estate

арендопригодная площадь (GrOSS LEASAbLE ArEA, GLA) в Торговых ценТрах болгарии



ОБ

зО

ркалоян недев, владелец компании Имоткомерс-бургас(бургас, болгария):

– Подход к покупке коммерческой недвижимости многих русских инвес-торов можно назвать несколько стран-ным. Сначала человек обращается в какое-нибудь российское агентство, где сотрудники, не зная специфики этого сектора в Болгарии, начинают просто «вываливать» на клиента все, что есть на рынке, обещая такую рентабельность, какой в предлагаемом сегменте просто не бывает. «Намотав-шись» по объектам, человек, в конце концов, что-то все же покупает, но говорить об инвестиционной стратегии и спокойном расчете, необходимых при покупке коммерческих объектов, в этом случае, конечно, не приходится.

Рынок объектов логистики, по словам Полины Стой-ковой, управляющего директора компании Bulgarian Properties, перед кризисом казался очень перспектив-ным и начинал хорошо развиваться. Затем экономи-ческая активность резко пошла на убыль и все проек-ты в этой сфере были приостановлены. Цены на аренду складских помещений упали с уровня в €5–6/кв. м до €2–4/кв. м. Сейчас такие объекты в основном выку-паются розничными сетями для собственного исполь-зования. Рынок аренды почти отсутствует.

Предложение офисных помещений выросло в Бол-гарии за последние годы весьма существенно и сейчас превышает спрос процентов на 26–28. Это существенно выше, чем в случаях с другими видами недвижимости и примерно на 10% больше, чем уровень вакантных площадей при нормально функционирующем рынке.

Цены на аренду офисов только за последние полто-ра года снизились на 30% и сейчас находятся на ми-нимальном уровне. Эксперт из Bulgarian Properties считает, что если бы на рынок не «давил» избыток предложений, то нормальная цена на офис класса «А» держалась бы на уровне €20/кв. м, в то время как сегодня месячная аренда такого офиса дотяги-вает лишь до €13/кв. м.

В гостиничном бизнесе свои сложности. Этот сек-тор в Болгарии – невероятно конкурентный, из-за чего туристический спад 2009 года отразился на це-нах «ночевок», которые заметно понизились. Мно-жество отелей вышло на уровень «нулевой» рента-бельности, а часть заведений их хозяева, несмотря на почти полное отсутствие интереса со стороны по-купателей, попытались продать. Только прошлым летом на южном побережье Болгарии было выстав-лено на продажу более 200 отелей, 70 из которых продавались в Варне и окрестностях.

Цены предложения оказались разными – цена 85 из предлагаемых гостиниц превысила €1 млн, наряду с этим в продаже были как малые «семейные» отели, так и четырех- и пятизвездочные комплексы до 300 но-меров по цене €16 млн.

Полина Стойкова советует потенциальным ин-весторам обратить внимание на земельные участки, цены на которые во время кризиса упали очень су-щественно (25–30%). Болгарский рынок – едва ли не единственный в ЕС, где еще осталась возможность выбирать объекты по своему вкусу. Многие из них имеют такие характеристики, за которыми риэлто-ры в Западной Европе по заказу своих клиентов охо-тятся как минимум месяцами, часто покупая их не торгуясь.

Например, участок земли по цене €59/кв. м, рас-положенный на первой линии от моря и закрытый со стороны суши национальным заповедником с горой Странжа, участок под застройку на бульваре Черни Врых в центре Софии по цене €280/кв. м или современ-ный офисный центр на бульваре Стамболийски рядом с Mall – София (€1650/кв. м).

Говоря о русских покупателях, управляющий ди-ректор Bulgarian Properties отмечает, что они пока «проверяют» рынок небольшими суммами, в основной своей массе покупая ту жилую недвижимость, которая в перспективе может быть сдана в аренду.

месячная арендная сТавка в Торговых ценТрах (MALLS) болгарии


величина сТавки аренды на основных Торговых улицах в крупных городах болгарии


несмотря на «посткризис-ные» экономические слож-ности, в болгарии очень активно развивается сектор торговой недвижимости. Текущий 2010 г. в болгарии уже назван «годом торговых центров» (Mall).

дежУрный ЭксПерт

еГИПет

– какие районы для отдыха и проживания в егип-те вы порекомендуете? – Безусловно, район нового туристического центра Хургады. Это не центр города, но центр туристической и развлекательной индустрии. Здесь все рядом – и развлечения, и море. До множества продуктовых магазинов, торговых центров, закусочных, аптек – рукой подать. Это очень удобно и для пожилых людей, и для семей с маленькими детьми – не нужно никуда ехать на перекладных, не нужна собственная машина. Для молодых людей тут тоже раздолье: полюбившие курорт западноевропейские дайверы привлекли за собой в город первоклассную ночную жизнь. Знаменитый лондонский лейбл Ministry of Sound, владеющий одним из пяти лучших ночных клу-бов мира, еще пять лет назад открыл в Хургаде свой первый (и пока единственный) зарубежный филиал. Затем неподалеку появился бар под не менее известным брендом Hed Kandi. Именно здесь, на Променаде, находятся и знаменитые на весь мир Hard Rock Café и коктейль-бар Little Buddha.

Но самое главное, что эта удобная, безопасная и веселая жизнь в новом туристическом центре Хургады дополняется великолепными чистыми пляжами – они находятся прямо здесь же, и до них тоже никуда не надо ехать. Именно это уни-кальное сочетание комфорта и первоклассного пляжного отдыха поддерживает постоянно рас-тущий спрос на жилье в новом туристическом центре и, таким образом, обуславливает еще одну мотивацию к покупке – приобретение не-движимости здесь представляется целесообраз-ным еще и с инвестиционной точки зрения: это просто выгодно. – можно ли найти в египте доходную недвижи-мость, которая продается в рассрочку? – одним из самых интересных предложений, на мой взгляд, сейчас является проект Diamond Resort, который расположен рядом с отелем Mariott 5* в Хургаде.

Местоположение у этой площадки исключи-тельное. формально это вторая линия от моря, а значит, стоимость на стадии строительства отно-сительно невысока (от €43 тыс. за студию общей площадью 45 кв. м). При этом кромка воды на-ходится всего в 100 метрах от территории. Ред-ко где встретишь объект на второй линии столь близко к берегу, да еще непосредственно рядом с оборудованным пляжем. жильцам менее удач-но стоящих комплексов похожего класса до мес-та купания часто приходится ехать на такси или автобусе, поскольку побережье занято отелями. Diamond Resort же соседствует сразу с двумя коммерческими пляжами, каждый из которых считается лучшим в Хургаде в своем жанре. Бо-

лее молодежный Elysees Dream Beach подходит для любителей музыки, тусовки и общения; ши-рокий песчаный Old Vic хорош для спокойного семейного отдыха. оба отличаются прекрасным входом в море, без кораллов в прибрежной по-лосе, с достаточной глубиной.

Следствием удачной привязки Diamond Resort к местности являются и прекрасные видовые характеристики большинства квартир. Картинка из окон обещает быть не хуже, чем в иных про-ектах первой линии. Помимо упомянутого бюд-жетного варианта планировкой предусмотрены еще два вида чуть более просторных студий, а также одно- и двухспальные апартаменты общей площадью до 115 кв. м. Все квартиры сдаются с полной отделкой, установленной сантехникой и столешницами из натурального гранита на кух-не.

Сам комплекс относительно небольшой, с зе-леной зоной и местами отдыха, занимающими 30% площади участка. На территории будет собс-твенный бассейн, спортивный зал, спа. При этом стоимость обслуживания удастся выдержать на минимальном уровне – порядка €6/кв. м в год. – Почему вы советуете именно Diamond Resort? – Потому что площадок с подобными характе-ристиками в Хургаде остается все меньше. Как любой проект с удачным месторасположением, комплекс обещает стать ликвидным адресом, в том числе и на рынке курортной аренды. Квар-тиры небольшие, близ пляжа, рядом с главной пешеходной зоной Хургады – такие варианты востребованы у туристов больше всего. – на какую часть стоимости и на какой срок пре-доставляется рассрочка? – На весь срок строительства, то есть до нача-ла 2011 года, предоставляется беспроцентная рассрочка. Платежи выглядят так: €1000 при ре-зервировании, 40% стоимости в течение первого месяца, остаток – равными долями до момента получения ключей от квартиры. Приносящую круглый год доход недвижимость со столь ма-лыми начальными инвестициями сегодня трудно найти на каком-либо другом благоустроенном курорте. Египет в этом смысле вне конкуренции. главное, не ошибиться с адресом.– какие из русскоязычных компаний сопровож-дают сделки с этим комплексом?– На российском рынке жилой комплекс пред-ставляет компания Cheda. Мы работаем со всеми крупными застройщиками побережья и имеем в своем портфолио десятки предложений по элит-ным новостройкам.

ВоПРоСы ЭКСПЕРТаМ НаПРаВляйТЕ По аДРЕСУ:

[email protected] (С ПоМЕТКой FAQ)

FA

Q

андрей демченко, ГЛава

ПредставИтеЛьства в россИИ

ChEDA REAL EStAtE & InvEStmEnt



Все решает местоБесеДОВАл кОнсТАнТин кРиниЦкийФОТО: Алексей жУкОВ

Сколько нужно денег, чтобы почувствовать себя ин-вестором? Можно ли всерьез говорить об инвестициях размером в полмиллиона евро? Какие подводные кам-ни могут оказаться на пути покупателя из России, пла-нирующего вложить, а не потерять эти полмиллиона? Об этом мы беседуем с Евгением Говоровым, совла-дельцем Ispan Invest, S.L. (Мадрид-Марбелья-Аликан-те, Испания).

– евгений, давайте рассмотрим вопрос вложений в коммерческую недвижимость в испании для рос-сийского инвестора с небольшим капиталом. К нам регулярно обращаются потенциальные покупатели с подобными вопросами. Вот, например, содержание одной из последних заявок с нашего сайта: «интере-сует возможность приобретения коммерческой или другой доходной недвижимости с возможностью полу-

Эк

Сп

ер

Т

чения кредита под приобретаемый объект. Проценты и «тело» по кредиту должны погашаться за счет аренд-ных платежей. Собственный капитал €500 тыс. на-сколько возможна такая схема?» Что скажете?

– Такой вариант возможен. Называется он – по-купка коммерческой недвижимости с арендатором. Это может быть совершенно разная недвижимость: паркинг, офис, отель, ресторан или кафе, парик-махерская или торговое помещение, сданное в дол-госрочную аренду серьезному арендатору. Самое главное, что €500 тыс. собственного капитала дают возможность приобрести недвижимость с арендато-ром из высшей категории надежности, например, с банком или страховой компанией.

Важно знать, что покупка в Испании коммерче-ской недвижимости по сравнению с жилой имеет два важных отличия. Первое – при покупке коммерчес-кой недвижимости НДС составляет 18%. Зато, в от-личие от жилой, законодательством предусмотрена

возможность возврата этого налога покупателю через год после покупки. Второй момент будет интересен тем, кто рассматривает покупку с использованием ипотеки. Ипотечные кредиты, выдаваемые испан-скими банками на покупку коммерческой недвижи-мости, немного меньше, чем для жилой, процентная ставка по ним чуть выше, а срок возврата чуть ко-роче. На практике сегодня реально получить до 50% от стоимости объекта (без учета НДС) под 3,5–3,8% годовых сроком на 15–20 лет.

Таким образом, располагая €500 тыс. собственных средств, с привлечением ипотеки можно приобрести торговое помещение стоимостью около €900 тыс. Эта цена с учетом €140 тыс. НДС, который, как мы помним, покупателю возвращается через год после покупки. Поэтому далее в расчетах будем оперировать чистыми цифрами, без НДС. Итого: сумма собственных средств составит €380 тыс. и столько же – ипотека. Средняя рентабельность торговых помещений в столице Испа-

нии Мадриде сегодня равна 5% в год. Годовая аренда нашего помещения ценой €760 тыс. составит €38 тыс. или €3167 в месяц. С нерезидентов в Испании удержи-вается подоходный налог – 24%. Итого «чистыми» от данного помещения владелец будет получать €2407 в месяц. А выплаты по ипотечному кредиту («тело» плюс проценты) составят €2204 в месяц.

– Собственник коммерческого объекта только тогда получает доход, когда объект заполнен арен-даторами. но где гарантия, что, если арендаторы имеются на момент продажи/покупки объекта, они не уйдут через три месяца после покупки? или не обанкротятся?

– При выборе помещения, помимо рентабельности, нужно обращать самое пристальное внимание на арен-датора, на то, насколько успешен его бизнес.

– Прежние заслуги компании, как показал недав-ний финансовый кризис, еще ничего не гарантируют в будущем.

– На самом деле, решающее значение имеет место, где расположена недвижимость. Торговые площади на наиболее «коммерческих» улицах с высокой проходи-мостью никогда не пустуют. Для владельца удачное расположение его недвижимости является дополни-тельной гарантией: он всегда будет иметь список из трех-четырех компаний, желающих при первой же возможности занять это место.

Лучшими арендаторами являются банки, госучреж-дения и национальные/международные сети. С одной стороны, это самая надежная категория, с другой – та-кие арендаторы используют только удачно располо-женные помещения.

Например, среди наших арендаторов – крупнейшие мировые и испанские банки (Deutsche Bank, Barclays Bank, Santander, Bankinter, Banco Popular, Banco Sabadell), государственные компании (Почта Испа-нии), супермаркеты (Día, Carrefour), сети быстрого пи-тания (Starbucks Coffee, Burger King). Эти компании, выбрав себе место, заключают договоры аренды сразу на десять-пятнадцать лет.

Иногда попадаются объекты, приносящие владельцу и больший доход. Например, к нам недавно поступили два помещения с отличными арендаторами – крупный банк и супермаркет – с рентабельностью 7% годовых. Для инвесторов это очень привлекательные предло-жения. Кроме этого, там с арендаторами заключены очень хорошие – опять же для инвестора – договоры, по условиям которых арендная плата вырастает еже-годно на 2%. Стоимость помещений в обоих случаях не превышает €900 тыс.

– Какие дополнительные расходы несет владелец коммерческой недвижимости?

– Зависит от условий, прописанных в договоре аренды. По сложившейся практике коммунитарные платежи (расходы на обслуживание здания, в кото-ром находится недвижимость), муниципальный на-лог на недвижимость (так называемый IBI), а также «коммуналка» оплачиваются арендатором. Владелец же должен лишь застраховать свою недвижимость. Страховка торгового помещения ценой €760 тыс., рассмотренного в нашем первом примере, обойдется в €200–230 в год.



Черногория. Самый русский

рынок зарубежья

СТ

ра

На

НО

ме

ра



СТ

ра

На

НО

ме

ра

ТексТ: кОнсТАнТин кРиниЦкийФОТО: adrIatIc Style GrOup

Отличительные черты последнего кризиса – почти пол-ный уход с европейских рынков недвижимости иностран-ных частных инвесторов и выход российских на лидирую-щие позиции. Но есть один курортный рынок, на котором россияне лидировали еще до кризиса, обходя своих зару-бежных коллег как по количеству покупаемой недвижи-мости, так и по объемам инвестиций. Речь о Черногории.

Montenegro, Црна гора, или просто Черногория

Черногория – одно из немногих государств, образо-вавшихся уже в XXI веке. После серии балканских конфликтов середины 1990-х от распавшегося федера-тивного государства Югославия остались лишь Сербия и Черногория. С 1992 по 2003 гг. их союз назывался Союзная Республика Югославия, затем, до 2006 г. – Государственный Союз Сербии и Черногории. 3 июня 2006 года Черногория вышла из состава «Малой Югос-лавии», провозгласив независимость.

Для понимания особенностей рынка недвижимости Черногории важно представлять ее масштабы. Терри-тория Монтенегро, как еще на западноевропейский манер называют эту страну, приблизительно соответс-твует размерам далеко не самой крупной в России Ка-лининградской области, а население (около 670 тыс.) меньше числа жителей только Центрального админис-тративного округа Москвы.

Тем не менее, эта расположенная на теплом Адриа-тическом побережье балканская страна является одним из важных туристических направлений. Тур-бизнес приносит Черногории около половины всех пос-туплений в бюджет.

Так, впрочем, было не всегда. После серии балкан-ских войн, в которых Черногория выступала на сторо-не Сербии, экономика страны пришла в упадок. Вос-становительный период занял несколько лет, и только к началу 2000-х страна открылась для массового инос-транного туризма.

Просто море, просто горы В Черногории есть на что посмотреть – синяя Адриа-тика с прекрасными пляжами, расположенными в уютных бухтах в обрамлении «черных» гор, озера, зе-леные альпийские луга, самый глубокий в Европе ка-ньон на реке Тара. Недаром New York Times поместила Черногорию в свой список стран, рекомендованных к посещению в 2010 г.

Благодаря почти полному отсутствию промышлен-ных предприятий в стране прекрасно сохранился при-родный ландшафт. Причем индустриализация этому краю не угрожает: согласно собственной конституции, Черногория имеет статус «экологичного государства».

Все эти достоинства, включая очень приличное гаст-рономическое сопровождение, не оставили равнодуш-ными туристов из России. Уже в 2004 г. здесь побы-вало 25 тыс. россиян, а с открытием авиасообщения в Тиват и Подгорицу в 2007 г. число русских туристов приблизилось к 100 тыс.

даяна Ульянова, менеджер по продажам компании Engel & völkers (будва, черногория):

– Когда на рынке Черногории появились первые покупатели из России, наибольшей популярнос-тью у них пользовались старые каменные дома, в основном расположенные вокруг Боко-Ко-торской бухты или на холмах над городками Херцег Нови, Котор, Будва, Свети Стефан и Петровац. Поскольку такие дома становятся большой редкостью, цены на них значительно возросли. Их редкое появление на рынке и сегодня считается большой удачей для покупателя.

вспоминая период наиболь-шей покупательской актив-ности, эксперты отмечают, что покупатели были людьми совершенно разного достатка. многие приезжали с деньга-ми, вырученными от продажи своих квартир в москве или санкт-петербурге. они искали себе «домик у моря» за строго определенную сумму. на дома, особенно стоимостью до €100 тыс., спрос был невероятный.

СТ

ра

На

НО

ме

ра

Многие посетившие эти места иностранные туристы решили обзавестись в Черногории собственным жиль-ем. Неудивительно, что главным образом иностранцы заинтересовались курортной недвижимостью. Обыч-но в прибрежных районах регистрируется около 75% от числа всех совершенных на черногорском рынке «иностранных» сделок. Число объектов недвижимос-ти, приобретенных иностранцами в столице страны Подгорице, едва доходит до 10% от общего объема.

Наряду с представителями Западной Европы и со-седних с Черногорией стран в жилищный «шопинг» активно включились покупатели из России, выбирая наиболее дорогие районы побережья. Считается, еще до кризиса доля граждан России среди иностранных покупателей жилья в Черногории составляла более по-ловины. Кроме россиян, на рынке были также весьма заметны англичане, ирландцы, граждане Германии, Словении, Сербии и стран Скандинавии.

В 2009 г. объемы продаж жилья иностранцам упа-ли, но для туристического сектора год оказался не таким уж плохим: по данным Национального ста-тистического управления Monstat, Черногорию по-сетило 1,044 млн иностранных туристов, в том числе 145,5 тыс. туристов из России. По сравнению с преды-дущим отчетным годом – количество посетивших Чер-ногорию россиян заметно (на 23,4%) увеличилось.

В 2010 году этот сектор продолжил развиваться: Ми-нистерство туризма Черногории, основываясь на дан-ных Центрального банка, недавно сообщило, что в те-чение первых восьми месяцев 2010 г. доход от туризма



СТ

ра

На

НО

ме

ра

СТ

ра

На

НО

ме

ра

составил около €539 млн, что на 7% выше, чем за соот-ветствующий период 2009 года.

Сейчас между Россией и Черногорией действует без-визовый режим, позволяющий туристам-гражданам РФ находиться в стране до 30 дней. По истечении этого срока желающие продлить свое пребывание в Черного-рии на следующие 30 дней могут выехать из страны на несколько часов и вернуться обратно. Максимальный срок пребывания – три месяца.

кризис. до и послеОбщеевропейский жилищный бум не обошел стороной и Черногорию. В 2005–2007 гг. цены на жилье удвоились, в отдельных объектах на побережье (г. Свети Стефан) дойдя до уровня в €6000–7000/кв. м. В первой половине 2008 г. цены все еще росли и, несмотря на начавшийся во второй половине года откат, обеспечили средний годовой итоговый прирост 12–15% (в зависимости от сегмента).

Предкризисная экономическая картина Черногории была достаточно благополучной: по данным Monstat, рост ВВП в 2007 г. и 2008 г. оказался, соответственно, 10,7% и 7,5%.

Андрей Хацаюк, управляющий компанией Jadran Buro (Бар, Черногория), говорит, что негативный эф-фект от мирового финансового кризиса жители Чер-ногории ощутили значительно позже, чем в других странах. Вначале это просто было падение цен на ав-томобильное топливо на заправках на 30%. Этому все, естественно, были только рады.

Очень скоро подешевевший бензин отошел на второй план: в начале 2009 г. в стране был зарегистрирован спад в промышленности и туристическом секторе. ВВП упал на 5,7%, а средние цены на качественное жилье в прибрежной зоне опустились до €2500–3500/кв. м. То есть цены по сравнению с их пиковыми докризисными значениями снизились к 2010 г. на 30–40%, а стои-мость некоторых объектов уменьшилась вдвое.

Тем не менее, Нико Лакович, управляющий дирек-тор компании Anex Consultancy (Подгорица, Черного-рия), считает, что Черногория прошла «экзамен на кри-зис» весьма успешно. Многие зарубежные инвесторы свернули свою деятельность, но не все: большинство все же осталось в Черногории. О доверии к этому рынку го-ворит также то, что именно в период кризиса в стране было начато несколько очень крупных инвестиционных проектов. Один из них – суперпроект по сооружению марины Porto Montenegro в Тивате, инициированный канадским мультимиллионером Петером Мунком. Пер-вая очередь комплекса была завершена в августе 2010 г.

Андрей Хацаюк считает, что ценовые падения прои-зошли не только из-за кризиса. Если судить по совокуп-ности таких основных для оценки объекта факторов, как месторасположение, состояние и уровень развития окружающей инфраструктуры, то можно однознач-но сказать, что цены на многие объекты в Черногории были существенно завышены изначально. Это давало повод для неправильной оценки прибыльности и рацио-нальности некоторых инвестиционных проектов.

В результате сильно пострадали многие девелоперы, предполагавшие в короткий срок построить и продать крупные многоквартирные комплексы. Эти расчеты в большинстве случаев не оправдались. Период строитель-

ства пришелся на время самых дорогих стройматериалов, а период продаж – на времена самой низкой покупатель-ской активности и мирового падения цен на недвижи-мость. Например, в прибрежном г. Бар цены в новострой-ках с максимальных €2800–2900/кв. м в 2007 г. снизились до €1800/кв. м, а в некоторых случаях и до €1500/кв. м.

Однако к числу пострадавших нельзя отнести те ком-пании, которые начали строительство в 2008–2009 гг. при минимальных ценах на строительные работы и ма-териалы. Сейчас, когда растет покупательская актив-ность и рынок недвижимости начинает возрождаться, они как раз подошли к стадии завершения строитель-ства и началу продаж, имея возможность устанавли-вать конкурентоспособные цены. Эксперт из Jadran Buro приводит в качестве примера новый комплекс в г. Бар, где цены на дома, квартиры и таунхаусы с бассей-ном, службой по уходу за территорией и собственным рейсовым автобусом к пляжу начинаются от €1420/кв. м.

По прогнозам местного правительства в 2010 г. в эко-номике страны ожидается небольшой (0,5%) рост. Си-туацию на рынке жилья, где тоже заметны признаки выздоровления, отображают данные Национального статистического управления Monstat, согласно кото-рым капитализация вводимых в строй объектов нового строительства во II кв. 2010 г. по сравнению с первой четвертью года почти удвоилась (€58,53 млн против €34,13 млн). По данным агентства Reuters, за первую половину текущего года объем иностранных инвести-ций по сравнению с 2009 г. увеличился на 30%.

русская Черногория: вчера и сегодняПервые русские покупатели в Черногории стали появ-ляться в начале 2000-х годов, но тогда речь шла лишь о единичных покупках. Массовое «русское» освоение этого рынка началось в 2006 г., когда Черногория ста-ла самостоятельным государством и обозначила своей приоритетной целью вступление в Евросоюз.

станислав зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:

– Как в 2009, так и в 2010 году в Черногории ипотечное кредитова-ние для нерезидентов практически недоступно. Прогнозов в отношении возобновления в 2010 году полноцен-ной ипотеки для иностранцев пока нет. При этом многие черногорские застройщики оперативно отреагиро-вали на ситуацию в сфере ипотечного кредитования и предлагают покупа-телям выгодные программы покупки недвижимости в рассрочку.

цены на недвижимосТь в черногории в зависимосТи оТ региона и класса жилья (€/кв. м)

город

Класс недвижимости

Средний Премиум

Дом Квартира Вилла Квартира

герцег-Нови 1500 1850 2760 2600

Тиват 1300 1600 3300 2200

Котор 2000 1900 3360 2900

Будва 1400 1900 3800 2400

Петровац, Свети Стефан 2800 2100 4000 2850

Сутоморе 960 1400 2100 1700

Бар 1160 1700 2200 2000

Добре Воде, Утеха 1250 1600 2800 2200

Ульцинь 930 1100 1500 1400

Подгорица 1000 1300 2000 2000

цетине 1100 1000 – –

жабляк 950 – 1800 –

Колашин 1050 1300 2200 1800

Никшич 850 750 – –

Биело-Поле 650 800 – –

Источник: D.O.O. Jadran Buro (Bar, Montenegro)

средние цены на недвижимосТь в городах прибрежной зоны черногории (€/кв. м)




СТ

ра

На

НО

ме

ра

На тот момент черногорская недвижимость, по срав-нению с другими европейскими странами, была еще от-носительно недорогой. Идея купить домик на побережье и получить безвизовый въезд в Европу показалась при-влекательной достаточно большому числу россиян.

Как говорит Даяна Ульянова, менеджер по прода-жам компании Engel & Völkers (Будва, Черногория), в период начавшегося в 2007 г. кризиса ирландские и британские покупатели, столкнувшись с недостатком кредитования и ускоренным падением стоимости не-движимости на их внутренних рынках, практически полностью «выбыли из игры». Российские покупате-ли, способные покупать жилье, не прибегая к кредито-ванию, оказались просто вне конкуренции.

Вспоминая период наибольшей покупательской ак-тивности, эксперты отмечают, что покупатели были людьми совершенно разного достатка. Многие приезжа-ли с деньгами, вырученными от продажи своих квартир в Москве или Санкт-Петербурге. Они искали себе «домик у моря» за строго определенную сумму. На дома, особен-но стоимостью до €100 тыс., спрос был невероятный.

Это привело к тому, что цены начали расти ежедневно и хаотично, и определить реальную стоимость предлагаемых объектов стало просто невозможно. Достоверной информа-ции о ценах на недвижимость, законах Черногории, тонкос-тях оформления недвижимости в собственность и других пра-вовых моментах в тот период было крайне мало, люди плохо ориентировались в ситуации, попадали к многочисленным посредникам и в результате значительно переплачивали.

Управляющий компанией Jadran Buro говорит, что покупатели предкризисного периода и 2010 г. – это совер-

шенно разные люди. Сейчас россияне прекрасно инфор-мированы, подходят к вопросу о приобретении недвижи-мости вдумчиво и основательно, многие ищут варианты уже не «летнего домика», а подбирают недвижимость с целью длительного или даже постоянного проживания.

Галина Смирнова, ведущий менеджер компании Adriatik Stroinvest (Бар –Сутоморе, Черногория), срав-нивая покупателей из России с представителями дру-гих стран, отмечает, что если наши соотечественники выбирают объекты в шаговой доступности к пляжам, то англичане и немцы часто ограничиваются «видом на море», что обходится им примерно вдвое дешевле.

Андрей Хацаюк из компании Jadran Buro добавляет, что дома с «классическими» участками на побережье в 2–4 сотки, считающиеся для европейцев вполне прием-лемыми, для россиян не очень привлекательны.

Покупатель из России обычно хочет, чтобы вокруг его будущего дома был большой и ровный участок зем-ли. Его очень привлекают плодоносящие южные фрук-товые деревья в саду – цитрусовые, персики, гранаты, инжир, виноградные лозы. Никого из русских не ос-тавляет равнодушным местная «экзотика»: огромные растущие под окном пальмы, кактусы и магнолии.

Для русских состояние дома часто не играет боль-шой роли – они рассчитывают на последующий ре-монт или даже реконструкцию дома с достройкой и перепланировкой. Как правило, важно, чтобы лест-ница, соединяющая этажи в доме, была внутренней, а не внешней, хотя большинство черногорских домов, с учетом южного климата, построены с «неправиль-ной» лестницей снаружи.

СТ

ра

На

НО

ме

ра

наТалья колесникова, дирекТор по международным связям ADrIATIc STYLE GrOuP:

– как изменился спрос после кри-зиса? – Спрос в конце 2008 г. — начале 2009 г. упал практически до нуля. В середине 2010 г. наметилось оживление рынка. Спрос постепен-но смещается от низкобюджетных к среднебюджетным объектам, обозначилась тенденция на приобретение жилья бизнес-класса: апартаментов и вилл в закрытых комплексах. В отличие от предкризисного периода такие предложения на рынке недвижимости Черногории уже появились. Безудержный спрос, в том числе на недо-строенные, но хорошо разрекламированные объекты, или на «инвестиционные проекты», существующие только на бумаге, сменился взвешенным подходом к выбору и покупке недвижи-мости в Черногории с учетом изменений в градостроительном законодательстве страны. – начинаются ли сегодня на курортном рынке черногории но-вые девелоперские проекты? – главной проблемой крупных девелоперских проектов на рынке недвижимости Черногории является незавершенное строительство.

Эта участь по разным причинам постигла ряд крупных комп-лексов в Будве, Бечичи и Сутоморе. Заморожен проект крупного комплекса в Режевичи. Из крупных проектов динамично разви-ваются Porto Montenegro (Тиват), в котором, по сообщениям в средствах массовой информации Черногории, начались прода-жи по стоимости, значительно превышающей средние значения, еще на стадии строительства, и комплекс Harmonia (Бечичи).

Успешнее идут дела у застройщиков небольших комплексов апартаментов и вилл. Некоторые из них полностью подготов-лены к продаже (Adriatic Cascade Village, Monteray, «жемчуж-ная бухта», «Соколиное гнездо» на Барской Ривьере, Adriatic Hill в Бечичи, Green Village в Боко-Которском заливе). – как вы считаете, как дальше будет развиваться рынок курортной недвижимости черногории?– До кризиса новостроек, если иметь в виду апартаменты, было мало. а новых домов, построенных на продажу с учетом предпочтений российских покупателей, практически не было. Именно поэтому рынок недвижимости Черногории во время кризиса замер, получив передышку для переосмысления на-правлений развития. Сегодня приоритетное направление – строительство объектов недвижимости европейского уровня. Такие объекты, в первую очередь дома и комплексы апарта-ментов, часто с собственной инфраструктурой и услугами уп-равляющей компании, начали появляться на всем побережье Черногории в конце 2009 г. – начале 2010 г. Все чаще среди традиционной застройки и в городах, и в курортных поселках появляются современные виллы.

Благодаря кризису произошла сегментация рынка недви-жимости Черногории, который может предложить объекты различного уровня: от бюджетных «антикризисных» до апар-таментов и вилл бизнес-класса. Понятно, что цены в разных сегментах будут все больше различаться по мере роста актив-ности на рынке недвижимости.



СТ

ра

На

НО

ме

ра

СТ

ра

На

НО

ме

ра

регионы и ценыКак отмечает Нико Лакович (Anex Consultancy), максималь-ные ценовые падения пришлись на недвижимость столич-ной Подгорицы, а также районы горнолыжных курортных городов Колашин и Жабляк. Там уценка составила места-ми более 50% от пиковых значений докризисного периода. Прибрежные районы пострадали в меньшей степени.

Самая дорогая недвижимость Черногории находит-ся в исторических местах, охраняемых ЮНЕСКО. На-пример, в Которе и Перасте. Недвижимость в элитных курортных городках Свети-Стефан и Петровац дороже, чем в более крупных городах – в Будве, Тивате и Гер-цог-Нови. Похожие варианты (по близости к морю, ка-честву ремонта, престижности района) в Баре будут де-шевле, чем в Будве, а в Ульцине дешевле, чем в Баре.

Несмотря на то что общая протяженность пляжей Чер-ногории составляет всего 73 км, цены на прибрежную не-движимость различаются весьма существенно. А само по-бережье по ценовому признаку делится на четыре района.

Наиболее дорогой считается область так называ-емой «русской тусовки», или Будванская Ривьера: Будва, Бечичи, Милочер, Рафаиловичи и Петровац. Будванская Ривьера с ее центром в городе Будва – это центральная часть побережья с песчаными пляжами и наиболее массовой жилищной застройкой.

Александр Горбунов, управляющий компанией CR Consulting (Загреб, Хорватия), отмечает, что Буд-ва фактически превращается в русский город. Такой

очевидный момент, как обилие рекламы на русском язы-ке, можно связать с большим числом туристов из России. А число русских, которые купили здесь жилье и прожи-вают в городе постоянно или хотя бы только в летний се-зон, составляет несколько десятков тысяч человек.

Цены здесь опустились от своих пиковых значений 2007–2008 гг. на 30–50%, оставшись, тем не менее, на все еще довольно высоком уровне. «Квадрат» в новой квартире не дальше 300 метров от моря стоит €2600–2800, при большем удалении от берега – €1800–2200.

Вторым по престижности считается район Боко-Которского залива, где уже нет песчаных пляжей, но имеются небольшие галечные или бетонные площад-ки со спусками в воду. Этот район начал застраиваться очень давно, и прибрежные городки здесь в основном имеют австро-венгерскую архитектуру. Стоимость квадратных метров в этом районе несколько меньше, чем на Будванской Ривьере – от €1700, и нередко выставля-ются на продажу неплохие дома за €250–300 тыс.

Еще более недорогая и демократичная – Барская Ри-вьера: Сутоморе, окрестности г. Бар, Добра Вода. Район интересен великолепной природой (большие песчаные пляжи, сосновые рощи), близостью Скадарского озера и аэропорта Подгорицы.

Квартиры в новых домах предлагаются по цене от €1600/кв. м, с максимумом в €2200/кв. м. Наиболее дорогие варианты предполагают наличие мебели и обо-рудованной кухни.

элина сиванкова, управляющий дирекТор и парТнер компании InVESTPrAVO PrOPErTY:– где наиболее активно покупают сейчас русские в черногории? – Наших клиентов, кто уже приоб-рел и кто рассматривает покупку, можно условно разделить на тех, кому нравится гористый пейзаж Боко-Которской бухты, где поль-зуются спросом такие города, как герцег Нови, Котор с окрестностями, и тех, кому хочется смотреть на горизонт адриатического моря, это туристичес-кая Будва, семейный Петровац, портовый Бар. а далее идет выбор от бюджета и от качества строительства и других пред-почтений. С чем надо быть осторожным, так это с правоуста-навливающими документами на недвижимость, обязательно проверять перед сделкой юридическую чистоту объекта.– как оцениваете спрос сегодня? – Затишье на черногорском рынке мы почувствовали осенью 2009 года, многие ждали падения цен, но уже во время и после весенних выставок 2010 г. последовал резкий скачок спроса. При-чем клиенты пришли подготовленные, знали, в каком месте хотят приобрести жилье. На выставке в ленэкспо у нас зарезервировали квартиру в герцег Нови, потому что в этом городе покупатель уже был и там ему понравилось. Сейчас проходят осенние выставки, спрос есть, в ноябре и декабре многие едут и летят в Черногорию с целью приобретения апартаментов или дома.– какими средними ценами в черногории сегодня оперирует покупатель?– В среднем стоимость квадратного метра апартамен-тов в адекватном соотношении цена-качество составляет €1500–2000.– пожалуйста, приведите примеры последних сделок. – Наши клиенты – это в основном жители Москвы и Санкт-Петер-бурга, но есть покупатели и из других регионов. Две последние сделки прошли с петербуржцами – были проданы апартаменты за €210 тыс. и вилла за €430 тыс. в Боко-Которской бухте. объекты c прекрасными видами, полностью меблированы.

цены на жилье по районам г. подгорицы (€/кв. м)

Источник: Colliers International

средняя цена жилой недвижимосТи в г. подгорица (€/кв. м)

Источник: Central Bank of Montenegro

нико Лакович, управляющий директор компании Anex Consultancy (Подгорица, черногория):

– Период после объявления Черногорией своей независимости в 2006 году без преувеличения можно назвать началом новой эры. Курс на экономические реформы и интеграцию в миро-вое сообщество превратил эту небольшую республику бывшей Югославии в общеевропейс-кий хит туризма и инвестиций. Недвижимостью в Черногории заинтересовались такие всемирно известные личности, как Клаудиа Шиффер, Майкл Дуглас и Кэтрин Зета-Джонс, теннисные звезды сестры Уильямс, Памела андерсон и многие другие, раскручивая страну как новый «бренд». Мадон-на и «Роллинг Стоунз» включили Черногорию в свои мировые турне. То, что происходило на рынке недвижимости в это время, может быть названо не иначе, как «золотой лихорадкой».


СТ

ра

На

НО

ме

ра

для русских состояние дома часто не играет большой роли – они рассчитывают на последующий ремонт или даже реконструкцию дома с достройкой и перепланиров-кой. как правило, важно, чтобы лестница, соединяющая этажи в доме, была внутренней, а не внешней, хотя боль-шинство черногорских домов, с учетом южного климата, построены с «неправильной» лестницей снаружи.

Цены на дома в Барской Ривьере – от €120 тыс. В Добра Вода, например, можно купить новый дом площадью 150–180 кв. м с участком 2,5–4 сотки за €150 тыс. Галина Смирнова подчеркивает, что в Буд-ванской Ривьере и Боко-Которском заливе таких до-мов просто нет, а если и появляются в продаже, то не менее чем за €350–500 тыс., притом что расстояния от этих районов всего 25–50 км.

Самые низкие цены на жилье – в пределах €1500/кв. м – в районе Ульцинской Ривьеры. Это самая теплая часть Черногории с отличными песчаными пляжами (длина одного такого пляжа – 13 км, ширина – около 200 метров). Область находится на границе с Албанией и считается мусульманской (мусульман – 65%). Важ-но отметить, что хотя потенциальных покупателей та-кое соседство часто настораживает, здесь никогда не было столкновений по национальному признаку или вероисповеданию. Немалая часть наших соотечествен-ников покупает жилье именно там, в первую очередь – российские мусульмане из Татарстана.

На южную часть побережья страны советует обра-тить внимание управляющий компанией Jadran Buro Андрей Хацаюк, который считает эти места самыми привлекательными районами для инвестиций. Цены на землю здесь гораздо ниже, чем в других районах побережья, плюсы – низкая плотность застройки, от-крытое чистое море. Планируется активное развитие этого региона: сейчас разрабатываются и принимают-ся детальные планы урбанизации.



СТ

ра

На

НО

ме

ра

андрей Хацаюк, управляющий компанией Jadran Buro (бар, черногория):

– Российские покупатели «об-разца» 2010 г. – это люди, очень хорошо разбирающиеся в рынке недвижимости не только Черно-гории, но и других «конкурирую-щих» стран – Болгарии, Испании, Турции. они четко представляют себе, что, где, для каких целей хотят купить и сколько это может стоить. Такой подход кардинально изменил политику предложения: теперь покупатель не выбирает из «того, что есть» в базе агентс-тва, а формулирует собственное задание, согласно которому агент ищет подходящий объект. Поку-патели, наконец, стали больше доверять профессионалам и все меньше, в отличие от прошлых лет, обращаются по поводу приобретения недвижимости к таксистам, официантам и просто случайным знакомым.

Интерес для покупателя могут представлять город Бар и расположенный в глубине страны город Жабляк. Благодаря наличию морского порта и железнодорожного сообщения, которое в других местах побережья отсутст-вует, Бар отличается от других городов приморья актив-ной жизнью не только в летний туристический сезон, но и зимой. Оставаясь курортным городом, он может быть назван бизнес-центром всего побережья Черногории. Сейчас здесь можно приобрести как тридцатиметровую студию по цене €50 тыс., так и ультрасовременную виллу на самом берегу за €2 млн. Городские квартиры предла-гаются по €1500–1800/кв. м, дома с участками в 2–4 со-тки – €1000–1200/кв. м. Квадратный метр виллы на пер-вой линии от морского побережья обойдется в €3000, а виллы, расположенной на некотором отдалении от моря, но с шикарной отделкой – в €2000–2200.

Город Жабляк расположен в национальном парке Дурмитор в окружении красивых каньонов и реликто-вых лесов. Неподалеку имеются оборудованные горно-лыжные трассы протяженностью 3,5 км с перепадом высот более 700 м. Скоро будет завершено строитель-ство скоростной магистрали, соединяющей Жабляк с приморьем. Средняя цена общей площади частного дома в городе Жабляк – €800–1000/кв. м, цена на уча-стки – от €25/кв. м до €150/кв. м.

Эксперты уверены, что ценовое дно в Черногории пройдено: спрос в 2010 году начал расти, цены зафик-сировались, покупатели вопрос о будущих дисконтах не поднимают.

вторая столицаПодгорица – самый крупный город Черногории с населе-нием 170 тыс. человек. Здесь проходят автомобильные трассы с побережья в Сараево и Белград, имеется между-народный аэропорт и проходит железная дорога, соеди-няющая прибрежный Бар с Белградом. Расстояние от Подгорицы до Адриатического побережья – 45 км.

Согласно конституции Черногории официальной ее столицей является город Цетине, но в той же конститу-ции Подгорица имеет статус «главного города». Здесь располагается правительство, парламент и большин-ство государственных учреждений.

сТоимосТь апарТаменТов в новых проекТах на побережье черногории

Название проекта МесторасположениеСрок окончания строительства

Количество единиц жилья

цена, €/кв. м

Atlas Capital Center Cetinjski Road 2010 90 2200–3000

Celebic City Kvart Cetinjski Road 2010–2011 340 1300

Normal company Sv. Petar Cetinjski Boulevard 2010 1400–1600

Katel Stari Aerodrom 2011 190 1000–1400

zeta-Gradnja Stari Aerodrom 1100–1300

Stan Project Stari Aerodrom 2011 70 1100–1200

Krivi Most Krivi Most (zabjelo) 2010 55 1100

Neksan Ljubovic (zabjelo) 2009 110 1000–1100

Sajo Group Behind Block VI 2009 56 1000–1200

Ave Maria Koljcevic Behind Delta City 2010 200 1100–1300

zeta Gradnja Gorica C 2010 50 1300–1500

Sofranac zabjelo 2010 62 1100–1200

Источник: Colliers International

По данным Центрального банка Черногории, не-движимость в Подгорице, цены на которую постоянно снижались с 2007 г., во II квартале 2010 г. начала доро-жать. Средняя цена кв. м жилья в черногорской «вто-рой столице» составила €1,196 тыс., что по сравнению с мартом 2010 г. показывает увеличение на 6%.

Несмотря на то что столица Черногории пока не вхо-дила в список лидеров продаж недвижимости иност-ранным покупателям, этот город, похоже, начинает привлекать по-настоящему крупных инвесторов. В от-чете международной консалтинговой компании Colliers International отмечается, что архитектурный облик Подгорицы, во многом сформированный зданиями со-циалистического периода, сейчас стремительно меня-ется благодаря активному строительству современных комплексов. Эксперты компании утверждают, что го-род имеет высокий потенциал, прежде всего, в строи-тельном и торговом секторах рынка.

Что касается жилья, то в период бума 2006–2007 гг. цены, увеличившись только за 2007 г. на 15–20%, даже в пригородных зонах нередко доходили до €2000/кв. м. Средняя цена площади апартаментов, по информации ЦБ Черногории, на конец 2007 г. составляла €1697/кв. м, но в наиболее престижных местах, например, в Горица-C – уровень цен установился в пределах €2800–3500/кв. м.

В кризис цены существенно снизились, но в «пре-миум» сегменте фактически остались прежними. В ка-честве примера Colliers International приводит проект Atlas Capital Center, расположенный в городском цент-ре на Цетиньски пут, цены в котором варьируются в пределах €2200–3000/кв. м. В проектах Celebic, Normal и Zeta-Gradnja, рассчитанных на средний класс, цена упала на 15–30% до €1100–1600/кв. м. Наивысшие падения (иногда до 40%) были зафиксированы в не-больших по площади квартирах эконом-класса.

Припозднившийся законВ марте 2009 г. на черногорском рынке произошло важ-ное на первый взгляд событие: иностранцам официально разрешили покупку земли. Но, несмотря на шаг в сторо-ну либерализации рынка для иностранных граждан, не-которые местные особенности заставляют усомниться в позитивном влиянии этой меры на состояние рынка.

В отличие от оформления земельных участков на зарегистрированное в Черногории юридическое лицо, что не составляло особой сложности даже в случаях, когда такая фирма была учреждена нерезидентом, си-туация, сложившаяся в отношении оформления прав собственности на землю иностранным физическим ли-цам, оказалась весьма непростой.

До 2007 года в Черногории по инерции действовали старые югославские законы, касающиеся приобретения недвижимости иностранцами. В соответствии с ними граждане других государств не могли приобретать зе-мельные участки в Черногории в собственность, однако могли приобретать и оформлять в собственность участки с зарегистрированными на них в кадастре объектами.

С июня 2007 года вступило в силу постановление о приостановлении оформления земельных участков в собственность иностранным физическим лицам. Это стало серьезной проблемой для тех, кто покупал дома с небольшими прилегающими участками. Дом оформ-

эксперты уверены, что цено-вое дно в черногории пройде-но: спрос в 2010 году начал расти, цены зафиксировались, покупатели вопрос о будущих дисконтах не поднимают.

СТ

ра

На

НО

ме

ра


СТ

ра

На

НО

ме

ра

лялся в собственность, а земля оставалась зарегистри-рованной в кадастре на старого владельца.

Как говорит Андрей Хацаюк из Jadran Buro, вы-шедший в прошлом году закон «Об имущественно-правовых отношениях», разрешивший покупку земли иностранцам, ожидался и был бы актуален в пери-од с июня 2007 г. до начала кризиса, то есть до осени 2008 г., когда это способствовало бы росту инвестиций в недвижимость страны.

В сентябре 2008 г. в Черногории началась борьба с незаконным строительством, и был введен запрет на постройку объектов в так называемой «неурбанизован-ной» (то есть не имеющей статуса для возведения жи-лых строений) зоне. А поскольку большая часть земель-ных участков в Черногории не урбанизована, это очень негативно отразилось на покупательской активности иностранных граждан. Многие потенциальные покупа-тели переориентировались на приобретение квартир.

С принятием нового закона сохранились довольно значительные ограничения. Кроме запрета на покупку иностранными гражданами земель, принадлежащих заповедникам и историческим памятникам, а также участков, имеющих стратегическое значение, были введены ограничения и по другим категориям земель. Например, земли лесов и сельскохозяйственных уго-дий, которых в Черногории большинство, по новому закону разрешено приобретать в собственность иност-ранным гражданам на физическое лицо в размере, не превышающем 5000 кв. м (50 соток) с обязательно за-регистрированным на данном участке объектом.

Фактически ситуация вернулась к состоянию «до июня 2007 года». В Черногории основная масса земель, формально являясь лесными и сельскохозяйственны-ми, на практике таковыми не является. Для их освое-ния под строительство требуется процедура перевода в другие возможные категории – неплодородные земли, земли под строительство. Сейчас технология перевода земель отработана, активно составляются планы урба-низации земель. Осторожно растущий покупательский

цены в регионах черногории (€/кв. м)

район адриаТического побережья черногории

бар будва петровац котор херцег нови

Квартиры и апартаменты вторичного рынка 1200–1400 1400–1600 1600–1800 1400–1600 1200–1400

Новые квартиры и апартаменты 1700–2500 1700–2500 1800–3500 1700–2500 1700–2500

Земельные участки 350–600 350–800 550–650 350–550 200–550

цена на частные дома в большой степени зависит от размера участка, удаленности от моря и наличия вида на море. В прибрежных районах цена обычно варьируется от €800/кв. м до €2000/кв. м общей площади дома.

ценТральная и северная часТи черногории

ПодгорицаНаселенные пункты

северной части страны

Квартиры и апартаменты вторичного рынка 750–1300 500–800

Новые квартиры и апартаменты 1100–2000 800–1200

Частное домовладение в пределах городских территорий 800–1000 500–1000

Земельные участки в пределах городских территорий 150–350 150–250

Земельные участки в сельской местности 0,50–5

Источник: по данным компании Anex Consultancy (Подгорица)Примечание: в таблицах приведены среднерыночные данные.

Реальные цены могут отличаться как внутри региона, так и в отдельных районах населенных пунктов.

спрос показывает действенность всех этих мер, но вре-мя уже работает против. Момент, когда либерализация земельного законодательства могла наиболее эффек-тивно воздействовать на рынок, похоже, упущен.

Свой путьСейчас у руководства республики появилась возмож-ность сделать «работу над ошибками», откорректиро-вав некоторые издержки, связанные с бурным ростом рынка предкризисных лет. Тогда за интенсивно застраи-ваемыми областями побережья не всегда поспевало их инфраструктурное развитие, что до недавнего времени приводило к перебоям с водой и электроснабжением, происходившим обычно в пик туристического сезона.

В этом году были приняты меры по улучшению системы водоснабжения и запланированы крупные инвестиции в развитие электросетей и гидроэнергети-ки. В частности, с участием иностранных инвесторов запланировано строительство дополнительных гидро-станций. В 2010 г. из Сербии и Боснии будет импорти-ровано около трети объема всей потребляемой в стране электроэнергии.

Развитие инфраструктуры – один из важных парамет-ров для переговоров о вступлении Черногории в Европей-ский союз, которые должны начаться в 2011 году. Сле-дует отметить, что процесс принятия в ЕС нового члена зависит не только от желания Черногории пополнить его ряды, но также и от готовности Европейского союза вновь начать процесс расширения на фоне имеющихся сегодня в альянсе экономических и политических проблем. Кро-ме того, Черногория должна реформировать свое зако-нодательство в соответствии с европейскими нормами и провести некоторые структурные реформы.

Возможность скорого вступления Черногории в Ев-росоюз обычно рассматривается как одно из важных событий из числа тех, которые могут оказать поло-жительное влияние на развитие рынка недвижимости этой страны. Но не исключено, что эта процедура мо-жет быть отложена на неопределенный срок.



Болгария: покупаем «вторичку» и «конфискат»

кО

НЪ

ЮН

кТ

Ур

а

ТексТ: РУслАн ПеТкОВ (БУРгАс, БОлгАРия)ФОТО: АнДРей иВАнОВ

В Болгарии набирает обороты аукционная форма про-дажи недвижимости. Несмотря на ликвидные предло-жения и низкие цены, среди россиян аукционы пока не пользуются популярностью. Эксперты говорят, что причина – в недостатке информации.

Чистые квадратные метры Цены на аукционах – в разы ниже, чем на «обычном рынке», предложения здесь – одни из наиболее лик-видных. Непростой на первый взгляд кажется сама процедура участия покупателя, но это если смотреть из России. Приехав на место, разобраться несложно.

Узнав о продаже апартаментов в том или ином ком-плексе, покупателю нужно связаться с судебным при-ставом, подать заявку на участие, внести в суд 10% от стоимости объекта в качестве залога (он вернется, если покупка не состоится) и прийти на торги.

Но главное – «ловить» такие объекты. То есть либо регулярно посещать различные болгарские банки – там приставы вывешивают свои объявления с предложе-ниями. Либо дистанционно «мониторить» два главных «аукционных» интернет-ресурса: сайт судебных при-ставов www.sales.bcpea.org и сайт www.bulgarovka.ru. Последний, кстати, на русском языке. Там подробно описаны процедура изъятия и продажи недвижимости должника, шаги покупателя, а также имеется перевод основных болгарских нормативных актов, имеющих отношение к теме.

И, конечно, нужно быть готовым в любой момент прибыть в страну, для того чтобы внести залог и при-нять участие в торгах.

Покупательская активность в этом сегменте рын-ка недвижимости Болгарии пока что невысока. Ска-зывается отсутствие денег у болгар и информации у главных приобретателей болгарской недвижимости – россиян, а также излишний трепет последних перед словом «суд».

Сравним ценыВ комплексе «Дельта» квартиры были выставлены в суде по €500 за кв. м, притом что два года назад прода-вались по €1300–1700. Дом – с прямым видом на море и старый Несебр, всего в 50 метрах от пляжа. На тор-гах покупателей не нашлось, все квартиры банк пере-вел к себе на баланс и сейчас продает их уже через свое агентство недвижимости по цене €750 «квадрат».

История с горнолыжным комплексом «Сандански Перла» в городке Сандански, точнее, с россиянами, ку-пившими там заложенные банку апартаменты, обошла страницы всех крупных российских газет. Здесь поку-патели были уведомлены об ипотеке. Но понадеявшись на обещания застройщика снять ее, брали квартиры в среднем по €50 тыс. за единицу. Строители расплатить-ся с банком не смогли, и сейчас эти же апартаменты (средняя площадь 70 кв. м) можно купить на торгах. Стартовая цена – €15–19 тыс.

Комплекс «Heaven» – один из самых пафосных и дорогостоящих проектов на первой линии курор-та Солнечный Берег. Он строился еще до принятия



закона, запрещающего возводить здания ближе, чем за 100 метров до уреза воды, поэтому стоит в 30–50 метрах от береговой кромки. Квартиры здесь до кри-зиса продавались в среднем по €2500 за кв. м. Сейчас восемь полностью отделанных и готовых к прожива-нию апартаментов выпускаются на торги по цене в €500 за «квадрат».

Чтобы было с чем сравнить, возьмем цены в комп-лексах по соседству, с хорошей локацей – на Солнеч-ном Берегу или в Святом Власе, но с «неподсудными» квартирами. «Garden of Eden» – от €1900 за кв. м, «Sunny Bay Estate» – €2150 за кв. м.

Квартиры в еще непостроенном «Orange County», «лицом» которого стал Михаил Боярский, продаются от €850 за кв. м. Комплекс строится на юге побережья, в деревне Кошарица, в 5 километрах от пляжа.

В секторе элитной недвижимости болгарского побе-режья – комплекс «Эмеральд» в приморском поселке Равда, где в числе владельцев апартаментов значатся Филипп Киркоров, Борис Моисеев, Надежда Бабкина, Лолита и прочие российские звезды. Первая линия, цены – от €2500 за кв. метр.

Что, кроме цены, может привлечь российского поку-пателя на болгарский квартирный судебный аукцион? Серьезный аргумент: недвижимость, прошедшая про-цедуру торгов, становится юридически чистой. Гаран-том выступает болгарское законодательство (статьи Гражданского кодекса республики с 483 по 501, где детально описана вся процедура покупки), а не деве-лопер. Согласно ГК РБ имущество передается новому владельцу судебным приставом, и он приобретает на

него все права, которые имел ответчик. Обжаловать такие действия практически невозможно – в этой про-цедуре покупатель максимально защищен законом.

откуда квартиры?Откуда берутся объекты, поступающие на торги? Если объект заложен банку, но девелопер не сумел выпол-нить своих обязательств по кредиту, то, согласно бол-гарским законам, этот объект изымается у должника

судебными приставами и реализуется через открытые торги в городских судах.

При этом может быть так, что часть апартаментов в комплексе уже реализована добросовестным покупате-лям, но, несмотря на это, застройщик так и не сумел рассчитаться с банком и снять обременение. В этом случае норма о «добросовестном приобретателе» не действует. «Благодаря» чему, по некоторым сведени-ям, только число пострадавших из-за долгов застрой-щиков россиян уже сейчас приближается в Болгарии к сотне. Налицо болгарский юридический казус.

Почему так происходит? Как говорят эксперты, прежде чем ответить на этот вопрос, надо задать еще один. Все ли покупатели в момент заключения сделки потребовали у болгарского нотариуса, или в риэлтор-ском агентстве, или у самого застройщика сведения о финансовом состоянии фирмы-продавца, ее хозяев, информацию об обременениях по зданию, в котором присмотрели апартаменты?

Русские обычно ничего этого не делают. И не только в силу беспечности или излишней доверчивости (что тоже присутствует). Они элементарно «не в курсе» та-ких тонкостей. Не знают, что информация находится в открытом доступе – прямо в сети Интернет, на сайте государственного болгарского «Агентства по вписыва-нию», и что по первому запросу она должна быть пре-доставлена нотариусом, адвокатом, самим строителем или предыдущим собственником. Что даже прямо в мо-мент сделки в Болгарии совершенно реально узнать всю подноготную любого частного или юридического лица и только потом принимать окончательное решение.

Но это – только если вы об этом попросили. А если нет, значит, вам не нужно, вы и так все знаете и отдае-те себе полный отчет в своих действиях. Так, по сути, трактуется болгарское законодательство.

о чем говорят клиентыВ последний год на независимых русскоязычных ин-тернет-ресурсах, где традиционно обсуждались воп-росы процедур и безопасности покупки болгарской недвижимости, а также поиск соседей и первые шаги по разрешению простейших бытовых ситуаций, зазву-чали нотки в стиле «хелп ми, плиз!»

Пример. Человек приезжает на отдых в Болгарию в «свою» квартиру и находит на двери апартамента уве-домление, что тот выставлен на судебный аукцион за долги застройщика. Владельцу такого апартамента предлагается либо сдать ключи новому хозяину, либо повторно купить свое жилье, как это сейчас делают не-которые владельцы.

Конфискация происходит достаточно быстро. Истцу – банку – нет необходимости вести долгие судебные раз-бирательства. Достаточно завизировать кредитный договор с ответчиком в суде. После этого на место без лишних проволочек выезжает судебный пристав. Его действия строго регламентированы и охраняются зако-ном. Объект описывается, оценивается и выставляется на торги. Вся процедура занимает два-три месяца.

Что делать, если на вашей двери появилось уве-домление о том, что квартира выставлена на торги? Болгарские юристы советуют сразу же звонить судеб-ному приставу (его телефоны указаны в этой бумаге).

кО

НЪ

ЮН

кТ

Ур

а

кО

НЪ

ЮН

кТ

Ур

а


Он обязан встретиться с вами, предоставить копии всех документов по делу и даже рассказать о том, к кому обращаться дальше, – дать контакты в бан-ке-кредиторе. Если дело простое, то договориться с банком об условиях дальнейшего взаимного сосущес-твования можно и самому. Но чаще приходится обра-щаться за помощью к адвокату.

Один из ярких примеров – случай с собственниками квартир в жилом доме «Дельта 1», который находит-ся на въезде в Несебр. В этом здании банком за долги изъяты восемнадцать квартир, три из них – у владель-цев из России, получивших собственность год-два на-зад. Кстати, при всем этом застройщик начинает но-вый проект – строит коттеджный поселок «Дельта 2» в пяти километрах от Солнечного Берега. Закладывая там свой земельный участок и право на строительство. Сейчас и по этому объекту ведется судебное разбира-тельство, но продажи продолжаются.

Еще один пример – ситуация в комплексе «Buena Vista» компании «МК-Пропертис», в Святом Власе (Солнечный Берег). bulgarblog.ru пишет, что здесь за долги у застройщика, скорее всего, будут изъяты 108 из 111 апартаментов, причем у 54 квартир уже есть новые хозяева.

коварная рассрочкаСписки проблемных болгарских вариантов пополня-ются еще и за счет квартир, которые застройщики про-дают в рассрочку.

Беспроцентная рассрочка платежа стала серьезным аргументом за покупку местной курортной недвижи-мости. «Вы вносите деньги частями пять-десять-пят-надцать лет, а пользуетесь квартирой уже сейчас!» – с такими лозунгами выходит на российский рынок по-давляющее большинство болгарских компаний. Все они, как правило, при этом обязательно уточняют, что при такой покупке до окончания всех выплат покупа-тель приобретает лишь право пользования объектом, а не право собственности. Но многие покупатели, для которых такая схема означает доступность недорогой квартиры на черноморском берегу, не видят здесь ни-каких минусов. А они есть.

До тех пор пока вся сумма не выплачена застройщи-ку, квартира принадлежит ему. Он может ее продать повторно, сдать в аренду, заложить банку. Если первые варианты – в Болгарии, в отличие от России, из разря-да фантастики, то последний встречается очень часто. При этом у покупателя на руках имеется не нотариаль-ный акт, а лишь предварительный договор, который де-факто является лишь заявлением о намерениях.

Пример варианта, который некоторые эксперты се-годня не рекомендуют клиентам, – популярный среди российских покупателей комплекс «Марина Кейп» (поселок Ахелой, район Солнечного Берега). По инфор-мации bulgarblog.ru и aboutbulgaria.biz, здесь порядка пятидесяти выставленных на продажу апартаментов заложены банку. При этом такие квартиры активно продают в рассрочку. Застройщик обещает снять залог к моменту выплаты клиентом всей суммы и оформле-ния собственности. Однако юристы советуют покупа-телям апартаментов в таких комплексах выходить на диалог с банком. Либо – не рисковать.

кО

НЪ

ЮН

кТ

Ур

а

что, кроме цены, может привлечь российского покупате-ля на болгарский квартирный судебный аукцион? серь-езный аргумент: недвижимость, прошедшая процедуру торгов, становится юридически чистой.



Править договор с застройщиком – сложно, но можноБесеДОВАл РУслАн ПеТкОВФОТО АВТОРА

Адвокат в Болгарии – это гарант безопасности сделки. Болгарин, в отличие от русского, никогда не согласит-ся вести дела на рынке недвижимости без собственного адвоката. Почему? Об этом говорим с Миленом Свето-заровым Тонеевым, адвокатом, членом коллегии адво-катов Республики Болгария.

– Какие конкретно сведения об объекте должны собрать покупатель и его адвокат?

– На момент заключения договора адвокат должен проверить, кто именно продает объект, кто владеет правами на него, тот ли человек, та ли фирма, с кото-рыми ведутся переговоры, имеются ли у них докумен-ты, подтверждающие право что-либо продавать, могут ли они принимать ваши деньги.

Продавец и его объект проверяются в публичном реестре «Агентства по вписыванию», который нахо-дится в открытом доступе для всех. Именно там име-ются данные по всем шагам, которые предпринимает продавец объекта за всю историю своей строительной деятельности или в течение жизни: берет ипотеку, по-купает, продает что-то, судится с кем-то, имеет обяза-

Эк

Сп

ер

Т

тельства перед кем-то и так далее. Есть и все данные об объекте – информация о предыдущих собственниках, наследниках. Нет только информации о предваритель-ных договорах, которые заключает продавец недвижи-мости с покупателями. Кроме тех случаев, когда они регистрируются у нотариуса. Но это не должно беспо-коить покупателя. Потому что человек, заключивший такой предварительный договор и не зарегистрировав-ший его нотариально, может оспорить законность сдел-ки по объекту только в случае, если докажет, что поку-патель знал, что на него заключался предварительный договор. То есть фактически это сделать очень сложно.

– есть мнение, что стандартные предварительные договоры купли-продажи в Болгарии защищают инте-ресы продавца. Это так?

– Здесь такая ситуация: начиная строительство, за-стройщик заказывает всю документацию на объект. В том числе готовит и все проекты договоров на продажи по этому объекту, со всеми формулировками. Их обычно составляет его адвокат, который, конечно же, должен за-щищать его интересы. Поэтому по факту так получается, что такие договоры – в интересах продавца.

– реально ли в Болгарии внести в предварительный дого-вор правки, которые бы защищали интересы покупателя?

– Можно, но сложно. Застройщикам это невыгод-но, потому что нужно платить деньги за составление нового договора. Даже если покупатель приходит со своим адвокатом и согласен оплатить эту услугу, то договориться непросто. Тебе отвечают: «Этот договор составил наш адвокат, он знает, как нужно, и мы ни-чего менять не будем». Поэтому поправки обычно ка-саются только цены объекта и графика платежей. Все остальное проходит сложнее. Кстати, если продавец не хочет вносить в договор пункт о том, что на протяже-нии действия вашего соглашения не будет заключать по вашему апартаменту или объекту предварительных договоров с другими лицами, что обязуется не прода-вать и не закладывать его до момента оформления в собственность, то это – звонок. Подумайте, а нужно ли вам покупать такую недвижимость.

– Ваш совет, какие положения нужно внести в пред-варительный договор с застройщиком, чтобы обезопа-сить себя?

– Нужно внести положение о том, что застройщик га-рантирует, что по этому объекту не заключил и не будет заключать предварительные договоры с другими лицами, что не будет продавать объект другим лицам, закладывать его. Тогда есть вероятность привлечь его к ответственно-

сти. Но все равно при неудачном стечении обстоятельств покупателю может быть сложно вернуть свои деньги. Даже если суд признает, что он прав, и вынесет соответс-твующее постановление. Потому что, допустим, может оказаться, что на момент вынесения такого постановле-ния у продавца нет ресурсов, которые можно привлечь, чтобы отдать деньги. Нет, к примеру, недвижимости, ко-торую можно было бы продать, и так далее… Причин для неисполнения постановления может быть множество.

– Что нужно сделать с предварительным договором о покупке в рассрочку, чтобы на ваш объект возникли обременения в виде ваших прав на него?

– Если объект свободен от обременений, и вы решили купить его в рассрочку, по предварительному договору, то нужно хотя бы нотариально заверить такой договор. Причем указать в нем реальную сумму сделки. Такие данные сразу же будут внесены в реестр «Агентства по вписыванию», и на вашей квартире или объекте будет за-фиксировано обременение – обязательства продавца пе-ред вами. Это не позволит ему заключить еще один пред-варительный договор по объекту, заложить или продать объект без вашего ведома. Но на практике покупатели и продавцы не делают такую регистрацию, да еще с указа-нием полной цены приобретаемого имущества, потому что экономят на нотариальных сборах, налогах. Что не-правильно. Без этого риски слишком велики.

– если на объекте застройщика есть банковское зало-говое или ипотечное обременение, то можно ли заклю-чить предварительный договор не с застройщиком, а с банком, который предоставил застройщику кредит? Вы-плачивать деньги непосредственно банку? Какие шаги нужно для этого предпринять и как договориться?

– Это трехсторонний договор. Его заключение воз-можно. Но – только когда застройщик, заключая до-говор о кредите с банком, делил объект на отдельные, самостоятельные части. Что редкость. Застройщики обычно берут ипотеку под целый объект. И тут нужно выделять именно ваш объект, менять документацию, переделывать договора и так далее. Теоретически это возможно, а практически – очень сложно.

– можно ли продать апартамент или другую недви-жимость строителя-должника с судебного аукциона и передать его новым владельцам, если пострадавший таким образом иностранный собственник находится за пределами Болгарии? обязаны ли судебные испол-нители или другие официальные лица его найти и уве-домить о продаже?

– Да, вы вполне можете, вернувшись после полуго-да или года отсутствия, обнаружить, что в вашей про-данной за долги застройщика квартире кто-то живет. Поэтому всегда нужно решить, какие контакты – ад-рес, телефон для связи с вами вы оставите в болгарских документах, которые оформляете. В противном случае вы не получите информацию о том, что объект про-дается и что у него уже есть новый собственник. Судеб-ный исполнитель не обязан разыскивать нового собст-венника, если он постоянно проживает за пределами Болгарии и не оставляет своих контактных данных за границей. Сейчас, кстати, в законодательство должны быть внесены изменения, касающиеся этого момента. Слишком много владельцев болгарской недвижимости постоянно проживают за рубежом.



Право руля!

СВ

Ое

де

лО

ТексТ: АннА АнДРУШеВиЧФОТО: геОРгий ШАРАШиДЗе

Современная Великобритания развенчивает мифы, ко-торые сложились из кино о Шерлоке Холмсе и школь-ных уроков чересчур правильного литературного анг-лийского. Сейчас тут обходятся без лишних церемоний, викторианской чопорности и снобизма. Соответствует ожиданиям разве что погода, праворульное движение и то, что Лорд-канцлер в Палате лордов по-прежнему си-дит на мешке с шерстью. А еще королевство – одна из самых интересных стран для ведения малого бизнеса.

Первый ком блиномОбычно россияне начинают в Великобритании сред-ний и малый бизнес (по местным понятиям малый биз-нес – это компании с оборотом до £3 млн). Наши люди открывают небольшие магазины, кондитерские, кафе, переводческие бюро и туристические фирмы, услуги которых предназначены для приезжих из России. Биз-нес, ориентированный на местный рынок, это, напри-мер, поставки металла. Или другой пример: компания по производству домиков организовывает для себя пос-тавки леса из России или Финляндии – так дешевле.

«Многие работают в сфере консалтинга, – рассказы-вает юрист Алексей Потапчик, владелец небольшой фирмы. – Однако этот бизнес связан не с консульти-рованием местных компаний о том, как вести бизнес в России или Украине, а, наоборот, консультация рус-ских, украинских и других постсоветских компаний о том, как вести бизнес здесь, в Великобритании». Прав-да, личный пример этого эксперта не совсем вписы-вается в парадигму, поскольку значительная часть его клиентуры – бизнес европейский. Что касается клиен-тов-россиян, то они не всегда достаточно глубоко вни-кают в ситуацию на рынке, прежде чем определиться, какой бизнес нам нужен.

«Англия – страна, где любой человек может в тече-ние дня открыть бизнес, – рассказывает Алексей. – Но надо знать, как и для чего это делать. Вот живой пример. Здесь на каждом углу китайские и японские ресторанчики. Однако все равно недавно был запрос от русского клиента, который хотел открыть в Лондоне сеть суши-баров. Я не знаю, видел ли человек, какое количество суши-баров здесь уже работает, но, если бы он в действительности решил открыть здесь такую сеть, – не думаю, что этот бизнес бы удался».

При этом те несколько русских ресторанов, которые есть в Лондоне, посетители не хвалят, говорят, что они будто бы остались в прошлом веке. Это значит, что ниша русской кухни – свободна, особенно если это бу-дет касаться быстрого питания. Например, блинные. «Здесь есть кафе, в которых подают блины с начинка-ми, их единицы и они пользуются очень большим спро-сом, – говорит Алексей. – И блинные бы, несомненно, пользовались успехом, если не делать упор на то, что это исключительно русские блины. Если предложить и русские блины, и, допустим, вафли, и еще что-нибудь вкусное, то может получиться очень интересный биз-нес. Более того, можно начинать малый бизнес, старто-вать с бистро, а со временем, вполне вероятно, «вырас-ти» в сеть заведений».



СВ

Ое

де

лО

Возможно, это звучит странно, но в Великобритании сложнее тем, кто хочет заниматься крупным бизнесом, – очень трудно найти свободную нишу для масштабного дела. Например, несколько лет назад очень богатый россиянин приобрел местную автомобильную компа-нию. В итоге компания пришла к банкротству. «Кон-курировать с какими-то большими фирмами здесь сложно», – констатирует эксперт. Если олигархи и живут в Лондоне, то это вовсе не значит, что они здесь зарабатывают. По крайней мере, ни Березовский, ни Чичваркин этого не сделали. Если, благодаря информа-ционному «шуму» из Москвы, кажется, что Лондон – город олигархов, то на месте все выглядит иначе: на первых полосах британских деловых изданий российс-кие предприниматели мелькают нечасто.

Чем еще стоит заняться в Великобритании, так это биз-несом в гостиничной сфере (это выгодно отличает страну от юга Европы, где доходы от содержания небольшого отеля едва покрывают расходы. – прим. А. А.). Напри-мер, среди наших эмигрантов популярны инвестиции в небольшие отели домашнего типа, как здесь принято, «бэд-энд-брекфаст». «Маленькие семейные гостиницы пользуются довольно-таки большим спросом, – расска-зывает Алексей. – Подобный бизнес – реально выгоден. Как местные, так и приезжие – все любят считать свои деньги и предпочитают останавливаться в таких неболь-ших семейных отелях, чем в больших гостиничных ком-плексах, которые существенно дороже. Если вы захотите в ноябре заказать себе номер в семейном отеле на период

рождественских праздников, то у вас будет очень-очень малый выбор – уже все занято!»

Помимо обычных туристов, которые в любое время года посещают Соединенное Королевство Великобрита-нии и Северной Ирландии, нельзя забывать об «языко-вых» и образовательных поездках – учащимся необхо-димо жилье не на неделю отпуска, а на более длительный период. Все это формирует круглогодичный спрос на бюджетные отели и аренду квартир. В Великобритании так же, как и во многих других европейских странах, выгодно приобретать жилье для сдачи в аренду.

без церемонийВеликобритания – остров не только в географичес-ком смысле. Королевство стоит особняком и в плане внутреннего законодательства. Условия организации бизнеса здесь отличаются от других членов ЕС – пот-ребуется меньше формальностей и денег. «У нас мно-го заказов из Европы, потому что, во-первых, регист-рация компании происходит за 4 часа, во-вторых, нет необходимости вносить уставный капитал, – расска-зывает Алексей. – Например, в Германии для откры-тия фирмы нужно €25 тыс., поэтому немцы делают следующим образом: регистрируют компанию в Вели-кобритании, а в Германии открывают представитель-ство». Напомним, что в ряде стран ЕС, прежде чем регистрировать компанию, будущим владельцам необ-ходимо получить местные налоговые номера. Понятно, что для иностранцев это дополнительная процедура. Кроме того, почти во всех странах ЕС есть необходи-мость вносить уставный капитал не менее €3–4 тыс.

Еще одно существенное отличие, о котором упоминают все собеседники – отношение британских банков к биз-несу. Если в России любой банк будет рад открыть счет компании, которая так или иначе занимается нефтью или газом, то здесь возможны сложности, поскольку бан-ки в большей степени заинтересованы в обслуживании малого и среднего бизнеса. «Грубо говоря, если человек будет открывать блинную, то и банковский счет ему от-кроют очень быстро, и, если он предложит нормальный бизнес-план, очень возможно, что банк даст финансиро-вание. Даже не обязательно для этого быть резидентом Великобритании», – говорит Алексей. И рассказывает, что Великобритания имеет ряд программ по поддержке предпринимательства, начиная от бесплатных государст-венных семинаров, заканчивая специальными визами для инвесторов и высококлассных специалистов.

Еще один миф, который стоит развенчать, – о бри-танском бизнес-этикете. Все, кто вел дела в Лондоне, говорят о том, что атмосфера там вполне непринужден-ная. «Отношения абсолютно демократичны не только в бизнес-среде, но между бизнесом и государственными органами. То есть раз в три месяца к нам в офис прихо-дит представитель из государственного реестра прос-то для того, чтобы с нами пообщаться, спросить, есть ли у нас какие-то пожелания, – делится ощущениями Алексей. – В плане отношений «В2В» – здесь мало кто обращает внимание на то, как ты одет, какие у тебя бо-тинки, какие у тебя часы. Так, вы можете встретиться с адвокатом, который придет с растрепанной головой или в мятой рубашке. Но это не означает, что он пло-хой или неряшливый адвокат – просто таков его стиль.

Традиция дарить сувениры с логотипом компании пришла в бизнес именно из великобритании. в английских деловых кругах был выработан своеобразный подарочный этикет, который регламентировал: ручки, зажигалки, пакеты и фир-менные сумки, визитницы, календари, алкоголь к рождеству и новому году – это знаки внимания, все остальное – если и не «попытка подкупа», то дурной тон. сейчас нет строгого списка подарков, но эта сфера регламентируется принципами сдержанности и целесообразности.

СВ

Ое

де

лО



СВ

Ое

де

лО

дежУрный ЭксПерт

кИПр

– как прошел летний сезон-2010 на кипре? Легко ли было снять/сдать апартаменты? какие сейчас цены на аренду апартаментов на море в сегмен-те бизнес-класса? – Показатели летом 2010 были очень положи-тельные для Кипра. В этом году прирост туриз-ма составил 40–50% по сравнению с прошлым годом. летом из-за большего количества приез-жих сложно найти апартаменты, которые бы пол- ностью удовлетворили все запросы, так как спрос превышал предложение.– какой суммой денег нужно располагать, чтобы приобрести на кипре апартаменты у моря? – Размер суммы зависит, во-первых, от города, где эти апартаменты приобретаются, во-вторых, от того, входят ли апартаменты в комплекс или это отдельно стоящее здание, а также от наличия инфраструктуры рядом с апартаментами. Наша компания не имеет апартаментов в ценовом сег-менте до €200. – нет ли риска, что недвижимость на кипре будет дешеветь в ближайшее время? – Нет. После кризиса уже можно с уверенностью сказать, что цены на недвижимость, особенно у моря, будут только повышаться.– какой вариант ваша компания может предло-жить, исходя из минимально возможного бюд-жета? – Как один из вариантов: мы предлагаем нашим покупателям воспользоваться гаран-

тированной арендой (доход 5% годовых от стоимости объекта) недвижимости на 2 года в проекте Aphroodite Hills. Это пятизвездочный гольф-курорт в Пафосе. Клиент может заклю-чить с нашей компанией договор о гарантиро-ванном получении дохода от сдачи в аренду, а может – при желании – сам обратиться в местное агентство или сам сдавать своим зна-комым. Использование недвижимости в качес-тве инвестиции, а на старости лет – в качестве дома для пенсионного отдыха является клас-сической схемой инвестирования в кипрскую недвижимость для британцев. Так почему бы так не делать и россиянам?– как уехать на кипр на Пмж? – Согласно кипрским законам, все иностран-цы, владеющие недвижимостью в этой стране, имеют право на получение разрешения на про-живание, и не требуется, чтобы они получали вид на жительство. Вид на жительство является уже следующим этапом, и его легко получить. В обоих случаях заявителю необходимо подать заявление и представить доказательства того, что он и его семья находятся на самообеспече-нии, а также договор купли-продажи приобре-тенной недвижимости.

ВоПРоСы ЭКСПЕРТаМ НаПРаВляйТЕ По аДРЕСУ:

[email protected] (С ПоМЕТКой FAQ)

марИна ПетрИк, менеджер По работе

с кЛИентамИ CyBARCo PLC

Увидеть «типичного англичанина», каких мы видели в советском кино о Шерлоке Холмсе, практически не-возможно – разве что в небольших городах, далеко от Лондона, и им будет уже за 70, а то и за 80 лет. Правда, англичане сетуют, что Лондон – это уже не Англия…»

инвестору – спецвиза«Великобритания является второй в мире страной (после Соединенных Штатов) по объему ежегодно при-влекаемых иностранных инвестиций», – рассказы-вает Олег Лемешко, юрист-международник компании «Элма Глобал». Эксперты говорят, что существуют специальные программы и специальные типы виз для тех людей, кто может принести в страну инвестиции. Их подразделяют на три категории. Первая – виза ин-вестора, которую получает человек, который имеет £1 млн (подтверждает законное происхождение денег) и готов вложить £750 000 из них в британскую эконо-мику (в государственные облигации, в бизнес – есть варианты). «Великобритания (в отличие от канадской и австралийской программ) не предъявляет к заявите-лям требование иметь бизнес-опыт. То есть инвестиро-вать и получить ВНЖ-ПМЖ и гражданство Великоб-ритании может человек, который просто унаследовал состояние», – поясняет ситуацию Олег Лемешко.

Другой тип – виза предпринимателя, которая рас-считана на тех людей, кто ведет или планирует вес-ти бизнес на территории королевства. Эта программа предполагает инвестирование £200 тыс. в бизнес, ко-торым будет управлять предприниматель. Заявитель должен представить бизнес-план, создать за год не ме-нее двух рабочих мест для граждан Великобритании и ЕС, в общем, очень плодотворно поработать. Эксперты говорят, что из всех трех категорий виз отказов больше всего именно по этой.

Третья программа самая привлекательная – для квалифицированных специалистов. Да, Великобри-тания заинтересована в притоке людей с высшим об-разованием и знанием английского языка. Причем, как и по двум предшествующим программам, визы получает и сам заявитель, и члены его семьи, которые тоже получают право на работу и ведение бизнеса. Срок действия такой визы – 2 года с возможным про-длением еще на 3. По истечении этого срока возможно получение постоянного вида на жительство, а затем и гражданства. Именно третья категория подходит для любого нашего соотечественника, который имеет ка-чественное высшее образование. «Нам вбивали в го-лову, что российские дипломы здесь не котируются, но это не так. Здесь принимают любой диплом при-знанного государственного университета», – развен-чивает миф инженер Константин. Он рассказывает, что помимо инженеров большим спросом пользуются работники, которые умеют что-то делать своими ру-ками. Профессии, которые в России считаются мало-приятными, стоят очень хороших денег. Сантехник, столяр, мастер-электрик – в Великобритании это при-личные и уважаемые профессии. И это, быть может, как вариант развития бизнеса, – те же сантехнические услуги. «Удовольствие здесь не из дешевых, – говорят местные. – Например, надо поменять счетчик – цена может дойти до £1000, а работы часа на полтора».

FA

Q

Ваш дом за рубежом 2010-11

Documents

Transcript of Ваш дом за рубежом 2010-11