Post on 08-Jun-2015
Stedelijke Herverkaveling
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
2
Stedelijke herverkaveling
Doel van de presentatie Introduceren hoe herverkaveling werkt en kan bijdragen aan het
oplossen ruimtelijke uitdagingen.
Inhoud presentatie Context van stedelijke herverkaveling Actuele stand van zaken Introductie simulatie
Wie ben ik?
Guido Kuijer – Senior Project Adviseur
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
3
Kadaster & Stedelijke herverkaveling?
90 jaar ervaring!
Sinds 1924 betrokken bij wettelijke herverkaveling in Landelijk gebied
Thans geborgd in Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG), Kadaster
heeft een wettelijke Taak
Deze taak heeft het obv
Borging rechtzekerheid als zijnde registerhouder
Onafhankelijke positie (ZBO)
Kennis en kunde met herverkavelen (ervaring)
Unieke systemen, methodieken etc
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
4
Stedelijke herverkaveling
Wat willen wij u meegeven?
Stedelijke Herverkaveling kan bijdragen aan het doorbreken van
stagnerende gebiedsontwikkeling
Een wettelijke regeling voor afdwingbare grondruil, zal de effectiviteit
van het instrument vergroten
U kunt nu al aan de slag; stedelijke herverkaveling is niet eng!
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
5
Stedelijke herverkaveling
Wat is Stedelijke Herverkaveling?
Betreft de (verplichte) herverdeling van onroerende zaken met het doel gebiedsontwikkeling te verleiden danwel te faciliteren.
Privaat-Privaat instrument
Organische Gebiedsontwikkeling & Uitnodigingsplanologie
Adagium van Stedelijke herverkaveling
“Herverkavelen is zij die willen ontwikkelen in positie brengen”
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
6
Stedelijke herverkaveling
Status Vastgoed in NL
Leegstand Kantoren
Leegstand Detailhandel
Herstructurering en herdefiniering van bedrijventerreinen
Kwalitatieve gat in woningmarkt
Kwantitatief overaanbod in woningmarkt
Ruimtelijke effecten van krimp
Grondpositities
Hoge grondprijzen
Duurzaamheidsvraagstuk
Vertrouwingscrisis etc etc etc
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
7
Stedelijke herverkaveling
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
8
Waarom & wanneer herverkavelen? Vianen
Vianen
Afschalen bouwproductie 1800-750
Gevraagde prijs kan niet met exploitatie
Minnelijke verwerving dus lastig
Onteigening ook lastig!
Herverkavelen een optie?
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
9
Stedelijke herverkaveling
Waarom Stedelijke Herverkaveling?
Legt verantwoordelijkheid (financieel en proces) bij zij die baat hebben en zij die risico’s dragen.
Verplichting tot meedoen voor iedere eigenaar sluit freeriders uit
Versnipperd eigendom minder groot probleem
Verwervingskosten vallen lager uit (grondcomponent verdwijnt eruit)
Rentelasten van project zijn (met in achtneming bovenstaande) aanzienlijk lager
Winst in doorlooptijd?
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
10
Blik over de Grens
Buitenland Herverkaveling toegepast in Europa & Azie Duitsland, Spanje, Frankrijk, Zweden, Turkije,
Finland, Australie, Zuid Korea, Japan... Elk een eigen karakter, eigen vorm..
Wat kunnen we leren? Duitsland – strakke regeling, top down,
transparant, Spanje – Urbanisator, verhandelen van
eigendomsrechten Japan – geen onteigening, alles vrijwillig, in 3D
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
11
Bestuurlijke Context Stedelijke herverkaveling
Bestuurlijke context
Lange discussie met oa in 1980 wetsontwerp
Diverse studies oa Kadaster voor College van Rijksadviseurs (CRA)
Sinds maart 2012 Nationaal Proefprogramma Stedelijke Herverkaveling
Pilots Nijmegen en Zevenaar
Commissie Stedelijke Herverkaveling
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
12
Stedelijke herverkaveling
Commissie Stedelijke Herverkaveling
Drie vormen van Stedelijke Herverkaveling voorzien:
Stedelijke herverkaveling bij overeenkomst (‘vrijwillig’)
Stedelijke herverkaveling bij besluit (‘light’)
Stedelijke herverkaveling onder regie (‘doorzetting’)
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
13
Stedelijke herverkaveling
Integraal planmatige ruilverkaveling
Schaalniveau - wijken of bedrijventerrein, aantal eigenaren boven de 30
Veel & diverse gebiedsbelangen van diverse partijen, grote publieke doelen
Dus integrale opgave, complexe doelen, complexe eigendomssituaties veel opstallen, diverse bestemmingen, complexe openbare ruimte etc.
Actief grondbeleid zeer kostbaar, lange doorlooptijd etc.
Gemeente als gebiedsregisseur die organische ontwikkeling tracht te verleiden
Hoge mate ruilen, tot 30% of 40% oppervlak wisselt (transformatie)
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
14
De praktijk - Westzijde stationsgebied Nijmegen
Problematiek gebiedsontwikkeling stationsgebied
Gemeenschappelijke wens goede oost-west verbinding & tweezijdige ontsluiting station
Wederzijdse afhankelijkheid van investeringen (entree, voetgangerstunnel en openbare ruimte)
Gemeente of andere partij kan kosten en risico’s niet alleen dragen
Bij organische ontwikkelstrategie risico op gebrekkige samenhang & kosten-inefficiëntie
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
15
Rollen1 Urbanisator onafhankelijk
2 Gemeente Rechthebbende
3 NS Rechthebbende
4 Prorail Rechthebbende
5 Ontwikkelaar, A, UWV locatie
Rechthebbende
6 Vissers Meubelen Rechthebbende
7 Woningcorporatie Portaal
Rechthebbende
8 Bewoners Biezen (en de Wolfskuil)
Rechthebbende
9 Ontwikkelaar B Potentiële deelnemer
10
Ontwikkelaar C Potentiële deelnemer
Aanpak Nijmegen
Hybride aanpak
Eigenaren & belanghebbenden input
Rollenspel & Simulatie
Ontwerp Expertteam
Terugkoppeling Eigenaren & belanghebbenden
Bestuurlijk draagvlak zoeken
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
16
Westzijde stationsgebied Nijmegen
Uitwerking drie varianten / scenario’s:
Kwaliteit openbare ruimte Verkeersafwikkeling Maximaal Uitgeefbaar
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
17
Westzijde Stationsgebied Nijmegen
Stap 1 Plenair: gezamenlijk vaststellen ambities in gebiedsagenda Individueel: overleg urbanisator over eigen wensen Eigendom & Gebruik
Gebiedsagenda Wonen: ca. 300 starterswoningen + voldoende parkeerruimte (300) Commercieel vastgoed: mogelijkheid voor congres/vergaderruimte of
shortstay; beperkt retailfuncties bij nieuwe stationsentree. Voldoende parkeerruimte
Infrastructuur: Kiss & Ride voorziening bij stationstunnel; realisatie noord-zuidgerichte fietsverbinding
Openbare ruimte: aantrekkelijk en verkeersveilig stationsplein westzijde; groene elementen langs belangrijke wegen. groen lint langs spoor
Parkeren: Huidig aantal parkeerplaatsen P+R behouden; voldoende ruimte voor (gedeeltelijk) overdekte fietsenstalling.
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
18
“Maximaal uitgeefbaar”
Inbrengsituatie
30% uitgeruild
Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
19
Variant 1 ‘maximaal uitgeefbaar’ Variant 2 ‘optimaal verkeer’
Variant 3 ‘ruimte voor groen en verblijf’
Uitgeruild oppervlak en betrokken eigenaren
30%Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail
36%Groter aantal partijen betrokken in ruil:Ook particuliere woningeigenaren, particuliere bedrijven
42%Alle partijen betrokken in ruil en uitkoop:Uitkoop particuliere bedrijvenWoningcorporatie en nieuwe ontwikkelaar kopen grond
Kosten en opbrengsten
Positieve grondexploitatie gebiedsniveau + 2,8 miljoen
laagste te verdelen projectkosten 6,7 miljoen
laagste gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 56,- / m2
negatieve grondexploitatie op gebiedsniveau – 9,2 miljoen
hogere te verdelen projectkosten 7,5 miljoen
hogere gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 63,- / m2
negatieve grondexploitatie op gebiedsniveau -25 miljoen
hoogste te verdelen projectkosten: 11,2 miljoen
hoogste gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 94,- / m2
Simulatiedraagvlakpeiling
Meeste bereidheid tot deelname Weinig bereidheid deelname Minste bereidheid deelname (alleen Prorail / NS)
Obstakels deelname: NS/Prorail zijn bang voor gebrekkige kwaliteit en veiligheid van K+R en parkeren en weg langs het spoor
Obstakels deelname:particulieren willen dit niet vanwege verplaatsing, woningcorporatie twijfelt over meerwaarde van hoge investering
Obstakels deelname:Twijfels aan kwaliteit van het ontwerp van stationsplein (teveel ruimte voor plein ‘kaalslag’)Te hoge investering / bijdrage en twijfel aan meerwaarde
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
20
Verrekening – Optimaal uitgeefbaar
Herverkavelingsmassa (m2) 119.232
Toedelingsmassa (m2) 64.172
Verschil (openbare ruimte) 55.060
Oppervlak gemeente toedeling (m2) 55.097
Oppervlak gemeente inbreng (m2) 53.359
Verschil (extra openbare ruimte) 1.738
Totale waarde inbreng € 7.475.325
Totale waarde toedeling € 11.007.749
Verschil € 3.532.424
Factor (vereist >1) 1,47
Toedeling Totaal laag Totaal midden Totaal hoog
€ 11.007.749 € 11.302.084 € 11.596.419 € 12.479.423
verschil € 3.532.424 € 3.826.760 € 4.121.093 € 5.004.098
verschil nut € 294.335 € 588.670 € 1.471.674
Inbreng m2 € 62,70
Toedeling m2 € 171,54
Toedeling + nut laag € 176,12
Toedeling + nut midden € 180,71
Toedeling + nut hoog € 194,47
Factor: verhouding tussen waarde toegedeelde grond minus overheidsgrond gedeeld door waarde van het blok bij inbreng
Factor moet >1 zijn!
Nut: voordeel dat gerechtigde heeft van de herverkaveling in de vorm van ligging en positionering van perceel, ontsluiting van perceel en verhouding tot openbare voorzieningen
Geschat in drie klasses (is prijs opdrijvend)
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
21
Deelruiling 1
E1
E2
E3
D
AB K
D
BK
A
Inbreng Toedeling Verschil Verrekening
E1 0.25.29 0.32.12 + 0.06.53 - € 104.495
E2 0.21.49 0.12.79 - 0.08.70 + € 167.515
E3 0.23.42 0.25.52 + 0.02.17 - € 63.020
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
22
Deelruiling 2
E1
E4
E2
G
FD
C
C
D
F
G
Inbreng Toedeling Verschil Verrekening
E1 0.72.34 1.29.39 + 0.57.05 + € 585.425
E2 0.10.61 0.85.92 + 0.75.31 + € 76.375
E4 1.32.36 0.00.00 - 1.32.36 - € 661.800
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
23
Simulatie Stedelijke Herverkaveling
Wat gaat we doen?
Fictieve case naspelen middels rollenspel
Begeleid door Kadaster
Vanaf initiatief tot en met doorrekenen van de herverkaveling
Uitkomst evalueren & prijs uitreiken
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
24
Stedelijke herverkaveling
Aandachtspunten
Fysiek geweld is niet toegestaan!
Probeer in de rol te blijven; analyseren is voor de borrel!
Tijdschema is strak, luister naar de Kadasterman/vrouw
Voor de case geldt:
Past binnen voorliggend Omgevingsplan & anterieure invulling Grex
Verrekening naar rato inbrengwaarde (= marktwaarde bestaande bestemming)
Cijfers zijn gegeven – gaat om de simulatie!
Succes hangt af van de uw inzet
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
25
Stedelijke herverkaveling - Groepen
Groep A (Johan Groot Nibbelink)
Paul van Dijk Akro Consult
Aad van Klaveren Gemeente Alphen a/d Rijn
Klaas Pit Gemeente Hoorn
Nico Lansink Rotgerink GroenWiel B.V.
Marion Cremers-van As Provincie Limburg
Martijn van Hoogenhuijze Gemeente Lansingerland
Jaap de Zeeuw Ruimtewerk
Rein Jonkhans Provincie Overijssel
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
26
Stedelijke herverkaveling - Groepen
Groep B (Sanne Holtslag-Broekhof)
Jeroen Krijgsman Brabantse Ontwikkelings Maatschappij
Joris van Berkel Gemeente Alphen a/d Rijn
Gerhard Bos Gemeente Hoorn
Thomas Kanters Industriële Kring van Etten-Leur / Kanters Investeringen & Beleggingen
Gert Timmerman Schiphol Real Estate
Koen Wagemakers Wagemakers Ruimtelijke Ontwikkeling
Karin de Vries Aiber
Thijs Herngreen Gemeente Bussum
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
27
Stedelijke herverkaveling - Groepen
Groep C (Marc van Geene)
Maarten Kruisselbrink BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving B.V.
Henk Wijnsma Gemeente Apeldoorn
Dick Heesterbeek Gemeente Old-Ambt
Peter Nieland Locatus
Sander Wessels Securitas
Tim Meeuwsen Kragten
Matthijs Betlem BOM
Wieland Claes Universiteit Hasselt
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
28
Stedelijke herverkaveling - Groepen
Groep D (Maartje Lof)
Han Olden Expertisecentrum Stedelijke Dynamiek en
Duurzaamheid
E. Wijnroks Gemeente Doetinchem
Huub van Uum Gemeente Oldenzaal
Edwin Markus Markus Raadgevend Makelaars voor Wonen & Werken
Jolanda van Rensch Stadsregio Arnhem/Nijmegen
Thea Kraaij Gemeente Nijkerk
Tom Bullens Vollmer & Partners
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
29
Stedelijke herverkaveling - Groepen
Groep E (Martin Tillema)
Frank Frowijn FF Advies
J. Meilof Gemeente Doetinchem
Gert Peter Vos Gemeente Zaanstad
Laureen Geuther Overmorgen
Oscar König Steeds
Arie Pieter Vos Gemeente Schiedam
Pieter Draaijer Seinpost
Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling
30
Stedelijke herverkaveling - Groepen
Groep F (Charlotte Gillet)
Chris Schaapman Gemeente Alphen a/d Rijn
Tom Brons Gemeente Hoorn
Casper de Canne Gemeente Zaanstad
Rogier van Aaken Provincie Gelderland
Gerko van Nes Van Nes Vastgoed
Irma Lissberg-Grondstra Gemeente Enschede
Joost Houtkamp Provincie Overijssel