Post on 23-Dec-2015
description
UNIVERSITAS INDONESIA
PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG XYZ
“ITEM PEKERJAAN PORTAL”
TUGAS MANAJEMEN BIAYA PROYEK
LEDI KHALIDANNISA
1006659722
FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
DEPOK
JUNI 2014
UNIVERSITAS INDONESIA
PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG XYZ
“ITEM PEKERJAAN PORTAL”
TUGAS MANAJEMEN BIAYA PROYEK
Diajukan sebagai salah satu syarat untuk menyelesaikan mata kuliah Manajemen Biaya Proyek
LEDI KHALIDANNISA
1006659722
FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
DEPOK
JUNI 2014
HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS
Tugas akhir ini adalah hasil karya kami sendiri,
dan semua sumber baik yang dikutip maupun dirujuk
telah kami nyatakan dengan benar.
Nama : Ledi Khalidannisa
NPM : 1006659722
Tandatangan :
Tanggal :20-Juni-2014
4
KATA PENGANTAR
Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan
rahmat, hidayah serta inayah-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas
Besar ini. Penulisan tugas besar ini dilakukan dalam rangka memenuhi salah satu
syarat untuk memenuhi penyelesaian dan kelulusan Mata Kuliah Manajemen
Biaya dan Waktu pada Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas
Indonesia. Penulis mengucapkan terima kasih sebesar-besarnya kepada :
1. Prof. Dr. Ir. Yusuf Latief selaku dosen pembimbing mata kuliah ini yang
telah menyediakan waktu, tenaga, dan pikiran untuk memberikan wawasan
ilmu pengetahuan kepada penulis dalam penyusunan tugas besar ini.
2. Keluarga kami yang telah memberikan bantuan dukungan material dan
moral, dan
3. Sahabat yang membantu dalam proses pengerjaan dan penyelesaian tugas
besar ini.
Akhir kata, semoga Allah SWT berkenan membalas segala kebaikan
semua pihak yang telah disebutkan di atas. Semoga tugas besar ini membawa
manfaat untuk perkembangan ilmu pengetahuan.
Depok, Juni 204
Penulis
Universitas Indonesia
5
ABSTRAK
Nama : Ledi Khalidannisa
Program Studi : Teknik Sipil
Judul : Manajemen Biaya Proyek Pembangunan Gedung XYZ ditinjau dari Item Pekerjaan Portal
Pada tugas ini dibahas mengenai manajemen biaya Proyek Pembangunan Gedung XYZ yang ditinjau pada pekerjaan portalnya saja. Pembangunan gedung XYZ ini ditujukan sebagai gedung yang akan disewakan untuk keperluan kator. Dimana, dari studi kelayakan diketahui tingkat pengembaliannya berada pada waktu 17 tahun, dengan irr 15,98%. Semntara, estimasi biaya dari owner estimate,bid estimate dan budget estimate masing-masing adalah: Rp 3,149 M; Rp 3,277M, Rp 2,577M. Dari rencana pembayaran per-terin yaotu per-bulan selaman masa konstruksi (dengan rincian pembayaran 5%,5%, 25%,45%,105.5%.5%), maka likuiditasnya tergolong baik.
Kata kunci:
Manajemen Biaya, Gedung XYZ
Universitas Indonesia
6
DAFTAR ISI
1PENDAHULUAN................................................................................................71.1 GAMBARAN UMUM....................................................................................71.2 PERUMUSAN MASALAH.............................................................................71.3 TUJUAN PENULISAN...................................................................................71.4 BATASAN PENELITIAN...............................................................................7
2GAMBARAN UMUM PROYEK.......................................................................92.1 DATA PROYEK...........................................................................................92.2 DESKRIPSI................................................................................................102.4 GAMBAR-GAMBAR PROYEK....................................................................10
3FEASIBILITY STUDY ESTIMATE.................................................................133.1 FEASIBILITY ESTIMATE PADA PROYEK KONSTRUKSI................................133.2 ANALISA PEMASARAN.............................................................................133.3 ANALISA TEKNIS.....................................................................................133.4 ANALISA HUKUM.....................................................................................143.5 ANALISA EKONOMI..................................................................................14
3.5.1 Asumsi Analisa Kelayakan Ekonomi...................................................143.5.2 Perhitungan Analisa Kelayakan Ekonomi...........................................15
4CONCEPTUAL ESTIMATE..............................................................................21
5ENGINEERING ESTIMATE...........................................................................345.2 PERHITUNGAN VOLUME..........................................................................35
5.2.1 Perhitungan volume Pemasangan Baja...............................................375.2.2 Perhitungan Volume Sambungan Baut................................................375.2.3 Perhitungan Volume Pengelasan........................................................395.2.4 Perhitungan Volume Pelat Penyambung.............................................43
5.3 RENCANA ANGGARAN BIAYA.................................................................45
6OWNER ESTIMATE..........................................................................................466.1 PERHITUNGAN OWNER ESTIMATE.............................................................486.2 NILAI JAMINAN........................................................................................51
7BID ESTIMATE.................................................................................................52
8BUDGET ESTIMATE........................................................................................55
Universitas Indonesia
7
9CASH FLOW......................................................................................................58
10COST CONTROL......................................................................................10-81
11 PENGENDALIAN LIKUIDITAS.................................................................86
12 KESIMPULAN................................................................................................88
Universitas Indonesia
8
DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Rekapitulasi Pay-Back Period Investasi Gedung XYZ.........................18Tabel 3.2 Cash-Flow Investasi Pemasukan dan Pengeluaran................................19Tabel 3.3 Perhitungan irr.......................................................................................20Tabel 4.1 Harga Satuan Tertinggi Rata-Rata per m2 Bangunan Bertingkat untuk Bangunan Gedung Negara.....................................................................................27Tabel 0.1 Biaya Langsung Personil.......................................................................29Tabel 0.2 Biaya Langsung NON-Personil.............................................................30Tabel 0.3 Total Biaya Langsung Perencana...........................................................32Tabel 0.4 Biaya Langsung Personil.......................................................................33Tabel 0.5 Biaya Langsung Non-Personil...............................................................34Tabel 0.6 Total Biaya Langsung Pengawas...........................................................35Tabel 5.1 Analisa Harga Satuan Terkait Pekerjaan Portal.....................................36Tabel 5.2 Rencana Anggaran Biaya konstruksi gedung XYZ...............................47Tabel 6.1 Perhitungan Estimasi Item Pekejaan Portal...........................................51Tabel 7.1 Uraian Anggaran Aktivitas....................................................................54Tabel 7.2 Perhitungan Total Biaya Aktivitas.........................................................55Tabel 7.3 Perhitungan Overhead dan Profit...........................................................56Tabel 8.1 Perhitungan Budget Estimate.................................................................58Tabel 9.1 Cash Flow Proyek..................................................................................62
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Lokasi Proyek.....................................................................................11Gambar 2.2 Tampak Depan Gedung XYZ............................................................13Gambar 2.3 Tampak Samping Kanan dan Kiri Gedung XYZ...............................13Gambar 2.4 Denah Lanta 1 Gedung XYZ.............................................................13Gambar 2.5 Denah Lantai 2 Gedung XYZ............................................................14Gambar 5.1 Potongan Memanjang Gedung XYZ..................................................37Gambar5.2 Potongan Melintabg Gedung XYZ.....................................................38Gambar 5.3 Potongan Sambungan Gedung XYZ.................................................38Gambar 9.1 Kurva S Proyek..................................................................................61Gambar 9.2 Grafik Cash Flow Proyek...................................................................63
Universitas Indonesia
9
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Gambaran Umum
Pada proyek konstruksi, terdapat banyak kendala dan ketidakpastian
yang dapat berdampak pada pembiayaan proyek tersebut. Semntara itu, faktor
biaya merupakan salah satu dari golden triangles yang menentukan keberhasilan
dari sebuah proyek. Oleh karenanya dibutuhkan suatu ilmu yang dapat mengelola
pembiayaan suatu proyek dari tahap perencanaan hingga pengendalian pada
proyek tersebut. Manajemen biaya proyek merupakan proses yang melibatkan
perencanaan, estimasi, penganggaran dan pengendalian biaya pada proyek,
sehingga proyek dapat diselesaikan dalam anggaran yang telah disepakati
(PMBOK, 2008, hal.166). Dengan manajemen biaya yang baik, diharapkan kita
dapat mengestimasikan sebuah proyek tersebut secara lebih akurat, dan dalam
pengendaliannya dapat sesuai dengan perencanaan yang telah ditetapkan.
Sehingga sebuah proyek dapat berjalan dan diselesaikan sesuai dengan harapan
pihak-pihak yang terkait.
1.2 Perumusan Masalah
Adapun rumusan masalah dalam laporan ini adalah “Bagaimana
menganalisis biaya di setiap tahapan pembangunan proyek?”.
1.3 Tujuan Penulisan
Tujuan dari laporan ini adalah untuk mengetahui proses ataupun cara
menganalisis biaya di setiap tahapan pembangunan proyek dan memenuhi
persyaratan tugas dari mata kuliah manajemen biaya.
1.4 Batasan Penelitian
Laporan ini memiliki beberapa batasan permasalahan yang akan dibahas,
yaitu:
Universitas Indonesia
10
Proyek yang ditinjau pada laporan tugas ini merupakan proyek konstruksi
gedung perkantoran dengan struktur baja, yang mana untuk tinjauan
manajemen biayanya akan dikhususkan pada struktur atas sistem portalnya.
Pada laporan ini hanya menjelaskan 8 jenis estimasi dalam pembangunan
proyek yangterdiri dari:
a. Feasibility Study;
b. Conceptual Estimate;
c. Engineering Estimate;
d. Owner Estimate;
e. Bid Estimate;
f. Budget Estimate;
g. Cash Flow;
h. Cost Control;
i. Pengendalian Likuiditas.
Universitas Indonesia
BAB 2
GAMBARAN UMUM PROYEK
2.1 Data Proyek
Nama Proyek : Proyek Gedung Perkantoran XYZ
Jenis Proyek/Pekerjaan : Gedung Perkantoran
Lokasi Proyek : BSD, Bintaro
Pemilik Proyek : PT NALS
Konsultan Manajemen Konstruksi : PT. Cakra Manggilingan Jaya
Konsultan Perencana Arsitek : PT. Indomegah
Konsultan Perencana Struktur : PT. Jaya Terus
Perolehan Proyek : Tender
Jenis Kontrak : Lump Sum Price
Waktu Pelaksanaan Proyek : 12 Bulan
Luas Lantai Bangunan : 784 m2
Luas Tanah : 851 m2
Pekerjaan Nonstandar : Alat Pengkondisian Udara
Telepon dan PABX
Elektrikal (termasuk genset)
Sistem Proteksi Kebakaran
Sistem Penagkal Petir Khusus
Pondai Dalam
Foto Lokasi Proyek
Gambar 2.1 Lokasi Proyek
Sumber : googlemaps
11 Universitas Indonesia
12
2.2 Deskripsi
Proyek pembangunan perkantoran ini berlokasi di kawasan Kemang,
Jakarta Selatan yang terdiri dari 2 lantai dan diperuntukan untuk gedung
perkantoran mengengah ketas dengan sistem sewa per tahun. Pembangunan ini
akan merujuk pada persyaratan pembangunan gedung Negara serta memenuhi
standar gedung baik secara arsitektur, struktur, utilitas, dan lingkungan.
2.3 Dasar Perhitungan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No: 45/PRT/M/2007;
Surat edaran bersama Bappenas dan Departemen Keuangan;
No: 1203/D.II/03/2000 Tanggal 17 Maret 2000
SE-38/A/2000
Pedoman standar minimal 2011 inkindo nomor 01/tap. Dpn/2012 untuk
billing rate;
Data BPS Thn 2010 utk perhitungan inflasi dan kenaikan harga;
Harga Bangunan Standard bertingkat (Klas A) di DKI Jakarta Thn 2000
adalah Rp 3.500.000,00 /m2
Ekstrapolasi Koefisien Bangunan Gedung Bertingkat 2 Lantai diperoleh dari
Tabel Koefisien untuk Jumlah Lantai Bangunan Bertingkat pada Buku
Pedoman Teknis Bangunan Bangunan Gedung Negara.
SNI Analisa Harga Satuan terbitan Badan Standarisasi Nasional
Kolokium tahun 2005, yang diterbitkan Departemen Pekerjaan Umum
2.4 Gambar-Gambar Proyek
Berikut gambar-gambar tampak dari proyek pembangunan gedung XYZ
Universitas Indonesia
13
Gambar 2.2 Tampak Depan Gedung XYZ
Sumber : PT Lemtek
Gambar 2.3 Tampak Samping Kanan dan Kiri Gedung XYZ
Sumber : PT Lemtek
Gambar 2.4 Denah Lanta 1 Gedung XYZ
Sumber : PT Lemtek
Universitas Indonesia
BAB 3
FEASIBILITY STUDY ESTIMATE
3.1 Feasibility Estimate pada Proyek Konstruksi
Feasibility estimate merupakan salah satu bagian dari estimasi yang
bertujuan untuk menentukan kelayakan kelangsungan suatu proyek. Metode ini
memberikan estimasi biaya kasar dan dilakukan pada saat sebelum proses desain
mulai sehingga proses perhitungannya tidak memerlukan waktu yang lama
Feasibility estimate adalah estimasi perbandingan antara pengeluaran dengan
penerimaan bruto per tahunnya, sehingga dapat diketahui penerimaan netto dari
proyek tersebut setelah semua biaya yang diperlukan dihitung.
Dalam membuat sebuah feasibility estimate digunakanlah konsep
investasi, hal tersebut didasarkan dari pengertian investasi itu sendiri yang
memiliki makna penempatan harta untuk jangka waktu tertentu untuk
memperoleh sebuah keuntungan. Pada tugas yang akan dibahas pada laporan ini,
yaitu proyek pembangunan rumah indekos yang tergolong kedalam jenis investasi
fisik. Hal tersebut, dikarenakan pada proyek konstruksi melibatkan pengelolaan
sumber daya, yang merupakan ciri dari jenis investasi fisik.
Pada bagian laporan tugas besar ini, akan dibahas mengenai feasibility
estimate dari proyek pembangunan rumah indekos yang akan dilihat dari segi
analisis pemasaran, analisis teknis, hukum serta ekonominya. Berikut uraiannya.
3.2 Analisa Pemasaran
Depok merupakan tempat bagi beberapa perguruan tinggi terkenal di indonesia.
Banyak mahasiswa dari berbagai daerah yang merantau dan tinggal di Depok.
Berbagai usaha dan keramaian mulai bermunculan. Oleh karena itu, penyewaan
rumah indekos pada daerah ini adalah hal yang menjanjikan. Letak rumah indekos
ini berada pada posisi yang strategis, dekat dengan kampus Universitas Indonesia
dan Universitas Gunadarma. Selain itu, letaknya juga dekat dengan stasiun
Pondok cina sehingga memberikan kemudahan akses bagi orang yang tinggal.
15 Universitas Indonesia
16
3.3 Analisa Teknis
Daerah Pondok Cina sebagai lokasi pembangunan rumah indekos berada
di pusat kota, dimana pada daerah ini material untuk kebutuhan bangunan tidak
sulit untuk ditemukan. Selain itu, akses pada daerah ini juga mudah dijangkau,
oleh karenanya secara teknis pembangunan rumah indekos ini tidak akan
menyulitkan selama masa konstruksi.
3.4 Analisa Hukum
Tanah yang dibuat sebagai rumah indekos adalah sepenuhnya miliki
owner dengan sertifikat tanah hak milik, bukan tanah hak guna bangunan.
Sehingga, owner dapat memanfaatkan lahan yang dimilikinya. Sertifikat tanah
yang dimilki owner pun lengkap. Selain itu, perizinan untuk membangunan
bangunan (IMB) pun telah didiskusikan dengan pihak yang berwenang, dan
mendapatkan izin untuk membangunan rumah indekos yang diperuntukan untuk
penyewaan tempat tinggal.
3.5 Analisa Ekonomi
Setelah ketiga aspek diatas dipenuhi, maka analisa ekonomi pun
dilakukan untuk mengetahui kelayakan proyek. Pada analisa ekonomi feasibility
estimate ini, kita akan mencari lama pengembalian modal dan kuntungan yang
akan didapatkan oleh owner. Pada analisa ekonomi ini, kriteria yang diterima oleh
owner adalah tingkat pengembalian bunga, diatas tingkat pengembalian deposito
bunga bank paling tinggi yaitu 8,8%, sesuai dengan suku bunga bank DBS
Indonesia.
3.5.1 Asumsi Analisa Kelayakan Ekonomi
Sebelum, lebih lanjut menganalisa kelayakan proyek ini. Berikut beberapa asumsi
dari studi kelayakan proyek ini, yang mengambil referensi dari Permen No. 45
mengenai “Tata Cara Pembangunan Gedung Negara”
Umur bangunan dan salvage value : jangka waktu bangunan tetap
memenuhi fungsinya, yang mana untuk bangunan negara adalah 50 tahun
dengan nilai sisa 20%. (Permen No. 45, hal. 79)
Universitas Indonesia
17
Penyusutan: nilai degradasi dari bangunan, yang mana untuk bangunan
dengan nilai sisa 20% di akhir umur bangunannya memiliki depresiasi 2%
per tahun dari nilai fisik bangunannya. (Permen No. 45, hal. 79)
Pemeliharaan bangunan : Usaha perbaikan yang dilakukan agar bangunan
tetap memenuhi fungsinya dan menghindari kerusakan. Yang mana, nilai
dari pemeliharaan bangunan adalah sebesar 2% dari harga biaya standard
bangunan per m2 nya (Permen No. 45, hal. 80). Pada pemeliharaan
bangunan disertakan juga kenaikan harga pemeliharaan bangunan setiap 2
tahun, yaitu harga peneliharaan bangunan dikalikan dengan nilai inflasi
sebesar 15%.
PBB : Nilai pajak bumi dan bangunan, yang mana perhitungannya telah
disesuaikan dengan nilai NJOP pemerintah, dengan nilai barang diatas
Rp.1.000.000.000.
Biaya Perizinan : Biaya perizinan yang dijadikan dasar perhitungan
didapatkan dari biaya IMB, dan penyambungan PLN untuk fasilitas
konstruksi rumah indekos ini. Yang mana, perhitungan biaya perizinannya
berpedoman pada Permen No. 45 dan juga analisa harga satuan kota
depok, tahun 2015.
Penerimaan : sebagai penerimaan dari investasi rumah indekos ini,
didapatkan dari penyewaan kamar dan toko per bulan. Dengan harga
penyewaan kamar Rp 1.000.000 dan penyewaan toko Rp.1.500.000.
Angka tersebut disesuaikan dengan harga penyewaan rumah indekos pada
lokasi yang bersangkutan dan fasilitas yang disediakan, agar memiliki
harga yang bersaing. Selain itu, untuk menyeimbangkan dengan adanya
inflasi, maka harga penyewaan akan dinaikan sebesar 15% setiap 2 tahun.
3.5.2 Perhitungan Analisa Kelayakan Ekonomi
Untuk menghitung analisa kelayakan, terlebih dahulu diperkirakan
periode pengembalian untuk invenstasi ini (pay-back period). Kemudian, dari
periode pengembalian ini, dihitung IRR-nya.
Universitas Indonesia
18
3.5.2.1 Perhitungan Pay-Back Period
Berikut rekapitulasi perhitungan pay-back period pada proyek investasi
pembangunan rumah indekos ini, dimana nilai i diasumsikan 8,8 %.
Tabel 3.1 Rekapitulasi Pay-Back Period Investasi Rumah Indekos
time F/P Income Outcome PW ic PW oc Accum PW0 1.000 0 Rp. ### Rp. 0 Rp. ### Rp. -865,000,000.001 0.919 Rp. 121,500,012.00 Rp. 37,450,000.00 Rp. ### Rp. 34,420,955.88 Rp. -787,748,150.742 0.845 Rp. 121,500,012.00 Rp. 37,450,000.00 Rp. ### Rp. 31,636,907.98 Rp. -716,744,612.813 0.776 Rp. 145,800,014.40 Rp. 43,067,500.00 Rp. ### Rp. 33,439,746.49 Rp. -636,977,985.134 0.714 Rp. 145,800,014.40 Rp. 43,067,500.00 Rp. ### Rp. 30,735,061.11 Rp. -563,663,069.995 0.656 Rp. 174,960,017.28 Rp. 49,527,625.00 Rp. ### Rp. 32,486,507.61 Rp. -481,388,574.386 0.603 Rp. 174,960,017.28 Rp. 49,527,625.00 Rp. ### Rp. 29,858,922.43 Rp. -405,768,633.557 0.554 Rp. 209,952,020.74 Rp. 56,956,768.75 Rp. ### Rp. 31,560,441.91 Rp. -320,992,093.938 0.509 Rp. 209,952,020.74 Rp. 56,956,768.75 Rp. ### Rp. 29,007,759.11 Rp. -243,072,480.319 0.468 Rp. 251,942,424.88 Rp. 65,500,284.06 Rp. ### Rp. 30,660,774.79 Rp. -155,798,652.83
10 0.430 Rp. 251,942,424.88 Rp. 65,500,284.06 Rp. ### Rp. 28,180,859.18 Rp. -75,583,737.8611 0.395 Rp. 302,330,909.86 Rp. 75,325,326.67 Rp. ### Rp. 29,786,753.73 Rp. 14,183,671.07
Sumber : Olahan Sendiri
Dimana, dari tabel tersebut diketahui bahwa periode pengembalian didapatkan
pada tahun ke 10.
3.5.2.2 Perhitungan IRR Investasi Rumah Indekos
Setelah diketahui periode pengembalian, maka selanjutnya dihitung irrnya.
Dimana, umumr investasi pada proyek ini adalah 20 tahun. Berikut relapitulasi
perhitungannya:
Universitas Indonesia
19
Tabel 3.2 Cash-Flow Investasi Pemasukan dan Pengeluaran
KOMPONEN TAHUN0 1 2 3 4 5 6 7
Initial CostBiaya Konstruksi -840,000,000.00Biaya perizinan -25,000,000.00
In FlowSewa Kosan 120,000,000.00 120,000,000.00 138,000,000.00 138,000,000.00 158,700,000.00 158,700,000.00 182,505,000.00Sewa Toko 12,000,000.00 12,000,000.00 13,800,000.00 13,800,000.00 15,870,000.00 15,870,000.00 18,250,500.00
Out FlowPBB -2,600,000.00 -2,600,000.00 -2,990,000.00 -2,990,000.00 -3,438,500.00 -3,438,500.00 -3,954,275.00Listrik -200,000.00 -200,000.00 -230,000.00 -230,000.00 -264,500.00 -264,500.00 -304,175.00Pemeliharaan -16,800,000.00 -16,800,000.00 -19,320,000.00 -19,320,000.00 -22,218,000.00 -22,218,000.00 -25,550,700.00Depresiasi -16,800,000.00 -16,800,000.00 -19,320,000.00 -19,320,000.00 -22,218,000.00 -22,218,000.00 -25,550,700.00
SalvageJUMLAH -865,000,000.00 95,600,000.00 95,600,000.00 109,940,000.00 109,940,000.00 126,431,000.00 126,431,000.00 145,395,650.00
KOMPONEN
Initial CostBiaya KonstruksiBiaya perizinan
In FlowSewa KosanSewa Toko
Out FlowPBBListrikPemeliharaanDepresiasi
Salvage
8 9 10 11 12 13 14
182,505,000.00 209,880,750.00 209,880,750.00 241,362,862.50 241,362,862.50 277,567,291.87 277,567,291.8718,250,500.00 20,988,075.00 20,988,075.00 24,136,286.25 24,136,286.25 27,756,729.19 27,756,729.19
-3,954,275.00 -4,547,416.25 -4,547,416.25 -5,229,528.69 -5,229,528.69 -6,013,957.99 -6,013,957.99-304,175.00 -349,801.25 -349,801.25 -402,271.44 -402,271.44 -462,612.15 -462,612.15
-25,550,700.00 -29,383,305.00 -29,383,305.00 -33,790,800.75 -33,790,800.75 -38,859,420.86 -38,859,420.86-25,550,700.00 -29,383,305.00 -29,383,305.00 -33,790,800.75 -33,790,800.75 -38,859,420.86 -38,859,420.86
145,395,650.00 167,204,997.50 167,204,997.50 192,285,747.12 192,285,747.12 221,128,609.19 221,128,609.19
Universitas Indonesia
20
KOMPONEN
Initial CostBiaya KonstruksiBiaya perizinan
In FlowSewa KosanSewa Toko
Out FlowPBBListrikPemeliharaanDepresiasi
SalvageJUMLAH
15 16 17 18 19 20
319,202,385.66 319,202,385.66 367,082,743.50 367,082,743.50 422,145,155.03 422,145,155.0331,920,238.57 31,920,238.57 36,708,274.35 36,708,274.35 42,214,515.50 42,214,515.50
-6,916,051.69 -6,916,051.69 -7,953,459.44 -7,953,459.44 -9,146,478.36 -9,146,478.36-532,003.98 -532,003.98 -611,804.57 -611,804.57 -703,575.26 -703,575.26
-44,688,333.99 -44,688,333.99 -51,391,584.09 -51,391,584.09 -59,100,321.70 -59,100,321.70-44,688,333.99 -44,688,333.99 -51,391,584.09 -51,391,584.09 -59,100,321.70 -59,100,321.70
504,000,000.00254,297,900.57 254,297,900.57 292,442,585.66 292,442,585.66 336,308,973.51 840,308,973.51
Sumber : Olahan Sendiri
Setelah mengetahui, cash flow dari tabel keatas maka dapat dihitung nilai irrnya.
Tabel 3.3 Perhitungan irr
No. KOMPONEN TAHUN0 1 2 3 4 5 6 7
1 JUMLAH TAHUNAN -865,000,000.00 155,600,000.00 155,600,000.00 178,940,000.00 178,940,000.00 205,781,000.00 205,781,000.00 236,648,150.00
2DF dengan i = 22.00% 1 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000PV1 Masing-masing -865,000,000.00 155,600,000.00 155,600,000.00 178,940,000.00 178,940,000.00 205,781,000.00 205,781,000.00 236,648,150.00NPV 796,345,463.52
2DF dengan i = 25.00% 1 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000PV2 Masing-masing -865,000,000.00 155,600,000.00 155,600,000.00 178,940,000.00 178,940,000.00 205,781,000.00 205,781,000.00 236,648,150.00NPV 707,263,329.79
Universitas Indonesia
21
Out FlowPBBListrikPemeliharaanDepresiasi
Salvage
TAHUN8 9 10 11 12 13 14
145,395,650.00 167,204,997.50 167,204,997.50 192,285,747.12 192,285,747.12 221,128,609.19 221,128,609.190.3269 0.2843 0.2472 0.2149 0.1869 0.1625 0.1413
47,530,095.89 47,530,095.89 41,330,518.17 41,330,518.17 35,939,581.02 35,939,581.02 31,251,809.58
0.3050 0.2630 0.2267 0.1954 0.1685 0.1452 0.125244,349,374.56 43,967,052.36 37,902,631.35 37,575,884.53 32,393,003.90 32,113,753.87 27,684,270.58
Out FlowPBBListrikPemeliharaanDepresiasi
Salvage
15 16 17 18 19 20254,297,900.57 254,297,900.57 292,442,585.66 292,442,585.66 336,308,973.51 840,308,973.51
0.1229 0.1069 0.0929 0.0808 0.0703 0.061131,251,809.58 27,175,486.59 27,175,486.59 23,630,857.91 23,630,857.91 51,343,112.68
0.1079 0.0930 0.0802 0.0691 0.0596 0.051427,445,613.07 23,660,011.27 23,456,045.65 20,220,729.01 20,046,412.38 43,179,659.84
Sumber :Olahan Sendiri
Universitas Indonesia
22
Dari tabel 3.3 tersebut, maka kita bisa mengetahui nilai IRR investasi ini dengan rumus:
I1 = 15%
I2 = 16%
NPV1 = 62,801,239.16
NPV2 = -2,859,259.39
IRR = 15.96%
Maka, dari rumus diatas didapatkan nilai inya adalah 15,96%. Karena nilai IRR-nya melebihi 8,8% yaitu nilai investasi deposito Bank
maka investasi tersebut menguntungkan.
Universitas Indonesia
BAB 4
CONCEPTUAL ESTIMATE
Perhitungan Conceptual Estimate dilakukan pada tahap awal desain,
ketika hanya tersedia informasi konseptual, dalam satuan komprehensif seperti
kaki persegi dari luas lantai atau kaki kubik dari ruang, untuk
mengkarakteristikkan fasilitas yang akan dibangun. Satuan yang mewakili
kemudian dikalikan dengan harga per satuan untuk menentukan estimasi kotor
dari biaya fasilitas. Akurasi estimasi ini adalah ±10%. Pada tahap ini, perhitungan
dapat berubah dan dapat dilakukan revisi berulang kali. Estimasi tahap konseptual
adalah bagian yang sangat rumit untuk dilakukan dan menghadapi banyak
permasalahan yang berhubungan dengan beberapa fungsi estimasi, berikut
beberapa permalahan yang umumnya terjadi:
Definisi lingkup;
Evaluasi dan perhitungan kuantitas yang belum pasti;
Kalkulasi dan hasil estimasi;
Tingkat akurasi estimasi.
Terdapat 5 (lima) faktor penentu tingkat akurasi dan keandalan estimasi biaya
konseptual, yaitu:
a. Kualitas lingkup
Lingkup proyek adalah elemen yang paling penting dalam estimasi biaya
tahap konseptual dan merupakan sebuah proses untuk mendefinisikan dan
menyiapkan proyek untuk dilaksanakan. Lingkup proyek harus disiapkan
oleh owner dan dapat dilakukan persiapannya oleh designer atau engineer.
Lingkup proyek menggambarkan sifat proyek dan perangkat komponen
yang dibutuhkan serta spesifikasi proyek.
Informasi yang terkait dengan kebutuhan proyek seperti material, peralatan
penting serta metode konstruksi harus diidentifikasi dan dikumpulkan ke
dalam definisi lingkup proyek, karena informasi ini akan digunakan dalam
proses detail desain dan proses engineering. Hal ini kemudian akan menjadi
dasar proses estimasi biaya tahap konseptual.
24
Lingkup proyek secara konseptual dikatakan berhasil jika menyelesaikan
hal-hal berikut ini [CII 1995] :
Memberikan pengertian untuk mencapai kesepakatan items yang akan
dimasukkan;
Memberikan data untuk kebutuhan penggunaan umum atau proses
pengembangan proyek selanjutnya;
Mengurangi ketidakpastian melalui spesifikasi dan definisi proyek.
Kualitas informasi
Informasi merupakan sumber daya yang paling prinsip dalam kegiatan
estimasi. Informasi memberikan referensi kepada seorang estimator
mengenai langkah awal untuk memperoleh gambaran biaya.
Terdapat dua jenis informasi yang dibutuhkan dalam estimasi biaya tahap
konseptual, yaitu informasi saat ini dan informasi historikal.
Informasi Saat Ini
Informasi saat ini merupakan elemen kedua dari informasi estimasi biaya
tahap konseptual. Sesuai namanya, informasi ini terkait dengan data up-
to-date dari proyek yang baru, seperti harga dan indeks lokal,
produktivitas dan kondisi spesifik lapangan. Sumber utama dari
informasi saat ini umumnya merupakan data yang dipublikasi.
Informasi Historikal
Informasi historikal adalah data yang digunakan estimasi biaya tahap
konseptual proyek yang sudah diselesaikan sebelumnya, seperti
spesifikasi dan biaya. Kebanyakan perusahaan bergantung pada
ketersediaan data historikal mereka daripada menggunakan data yang
dipublikasikan. Jika informasi historikal mengenai tipe sumber daya
yang dipakai dalam pekerjaan sejenis pada proyek sebelumnya tersedia,
maka informasi tersebut harus digunakan.
Dari kedua jenis data tersebut, data historikal merupakan data yang paling
relevan dan penting
Universitas Indonesia
25
Level ketidakpastian
Level ketidakpastian pada estimasi konseptual sangat tinggi, dikarenakan
masih minimnuya desain dan informasi yang tersedia. Makin besar lingkup
suatu proyek, makin besar pula level ketidakpastian proyek tersebut.
a. Performa estimator
Estimator adalah orang yang bertanggung jawab untuk mengorganisir dan
menganalisa seluruh informasi dan pada akhirnya menggunakan seluruh
informasi tersebut dalam mengestimasi biaya.
Estimator bukan hanya mengorganisir suatu proses, namun juga
memasukkan keahlian dan pengalaman estimator ke dalam proses estimasi
biaya tersebut.
Penilaian ahli akan dibutuhkan untuk memasukkan input ke dalam proses
estimasi [PMI 1996]. Keahlian juga membutuhkan kemampuan,
kompetensi, pengalaman, keakraban, pengetahuan, kemampuan dan
penguasaan dalam bidangnya.
Keahlian dalam estimasi biaya memudahkan estimator untuk mengerti
proyek baru berdasarkan proyek yang telah dilaksanakan sebelumnya,
membuat asumsi untuk mengantasi ketidaktersediaan informasi dan
membuat penyesuaian informasi eksisting berdasarkan kondisi saat ini.
Kemampuan estimator untuk memvisualisasikan lingkup pekerjaan dari
ketidaklengkapan definisi lingkup yang merupakan faktor penting dalam
estimasi tahap konseptual.
b. Kualitas prosedur estimasi
Metodologi estimasi digunakan untuk mengevaluasi lingkup proyek,
mengatur dan menganalisa informasi yang telah dikumpulkan untuk
menghasilkan estimasi biaya tahap konseptual. Metodologi estimasi biaya
tahap konseptual dapat bervariasi tergantung pada tipe suatu konstruksi
terhadap tipe lainnya.
Sebuah proyek konstruksi bangunan perkantoran akan diestimasi secara
berbeda dari sebuah proyek konstruksi bangunan industri. Sifat kedua
proyek ini jelas berbeda, namun yang paling penting, komponen biaya yang
berkaitan dengan kedua proyek ini merupakan hal yang berbeda.
Universitas Indonesia
26
Berdasarkan gambar di atas, skema urutan kebutuhan macam estimasi
sesuai dengan tahapan proyek. Pada tahapan kelayakan proyek, prosentase kurang
akuratnya perkiraan biaya cukup besar, dan makin mendekati penawaran proyek
prosentase kurang akuratnya perkiraan biaya makin kecil. Hal ini disebabkan
belum detailnya dokumen proyek yang tersedia diantaranya : gambar, spesifikasi,
kontrak, dan ketentuan lainnya.
Estimasi Konseptual adalah memperkirakan biaya suatu bangunan
berdasarkan satuan volume bangunan, atau factor yang lain, dengan patokan harga
yang didasarkan pada bangunan yang identik. Pada estimasi konseptual telah
tersedia gambar lengkap ataupun belum lengkap. Beberapa metode estimasi
konseptual sebagai berikut:
a. Metode Satuan luas (m2), metoda ini mengandalkan data dari proyek sejenis
yang pernah dibangun. Metoda ini bersifat garis besar dan ketelitiannya
rendah.
b. Metode Satuan isi (m3) dapat dipakai pada bangunan dimana volume sangat
dipentingkan. Metoda ini hanya dapat diandalkan untuk fase awal
perencanaan dan perancangan untuk bangunan yang kurang lebih identik.
c. Metode Harga Satuan Fungsional, yang menggunakan fungsi dari fasilitas
sebagai dasar penetapan biaya
Universitas Indonesia
27
d. Metode Faktorial, dapat digunakan pada proyek bertipe sama. Metoda ini
paling berguna untuk proyek-proyek yang mempunyai komponen utama
sama. Biaya komponen utama ini akan berfungsi sebagai faktor dasar 1.00.
Semua komponen yang lain harganya merupakan fungsi dari komponen
utama.
e. Metode Sistematis (Elemental Estimates atau Parametric Estimates), dimana
proyek dibagi atas sistem fungsionalnya. Harga satuan ditentukan oleh
penjumlahan tiap harga satuan elemen dalam setiap sistem atau mengalikan
dengan data faktor pengali yang ada.
Tabel 4.4 Harga Satuan Tertinggi Rata-Rata per m2 Bangunan Bertingkat
untuk Bangunan Gedung Negara
Jumlah Lantai Bangunan Harga Satuan per m2 Tertinggi
Bangunan 2 lantai 1.090 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 3 lantai 1.120 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 4 lantai 1.135 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 5 lantai 1.162 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 6 lantai 1.197 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 7 lantai 1.236 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 8 lantai standar harga gedung bertingkat
Harga pasar per m2
Harga pasar per m2 gedung standard (tidak sederhana) di dki jakarta tahun 2013
= 1,090 x Rp 3.500.000 = Rp 3.815.000 /m2
Biaya Konstruksi Fisik Bangunan Standar
Biaya konstruksi fisik gedung kuliah/kantor standard 2 lantai (tidak
sederhana) di dki jakarta tahun 2013: 747,00 x Rp 3.815.000 = Rp
2.849.805.000,00
Total biaya bangunan standard = Rp 2.849.805.000,00
Universitas Indonesia
28
4.2 Biaya Konstruksi Fisik Bangunan Non Standar
Pekerjaan struktur :
o Pekerjaan Pondasi Dalam (10%) = Rp 284.980.500,00
Elektrikal & mekanikal :
A. Elektrikal:
o Telepon (3%) = Rp 85.494.150,00
o Elektrikal termasuk genset (8%) = Rp 227.984.400,00
o Penangkal Petir (2%) = Rp 56.996.100,00
Sub total 2 = Rp 370.474.650,00
B. Mekanikal :
o Pekerjaan Tata Udara (5%) = Rp 142.290.250,00
o Instalasi Pemadam Kebakaran (5%) = Rp 142.290.250,00
Sub total 3 = Rp 284.980.500,00
Pekerjaan Non Standard (Sub total 1 + 2 + 3) = Rp 940.435.650.00
4.3 Total Biaya Bangunan Keseluruhan
Total pekerjaan (standar + non standar) = Rp 3.790.240.650,00
4.4 Total Biaya Konstruksi, Perencanaan, Pengawasan, dan Pengelolaan
Presentase komponen biaya pembangunan gedung Negara sesuai
klasifikasi bangunan tidak sederhana didasarkan table interpolasi Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum, diperoleh :
Biaya konstruksi fisik = Rp 3.790.240.650,00
Perencanaan konstruksi = Rp 220.626.212,00
Konsultan pengawas = Rp 155.877.215,00
Pengelola proyek = Rp 160.673.437,00
TOTAL BIAYA PEMBANGUNAN = RP 4.327.417.514,00
4.5 Biaya Izin dan lain -lain
- Izin imb = Rp 111.548.350,28
Total biaya pembangunan keseluruhan = Rp 4.438.965.864,28
Universitas Indonesia
29
4.6 Perhitungan Biaya Jasa Perencanaan & Pengawasan
4.6.1 Perhitungan Biaya Jasa Perencanaan
Biaya Langsung Personil
Tabel 0.5 Biaya Langsung Personil
NO. BIDANG PENUGASAN KualifikasiBln Bln Bln Jml Billing Rate JUMLAH
1 2 3 Mmo ( Rp. ) (RP.)
A TENAGA AHLI
1 Penanggung jawab proyek S1 - 10 thn 0.3 0.3 0.3 0.9 47,250,000 42,525,000
2 Ahli Arsitektur S1 - 3 thn 0.3 0.3 0.2 0.8 19,800,000 15,840,000
3 Ahli T. Sipil S1 - 3 thn 0.6 0.6 0.5 1.7 19,800,000 33,660,000
4 Ahli Estimator S1 - 3 thn - - 0.6 0.6 19,800,000 11,880,000
5Ahli Mekanikal &
ElektrikalS1 - 3 thn - 0.3 0.3 0.6 19,800,000 11,880,000
JUMLAH BIAYA PROFESSIONAL STAFF 115,785,000
B TENAGA PENDUKUNG
1 Administrasi & Sekr. D3-3 Thn 0.2 0.2 0.2 0.6 4,850,000 2,910,000
Universitas Indonesia
30
Proyek
2 CAD Operator D3-2 Thn - 0.4 0.6 1 7,600,000 7,600,000
JUMLAH BIAYA SUPPORTING STAFF 10,510,000
TOTAL BIAYA LANGSUNG PERSONIL 126,295,000
Universitas Indonesia
31
Biaya Langsung NON-Personil
Tabel 0.6 Biaya Langsung NON-Personil
NO.
KETERANGAN
VOLUME & SATUANHARGA SATUAN
JUMLAH BIAYA
JUMLAH
SATUAN DURASI Rp. Rp.
A. Survey dan Pengumpulan data
1 Pengadaan data dan literature 1 Ls 7,000,000.00 7,000,000.00
Sub Total A 7000000
B. Fasilitas dan Peralatan Kantor
1Biaya listrik/Komunikasi
telepon/fax/internet1 LS 3 bln 800,000.00 2,400,000.00
2 Biaya komputer & printer 7 Unit 3 bln 1,000,000.00 21,000,000.00
3 Biaya ATK habis pakai 1 LS 3 bln 750,000.00 2,250,000.00
Sub Total B 25,650,000.00
C. Biaya Rapat & Presentasi
Universitas Indonesia
32
NO.
KETERANGAN
VOLUME & SATUANHARGA SATUAN
JUMLAH BIAYA
JUMLAH
SATUAN DURASI Rp. Rp.
1 Penggandaan materi 5 set 5 kali 100,000.00 2,500,000.00
Sub Total C 2500000
D. Produksi/Penggandaan Pelaporan
1 Laporan Konsep (A3) 5 Set 200,000.00 1,000,000.00
2 Laporan Pra Rancangan (A3) 5 Set 200,000.00 1,000,000.00
3Laporan Pengembangan
Rancangan(A3)5 Set 200,000.00 1,000,000.00
4 Laporan Rancangan Detail (A3) 5 Set 200,000.00 1,000,000.00
5 Dokumen Lelang :
a Gambar kerja (kalkir A1) 5 Set 2,000,000.00 10,000,000.00
bReproduksi (Blue print) gambar kerja
A15 Set 5,000,000.00 20,000,000.00
c Dokumen Rencana Kerja & Syarat 5 Set 300,000.00 1,500,000.00
Universitas Indonesia
33
NO.
KETERANGAN
VOLUME & SATUANHARGA SATUAN
JUMLAH BIAYA
JUMLAH
SATUAN DURASI Rp. Rp.
d Dokumen Bill Of Quantity 5 Set 350,000.00 1,750,000.00
e Dokumen Rencana Anggaran Biaya 5 Set 350,000.00 1,750,000.00
6 Back up data (softcopy/CD-ROM) 5 Set 24,000.00 120,000.00
Sub Total D 39,120,000.00
TOTAL BIAYA LANGSUNG NON PERSONIL
74,270,000
Universitas Indonesia
34
TOTAL Biaya Langsung PERENCANA
Tabel 0.7 Total Biaya Langsung Perencana
No. URAIAN JUMLAH
IBIAYA LANGSUNG PERSONIL
(REMUNERASI)
A Professional (Tenaga Ahli) 115,785,000
B Supporting Staff 10,510,000
JUMLAH I 126,295,000.00
II BIAYA LANGSUNG NON PERSONIL
A Survey dan Pengumpulan data 7000000
B Fasilitas dan Peralatan Kantor 25,650,000.00
C Biaya Rapat & Presentasi 2500000
D Produksi/Penggandaan Pelaporan 39,120,000.00
JUMLAH II 74,270,000.00
TOTAL I & II 200,565,000.00
PPN 10% 20,056,500.00
TOTAL BIAYA PEKERJAAN 220,621,500.00
Universitas Indonesia
35
4.6.2 Perhitungan Biaya Jasa Pengawas
Biaya Langsung Personil
Tabel 0.8 Biaya Langsung Personil
NOBIDANG
PENUGASANKualifikasi
Bln Bln Bln Bln Bln Bln Bln Bln Bln JmlBilling Rate
JUMLAH
1 2 3 4 5 6 7 8 9 Mmo ( Rp. ) (RP.)
A TENAGA AHLI
1Penanggung jawab proyek
S1 - 5 thn 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.9 27600000 24,840,000
2 Ahli Teknik Sipil S1 - 3 thn 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.9 19800000 17,820,000
3 Ahli Arsitektur S1 - 3 thn 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 1.5 19800000 29,700,000
JUMLAH BIAYA PROFESSIONAL STAFF 72,360,000
BTENAGA
PENDUKUNG
1Administrasi &
Sekr. ProyekD3 - 2 thn
0.09
0.09 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 1.58 6000000 9,480,000
JUMLAH BIAYA SUPPORTING STAFF 9,480,000
TOTAL BIAYA LANGSUNG PERSONIL 29,280,000
Universitas Indonesia
37
Biaya Langsung
NON-Personil
Tabel 0.9 Biaya
Langsung Non-Personil
Universitas Indonesia
NO. KETERANGAN
VOLUME & SATUANHARGA
SATUAN
JUMLAH
BIAYA
JUMLAH SATUAN DURASI Rp. Rp.
A Fasilitas dan Peralatan Kantor
1Biaya Operasional&Komunikasi
telepon/fax/internet1 LS 9 bln 800000 7,200,000
2 Biaya komputer & printer 4 Unit 10 bln 1000000 36,000,000
3 Biaya ATK habis pakai 1 LS 11 bln 750000 6,750,000
4 Dokumentasi proyek 1 Unit 12 bln 100000 900,000
Sub Total A 49,950,000
B Produksi/Penggandaan Pelaporan
1 Laporan harian 540 Set 5,000.00 2,700,000.00
2 Laporan mingguan 108 Set 10,000.00 1,080,000.00
3 Laporan bulanan 18 Buku 240,000.00 4,320,000.00
4 Laporan akhir 5 Buku 360,000.00 1,800,000.00
Sub Total B 9,900,000.00
TOTAL BIAYA LANGSUNG
NON PERSONIL59850000
38
TOTAL Biaya Langsung PENGAWAS
Tabel 0.10 Total Biaya Langsung Pengawas
No. URAIAN JUMLAH
IBIAYA LANGSUNG PERSONIL
(REMUNERASI)
A Professional (Tenaga Ahli) 72,360,000
B Supporting Staff 9,480,000
JUMLAH I 81,840,000
IIBIAYA LANGSUNG NON
PERSONIL
A Fasilitas dan Peralatan Kantor 49,950,000
B Produksi/Penggandaan Pelaporan 9,900,000
JUMLAH II 59,850,000
TOTAL I & II 141,690,000
PPN 10% 14,169,000
TOTAL BIAYA PEKERJAAN 155,859,000
Universitas Indonesia
40
BAB 5
ENGINEERING ESTIMATE
5.1 Analisis Koefisien Pekerjaan
Engineering estimate merupakan biaya total pekerjaan tanpa
markup. Estimasi ini dilakukan saat desain dan spesifikasi detail telah
dirumuskan. Estimasi jenis ini harusnya memiliki akurasi ±3%. Masing-masing
pekerjaan tersebut terdiri dari komponen biaya material, tenaga kerja, peraatan,
dan/atau subkontraktor.Berikut adalah tabel yang merepresentasikan analisa harga
satuan (AHS) pekerjaan terkait sistem portal pada gedung XYZ ini.
Tabel 5.11 Analisa Harga Satuan Terkait Pekerjaan Portal
No URAIAN PEKERJAAN
MATERIAL + UPAH
KOEF. SAT. HARGA SATUAN
( Rp )
JUMLAH HARGA
( Rp )Pekerjaan Pemasangan Baja per Kg
Rp 26.315,00(referensi;SNI AHS 7393;2008, hal. 3)
1
BahanBaja Profil 1,07 Kg Rp 13.000,00 Rp 13.910,00
UpahPekerja 0,06 OH Rp 90.000,00 Rp 5.400,00Tukang Besi 0,06 OH Rp 100.000,00 Rp 6.000,00Kepala Tukang Besi 0,006 OH Rp 110.000,00 Rp 660,00Mandor 0,003 OH Rp 115.000,00 Rp 345,00
Pekerjaan Pengelasan per 1 dm Rp 23.777,50
(referensi;SNI AHS 7393;2008, hal. 4)
2
BahanKawat las listrik 0,4 Kg Rp 25.000,00 Rp 10.000,00Solar 0,3 Liter Rp 5.500,00 Rp 1.650,00Minyak pelumas 0,04 Liter Rp -
UpahPekerja 0,04 OH Rp 90.000,00 Rp 3.600,00Tukang besi 0,02 OH Rp 100.000,00 Rp 2.000,00Kepala Tukang Besi 0,002 OH Rp 110.000,00 Rp 220,00Mandor 0,002 OH Rp 115.000,00 Rp 230,00
AlatSewa Alat 0,17 Jam Rp 35.750,00 Rp 6.077,50
Pekerjaan Membuat Lubang Baut per Titik Rp 21.415,00
(referensi: Kolokium 2005, Departemen Pu, hal. 17)
3
BahanMaterial Baut 1 bh Rp 13.300,00 Rp 13.300,00
Upah Pekerja 0,03 OH Rp 90.000,00 Rp 2.700,00Tukang Besi 0,02 OH Rp 100.000,00 Rp 2.000,00
Universitas Indonesia
41
No URAIAN PEKERJAANMATERIAL + UPAH
KOEF. SAT. HARGA SATUAN
( Rp )
JUMLAH HARGA
( Rp )Kepala tukang Besi 0,03 OH Rp 110.000,00 Rp 3.300,00Mandor 0,001 OH Rp 115.000,00 Rp 115,00
Pekerjaan Pemasangan Pelat per m3 Rp 223.396,80
(referensi;SNI AHS 7393;2008, hal. 3)
4
Bahan Besi Plat Baja 0,328 Kg Rp 15.600,00 Rp 5.116,80Kawat las listrik 0,05 Kg Rp 25.000,00 Rp 1.250,00
UpahPekerja 1,05 OH Rp 90.000,00 Rp 94.500,00Tukang las 1,05 OH Rp 100.000,00 Rp 105.000,00Kepala Tukang 0,105 OH Rp 110.000,00 Rp 11.550,00Mandor 0,052 OH Rp 115.000,00 Rp 5.980,00
Sumber : Olahan Sendiri
5.2 Perhitungan Volume
Untuk mengehitung estimasi anggaran biaya yang diperlukan pada tahap
estimasi ini, terlebih dahulu dilakukan perhitungan terhadap volume maisng-
masing pekerjaan. Berikut gambar-gambar terkait perhitungan volume untuk item
pekerjaan portal.
Gambar 5.6 Potongan Memanjang Gedung XYZ
Sumber : Konsultan Struktrur
Universitas Indonesia
42
Gambar5.7 Potongan Melintabg Gedung XYZ
Sumber : Konsultan Struktrur
Gambar 5.8 Potongan Sambungan Gedung XYZ
Sumber : Konsultan Struktrur
Untuk gambar portongan , denah dan gambar selengkapnya dapat dilihat pada
bagian lampiran. Berikut rekapitulasi perhitungan volume pada portal:Pada
gambar tersebut diketahu bahwa tipe profil yang digunakan terdapat 5 tipe dengan
kriteria sebagai berikut:
TABEL PROFIL
Kode Ukuran Berat/m (Kg)K1 HB 300x300x10x15 94K2 HB 150x150x7x10 31,5a HC 675x200x9x14 76b WF 450x200x9x14 76c WF 300x150x6,5x9 36,7
Berat per Kg tersebut didapatkan dari supplier yang rencananya akan digunakan
dalam proyek ini, yaitu PT. Steel Indonesia. Sementara, untuk penymabungan
Universitas Indonesia
43
menggunakan baut, terdapat 2 tipe baut dengan jenis HTB, yang masing-masing
memiliki diameter ¾” dan 5/8”. Untuk angkur yang digunakan juga merupakan
jenis HTB dengan diameter 22mm. Sebagai pelat penyambung profil yang
digunakan terdapat 4 tipe dengan ukuran yang berbeda. Berikut rekpitulasi
perhitungan volumenya:
5.2.1 Perhitungan volume Pemasangan Baja
Untuk perhitungan volume baja terlebih dahulu dilakukan perhitungan
panjang baja untuk masing-masing profil baik secara melintang dan memanjang
untuk balok dan juga panjang vertikal untuk perhitungan panjang kolom. Setalh
itu, panjang profil dikalikan denga berat per satuan panjangnya. Berikut tabel
rekapitulasi hasil perhitungan volume pemasangan baja:
Berat/m (Kg)
Panjang (m)
Total Berat (kg)
Lantai 1Kolom
K1 94 86900 8168600K2 31,5 7900 248850
Lantai 2Balok
a 76 202947 15423972b 76 51255 3895380c 36,7 19885 729779,5
KolomK1 94 94500 8883000
Lantai AtapBalok
a 76 202947 15423972b 76 43855 3332980c 36,7 4475 164232,5
5.2.2 Perhitungan Volume Sambungan Baut
Untuk menghitung volume sambungan baut terlebih dahulu dianalisa tipe
baut yang digunakan untuk masing-maisng sambungan. Selanjutnya jumlah baut
dhitung sesuai dengan tipe baut. Beikut perhitungannya:
Sambungan
Kode SpesifikasiJumlah Baut
Lantai 1A-1 ulir 3/4" HTB 10
Universitas Indonesia
44
Sambungan
Kode SpesifikasiJumlah Baut
A-2 ulir 3/4" HTB 20A-3 ulir 3/4" HTB 14B1 ulir 3/4" HTB 10B-2 ulir 3/4" HTB 14B-3 ulir 3/4" HTB 14B-4 ulir 5/8" HTB 10B-5 ulir 3/4" HTB 14B-6 ulir 3/4" HTB 16B-7 ulir 3/4" HTB 14B'-1 ulir 3/4" HTB 10B'-2 ulir 3/4" HTB 14B'-4 ulir 5/8" HTB 10B'-5 ulir 3/4" HTB 14B'-6 ulir 3/4" HTB 14C-1 ulir 3/4" HTB 10C-2 ulir 3/4" HTB 14C-3 ulir 3/4" HTB 14C-4 ulir 5/8" HTB 10D-5 ulir 5/8" HTB 10D-6 ulir 5/8" HTB 10D-7 ulir 5/8" HTB 10D'-2 ulir 5/8" HTB 10D'3 ulir 5/8" HTB 10D'-4 ulir 22mm HTB 10D'-5 ulir 22mm HTB 10D'-6 ulir 22mm HTB 10E-1 ulir 3/4" HTB 10E-2 ulir 3/4" HTB 14E-3 ulir 3/4" HTB 14E-4 ulir 22mm HTB 10E-5 ulir 22mm HTB 10E-6 ulir 22mm HTB 10E-7 ulir 3/4" HTB 14
Lantai 2A-1 ulir 3/4" HTB 10A-2 ulir 3/4" HTB 20A-3 ulir 3/4" HTB 14B-1 ulir 3/4" HTB 10B-2 ulir 3/4" HTB 14B-3 ulir 3/4" HTB 14B-4 Angkur 22mm HTB 10B-5 ulir 3/4" HTB 14B-6 ulir 3/4" HTB 16B'-1 ulir 3/4" HTB 10B'-2 ulir 3/4" HTB 14B'-4 Angkur 22mm HTB 10B'-5 ulir 3/4" HTB 14B'-6 ulir 3/4" HTB 14C-1 ulir 3/4" HTB 10
Universitas Indonesia
45
Sambungan
Kode SpesifikasiJumlah Baut
C-2 ulir 3/4" HTB 14C-3 ulir 3/4" HTB 14C-4 Angkur 22mm HTB 10D-5 ulir 5/8" HTB 10D-6 ulir 5/8" HTB 10D-7 ulir 5/8" HTB 10D'-2 ulir 5/8" HTB 10D'3 ulir 5/8" HTB 10D'-4 Angkur 22mm HTB 10D'-5 ulir 5/8" HTB 10D'-6 ulir 5/8" HTB 10E-1 ulir 3/4" HTB 10E-2 ulir 3/4" HTB 14E-3 ulir 5/8" HTB 10E-4 ulir 3/4" HTB 14E-5 ulir 3/4" HTB 14E-6 ulir 3/4" HTB 14E-7 ulir 3/4" HTB 14
Berikut rekapitulasi perhitungan jumlah titik pemasangan baut:
ulir 3/4" HTB(Titik)
ulir 5/8" HTB(Titik)
Angkur 22mm HTB(Titik)
Lantai 2 250 98 60Lantai Atap 236 98 40
5.2.3 Perhitungan Volume Pengelasan
Beirkut rekapitulasi perhitungan volume pengelasan :
Universitas Indonesia
46
Tabel Perhitungan Volume Pengelasan
PERHITUNGANPANJANG
(m)Ruas
Panjang Pengelasan per ruas
(mm)
per 100 mm(dm)
Lantai 1BALOK
a-melintang
3820 3105 2750 3175 - - 12850104,68431
81046,843
10,468432
3820 3105 2750 3175 - - 12850104,68431
81046,843
10,468432
3820 3105 2750 3175 - - 12850104,68431
81046,843
10,468432
- 3105 2750 3175 - - 903073,564154
8735,6415
7,3564155
- 3105 2750 3175 - - 903073,564154
8735,6415
7,3564155
- 3105 2750 3175 - - 903073,564154
8735,6415
7,3564155
- - - 5180 - - 518042,199592
7421,9959
4,2199593
a-memanjang 0 0 0
- 7875 - 6355 7615 7605 29450239,91853
42399,185
23,991853
- 7875 - 6355 7615 7605 29450239,91853
42399,185
23,991853
- 7875 - 6398,5 7615 7605 29493,5240,27291
22402,729
24,027291
- - - 6398,5 7615 - 14013,5114,16293
31141,629
11,416293
- 7875 - 6355 7615 - 21845 177,96334 1779,633 17,79633
Universitas Indonesia
47
PERHITUNGANPANJANG
(m)Ruas
Panjang Pengelasan per ruas
(mm)
per 100 mm(dm)
4
- 7875 - - - - 787564,154786
2641,5479
6,4154786
b-melintang 0 0 0
1070 - - - - - 10708,7169042
887,16904
0,8716904
1070 - - - - - 10708,7169042
887,16904
0,8716904
1070 - - - - - 10708,7169042
887,16904
0,8716904
b-memanjang 0 0 0
2925 - 4475 - - - 740060,285132
4602,8513
6,0285132
- - 4475 - - - 447536,456211
8364,5621
3,6456212
2925 - 4475 - - - 740060,285132
4602,8513
6,0285132
2925 - 4475 - - - 740060,285132
4602,8513
6,0285132
2925 - 4475 6355 7615 - 21370174,09368
61740,937
17,409369
c-melintang 0 0 0
- - - 3175 - - 317525,865580
4258,6558 2,586558
- - - 3175 - - 317525,865580
4258,6558 2,586558
- 3105 - - - - 310525,295315
7252,9532
2,5295316
- 3105 - - - - 3105 25,295315 252,9532 2,529531
Universitas Indonesia
48
PERHITUNGANPANJANG
(m)Ruas
Panjang Pengelasan per ruas
(mm)
per 100 mm(dm)
7 6c-memanjang 0 0 0
- - 4475 - - 2850 732559,674134
4596,7413
5,9674134
Lantai 2BALOK 0 0 0
a-melintang 0 0 0
3820 3105 2750 3175 - - 12850104,68431
81046,843
10,468432
3820 3105 2750 3175 - - 12850104,68431
81046,843
10,468432
3820 3105 2750 3175 - - 12850104,68431
81046,843
10,468432
- 3105 2750 3175 - - 903073,564154
8735,6415
7,3564155
- 3105 2750 3175 - - 903073,564154
8735,6415
7,3564155
- 3105 2750 3175 - - 903073,564154
8735,6415
7,3564155
- - - 5180 - - 518042,199592
7421,9959
4,2199593
a-memanjang 0 0 0
- 7875 - 6355 7615 7605 29450239,91853
42399,185
23,991853
- 7875 - 6355 7615 7605 29450239,91853
42399,185
23,991853
- 7875 - 6398,5 7615 7605 29493,5240,27291
22402,729
24,027291
- - - 6398,5 7615 - 14013,5 114,16293 1141,629 11,41629
Universitas Indonesia
49
PERHITUNGANPANJANG
(m)Ruas
Panjang Pengelasan per ruas
(mm)
per 100 mm(dm)
3 3
- 7875 - 6355 7615 - 21845 177,96334 1779,63317,79633
4
- 7875 - - - - 787564,154786
2641,5479
6,4154786
b-melintang 0 0 0
1070 - - - - - 10708,7169042
887,16904
0,8716904
1070 - - - - - 10708,7169042
887,16904
0,8716904
1070 - - - - - 10708,7169042
887,16904
0,8716904
b-memanjang 0 0 0
2925 - 4475 - - - 740060,285132
4602,8513
6,0285132
- - 4475 - - - 447536,456211
8364,5621
3,6456212
2925 - 4475 - - - 740060,285132
4602,8513
6,0285132
- - 4475 - - - 447536,456211
8364,5621
3,6456212
2925 - - 6355 7615 - 16895137,63747
51376,375
13,763747
c-memanjang 0 0 0
- - 4475 - - - 447536,456211
8364,5621
3,6456212
Sumber : Olahan Sendiri
Universitas Indonesia
5.2.4 Perhitungan Volume Pelat Penyambung
Berikut perhitungan volume pelat penyambung yang diitung per area:
Pelat PenyambungKode Ukuran (mm)
Luas (m2)Lantai 1 Panjang Lebar Tebal
A-1 450 200 14 0,09A-2 675 200 10 0,135A-3 1005 200 10 0,201B-1 450 200 14 0,09B-2 100 200 10 0,02B-3 450 200 10 0,09B-4 310 150 8 0,0465B-5 450 200 14 0,09B-6 450 200 14 0,09B-7 450 200 14 0,09B'-1 450 200 14 0,09B'-2 1005 200 10 0,201B'-4 310 150 8 0,0465B'-5 450 200 14 0,09B'-6 450 200 14 0,09C-1 450 200 14 0,09C-2 1005 200 10 0,201C-3 310 150 8 0,0465C-4 675 200 14 0,135D-5 450 200 10 0,09D-6 450 200 11 0,09D-7 450 200 12 0,09D'-2 1005 200 10 0,201D'3 310 150 8 0,0465D'-4 310 150 9 0,0465D'-5 310 150 10 0,0465D'-6 310 150 11 0,0465E-1 450 200 14 0,09E-2 1005 200 10 0,201E-3 450 200 14 0,09E-4 350 350 16 0,1225E-5 350 350 16 0,1225E-6 350 350 16 0,1225E-7 450 200 14 0,09
Lantai 2A-1 450 200 14 0,09A-2 675 200 10 0,135A-3 1005 200 10 0,201B-1 450 200 14 0,09B-2 100 200 10 0,02B-3 450 200 10 0,09B-4 310 150 8 0,0465B-5 450 200 14 0,09B-6 450 200 14 0,09B'-1 450 200 14 0,09
52
Pelat PenyambungKode Ukuran (mm)
Luas (m2)Lantai 1 Panjang Lebar Tebal
B'-2 450 200 14 0,09B'-4 1005 200 10 0,201B'-5 310 150 8 0,0465B'-6 450 200 14 0,09C-1 450 200 14 0,09C-2 1005 200 10 0,201C-3 310 150 8 0,0465C-4 675 200 14 0,135D-5 450 200 10 0,09D-6 450 200 11 0,09D-7 450 200 12 0,09D'-2 1005 200 10 0,201D'3 310 150 8 0,0465D'-4 310 150 9 0,0465D'-5 310 150 10 0,0465D'-6 310 150 11 0,0465E-1 450 200 14 0,09E-2 1005 200 10 0,201E-3 450 200 14 0,09E-4 450 200 14 0,1225E-5 450 200 14 0,1225E-6 450 200 14 0,1225E-7 450 200 14 0,09
Berikut rekapitulasi volume perhitungan pelat:
Plat 675x200x1
00
Plat 450x200x
14
Plat 310x150
x8
Base plate 350x350x
14Lantai 2 1,275 1,26 0,3255 0,3675Lantai Atap
1,275 1,17 0,3255 0,3675
Universitas Indonesia
53
5.3 Rencana Anggaran Biaya
Berikut perhitungan rencana anggaran biaya konstruksi gedung XYZ:
Tabel 5.12 Rencana Anggaran Biaya konstruksi gedung XYZ
No Uraian Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan (Rp) Total (Rp)
PEKERJAAN STRUKTUR ATASLantai 1
1 Pemasangan Baja K1 (HB 300x300x10x15) 216,67374 Kg Rp 26.315,00 Rp 5.701.769,472 Pemasangan Baja K2 (HB 150x150x7x10) 660,079576 Kg Rp 26.315,00 Rp 17.369.994,033 Base plate 350x350x14 30,964 m2 Rp 223.396,80 Rp 6.917.258,524 Plat stiffneer t = 8 mm 45,89424 kg Rp 24.700,00 Rp 1.133.587,735 Angkur baut dia. 22mm HTB 126 Titik Rp 40.065,00 Rp 5.048.190,006 Coupe WF 450x200x9x14 3875,0748 Kg Rp 23.471,61 Rp 90.954.252,18
Lantai 21 Pemasangan baja K1 (HB 300x300x10x15) 23562,3342 Kg Rp 23.471,61 Rp 553.045.966,572 Pemasangan baja a (HC 675x200x9x14) 40912,3926 Kg Rp 23.471,61 Rp 960.279.804,463 Pemasangan baja b (WF 450x200x9x14) 10332,5729 Kg Rp 23.471,61 Rp 242.522.143,114 Pemasangan baja c (WF 300x150x6x9) 1935,75464 Kg Rp 23.471,61 Rp 45.435.281,885 Pemasangan Baut 3/4" HTB 250 Titik Rp 19.680,77 Rp 4.920.192,506 Pemasangan Baut 5/8" HTB 98 Titik Rp 19.680,77 Rp 1.928.715,466 Angkur baut dia. 22mm HTB 60 Titik Rp 36.552,89 Rp 2.193.173,407 Plat penutup castellated 46,335149 kg Rp 24.700,00 Rp 1.144.478,188 Plat stiffner t = 8mm 24,258384 kg Rp 24.700,00 Rp 599.182,089 Plat stiffner t = 6mm 3,3912 kg Rp 24.700,00 Rp 83.762,64
10 Plat 675x200x10 1,275 m2 Rp 173.643,86 Rp 221.395,9211 Plat 450x200x14 1,26 m2 Rp 173.643,86 Rp 218.791,2612 Plat 310x150x8 0,3255 m2 Rp 173.643,86 Rp 56.521,0813 Base plate 350x350x14 0,3675 m2 Rp 173.643,86 Rp 63.814,1214 Coupe WF 450x200x9x14 280,9492 Kg Rp 23.471,61 Rp 6.594.330,61
Universitas Indonesia
54
No Uraian Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan (Rp) Total (Rp)
15 Pengelasan pada Bondex 223,288798 dm Rp 22.350,58 Rp 4.990.635,04Lantai Atap
1 Pemasangan baja a (HC 675x200x9x14) 40912,3926 Kg Rp 23.471,61 Rp 960.279.804,462 Pemasangan baja b (WF 450x200x9x14) 8840,79576 Kg Rp 23.471,61 Rp 207.507.727,763 Pemasangan baja c (WF 300x150x6x9) 435,629973 Kg Rp 23.471,61 Rp 10.224.937,714 Pemasangan Baut 3/4" HTB 236 Titik Rp 19.680,77 Rp 4.644.661,725 Pemasangan Baut 5/8" HTB 98 Titik Rp 19.680,77 Rp 1.928.715,466 Angkur baut dia. 22mm HTB 40 Titik Rp 36.552,89 Rp 1.462.115,606 Plat penutup castellated 45,4567575 Kg Rp 24.700,00 Rp 1.122.781,917 Plat stiffner t = 8mm 223,14096 Kg Rp 24.700,00 Rp 5.511.581,718 Plat stiffner t = 6mm 3,73032 Kg Rp 24.700,00 Rp 92.138,909 Plat 675x200x10 1,275 m2 Rp 173.643,86 Rp 221.395,92
10 Plat 450x200x14 1,17 m2 Rp 173.643,86 Rp 203.163,3211 Plat 310x150x8 0,3255 m2 Rp 173.643,86 Rp 56.521,0812 Base plate 350x350x14 0,3675 m2 Rp 173.643,86 Rp 63.814,1213 Pengelasan pada Bondex 204,706314 dm Rp 22.350,58 Rp 4.575.305,66
SUBTOTAL Rp 3.149.317.905,58Sumber : Olahan Sendiri
Universitas Indonesia
BAB 6
OWNER ESTIMATE
Harga Perkiraan Sendiri (HPS) atau Owners Estimate (OE) adalah harga
barang dan/atau jasa yang dikalkulasi secara keahlian dan berdasarkan data yang
dapat dipertanggung jawabkan. Dalam dunia konstruksi, owner estimate bersifat
definitive estimate (estimasi yang paling akurat dan prosesnya memerlukan upaya
dan persiapan yang besar). Definitive estimate memerlukan waktu yang lama, bisa
dalam minggu atau bulan. Untuk proyek yang besar, memerlukan keterlibatan
ribuan man hours tenaga teknik dalam proses penyelesaian cost estimate.
Nilai total HPS/Owner Estimate bersifat terbuka dan bukan rahasia.
Menurut Peraturan Presiden Republik Indonesia No 54 Tahun 2010 Tentang
Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, pada Pasal 66 Ayat 5 Butir a menyebutkan
HPS digunakan sebagai alat untuk menilai kewajaran penawaran termasuk
rinciannya. Kemudian pada Pasal 66 Ayat 7 Butir b disebutkan bahwa
Penyusunan HPS didasarkan pada data harga pasar setempat, yang diperoleh
berdasarkan hasil survei menjelang dilaksanakannya pengadaan barang/jasa
dengan mempertimbangkan informasi yang meliputi informasi biaya satuan yang
dipublikasikan secara resmi oleh asosiasi terkait dan sumber lain yang dapat
dipertanggung jawabkan.
Dengan demikian penyusunan HPS/OE merupakan salah satu kunci
keberhasilan kegiatan pengadaan barang dan/atau jasa Estimasi yang dibuat oleh
Pemilik. yang lebih pada umumnya disebut Owner Estimate (OE) digunakan
oleh pemilik sebagai patokan biaya untuk menentukan kelanjutan investasi,
patokan / pembanding dengan harga penawaran, analisa harga satuan yang akan
diajukan oleh kontraktor dan untuk patokan/pembanding dengan analisa harga
satuan, serta RAB yang dibuat oleh konsultan perencana.
Owner estimate dapat pula merupakan hasil perhitungan biaya dari
konsultan perencana yang tertuang dalam Engineering Estimate ditambah dengan
biaya langsung personil dan biaya langsung non personil.
Siklus cost estimate versi owner memperhitungkan hal-hal berikut:
Membuat spesifikasi, kontrak, gambar-gambar dan addenda
56
Membreak down pekerjaan yang akan dilaksanakan
Membuat harga perhitungan Direct Cost (Bill of Quantity x Unit Price)
Construction Economy (Ekonomi Konstruksi) Owner
Construction economy adalah upaya-upaya yang dilakukan dalam proses
pra konstruksi mauoun masa konstruksi dengan tujuan menekan biaya konstruksi
(cost Estimate), termasuk juga untuk menekan kemungkinan terjadinya
pembengkakan biaya. Penerapan ekonomi konstruksi versi owner adalah dengan
maksud menekan biaya investasiyaitu dengan sasaran menurunkan nilai kontrak
proyek, dan menghindari biaya-biaya tambahan yang muncul kemudian, agar
kondisi proyek menjadi layak atau lebih layak lagi.
Ekonomi konstruksi versi owner , dapat dirinci antara lain sebagai berikut:
Desain struktur beton memiliki bagian-bagian yang standar atau sama,
sehingga akan menghemat biaya untuk form work, dan mempercepat
produktivitas kerja.
Desain yang sederhana berorientasi pada fungsi, sehingga dapat
mengurangi biaya-biaya yang tidak perlu.
Kurangi kebutuhan konstruksi yang besifat khusus, karena konstruksi yang
bersifat khusus biasanya konsekuensinya adalah biaya yang lebih mahal.
Sediakan informasi yang lengkap untuk fondasi, agar kontraktor dapat
menghitung secara lebih pasti, sehingga tidak perlu menambah biaya
risiko ketidakjelasan.
Menggunakan material lokal (dalam negeri) semaksimalmungkin, selain
menghemat devisa secara nasional, juga mengurangi risiko perubahan kurs
yang dapat menimbulkan biaya tambah.
Spesifikasi dibuat jelas, tegas dan sederhana, sehingga kontraktor juga
dapat menhitung dengan jelas tanpa harus membuat persepsi sendiri.
Pergunakan spesifikasi yang standar, dikenal baik oleh para kontraktor
yang mengikuti tender, agar kontraktor dapat menghtung secara lebih
jelas, dan dapat mengurangi faktor risiko yang jelas akan menambah
biaya.
Adakan prebid meeting dengan para kontraktor, untuk mengurangi
ketidakjelasan atau perbedaan persepsi.
Universitas Indonesia
57
Kendalikan atau kurangi change order dengan suatu perencanaan yang
matang, karena dalam praktek masih sering terjadi, biaya-biaya tambahan
akibat change order.
6.1 Perhitungan Owner Estimate
Pada perhitunan owner estimate ini, biaya anggaran perhitungan dari konsultan
(eninggering estimate) akan ditambahkan dengan biaya pajak dan mark-up dari
owner. Dimana, harga HPS ini akan dijadikan patokan harga owner. Berikut
rekapitulasinya:
Universitas Indonesia
58
Tabel 6.13 Perhitungan Estimasi Item Pekejaan Portal
No Uraian Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan (Rp) Total (Rp)
Lantai 11 Pemasangan Baja K1 (HB 300x300x10x15) 216,67 Kg Rp 24.645,19 Rp 5.701.769,472 Pemasangan Baja K2 (HB 150x150x7x10) 660,08 Kg Rp 24.645,19 Rp 17.369.994,033 Base plate 350x350x14 30,96 m2 Rp 24.645,19 Rp 6.917.258,524 Plat stiffneer t = 8 mm 45,89 kg Rp 182.326,05 Rp 1.133.587,735 Angkur baut dia. 22mm HTB 126,00 Titik Rp 38.381 Rp 5.048.190,006 Coupe WF 450x200x9x14 3875,07 Kg Rp 24.645,19 Rp 90.954.252,18
Lantai 21 Pemasangan baja K1 (HB 300x300x10x15) 23562,33 Kg Rp 24.645,19 Rp 553.045.966,572 Pemasangan baja a (HC 675x200x9x14) 40912,39 Kg Rp 24.645,19 Rp 960.279.804,463 Pemasangan baja b (WF 450x200x9x14) 10332,57 Kg Rp 24.645,19 Rp 242.522.143,114 Pemasangan baja c (WF 300x150x6x9) 1935,75 Kg Rp 24.645,19 Rp 45.435.281,885 Pemasangan Baut 3/4" HTB 250,00 Titik Rp 20.664,81 Rp 4.920.192,506 Pemasangan Baut 5/8" HTB 98,00 Titik Rp 20.664,81 Rp 1.928.715,466 Angkur baut dia. 22mm HTB 60,00 Titik Rp 38.380,53 Rp 2.193.173,407 Plat penutup castellated 46,34 kg Rp 25.935,00 Rp 1.144.478,188 Plat stiffner t = 8mm 24,26 kg Rp 25.935,00 Rp 599.182,089 Plat stiffner t = 6mm 3,39 kg Rp 25.935,00 Rp 83.762,6410 Plat 675x200x10 1,28 m2 Rp 182.326,05 Rp 221.395,9211 Plat 450x200x14 1,26 m2 Rp 182.326,05 Rp 218.791,2612 Plat 310x150x8 0,33 m2 Rp 182.326,05 Rp 56.521,0813 Base plate 350x350x14 0,37 m2 Rp 182.326,05 Rp 63.814,1214 Coupe WF 450x200x9x14 280,95 Kg Rp 24.645,19 Rp 6.594.330,6115 Pengelasan pada Bondex 223,29 dm Rp 23.468,11 Rp 4.990.635,04
Lantai Atap1 Pemasangan baja a (HC 675x200x9x14) 40912,39 Kg Rp 24.645,19 Rp 960.279.804,462 Pemasangan baja b (WF 450x200x9x14) 8840,80 Kg Rp 24.645,19 Rp 207.507.727,76
Universitas Indonesia
59
No Uraian Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan (Rp) Total (Rp)
3 Pemasangan baja c (WF 300x150x6x9) 435,63 Kg Rp 24.645,19 Rp 10.224.937,714 Pemasangan Baut 3/4" HTB 236,00 Titik Rp 20.664,81 Rp 4.644.661,725 Pemasangan Baut 5/8" HTB 98,00 Titik Rp 20.664,81 Rp 1.928.715,466 Angkur baut dia. 22mm HTB 40,00 Titik Rp 38.380,53 Rp 1.462.115,606 Plat penutup castellated 45,46 Kg Rp 25.935,00 Rp 1.122.781,917 Plat stiffner t = 8mm 223,14 Kg Rp 25.935,00 Rp 5.511.581,718 Plat stiffner t = 6mm 3,73 Kg Rp 25.935,00 Rp 92.138,909 Plat 675x200x10 1,28 m2 Rp 182.326,05 Rp 221.395,9210 Plat 450x200x14 1,17 m2 Rp 182.326,05 Rp 203.163,3211 Plat 310x150x8 0,33 m2 Rp 182.326,05 Rp 56.521,0812 Base plate 350x350x14 0,37 m2 Rp 182.326,05 Rp 63.814,1213 Pengelasan pada Bondex 204,71 dm Rp 23.468,11 Rp 4.575.305,66
SUBTOTAL Rp 3.149.317.905,58 PPN Rp 314.931.790,56
MARK-UP Rp 31.493.179,06 TOTAL Rp 3.495.742.875,19
Universitas Indonesia
60
6.2 Nilai Jaminan
Untuk jaminan pelaksanaan, maka diberikan jaminan pelaksanaan
sebesar 5% dari 80% nilai owner estimate. Dimana, nilai 80% merupakan batas
kewajaran penilaian yang diberikan dari owner. Oleh karena itu, nilai jaminannya
adalah sebesar:
5% x 80% x 3,495 M = Rp 174,787 Juta
Universitas Indonesia
BAB 7
BID ESTIMATE
Perkitaan (estimasi) yang dibuat oleh Kontraktor yang pada umumnya
disebut dengan Contractor Estimate (CE) atau Bid Price atau Bid Estimate, adalah
Definitive Estimate yang akan digunakan kontraktor untuk mengajukan
penawaran kepada pemilik, dengan keuntungan yang cukup memadai bagi
kontraktor. Bid Estimate disusun secara mendetail dengan persiapan yang cukup,
dan dilakukan oleh Cost Engineer berpengalaman, karena mereka akan
menghadapi risiko yang tidak kecil.Dengan Bid Estimate, apabila kontraktor
mendapatkan pekerjaan tersebut, maka selanjutnya kontraktor akan membuat
perkiraan biaya untuk pelaksanaan, juga membuat perkiraan biaya kemajuan
pekerjaan (tagihan), produktivitas perorang ataupun pergroup tenaga kerja, jam
kerja peralatan. Berikut uraian mengenai perhitungan bid estimate:
Tabel 7.14 Uraian Anggaran Aktivitas
No Aktivitas Harga Persentase1 Pemasangan Baja Rp 2.479.932.809,80 98,43%2 Pemasangan Base Plate Rp 5.635.909,40 0,22%3 Pemasangan Pelat Stiffener Rp 5.936.202,46 0,24%4 Pemasangan Pelat Penyambung Rp 2.596.038,93 0,10%5 Pemasangan Baut Rp 10.737.828,11 0,43%6 Pemasangan Angkur Rp 6.962.783,20 0,28%7 Pekerjaan Pengelasan Rp 7.652.752,56 0,30%
TOTAL Rp 2.519.454.324,46 100%Sumber : Olahan Sendiri
Sementara, untuk menghitung bid-pricenya makan dihitung dengan
mempertimbangkan hal-hal berikut:
Harga bulanOverhead Lapangan Rp 44.100.000,00 6 Rp 264.600.000,00Overhead Perusahaan Rp 201.556.345,96 Rp 201.556.345,96PPN Rp 251.945.432,45 Rp 251.945.432,45Pemilahraan Rp 25.194.543,24 Rp 25.194.543,24Profit Rp 201.556.345,96 Rp 201.556.345,96
Rp 944.852.667,60
Maka, dapat ditentukan total biaya aktivitas, sebagai berikut:
62
Tabel 7.15 Perhitungan Total Biaya Aktivitas
No Aktivitas Harga Persentase Overhead Lapangan Biaya Pemeliharaan Total Biaya Aktivitas1 Pemasangan Baja Rp 2.479.932.809,80 98,43% Rp 260.449.342,19 Rp 24.799.328,10 Rp 2.765.181.480,082 Pemasangan Base Plate Rp 5.635.909,40 0,22% Rp 591.898,66 Rp 56.359,09 Rp 6.284.167,153 Pemasangan Pelat Stiffener Rp 5.936.202,46 0,24% Rp 623.436,26 Rp 59.362,02 Rp 6.619.000,734 Pemasangan Pelat Penyambung Rp 2.596.038,93 0,10% Rp 272.643,13 Rp 25.960,39 Rp 2.894.642,455 Pemasangan Baut Rp 10.737.828,11 0,43% Rp 1.127.716,15 Rp 107.378,28 Rp 11.972.922,546 Pemasangan Angkur Rp 6.962.783,20 0,28% Rp 731.250,58 Rp 69.627,83 Rp 7.763.661,617 Pekerjaan Pengelasan Rp 7.652.752,56 0,30% Rp 803.713,05 Rp 76.527,53 Rp 8.532.993,14
TOTAL Rp 2.519.454.324,46 100% Rp 2.809.248.867,71Sumber : Olahan Sendiri
Berikut perhitungan mark-upnya:Bid Price Jumlah harga aktivita + General overhead + Profit
Jumlah harga aktivitas + 10% bid priceBid Price Jumlah harga aktivitas/90%Bid Price Rp 3.121.387.630,79 Rp 3.121.387.630,79 Rp 3.371.098.641,25
Mark Up 10% Bid PriceMark Up Rp 468.208.144,62
Rp 2.653.179.486,17
Universitas Indonesia
63
Tabel 7.16 Perhitungan Overhead dan Profit
No Aktivitas Harga Persentase Overhead Profit Total Biaya Aktivitas1 Pemasangan Baja Rp 2.765.181.480,08 98,43% Rp 230.431.790,01 Rp 230.431.790,01 Rp 3.226.045.060,102 Pemasangan Base Plate Rp 6.284.167,15 0,22% Rp 523.680,60 Rp 523.680,60 Rp 7.331.528,343 Pemasangan Pelat Stiffener Rp 6.619.000,73 0,24% Rp 551.583,39 Rp 551.583,39 Rp 7.722.167,524 Pemasangan Pelat Penyambung Rp 2.894.642,45 0,10% Rp 241.220,20 Rp 241.220,20 Rp 3.377.082,865 Pemasangan Baut Rp 11.972.922,54 0,43% Rp 997.743,54 Rp 997.743,54 Rp 13.968.409,636 Pemasangan Angkur Rp 7.763.661,61 0,28% Rp 646.971,80 Rp 646.971,80 Rp 9.057.605,217 Pekerjaan Pengelasan Rp 8.532.993,14 0,30% Rp 711.082,76 Rp 711.082,76 Rp 9.955.158,66
TOTAL Rp 2.809.248.867,71 100% Rp 3.277.457.012,33Sumber : Olahan Sendiri
]
Universitas Indonesia
BAB 8
BUDGET ESTIMATE
Budget Estimate atau anggaran biaya pelaksanaan proyek adalah
pedoman dalam kegiatan pembelanjaan selama proses pelaksanaan proyek, baik
untuk biaya bahan/material, upah tenaga kerja, alat, subkontraktor, dan lain-lain
agar pelaksanaan pembiayaan proyek dapat dikendalikan dengan baik, dalam
upaya untuk mencapai efesiensi.
Kegunaan dari Budget Estimate adalah untuk mematok biaya
pelaksanaan, atau memberikan batasan uang yang tersedia untuk keperluan bahan,
upah, alat, subkontraktor, dan lain-lain dalam total biaya proyek. Budget Estimate
haruslah realistik, bila dibandingkan dengan kenyataan yang diharapkan dari
biaya proyek tersebut.
Walaupun sudah ada cost estimate, budget estimate tetap harus
disusun/dibuat, sebelum kegiatan pembelanjaan proyek dimulai. Bila pada saat
kegiatan dimulai, tetapi budget estimate belum disusun, maka harus dibuat budget
estimate sementara, sampai batas waktu/batas pekerjaan tertentu.dan batasini tidak
boleh tidak boleh terlalu lama atau terlalu besar nilainya. Kemudian budget
estimate sementara tersebut nantinya digabung dengan budget estimate yang final.
Dalam hal ini penulis akan memakai istilah cost budget sebagai pengganti budget
estimate yang mana di lapangan tidaklah berbeda.
65
Tabel 8.17 Perhitungan Budget Estimate
No Uraian Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan (Rp) Total (Rp)
PEKERJAAN STRUKTUR ATASLantai 1
1 Pemasangan Baja K1 (HB 300x300x10x15) 216,67 Kg Rp 19.223 Rp 4.165.173,522 Pemasangan Baja K2 (HB 150x150x7x10) 660,08 Kg Rp 19.223 Rp 12.688.874,853 Base plate 350x350x14 30,96 m2 Rp 19.223 Rp 595.228,724 Plat stiffneer t = 8 mm 45,89 kg Rp 142.214 Rp 6.526.818,205 Angkur baut dia. 22mm HTB 126,00 Titik Rp 29.937 Rp 3.772.038,936 Coupe WF 450x200x9x14 3875,07 Kg Rp 19.223 Rp 74.491.532,53
Lantai 21 Pemasangan baja K1 (HB 300x300x10x15) 23562,33 Kg Rp 19.223 Rp 452.944.646,622 Pemasangan baja a (HC 675x200x9x14) 40912,39 Kg Rp 19.223 Rp 786.469.159,863 Pemasangan baja b (WF 450x200x9x14) 10332,57 Kg Rp 19.223 Rp 198.625.635,214 Pemasangan baja c (WF 300x150x6x9) 1935,75 Kg Rp 19.223 Rp 37.211.495,865 Pemasangan Baut 3/4" HTB 250,00 Titik Rp 16.119 Rp 4.029.637,666 Pemasangan Baut 5/8" HTB 98,00 Titik Rp 16.119 Rp 1.579.617,966 Angkur baut dia. 22mm HTB 60,00 Titik Rp 29.937 Rp 1.796.209,017 Plat penutup castellated 46,34 kg Rp 20.229 Rp 937.327,638 Plat stiffner t = 8mm 24,26 kg Rp 20.229 Rp 490.730,139 Plat stiffner t = 6mm 3,39 kg Rp 20.229 Rp 68.601,6010 Plat 675x200x10 1,28 m2 Rp 142.214 Rp 181.323,2611 Plat 450x200x14 1,26 m2 Rp 142.214 Rp 179.190,0412 Plat 310x150x8 0,33 m2 Rp 142.214 Rp 46.290,7613 Base plate 350x350x14 0,37 m2 Rp 142.214 Rp 52.263,7614 Coupe WF 450x200x9x14 280,95 Kg Rp 19.223 Rp 5.400.756,7715 Pengelasan pada Bondex 223,29 dm Rp 18.305 Rp 4.087.330,10
Lantai Atap1 Pemasangan baja a (HC 675x200x9x14) 40912,39 Kg Rp 19.223 Rp 786.469.159,86
Universitas Indonesia
66
No Uraian Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan (Rp) Total (Rp)
2 Pemasangan baja b (WF 450x200x9x14) 8840,80 Kg Rp 19.223 Rp 169.948.829,033 Pemasangan baja c (WF 300x150x6x9) 435,63 Kg Rp 19.223 Rp 8.374.223,994 Pemasangan Baut 3/4" HTB 236,00 Titik Rp 16.119 Rp 3.803.977,955 Pemasangan Baut 5/8" HTB 98,00 Titik Rp 16.119 Rp 1.579.617,966 Angkur baut dia. 22mm HTB 40,00 Titik Rp 29.937 Rp 1.197.472,686 Plat penutup castellated 45,46 Kg Rp 20.229 Rp 919.558,397 Plat stiffner t = 8mm 223,14 Kg Rp 20.229 Rp 4.513.985,428 Plat stiffner t = 6mm 3,73 Kg Rp 20.229 Rp 75.461,769 Plat 675x200x10 1,28 m2 Rp 142.214 Rp 181.323,2610 Plat 450x200x14 1,17 m2 Rp 142.214 Rp 166.390,7611 Plat 310x150x8 0,33 m2 Rp 142.214 Rp 46.290,7612 Base plate 350x350x14 0,37 m2 Rp 142.214 Rp 52.263,7613 Pengelasan pada Bondex 204,71 dm Rp 18.305 Rp 3.747.175,33 SUBTOTAL Rp 2.577.415.613,90
Sumber : Olahan Sendiri
Universitas Indonesia
67
BAB 9
CASH FLOW
Cash flow (aliran kas) merupakan “sejumlah uang kas yang keluar dan
yang masuk sebagai akibat dari aktivitas perusahaan dengan kata lain adalah
aliran kas yang terdiri dari aliran masuk dalam perusahaan dan aliran kas keluar
perusahaan serta berapa saldonya setiap periode. Tujuan penyusunan anggaran kas
diantaranya:
1 Untuk mengetahui kemungkinan posisi kas pada masa yang akan dating.
2 Untuk mengetahui terlebih dahulu kapan akan terjadi kekuarangan kas
serta kapan akan terjadi kelebihan kas.
3 Untuk mengetahui jadwal dan jumlah pinjaman yang diperlukan untuk
penyelesaian proyek sesuai program kerja yang ada.
4 Untuk mengetahui jadwal pengembalian pinjaman dan jumlah bunga
pinjaman yang harus ditanggung oleh proyek, yang akan berpengaruh
kepada cost estimate.
5 Untuk member masukan kepada Manajemen Proyek mengenai
kebutuhan cash selama proyek berlangsung.
6 Informasi analisis ini akan dimasukkan ke dalam perencanaan keuangan,
yang dapat mempengaruhi keputusan untuk memperlambat atau
mempercepat proyek atau bahkan membatalkannya.
7 Membantu dalam memperoleh dana proyek dan member nasihat kapan
dibutuhkannya.
Unsur-unsur dalam cash flow pada proyek ini adalah:
1 Penerimaan (tergantung cara pembayaran dalam kontrak)
2 Pengeluaran (tergantung kebijakan pembiayaan yang dilakukan)
Universitas Indonesia
69
Tabel 9.18 Cash Flow Proyek
MINGGU -1 MINGGU-2 MINGGU-3 MINGGU-4 MINGGU-5 MINGGU-6 MINGGU-7 MINGGU-8 MINGGU-9 MINGGU-10 MINGGU-11 MINGGU-12 MINGGU-13 MINGGU-14 MINGGU-15 MINGGU-16 MINGGU-17 MINGGU-18 MINGGU-19 MINGGU-20 MINGGU-21 MINGGU-22 MINGGU-23 MINGGU-24
I PENERIMAAN NETTO
1 Penerimaan Termin I 180.260.135,68Rp 180.260.135,68Rp -Rp
2 Penerimaan Termin II 180.260.135,68Rp 180.260.135,68Rp -Rp
3 Penerimaan Termin III 901.300.678,39Rp 901.300.678,39Rp
4 Penerimaan Termin IV 1.622.341.221,10Rp 1.622.341.221,10Rp
5 Penerimaan Termin V 360.520.271,36Rp 360.520.271,36Rp
6 Penerimaan Termin VI 180.260.135,68Rp 180.260.135,68Rp
7 Penerimaan Termin VII 180.260.135,68Rp 180.260.135,68Rp
sub Total Penerimaan 3.605.202.713,56Rp 180.260.135,68Rp -Rp -Rp -Rp 180.260.135,68Rp -Rp -Rp -Rp 901.300.678,39Rp -Rp -Rp -Rp 1.622.341.221,10Rp -Rp -Rp -Rp 360.520.271,36Rp -Rp -Rp -Rp 180.260.135,68Rp -Rp -Rp 180.260.135,68Rp
II PENGELUARAN
1 OH Kantor 201.556.345,96Rp 10.077.817,30Rp -Rp -Rp -Rp 10.077.817,30Rp -Rp -Rp -Rp 50.389.086,49Rp -Rp -Rp -Rp 90.700.355,68Rp -Rp -Rp -Rp 20.155.634,60Rp -Rp -Rp -Rp 10.077.817,30Rp -Rp -Rp 10.077.817,30Rp
2 OH Lapangan 264.600.000,00Rp -Rp -Rp -Rp -Rp 44.100.000,00Rp -Rp -Rp -Rp 44.100.000,00Rp -Rp -Rp -Rp 44.100.000,00Rp -Rp -Rp -Rp 44.100.000,00Rp -Rp -Rp -Rp 44.100.000,00Rp -Rp -Rp 44.100.000,00Rp
4 Insentif 2.646.000,00Rp 2.646.000,00Rp
5 Hutang Bank/ Hutang Lain2 19.420.150,00Rp 4.855.037,50Rp 4.855.037,50Rp 4.855.037,50Rp 4.855.037,50Rp 4.855.037,50Rp 4.855.037,50Rp
6 Pajak PPN 360.520.271,36Rp 18.026.013,57Rp -Rp -Rp -Rp 18.026.013,57Rp -Rp -Rp -Rp 90.130.067,84Rp -Rp -Rp -Rp 162.234.122,11Rp -Rp -Rp -Rp 36.052.027,14Rp -Rp -Rp -Rp 18.026.013,57Rp -Rp -Rp 18.026.013,57Rp
7 Pengeluaran Kontraktor 2.577.415.613,90Rp 28.100.636,99Rp 28.100.636,99Rp 28.100.636,99Rp 28.100.636,99Rp 28.100.636,99Rp 28.100.636,99Rp 46.950.196,74Rp 21.379.810,03Rp 201.712.572,52Rp 201.712.572,52Rp 182.863.012,78Rp 194.024.565,09Rp 430.849.504,74Rp 430.849.504,74Rp 266.823.383,33Rp 268.024.404,87Rp 20.037.912,91Rp 33.120.948,91Rp 29.852.193,32Rp 17.114.563,21Rp 21.326.264,41Rp 19.824.306,40Rp 19.824.306,40Rp 2.530.250,29Rp
Sub Total Pengeluaran 3.426.158.381,21Rp 56.204.467,86Rp 28.100.636,99Rp 28.100.636,99Rp 32.955.674,49Rp 100.304.467,86Rp 28.100.636,99Rp 46.950.196,74Rp 26.234.847,53Rp 386.331.726,85Rp 201.712.572,52Rp 182.863.012,78Rp 138.879.602,59Rp 787.883.982,53Rp 430.849.504,74Rp 266.823.383,33Rp 122.879.442,37Rp 270.345.574,65Rp 33.120.948,91Rp 29.852.193,32Rp 21.969.600,71Rp 93.530.095,28Rp 19.824.306,40Rp 19.824.306,40Rp 82.235.118,65Rp
PENERIMAAN - PENGELUARAN 179.044.332,35Rp 124.055.667,82Rp 95.955.030,83Rp 67.854.393,84Rp 34.898.719,34Rp 114.854.387,16Rp 86.753.750,17Rp 39.803.553,44Rp 13.568.705,91Rp 528.537.657,44Rp 326.825.084,92Rp 143.962.072,14Rp 5.082.469,55Rp 834.457.238,57Rp 403.607.733,84Rp 136.784.350,51Rp 13.904.908,14Rp 104.079.604,85Rp 70.958.655,94Rp 41.106.462,63Rp 19.136.861,92Rp 105.866.902,32Rp 86.042.595,92Rp 66.218.289,53Rp 164.243.306,55Rp
No URAIAN JUMLAH
Bulan
BULAN-1 BULAN-2 BULAN-3 BULAN-4 BULAN-5 BULAN-6
Sumber : Olahan Sendiri
Universitas Indonesia
70
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Rp-
Rp100,000,000.00 Rp200,000,000.00 Rp300,000,000.00 Rp400,000,000.00 Rp500,000,000.00 Rp600,000,000.00 Rp700,000,000.00 Rp800,000,000.00 Rp900,000,000.00
Rp1,000,000,000.00
Cash Flow Proyek Gedung XYZ-Item Pekerjaan Portal
Gambar 9.10 Grafik Cash Flow Proyek
Sumber : Olahan Sendiri
Universitas Indonesia
81
BAB 10
COST CONTROL
Cost control merupakan salah satu aspek dalam pengendalian proyek (project
control). Ada tiga variable penting yang harus dikendalikan selama pross
pelaksanaan proyek, yaitu:
Kualitas proyek
Waktu pelaksanaan proyek
Biaya pelaksanaan proyek
Yang diharapkan oleh manajemen adalah tercapainya kualitas pekerjaan sesuai
dengan persyaratan yang ditetapkan, proyek dapat diselesaikan dalam waktu
yang telah ditetapkan, dan masih dalam batasan anggaran yang disediakan
(budget), bahkan kalau bisa di bawah budget yang ada.
Ketiga aspek tersebut diatas, adalah saling terkait satu dengan yang lainnya, dan
terakhir bermuara ke biaya. Artinya, kualitas dan waktu pelaksanaan berisiko
terhadap membengkaknya biaya, bila tidak dikendalikan dengan baik.
Filosofi secara luas untuk cost control, adalah didasarkan atas tiga hal, yaitu:
Adanya dorongan dan promosi dari “kesadaran atas biaya” pada
semua tahapan pelaksanaan proyek.
Adanya persyaratan data tentang biaya yang akurat dan tepat waktu,
serta ramalan ke depan, dengan memperhatikan keadaan atau trend
dari realisasi biaya yang tidak diinginkan.
Adanya tindakan yang efektif dan cepat, untuk mengatasi persoalan
dan memnrikan umpan balik (feed back) untuk evaluasi selanjutnya.
Bila filosofi tersebut dilaksanakan dengan baik, maka system control biaya (cost
control) dapat ditunjukkan dengan suatu indikasi sebagai berikut:
Adanya sistem pengkodean biaya yang sederhana, tetapi cukup
menyeluruh
Universitas Indonesia
82
Adanya pemberian tanggung jawab khusus untuk mengontrol biaya
pada organisasi lapangan.
Adanya penggunaan formulir dan format yang standar, sesuai
dengan pengkodean yang dilakukan oleh akuntansi, baik untuk cost
budgeting, pelaksanaan, maupun cost controlling.
Konsep Break Even Poin
Dalam proses pengendalian biaya, pada pelaksanaa suetu proyek, sangat sulit
dipastikan kapan terjadinya break even point. Beadaan break even pointsuatu
proyek tidak satupun yang sama, hal ini disebabkan karena tidak standarnya grafik
pendapatan maupun grafik biaya yang terjadi. Hal ini adalah merupakan salah
satu cirri khusus dari kegiatan jasa konstruksi dibanding dengan kegiatan lain, baik
dalam bidang manufaktur, maupun bidang jasa.
Bidang manufaktur dan juga bidang jasa di luar konstruksi pada umumnya,
memiliki break even point yang jelas. Hal ini karena baik grafik
pendapatan/penerimaan, maupun grafik biaya berbentuk sebagai persamaan
linier.
Yang dimaksud dengan break even point atau pulang pokok (impas) adalah suatu
titik keadaan, dimana jumlah pengeluaran (biaya) dan jumlah penerimaan
(pendapatan) sama besarnya.
Pada umumnya, setelah break even point (BEP) dicapai, maka selanjutnya adalah
keuntungan, artinya pendapatan akan selalu lebih besar dari biaya.
Pengendalian Pada Proyek
Pengendalian adalah bagian integral dari proses manajemen proyek.tujuannya
adalah memonitor secara teratur hasil dari bandingkan rencana. Bila
penyimpangan terjadi, rencana mungkin perlu diubah. Waktu adalah yang
terpenting dan proses pengendalian harus diarahkan agar menemukan
Universitas Indonesia
83
penyimpangan sedini mungkin dan penyesuaian dapat dilakukan tepat waktu
hingga efektif.
Manager proyek sering harus melakukan pengendalian dengan menggunakan
persuasi dan bukan wewenang langsungnya. Ini berubah dalam setiap tahap
proyek. Misal selama tahap perancangan arsitek yang bekerja pada proyek
mungkin berasal dari instalasi pekerjaan umum, sedangkan manager proyek dari
instalasi kesehatan. Jika produksi gambar meleset dari waktu yang dijadwalkan,
manajer proyek tidak dapat memerintahkan kepada instalasi pekerjaan umum
tambahan dana untuk mengerjakan ketinggalan tersebut. Yang dapat dilakukan
adalah menunjukan pengaruh penundaan ini terhadap keseluruhan proyek. Jika
arsitek telah terlibat dalam perencanaan proyek sebagai bagian dari kelompok
brifing, dan perancangan, kemungkinan untuk mendapat tanggapan yang positif
akan sangat besar.
Pencapaian sasaran yang telah ditetapkan tidaklah cukup hanya dengan organisasi
dan kepemimpinan yang andal serta motivasi bekerja yang tinggi. Tanpa disertai
pengawasan dan pengendalian, maka mustahil proyek bisa terlaksana dengan
baik.
Tujuan pengawasan dan pengendalian adalah memantau, mengkaji, mengadakan
koreksi, dan membimbing agar yang telah ditetetapkan bisa terlaksana sesuai
dengan perencanaan. Pelaksanaan proyek berlangsung secara cepat sehingga bila
tidak dilakukan pengawasan dan pengendalian yang cukup akan mengakibatkan
terjadinya penyimpangan yang sulit untuk diperbaiki. Sistem pengendalian yang
realistis perlu dilengkapi dengan metode yang dapat segera memberikan petunjuk
atau mengungkapkan adanya penyimpangan (varian)1.
Dari penjelasan sebelumnya bahwa fungsi dari perencanaan adalah meletakkan
dasar sasaran proyek yaitu: biaya (cost), waktu (time), dan mutu (performance).
Langkah selanjutnya adalah mengorganisir dan memimpin sumber daya
perusahaan untuk mencapai sasaran tersebut. Guna mencegah kerja ulang
(rework) dan pengeluaran anggaran yang tidak efektif, diperlukan suatu usaha
yang bertujuan agar pelaksanaan dari pekerjaan-pekerjaan tersebut dapat
1 From; Modul Gunadarma: tata laksana proyek, page 18.
Universitas Indonesia
84
berjalan sesuai sasaran tanpa banyak penyimpangan yang berarti. Adapun proses
pengendalian terdiri dari berbagai langkah kegiatan yang dilakukan secara
sistematis (terkoordinasi).
Dalam hubungan tersebut, R.J. Mocler (1972) mendefinisikan pengendalian
sebagai berikut : “Pengendalian adalah usaha untuk menentukan standar yang
sesuai dengan sasaran perencanaan, merancang sistim informasi,
membandingkan pelaksanaan dengan standar, menganilisis kemungkinan adanya
penyimpangan antara pelaksanaan dan standar, kemungkinan mengambil
tindakan pembetulan yang diperlukan agar sumber daya digunakan secara efektif
dan efisien dalam rangka mencapai sasaran.”
Bertitik tolak kepada definisi di atas maka proses pengendalian dapat
diuraikan menjadi beberapa langkah yang antara lain:
a. Menentukan sasaran, dalam arti menetapkan suatu tujuan dari berbagai
aspek pengendalian dengan berpedoman kepada dasar perencanaan yang
menjadi faktor pertimbangan utama dalam mengambil keputusan untuk
melakukan investasi atau pembangunan proyek, sehingga sasaran-sasaran
tersebut merupakan batas tujuan dari kegiatan pengendalian.
b. Definisi lingkup kerja, (kegiatan) merupakan transparansi sasaran dengan
pendefinisian lingkup proyek, yaitu mengenai ukuran, batas, dan jenis
pekerjaan apa saja (paket keja, SRK) yang harus dilakukan untuk
menyelesaikan lingkup proyek keseluruhan sesuai dengan sasaran dan
standar yang berlaku.
c. Standar dan Kriteria, (spesifikasi) guna mencapai sasaran secara efektif dan
efisien perlu dirumuskan mengenai standar, kriteria atau spesifikasi yang
dipakai sebagai tolak ukur dalam membandingkan dan menganalisis hasil
pekerjaan. Macam-macam standar dan kriteria yang ada antara lain:
1. Berupa satuan uang, seperti anggaran per satuan unit pekerjaan
(SRK), anggaran per unit per jam, penyewaan alat per unit per jam,
biaya angkutan per ton per km.
2. Berupa jadwal, misal waktu yang ditentukan untuk mencapai
milestone;
3. Berupa unit pekerjaan yang berhasil diselesaikan;
Universitas Indonesia
85
4. Berupa standar mutu, kriteria, dan spesifikasi, misal hal yang
berhubungan dengan kualitas material, dan hasil uji coba peralatan.
d. Merancang Sistim Informasi, merupakan penekanan yang diperlukan dalam
proses pengendalian proyek. Dan didalamnya harus dapat memberikan
keterangan yang tepat, cepat, dan akurat. Suatu sistim perangkat informasi
manajemen proyek yang menggunakan ialah SIM (management
information system), yaitu komputer yang dapat mengumpulkan,
menganalisis, menyimpan data, dan memprosesnya menjadi informasi yang
diperlukan.
e. Mengkaji dan Menganalisis Hasil Pekerjaan, berarti mengkaji atau
merumuskan segala kegiatan yang ada dan digunakan sebagai landasan dan
dasar tindakan pembetulan. Metode yang digunakan harus tepat dan peka
terhadap adanya penyimpangan.
f. Mengadakan Tindakan Pembetulan, apabila hasil analisis menunjukkan
indikasi penyimpangan dari standar, maka perlu dilakukan langkah-langkah
perbaikan atau pembetulan yang antara lain :
1. Relokasi sumber daya, misal pemindahan peralatan, tenaga kerja,
dan kegiatan pembangunan fasilitas pembantu untuk dipusatkan ke
kegiatan konstruksi instalasi dalam rangka mengejar jadwal produksi.
2. Menambah tenaga kerja dan pengawasan serta biaya.
Aspek-aspek Kontrol2
1. Time Control
Yang dimaksud dengan dengan time control adalah pengendalian
waktu pelaksanaan proyek, agar proyek dapat diselesaikan dalam
batas waktu yang ditetapkan. Keterlambatan penyelesaian proyek,
tentu akan membawa risiko bertambahnya biaya.
Total durasi suatu proyek adalah ditentukan oleh durasi tiap-tiap
jenis pekrjaan, dimana tiap-tiap jenis pekrjaan ditentukan saat
mulainya. Sedang durasi tiap-tiap jenis pekerjaan diperoleh dari
tingkat produktivitas yang akan dicapai oleh sejumlah sumber daya 2
Universitas Indonesia
86
yang digunakan. Oleh karena itu, bila dalam realisasinya pekerjaan
tidak diselesaikan sesuai rencana waktunya, maka ini berarti realisasi
tingkat produktivitas dari sejumlah sumber daya tersebut menurun,
atau lebih rendah dari rencana, yang akibatnya tentu saja biayanya
menjadi naik. Belum lagi pengaruh dari biaya tidak langsung, yang
akan menambah sebanding dengan bertambahnya waktu.
Jadi, dalam kaitannya dengan pengendalian biaya maka tindakan
dalam pengendalian waktu pelaksanaan, ada beberapa alternatif
sesuai dengan kondisinya, antara lain adalah sebagai berikut:
Menepati total durasi proyek yang telah ditetapkan, utnuk
menghindari risiko denda dan dampak lain yang merugikan,
terutama adalah kesulitan pengaturan sumber daya
perusahaan (alat, tenaga dan modal), yang mungkin akan
dipergunakan di tempat lain.
Mempercepat atau memperlambat suatu kegiatan tetapi
masih dalam total durasi yang ditetapkan, yang dampaknya
dapat menurunkan biaya.
Kalau terpaksa harus mempercepat durasi kegiatan atau
beberapa kegiatan untuk megejar keterlambatan yang terjadi,
maka harus dapat memilih kegiatan mana yang diputuskan
untuk dipercepat, yang memiliki dampak kenaikan biaya
terkecil
Alat kendali waktu yang digunakan pelaksanaan proyek pada
dasarnya ada tiga macam metode, yaitu:
Bar chart atau Gantt chart method, biasanya digunakan untuk
proyek-proyek yang sederhana.
Vector diagram method, biasanya digunakan untuk proyek-
proyek yang sifat pelaksanaannya memanjang, seperti:
proyek jalan, saluran, atau terowongan.
Universitas Indonesia
87
Arrow diagram method, biasanya digunakan untuk proyek
yang kegiatan satu dengan yang lain sangat saling berkaitan,
seperti proyek gedung bertingkat.
2. Quality control
Yang dimaksud dengan pengendalian mutu (QC) adalah bagian dari
penjaminan mutu yang memberikan petunjuk dan cara-cara untuk
mengendalikan mutu pada square pile atau sistem-sistem agar
memenuhi kriteria dan spesifikasi yang telah ditentukan (Iman
Soeharto, Manajemen Proyek Dari Konseptual sampai dengan
Operasional, Erlangga,Jakarta,1997).
Selain itu secara definitif pengendalian dapat dikatakan sebagai
proses untuk menentukan (mendetermine) apa yang akan
dilaksanakan artinya standar, apa yang sedang dilaksanakan, dan
melakukan tindakan perbaikan (koreksi) sehingga pelaksanaan dapat
dilaksanakan sesuai dengan rencana.
Tujuan utama kegiatan pengendalian mutu adalah suatu kegiatan
yang meliputi kegiatan-kegiatan yang berupa pengetesan,
pengukuran, dan pemeriksaan untuk memantau apakah kegiatan-
kegiatan yang telah dilakukan sesuai dengan kriteria yang telah
ditentukan.
Dengan demikian pengendalian mutu dapat dilihat sebagai suatu
proses yang terdiri dari:
1. Penetapan Standar
2. Adanya Pelaksanaan
3. Perlu adanya evaluasi
4. Tindakan perbaikan / koreksi
Kegiatan pengendalian selalu diawali dengan menetapkan
terlebih dahulu apa yang menjadi standar atau dasar pengendalian,
kemudian standar tadi harus diikuti dengan kegiatan pelaksanaan,
Universitas Indonesia
88
mustahil adanya pengendalian jika pelaksanaan tidak ada. Tindakan
selanjutnya adalah evaluasi atau proses membandingkan antara
pelaksanaan dan standar yang sudah ditetapkan, apakah ada
penyimpangan atau kesesuaian antara standar dengan pelaksanaan. Jika
terjadi penyimpangan, maka diperlukan tindakan perbaikan untuk
mengembalikan penyimpangan agar tidak terlalu jauh dari standar yang
sudah ditetapkan (Afrizal Nursin, Manajemen Proyek, Politeknik Negeri
Jakarta, Jakarta.1999; 20).
Pada penetapan standar ini yang perlu diperhatikan hal-hal sebagai
berikut:
Menetapkan tujuan dari penerapan sistem mutu.
Menetapkan jadwal dan target penyelesainnya.
Menetapkan sumber daya yang dibutuhkan.
Menetapkan tugas dan tanggung jawab dari setiap anggota
tim yang sesuai dengan pendekatan proses bisnis perusahaan
yang setiap alur prosesnya telah dipahami dan dikuasai
sebelumnya.
Standar yang sudah ditetapkan harus dikaitkan dengan biaya
yang ada, hal tersebut dikarenakan perencanaan standar
tersebut dilampirkan kedalam kontrak yang berupa
spesifikasi teknis baik itu kualifikasi jenis penggunaan bahan
atau material maupun cara-cara pelaksanaan pekerjaan.
Mengembangkan kerjasama dan interpersonal diantara
anggota sehingga saling menikmati keberadaanya.
3. Safety control
Saat ini sudah mulai digalakkan construction safety, yang sangat
dikenal dengan istilah K3 (keselamatan dan kesehatan kerja) di
lingkungan proyek konstruksi. Risiko kecelakaan ini menjadi
semakin besar dengan mulai bermunculan proyek-proyek besar,
untuk memenuhi kebutuhan manusia dalam kehidupannya.
Universitas Indonesia
89
Risiko yang dihadapi oleh proyek konstruksi banyak disebabkan
oleh sifat khusus/spesifik dari proses konstruksi, antara lain sebagai
berikut:
Terdiri dari banyak kegiatan yang rawan kecelakaan.
Kegiatannya tidak standar, selalu berubah, yang sangat
dipengaruhi oleh faktor-faktor dari luar.
Perkembangan/kemajuan teknologi konstruksi yang selalu
ada merupakan suatu tantangan tersendiri.
Tingginya turn over tenaga kerja konstruksi.
Banyaknya pihak-pihak yang terlibat dalam proses
konstruksi, organisasi pekerja, dan lain-lain.
Construction safety (keamanan konstruksi) mempunyai dua
aspek penting yang harus diperhatikan secara bersama, yaitu:
Aspek kemanusiaan, yaitu keselamatan manusia, baik
manusia sebagai pelaksana, pengguna bangunan, maupun
manusia yang berada disekitarnya.
Aspek ekonomi, yaitu biaya maupun waktu yang hilang
sebagai akibat darikecelakaan yang terjadi, baik biaya secara
langsung maupun tidak langsung.
4. Cost control
Dalam kegiatan usaha jasa konstruksi, pengendalian biaya sangat penting artinya untuk menjaga kelangsungan hidup perusahaan. Bila biaya konstruksi yang memang sangat variabel ini tidak dapat dikendalikan, maka risikonya adalah kerugian usha, yang bila berlangsung terus menerus dapat menyebabkan kebangkrutan usaha.
Hal ini disebabkan oleh sifat usaha jasa konstruksi yang selalu menghadapi dilema, yaitu:
Harga jual (nilai kontrak), yang bersifat konserfatif (relatif tetap nilainya)
Biaya produksi (biaya pelaksanaan proyek), yang bersifat fluktuatif selama proses pelaksanaan, dan cenderung membesar bila tidak dikendalikan.
Universitas Indonesia
90
Untuk menghadapi kondisi yang dilematis tersebut, diperlukan dua
kemampuan yang sangat mendasar, agar perushaan dapat bertahan
hidup dan berkembang, yaitu:
Kemampuan tentang construction cost, untuk memenangkan
persaingan harga secara aman yanitu menghasilkan cost
estimate yang akurat dan cukup bersaing.
Kemampuan untuk melakukan pengendalian terhadap biaya
(cost control), yaitu merealisir biaya pelaksanaan agar tidak
terjadi penyimpangan terhadap budget yang telah ditetapkan.
Akibat dari kurangnya kedua kemampuan tersebut, dapat
menyebabkan kerugian proyek, yang disebabkan oleh hal-hal sebagai
berikut:
Low bid (under bid) yaitu salah dalam cost estimating, baik
karena harga yang terlalu rendah, kuantitas yang kurang,
ataupun item pekerjaan yang tidak ditampilkan.
Informasi/pengetahuan yang kurang tentang keadaan/kondisi
pekerjaan.
Naiknya harga dari sumber daya yang digunakan selama
proses konstruksi, yang tidak diamankan dalam kontrak
konstruksi (respons terhadap risiko).
Keadaan lapangan/cuaca yang buruk, yang tidak dapat
diperkirakan.
Pemilihan metode konstruksi (construction method) yang
keliru atau kurang tepat.
Pengawasan dan manajemen yang tidak efektif
Dalam cost budget yang diuraikan di depan, biaya langsung
proyek dirinci manjadi unsur-unsur sebagai berikut:
Biaya bahan/material
Biaya upah
Biaya alat
Universitas Indonesia
91
Biaya subkontrak
Keempat unsur tersebut marupakan kelompok yang dominan,
dan unsur sisanya merupakan kelompok minor, yaitu:
Biaya persiapan/penyelesaian
Biaya overhead proyek (lapangan)
Untuk proyek yang memilki item pekerjaan yang banyak sekali,
seperti proyek gedung bertingkat, maka rasanya tidak mungkin bila
seluruh item pekerjaan dievaluasi, karena akan memakan energi yang
besar. Untuk mengatasi hal tersebut maka dilakukan metode sebagai
berikut:
Membagi-bagi cost cost budget menjadi beberapa bagian dari
proyek, yang secara teknis mudah dipisahkan.
Mengelompokkan item-item yang bernilai kecil (minor)
menjadi satu kelompok kode untuk menyederhanakan cost
budget, dengan demikian pengendalian biaya difokuskan
kepada item pekerjaan yang dominan saja. Sedang item-item
pekerjaan yang kecil pengendaliannya digabung manjadi satu
kelompok, kecuali kalau terjadi penyimpangan yang cukup
terjadi.
Pada dasarnya, setiap biaya setiap item pekerjaan terdiri dari
dua faktor yang dikalikan, yaitu:
Kuantitas pekerjaan
Harga satuan pekerjaan
Sementara sasaran kontrol yang harus dipahami adalah:
Tiap unsur dari biaya, yaitu biaya bahan, upah, alat, sub
kontraktor, dan seterusnya.
Faktor dari masing-masing unsur biaya, yaitu kuantitas dan
harga satuan.
Universitas Indonesia
BAB 11
PENGENDALIAN LIKUIDITAS
Pengendalian biaya proyek, pada umumnya terfokus pada kondisi
rentabilitas, yaitu mengupayakan agar perimbangan antara pendapatan dan biaya
proyek tetap terjaga. Rentabilitas adalah kemampuan menghasilkan laba,
sedangkan likuiditas adalah kemampuan membayar pada saat jatuh tempo.
Dilihat dari sudut rentabilitas dan likuiditas maka kondisi proyek dapat dibagi
dalam empat kelompok, yaitu:
Rentabilitas bagus dan likuiditas bagus
Proyek seperti ini yang selalu diharapkan, karena labanya cukup
besar dan pembayarannya lancer, sehingga labanya terwujud sebagai
cash (tunai).
Rentabilitas bagus dan likuiditas jelek
proyek seperti ini memerlukan perbaikan likuiditas yang
mendesak.
Rentabilitas jelek dan likuiditas bagus
Proyek seperti ini memerlukan strategi pengendalian biaya
dengan memanfaatkan likuiditas yang bagus sehingga dapat menolong
kondisi rentabilitas menjadi lebih baik.
Rentabilitas jelek dan likuiditas jelek
Proyek ini sedapat mungkin dihindari atau dicegah sejak awal agar tidak
terjadi.
Berikut perhitungan likuiditas pada proyek konstruksi gedung XYZ yang
dikhususkan pada bagian portal:
Gambar Likuiditas Proyek XYZ bagian Portal
Sumber : Olahan Sendir
Pada bulan ke-3 Likuiditas tergolong kurang baik, ditandai dengan terdapatnya area berwarna putih dibawah kurva, artinya kontraktor
harus membayar sejumlah uang sebagai modal untuk pengerjaan konstruksu portal pada gedung XYZ ini, sementara pada bulan selanjutnya
likuiditasnya tergolong baik. Hal tersebut ditandai dengan area berwarna biru pada area bawah kurva.
BAB 12
KESIMPULAN
Dari laporan manajemen biaya ini kesimpulan yang dapat ditarik dari
seluruh teori dan hal-hal yang berkaitan dengan estimasi biaya pada setiap tahapan
proyek adalah :
Hal-hal yang berpengaruh dalam kegiatan estimasi biaya adalah
peraturan dan perundang-undangan yang terkait dan berlaku, pendapat para ahli,
data dari proyek terdahulu yang sejenis, dan harga pasar yang berlaku di daerah
pembangunan proyek. Biaya yang terdapat di estimasi adalah : Upah tenaga kerja,
peralatan yang digunakan, dan material yang dipakai.
Cash flow proyek merupakan salah satu yang krusial dan harus
dikendalikan secara cermat karena berperan untuk mengatur jadwal dan besaran
kas tunai yang diperoleh dan kaitan dengan pengaturan jadwal serta kas tunai
yang dikeluarkan berdasarkan tingkat keseimbangan tertentu agar kegiatan proyek
dapat berjalan dengan lancar. Pengendalian biaya sangat penting karena suatu
proyek harus dapat mencapai kualitas yang telah ditentukan tetapi tidak melebihi
batas anggran yang telah di sediakan.
Pada tinjauan proyek pekerjaan portal dari konstruksi gedung XYZ ini
juga didapatkan bahwa studi kelayakan diketahui tingkat pengembaliannya
berada pada waktu 17 tahun, dengan irr 15,98%. Semntara, estimasi biaya dari
owner estimate,bid estimate dan budget estimate masing-masing adalah: Rp
3,149 M; Rp 3,277M, Rp 2,577M. Dari rencana pembayaran per-terin yaotu
per-bulan selaman masa konstruksi (dengan rincian pembayaran 5%,5%,
25%,45%,105.5%.5%), maka likuiditasnya tergolong baik.