Post on 07-Feb-2018
4ut-<o'2Ti"ig.lNAL'Ji- {:1.{.3; ..
Exemplar :
PARAT - CiorcaPARAT - Rocas
PARAffi.ApahidaPARAT - Institutia Prefectului
CASA
$SJ$U8 HffiHJffiDosarul civil nr. BB97l2L1l200B al Judecatoriei Cluj - Napoca
i-.Obiectivele expertizei :
. Identificare constructii
. Stabilirea starii de degradare a constructiilor
. Evaluarea constructiilor la pretul pietei
Termen : 7 septembrie 2009 ,r/.-
Expert tehnic,ing.. Ovidiu PAVEN
septembrie 2009 -
RAPORT DE EXPERTIZA TEHNICA JUDICIARA
Subsemnatul ing. Ovidiu PAVEN, domiciliat in municipiul Cluj- Napoca,
aleea Muscel nr.6, ap.B, expert tehnic judiciar in specialitatea ,,Constructii
civile si industriale" si ,,Evaluari proprietati imobiliare" avand legitimatia nr.
3666-10087, aflat in evidenta Biroului local de expertize Cluj, am intocmit
prezentul Raport de expertiza tehnica la solicitarea lnstantei.
Partile in proces :
Reclamanta :
. S.C. PRODBOVIN S.A. cu sediul in localitatea Apahida, str. luliu Maniu
nr.26,judetul Cluj
Parati :
. Ciorca Lidia domiciliata in municipiul Cluj - Napoca, aleea Padin nr.32,
ap.60
. Rocas Emilia domiciliata in municipiul Cluj - Napoca, str. Clabucet
nr. 4, ap.18
. Primdria Comunei Apahida * COMISIA DE FOND FUNCIAR cu sediul in
localiatea Apahida, str. Libertatii nr.L22
. lnstitutia Prefectului jud. Cluj - Comisia de Fond funciar cu sediul in
municipiul Cluj * Napoca, b-dul 21 Decembrie 19Bg nr.
Obiectivul expertizei :
'1. Identificarea constructiilor ce sunt amplasate pe terenul in suprafata de5600 mp.
2. Stabilirea starii de degradare a constructiilor aflate pe aceit teren.
3. Evaluare acestor constructii - pretul de piata
Daca s-au rna! efectuat expertize : DA, a d-nei experi ing. Balan
Viorica, dar cu alte obiective.
i\l.i-' iil>:'-r '
Desfasurarea expertizei :
Partile au fost citate prin scrisori recomandate cu confirmare de
primire pentru ziua de joi, 23 iulie 2009, ora 9,00 la imobilul din localitatea
Apahida, str. Iuliu Maniu nr.26, judetul Cluj pentru a participa la culegerea
datelor si a da explicatiile necesare.
Copia citatiilor, confirmarile de primire si borderoul de expediere a
recomandatelor se gasesc anexate la primul exemplar al Raportului de
expertiza (exemplaru I instantei).
La data citarii partilor au fost prezenti reclamanta in persoana d-ui
director Blidaru Vasile impreuna cu jurisconsultul societatii, dl. Mutescu loan,
parata d-na Rocas Emilia, si din partea Primariei comunei Apahida dl. Sasz
Levente. Reclamanta a prezentat expertiza tehnica din aprilie 1999 a d-nei
expert ing. Balan Viorica. S-au verificat pe teren corespondenta intre realiate
si aceasta expertiza, s-au vizionat constructiile si s-au oferit explicatiile
necesare intocmirii expertizei tehnice dispuse de instanta.
Constatari
Se constata ca imobilul in cauza, compus din teren si constructii este in
componenta Societatii comerciale Prodbovin S.A. Apahida. Se face
precizarea cape terenul in suprafata de 5600 mp sunt edificate in intregime
doar Sediul administrativ al societatii, Depozitul de carburanti si, partial doua
Grajduri, de asemenea partial Depozitul de dejectii si, de asemenea partial
platformele betonate (inclusiv drumuri).
Sediul administrativ, realizat pe fundatii de beton, peretii din zidarie de
caramiSa, planseul din beton armat, acoperis sarpanta din lemn si invelitpare
din placi de azbociment, are o suprafata desfasurata de 473 mp si se
compune din sase birouri, trei holuri,un filtru sanitar, un abator cu doua
incaperi,o bucatarie cu dcua incaperi,o sala de mese cu doua incaperi si o
l\ /i,/ \N\jJtN1
-.:1:tt
centrala termica. Starea tehnica a sediului administrativ se apreciaza cafiind
buna, iar finisajul mediu.
Depozitul de carburanti a fost realizat pe fundatii de beton stalpi de
sustinere a acoperisului si un parapet din zidarie de caramida cu inaltimea de
1,5 m. Acoperisul este din ferme metalice si invelitoarea din placi de
azbociment. Starea tehnica a acestuia se apreciaza ca fiind buna. Aria
desfasurata a depozitului de carburanti este de 100,00 mp.
Grajdurile realizate pe fundatii ,,pahar" din beton armat la stalpi si fundatii
continue din beton la peretii perimetrali, pereti din zidarie de caramida cu doua
randuri de acoperis cu termoizolatie intre ele, acoperis din grinzi de beton
armat si invelitoare din placi de azbociment. Suprafata desfasurata a fiecarui
grajd este de 2047,50 mp. Starea tehnica este apreciata ca fiind buna. Pentru
a le aduce in starea foarte buna este nevoie de interventii mici la tencuieli (se
observa tencuiala cazuta pe o suprafata de 3,00 mp.) si inlocuirea catorva
placi de azbociment. ln perioada de nefolosire acestea nu au fost intretinute
corespunzator si de aceea par a fi degradate.
Platforma de balegar in suprafata de 4,.4BOmp este realizatadin beton.
Platformele betonate inclusiv drumurile si parcarea exterioara acopera o
suprafata de 5863 mp. Starea tehnica a cestora se apreciaza ca fiind buna.
ln anexa la prezentul Raport de expertiza tehnica este prezentat calculul
valorii atat tehnice cat si de circulatie a constructiilor edificate pe terenul in
suprafata de 5600 mp. Se face precizarea ca, asa cum s-a aratal mai sus,
unele constructii depasesc terenul in suprafata de 5600 mp si evaluarea
acestora nu se poate face doar pentru o fractiune din ele.
Constructiile apartinand S.C. Prodbovin S.A., impreuna cu terenul
formeaza un tot unitar.
,,/.-\ /i 'vi..ll\\r,''! _,'\J "
Concluzii
1. Constructiile ce sunt amplasate pe suprafata de 5600 mp sunt : in
intregirne Sediul administrativ al societatii si Depozitul de carburanti si partial
doua Grajduri, Platforma de balegar si Platformele betonate (inclusiv drumuri).
2. Constructiile in ansamblul lor pot fi apreciate ca avand , in confor -mitate cu D.C.S. nr.93/1977 si25611984,o stare tehnica buna. Este adevarat
ca lipsa unei intretineri constante dupa anul 1989 pot crea impresia ca aces -tea ar avea o stare tehnica inferioara.
3. Valoarea de piata (de circulatie) a constructiilor se stabileste la :
. Sediul administrativ: ........................................'.";-,.: 592-548 lei RON
. Depozitul de carburanti : .............. 54.934 lei RON
. Un Grajd : .............. -'1'438.443 lei RON
. Un Grajd:.............. .1.438.443 lei RON
. Platforma pentru balegar: .............. ..--.-.---..749.3721ei RON
o Platforme betonate : .,........ ...........747.398 lei RON
Valoarea de circulatie totala se stabileste la 5.021.138 lei RON.
EXPERT TEHNIC JUDICIAR,
ing. Ovidiu PAVENnlt,/ \}r}bJc?/
-fr
. \"8:::..
:tru:.t:! ...i:I."1
i:i.:.1..ir1';il j-r,t..
i.!',{;{:r',.
\',.,..\
:: t\,t.: ' \.\
c.
I
i,'
i,.\'ri:/,ii.,:i-./;iiril::,liY.:: 1i .. - i-,1.. :.,:.. ,..;:n'r,:i;l i: ;.;il| : ::l tl i.'. I j a ;..,,:,
ll: rll;:irili:i:::r. .:1.- -...:ji.1.'. i:
d':
i.r; .Jr,,
.,:.,,1'l
.lrt.t.:i,:::,1
,];:;,,.-:,,: .
;l::;:ll:,r.":,::i1l::r"rtp.i ... :
:.;:::;t:::,t :..
::ii:.rr.: .: ij:l::i.r.l'rr : : .
::i.:1.::n,,,., ,
iiil,"'.'li.'i::::: - .i il
.:.::t:!!:t.a
i:.\.:tl:: .a:... . .
:j I r1:'1 ;1.: l
r:a\.*/,-:.::i ,. i
'!:/jil;.-';:,';
Zt;.::''.,'' '
ji,:,t ' . '
rtii:.+rii: '
liii:";iii.r.:i' :r
ll , r'.:l ;
ji 11.,., ,
'€ii:::ii,i..j;':1.j:'a;.:.t:':'..:d.i,:i:..,..'iJ!::: ll l :i.11..'".i,.i.".,.,.s'ii,,;i:l: ', :
:,i':,,ii'r .
,...'1:' i-.... :..1:i,:1. i:...,..-_::ji.,fi';
:tlr!i:::iii::.i,r,i
,r,i;,i;i:itj,ti,.:::r': :.;: jj:: j'iti.r:::i, :i,;trr:::: i: :: :. I :,t'.::j.il:lrij
r'.ffi:,;;,1
+*.
\I
il.L.tttHgi-{
J*l.+
trttfr
i ,t:,,a
. I i.'
i,lri:!itr:E-?r:?n!.*aegffi*gII3 id,{#*a:{st4t I tF:e=:TL'i=;-,ij
l:i:. l:.q:il
l#" ii
hffirj
"=..-,-.1i; i]'ii--
H
311
..,;:;+::ri-a-:;:.:. :
:' -l . :.r:,! f::
STABILIREA VAI.ORII DE CIRCULATIE A CONSTRUCTIILOR SITUATE
LOCALITATEA APAHIDA, STR. IULIU MANIU NR.26, JUD. CLUJ,
TERENUL IN SUPRAFATA DE 5600 MP
SEDIUL ADMINISTRATIV
Evaluarea se face in conformitate cu cele expuse in brosura ,,Cladiri si constructii specialepentru invatamant,stiinta,cultura si arta, constructii administrative" aparuta in Colectia,,Evaluarea rapida a constructiilor" editura MATRIX ROM 1995
ln conformitate cu lll.2.Fisa nr.19 - lntreprinderi si alte unitati productive,
Catalog de reevaluare nr.124, Fisele BA, 88, BC
111.2.1. - Caracteristici specifice obiectului
Varianta l.
- Structura din zidarie portanta
- Pereti portanti din zidarie de caramida, plansee de beton armat, invelitoare
din placi de azbociment
- Cladire cu parter
- lnaltimea medie 2,50 m
- Finisaj mediu
- lnstalatii electrice de iluminat fluorescent
- lnstalatii sanitare
- lncalzirea cu sobe cu combustibil solid
111.2,2. - Delimitarea obiectului
Cladirea cuprinde lucrarile de constructii cu toate finisajele, inclusiv trotuarul
inconjurator, precum si instalatiifunctionale de deservire a cladirii pana la
bransament sau pana la 2 m de conturul constructiei
111.2.3. - Unitatea de referinta
1 mp arie desfasurata (Ad)
Valoarea de inlocuire (lei/mp Ad)
Numar de niveluri - parter
IN
PE
L
r:
1L.2.4. - Tabel cu indicatorii de inlocuire.
Categorii de lucrari
rl.i,i,.r,,j 'j J,-
Finisaj - mediu
Constructii 877
- lnstalatii electrice 41
- lnstalatii sanitare 20
- lnstalatie de incalzire centrala (exclusivechipamentul centralei)
Total 938
111.2.5. Termeni de corectie
- Pentru inaltimi mai mari sau mai mici de 4,00 m indicatorii valorii de inlocuire seinmultesc cu coeficientul 0,94 (pentru inaltimi mai mici de 3,40 m)
- Pentru Varianta L pentru invelitori din azbociment se adauga 24 lei/mp Ad
- Peniru incalzirea cu combustibil solid se scade 38 lei/mp Ad
- Pentru instalatie electrica de iluminat fluorescent se adauga la finisajul mediu 31
lei/mp Ad
Deci in total tariful este ;
938 x 0,94 + 24 - 38 +31 = 898,72leilmp Ad
Suprafata desfasurata a Sediului administrativ esfe.'_Ad = 473,00 mp
Rezulta valoarea tehnica a cladirii Sediului administrativ la data de 01.01.1g65:
473,00 mp Ad x 898,72leilmp Ad= 425.095 lei
Pentru actualizarea acestei valori se aplica in conformitate cu Buletinul docu -mentar editat de Corpul Experlilor tehnici din Romania EXPERTIZA TEHNICA 110
din februarie 2009 coeficientul k =18341,064 .
425.095|ei x 18341,064 = 7.796.694.601 lei RON,
adica 779.669|ei RON.
DEPOZITUL DE CARBURANTI
Evaluarea se face in conformitate cu cele expuse in brosura,,Cladiri siconstructii specialeagricole" aparuta in Colectia,,Evaluarea rapida a constructiilor'' editura MATRIX ROM 1gg5
ln conformitate cu Fisa nr.33 -Bordei pentru carburanti - asimilat, Catalog de
reevaluare nr.1 15, Fisele 87,88
33"1. Caracteristici specifice obiectului
Varianta l. - Bordei penreu carburanti
l'ri- \lrr. ,'
./4a \ Vt-*t-",
- constructie semiingroPata
- zidarie portanta den caramida
- lnaltimea libera H = 3.=,00 m
- lnstalatii electrice de iluminat
33.2. Delimitarea obiectului
Obiectul cuprinde constructia, conform caracteristicilor de la punctul inclusiv
trotuarul si nivelare a pe 1,50 m latime in jurul constructiei, instalatii electrice de ilu -minat
33.3. Unitatea de referinta
1 mp arie desfasurata (Ad)
33.4.Tabel cu indicatorii valorii de inlocuire
Suprafata desfasurata a Depozitului de combustibil este: 100 mp
Rezulta valoarea tehnica a constructiei la data de 01.01.1965 :
100 mp x 405 lei/mP Ad = 40.500 lei
Pentru actualizarea acestei valori se aplica in conformitate cu Buletinul docu -mentar editat de Corpul Expertilor tehnici din Romania EXPERTIZA TEHNICA 110
din februarie 2009 coeficientul k =18341,064 :
40.500 lei x 18341,064 = 742.813.092 lei ROL,
adica 74.281 lei RON
GRAJD PENTRU TINERET TAURIN
Evaluarea se face in conformitate cu cele expuse in brosura,,Cladiri si constructii speciale
agricole aparuta in Colectia ,,Evaluarea rapida a constructiilor" editura MATRIX ROM 1995
ln conformitate cu Fisa nr.3 - Grajd pentru tineret taurin - asimilat, Catalog de
reJvaluare nr.1'15, Fisele 44, B, C.
3"1" Caracteristie i specifice obiectului
f'i i i ',;-i-1;'.', v
Categorii de lucrari Valoarea de inlocuire lei/mP Ad
Constructii 400
- lnstalatii electrice de iluminat 5
Total 405
Varianta ll. - asimilat
- Sarpanta din grinzi de beton armat
- Zidarie portanta din caramida de 37,5 cm grosime
- Constructie parter compusa dintr-un compartiment pentru tineret taurin,
fara tavan,cu culoar central si incaperi anexe cu tavan
- lnaltimea medie 3,75 m in loc de 3,00 m
- lnstalatii electrice pentru iluminat
- lnstalatii sanitare
- lncalzirea cu sobe in incaperile anexe
3.2. Delimitareaobiectului
Obiectul cuprinde constructia conform caracteristicilor de la punctul 3.1.,
varianta ii inclusiv trotuarul si nivelerea pe 1,50 mlatime in'jurul obiectului; in'stalatii
electrice de iluminat si sanitare.
3.3. Unitatea de referinta
1 mp arie desfasurata (Ad)
3.5. Termeni de corectie
- Pentru fiecare 25 cm diferenta de inaltime + 8 lei/mp Ad, adica :
3 x 8 lei/mp Ad = + 24 lei/mp Ad
- Pentru grosimi la zidaria exterioara de 37,5 cm in loc de 50 cm se scade 25
lei/mp Ad.
Rezulta tariful pe metrul Patrat : ,
505 + 24 -25 = 504leilmp Ad
Suprafata unui grajd fiind de 2.047 mp, valoarea tehnica a acestuia la data de
01.01.1965 este deci :
l-'"'$\s-r-'z:-)€)
3-4- Tabel cu indicatoriivalorii de inlocuire
categorii de lucrari Valoarea de inlocuire lei/mp Ad
- Constructii 390
- lnstalatii electrice de iluminat 45
lnstalatii sanitare 70
Total 505
2.047 ,50 mp x 504 lei/mp = 1.031.940 lei
Pentru actualizarea acestei valori se aplica in conformitate cu Buletinul docu -mentar editat de Corpul Expertilor tehnici din Romania EXPERTIZA TEHNICA 110
din februarie 2009 coeficientul k =18341,064 :
1.03'1.940 lei x '18341,064 = 18.926.877 .5B4lei ROL,
adica 1.892.688 lei RON
PLATFORMA PENTRU BALEGAR
Evaluarea se face in conformitate cu cele expuse in brosura ,,Cladiri siconstructii specialeagricole aparuta in Colectia,,Evaluarea rapida a constructiilor" editura MATRIX ROM 1995
ln conformitate cu Fisa nr.27 - Platforma pentru balegar - asimilat, Catalog
de reevaluare nr.115, Fisa 68
27.1. Caracteristici specifice obiectului
Varianta l. - asimilat
- Platforma neacoperita din beton, cu ziduri laterale necesare depozitarii
balegarului, cu bazine de colectare a urinei
- lnaltimea zidurilor de la nivelul terenului H = 1,50 m
- Zidarie din caramida, la bazinele de colectare a urinei, pardoseli din beton simplu
la platforma
27.2. Delimitarea obiectului
Obiectul cuprinde platforma si bazinele de colectare a urinei.
27.3 Unitatea de referinta
1mp platforma.
27.4.Tabel cu indicatorii valorii de inlocuire
Categorii de lucrari Valoarea de inlocuire
- Constructii 120
Valoarea tehnica,a celor patru bazine la data de 01.01.1965 este deci :
4.480 mp x 120 leilmp = 537.600 lei
Pentru actualizarea acestei valori se aplica in conformitate cu Buletinul docu -
mentaf eclttat de UOfpUl txpenllof lennlcl qln F(Omanla E^.rEr( t tL-j\ t Er1l\l\.r\ I lu
din februarie 2009 coeficientul k =18341 ,064 :
537.600 lei ROL x 18341,064 = 9.860.156.006 lei ROL,
adica 986.016 lei RON.
PLATFORMELE BETONATE
Evaluarea se face in conformitate cu cele expuse in brosura,,Cladiri si constructii speciale
agricole aparuta in Colectia,,Evaluarea rapida a constructiilof'editura MATRIX ROM 1996
ln conformitate cu Fisa nr.6 - Drum, piata si platforma in incinta intreprinderilor
industriale in afara incintei -, Catalog de reevaluare nr.133, Fisa nr. 6
6.1. Caracteristici specifice obiectului
Drum, piata si platforma in incinta intreprinderilorpentru asigurarea circu -iatiei autovehiculelor, avand terasamentele executate pe orice.categorie de teren si
partea carosabila construita din imbracaminte : balast,macadam, beton asfaltic,asfalt
turnat, beton de ciment, bolovani de rau sau piatra bruta, pavaj din pavele de piatra,
etc.
6.2. Delimitarea obiectului
Drumurile, pietele si platformele se considera complet executate, cuprinzand
terasamentele, fu ndatia ca iisi imbracam i ntea exclusiv bord urile, acostamentele si
santurile care se adaugasub forma de corectii,
6.3. Unitatea de referinta
1 mp suprafata de imbracaminte carosabila, exclusiv bordurile, acostamen -tele, trotuarele si santurile.
Valoarea tehnica totala a platformelor betonate la nivelul datei de 01 .01.1965
se stabileste la :
6.4. Tabel cu indicatorii valorii de inlocuire
Felul imbracamintii Grosimea totala a
sistemului rutier (cm)
Valoarea de inlocuire
in lei/mp
Beton din ciment de 15 cm
grosime
32 72
:.,i=\- ,ii.---- '1'tr-\*3.:1'
t.'\: "i -
7447 mp x72leilmp =536.184 lei
Pentru actualizarea acestei valori se aplica in conformitate cu Buletinul docu -mentar editat de Corpul Expertilor tehnici din Romania EXPERTIZA TEHNICA 110
din februarie 2009 coeficientul k =18341,064 :
536.184 lei ROL X 18341,064 = 9.834.185.060 lei ROL,
adica 983.419|ei RON.
Valorilor tehnice stabilite mai sus li se aplica coeficientul de uzura in conformi -
tate cu normativul P13511995 prezentat in Buletinul informativ de specialitate editat
de Corpul Exprertilor Tehnici din Romania ,,EXPERTIZA TEHNICA 16".
Ferma pentru ingrasarea tineretului taurin din localitatea Apahida a primit
Autorizatia pentru executare lucrari la data de 21 iulie 1987, deci se poate aprecia ca
constructiile expertizate au o vechime de 22 de ani. Rezulta un coeficient de uzura:
ku = 21 + (27 - 21) . (25 -21) x(32 -30) = 24o/o
Aplicand acest coeficient de uzura pentru fiecare constructie rezulta
urmatoarele valori tehnice pentru :
. Sediul administrativ : 779.669 lei x (1 - 0,24) = 592.548 lei RON
. Depozitul de carburanti:72.281 lei x 0,76 = 54.934|ei RON
. Un Grajd . 1.892.688 lei x O,76 = 1.438.443|ei RON
. Un Grajd : 1.892.688 lei x 0,76 = 1.438.443|ei RON
. Platforma pentru balegar:986.0161ei x 0,76 = 749.372|ei RON
. Platforme betonate . 983.419 lei x 0,76 = 747 .398lei RON
O evaluare, care are ca obiect determinarea valorii de circulatie a unui imobil
presupune luarea in considerate a unui numar de criterii care prin aprecierea evalua -
torului conduc la o valoare care sa reflecte cat mai fidel pretul pietii. Criteriile care se
iau in seama pentru a ajunge la nivelul corect sunt atribute ale evaluatorilor si tin de
modul lor de apreciere in functie de experienta, cunostintele profesionale si
eonvingerea ca procedeaza corect. t
Momentul actual de recesiune economica irnpiedeca o tranzactionare normala
a imobilelor indiferent daca acestea sunt terenuri, cladiri sau caldiri cu terenuri,
r1\ -
l-.-'\ ,1.-\-\:'"'
indiferent daca acestea sunt cladiri cu destinatia de locuinta sau mai cu seama
umitati (odata) productive.
Acesta este motivul pentru care nu poate fi acordat un coeficient de circulatie
(de piata) mai mare de kc = 1,00
ln aceasta situatie valoarea de piata va fi egala cu valoarea tehnica.
EXPERT TEHNIC JUDICIAR,ins. ovidifiAvEN
-" {t\A's*t''