臺北市政府辦理臺北市士林區海光段一小段 121 地號等 24...

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臺北市政府辦理臺北市士林區海光段一小段121 地號等 24 筆土地都市更新說明會

主辦單位：臺北市政府捷運工程局說明單位：臺北市政府都市更新處臺北市政府發展局臺北市政府捷運工程局

民國 100年 11月 24 日

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簡報大綱

壹、都市更新特色與好處 ( 更新處 )貳、出租住宅政策說明 ( 發展局 )參、更新地區劃定作業 ( 捷運局 )肆、本府主導更新作業流程 ( 捷運局 )

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壹、都市更新特色與好處

簡報單位：臺北市都市更新處臺北市都市更新處

劃定「臺北市士林區海光段一小段劃定「臺北市士林區海光段一小段 121121 地地號等號等 2424 筆土地為更新地區」說明會議筆土地為更新地區」說明會議

臺北市都市更新處臺北市都市更新處100100年年 1111月月 2424 日日


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基地位置及面積基地位置及面積■ 本基地位於士林區葫蘆街 35 巷、延平北路 5 段 257 巷、延平北路 5 段 257巷 4 弄及延平北路 5 段 285巷所圍街廓。

■ 刻正劃定為「臺北市士林區海光段一小段 121 地號等 24 筆土地為更新地區」。 ■共計 24 筆土地，面積 5495 平方公尺。預定劃定範圍


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預定劃定範圍

建築套繪圖


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更新改建前：建築物老舊巷道狹窄且停車位不足在防災及公共安全上有危險之虞更新改建後：人行步道、景觀整體規劃及留設充足停車位以提升土地利用價值並營造優質的居住環境

環境改善

參與都市更新的好處參與都市更新的好處 -1-1

都市更新係以公共利益為前提，為都市實質環境與機能帶來全面性的改善。


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法定容積法定容積

△△ F1(F1( 原容積高於法定容積之獎原容積高於法定容積之獎勵勵 ))

（依建管認定原容大於法容部分（依建管認定原容大於法容部分給予）給予）

△△ F2(F2( 維持合理居住水準之獎勵維持合理居住水準之獎勵 ))（核實計算給予）（核實計算給予）△△ F3(F3( 配合更新期限之獎勵配合更新期限之獎勵 ))（依概要申請日核計給予（依概要申請日核計給予 77 ％％ -5-5

％）％）△△ F4(F4( 考量地區環境狀況之獎勵考量地區環境狀況之獎勵 ))（視協助開闢公設成本核實給（視協助開闢公設成本核實給

予）予）△△ F5(F5( 更新基地規劃設計之獎勵更新基地規劃設計之獎勵 ))（共（共 55 項， △項， △ F5 -1F5 -1 部分部分 1010 ％％

委員會審決，餘委員會審決，餘 44 項依貢獻項依貢獻度核實計算給予）度核實計算給予）

△△ F6(F6( 安置佔有之舊有違章建築安置佔有之舊有違章建築戶之獎勵容積戶之獎勵容積 ))

（授權更新處依協議結果及檢附（授權更新處依協議結果及檢附文件核實給予，惟不得超過文件核實給予，惟不得超過2020 ％）％）

獎

勵容

獎

勵容

積積

不予計算容積不予計算容積

公益設施公益設施

更新後提供社區使用之公益設施更新後提供社區使用之公益設施（受贈單位簽准後核實給予，納（受贈單位簽准後核實給予，納入入△△ F4F4 ））

其它依法得其它依法得申請獎勵申請獎勵

包括停獎、海砂屋輻包括停獎、海砂屋輻射屋、開放空間、聯射屋、開放空間、聯合開發等，且未受限合開發等，且未受限於更新上限，應列於於更新上限，應列於更新計畫內，惟額度更新計畫內，惟額度由主管機關審決由主管機關審決

建築容積獎勵

「「 1.51.5 倍法定容倍法定容積」積」、、「「 0.30.3 倍法倍法定容積定容積 ++ 原容積」原容積」

參與都市更新的好處參與都市更新的好處 -2-2

如非由都市更新如非由都市更新途逕重建需依法途逕重建需依法定容積辦理定容積辦理


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項目條件內容

地價稅更新期間土地無法使用免徵1. 更新期間可繼續使用2. 更新後二年

減半

房屋稅更新後二年減半

土地增值稅

1. 實施權利變換2. 分配土地未達最小單元面積，改領現金3. 以土地或建物抵付負擔者

免徵

1. 依權利變換取得之土地或建物，更新後第一次移轉2. 不參加權利變換，領取現金補償

減徵 40％

契稅

1. 實施權利變換2. 以土地或建物抵付負擔者

免徵

1. 實施權利變換取得土地或建物2. 更新後第一次移轉

減徵 40％

參與都市更新的好處參與都市更新的好處 -3-3 稅賦減免優惠


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都市更新處提供的服務都市更新處提供的服務

洽詢市政問題，歡迎使用「臺北市民當家熱洽詢市政問題，歡迎使用「臺北市民當家熱線線 19991999 」一個號碼，全面服務」一個號碼，全面服務

• 臺北市都市更新處網址： http://www.uro.taipei.gov.tw

• 臺北市都市更新處• 地址：臺北市中正區羅斯福路 1段 8號 9 樓

( 中正區行政中心南門大樓 9樓 ) 　• 電話： 2321-5696 　傳真： 2397-4327

• 法令諮詢人員：分機 3030


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貳、公營出租住宅政策

簡報單位：臺北市政府都市發展局臺北市政府都市發展局

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臺北市公營住宅租賃與維管制度

居住單元類型坪數

視基地情況，規劃 1 房型 ( 室內約 10坪 ) 及2 房型 ( 室內約 18坪 ) 為主之住宅單元， 3 房型 ( 室內約 24坪 ) 如有需要才設置，惟其比例以不超過 15% 為原則。


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臺北市公營住宅租賃與維管制度綠建築、通用設計無障礙原則1. 外部空間及建築物內部公共空間，須符合內政部

訂頒「建築物無障礙設施設計規範」規定。2. 居室內部空間以通用設計重點原則進行設計3. 綠建築標準達銀級等級

動線規劃本府分回房地具一定規模者，其動線規劃將採獨立出

入空間，與一般住宅有所區隔方式處理。


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對象條件：以青年家庭為主，另搭配「助妳好孕」之計畫。

租金定價：採浮動租金，在市場租金水準下折減訂定之。

大龍峒公營住宅租賃制度 ( 包含租期、入住者資格條件、租金等 ) 業已公告在案，已於 100年 11

月 17 日截止收件，申租情況十分踴躍，本案基地將參考前開租賃制度研訂之。


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出租公營住宅之管理參考香港公屋制度研訂住戶規範與扣分制度，列入租戶契約嚴格執行，提升居住品質與效益。

委託民間物業管理公司或自行籌設公營物業管理公司，以訂定關鍵績效指標檢核管考方式，提供優質使用維修管理服務。


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叁、更新地區劃定作業

簡報單位：臺北市政府捷運工程局臺北市政府捷運工程局

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前言

本府財政局 94年 12月 22 日依 94年 10月 6 日 94 年度士林區區政說明會經市長裁示「長期方向：朝市有土地併同周邊範圍土地進行都市更新整體規劃，…」，並依據 93年 12月 29 日「為加速推動市有土地參與都市更新相關事宜」會議結論辦理，有關市有土地面積較大或佔更新單元面積比例較重之都市更新案，本府可居於主導地位，並委託捷運局代辦都市更新及開發相關事宜。

有關「劃定臺北市士林區海光段一小段 248 地號等 9 筆土地」為更新地區事宜係本府財政局委託本局依都市更新條例 5 、 6 、 8、 9 條規定申請劃定更新單元，並經臺北市都市更新處循程序辦理，於 96年 5 月 24 日府都新字第 09601758500 號函公告劃定更新單元在案。


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前言

98年 8 月 17 日內政部以內授營更字第 0980144875 號函釋「……按都市更新條例第 9 條業明定『經劃定應實施更新之地區』，得經公開評選程序……實施都市更新事業；……。」

99年 6 月 15 日捷運局再次檢送「劃定臺北市士林區海光段一小段 248 地號等 18 筆土地為更新地區」更新計畫書、圖予臺北市都市更新處。更新處並於 99年 10月 14 日函請本市都市計畫委員會辦理更新地區劃定審議作業。

100年 2 月 25 日本市都市計畫委員會請捷運局先行辦理居民參與意願調查。


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更新地區位置 ( 方案 1- 以街廓劃定更新地區 )本計畫範圍座落於臺北市士林區葫蘆街 135 巷、延平北路 5 段 285 巷、延平北路 5 段 257 巷 4 弄及延平北路 5 段 257 巷所圍街廓範圍，更新地區面積5,495.00平方公尺。

劃定臺北市士林區海光段一小段 121 等 24筆土地為更新地區。

面積 5495平方公尺使用分區：住三容積率： 225％建蔽率： 45％

本說明內容僅供參考，最終應以臺北市政府核准之計畫內容為準，簡報數字與說明僅供本說明會參考之用


N

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更新地區內更新單元土地與建物狀況本案擬劃定更新地區土地面積 (24 筆地號 )5495㎡擬劃定更新單元土地面積 (18 筆地號 )2544 ㎡；建物面積 (16 筆建號 ) 1842.57 ㎡。



235地號，街廓截角

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更新地區內更新單元土地與建物狀況本案擬劃定更新地區土地面積 (24 筆地號 )5495㎡本府未劃定更新單元土地面積 (6 筆地號 )2951 ㎡；建物面積 (56 筆

建號 )5683.58 ㎡。


235地號，街廓截角

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自行劃定更新單元 ( 時程獎勵 ) 「臺北市都市更新自治條例」部分條文，本府業以 100年 11月 10日

府法三字第 10033877800 號令修正公布。其中第 19條（三）△Ｆ 3： 1.經主管機關劃定應實施更新之地區（單元），於公告後一年內申請實

施更新者，給予法定容積百分之十之獎勵容積；公告後二年內申請實施更新者，給予法定容積百分之八之獎勵容積；其餘依據都市更新條例等相關規定，在都市更新建築容積獎勵辦法所定時程內申請實施更新者，給予法定容積百分之六之獎勵容積。2.依都市更新條例第十一條自行劃定更新單元，擬具事業概要者，自事

業概要核准之日起，一年內提送事業計畫者，給予法定容積百分之七之獎勵容積；二年內提送事業計畫者，給予法定容積百分之六之獎勵容積；其餘依據都市更新條例相關規定，在都市更新建築容積獎勵辦法所定時程內申請實施都市更新者，給予法定容積百分之五之獎勵容積。另依都市更新條例第十條第二項規定逕行擬具事業計畫者，以劃定基準經主管機關審核通過之日起算獎勵容積。


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更新地區位置 ( 方案 2-以 248 地號等 18筆土地劃定更新地區 )本計畫範圍座落於臺北市士林區葫蘆街 135 巷、延平北路 5 段 285 巷、延平北路 5 段 257 巷 4 弄及延平北路 5 段 257 巷所圍街廓範圍東南側，更新地區面積2,544.00平方公尺。

劃定臺北市士林區海光段一小段 248 等 18筆土地為更新地區。

面積 2544平方公尺使用分區：住三容積率： 225％建蔽率： 45％



N

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更新地區內土地與建物狀況 ( 方案 2) 本案擬劃定更新地區土地面積 (18 筆地號 )2544㎡擬劃定更新單元土地面積 (18 筆地號 )2544 ㎡；建物面積 (16 筆建號 )1842.57 ㎡。



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更新地區現況照片 ( 方案 2) 本案現況建物老舊寙陋，多為 1、 2樓磚造、木造及鐵皮加蓋老舊建物，建築完成日期約民國 49年至 57年間，屋齡逾 40年；全區佔多數之警察宿舍及原公運處宿舍，大部分已無人居住且年久失修，多棟建物已傾塌。

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3

12

3


2

4

4

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土地及建築物權屬分析 ( 方案 2)

所有權人筆數土地面積

（平方公尺）比例使用分區

市有土地 2 1617.00 63.56% 第三種住宅區

私有土地 16 927.00 36.44% 第三種住宅區

總計 18 2544.00 100.0% 第三種住宅區

項目權屬筆數面積（平方公

尺）比例

建物

市有 1 840.04 45.59%

私有 15 1002.53 54.41%

合計 16 1842.57 100.00%



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更新計畫構想建物集中靠西側配置，

法定空地集中於東側留設公共開放空間，俾延伸與南側線性綠帶相接，形成鄰里綠帶串聯，提供閒適安逸的綠色休憩環境。

基地東側退縮 2 公尺補足 8 公尺並與道路順平，並留設 4 公尺以上無遮簷人行道配合消防救災需求、南側沿街留設 2 公尺以上無遮簷人行道。



退縮 2 公尺補足 8 公尺並與道路順平

留設 4 公尺以上無遮簷人行道

留設 2 公尺以上無遮簷人行道 N

更新計畫構想本案將規劃地面層 1 樓

層獨立空間約 80 坪（含公設）作為區民活動中心使用，並於規劃設計時需考量下列條件：

（ 1 ）獨立之出入口、水電錶及空調設備。

（ 2 ）須設置無障礙空間。（ 3 ）不得設置於地下室。（ 4 ）合理分配公共設施比

例。有關本府分回部分將規

劃為公營出租住宅使用。



退縮 2 公尺補足 8 公尺並與道路順平

留設 4 公尺以上無遮簷人行道

留設 2 公尺以上無遮簷人行道 N

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更新計畫構想 ( 一 )

本配置僅供參考，實際仍依實施者檢討規劃之。


依據臺北市都市更新自治條例第 18條規定：都市更新事業經核准建築容積獎勵者，得放寬高度限制。但其建築物各部份高度不得超過自該部份起量至面前道路中心線水平距離之五倍。

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N標準層平面式意圖

更新計畫構想 ( 二 )


依據臺北市都市更新自治條例第 18條規定：都市更新事業經核准建築容積獎勵者，得放寬高度限制。但其建築物各部份高度不得超過自該部份起量至面前道路中心線水平距離之五倍。

37本配置僅供參考，實際仍依實施者檢討規劃之。

N標準層平面式意圖

肆、本府主導更新作業流程

主導更新作業流程

本說明內容僅供參考，最終應以臺北市政府核准之計畫內容為準，簡報數字與說明僅供本說明會參考之用 38


主導更新作業流程作業項目時間

捷運局公開評選

甄求實施者階段

• 前置作業 (成立甄審會、準備徵選文件 )

3~6個月

• 公告公開甄求實施者 1個月

• 參加公開徵求實施者準備相關文件 ( 含繳交保證金及開發建議書 )

3個月

• 審查及評選 3個月

• 簽約 2個月

實施者辦理階段

• 都市更新事業計畫及權利變換計畫審議階段約 3.5 年

• 都市設計審議及申請執照 8個月

• 施工階段 49個月

本說明內容僅供參考，最終應以臺北市政府核准之計畫內容為準，簡報數字與說明僅供本說明會參考之用 39

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捷運局執行之都市更新案例

編號案名基地面積

( ㎡ )

公地 ( ㎡ )

比例私地( ㎡ )

比例備註

1臺北市文山區景美段五小段 182地號等 4 筆土地都市更新案 1562.00 1039.00 66.52% 523.00 33.48%施工中

2臺北市信義區逸仙段二小段 107地號等 6 筆土地都市更新案 1098.00 932.00 84.88% 166.00 15.12%

權變計畫審議中

3新北市中和區新和段 140 地號市有眷舍土地開發利用案 4404.37 4404.37 100.00% 0.00 0.00%

事業計畫審議中

4新北市中和區南山段 781 地號市有眷舍土地開發利用案 3176.02 3176.02 100.00% 0.00 0.00%


5臺北市中山區中山段四小段 580地號等 7 筆土地都市更新案 1243.00 1243.00 100.00% 0.00 0.00%




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( ㎡ )公地 ( ㎡ ) 比例私地 ( ㎡ ) 比例備註

6臺北市木柵段三小段 623 地號等38 筆土地更新案 8167.00 6011.00 73.60% 2156.00 26.40%


7 臺北市萬華文化園區館前土地都市更新案 3297.00 3017.56 91.52% 279.44 8.48%

甄求實施者前置作業

8 臺北市舊士林市場地區更新案 3256.00 2338.85 71.83% 917.15 28.17%


9

臺北市大安區辛亥段 4 小段 202

地號都市更新案 3396.00 1942.00 57.18% 1454.00 42.82%


10 臺北市士林區海光段一小段 248

地號等 18 筆土地都市更新案 2544.00 1617.00 63.56% 927.00 36.44%

劃定更新地區前置作業



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( ㎡ )

公地 ( ㎡ )

比例私地( ㎡ )

比例備註

11 臺北市中山區長春段一小段 725-1

地號等 34 筆土地都市更新案 4809.00 4809.00 100.00% 2006.00 41.71%


12 臺北市萬華區福興段四小段 71 地號等 8 筆土地都市更新案 3521.00 1398.61 39.72% 2122.39 60.28%


13 臺北市萬華區莒光段三小段 71 地號等 8 筆土地都市更新案 3034.68 3034.68 100.00% 0.00 0.00%




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臺北市文山區景美段 5小段182地號等 4筆土地都市更新案

臺北市信義區逸仙段二小段 107地號等 9筆土地都市更新案



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新北市中和區新和段 140地號等 2筆土地都市更新案

新北市中和區南山段 781地號等 3筆土地都市更新案


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臺北市中山段 4小段 580地號等 8筆土地都市更新案

臺北市文山區木柵段 3小段 623地號等 38筆土地都市更新案


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本次都市更新說明會配合事項


本次說明會將進行 2種不同範圍之居民意願調查：

1.方案一：劃定臺北市士林區海光段一小段 121地號等 24筆土地為更新地區。

2.方案二：劃定臺北市士林區海光段一小段 248地號等 18筆土地為更新地區暨更新單元。

本會議結束後，會議紀錄預計於 2週內併同意願調查表寄送，敬請配合將意願調查表於 100年 12月 31日前寄回本局。

（臺北市政府捷運工程局地址：臺北市中山北路 2段48巷 7號 12樓）


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簡報結束敬請討論

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網路資訊服務臺北市政府捷運工程局 http://www.dorts.gov.tw 公告資訊 >其他公告資訊 >公聽會 /說明會 /公開閱覽

http://www.dorts.gov.tw/

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