Post on 15-Sep-2018
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RésidenceEHPAD
Book CommercialRésidence EHPAD
Orange (84)
LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
Le Sacré CœurOrange (84)
Résidence EHPAD Le Sacré Cœur Orange (84)
Un emplacement privilégié dans un quartier résidentiel, au cœur d’un écrin de verdure avec son parc de 3 hectares arboré et fleuri
Un EHPAD en exploitation depuis 2007, qui va doubler son offre de logements (101 lots à terme)
Un projet architectural portant sur la réhabilitation d’une bâtisse provençale du 19ème et la construction d’une extension moderne
Une résidence disposant de nombreux espaces dédiés aux soins, à la convivialité et à la détente : restaurant, salons, bibliothèque, jardin thérapeutique et jardin d’hiver
Une situation stratégique au carrefour du grand Sud-Est, à proximité des axes routiers (A7 et A9)
Au cœur d’une communauté de communes de près de 68 000 habitants
3ème commune du Vaucluse, Orange est une ville à taille humaine, avec une ambiance « village »
Un patrimoine naturel et culturel exceptionnel avec ses nombreux vestiges de l’époque Romaine
Le Sacré Cœur
Orange (84)
Orange, le charmed’une ville provençale
Illustration non contractuelle
LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
Un référencement
Un emplacement privilégié au cœur de la célèbre cité antique d’Orange
Un rendement de 4,4 % HT/HT (1)
Une résidence déjà en exploitation, commercialisée en VEFA, qui va doubler son offre de logements
Une gestion confiée à DV Orange, entité du groupe SRS, fondateur et actionnaire de DomusVi
Un programme bénéficiant de pré-loyers ou de la prise en charge des intérêts intercalaires (2)
LES POINTS CLÉS
Asset Management
En partenariat avec
(1) Rendement incluant le mobilier soit 4,5 % HT/HT hors mobilier (rendement arrondi au dixième le plus proche).(2) Selon les modalités des attestations du promoteur.
Une résidence qui allie histoire et modernité
Illustration non contractuelle
Un référencement
Toute représentation ou reproduction intégrale ou partielle est interdite.
Les informations, photographies ou visuels figurant dans ce document vous sont communiquées à titre d’information et n’ont pas valeur contractuelle - Mobilier non contractuel Crédits photos : © - Shutterstock © Domusvi DV Orange © - Images de synthèse : Images Creations © - Novembre 2015
Pour vous assurer que cette offre réponde à vos besoins, à vos projets, à votre situation personnelle, financière et patrimoniale, une étude personnalisée réalisée par un Professionnel du Patrimoine qui vous assistera pour comprendre la portée et les risques de l’opération est nécessaire. La législation en vigueur, le marché de l’immobilier d’investissement et votre situation
personnelle et financière étant susceptibles d’évolution, les informations présentes sur ce document ne sont données qu’à titre purement indicatif.
Investisseur
Renouvelement du mobilier équipant les chambres tous les 10 ans
Impôts fonciers
Frais d’Asset Management : interlocuteur exclusif entre les propriétaires et le preneur à bail (gestion des loyers, veille à la bonne exécution du bail...)
Gestionnaire
Gros travaux et mise en conformité
Assurance incendie, explosion, dégât des eaux, catastrophes naturelles…
Assurance de la copropriété
Menus travaux et travaux d’embellissement
Entretien des lieux, du mobilier et des éléments d’équipement
Charges de copropriété usuelles non récupérables (frais de syndic...)
Taxe sur les ordures ménagères
(2) Voir détail dans le bail commercial.
NOTAIRE
ETUDE FRIEDRICH
11 bis place du G. Leclerc
92302 LEVALLOIS-PERRET
EN PARTENARIAT AVEC
Un acteur local incontournable de la prise en charge des personnes âgées et de la dépendance
Un exploitant qui s’engage dans l’amélioration de l’accueil, le confort et la prise en charge des résidents
Une entité du groupe SRS, fondateur et actionnaire de DomusVi, n°3 de l’hébergement pour personnes agées dépendantes
Caractéristiques produit
Caractéristiques du bail (2)
Répartition des charges (2)
11 février 2014 et 28 mai 2015 (PC modificatif)
1er trimestre 2016
2ème trimestre 2017 - 56 lots
Censi-Bouvard / Classique
170 200 € à 182 200 €
4,4 % HT/HT
Chambres simples
101 logements à terme
Obtention du permis de construire :
Actabilité prévisionnelle :
Livraison prévisionnelle :
Fiscalité :
Enveloppes d’investissement HT :
Rendement :
Typologies et surfaces :
Nombre de lots :
Durée du bail :
Type de bail :
Renouvellement par tacite reconduction :
Montant des loyers annuels HT :
Règlement des loyers :
10 ans
Meublé
NON OUI
7 421 € à 7 859 €
Trimestriel
Augmentations annuelles autorisées du coût d’hébergement des personnes âgées publiées chaque année par le Ministère de l’Economie et des Finances
Indexation des loyers :
Indexation des loyers :
Engagement Liquidité :
Asset Management :
Caution :
Tous les 3 ans
NON OUI
NON OUI
SRS
774, avenue Felix Ripert 84100 Orange
Orange
Illustration non contractuelle
Un environnement urbain et verdoyant
Un cadre de vie paisible et agréable aux portes de la Provence
Au cœur d’une communauté de communes de près de 68 000 habitants
Une résidence facilement accessible par les transports en commun et les grands axes routiers
La résidence
200 m
Un résidence qui allie histoire et modernité
Le Sacré Cœur est une bâtisse provençale datant de 1860. L’architecture a été peu à peu modifiée pour s’adapter aux diverses activités tout en préservant le charme et l’âme des lieux.
Depuis 2007, la structure est devenue un EHPAD d’une capacité actuelle de 50 chambres. Le projet a pour but la réhabilitation et l’extension de la résidence pour compter à terme 101 logements (chambres médicalisées ou appartements) commercialisés en VEFA.
Le Sacré Cœur dispose de nombreux espaces dédiés aux soins, à la convivialité et à la détente : restaurant, salons, bibliothèque, jardin thérapeutique et jardin d’hiver.
En périphérie de la ville et à proximité des autoroutes A7 et A9, la résidence est située dans un quartier résidentiel et calme au cœur d’un magnifique parc de 3 hectares arboré et fleuri.
Illustration non contractuelle
Illustrations non contractuelles
Illustration non contractuelle
Illustration non contractuelle
Illustration non contractuelle
Le gestionnaire
Le groupe DV Orange est détenu à 75 % par SRS (ex DV France). Crée par Yves Journel, fondateur de Domusvi, il est le principal actionnaire (78 %) aux côtés de la MACIF (19 %). SRS est un opérateur historique des secteurs sanitaires et médico-sociaux à l’origine notamment du groupe Domus Vi (860 M€ de CA en 2015) dont il détient encore 28 %. SRS détient également Sedna, 1er opérateur sanitaire et médico-social privé du Québec, des foncières dédiées, diverses participations.
Le groupe SRS a enregistré en 2014 une progression de son résultat net de 2,8 millions d’euros par rapport à 2013, soit un bénéfice de 12 M€.
Avec l’apport de Domus Cliniques, SRS détiendra 35 % de la holding d’Almaviva Santé. Créé en 2007, Almaviva Santé représente 2065 lits et places répartis dans 22 établissements, représentant près de 220 M€ de chiffre d’affaires.
Une entité de la holding SRS
Descriptif
Taille (en nb de résidences)
20
15
10
5
0
Expérience / Ancienneté
20 ans
15 ans
10 ans
20 ans
0 ans
5 ans
7
Nom : DV ORANGE
Date de création : 2010
Chiffre d’affaires 2014 : 10,9 M€
Résultat net 2014 : 651 000 €
DV Orange est devenu un acteur local incontournable de la prise en charge des personnes âgées et de la dépendance. Ce groupe privé compte 4 résidences médicalisées dans le Vaucluse et 3 en Normandie et en Bourgogne. Il propose au total plus de 470 places d’hébergement, dont 300 dans le Nord Vaucluse, en chambre ou studio simple ou double.
L’ensemble des résidences bénéficie du professionnalisme et du soutien technique des dif férents services spécialisés du groupe DV Orange, assurant la qualité et la sécurité de l’accueil et de la prise en charge.
Pour plus d'informations sur le gestionnaire, connectez-vous sur le site cerenicimo.frPour plus d'informations sur le gestionnaire, connectez-vous sur le site
Stratégie du groupePar sa présence dans tous les champs de l’offre de soins en établissement et à domicile, SRS réunit une expertise métier unique, mise au service du progrès du parcours de soin des malades et personnes âgées fragilisées.
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
+ 30 %
Taux de croissance du résultat net SRS entre 2013 et 2014
La situation géographique
Répartition de la population de la CCPRO
0-29 ans : 37 %60 et + : 25 %
30-59 ans : 38 %
Orange, une ville provençale Située sur un carrefour de passages pour le Nord, l’Espagne et l’Italie, Orange possède le charme des cités méditerranéennes tout en offrant un visage contemporain. Troisième commune du Vaucluse, c’est une ville à taille humaine, avec une ambiance « village ».
Un voyage à travers le temps et la cultureRépartis dans toute la ville actuelle, la Cité des Princes possède de nombreux vestiges de l’époque Romaine tels que la Cité, le Temple, le Gymnase ou encore le Capitole... Elle est surtout connue pour ses deux sites remarquables, classés au patrimoine mondial de l’Unesco : l’Arc de triomphe et le Théâtre Antique.
Une riche région agricole et viticole Cité vivante au terroir généreux, la région possède un climat ensoleillé idéal pour l’épanouissement de ses crus prestigieux tels Gigondas et Châteauneuf du Pape. Le vignoble étendu et diversifié propose une gamme de vins exceptionnellement riche et variée.
La CCPRO est située à l’ouest du Vaucluse, au confluent du Rhône et de l’Ouvèze.
La CCPRO est confrontée, comme le reste du territoire, au phénomène du vieillissement de lapopulation.
Un patrimoine naturel et culturel exceptionnel
Communauté de Communes des Pays de Rhône et Ouvèze
Accès
Le Mont Ventoux, appelé aussi Mont chauve ou encore Géant de Provence
Terre viticole et agricole gorgée de soleil
Le charme des villages pittoresques
Le Vaucluse, terre de Provence
Une offre diversifiée
Le département du Vaucluse est situé à l’intérieur des terres au cœur de la Provence. Sa localisation et sa géographie lui confèrent une attractivité résidentielle et touristique naturelle.Soleil, paysages, patrimoine, marchés provençaux, festivals, villages perchés, gastronomie... autant d’attraits qui font du Vaucluse un territoire rayonnant.
Une population de plus d’1/2 million d’habitants, qui continue à croître avec un solde migratoire et naturel positif
Une situation statégique au carrefour du grand Sud-Est
Des infrastructures de transports performantes
Accès routier
Avignon : 30 kmNîmes : 55 km
Montélimar : 55 kmAix-en-Provence : 100 km
Montpellier : 105 kmMarseille : 115 km
Accès train
Gare TGV d’Avignon (30 mn)
Accès avion
Aéroport d’Avignon (30 mn)Aéroport de Nîmes (45 mn)Aéroport de Marseille (1h)
Montélimar
20 km
Avignon
Aix-en-Provence
Nîmes
Montpellier
ORANGE
Marseille
Descriptif Produit
Fiscalité
OUI
2017
Censi-Bouvard * / Classique
NON
Eligibilité du support (1) :
Année prévisionnelle de défiscalisation :
Récupération possible de TVA (2) :* Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Niveau de Défiscalisation
Censi-Bouvard *
0 % 40 %
20 %
11 % 25,8 %
Défiscalisation + récupération de TVA (3)IRPP (4)
Rendement HT/HT
6 %
5 %
4 %4,5 %
Mobilier inclus
Hors mobilier*
3 %
* rendement moyen arrondi au dixième le plus proche.
4,4 %
2 %
Caractéristiques générales
Nombre de lots Type d’habitat Type de construction
Enveloppe d’investissement HT Surfaces en m2
Typologie : chambres simples
150
2
100 K€ 50 m2
90Individuel
VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
Semi-collectifVIR (Vente d’Immeuble à Rénover)
Collectif Achevée0
mobilier inclus
30 m2170 K€
21 m²
200 K€
Calendrier
1er trimestre 2016 2ème trimestre 2017
Actabilité prévisionnelle
Livraison prévisionnelle
Obtention de Permis
11 février 2014et 28 mai 2015 (PC modificatif)
250 K€
(1) Dans le respect des conditions d’obtentions relatives à l’investisseur.(2) Suppose la réalisation des démarches d’obtention par l’investisseur.(3) (11 % + TVA à 20 %) / 1,20 = 25,8 %. Le taux de défiscalisation s’applique sur le montant HT. L’investisseur a la possibilité de récupérer la TVA (20 %) qui
s’applique sur le montant HT. Les 25,8 % mentionnés ci-dessus correspondent au possible pourcentage - sur le TTC - qui peut revenir à l’investisseur, sous la forme d’une récupération de TVA et/ou d’une réduction d’impôts.
(4) Taux valables pour les actes passés avant le 31 décembre 2016.
200
23 m²
10 m2
180 K€
150 K€ 40 m2
Total de logements
101
50
EHPAD
* En cas de défaillance du gestionnaire et d’aléas du marché, il existe cependant un risque d’impayés et, le cas échéant, d’ouverture de procédure collective
VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
InvestisseurCatégorie Désignation Gestionnaire
EntretienEntretien des lieux, du mobilier et des éléments d’équipement
Renouvelement du mobilier équipant les chambres tous les 10 ans
Assurance incendie, explosion, dégât des eaux, risques locatifs, pertes de loyers…Assurance
Travaux
Divers
Assurance de la copropriété
Menus travaux et petits travaux d’embellissement
Taxe sur les ordures ménagères (estimation : à partir de 31 €)
Gros travaux (cf. Article 606 du code civil) et mise en conformité
Impôts fonciers (estimation de la taxe foncière : à partir de 141 €)
Charges de copropriété non récupérables (frais de syndic...) et frais de gestion
Bail
Tableau des charges (5) (6)
Durée du bail (6) :
Type de Bail (6) :
Renouvellement par tacite reconduction (6) : OUI
Meublé
10 ans
NON
7 421 €
OUI
Trimestriel
Tous les 3 ans
NON
Augmentations annuelles autorisées du coût d’hébergement des personnes âgées publiées chaque année par le Ministère de l’Economie et des Finances (5)
Indexation des loyers (5) :
Loyer
Montants des loyers annuels HT
perçus par l’investisseur
4 000 € 8 000 €
6 000 €
5 000 € 7 000 €
(5) Selon les modalités décrites dans le bail commercial. En cas de défaillance du gestionnaire et d’aléas du marché, il existe cependant un risque d’impayés et, le cas échéant, d’ouverture de procédure collective(6) Ce tableau n’inventorie pas de manière exhaustive l’ensemble des charges susceptibles de s’appliquer lors de l’acquisition.
Un investissement sécurisé grâce à un asset management exclusifSchéma habituellement réservé aux institutionnels, cette opération commercialisée à la découpe auprès d’investisseurs particuliers bénéficiera d’un asset management totalement intégré, grâce à l’action d’un acteur professionnel et expérimenté.LB2S sera ainsi l’interlocuteur exclusif entre les investisseurs et le preneur à bail pour les opérations principales suivantes :
- Editer les factures clients liées à l’opération
- Collecter le loyer versé par le preneur
- Assurer la redistribution des loyers trimestriels auprès des propriétaires
- Collecter auprès des propriétaires les justificatifs nécessaires au remboursement des taxes remboursées par le preneur
- Veiller à la bonne exécution du bail
Bien plus qu’un intermédiaire, LB2S accompagnera les investisseurs tout au long de la vie de leur investissement et, fort de son pouvoir de représentation de l’ensemble des propriétaires, sera le garant d’une relation stable et pérenne avec le preneur à bail de la résidence.
7 859 €
Engagement du loyer par bail du gestionnaire* (5) :
Règlement des loyers (5) :
Application de l’indexation de révision des loyers (5) :
Caution (5) : SRS
1 5
2 4
3
1 5
2
3
1 5
2 4
3
1 5
2 4
3
1 5
2
3
1 5
2 4
3
Amélioration des liaisons urbaines, de l’accessibilité aux zones d’activités, promotion des modes de transports alternatifs, soutien de l’activité économique locale... autant d’enjeux pris en compte par l’agglomération.
Cet actif dispose cependant d’une lisibilité exceptionnelle puisqu’il attirera des investisseurs, qui bénéficieront alors du même cadre fiscal avantageux. Du fait d’une faible sensibilité aux cycles immobiliers, de rendements élevés et d’une offre limitée sur le marché secondaire, ce support offre ainsi une grande stabilité associée à une liquidité optimale.
Avec une définition immobilière spécifique, le prix de revient au m² habitable est plus élevé que pour l’immobilier traditionnel.
Proche de l’hypercentre, des commerces et des autoroutes A7 et A9, la résidence dispose d’une excellente accessibilité.
Potentiel de valorisation
Score économique
Dynamique démographiqueDynamique économique
Située à proximité de l’hypercentre d’Orange, la résidence « Le Sacré Cœur » bénéficie d’un ensemble au caractère
affirmé qui s’inscrit dans l’histoire locale de la ville. Son ancien « château » et sa chapelle conservent
pleinement le charme et l’âme de ce lieu.
Scoring Patrimonial
1 5
2 4
3
Dynamique démographique
1 5
2 4
3
Dynamique économique
1 5
2 4
3
2,35
1 5
2 4
3
1,81
Proximité des loisirs
Pérennité architecturale
Proximité des loisirs
1 5
2
3
Pérennité architecturale
1 5
2 4
3
4,1
4,3
Proximité des services
Aménagements intérieurs
4,3
3,7
Rareté du bien
Performance énergétique
4,3
4,1
Facilité de vie
Foncier
4,1
3,9
3,36
Avec sa bâtisse provençale datant de 1860 et sa chapelle située au centre, cet actif immobilier apparaît particulièrement rare. Il propose ainsi une architecture au caractère affirmé, mêlant tradition et modernité.
Valorisation immobilière
Accessibilité / Facilité de vie
1 5
2 4
3
1 5
2 4
33,93
2,59
1 5
2
3
4,15
Analyse Produit
3,44
Indicateurs non-contractuels - Plus d’informations sur le scoring disponibles sur le site www.cerenicimo.fr
Mise à jour : novembre 2015
1 5
2 4
3
1 5
2 4
3
1 5
2 4
3
A proximité immédiate des autoroutes A7 et A9, au cœur d’un écrin de verdure, la résidence propose un lieu de vie étonnant par son architecture préservée. Composée d’une résidence services seniors (11 logements) et d’un EHPAD (90 chambres), cet ensemble offre une solution d’hébergement individualisée en fonction des possibilités et des choix de vie de chacun.
DV Orange, détenue par SRS (ex DV France) a été fondée par Yves Journel, spécialiste de l’hébergement à destination des personnes âgées dépendantes depuis 1983.
Gestionnaire
Rareté du bien
Proximité des services Parc de logements disponibles à proximité
Acteur local incontournable de la prise en charge des personnes âgées et de la dépendance, DV Orange
exploite 7 établissements dont 4 résidences dans le Vaucluse. La réhabilitation et l’extension
permettront d’améliorer la qualité et la sécurité d’accueil.
Scoring Exploitation
1 5
2 4
3
Proximité des services
1 5
2 4
3
Parc de logements
1 5
2 4
3
4,22
1 5
2 4
3
4,17
4,2
Taux d’occupationTaux d’occupation
1 5
2 4
3
4,7
Performance financière
4,7
Vieillissement de la populationVieillissement de la
1 5
2 4
3
4,4
Image
4,2
Optimisation du nombre de lits par résidence
4
Services complémentairesServices complémentaires
1 5
2 4
3
4,44,1
Selon l’Insee, le phénomène de vieillissement va s’accentuer dans les prochaines années au niveau du Vaucluse. Aujourd’hui, environ 9 300 personnes âgées dépendantes vivent dans ce département. Parmi elles, 40 % sont très fortement dépendantes. D’ici 2020, elles seraient 11 000.
Adéquation du bien
1 5
2 4
3
1 5
2 4
3
4,14 4,31
Au cœur d’un magnifique parc de 3 hectares, la résidence « Le Sacré Cœur » est composée d’une bâtisse provençale datant de 1860, d’une chapelle restaurée et d’une prochaine extension. Sa capacité actuelle de 50 chambres sera portée à 103 logements.
Pérennité de l’exploitation
1 5
2 4
3
4,01
Indicateurs non-contractuels - Plus d’informations sur le scoring disponibles sur le site www.cerenicimo.fr
Loyers reversés HT / CALoyers reversés HT / CA
22,5 % 12,5 %
20 % 15 %
17,5 %
Limite acceptable pour assurer l’exploitation d’une résidence similaire
Une exploitation Notaire
Un référencement
Pour vous assurer que cette offre réponde à vos besoins, à vos projets, à votre situation personnelle, financière et patrimoniale, une étude personnalisée réalisée par un Professionnel du Patrimoine qui vous assistera pour comprendre la portée et les risques de l’opération est nécessaire. La législation en vigueur, le marché de l’immobilier d’investissement et votre situation personnelle et financière étant susceptibles d’évolution, les informations présentes sur ce document ne sont données qu’à titre purement indicatif.
(1) Hors frais de notaire et frais de prêt.(2) Rendement incluant le mobilier soit 4,5 % HT/HT hors mobilier (rendement moyen arrondi au dixième le plus proche).(3) Selon les modalités des attestations du promoteur.
Toute représentation ou reproduction intégrale ou partielle est interdite.
Les
info
rmat
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2015
CERENICIMO SAS au capital de 315 800 € - 401 206 305 RCS NANTES Carte professionnelle transactions sur immeubles et fonds de commerces - Préfecture de Loire Atlantique n°1089 RCP AIG Police n° : 2.400.231 - Garantie COVEA CAUTION n° : 20756 avec réception de fonds
Les principales raisons d’investir dans cette résidence :
ETUDE FRIEDRICH11 bis place du Général Leclerc92 302 LEVALLOIS-PERRET
Une résidence déjà en exploitation, commercialisée en VEFA, qui va doubler son offre de logements
Un rendement de 4,4 % HT/HT (2)
Une résidence gérée par DV Orange, qui appartient au groupe SRS opérateur historique des secteurs sanitaires et médico-sociaux fondateur et actionnaire de DomusVi, n°3 de l’hébergement pour personnes agées dépendantes
Un programme bénéficiant de pré-loyers ou de la prise en charge des intérêts intercalaires (3)