Post on 17-Feb-2020
UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA
FUAD ŠABOTIĆ
IZVRŠBA NA NEPREMIČNINAH TER PRIMERJALNOPRAVNA UREDITEV NA
HRVAŠKEM
Diplomsko delo
Maribor, 2015
UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA
DIPLOMSKO DELO
IZVRŠBA NA NEPREMIČNINAH TER PRIMERJALNOPRAVNA UREDITEV NA
HRVAŠKEM
Študent: Fuad Šabotić Številka indeksa: 71167935 Študijski program: UNI – PRAVO Študijska smer: Kazensko pravo Mentor: dr. Tjaša Ivanc
Maribor, oktober 2015
POSVETILO
TO, KAR VEMO, JE KAPLJICA, TO, ČESAR NE VEMO, JE MORJE.
(Isaac Newton)
"Domišljija je pomembnejša kot znanje."
(Albert Einstein)
Zahvaljujem se mentorici, dr. Tjaši Ivanc za sprejeto mentorstvo in napotke pri
pripravi diplomskega dela.
Posebna zahvala gre moji družini, ki me je v času študija vseskozi spremljala in
podpirala. Prav tako bi se rad zahvalil tudi svoji punci, najbližjim kolegom ter
lektorici, ki so mi stali ob strani in mi pomagali z različnimi napotki in nasveti.
I
POVZETEK
Izvršba je postopek, po katerem sodišča opravljajo prisilno izvršitev terjatev na
podlagi izvršilnih naslovov in verodostojnih listin. Zakon določa pravila za
zavarovanje terjatev in ureja službo izvršitelja (1. čl. ZIZ).
Gre torej za sodelovanje več strank, pri katerem se s strani sodišča skuša
zagotoviti pravičnost, tako da lahko upnik z izvršbo prisili dolžnika za poplačilo
obveznosti. Upniki se iz kupnine lahko poplačajo v celoti ali delno. V Sloveniji je
izvršba urejena v Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), ki pa se je spremenil oz.
dopolnil že velikokrat. Nazadnje je prišla leta 2015 v veljavo novela ZIZ-K, s katero
je ZIZ doživel nekaj sprememb, vendar je za nas bolj zanimiva novela ZIZ-J, ker je
bilo več sprememb na področju nepremičnin.
V diplomski nalogi se bom dotaknil tudi naše sosednje države Hrvaške, ki ima
izvršbo na nepremičninah urejeno zelo podobno kot mi: najprej se
izvršba zabeleži v zemljiško knjigo, nato se ugotovi vrednost nepremičnine in steče
prodaja nepremičnine, na koncu pa se poplačajo upniki.
Ključne besede: izvršba, izvršba na nepremičnine, ZIZ, izvršilni postopek, izvršba
nepremičnin na Hrvaškem, javna dražba, sodna praksa, nepremičnina.
II
ABSTRACT
An execution is a procedure after which courts do their compulsory execution of
debts on basis of executional addresses and credible documents. Law determinates
rules of debts insurance and regulates executioner's work ( 1st article of ZIZ).
So here we are basically dealing with cooperation of multiple clients, which usually
tries to be accompanied by the court’s fairness, so that in such case a creditor is
enabled to force the debtor to repay their debts/financial obligations. Creditors can
repay themselves from the purchased price partially or fully. In Slovenia the
execution is regulated by the Law of Execution and Insurance (ZIZ), which had
been changed many times. Last time we faced basic changes in ZIZ was with the
latest amendment act of the ZIZ law, which got its legal standing in 2014 and
faced several basic changes in the field of real estates.
In my diploma thesis, I will also get into the field of executions in our neighbour
country Croatia which regulates the execution in real estate business similar to our
regulations. Firstly, they note down the execution in land register, then they
establish the value of the real estate so that the sale of the real estate can begin,
and at the end the creditors get their repayments.
Keywords: execution, execution on the property, ZIZ, enforcement proceedings,
enforcement of real estate in Croatia, public auction, case law, property.
III
KAZALO
POVZETEK ................................................................................................................................. I
ABSTRACT ................................................................................................................................II
1 UVOD ............................................................................................................................... 1
2 IZVRŠILNI POSTOPEK ........................................................................................................ 2
2.1 STRANKE IN ZASTOPANJE ........................................................................................... 3
2.1.1. UDELEŽENCI........................................................................................................... 4
2.2 UPNIKI IN DOLŽNIKI .................................................................................................. 5
2.3 JEZIK ......................................................................................................................... 5
2.4 SREDSTVO IN PREDMET IZVRŠBE ............................................................................... 5
2.5 PREDPOSTAVKE IZVRŠBE ............................................................................................ 7
2.5.1 FORMALNE PREDPOSTAVKE ................................................................................. 7
2.5.2 MATERIALNE PREDPOSTAVKE .............................................................................. 8
2.6 PRIDOBIVANJE PODATKOV O DOLŽNIKU IN NJEGOVEM PREMOŽENJU .......................... 8
3 IZVRŠILNI NASLOV .......................................................................................................... 11
3.1 PRIMERNOST IZVRŠLJIVEGA NASLOVA ...................................................................... 12
3.2 VERODOSTOJNA LISTINA .......................................................................................... 13
4 SKLEP O IZVRŠBI ............................................................................................................ 15
5 STROŠKI IZVRŠILNEGA POSTOPKA .................................................................................. 16
5.1 STROŠKI STRANK ..................................................................................................... 16
5.2 STROŠKI IZVRŠBE .................................................................................................... 18
5.3 POVRNITEV STROŠKOV............................................................................................. 18
5.4 DENARNA KAZEN ...................................................................................................... 19
6 PREDLOG ZA IZVRŠBO ..................................................................................................... 21
6.1 VSEBINA PREDLOGA ZA IZVRŠBO .............................................................................. 22
7 IZVRŠBA NA NEPREMIČNINO ........................................................................................... 23
7.1 POJEM NEPREMIČNINE ............................................................................................. 23
IV
7.2 STVARNA IN KRAJEVNA PRISTOJNOST ...................................................................... 23
7.3 TEMELJNA NAČELA V IZVRŠBI NA NEPREMIČNINE ..................................................... 24
7.4 NOVELA ZIZ-J IN SPREMEMBE NA PODROČJU NEPREMIČIN ........................................ 29
7.4.1 KAKŠEN JE BIL TEMELJNI CILJ Z UVEDBO NOVELE ZIZ-J ..................................... 31
7.4.2 NOV NAČIN PRODAJE NEPREMIČNINE ................................................................ 31
7.4.3 PRODAJA NEPREMIČNINE KOT CELOTE .............................................................. 32
8 POSTOPEK IZVRŠBE NA NEPREMIČNINE ........................................................................... 33
8.1 ZAZNAMBA SKLEPA O IZVRŠBI V ZEMLJIŠKI KNJIGI ................................................... 33
8.2 UGOTOVITEV VREDNOSTI NEPREMIČNINE ................................................................ 34
8.3 PRODAJA NEPREMIČNINE ......................................................................................... 35
8.3.1 ODREDBA O PRODAJI ........................................................................................ 37
8.3.2 ROK ZA PLAČILO KUPNINE ................................................................................ 37
8.3.3 VARŠČINA ......................................................................................................... 38
8.3.4 PRODAJNI NAROK IN DOMIK NEPREMIČNINE ..................................................... 38
8.3.5 KDAJ LAHKO SODIŠČE USTAVI IZVRŠBO ............................................................ 40
8.3.6 IZROČITEV NEPREMIČNINE KUPCU .................................................................... 41
8.4 POPLAČILO UPNIKOV ................................................................................................ 42
9 PRAVNA SREDSTVA ......................................................................................................... 45
9.1 PRITOŽBA ................................................................................................................ 45
9.2 UGOVOR DOLŽNIKA .................................................................................................. 45
9.3 UGOVOR TRETJEGA .................................................................................................. 46
9.4 VRNITEV V PREJŠNJE STANJE ................................................................................... 46
10 VPLIV IZVRŠBE NA STVARNE PRAVICE TRETJIH OSEB ...................................................... 48
10.1 STVARNE PRAVICE ................................................................................................ 48
10.2 ZASTAVNA PRAVICA (HIPOTEKA) ........................................................................... 50
10.3 ZEMLJIŠKI DOLG ................................................................................................... 50
10.4 SLUŽNOST ............................................................................................................ 51
10.5 PRAVICA STVARNEGA BREMENA ............................................................................ 51
V
10.6 STAVBNA PRAVICA ................................................................................................ 51
11 MNENJE STROKE O PRIMERNOSTI POSTOPKA IZVRŠBE NA NEPREMIČNINE....................... 52
12 IZVRŠBA NA NEPREMIČNINAH NA HRVAŠKEM .................................................................. 54
12.1 VPIS V ZEMLJIŠKO KNJIGO .................................................................................... 54
12.2 UGOTOVITEV VREDNOSTI NEPREMIČNINE ............................................................. 55
12.3 PRODAJA NEPREMIČNINE ...................................................................................... 56
12.3.1 NAČIN PRODAJE – ELEKTRONSKA JAVNA DRAŽBA .............................................. 56
12.3.2 PRODAJNA CENA ............................................................................................... 57
12.3.3 ZAKLJUČEK ELEKTRONSKE JAVNE DRAŽBE ......................................................... 58
12.4 POPLAČILO UPNIKOV ............................................................................................ 58
12.5 POLOŽAJ DOLŽNIKA IN 3. OSEBE PO PRODAJI NEPREMIČNINE ............................... 59
13 GLAVNE RAZLIKE V IZVRŠBAH NA NEPREMIČNINAH MED SLOVENIJO IN HRVAŠKO ........... 60
14 SKLEP ............................................................................................................................. 62
BIBLIOGRAFIJA ....................................................................................................................... 64
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
1
1 UVOD
Ljudje že od nekdaj sklepajo posle med seboj. Samo tako je lahko ljudstvo
preživelo in se razvijalo. Različni ljudje so se med seboj povezali in bili na ta način
odvisni drug od drugega. Vzporedno z razvojem civilizacije in naraščanjem
prebivalstva je rasla potreba po večjih ter bolj zapletenih poslih, ki pa posredno
prinašajo tudi večje težave. Nemalokrat si osebe, ki sklenejo posel, naložijo
preveliko breme in kasneje niso sposobni izvršiti posla. V današnjem svetu imajo
upniki pravico, da s pomočjo zakona povrnejo nastalo škodo. Ta pravica je med
drugim tudi pravica do izvršbe.
Izvršba je postopek, po katerem sodišča opravljajo prisilno izvršitev terjatev na
podlagi izvršilnih naslovov in verodostojnih listin; pravila za zavarovanje terjatev
ter ureja službo izvršitelja. (1 čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju – v nadaljevanju
ZIZ)1.
V svoji diplomski nalogi bom predstavil, kako je izvršba urejena v slovenskem
sistemu. V nadaljevanju bom podrobneje prikazal potek izvršbe na nepremičninah
in to podkrepil s sodno prakso. Hkrati bom primerjal, in navedel bistvene razlike
med hrvaškim in našim sistemom.
Diplomsko nalogo sem razdelil na dva dela. V prvem delu sem predstavil osnove
izvršilnega postopka, kjer sem opisal potek izvršilnega postopka, kdo so stranke,
njihove pravice, stroški in še nekaj zanimivosti.
V drugem delu sem podrobno opisal, kako poteka izvršba na nepremičninah in vse
skupaj primerjal s Hrvaško. V obeh delih sem to prikazal skozi oči sodne prakse.
Pričujoča diplomska naloga je rezultat branja najrazličnejših knjig, zakonov,
strokovnih člankov in sodnih primerov.
1 Zakon o izvršbi in zavarovanju – ZIZ (Uradni list RS, št. 3/07 – uradno prečiščeno besedilo, 93/07, 37/08 –
ZST-1, 45/08 – ZArbit, 28/09, 51/10, 26/11, 17/13 – odl. US, 45/14 – odl. US, 53/14 in 58/14 – odl. US).
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
2
2 IZVRŠILNI POSTOPEK
Izvršilni postopek je postopek, namenjen prisilni izvršitvi terjatve, ki lahko izhaja iz
izvršilnega naslova ali verodostojne listine. V praksi pripisujejo izvršilnemu
postopku velik pomen, saj je kakršnakoli oblika samopomoči prepovedana, zato se
mora upnik obrniti na intervencijo državnih organov. Izvršilni postopek je
nepravdni sodni postopek. V postopku sodelujeta dve osebi, upnik in dolžnik, ki
želita pravdo ter se obrneta na sodišče. Stvarno pristojno je okrajno sodišče2, v
primeru izvršbe na nepremičnino pa je pristojno krajevno sodišče, na območju
katerega se nahaja nepremičnina (forum rei sitae).3 »Izvršilni postopek je sodni
nepravdni postopek in sodišče v njem izdaja odločbe, za katere veljajo enaka
splošna pravila kot za druge sodne odločbe. «4
Cilj izvršilnega postopka je izvršitev materialnopravnih dajatvenih zahtevkov, za
katerega že obstaja pravnomočna odločba ali druga izvršljiva listina.
Izvršilni postopek delimo na dve fazi:5
- faza dovolitve izvršbe – DOVOLILNI DEL
se začne s predlogom za izvršbo, konča pa s pravnomočnostjo sklepa o
izvršbi;
- faza oprave izvršbe – IZVRŠILNI DEL oz. IZVRŠBA v ožjem smislu
se začne praviloma takoj po izdaji sklepa o izvršbi in še pred njegovo
pravnomočnostjo, vendar upnik ne more biti poplačan pred
pravnomočnostjo.
Izjema: izvršba na podlagi verodostojne listine, ki se vedno opravi šele po
pravnomočnosti.
2 5. člen ZIZ. 3 Prvi odstavek 166. člena ZIZ. 4 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 43. 5 Volk D. v Izvršba in zavarovanje, ODIN d.o.o., Ljubljana 2000, str. 35.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
3
Ko je izvršba opravljena ali pa je iz kakršnih koli razlogov ustavljena, je končana
tudi faza oprave izvršbe in s tem je konec tudi izvršilnega postopka.
V Sloveniji je izvršilni postopek urejen v Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), ki
so ga sprejeli leta 1988. Do danes je doživel večkratne spremembe in dopolnitve.
Nazadnje so sprejeli novelo ZIZ-K7, ki je v veljavi od 4. 8. 2015.
2.1 STRANKE IN ZASTOPANJE
Stranke v izvršilnem postopku so lahko fizične ali pravne osebe z nasprotujočimi si
interesi. Stranke morajo biti poslovno sposobne – biti morajo nosilec pravic in
dolžnosti. V primeru, da oseba ni poslovno sposobna, lahko v njenem imenu
opravlja dejanja njen zakoniti zastopnik, ki mora biti določen:8
- z zakonom
- z aktom organa, pristojnega za socialne zadeve.
Strankam ni potrebno, da same opravljajo pravdna dejanja, to lahko zaupajo
svojemu pooblaščencu. V primeru, da je postopek na okrajnem sodišču, je lahko
vloga pooblaščenca zaupana katerikoli osebi; če se postopek obravnava na
okrožnem, višjem ali vrhovnem sodišču, pa je lahko pooblaščenec samo oseba, ki
ima opravljen pravniški državni izpit (PDI).9
Obseg pooblastila določi stranka. Pooblasti ga lahko za vsa pravdna dejanja ali le
za določena dejanja. V primeru, da stranka pooblaščencu izroči pooblastilo za
pravdo, vendar niso hkrati s pooblastilom določene tudi pravice, ima odvetnik
7 Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o izvršbi in zavarovanju (Uradni list RS, št. 54/15) 8 78. člen zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP (Uradni list RS, št. 73/07 – uradno prečiščeno
besedilo, 45/08 – ZArbit, 45/08, 111/08 – odl. US, 57/09 – odl. US, 12/10 – odl. US, 50/10 – odl. US, 107/10 – odl. US, 75/12 – odl. US, 40/13 – odl. US, 92/13 – odl. US, 10/14 – odl. US in 48/15 – odl. US) 9 87. člen ZPP.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
4
pravico opravljati vsa pravna dejanja; vsa dejanja, ki so potrebna v postopku
izvršbe in zavarovanja; sprejeti pristojne stroške ter prenesti pooblastilo na
drugega odvetnika.11 Pooblastilo mora biti v pisni obliki.12 Pooblaščenec ga predloži
pri prvem procesnem dejanju.13 Obe stranki imata možnost kadar koli preklicati
pooblastilo oz. se mu odpovedati14, vendar mora pooblaščenec še en mesec
opravljati takšna dejanja, ki bi v primeru, če jih ne bi opravljal, zastopani stranki
grozila nevarnost (npr. vložiti pritožbo). 16
»V postopku izvršbe in zavarovanja se smiselno uporabljajo določbe zakona o
pravdnem postopku, če ni v tem ali v kakšnem drugem zakonu drugače
določeno.«17
2.1.1. UDELEŽENCI
Udeleženci so osebe, ki vstopijo v že začeti izvršilni postopek. Te osebe so
udeleženci v materialnem smislu, ki imajo možnost npr. vložiti ugovor zoper sklep o
izvršbi.18
Pri izvršbi na nepremičnine so udeleženci tiste osebe, ki se poleg upnikov poplačajo
iz kupnine. Navedeni so v 196. čl. ZIZ.
Med udeležence spadajo tudi tisti, ki niso ne stranke in ne upravičeni do poplačila,
vendar imajo kakšno pravico oz. pravno korist. To so: imetniki zakonite predkupne
pravice, imetniki vknjižene pogodbene predkupne pravice, potencialni kupci,
dejanski kupci nepremičnine in najemniki v prodanih nepremičninah.19
11 95. člen ZPP. 12 Prvi odstavek 97. člena ZPP. 13 Prvi odstavek 98. člena ZPP. 14 Prvi odstavek 99. člena ZPP. 16 Tretji odstavek 101. člena ZPP. 17 15. člen ZIZ. 18 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 87. 19 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 98.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
5
2.2 UPNIKI IN DOLŽNIKI
V postopku sodelujeta dve strani. Na eni strani je upnik, ki ga imenujemo aktivna
stranka, na drugi strani pa dolžnik, ki ga imenujemo pasivna stranka. Aktivna
stranka predlaga postopek – izvršbo. Obe stranki nastopata z nasprotujočimi si
interesi.
2.3 JEZIK
Jezik v postopku je urejen v 102. členu (ZPP), pri katerem stranka uporablja svoj
materni jezik. V primeru, da to ni slovenski jezik in stranka prav tako ne razume
slovenskega jezika, se ji za to dodeli tolmač.
Vabila, odločbe in druga sodna pisanja se pošiljajo strankam v jeziku, ki je v uradni
rabi pri sodišču. Če stranka vloži vlogo v jeziku, ki pri sodišču ni v uradni rabi,
sodišče tako vlogo vrne stranki v popravo in določi rok, v katerem mora vlogo
popraviti. Če stranka vloge ne popravi v roku, jo sodišče zavrže.22
2.4 SREDSTVO IN PREDMET IZVRŠBE
»Sredstva izvršbe so metode, s katerimi se prisilno uveljavi upnikova terjatev.
Sodišče z različnimi izvršilnimi dejanji doseže, da je dosežen namen izvršbe, torej
poplačilo upnika oz. uveljavitev nedenarne terjatve upnika.«23
Sredstva izvršbe za izterjavo denarnih terjatev:24
- prodaja premičnin,
22 Volk D. v Izvršba - izterjava denarnih terjatev in vse, kar morate vedeti o sodnem postopku, DZS d.d.,
ZALOŽNIŠTVO TISKOVIN, Ljubljana 2003, str. 20. 23 Volk D. v Upniki v sodnih postopkih, ALETHEIA, Ljubljana 2004, str.43. 24 30. člen ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
6
- prodaja nepremičnin,
- prenos denarne terjatve,
- vnovčenje drugih premoženjskih oz. materialnih pravic in nematerializiranih
vrednostnih papirjev,
- prodaja deležev družbenika,
- prenos sredstev, ki so pri organizacijah pooblaščena za plačilni promet
Pri nedenarnih terjatvah so sredstva izvršbe določena z vrsto nedenarne terjatve,
ki naj bi se izvršila. Izvršba na izpraznitev in izročitev nepremičnine se npr. opravi z
izpraznitvijo, ki jo predstavlja izpraznitev oseb in stvari iz nepremičnine, ter
izročitev prazne nepremičnine upniku. Izvršilni sredstvi sta izpraznitev in izročitev.
Katero sredstvo bo prišlo v poštev, je odvisno od tega, ali je možna nadomestna
storitev ali pa storitev lahko opravi le dolžnik sam. Če lahko nekdo drug opravi
storitev, sodišče za to pooblasti upnika. Če mora storitev opraviti dolžnik sam, se
ga prisiljuje z denarno kaznijo.26
Predmet izvršbe so tista dolžnikova sredstva in pravice, po katerih seže izvršba, v
končni fazi pa je to lahko tudi sam dolžnik (npr. kadar mora storiti dejanje, ki ga ne
more nihče drug).27
Če se izvršuje denarna terjatev, je lahko predmet izvršbe vsaka dolžnikova stvar ali
premoženjska oz. materialna pravica, v kolikor ni z zakonom drugače določeno.28
Pri izročitvi premične stvari se izvršba vodi direktno na stvar, ki je tudi predmet
terjatve. V primeru denarne kazni je predmet izvršbe celotno dolžnikovo
premoženje.29
26 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 146. 27 Volk D. v Upniki v sodnih postopkih, ALETHEIA, Ljubljana 2004, str.43. 28 32. člen ZIZ. 29 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 152.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
7
2.5 PREDPOSTAVKE IZVRŠBE
Kot v vsakem civilnem postopku, mora tudi v izvršilnem postopku sodišče najprej
preučiti predpostavke. Sodišče najprej preuči formalne predpostavke in ali sploh
obstaja možnost postopanja. Če npr. zahteva za pravno varstvo ni dopustna,
sodišče zahtevo odkloni. Šele ko so formalne predpostavke dopustne, sodišče ob
upoštevanju materialnih predpostavk odloči o njeni utemeljenosti. Posebnost
izvršilnega postopka je, da so v istem zakonu urejene tako materialne kot
specialne procesne predpostavke izvršb.32
Pri pomanjkljivosti predloga sodišče postopa po pravilih ZPP, ki veljajo za
nepopolno oz. nerazumljivo vlogo. Upnik ima določen rok, v katerem mora
popraviti napake, v nasprotnem primeru se predlog zavrže.33
2.5.1 FORMALNE PREDPOSTAVKE
- obstoj izvršilnega naslova,
- pristojnost,
- formalna pravilnost in vsebina predloga za izvršbo,
- procesna legitimacija strank,
- procesni roki,
- plačilo predujma za izvršilne stroške,
- pravni interes,
- splošne predpostavke po ZPP.34
32 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 99. 33 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 103. 34 Rijavec V. Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 99.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
8
2.5.2 MATERIALNE PREDPOSTAVKE
Materialne predpostavke so:35
- terjatev (obstoj, veljavnost, zapadlost),
- alternativnost obveznosti,
- obstoj ali neobstoj pogoja in izpolnitev vzajemnosti,
- stvarna legitimacija strank,
- sredstva izvršbe,
- dopustnost izvršbe na določen predmet,
- obseg izvršbe.
2.6 PRIDOBIVANJE PODATKOV O DOLŽNIKU IN NJEGOVEM
PREMOŽENJU
V času Zakona v izvršilnem postopku (v nadaljevanju besedila ZIP)36 je bilo
izjemno težko pridobiti informacije o dolžnikovemu premoženju. Šele s sprejetjem
ZIZ-H leta 201037 je bila bistveno spremenjena in dopolnjena ureditev pridobivanja
podatkov. Posredovanje podatkov ureja Zakon o varstvu osebnih podatkov38 v 10.
členu, ki daje pravico upravljavcu podatkov, da posreduje osebne podatke drugim
uporabnikom, vendar le, če so pooblaščeni z zakonom39.
35 Rijavec V. Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 99. 36 Zakon o izvršilnem postopku (Uradni list SFRJ, št. 20/78, 6/82, 74/87, 57/89, 20/90, 27/90, Uradni list RS,
št. 51/98 – ZIZ in 32/00) 37 Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakonao izvršbi in zavarovanju (Uradni list RS, št. 51/10) 38 Zakon o varstvu osebnih podatkov – ZVOP-1 (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo). 39 Prvi odstavek 10. člena ZVOP.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
9
Podatke lahko pridobivajo:40
- sodišča
- upniki
- izvršitelj.
Zavezanci za posredovanje podatkov:
- državni organi,
- nosilci javnih pooblastil,
- druge pravne osebe,
- samostojni podjetniki posamezniki,
- zasebniki (to so zdravniki, notarji, odvetniki, kmetje ali druge fizične osebe,
ki niso podjetniki in ki kot poklic opravljajo določeno dejavnost).
Posredovati se morajo tisti podatki, ki se navezujejo na dolžnika. To so: osebni
podatki (ime, EMŠO, naslov, datum rojstva, davčna številka itd.), podatki o višini
plače, številke denarnih računov, podatki o nepremičninah, delnicah ipd.42
Pridobivanje podatkov za sodišča in izvršitelje je brezplačno. V kolikor upravljavec
podatkov za posredovanje izstavi račun, mora upnik to plačati, vendar lahko te
stroške priglasi v izvršilnem postopku kot strošek izvršbe oz. nadaljnji izvršilni
strošek.43
Sodišče in izvršitelj smeta pridobljene podatke obdelovati samo za ugotovitev
premoženja dolžnika v izvršbi in za izvedbo izvršbe iz tega premoženja ali na to
premoženje. Upnik pa sme pridobljene podatke uporabiti le za potrebe izvršilnega
postopka oz. postopka zavarovanja in za potrebe izpodbijanja dolžnikovih pravnih
dejanj zaradi izvršbe na to premoženje, pri čemer je natančno določeno, katere
40 4. člen ZIZ. 42 4. člen ZIZ. 43 Volk D. v Izvršba-izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 101.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
10
podatke za katere od teh namenov.45 Izvršitelj sme pridobljene podatke obdelovati
samo za ugotovitev premoženja dolžnika v izvršbi in za izvedbo izvršbe iz tega
premoženja oz. na to premoženje.46
Rok za posredovanje podatkov je največ 8 dni.47
45 Volk D. v Aktualna vprašanja izvršbe in zavarovanja 1. del, Verlag Dashofer d.o.o., Ljubljana 2012, str .
30. 46 Četrti odstavek 4. člena ZIZ. 47 Volk D. v Aktualna vprašanja izvršbe in zavarovanja 1. del, Verlag Dashofer d.o.o., Ljubljana 2012, str. 30.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
11
3 IZVRŠILNI NASLOV
»Izvršilni naslov je kvalificirana javna listina, na podlagi katere je mogoče zahtevati
prisilno izvršitev terjatve, ki je v njej ugotovljena.«48 Namen izvršilnega naslova je
realizacija ali izpolnitev materialnopravnih dajatvenih zahtevkov, zato so izvršilni
naslovi praviloma dajatvene sodbe, izdane v pravdnem postopku, saj se
ugotovitvene in oblikovalne sodbe ne izvršujejo. Te učinkujejo namreč že s svojo
pravnomočnostjo.49
»Izvršilni naslov kot procesna predpostavka za dopustnost izvršbe predstavlja
domnevo, da obstaja terjatev, ki je v njem ugotovljena, in da so v njem navedene
stranke, legitimirane za izvršbo. «50
Izvršilni naslovi so navedeni v 17. členu ZIZ:
- izvršljiva sodna odločba in sodna poravnava,
- izvršljiv notarski zapis,
- druga izvršljiva odločba ali listina, za katero zakon, ratificirana in objavljena
mednarodna pogodba ali pravni akt Evropske unije (ki se v Republiki
Sloveniji uporablja neposredno), določa, da je izvršilni naslov;
»Na obstoj izvršilnega naslova pazi sodišče po uradni dolžnosti ves čas postopka.
Tudi če je izvršilni naslov med postopkom pravnomočno odpravljen, razveljavljen,
spremenjen, izrečen za neveljavnega ali je razveljavljeno potrdilo o izvršljivosti,
sodišče ustavi izvršbo in razveljavi opravljena izvršilna dejanja, če s tem niso
pridobljene pravice.«52
48 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str.105. 49 Volk D. v Izvršba - izterjava denarnih terjatev in vse, kar morate vedeti o sodnem postopku, DZS d.d.,
ZALOZNIŠTVO TISKOVIN, Ljubljana 2003, str. 28. 50 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str.105. 52 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 105
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
12
Izvršljivost odločb nastopi s pravnomočnostjo in po tem, ko poteče rok za
prostovoljno izpolnitev dolžnikove obveznosti. Rok začne teči naslednji dan po
vročitvi odločbe. Izvršbo lahko dovoli sodišče tudi na podlagi nepravnomočne
odločbe, če zakon določa, da pritožba ne zadrži njene izvršitve.53
Sodna poravnava postane izvršljiva po zapadlosti. To se dokazuje z zapiskom o
poravnavi, javno listino ali po zakonu overjeno listino.54
Notarski zapis je izvršljiv le v primeru, da je dolžnik v njem soglašal z neposredno
izvršljivostjo in če je terjatev, ki izvira iz notarskega zapisa zapadla, kar se
dokazuje ter mora biti razvidno iz notarskega zapisa.55
Pri izvršilnih naslovih je pomembno, da postane pravnomočen in izvršljiv. Izvršbe
na podlagi verodostojne listine se uporabljajo za denarne terjatve.56
Izvršilni naslov so lahko samo dajatvene listine, izjema so davčne ugotovitvene
odločbe.
3.1 PRIMERNOST IZVRŠLJIVEGA NASLOVA
Naslov je primeren za izvršbo, če so v njem navedeni upnik, dolžnik, predmet,
vrsta, obseg in čas izpolnitve obveznosti. V primeru, da ni določen rok za
prostovoljno izpolnitev obveznosti, ga določi sodišče v sklepu o izvršbi,57 za vse
druge pomanjkljivosti, ki ne izpolnjujejo pogojev iz prvega odstavka 21. čl. ZIZ,
lahko sodišče predlaga, da se predlog za izvršbo zavrže.
53 19. člen ZIZ. 54 20. člen ZIZ. 55 20. a člen ZIZ. 56 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str.105. 57 21. člen ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
13
3.2 VERODOSTOJNA LISTINA
ZIP iz leta 1978 je uvedel izvršbo na podlagi verodostojne listine. Novela ZIP iz leta
1990 je prinesla določene spremembe in dopolnitve. Razširil se je seznam
verodostojnih listin in dolžnikov, zoper katerih je dovoljena izvršba. Sedanji zakon
(ZIZ) je razširil še samo krog upravičencev, ki vključuje tudi fizične osebe.58
Izvršba se dovoli na podlagi verodostojne listine. Listina je verodostojna, če tako
določa ZIZ oz. kateri drugi zakon – npr. Stvarnopravni zakonik (SPZ)59 ) Terjatve,
ki izhajajo iz verodostojne, morajo biti zapadle. Upnikom ni potrebno priložiti
verodostojne listine k predlogu za izvršbo, vendar jo morajo imeti.60
Verodostojne listine so navedene v 23. čl. ZIZ:62
- faktura,
- menica in ček s protestom ter povratnim računom, kadar je to potrebno za
nastanek terjatve,
- javna listina,
- izpisek iz poslovnih knjig, overjen s strani odgovorne osebe,
- po zakonu overjena zasebna listina in
- listina, ki ima po posebnih predpisih naravo javne listine.
58 Volk D. v Izvršba-izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 51. 59 Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu.
Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona o izvršbi in zavarovanju, 119. člen. 60 Volk D. v Izvršba-izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 52. 62 23. člen ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
14
Sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine vsebuje tudi kondemnatorni del, v
katerem sodišče dolžniku naloži, da v paricijskem roku (8 ali 3 dni) poravna
terjatev skupaj z odmerjenimi stroški in del, v katerem sodišče dovoli izvršbo za
poplačilo teh terjatev. Temu je prilagojena tudi vsebina predloga za izvršbo. Pri
izvršbi na podlagi verodostojne listine gre torej za dva združena postopka v enega,
in sicer se je postopek za izdajo plačilnega naloga prenesel pred izvršilno sodišče in
združil s fazo dovolitve izvršbe.63
63 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str.135.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
15
4 SKLEP O IZVRŠBI
Izraz “ sklep o izvršbi“ označuje sklep, s katerim je v celoti ali delno ugodeno
predlogu za izvršbo in sklep, s katerim je predlog za izvršbo zavrnjen.64
Ko sodišče odloča o predlogu za izvršbo, lahko izda naslednje sklepe:66
- predlog za izvršbo zavrže,
- predlogu v celoti ugodi,
- predlog zavrne,
- predlogu delno ugodi, delno ga zavrne,
- uvede izvršilni postopek po uradni dolžnosti.
V sklepu morajo biti navedeni upnik in dolžnik, izvršilni naslov ali verodostojna
listina, dolžnikova obveznost, sredstvo in predmet izvršbe ter drugi podatki,
potrebni za izvršbo. Sklepa, s katerim se je ugodilo predlogu, sodišču ni potrebno
obrazložiti .67 V primeru, da ga sodišče v celoti oz. delno zavrne, mora to
obrazložiti. Sklep se praviloma zapiše brez naroka, izjemoma gre za narok, če
menijo, da je to potrebno.68
Sodišče mora ob predlogu za izvršbo paziti predvsem na vsebinske in procesne
predpostavke izvršbe. Pri vsebinskih predpostavkah mora paziti na terjatev,
sredstva in predmet izvršbe ter obseg izvršbe; pri procesnih predpostavkah pa se
navezuje predvsem na stvarno in krajevno pristojnost sodišča, pravilnost predloga
za izvršbo, obstoj izvršilnega naslova ipd.69
64 Šesti odstavek 16. člena ZIZ. 66 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str.172. 67 Četrti odstavek 44. člena ZIZ. 68 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 173. 69 Volk D. v Upniki v sodnih postopkih, ALETHEIA, Ljubljana 2004, str. 72.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
16
5 STROŠKI IZVRŠILNEGA POSTOPKA
Stroške v izvršilnem postopku delimo na 3 vrste72:
- stroški ki nastanejo strankam,
- stroški, ki nastanejo upniku ob vložitvi predloga za izvršbo,
- stroški, ki nastanejo z opravo izvršbe.
5.1 STROŠKI STRANK
Osnovno pravilo, kadar se stranke odločajo, da bodo zahtevale sodno varstvo na
sodišču je, da vsaka stranka najprej krije sama svoje stroške.74 Stroški, ki jih lahko
v postopku pričakujejo, so sodne takse, stroški zastopanja in materialni stroški.
Materialni stroški so stroški, ki jih stranke porabijo za prevod dokumentov,
fotokopiranje, poštnino itd.75
V primeru, da stranke izpolnjujejo pogoje, lahko zaprosijo za brezplačno pravno
pomoč po pravilih Zakona o brezplačni pravni pomoči (v nadaljevanju ZBPP).76
Seveda so brezplačne pravne pomoči deležne osebe z nižjimi prihodki in bi to
sojenje, če bi si sami najeli pomoč, vplivalo na njihovo kakovost življenja77.
Upnik , ki vloži predlog za izvršbo, mora prav tako plačati sodno takso, ki je
urejena v Zakonu o sodnih taksah78. V izvršilnem postopku poznamo tri vrste taks,
ki nastanejo s predlogom za izvršbo, ugovorom sklepa o izvršbi ter ob pritožbi.
72 Volk D. v Izvršba-izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 74. 74152. člen ZPP. 75 Volk D. v Izvršba-izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 74. 76 Zakon o brezplačni pravni pomoči (Uradni list RS, št. 96/04 – uradno prečiščeno besedilo, 23/08, 15/14 –
odl. US in 19/15) 77 Volk D. v Izvršba-izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 74. 78 Zakon o sodnih taksah - ZST-1 (Uradni list RS, št. 37/08, 97/10, 63/13, 58/14 – odl. US in 19/15 – odl.
US).
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
17
Izplačevanja so izvzeti79:
- država in njeni organi,
- samoupravne lokalne skupnosti in njihovi organi,
- centri za socialno delo (kadar so predlagatelji v postopkih za ureditev
osebnih stanj in družinskih razmerij),
- humanitarne organizacije,
- tuja država ter tuji državljani, če tako narekuje mednarodna pogodba ali če
velja vzajemnost.
Pod določenimi pogoji se oprostitev sodnih taks odobri tudi upnikom. Za oprostitev
taks fizičnim osebam je pristojno sodišče, ki izda sklep. Sodišče se lahko odloči
tudi, da stranki odobri obročno plačevanje oz. odloži čas plačila. Odlog plačila lahko
traja najkasneje do izdaje odločbe.
Višina sodnih taks v izvršilnem postopku in postopku zavarovanja je določena v
Zakonu o sodnih taksah (ZST-1).80
Stroški, ki jih imajo stranke s svojim odvetnikom, so urejeni v odvetniških tarifah.
Odvetniška tarifa je določena glede na vrednost spornega predmeta. Stranke imajo
možnost zaprositi za brezplačno pravno pomoč, kar ureja zakon ZBPP. Brezplačna
pomoč pripada tistim strankam, ki si ne morejo privoščiti odvetnika in bi stroški za
odvetnika občutno vplivali na kakovost njihovega življenja oz. življenja družinskih
članov ter ga občutno poslabšali.82
79 Volk D. v Izvršba-izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 78. 80 Zakon o sodnih taksah (Uradni list RS, št. 37/08, 97/10, 63/13, 58/14 – odl. US in 19/15 – odl. US). 82 13. člen ZBPP.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
18
Poleg sodnih taks in zastopanja mora stranka računati tudi na druge morebitne
stroške. To so:
- poštnina,
- fotokopiranje,
- prevod listine.83
5.2 STROŠKI IZVRŠBE
Stroški izvršbe nastanejo v drugi fazi izvršilnega postopka. Stroške izvršbe krije
upnik na način ter v višini in roku, ki ga določi sodišče.. Stroške plača najprej upnik
v obliki predujma, ki mu ga določi sodnik.84 Če upnik ne plača predujma, se
postopek ustavi. V primeru, da se postopek uvede po uradni dolžnosti, se
predujem oz. varščina ne plača.85 Zoper odločitve o stroških v sklepu o izvršbi
lahko stranki vložita pritožbo.86
5.3 POVRNITEV STROŠKOV
»Dolžnik mora upniku na njegovo zahtevo povrniti stroške, ki so bili potrebni za
izvršbo, vključno s stroški poizvedb o dolžnikovem premoženju oz. povrniti stroške
postopka po uradni dolžnosti.«87
V primeru, da je upnik po nepotrebnem dolžniku povzročil izvršilne stroške, mu ta
mora stroške povrniti.88 Ti stroški se navezujejo v primeru ugovora tretjega in
83 Volk D. v Izvršba-izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 85. 84 Prvi in drugi odstavek 38. člena ZIZ. 85 Četrti odstavek 38. člena ZIZ. 86 Volk D. v Izvršba-izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 86. 87Peti odstavek 38. clena. ZIZ.. 88 Šesti odstavek 38. člena ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
19
poznejše izločitvene pravde, ki jo tretji dobi, ker je pred zaznambo izvršbe v
zemljiški knjigi razpolagal s primerno listino za vpis v zemljiško knjigo, ni pa
poskrbel za vpis ter je s tem upnike spravil v zmoto.
Prav tako je upnik dolžan povrniti stroške dolžniku, kadar neutemeljeno vloži
predlog za izvršbo; npr. upnik je spregledal, da je dolžnik poravnal svoje
obveznosti.
Povrnitev stroškov je potrebno zahtevati takoj in najkasneje v 30 dneh po
končanem ali ustavljenem izvršilnem postopku oz. zaključitvi zadnjega izvršilnega
dejanja, po katerem se izvršba ni nadaljevala, sicer se stroški ne priznajo. Sodišče
odloča v 8 dneh od prejema zahteve.89
5.4 DENARNA KAZEN
Denarna kazen je urejena v 33. členu ZIZ z namenom ustrahovanja dolžnikov.
Kazen se izreče dolžniku:94
- če v nasprotju z odločitvijo sodišča skriva, poškoduje ali uničuje svoje
premoženje;
- če v nasprotju z odločitvijo sodišča opravlja dejanja, ki lahko upniku
povzročijo nenadomestljivo ali težko nadomestljivo škodo;
- če izvršitelja ovira pri opravljanju posameznih dejanj izvršbe ali zavarovanja;
- če ravna v nasprotju s sklepom o zavarovanju;
- če ovira izvedenca pri njegovem delu, organizacijo za plačilni promet,
delodajalca oz. drugega izvrševalca sklepa o izvršbi pri opravi izvršbe;
- če ne dovoli ali ovira ogled nepremičnine ali njeno cenitev.
89 Volk D. v Izvršba-izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 89. 94 33. člen ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
20
Višina denarne kazni:95
- za fizične osebe znaša 10.000 EUR,
- za pravne osebe 100.000 EUR.
Sodišče izreče denarno kazen s sklepom. V sklepu določi rok, v katerem mora
dolžnik kazen plačati. Rok za plačilo kazni ne sme biti krajši od 15 dni in ne daljši
od treh mesecev. Če se kazen ne plača pravočasno, sodišče izterja kazen po uradni
dolžnosti.
95 Drugi odstavek 33. člena ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
21
6 PREDLOG ZA IZVRŠBO
Za vložitev predloga za izvršbo je legitimiran tisti, ki je kot upnik označen v
izvršilnem postopku. Če vloži predlog nekdo drug, mora izkazati pravno nasledstvo
z javno ali po zakonu overjeno listino oz. s pravnomočno odločbo, izdano v
pravdnem postopku.96
V primeru prehoda terjatve dovoli sodišče izvršbo tudi na predlog nekoga, ki v
izvršilnem naslovu ni označen kot upnik, če le-ta v predlogu za izvršbo določno
označi javno ali po zakonu overjeno listino, s katero lahko dokaže, da je bila
terjatev prenesena ali je na drug način prešla nanj. Kadar to ni mogoče, se prenos
terjatve dokazuje s pravnomočno odločbo, izdano v pravdnem postopku.97
Ker pride velikokrat do spremembe tudi na dolžnikovi strani, se uporablja enako
pravilo. Prav tako lahko pride do spremembe tudi med že začetim postopkom. Do
zamenjave lahko pride tako na upnikovi kot na dolžnikovi strani. Tudi za
zamenjavo oseb velja pravilo, kot je navedeno v 24. členu 1. odstavka ZIZ – oba
morata prevzeti obveznost v takem stanju, v kakršnem je v trenutku njegovega
vstopa.98 Da bi prišlo do prehoda terjatve ali obveznosti, mora obstajati določeno
pravno nasledstvo.
Do pravnega nasledstva pride v naslednjih primerih99:
- dedovanje,
- statusne spremembe pri pravnih osebah,
- cesija,
- subrogacija,
- prevzem dolga,
- asignacija ipd.
96 Prvi odstavek 24. člena ZIZ. 97 24. člen ZIZ. 98 Volk D. v Upniki v sodnih postopkih, ALETHEIA, Ljubljana 2004, str. 26. 99 Volk D. v Upniki v sodnih postopkih, ALETHEIA, Ljubljana 2004, str. 32.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
22
Do pravnega nasledstva lahko pride na dva načina, in sicer preko univerzalnega ali
singularnega nasledstva. Do univerzalnega nasledstva pride v primeru smrti fizične
osebe oz. s statusnimi spremembami pravnih oseb. Pri univerzalnem nasledstvu
mora dedič predložiti sklep o dedovanju oz. izpisek iz sodnega registra. Pri
singularnem pravnem nasledstvu pa gre za premoženjskopravno nasledstvo.
Dokazuje se lahko z javno listino ali listino, overjeno po zakonu.100
6.1 VSEBINA PREDLOGA ZA IZVRŠBO
Vsebina predloga za izvršbo na podlagi izvršilnega naslova je urejena v 40. členu
ZIZ.
Predlog mora vsebovati:
- podatek o tem, kdo sta upnik in dolžnik v postopku,
- priložen mora biti izvršilni naslov ali verodostojna listina,
- navedena mora biti dolžnikova obveznost, in sicer takšna, kot izvira iz
izvršilnega naslova,
- podatek o tem, kakšno sredstvo se bo izbralo za izvršbo in predmet izvršbe,
- drugi podatki, ki so nujno potrebni, da se izvršba lahko
- opravi.
V primeru, da pride do predloga za izvršbo na podlagi verodostojne listine, pa
mora vsebovati tudi zahtevo, naj sodišče naloži dolžniku, da v osmih dneh (v
meničnih in čekovnih sporih pa v treh dneh po vročitvi sklepa) plača terjatev
skupaj z odmerjenimi stroški.102
100 Volk D. v Upniki v sodnih postopkih, ALETHEIA, Ljubljana 2004, str. 32. 102 Prvi odstavek 41. člena ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
23
7 IZVRŠBA NA NEPREMIČNINO
7.1 POJEM NEPREMIČNINE
Stvarnopravni zakonik103 v 13. členu opredeljuje pojem nepremičnine kot
prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. Torej
stvari, ki jih brez poškodovanja ali uničenja stvari ne bi mogli premakniti.104
Stvarnopravni zakonik opredeljuje 3 vrste nepremičnin:
- zemljišča,
- stavbe in posamezni deli stavb,
- drugi deli, če tako določa zakon.105
Najpomembnejše načelo pri omembi nepremičnine je superficies solo cedit, pri
katerem spada k nepremičnini vse tisto, kar je z njo trajno spojeno ali je trajno na
nepremičnini, nad ali pod njo, razen če zakon določa drugače (8. člen
Stvarnopravnega zakonika).
7.2 STVARNA IN KRAJEVNA PRISTOJNOST
Za dovolitev izvršbe in zavarovanja so stvarno pristojna okrajna sodišča.
Za odločitev o predlogu za izvršbo na nepremičnino in za samo izvršbo je krajevno
pristojno sodišče, na območju katerega je nepremičnina, če ta zakon glede izvršbe
na nepremičnine ne določa drugače.106
103 Stvarnopravni zakonik – SPZ (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13). 104 13. člen SPZ. 105 http://www.slonep.net/pred-gradnjo/lokacija/pojem-nepremicnine 106 166. člen ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
24
Če ležijo nepremičnine na območju različnih sodišč, je krajevno pristojno za
dovolitev izvršbe tisto sodišče, na območju katerega je nepremičnina, ki je kot
predmet izvršbe v predlogu za izvršbo navedena na prvem mestu; za samo izvršbo
pa vsako posamezno sodišče, na območju katerega je nepremičnina.107
VSRS sklep I R 68/2015 z dne 4 .6. 2015
Drugi odstavek 166. člena ZIZ določa, da je v primeru, ko ležijo nepremičnine
na območju različnih sodišč, krajevno pristojno za dovolitev izvršbe tisto sodišče,
na območju katerega je nepremičnina, ki je kot predmet izvršbe v predlogu za
izvršbo navedena na prvem mestu; za samo izvršbo pa je pristojno vsako
posamezno sodišče, na območju katerega je nepremičnina.
7.3 TEMELJNA NAČELA V IZVRŠBI NA NEPREMIČNINE
Subsidiarna uporaba ZPP
Na podlagi subsidiarne uporabe določb ZPP v izvršilnem postopku veljajo temeljna
načela pravdnega postopka, vendar so uveljavljena prilagojeno naravi izvršilnega
postopka.
V izvršilnem postopku so poleg teh uveljavljena še posebna načela, ki posegajo
tudi na področje materialnega izvršilnega prava.108
107 5. člen ZIZ. 108 Rijavec V. v Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 156.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
25
Načelo oficialnosti
Postopek izvršbe in postopek zavarovanja se uvede na predlog upnika. ZIZ v 2.
členu določa, da se postopek lahko uvede tudi po uradni dolžnosti, če znesek po
enem izvršilnem naslovu presega 10 evrov ali če skupni znesek dolga enega
dolžnika po posameznih izvršilnih naslovih presega 20 evrov. Sodišče ali izvršitelj
pri vodenju izvršbe, ki jo predlagata stranki, po uradni dolžnosti opravi določena
dejanja. Primer: ko se opravi javna dražba, najprej sodišče izda sklep o domiku in
kasneje o izročitvi nepremičnine kupcu. Sklep o domiku izda sodišče najboljšemu
ponudniku šele, ko po uradni dolžnosti preveri izpolnitev pogojev po posebnih
predpisih za pridobitev nepremičnine.109
Sodišče po uradni dolžnosti pazi na nekatere predpostavke izvršbe.110
Načelo formalne legalitete
To načelo se nanaša na pravila za izdajo sklepa o izvršbi. Izvršilno sodišče nima
pravice presojati konkretne materialne zakonitosti in pravilnosti izvršilnega naslova,
saj je vezano na rezultat predhodnih kvalificiranih postopkov, iz katerih izvira
izvršilni naslov. V tem načelu se tudi izraža načelo ne bis in idem, sodišče pa je
vezano na terjatev, kakršna je ugotovljena v izvršilnem naslovu.111
Iskanje materialne resnice
V izvršilnem postopku je stopnja materialne resnice prilagojena naravi tega
postopka, ker sodišče nudi upniku prisilno izvršitev terjatve, ki se opira na izvršilni
naslov. Vendar sodišče ne preizkuša dejstev, preizkuša jih šele na ugovor dolžnika
ali tretjega – sodišče odloča po obrnjenem dokaznem bremenu. Sodišče se mora
prepričati o obstoju lastninske pravice dolžnika na nepremičnini, ki je predmet
izvršbe s pogledom v zemljiško knjigo. Problem je pri nevpisanih nepremičninah in 109 Rijavec V. v Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 156. 110 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 52. 111 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 63.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
26
nepremičninah, kjer dolžnik ne zagotovi prepisa na svoje ime, saj ne vemo, kdaj
lahko sodišče tako nepremičnino zarubi. Pri tem je potrebno v dokaznem postopku
doseči stopnjo prepričanja.112
Odločanje o predhodnih vprašanjih
V primeru postavitve predhodnega vprašanja v izvršilnem postopku je potrebno
postopek prekiniti in upniku omogočiti primeren rok za vložitev tožbe, s katero bo
zahteval vpis lastninske pravice na dolžnika. Kadar predhodnega vprašanja sodišče
ne rešuje samo, pa mora postopek v skladu z določbo prvega odstavka 206. člena
ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ prekiniti. To izhaja tudi iz šestega odstavka 168.
člena ZIZ.113
Kritno načelo
Izvršba na predlagani predmet mora vsaj delno kriti upnikovo terjatev, saj je cilj
izvršilnega postopka poplačilo upnika. ZIZ v 180. členu uveljavlja naslednje
načelo114:
" Vsak, ki ima pravico biti poplačan iz zneska, dobljenega s prodajo nepremičnine,
in je po vrstnem redu pred upnikom, ki je predlagal izvršbo; lahko predlaga, naj
sodišče ustavi izvršbo, če ugotovljena vrednost nepremičnine niti delno ne krije
terjatve upnika, ki je predlagal izvršbo. Ustavitev izvršbe lahko predlaga v osmih
dneh od vročitve odredbe o prodaji. Sodišče presodi glede na okoliščine primera,
ali je glede na verjetno višino delnega poplačila upnika, ki je predlagal izvršbo,
prodaja smotrna. " 115
112 Rijavec V. v Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 157. 113 Rijavec V. v Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 158. 114 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 64. 115 Rijavec V. v Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 158.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
27
Načelo varstva dolžnika
Za doseganje ciljev v izvršilnem postopku ni dovoljeno posegati v življenje,
svobodo, dostojanstvo, osnove ekonomske in socialne eksistence ter dejavnosti
dolžnika. Dopustno je zgolj poseganje v njegove posamezne dele. Za uveljavitev
upnikove terjatve niso dopustni nobeni ukrepi zoper osebo dolžnika.
ZIZ v svojih določbah varuje dolžnika tako, da mu dovoljuje oprostitve in omejitve
izvršbe, načelo najmanjšega ponudka pri prodaji nepremičnine, pravico dolžnika,
da pod določenimi pogoji še naprej prebiva v prodanem stanovanju ali hiši itd.
Hkrati ZIZ zagotavlja dolžniku tudi procesno garancijo, in sicer s strogimi
formalnimi in substančnimi pogoji za dovolitev ter opravo izvršbe zagotavlja
povračilo stroškov, ki mu jih je upnik po nepotrebnem povzročil;116 s predlogom za
nasprotno izvršbo zahteva vrnitev tistega, kar mu je bilo odvzeto v izvršbi, če se
naknadno izkaže, da zanjo ni bilo zakonitih pogojev117 itd.
Dolžnik ima možnost v roku 8 dni od vročitve sklepa o izvršbi predlagati, da sodišče
dovoli drugo sredstvo izvršbe ali opravi izvršbo na drugi nepremičnini, pri čemer se
mora izkazati za verjetno, da bo terjatev poplačana.
Varstvo dolžnika je zagotovljeno tudi s pravili o izključitvi določenih nepremičnin iz
izvršbe, s pravili o določitvi vrednosti nepremičnine in s sistemom prodaje v izvršbi,
ki se opravi z javno dražbo.118
116 Šesti odstavek 38. člena ZIZ. 117 67. člen ZIZ. 118 Rijavec V. v Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 159.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
28
Načelo najnižje sprejemljive ponudbe
Na prvem prodajnem naroku ni dovoljeno stvari prodati za manj kot 70 %
ugotovljene vrednosti. Če nepremičnine na prvem naroku ni bilo mogoče prodati,
razpiše sodišče na predlog upnika drugi narok, na katerem nepremičnina ne sme
biti prodana za manj kot polovico ugotovljene vrednosti. Od prvega do drugega
naroka mora preteči najmanj trideset dni.119 Z izjavo, ki jo dajo na zapisnik pri
sodišču, pred katerim teče izvršilni postopek ali pri kakšnem drugem sodišču, se
stranki in zastavni upniki oziroma upniki zemljiškega dolga lahko dogovorijo, da
sme biti nepremičnina prodana na dražbi tudi za ceno, nižjo od 70 % ugotovljene
vrednosti oz. nižjo od polovice ugotovljene vrednosti. Določbe 188. člena ZIZ se
smiselno uporabljajo tudi v primeru prodaje z zavezujočim zbiranjem ponudb, drugi
in četrti odstavek tega člena pa se smiselno uporabljata tudi v primeru prodaje z
neposredno pogodbo.120
Načelo originarne pridobitve lastninske pravice za kupca
Lastninska pravica se lahko pridobi na pravnoposlovni način, z zakonom,
dedovanjem, odločbo državnega organa, na način in pod pogoji, ki so navedeni v
39. členu SPZ. V primeru prodaje nepremičnine pridobi kupec nepremičnino s
sklepom o izročitvi. Nepremičnino pridobi tisti kupec, ki je dal največjo ponudbo in
s tem originarno pridobil lastninsko pravico na prodani stvari. Lastnik postane, ko
postane sklep o izročitvi nepremičnine pravnomočen. Vpis v zemljiško knjigo je
deklaratorne narave. V 192. členu ZIZ je navedeno, da razveljavitev ali sprememba
sklepa o izvršbi po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu nima
vpliva na pravice, ki jih je kupec pridobil po 192. členu tega zakona.121
119 188. člen ZIZ. 120 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 65. 121 Rijavec V. v Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 161.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
29
Prevzemno in izbrisno načelo
Prevzemno načelo pomeni, da kupec prevzame pravice in bremena, ki bremenijo
nepremičnino. Izbrisno načelo pomeni, da bo kupec prejel nepremičnino brez
bremen. V našem pravu je uveljavljana kombinacija obeh načel.122
Načelo prioritete in sorazmernega poplačila upnikov
V 98. členu ZIZ je navedeno načelo, po katerem se upniki poplačajo iz kupnine po
vrstnem redu, kot so pridobili zastavno pravico, razen če zakon določa, da imajo
določene terjatve pri poplačilu prednost.
V primeru, kadar se upniki iz kupnine ne morejo v celoti poplačati, se plačajo v
sorazmernem deležu s svojimi terjatvami.123
7.4 NOVELA ZIZ-J IN SPREMEMBE NA PODROČJU NEPREMIČNIN
Zadnja sprememba zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) je bila 30. 7. 2014.
Namen novele je bilo izboljšanje in pospešitev izvršilnih postopkov. Največ
sprememb in dopolnitev se je zgodilo prav na področju izvršbe na nepremičnine.
Spremembe124:
- Dodatno izrecno opozorilo dolžniku v sklepu o izvršbi, da lahko s predlogom
za izvršbo na drugo sredstvo ali drugi predmet prepreči izvršbo na
nepremičnino oz. izvršbo na konkreten predmet izvršbe.
122 Rijavec V., Keresteš T., Vrenčur R., Knez R., v Pravna ureditev nepremičnin, GV Založba, Ljubljana
2006, str. 426. 123 110. člen ZIZ. 124 Volk Dida, Kaj prinaša zadnja novela ZIZ-J v: Odvetnik, revija Odvetniške zbornice Slovenije, št. 4 (67),
Ljubljana 2014.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
30
- Možnost prodaje nepremičnine kot celote. Obvezno je potrebno pridobiti
soglasje vseh solastnikov, še preden se izda sklep o ugotovitvi vrednosti
nepremičnine. Upnik ima možnost umakniti soglasje pred prvo javno dražbo.
- Urejen postopek oklica imetnikom zemljiškega pisma. Sodišče objavi oklic
takrat, kadar poteka izvršba na nepremičnino, pri kateri je vpisan zemljiški
dolg. Najmanj v 3 mesecih pred objavo oklica mora posredovati sodišču
svoje identifikacijske podatke in tudi izvirnik zemljiškega pisma.
- Dopolnjeno pravilo glede vročanja. Načeloma velja, da se vsa pisma vročajo
na naslov, ki je naveden v javni knjigi. V primeru, da je vročitev neuspešna,
se vročanje opravi po pravilih o osebnem vročanju, ki jih določa ZPP.
- Predkupni oz. odkupni upravičenec mora 3 delovne dni pred dražbo položiti
varščino.
- Člen 189 a. Uveden je nov postopek zavezujočega zbiranja ponudb.
Predlagajo lahko: upnik, zastavni upnik, upnik zemljiškega dolga. Pogoj je,
da drugi upniki temu ne nasprotujejo.
- Pred sprejetjem te novele je bilo na prvi javni dražbi potrebno iztržiti celotni
znesek, ki ga je določil sodni cenilec za nepremičnino. Po novem je potrebno
na prvi javni dražbi iztržiti vsaj 70 % nepremičnine na prvem naroku.
- Odpravljena je možnost pritožbe zoper sklepa o domiku.
- Varščina se vedno razdeli med upnike.
- Za prodajo nepremičnine sta možna le dva naroka.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
31
- Upniki zemljiškega dolga oz. pogodbe in zastavni upniki, ki niso hkrati
izvršilni upniki, morajo do določenega roka – pisno do razdelitvenega naroka
oz. ustno na razdelitvenem naroku – prijaviti svojo terjatev (višino in vrstni
red).
7.4.1 KAKŠEN JE BIL TEMELJNI CILJ Z UVEDBO NOVELE ZIZ-J
Z novelo ZIZ- J si je zakonodajalec prizadeval predvsem: 125
- pospešiti in hitreje zaključiti izvršilni postopek,
- dosegati boljšo realizacijo prodanih nepremičnin,
- narediti postopek bolj pregleden.
7.4.2 NOV NAČIN PRODAJE NEPREMIČNINE
Verjetno najpomembnejša sprememba je novi način prodaje nepremičnine. Po stari
noveli je veljalo, da sta bili razpisani 2 redni dražbi in v primeru, da se
nepremičnina ni prodala, je lahko upnik v roku 6 mesecev od druge dražbe
zahteval še tretjo. Na prvi dražbi se nepremičnina ni smela prodati pod ocenjeno
vrednostjo, na drugi dražbi pa se nepremičnina ni smela prodati pod 50 %
ocenjene vrednosti.126
Po noveli ZIZ-J se druga dražba izvede samo v primeru, da se na prvi dražbi
nepremičnina ne proda in upnik predlaga drugo dražbo. Prav tako se je spremenila
tudi minimalna prodana vrednost, ki se mora iztržiti na prvi dražbi. Po noveli ZIZ-J
se nepremičnina ne sme prodati pod 70 % njene ocenjene vrednosti. Na drugem
125 Ekart A. v Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o izvršbi in zavarovanju, Ljubljana 2014,
str. 32. 126 188. člen ZIZ (I).
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
32
naroku ostaja minimalna vrednost nepremičnine, pod katero se ne sme prodati
enaka (ne manj kot 50 % ocenjene vrednosti).127
S spremembo so predlagatelji želeli opozoriti, kako je bila prodaja nepremičnin
neuspešna na prvem naroku pred sprejetjem novele ZIZ-J. Po ocenah naj bi do
prodaje na prvem naroku prišlo v manj kot 5 %, s katerim so želeli izterjati polno
vrednost nepremičnine. Večina nepremičnin je bila prodanih šele na drugi oz. tretji
javni dražbi, kjer so se cene gibale do 70 % ocenjene vrednosti. Predlagatelj
ocenjuje da je 70 % ocenjene vrednosti primerna cena že na prvi javni dražbi.128
7.4.3 PRODAJA NEPREMIČNINE KOT CELOTE
Novost je tudi uvedba možnosti prodaje nepremičnine kot celote, tudi če je
predmet izvršbe na nepremičnino posamezni solastniški delež. Bistvo je, da se s
prodajo strinjajo vsi solastniki. V preteklosti je bilo izjemno težko prodati
nepremičnino, če so ljudje vedeli, da bodo solastniki. S prodajo kot celoto so
predlagatelji želeli doseči večjo možnost prodaje, kot tudi doseženo vrednost
kupnine.129
127 188. clen ZIZ (J). 128 Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o izvršbi in zavarovanju, Ljubljana 2014, str. 34. 129 Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o izvršbi in zavarovanju, Ljubljana 2014, str. 35.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
33
8 POSTOPEK IZVRŠBE NA NEPREMIČNINE
Izvršba na nepremičnine se opravi s štirimi izvršilnimi dejanji:130
- zaznamba sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi,
- ugotovitev vrednosti nepremičnine,
- prodaja nepremičnine in
- poplačilo upnikov.
8.1 ZAZNAMBA SKLEPA O IZVRŠBI V ZEMLJIŠKI KNJIGI
Upnik pridobi z zaznambo sklepa zastavno pravico tako, da velja tudi proti tistim, ki
kasneje pridobijo lastninsko pravico na tej nepremičnini.131 V primeru, da
nepremičnina ne bi bila vpisana v zemljiško knjigo, mora upnik v predlogu za
izvršbo navesti, kje je nepremičnina ter njeno ime, meje in površino oz. druge
podatke, potrebne za njeno identifikacijo.132 Na podlagi spremembe v noveli ZIZ
odslej ta rubež po odredbi sodišča opravi izvršitelj. Zapisnik o rubežu ima pomen
zaznambe izvršbe in mora biti razglašen na sodni deski ter objavljen v Uradnem
listu Republike Slovenije.
Po zaznambi sklepa o izvršbi sodišče ne more več na isti nepremičnini opraviti
posebne izvršbe zaradi poplačila terjatve istega ali drugega upnika. Novi upnik
mora stopiti v že začeti postopek, tj. pristop k izvršbi, sodišče pa o tem obvesti
upnika, v čigar korist je bila prej vpisana zaznamba sklepa o izvršbi. Pristop k
izvršbi je mogoč vse do pravnomočnosti sklepa o domiku nepremičnine kupcu.134
130 167. člen ZIZ. 131 170. člen ZIZ.. 132 Prvi odstavek 211. člena ZIZ. 134 171. člen ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
34
VSL sklep I Cp 2764/2010 z dne 8. 9. 2010
»Zaznamba sklepa o izvršbi in vknjižba hipoteke se v postopku izvršbe na podlagi
izvršilnega naslova opravita pred pravnomočnostjo sklepa o izvršbi.
Zemljiškoknjižno sodišče je na izdani sklep o izvršbi vezano tudi v tem smislu, da
mora terjatev, za katero vknjiži hipoteko, navesti tako, kot izhaja iz sklepa o
izvršbi.«135
8.2 UGOTOVITEV VREDNOSTI NEPREMIČNINE
Ugotovitev vrednosti nepremičnine se lahko prične pred pravnomočnostjo sklepa o
izvršbi. Za ugotovitev vrednosti nepremičnine je zadolžen sodni cenilec, ki oceni
nepremičnino po tržni ceni na dan cenitve.136 Pri določitvi cene vplivajo tudi pravice
tretjih, ki jih imajo do nepremičnine. V primeru, da pride do nestrinjanja upnikov in
s ceno niso zadovoljni, lahko vložijo pritožbo. Pritožijo se lahko vsi tisti, ki imajo od
nepremičnine kakršnokoli pravico biti poplačani iz kupnine.137
V primeru, da pride do spremembe stanja nepremičnine, lahko stranka najmanj 8
dni pred prodajnim nalogom vloži predlog za ponovno cenitev. Stranke se opozori,
da se lahko cena spremeni in da bodo za vrednost nepremičnine izvedeli na
prodajnem naroku.138
135https://www.sodnapraksa.si/?q=Cp%202764/2010&database[SOVS]=SOVS&database[IESP]=IESP&_sub
mit=i%C5%A1%C4%8Di&rowsPerPage=20&page=0&id=2010040815249432 (5. 7. 2015). 136 Drugi odstavek 178. člena ZIZ. 137 Volk D. v Upniki v sodnih postopkih, ALETHEIA, Ljubljana 2004, str. 175. 138 Četrti odstavek 178. člena ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
35
VSK sklep II CP 763/2006 z dne 8. 9. 2006
»Precejšnja sprememba vrednosti, ki se mora izkazati z mnenjem sodnega cenilca
o tržni vrednosti, mora biti posledica določene spremembe na nepremičnini ali
spremenjenih tržnih razmer, nikakor pa ne gre za spremembo v smislu te določbe,
če drug cenilec, ki ga privatno angažira stranka, drugače ovrednoti nepremičnino,
kot jo je ovrednotil sodni izvedenec.«139
8.3 PRODAJA NEPREMIČNINE
Načeloma velja, da se nepremičnina proda na ustni javni dražbi, vendar obstaja
možnost, da se lahko stranka in zastavni upnik dogovorita, da se bo nepremičnina
prodala z neposredno pogodbo, preko nepremičninske agencije ali kako drugače.
Obvezno mora biti ta pogodba sklenjena v pisni obliki.140
V primeru prodaje nepremičnine so določene osebe izvzete in nimajo možnosti
kupiti nepremičnine.
Osebe, ki so izvzete od prodaje nepremičnine:141
- dolžnik,
- sodnik,
- kdorkoli, ki sodeluje pri prodaji,
- tista oseba, ki ji zakon ne dovoljuje, da bi kupila nepremičnino.
139https://www.sodnapraksa.si/?q=sklep%20II%20CP%20763/2006&database[SOVS]=SOVS&database[IES
P]=IESP&_submit=i%C5%A1%C4%8Di&rowsPerPage=20&page=0&id=39610 (6. 7. 2015). 140 Volk D. v Upniki v sodnih postopkih, ALETHEIA, Ljubljana 2004, str. 176. 141 187. člen ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
36
Pod kakšnimi pogoji, na kakšen način in kdaj se bo nepremičnina prodala, določi
sodišče z odredbo o prodaji še pred pravnomočnostjo sklepa o ugotovitvi vrednosti
nepremičnine. Odredba se obesi na sodni deski 30 dni pred predvideno prodajo.
Vročiti se mora vsem osebam, ki so kakorkoli povezani z nepremičnino (strankam,
zastavnim upnikom, drugim udeležencem v postopku, predkupnim upravičencem in
pristojnemu upravnemu organu).142
Upnik ima možnost na svoje stroške zahtevati, da se objava za prodajo
nepremičnine objavi s sredstvi javnega obveščanja, tako da bodo s tem informirali
večjo množico ljudi in tako morda izterjali večjo vrednost. Upnik ima možnost, da
stroške javne objave navede kot izvršilne stroške in na ta način zahteva povrnitev.
Sodišče bi odločilo v upnikovo korist samo, če bi bilo to potrebno (npr. če se po
dveh prodajah še ni našel kupec in obstaja možnost, da se na tretji prav tako ne
bi).143
VSL sodba Cpg 1476/93 z dne 22. 6. 1994
»Razpis javne dražbe predstavlja poziv, naslovljen na nedoločen krog oseb
(potencialnih udeležencev na dražbi), da stavijo ponudbe za nakup nepremičnine
pod dražbenimi pogoji. Prodajalčeva objava najboljšega ponudnika po končani
dražbi predstavlja sprejem ponudbe najboljšega dražitelja za prodajo
nepremičnine. S tem nastane med prodajalcem in najboljšim dražiteljem pravno
razmerje prodajne pogodbe. S podpisom dražbenega zapisnika je zadoščeno tudi
pisnosti pogodbe. Naknadna sestava pisne prodajne pogodbe je deklaratornega
značaja.«144
142 181. člen ZIZ. 143 Volk D. v Izvršba in zavarovanje, ODIN, d.o.o., Ljubljana 2000, str. 320. 144https://www.sodnapraksa.si/?q=Cpg%201476/93&database[SOVS]=SOVS&database[IESP]=IESP&_subm
it=i%C5%A1%C4%8Di&rowsPerPage=20&page=0&id=45765 (6. 7. 2015).
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
37
8.3.1 ODREDBA O PRODAJI
V odredbi sodišče navede: 145
- natančen opis nepremičnine s pritiklinami,
- služnosti in realna bremena, ki jih kupec prevzame,
- vrednost nepremičnine, kot jo je ugotovilo s sklepom,
- ceno, za katero se sme nepremičnina prodati (najnižjo ponudbo),
- rok, v katerem mora kupec položiti kupnino,
- način prodaje (dražba, neposredna prodaja),
- znesek varščine,
- čas in način ogleda nepremičnine,
- opozorilo na možnost, da sodišče na predlog stranke, ki mora biti vložen
najpozneje 8 dni pred predajnim narokom, na prodajnem naroku z odredbo
znova ugotovi vrednost nepremičnine, če stranka izkaže za verjetno, da se
je ta vrednost od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej
spremenila (četrti odstavek 178. člena ZIZ).146
8.3.2 ROK ZA PLAČILO KUPNINE
Rok, v katerem mora kupec položiti kupnino v hrambo na račun sodnih pologov, ne
sme biti daljši od šestih mesecev od dneva prodaje, ne glede na to, ali plačuje
kupnino naenkrat ali v obrokih.147
145 181. člen ZIZ. 146 178. člen ZIZ. 147 184. člen ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
38
8.3.3 VARŠČINA
Če se opravi javna dražba, se mora varščina položiti najmanj tri dni pred dražbo,
če pa se bo nepremičnina neposredno prodala, se mora varščina izročiti
neposredno pred sklenitvijo pogodbe. Varščina znaša 1/10 celotne vrednosti, ki jo
je ocenil sodni cenilec. Varščino so dolžni položiti vsi, ki se bodo udeležili dražbe;
razen upnika, ki je predlagal izvršbo, zastavnega upnika in upnik zemljiškega
dolga, če njuna terjatev doseže višino varščine.148
8.3.4 PRODAJNI NAROK IN DOMIK NEPREMIČNINE
Ko sodišče ugotovi, da so izpolnjeni vsi pogoji za narok, je možno pričeti z dražbo.
Dražba se izpelje tudi če bo navzoč samo en ponudnik.149 Stranka in zastavni upnik
imata pravico, da se dogovorita, kakšna bo vrednost nepremičnine ne glede na to,
kako jo je ocenil sodni cenilec. V primeru, da se nista dogovorila, se na prvi dražbi
nepremičnina ne sme prodati pod 70 % vrednosti, kot je navedel sodni cenilec. Na
drugi dražbi se lahko na predlog upnika razpiše drugi narok in nepremičnina se ne
sme prodati pod polovični znesek od ocenjene vrednosti. Med prvo in drugo dražbo
mora preteči najmanj 30 dni. V primeru, da več ljudi ponudi enako ceno, se
presoja gleda na to, kdo je ponudil krajši rok plačila. Če več ljudi ponudi enako
ceno in enak rok plačila, se upošteva dejstvo, kdo je prej ponudil.150
Ponudniki se potegujejo za nepremičnino tako, da ponudijo najvišji znesek.
Znesek ne sme biti manjši kot je to določeno po zakonu. Ponudniki imajo možnost
zahtevati tudi krajši premor za premislek. Ko sodnik opazi, da ni več interesa za
višji znesek, ostale ponudnike dvakrat spodbudi k zvišanju zneska. Če se nihče ne
148 185. člen ZIZ. 149 186. člen ZIZ. 150 189. člen ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
39
javi, se nepremičnina domakne tistemu, ki je zadnji ponudil najvišji znesek.151
Vsekakor je vsakemu ponudniku v interesu, da nepremičnine ne bi preplačal.
S prodajo nepremičnine stvarne in osebne služnosti stvarna bremena ter stavbne
pravice, ki so bile vpisane v zemljiško knjigo pred pravicami upnika, ne ugasnejo.
Prav tako v primeru, da je bila sklenjena najemna pogodba oz. zakupno razmerje,
le-to ostane v veljavi še naprej.
Če pride do prodaje nepremičnine najvišjemu ponudniku, obstaja možnost, da na
koncu le-ta ne bo prejel nepremičnine, saj se lahko imetnik predkupne in odkupne
pravice takoj po dražbi razjasni, da želi kupiti nepremičnino pod enakimi pogoji oz.
se pri neposredni prodaji na zapisnik izjasni o realizaciji pravice. Osebe predkupnih
in odkupnih pravic imajo prednost pred najugodnejšim ponudnikom. Če je
predkupni in odkupni upravičenec izkoristil pravico, lahko najboljši ponudnik ponudi
višjo ceno za nepremičnino.152
Ko je dražba končana, sodišče ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno, in
razglasi, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina.153
Sodišče izda sklep o domiku nepremičnine in ga vroči vsem, ki so sodelovali na
dražbi ter vsem tistim, ki so dobili odredbo o prodaji.154
151 Drugi odstavek 189. člena ZIZ. 152 182. člen ZIZ. 153 Tretji odstavek 189. člen ZIZ. 154189. člen ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
40
8.3.5 KDAJ LAHKO SODIŠČE USTAVI IZVRŠBO
Sodišče lahko ustavi izvršbo v primeru, da se nepremičnina ni prodala na prvi
dražbi in upnik v roku 6 mesecev ni zahteval druge dražbe.
Sodišče ustavi dražbo, če se nepremičnina ni mogla prodati na prvi dražbi in prav
tako ne na drugi v primeru, da jo je upnik zahteval.
V primeru, da je bilo določeno, da se bo nepremičnina prodala z neposredno
pogodbo in se v določenem času ni prodala.
Upnik s tem ne izgubi zastavne pravice in sodišče ne razveljavi zaznambe sklepa o
izvršbi v zemljiški knjigi.155
VSM sklep I Ip 1134/2014 z dne 19. 2. 2015
»Osemdnevni rok za podajo predloga za ustavitev izvršbe, ki začne teči od vročitve
odredbe o prodaji, je prekluzivne narave, procesnega dejanja po njegovem poteku
ni več mogoče opraviti, v konkretnem primeru torej predloga za ustavitev izvršbe
ne (uspešno) podati, saj bi ga v primeru, da bi bil tak predlog podan po poteku
roka iz drugega odstavka 180. člena ZIZ, moralo sodišče prve stopnje zavreči.«156
155194. člen ZIZ. 156https://www.sodnapraksa.si/?q=Ip%201134/2014&database[SOVS]=SOVS&database[IESP]=IESP&_sub
mit=i%C5%A1%C4%8Di&rowsPerPage=20&page=0&id=2012032113078164 (6. 7. 2015).
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
41
8.3.6 IZROČITEV NEPREMIČNINE KUPCU
»Po pravnomočnosti sklepa o domiku in po položitvi kupnine izda sodišče sklep, da
se nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi nanj
vpiše lastninska pravica.«157
V sklepu je navedeno, da se mora dolžnik izseliti iz nepremičnine oz. izprazniti
poslovni prostor. Sodišče vroči sklep vsem tistim, ki so prejeli vročilo o odredbi za
prodajo, udeležencem javne dražbe in udeležencem postopka zavezujočega
zbiranja ponudb. Nepremičnina se izroči kupcu po pravnomočnosti sklepa o
izročitvi.158
Vpis v zemljiško knjigo je deklaratorne narave. Kupec pridobi nepremičnino na
originaren način. Kupec nima pravice grajati napak, ki so bile ali so se pojavile na
nepremičnini.159
VSL sklep III Cp 1283/2006 z dne 22. 3. 2006
»Izvršilno sodišče v sklepu o izročitvi nepremičnine kupcu določi rok, ko se je
dolžnik dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja, medtem ko pa
nima pooblastila za določitev roka za izpraznitev drugih nepremičnin.«160
Sklep o izročitvi je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine.
157 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 310. 158 192. člen ZIZ. 159 Volk D. v Izvršba in zavarovanje, ODIN, d.o.o., Ljubljana 2000, str. 328. 160https://www.sodnapraksa.si/?q=VSL%20sklep%20III%20Cp%201283/2006%20&database[SOVS]=SOVS
&database[IESP]=IESP&_submit=i%C5%A1%C4%8Di&rowsPerPage=20&page=0&id=37721 (7. 7. 2015).
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
42
VSC sklep I Ip 783/2007 z dne 17. 1. 2008
»Določba čl. 182/I ZIZ jasno določa, da mora predkupni upravičenec uveljavljati
predkupno pravico takoj po končani javni dražbi, torej na naroku, na katerem se je
javna dražba opravila.«161
Po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine sodišče določi narok za
razdelitev zneska, ki so ga prejeli s prodajo. Sodišče pokliče vse tiste, ki so po
stanju spisov in zemljiške knjige upravičeni do zneska. Terjatev upnikov mora biti
priglašena ustno ali pisno najpozneje na razdelitvenem naroku.162 Terjatve, ki so
jih imeli upniki, se obračunajo po stanju na dan razdelitvenega naroka. Sodišče
poplača samo tiste terjatve, ki so na dan naroka pravnomočne. Če katera terjatev
ni pravnomočna, se poplača samo v primeru, da je od zneska, ki so ga prejeli z
prodajo, kaj ostalo.163S sklepom o domiku sodišče hkrati določi, katere pravice in
bremena v zemljiški knjigi se izbrišejo. Pravice in bremena se izbrišejo ob izročitvi
nepremičnine kupcu.164
8.4 POPLAČILO UPNIKOV
Upniki se poplačajo po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu.165
Poplačajo se:166
- upniki, na katerih predlog je sodišče dovolilo izvršbo;
- upniki zemljiškega dolga in zastavni upniki, ki so priglasili svojo terjatev;,
161https://www.sodnapraksa.si/?q=VSC%20sklep%20I%20Ip%20783/2007&database[SOVS]=SOVS&databa
se[IESP]=IESP&_submit=i%C5%A1%C4%8Di&rowsPerPage=20&page=0&id=41718 (7. 7. 2015). 162 207. člen ZIZ. 163 208. člen ZIZ. 164 209. člen ZIZ. 165 195. člen ZIZ. 166 196. člen ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
43
- osebe, ki imajo pravico do nadomestila za osebne služnosti, stavbne
pravice in stvarna bremena;,
- država in samoupravne lokalne skupnosti za davščine;
- osebe, ki imajo privilegirane terjatve (npr. zakonita preživnina, nekatere
odškodnine, prispevki za socialno zavarovanje ipd.).
Prednost pri poplačilu imajo:167:
- stroški izvršilnega postopka,
- davek na dodano vrednost oz. davek na promet nepremičnine, ki se po
predpisih obračuna od prodaje nepremičnine, in za zadnje leto zapadle
davščine, ki obremenjujejo prodano nepremičnino,
- terjatve iz naslova zakonite preživnine,
- terjatve iz naslova odškodnine za škodo, nastalo zaradi zmanjšanja
življenjske aktivnosti ali zmanjšanja oz. izgube delovne zmožnosti,
- terjatve iz naslova odškodnine za izgubljeno preživnino zaradi smrti tistega,
ki jo je dajal,
- terjatve delavcev iz delovnega razmerja z dolžnikom,
- terjatve prispevkov za socialno zavarovanje, zapadlih za zadnje leto, in sicer
ne glede na to, ali so te terjatve zavarovane z zastavno pravico na prodani
nepremičnini ali ne.
167 197. člen ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
44
Vrstni red drugih terjatev:
- po poplačilu prednostnih terjatev se poplačajo terjatve, ki so zavarovane z
zastavno pravico,
- terjatev upnikov, na katerih predlog je sodišče dovolilo izvršbo,
- zemljiški dolg,
- nadomestila za osebne služnosti, stavbne pravice in stvarna bremena, ki s
prodajo ugasnejo.
Seveda morajo biti terjatve, ki so zavarovane z zastavno pravico in zemljiškim
dolgom priglašene najpozneje na razdelitvenem naroku.169 Če upnik kupi
nepremičnino za nižjo ceno, kot jo je ugotovil sodni cenilec in znesek ne zadostuje,
da bi se poplačala njegova terjatev iz kupnine, se šteje, da je upnik poplačan do
višine ugotovljene vrednosti nepremičnine.170
169 198. člen ZIZ. 170 200a. člen ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
45
9 PRAVNA SREDSTVA
9.1 PRITOŽBA
Pritožba je redno pravno sredstvo in načeloma ne zadrži postopka, razen če zakon
določa drugače (prvi in peti odstavek 9. člena ZIZ). Pritožba je možna zgolj proti
sklepu prve stopnje, razen izjemoma, če zakon dovoljuje drugače (prvi odstavek 9.
člena ZIZ). Možna je šele proti sklepu in je izdana na podlagi ugovora. Upnik ima
pravico do pritožbe proti sklepu, s katerim je bil njegov predlog zavrnjen.171
Zoper sklep prvostopenjskega sodišča je možno v roku 8 dni od vročitve sklepa
vložiti pritožbo, razen če po zakonu ni drugače določeno.172
Poleg upnika in dolžnika lahko pritožbo vložijo še173:
- tretji, ki na predmetu izvršbe uveljavljajo pravico, ki preprečuje izvršbo,
- kupci premičnin in nepremičnin,
- zastavni upniki, ki niso predlagali izvršbe na nepremičnini,
- predkupni upravičenci pri prodaji nepremičnine,
- osebe, ki imajo v izvršbi na nepremičnino prednost pri poplačilu.
9.2 UGOVOR DOLŽNIKA
Ugovor je edino pravno sredstvo zoper sklep o izvršbi, razen v primeru, da bi se
izpodbijale odločitve glede stroškov. Je redno pravno sredstvo, ugovor mora biti
obrazložen, potrebno je navesti dejstva in dokaze, saj se v nasprotnem primeru
171 Rijavec V. v Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003, str.211. 172 Tretji odstavek 9. člena ZIZ. 173 Volk D. v Izvršba - -zterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 158.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
46
ugovor šteje kot neutemeljen.174 Za ugovor je pristojno sodišče, ki je izdalo sklep o
izvršbi.175 Dolžnik ima možnost v 8 dneh vložiti ugovor, razen če so izpolnjeni
pogoji, da ugovor vloži naknadno. Sodišče lahko ugovoru s sklepom ugodi, ga
zavrne ali zavrže, ker je bil prepozen, nepopoln oz. nedovoljen.176
9.3 UGOVOR TRETJEGA
Izjemoma lahko pravno sredstvo vloži tudi tisti, ki ni stranka v postopku. Zakon ga
imenuje udeleženec.177 Kadar tretji vlaga ugovor zoper sklep o izvršbi, je ta lahko
naperjen le zoper izvršilni del. Tretja oseba lahko ugovor vloži vse do konca
izvršilnega postopka. Za ugovor tretjega je pristojno izvršilno sodišče. Prav tako
ugovor tretjega ne zadrži postopka, zato se mu svetuje, da poleg ugovora vloži še
predlog za odlog izvršbe.178
9.4 VRNITEV V PREJŠNJE STANJE
»V izvršilnem postopku se za vrnitev v prejšnje stanje uporabljajo določila ZPP (od
116. do 120. člena ZPP), razen omejitve primerov, ki jih (izrecno) določa ZIZ:
vrnitev v prejšnje stanje je dovoljena le ob zamudi roka za pritožbo ali ugovor (36.
člen ZIZ).
Predlog za vrnitev v prejšnje stanje je treba vložiti v 15 dneh od dneva, ko je
prenehal vzrok, zaradi katerega je stranka zamudila rok. Če je stranka šele pozneje
174 53. člen ZIZ. 175 54. člen ZIZ. 176 Volk D. v Izvršba - izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 159. 177 Peti odstavek 16. člena ZIZ. 178 Volk D. v Izvršba - izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 185.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
47
izvedela za zamudo, pa od dneva, ko je za to izvedela. Po šestih mesecih od dneva
zamude ni mogoče več zahtevati vrnitve v prejšnje stanje.«179
179 Volk D. v Izvršba - izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba Maribor, Maribor 2015, str. 190.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
48
10 VPLIV IZVRŠBE NA STVARNE PRAVICE TRETJIH OSEB
10.1 STVARNE PRAVICE
Stvarne pravice na nepremičnini so posebna kategorija oblastvenih pravic, ki
imetnikom omogočajo vzpostavitev pravne oblasti na nepremičnini. So absolutne
pravice in torej učinkujejo zoper vsakogar (erga omnes). Za njih je značilno načelo
numerus clausus, kar pomeni, da obstaja omejeno število stvarnih pravic185.
To so:
- lastninska pravica
Lastninska pravica je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati
na najobsežnejši način ter z njo razpolagati.186
- zastavna pravica
Zastavna pravica je pravica zastavnega upnika, da se zaradi neplačila
zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti poplača skupaj z obrestmi in stroški
iz vrednosti zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki
zastavitelja.187
- služnostna pravica
Služnost je pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oz. zahtevati
od lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico
izvrševati na svoji stvari.188
- pravica stvarnega bremena
185 Rijavec V. v Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 173. 186 37. člen SPZ. 187 128. člen SPZ. 188 210. člen SPZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
49
Stvarno breme je pravica, na podlagi katere je lastnik obremenjene
nepremičnine zavezan k bodočim dajatvam ali storitvam.189
- stavbna pravica
Stavbna pravica je pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo
nepremičnino.190
Stvarne pravice se lahko delijo na temelje stvarne pravice, tj. lastninska
pravica, in izvedene pravice, pod katero spadajo vse druge stvarne pravice.
Stvarne pravice je mogoče pridobiti na dva različna načina, originarno in
derivativno:
- Originarno, pri katerem imetnik lastninsko pravico pridobi ne glede na
pravico prednika in ne glede na prednikovo voljo, torej tudi proti volji
prednika.
- Derivativno, kar pomeni po volji prejšnjega upravičenca191.
Pravni temelj za pridobitev stvarnih pravic je:
- zakon,
- odločba,
- pravni posel.
189 249. člen SPZ. 190 256. člen SPZ. 191 https://sl.wikipedia.org/wiki/Lastninska_pravica
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
50
10.2 ZASTAVNA PRAVICA (HIPOTEKA)
»Zastavna pravica tretjih oseb ugasne z dnem, ko postane sklep o izročitvi
nepremičnine kupcu pravnomočen in tudi v primeru, ko zastavni upniki niso bili
popolnoma poplačani (ker vrednost nepremičnine tega ni omogočala). Izbris
hipoteke opravi sodišče po uradni dolžnosti, hkrati ko dovoli vknjižbo lastninske
pravice v korist kupca, na katerega se glasi pravnomočen sklep o izročitvi
nepremičnine kupcu. Izjemoma lahko hipoteka ostane na nepremičnini tudi po
pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine, in sicer če se kupec nepremičnine
in zastavni upnik dogovorita, da kupec prevzame toliko dolžnikovega dolga proti
upniku, kolikor bi mu ga pripadlo v izvršilnem postopku. V tem primeru se tudi
kupnina zmanjša za prevzeti dolg.«192
10.3 ZEMLJIŠKI DOLG
Zemljiški dolg je analogno enak kot pri zastavni pravici. Položaj se obravnava
enako kot položaj zastavnega upnika. Obstaja samo ena razlika. Za razliko od
zastavne pravice, ki je knjižna pravica, kar pomeni, da se ustanovi oz. ukine z
vpisom v zemljiško knjigo, zemljiški dolg nastane z vpisom v zemljiško knjigo,
preneha pa z izbrisom iz zemljiške knjige.193
Posledica tega je, da sodišče morda ne bo ugotovilo, kdo je trenutni imetnik
zemljiškega dolga. Domneva se, da je imetnik zemljiškega pisma ustanovitelj
zemljiškega dolga, če se najpozneje na razdelitvenem naroku ne dokaže
drugače.194
192 Keresteš T. v Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 177. 193 Keresteš T. v Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 178. 194 Četrti odstavek 172. a člena ZIZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
51
10.4 SLUŽNOST
Stvarne pravice na nepremičnini z njeno prodajo ne ugasnejo.196 Kupec v tem
primeru kupi nepremičnino, ki je obremenjena s stvarno služnostjo. V primeru
osebne služnosti je pomembno dejstvo čas njenega nastanka. Če je bila vpisana v
zemljiško knjigo pred pravicami zastavnih upnikov ali upnikov zemljiškega dolga,
potemtakem ne ugasne. Prav tako ne ugasne, če se dogovorita imetnik osebne
služnosti in kupec.197 Če pa je bila osebna služnost pridobljena kasneje, dovoli
sodišče hkrati po uradni dolžnosti tudi izbris osebne služnosti, njen imetnik pa
pridobi pravico do nadomestila zanjo.198
10.5 PRAVICA STVARNEGA BREMENA
Stvarno breme deli enako usodo kot pravica osebne služnosti. Pomemben je čas
pridobitve stvarnega bremena.199
10.6 STAVBNA PRAVICA
Stavbna pravica se obravnava po enakih pravilih kot pri osebnih služnostih oz.
stvarnih bremenih. Tudi pri stavbni pravici je pomemben čas nastanka.200
196 Prvi odstavek 174. člena ZIZ. 197 Drugi odstavek 174. člena ZIZ. 198 Keresteš T. v Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 178. 199 Keresteš T. v Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 179. 200 Keresteš T. v Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 179.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
52
11 MNENJE STROKE O PRIMERNOSTI POSTOPKA IZVRŠBE NA
NEPREMIČNINE
Poraja se vprašanje ali je izvršba na nepremičnine pravična in ali obstaja boljša
rešitev, da se dolg poplača. Mnenje javnosti je razdeljeno. Na eni strani imamo
ljudi, ki zagovarjajo stališče, da je dolgovano potrebno vrniti, pa čeprav bi zaradi
tega ostali brez nepremičnine, na drugi strani pa imamo tiste, ki so mnenja, da
vseh dolžnikov ne moremo enačiti.
Zagovorniki nepravičnosti izvršbe se izgovarjajo na moralo in na to, kako
nepravična je prodaja zaradi minimalnega dolga.
V Sloveniji imamo primer, kjer je dolžnika doletela izvršba na nepremičnini zaradi
124,38 EUR. Poraja se vprašanje, ali res ni mogoče takšnih dogodkov preprečiti. Ali
ni nikakršne druge možnosti, da bi se upnik lahko poplačal?
O tem sta pisala dr. Aleš Galič in uni. dipl. pravnica Marta Dominika Jelačin. Oba
zagovarjata stališče, da se dolg mora poravnati, vendar za to ni potrebna prodaja
nepremičnine za vsako ceno. Menita, da izvršilni sistem v Sloveniji ne služi
pravilnem namenu.
Rešitev vidita v tem, da bi zaščitili dolžnika kot lastnika nepremičnine z vnovično
vzpostavitvijo zakonsko določenega zneska, pod katerim izvršba na nepremičnine
ne bi bila dovoljena.201
Pravilo, da je mogoče dovoliti izvršbo na nepremičnino le, če terjatev presega
določen znesek razen če upnik izkaže za verjetno, da izvršba z drugimi izvršilnimi
sredstvi ne bi bila uspešna, je poznal že Zakon o izvršbi in zavarovanju iz leta
1930, ki se je uporabljal do ZIP-a202. Zagovorniki mnenja, da mora vsak
posameznik poravnati dolg, izpostavljajo nevarnost kalkuliranja. Takšen 201 Jelačin M., Še o sodni prodaji nepremičnine za poplačilo bagatelnega dolga, Pravna praksa, GV Založba
2012, št: 16-17, str. 13-15 202 Wedam Lukić D., Nepremičninska izvršba – učinkovito izvršilno sredstvo ali zgolj neučinkovita grožnja?,
Pravna praksa, GV Založba 2012, št: 11, str. VII-VIII
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
53
posameznik lahko ustvari večji dolg, vendar nobeden od teh dolgov ne bo presegel
meje, kjer bi bila dovoljena izvršba na nepremičnine.
Dr. Aleš Galič se obenem zavzema za to, da sodnik potrebuje več svobode za
odločanje in da se po svoji volji neodvisno odloči, kaj se mu zdi pravično za
konkreten primer.203
Slovenski izvršilni sistem je v osnovi pomanjkljiv. Ni mogoče, da bi bila upnik in
dolžnik enako zastopana. Dokaz pomanjkljivosti je ničkolikokrat spremenjena
zakonodaja ZIZ-a, hkrati pa to odraža tudi dejstvo, da se zakonodajalci želijo
čimbolj približati temu ravnovesju in enakopravnosti.
203 Galič A., Izvršba na nepremičnino za poplačilo bagatelnih terjatev, Pravna praksa, GV Založba 2012, št:
11, str. II-VI
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
54
12 IZVRŠBA NA NEPREMIČNINAH NA HRVAŠKEM
Izvršba na nepremičninah na Hrvaškem je urejena z Izvršilnim zakonom »Ovršni
zakon (v nadaljevanju OZ).204 Zadnje spremembe so pričele veljati s 1. 9. 2014 s
sprejetjem na hrvaškem saboru. Načeloma se hrvaški postopek izvršbe v osnovi ne
razlikuje preveč od slovenskega.
Izvršbo na nepremičninah je mogoče razdeliti na 4 sklope, ki si sledijo po
naslednjem vrstnem redu: 205
- vpis v zemljiško knjigo,
- ugotovitev vrednosti nepremičnine,
- prodaja nepremičnine,
- poplačilo upnikov.
Za izvršbo je pristojno sodišče, na območju katerega se nepremičnina nahaja.
12.1 VPIS V ZEMLJIŠKO KNJIGO
Takoj ko je izdan sklep o izvršbi, sodišče po uradni dolžnosti to navede v zemljiški
knjigi. Po vpisu sklepa o izvršbi v zemljiško knjigo ima sodni izvršitelj pravico začeti
s procesom izvršbe. Če pride do ugovora na sklep o izvršbi, to ne zaustavi
postopka, da bi se izvršba vpisala v zemljiško knjigo. V primeru, da da v izvršilnem
postopku pride do zamenjave lastnika, to na sam postopek nima prevelikega
vpliva, saj prejšnjega lastnika nadomesti novi lastnik. Če je za lastnika
nepremičnine to edina nepremičnina in bi ga z odvzetjem te nepremičnine potisnili
204 OZ (Narodne novine“, broj 112/12, 25/13 - Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o parničnom postupku i 93/14). 205 80. člen OZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
55
v za življenje neznosni položaj, lahko le-ta v roku 8 dni po prejetju sklepa o izvršbi
na sodišče naperi ugovor.206
12.2 UGOTOVITEV VREDNOSTI NEPREMIČNINE
V skladu z 92. členom OZ se vrednost nepremičnine določi na podlagi proste ocene
sodišča, z upoštevanjem izvida in mnenja pooblaščenega sodnega izvedenca ali
cenilca, in sicer na samem naroku. Mnenje se izdela na podlagi posebnih predpisov
s področja prostorskega urejanja in načina ocene vrednosti nepremičnine, načina
zbiranja podatkov in njihove evalvacije ter na podlagi metod vrednotenja
nepremičnin. Glede podanega izvida in mnenja se stranke, upniki ter predkupni
upravičenci lahko izjasnijo.
Za ugotovitev vrednosti nepremičnine je zadolžen sodni cenilec, njeno vrednost pa
pridobi glede na lastno neodvisno mnenje. Na vrednost nepremičnine vplivajo tudi
pravice, ki bi jih ljudje imeli po prodani nepremičnini (določene pravice 3. osebe).
Sodišče lahko o ugotovitvi nepremičnine povpraša tudi davčno upravo. Določitev
vrednosti nepremičnine lahko sodišče pridobi takoj po sklepu o izvršbi in ni
potrebno čakati, da bi bil sklep pravnomočen. Koliko je bilo sodišče uspešno pri
postavljanju cene nepremičnine, je razvidno na dražbi in z zaključkom dražbe. 207
206 84. člen OZ. 207 92. člen OZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
56
12.3 PRODAJA NEPREMIČNINE
Po izvedbi postopka za določitev vrednosti nepremičnine sodišče izda odločitev v
obliki »Zaključka o prodaji«, ki predstavlja akt o prodaji nepremičnine, v katerem
se določi vrednost nepremičnine ter pogoji in način prodaje.208 S tem se formalno
začne postopek prodaje nepremičnine.
Na podlagi zahteve za prodajo, ki jo izda pristojno sodišče, prodajo nepremičnine
izvede Agencija. Zahtevo za prodajo nepremičnine Agenciji pošlje sodišče skupaj s
sklepom o izvršbi, izpisom iz zemljiške knjige in zaključkom o prodaji. Agencija ima
možnost zaprositi za predujem za stroške postopka prodaje nepremičnine, ki ga je
dolžan zagotoviti upnik. Če upnik predujma ne plača, sodišče ustavi izvršilni
postopek.209
Predkupni upravičenec, ki ima predkupno pravico vpisano v zemljiško knjigo, ima
prednost pred najboljšim kupcem nepremičnine, vendar se mora v 3 dneh po
zaključku dražbe zjasniti, če želi nepremičnino kupiti pod enakimi pogoji.210
12.3.1 NAČIN PRODAJE – ELEKTRONSKA JAVNA DRAŽBA
Za prodajo nepremičnine je odgovorna finančna agencija (FINA). Za sodelovanje
na elektronski javni dražbi je potrebno, da imajo osebe, ki želijo sodelovati,
digitalni certifikat, ki ga izda FINA.
Prodaja nepremičnine se prične z objavo razpisa za sodelovanje na elektronski
javni dražbi.211i. Poziv za sodelovanje obvezno vsebuje:212
- način in pogoje prodaje,
208 95. člen OZ.. 209 95.a. člen OZ.. 210 96. člen OZ.. 211 Prvi odstavek 97. člena OZ. 212 Drugi odstavek 97. člena OZ..
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
57
- datum in čas začetka ter konca elektronske javne dražbe,
- čas, kdaj si lahko zainteresirani kupci ogledajo nepremičnino v živo,
- druge potrebne podatke.
-
Na elektronski javni dražbi lahko sodelujejo samo osebe, ki so predhodno vplačale
varščino. V primeru, da oseba ne kupi nepremičnine, se varščina vrne.213
Od objave do sodelovanja na elektronski javni dražbi in do začetka zbiranja
ponudb mora preteči najmanj 60 dni. Pri dražbi lahko sodelujejo samo osebe, ki so
položile varščino. Javna dražba se bo izvedla tudi, če bo sodelovala samo ena
stranka.214
Kupec nepremičnine ne sme biti dolžnik, sodnik oz. katera koli druga oseba, ki
sodeluje v postopku in oseba, ki ji je po zakonu prepovedan nakup
nepremičnine.215
12.3.2 PRODAJNA CENA
Na prvi elektronski javni dražbi se nepremičnina ne sme prodati pod 4/5 njene
ocenjene vrednosti, na drugi elektronski javni dražbi pa ne pod 3/5 njene ocenjene
vrednosti. Zbiranje ponudb traja 10 delovnih dni. Če na prvi elektronski javni dražbi
ni ponudb, se prične druga elektronska javna dražba takoj naslednji dan po koncu
prve. Če tudi na drugi elektronski javni dražbi ni ponudb za nepremičnino, se o
tem obvesti sodišče. Sodišče ustavi izvršbo. Izvršitelj lahko v roku treh dni po drugi
elektronski javni dražbi zaprosi sodišče, da se zasuje zastavna pravica na
nepremičnini. Ustavitev izvršbe ne vpliva na pričetek novega postopka.218
213 Prvi in četrti odstavek 99. člena OZ. 214 Peti odstavek 97. clena OZ. 215 101. člen OZ. 218 102. člen OZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
58
12.3.3 ZAKLJUČEK ELEKTRONSKE JAVNE DRAŽBE
Elektronska javna dražba se zaključi pod pogoji, ki so vnaprej navedeni v razpisu
za sodelovanje. Agencija je po končanju dražbe dolžna obvestiti sodišče, da se je
dražba zaključila in posredovati zbrane ponudbe. Po prejemu obvestila s strani
agencije sodišče ugotovi, kateri kupec je ponudil najvišjo ceno in ali so izpolnjeni
pogoji, da se nepremičnina lahko dodeli kupcu. Sodišče sprejme pisno odločbo, s
katero določi dodelitev nepremičnine, ki se objavi na oglasni deski sodišča in na
internetni strani agencije. Kupec, ki mu je bila nepremičnina dodeljena, mora v
določenem roku, kupnino položiti na poseben račun, odprt pri agenciji. Po tem, ko
se položi kupnina, se lastninska pravica kupca vpiše v zemljiško knjigo po uradni
dolžnosti, zbrišejo pa se pravice in obveznosti, ki s prodajo po zakonu
prenehajo.219
12.4 POPLAČILO UPNIKOV
Iz kupnine se prvotno poplačajo stroški izvršilnega postopka, ki se nanašajo na
sodno takso in predplačila, ki so bila potrebna tekom izvršilnega postopka. Temu
sledijo davki in druge pristojbine, dospele v zadnjem letu, ki obremenjujejo
prodano nepremičnino220.
Sodišče odloči o poplačilu upnikov na naroku, ki se izvede, ko je odločba o dodelitvi
nepremičnine pravnomočna in ko kupec položi kupnino (111. člen v povezavi s
124. členom OZ). Iz kupnine se poplačajo:221
- upniki,
- zastavni upniki, tudi če niso prijavili terjatve,
219 103. člen OZ. 220 113. člen OZ. 221 112. člen OZ.č.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
59
- osebe, ki imajo osebno služnost na nepremičnini in jim pripada nadomestilo
ter druge pravice, ki s prodajo prenehajo,
- Republika Hrvaška ter občine, mesto, pokrajine po načelu davka in drugih
pristojbin.
Po opravljenem naroku sodišče izda odločbo o poplačilu upnikov. Poplačajo se
samo tisti upniki, katerih terjatev je bila pravnomočna najkasneje na dan naroka.
Če terjatev še ni pravnomočna, se upnik poplača samo, če je iz kupnine še kaj
ostalo. Stranke, ki so sodelovale in osebe, ki so položile varščino, imajo pravico do
ugovora zoper sklep o poplačilu upnika.222
12.5 POLOŽAJ DOLŽNIKA IN 3. OSEBE PO PRODAJI NEPREMIČNINE
Dolžnik je dolžan takoj po prodaji nepremičnine prepustiti kupcu nepremičnino.223
Če je ta nepremičnina edina nepremičnina, ki jo dolžnik poseduje in v njej prebiva,
lahko v tej nepremičnini kot najemnik prebiva še 1 leto.224 Dolžnik mora predlog
podati v roku 8 dni od vročitve sklepa o izvršbi. 225 V primeru, da se mu pravica do
najema prizna, mora dolžnik kot najemnik od dneva izdaje akta o končanju prodaje
nepremičnine do prodaje nepremičnine plačati najemnino. Če se kupec in najemnik
ne moreta sporazumeti o najemnini, o višini najemnine odloči sodišče na podlagi
tržnih cen glede na lego nepremičnine.226 4 odst. 127 člena OZ.
222 125. člen OZ. 223 Prvi odstavek 127. člena OZ. . 224 Drugi odstavek 127. člena OZ.. 225 Tretji odstavek 127. člena OZ.. 226 Četrti odstavek 127. člena OZ.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
60
13 GLAVNE RAZLIKE V IZVRŠBAH NA NEPREMIČNINAH MED SLOVENIJO
IN HRVAŠKO
Čeprav je med Slovenijo in Hrvaško kar veliko podobnosti, pa kadar gre za
vprašanje o izvršbah na nepremičnino, obstaja kar nekaj bistvenih razlik, ki
poglavitno vplivajo na ta proces.
Glavne razlike med Hrvaško in Slovenijo:
NA HRVAŠKEM V SLOVENIJI
Za prodajo nepremičnin je zadolžena
Agencija.
Za prodajo nepremičnin je zadolženo
sodišče.
Na prvi dražbi se nepremičnina ne sme
prodati pod 4/5 ocenjene vrednosti.
Na prvi dražbi se nepremičnina ne sme
prodati pod 70 % ugotovljene vrednosti.
Na drugi dražbi se nepremičnina ne
sme prodati pod 3/5 ocenjene
vrednosti.
Na drugi dražbi se nepremičnina ne sme
prodati pod 50 % ugotovljene vrednosti.
Do druge dražbe pride v vsakem
primeru.
Do druge dražbe pride, če se tako odloči
upnik.
Dražba poteka preko interneta. Dražba poteka na sodišču.
Od objave na internetni strani do
začetka zbiranja ponudb mora preteči
minimalno 60 dni.
Od razglasitve na oglasni deski sodišča
do prve dražbe mora preteči najmanj 30
dni.
Lastnik, ki stanuje v nepremičnini, ima
možnost, da po prodaji nepremičnine
ostane še 1 leto kot najemojemalec. Če
želi izkoristiti to možnost, mora
najkasneje v 8 dneh po prejemu sklepa
o izvršbi dati predlog.
Lastnik, ki stanuje v nepremičnini, ima
možnost, da po prodaji nepremičnine
ostane še 3 leta kot najemojemalec. Če
želi izkoristiti to možnost, mora
najkasneje v 60 dneh po prejema
sklepu o izvršbi dati predlog.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
61
Kupec polaga kupnino na račun
Agencije.
Kupec polaga kupnino na račun sodišča.
Do kupnine so upravičeni tudi tisti
zastavni upniki, ki niso priglasili svojega
dolga.
Do kupnine so upravičeni samo zastavni
upniki, ki so priglasili svoj dolg.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
62
14 SKLEP
V diplomski nalogi sem želel čim bolje predstaviti izvršilni postopek in verjamem,
da mi je to tudi uspelo. Hkrati sem dodal še nekaj sodne prakse, saj menim, da je
skozi oči sodne prakse najlažje razumeti pričujoči postopek.
Postopek izvršbe oz. postopek izvršbe na nepremičninah je izjemno dolgotrajen in
naporen postopek. Čeprav je v zakonu do potankosti razčlenjeno, kako naj bi ta
postopek potekal, zna biti v praksi nemalokrat čisto nasprotno. Dolžnik ima veliko
možnosti zavlačevanja oz. je sodni sistem v Sloveniji toliko obremenjen, da lahko
upniki čakajo dolgo časa, preden pridejo do poplačila svoje terjatve. Posledice pa
občutijo fizične oz. pravne osebe, ki so oškodovane. Nemalokrat je od tega lahko
odvisen njihov obstoj. Po mojem mnenju se bo s spremembami, ki jih je prinesla
novela ZIZ-J, postopek skrajšal in hkrati dosegel višje cene za prodajo nepremičnin
ter s tem pomagal upnikom.
V času krize, ki je zajela Slovenijo, je lepo vedeti, da čeprav nimamo popolnega
izvršilnega sistema, imamo sistem, ki upnikom zagotavlja določene pravice in jim
tako poveča občutek varnosti. Državljane bi se moralo čim več informirati o tej
pravici.
Izvršba na nepremičninah je naporen postopek, tako za dolžnika kot za upnika.
Upnik s tem posega v premoženje dolžnika. Menim, da je ta postopek pravičen in
da je potrebno poplačati dolgove, za katere smo sami odgovorni. Hkrati sem
mnenja, da je postopek na nek način pravičen tudi za dolžnike, saj jim zagotavlja,
da se bo sodišče potrudilo, da bodo za nepremičnino izterjali čim večji znesek.
Zagotavlja jim tudi pravico, da ostanejo v vlogi najemojemalca za določeno dobo v
lastnem stanovanju in se jih ne pošlje takoj na cesto. Tako ima dolžnik možnost,
da se čim bolje pripravi na nastalo situacijo.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
63
ZIZ se je do danes velikokrat spremenil, tako da imajo ljudje, ki se na dnevni bazi
ne ukvarjajo s tem, težavo slediti temu zakonu. Menim, da bi se lahko
pomembnejše spremembe, ki so povezane z izvršbo, izdatneje oglaševale in tako v
večji meri seznanjale širšo javnost.
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
64
BIBLIOGRAFIJA
Literatura
- Horvat Martina, Guzej Nina, Izvršba z verodostojno listino v teoriji in praksi -
s konkretnimi vzorci in nasveti upnikov; Založniško podjetje De Vesta,
Maribor 2010;
- Ovršni zakon (OZ) (Narodne novine“, broj 112/12, 25/13 - Zakon o
izmjenama i dopunama Zakona o parničnom postupku i 93/14);
- Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o izvršbi in
zavarovanju, Ljubljana 2014;
- Rijavec Vesna, Civilno izvršilno pravo, GV Založba, Ljubljana 2003;
- Rijavec Vesna, Keresteš Tomaž, Vrenčur Renato, Knez Rajko, Pravna
ureditev nepremičnin, GV Založba, Ljubljana 2006;
- Stvarnopravni zakonik (SPZ) (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13);
- Volk Dida, Aktualna vprašanja izvršbe in zavarovanja 1. del, Verlag
Dashofer, založba, d.o.o., Ljubljana 2012;
- Volk Dida, Izvršba in zavarovanje, Odin d.o.o., Ljubljana 2000;
- Volk Dida, Izvršba, izterjava denarnih terjatev, Poslovna založba MB,
Maribor 2015;
- Volk Dida, Izvršba, izterjava denarnih terjatev in vse kar morate vedeti o
sodnem postopku, DZS d.d., Ljubljana 2003;
- Volk Dida, Upniki v sodnih postopkih, Založnik Aletheia, Ljubljana 2004;
- Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) (Uradni list RS, št. 3/07 – uradno
prečiščeno besedilo, 93/07, 37/08 – ZST-1, 45/08 – ZArbit, 28/09, 51/10,
26/11, 17/13 – odl. US, 45/14 – odl. US, 53/14 in 58/14 – odl. US);
- Zakon o pravdnem postopku (ZPP) (Uradni list RS, št. 73/07 – uradno
prečiščeno besedilo, 45/08 – ZArbit, 45/08, 111/08 – odl. US, 57/09 – odl.
US, 12/10 – odl. US, 50/10 – odl. US, 107/10 – odl. US, 75/12 – odl. US,
40/13 – odl. US, 92/13 – odl. US, 10/14 – odl. US in 48/15 – odl. US).
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
65
Članki
- Galič Aleš, Izvršba na nepremičnino za poplačilo bagatelnih terjatev, Pravna
praksa, GV Založba 2012, št. 11, str. II-VI;
- Jelačin Marta Dominika, Še o sodni prodaji nepremičnine za poplačilo
bagatelnega dolga, Pravna praksa, GV Založba 2012, št. 16 - 17, str.13-15;
- Keresteš Tomaž, Učinki izvršbe na stvarne pravice na nepremičnini, Dnevi
stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 155
- 164;
- Rijavec Vesna, Posebnost temeljnih načel v izvršbi na nepremičnine, Dnevi
stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 173
- 180;
- Volk Dida, Kaj prinaša zadnja novela ZIZ-J v: Odvetnik, revija Odvetniške
zbornice Slovenije, št. 4 (67), Ljubljana 2014, str. 12 – 13;
- Wedem Lukić Dragica, Nepremičninska izvršba – učinkovito izvršilno
sredstvo ali zgolj neučinkovita grožnja?, Pravna praksa, GV Založba 2012,
št. 11, str.VII-VII.
Internetni vir:
- http://www.slonep.net/pred-gradnjo/lokacija/pojem-nepremicnine
- https://sl.wikipedia.org/wiki/Lastninska_pravica
Sodna praksa
- VSL sklep I Ip 861/2010 z dne 12. 5. 2010
- VSM sklep I Ip 1047/2014 z dne 18. 12. 2014
- VSRS sklep I R 68/2015 z dne 4. 6. 2015
- VSL sklep I Cp 2764/2010 z dne 8. 9. 2010
- VSK sklep II CP 763/2006 z dne 8. 9. 2006
- VSL sodba Cpg 1476/93 z dne 22. 6. 1994
Izvršba na nepremičninah ter primerjalnopravna ureditev na Hrvaškem
66
- VSM sklep I Ip 1134/2014 z dne 19. 2. 2015
- VSL sklep III Cp 1283/2006 z dne 22. 3. 2006
- VSC sklep I Ip 783/2007 z dne 17. 1. 2008