RIFORMA DEL CONDOMINIOE GESTIONE CONTABILE

Marco Castioni ‐ Corso Anaci 2013‐2014

BUONA GESTIONE E TRASPARENZA

minaccia esonero su richiesta anche di un solo condomino. Considerati casi di

gravi irregolarità il mancato rispetto dei doveri di trasparenza e di buona

gestione (vedi art. 1129 cc)

BUONA GESTIONE

•Titolo di Studio

•Formazione continua

•Assicurazione su richiesta assemblea

•Consegna documentazione con passaggio consegne e attività urgenti in fase transitoria (senza compenso)

BUONA GESTIONE

•Obbligo ad agire contro i morosi

•Revoca su richiesta anche di un solo condomino per gravi irregolarità

•Specifico conto corrente (bancario o postale) condominiale

•Divieto di confusione tra il patrimonio del condominio e quello proprio o di altri condomini

TRASPARENZA

•Con accettazione: dati anagrafici, luogo tenuta contabilità e disponibilitàverifiche

•Obbligo indicazione analitica dei compensi richiesti

•Targa recapiti presso condominio

TRASPARENZA

• Sito internet, se richiesto, per ottenere documentazione condominiale

•Verificabilità del conto corrente da parte di ogni condomino, anche tramite internet

•Notizie su documenti, stato pagamenti e liti in corso ad ogni condomino

TRASPARENZA

• Eventuale nomina Consiglio di Condominio con funzioni consultive e di controllo (almeno 12 unità immob.)

•Eventuale nomina revisore per verifica contabile (da assemblea)

LE CONFERME

• Amministratore esegue gli adempimenti fiscali

• Conservazione decennale dei documenti

• I documenti sono del condominio e non dell’amministratore

• Diversità trattamento tra rendiconto condominiale e bilancio di impresa

LA FUTURA EVOLUZIONE

• Assicurazione professionale

• Integrazione gestione contabile e internet

• Interpretazione necessaria per punti oscuri o scritti non correttamente, a causa delle pressioni, al legislatore, di molte associazioni di categoria

REGISTRI

1. Registro anagrafe condominiale (dati immobili e possessori)

2. Registro nomina e revoca amministratore

3. Registro verbali assemblea

4. Registro di contabilità

REGISTRO CONTABILITA’

• entro 30 giorni

• in ordine cronologico

• singolo movimento di entrata o uscita (attenzione antiriciclaggio)

• anche con modalità informatizzata

RENDICONTO

• approvazione entro 180 giorni (attenzione: non 6 mesi!)

• Bilancio finanziario (entrate/uscite) con situazione patrimoniale

• nota sintetica esplicativa della gestione

RENDICONTO

Anche se non indicato all’art.1130 bis:

• Ripartizione spese consuntive e preventive secondo tabelle millesimali (regolamento che le contiene obbligatorio se >10 condomini)

Cosa consegnare al condomino dopo l’assemblea

• Verbale assemblea

• Ripartizione bilancio preventivo approvato

• Eventuale nuovo bilancio preventivo modificato rispetto al precedente giàinviato

• Richiesta dei versamenti dovuti per saldo e/o acconto spese

1130‐bis. Rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale …Si compone … di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Modello standard concordato tra associazioni (compreso ANACI)

nell’anno 2007

RELAZIONE DELL’AMMINISTRATORE

RELAZIONE DELL’AMMINISTRATORE

La Relazione deve costituire parte integrante del bilancio e ha la funzione di illustrare ed integrare i sintetici dati quantitativi, i problemi condominiali risolti e da risolvere nel corso dell’esercizio amministrativo, illustrando i collegamenti tra le realtàcontabili anno per anno.

- Commenti in ordine alla comparazione delle voci dell’esercizio precedente nei documenti contabili.- Illustrazione dei criteri contabili adottati per gli incassi e per le spese.- Motivazione sull’eventuale impiego di fondi di riserva e loro destinazione.-Indicazione delle variazioni intervenute nella consistenza delle poste dell’attivo e del passivo.

- Notizie sui dipendenti; sulla composizione dei fondi di riserva; sulla giacenza dei conti correnti.- Evidenziazione dei più rilevanti capitoli di spesa.- Riferimenti in ordine alle certificazioni di sicurezza degli impianti comuni.- Informativa su eventuali controversie giudiziarie in corso;- Individuazione beni mobili ed attrezzature disponibili.

(pubblicato nel 2002)

1130‐bis. Rendiconto condominialeIl rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.

Situazione di inizio esercizioCrediti verso condomini 500Banca e cassa 300Debiti verso Erario 200Fondo Spese Ordinarie 600

Movimenti dell’esercizioFondo spese accantonato sulla base del preventivo 5.000Quote condominiali incassate 4.500Costi dell’esercizio 4.800Fornitori pagati 4.400, ritenute es.prec. pagate 200

Situazione di fine esercizioCrediti v/cond. 1.000 (500 + 5000 – 4500)Banca e cassa 200 (300 – 200 + 4500 – 4400)Debiti 400 (200 + 4800 – 200 ‐ 4400)Fondo spese Ordinarie 800 (600 + 5000 – 4800)

Situazione di inizio esercizioCrediti verso condomini 500Banca e cassa 300Debiti verso Erario 200Fondo Spese Ordinarie 600

Movimenti dell’esercizioFondo spese accantonato sulla base del preventivo 5.000Quote condominiali incassate 4.500Costi dell’esercizio 4.800Fornitori pagati 4.400, ritenute es.prec. pagate 200

Situazione di fine esercizioCrediti v/cond. 1.000 (500 + 5000 – 4500)Banca e cassa 200 (300 – 200 + 4500 – 4400)Debiti 400 (200 + 4800 – 200 ‐ 4400)Fondo spese Ordinarie 800 (600 + 5000 – 4800)

Situazione di inizio esercizioCrediti verso condomini 500Banca e cassa 300Debiti verso Erario 200Fondo Spese Ordinarie 600

Movimenti dell’esercizioFondo spese accantonato sulla base del preventivo 5.000Quote condominiali incassate 4.500Costi dell’esercizio 4.800Fornitori pagati 4.400, ritenute es.prec. pagate 200

Situazione di fine esercizioCrediti v/cond. 1.000 (500 + 5000 – 4500)Banca e cassa 200 (300 – 200 + 4500 – 4400)Debiti 400 (200 + 4800 – 200 ‐ 4400)Fondo spese Ordinarie 800 (600 + 5000 – 4800)

DA DETTAGLIARE

DA DETTAGLIARE

1130‐bis. Rendiconto condominialeIl rendiconto condominiale …Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Ipotesi di rendiconto di una associazione di categoria

ma Registro non è Riepilogo…

Valutare la misura del dettaglio spese:

• Base di partenza il regolamento di ripartizione spese

• Considerare la complessità e il numero delle operazioni contabili

Modello di carretto standard per il trasporto del rendiconto elaborato da

amministratore non accorto