Post on 30-Nov-2018
OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ
NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ - ROLNEJ POŁOŻONEJ W KALISZU, UL. SOBÓTKI 35 I UL. BIWAKOWEJ 21
W OBRĘBIE RAJSKÓW, POWIAT MIASTO KALISZ, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE
KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00075117/7
Numer sprawy: KM 1519/13
WARTOŚĆ RYNKOWA NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ - ROLNEJ: działka nr 181 – 0,3300 ha
działka 311 – 0.1299 ha Obręb 0150 Rajsków
KW nr KZ1A/00075117/7 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Kaliszu
25 000,00 zł słownie: dwadzieścia pięć tysięcy złotych
DATA SPORZĄDZENIA:
13 marca 2015 r.
OPERAT WYKONAŁ:
Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung – nr uprawnień 5026
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
2
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.1. Przedmiot wyceny. .................................................................................................. 4
1.2. Zakres wyceny. .............................................................................................................. 4
2. CEL WYCENY ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU
SZACUNKOWEGO .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
3.1. Podstawy formalne wyceny .................................................................................... 4
3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ........................................................................ 4
3.3. Materiały pomocnicze . ............................................................................................. 4
3.4. Źródła danych o nieruchomości ............................................................................ 5
4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
5.1. Stan prawny ................................................................................................................ 5
5.2. Opis głównych cech nieruchomości ..................................................................... 6
6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU
OKREŚLONEJ WARTOŚCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
8.1. Rodzaj określonej wartości .................................................................................. 12
8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania .......................................... 12
9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
9.1. Obliczenie wartości rynkowej ............................................................................. 13
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
11. KLAUZULE ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
12. ZAŁĄCZNIKI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
3
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Opis przedmiotu wyceny:
Niezabudowana nieruchomość gruntowa położona w Kaliszu, (powiat Miasto Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 306101__1–M. Kalisz, obrębie geodezyjnym 0150 Rajsków, obejmująca dwie działki gruntu rolnego o numerach ewidencyjnych : - 181 o powierzchni 0,3300 ha, ul. Sobótki 35, - 311 o powierzchni 0,1299 ha, ul. Biwakowa 21 zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00075117/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu.
Przeznaczenie: S.U i K. Z. P: tereny rolne
Właściciel: Osoba fizyczna
Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości.
Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami
Daty istotne dla operatu szacunkowego
Data, z której przyjęto stan nieruchomości - . 09.03.2015 r. Data oględzin nieruchomości - 09.03.2015 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 13.09.2015 r. Data sporządzenia operatu - 13.09.2015 r.
Wartość rynkowa nieruchomości:
25 000 zł słownie: dwadzieścia pięć tysięcy złotych
w tym wartość rynkowa :
działki nr 181 – 18 000 zł działki nr 311 - 7000 zł
Wykonawca operatu szacunkowego:
Rzeczoznawca Majątkowy – biegły sądowy Ewa Jung Nr uprawnień 5026
Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego:
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
4
1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem wyceny jest niezabudowana nieruchomość gruntowa położona w Kaliszu, (powiat Miasto Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 306101__1–M. Kalisz, obrębie geodezyjnym 0150 Rajsków, obejmująca dwie działki gruntu rolnego o numerach ewidencyjnych : - 181 o powierzchni 0,3300ha, ul. Sobótki 35, - 311 o powierzchni 0,1299 ha, ul. Biwakowa 21 zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00075117/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu.
1.2. Zakres wyceny.
W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności niezabudowanej nieruchomości rolnej obejmującej dwie działki gruntu nr 181 i 311.
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości.
3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1. Podstawy formalne wyceny
Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 25.02.2015 r. KM/1519/13 wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292 Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości.
3.2. Podstawy prawne i merytoryczne
Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r. Nr 0, poz. 518 z późniejszymi zmianami);
Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).
3.3. Materiały pomocnicze .
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
5
R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury.” PFSRM Warszawa 2005.
M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” PFSRM Warszawa 2001.
Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek. Wyd. PWN Warszawa 2002 3.4. Źródła danych o nieruchomości
Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 09 marca 2015 r. w obecności geodety Arkadiusza Banaszaka.
Księga Wieczysta Nr KZ1A/00075117/7 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu
Rejestr gruntów prowadzony Prezydenta Miasta Kalisza
Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku
Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta Kalisza
4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 13 marca 2015 r.
Data określenia wartości: 13 marca 2015 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 marca 2015 r.
Data oględzin przedmiotu wyceny: 09 marca 2015 r.
5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI
5.1.Stan prawny
Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00075117/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W ww. księdze wieczystej na dzień 13 marca 2015 r. znajdują się następujące zapisy:
DZIAŁ I – oznaczenie nieruchomości
Kalisz, obręb 150 Rajsków, powiat M. Kalisz, woj. wielkopolskie - działka nr 311, ul. Biwakowa 21, , powierzchnia: 0,1299 ha - działka nr 181, ul. Sobótki 35, powierzchnia: 0,3300 ha sposób korzystania: grunty orne, powierzchnia łączna: 0,4599 ha
DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością
Wpisów nie ma
DZIAŁ II – własność
Robert Jerzy Gajzler, PESEL 75080900979. Na podstawie postanowienia o dziale spadku w sprawie I Ns 418/09 wydanego przez Sąd Rejonowy Wydział I Cywilny w Kaliszu – wpisano dnia 29 października 2009 r.
DZIAŁ III – prawa, roszczenia i ograniczenia
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
6
Pod nr 1; Ostrzeżenie –Z nieruchomości opisanej w dziale I tej księgi toczy się egzekucja, skutki zajęcia odnoszą się do wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji. - Bre Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, REGON 00125452400000 - MBank Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, REGON 00125452400000.
DZIAŁ IV – hipoteka
Wpisów nie ma
DANE Z REJESTRU GRUNTÓW:
Województwo: wielkopolskie Powiat: M. Kalisz Jednostka ewidencyjna: 306101_1 M. Kalisz Obręb: 0150,150 Rajsków Jednostka rejestrowa: G67 Właściciel: Robert Gajzler
Akusz mapy
Numer działki
Bliższe określenie położenie
Oznacz. uż. i kont.
Klasyf.
Powierzchnia Nr KW
użytków i klas
działki
1 181 Sobótki 35 RV RVI
0.1420 0.1880
0.3300 KZ1A/00075117/7
1 311 Biwakowa 21 RIVa RIVb
0.0566 0.0733
0.1299 KZ1A/00075117/7
Stwierdzono zgodność pomiędzy wpisami w księdze wieczystej i rejestrem gruntów.
5.2.Opis głównych cech nieruchomości
POŁOŻENIE Województwo wielkopolskie
Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29 942 km2 powierzchni. 3345 tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań.
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
7
Powiat Miasto Kalisz
Kalisz – to miasto położone w południowo-wschodniej części województwa wielkopolskiego, w głębokiej dolinie rzeki Prosny. drugie co do wielkości i również drugi najsilniej zurbanizowany ośrodek województwa wielkopolskiego, powiat grodzki, siedziba powiatu ziemskiego. Kalisz zajmuje 70 km
2, liczy ok. 100 tys. mieszkańców.
Kalisz, ul. Biwakowa, Sobótki
Rajsków – to dzielnica położona poniżej dzielnicy Tyniec, między rzekami Prosną i Swędrnią. Obecnie tę dzielnicę Kalisza zamieszkuje około 1 800 mieszkańców. Dzielnica ma charakter jednorodzinny i rekreacyjny. Przez teren dzielnicy przebiega obwodnica śródmiejska - Szlak Bursztynowy wraz z dwoma mostami: na rzece Prośnie i na jej dopływie - Swędrni. Rajsków oddzielony jest od południa rzeką Prosną od Zawodzia natomiast od północy, od Tyńca, oddziela go ruchliwa ulica Łódzka. Głównymi ulicami na Rajskowie są: Ciesielska, Dolna, Grobla, Kniejowa, Kowalska, Lajkonika, Murarska, Paprotna, Pionierska, Próżna, Przebierańców, Rajskowska, Rybacka, Rzeczna, Saperska, Wał Jagielloński, Wał Matejki. Rajsków to jedna z ładniejszych dzielnic, za sprawą licznych zielonych terenów i rzek: Prosny i Swędrni.
źródło: wycinek ze strony : msip.kalisz.pl
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
8
SĄSIEDZTWO I DOJAZD
Dojazd do działki nr 181 odbywa się drogą o nawierzchni gruntowej tj. ul. Sobótki będącą własnością Miasta Kalisza w zarządzie ZDM (działka nr 191). Działka nr 311 graniczy bezpośrednio z drogą śródpolną – ulicą Biwakową (działka nr 314) będącą własnością Miasta Kalisz w zarządzie ZDM, jednak dostęp do tej działki jest utrudniony, gdyż droga dojazdowa nie jest urządzona. Bezpośrednie sąsiedztwo działek stanowią grunty rolne.
Dojazd do działki nr 181 – ul. Sobótki (dz. nr 191)
Dojazd do działki nr 311 – ul. Biwakowa (dz. nr 314)
Sąsiedztwo
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
9
OPIS NIERUCHOMOŚCI
Przedmiotowa nieruchomość obejmuje dwie działki gruntu nr 181 i 311ł o łącznej powierzchni 4599 m2, usytuowana w Kaliszu przy ul. Biwakowej i Sobótki. Działki są od siebie oddalone, stanowią dwa oddzielne kompleksy. Działka nr 181 usytuowana przy ul. Sobótki 35 o powierzchni 0,3300 ha ma kształt mocno wydłużonego prostokąta. Areał działki stanowią grunty orne o słabej klasie bonitacyjnej (V i VI). Działka nr 311 usytuowana przy ul. Biwakowej o powierzchni 0,1299 ha ma kształt regularny. Areał działki stanowią grunty orne o średniej klasie bonitacyjnej (IV). Działka graniczy z rzeką Pokrzywnicką.
Działka nr 181 – ul. Sobótki 35
Widok na działkę nr 181
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
10
Działka nr 311 – ul. Biwakowa 21
6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Miasto Kalisz nie ma obowiązującego planu zagospodarowania
przestrzennego opracowanego dla terenu, na którym znajduje szacowana nieruchomość. Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania opracowanego dla
miasta Kalisza, podjętego uchwałą nr XXXVIII/543/2009 Rady Miejskiej Kalisza z dnia 3 września 2009 r. nieruchomość położona jest na terenie upraw rolnych.
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
11
7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny:
Informacje z dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości,
Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu.
Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie miasta Kalisza
Inne czynniki cenotwórcze tj. przeznaczenie działki, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości.
Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego:
rodzaj rynku – rynek nieruchomości gruntowych rolnych niezabudowanych o niskich walorach użytkowych, bez prawa zabudowy
obszar rynku – miasto Kalisz
okres badania cen – z uwagi na małą ilość transakcji trzy lata wstecz od daty wyceny
jednostka odniesienia – cena 1 m2 Analiza wykazała, iż obrót nieruchomościami rolnymi podobnymi do wycenianej na terenie
miasta Kalisza jest znikomy. W okresie objętym analizą odnotowano bardzo małą ilość transakcji. Ceny nieruchomości kształtowały się w przedziale od 3,79 zł do 11,00 zł za 1 m2 powierzchni gruntu. Największy wpływa na cenę miało przede wszystkim położenie nieruchomości oraz dostęp do drogi jak również kształt rozłogu, kształt działki oraz powierzchnia.
Data transakcji
Obręb Ulica Powierzchnia działek
Wartość Cena 1 mkw
2013-09-17 Sulisławice Pałacowa 5282 20000 3,79
2014-02-10 Piwonice Wieś Rodowa 14270 60000 4,20
2014-03-05 Piwonice Kolonia Wschód
Turowa, Toporowa
10641 45000 4,23
2014-08-08 Dobrzec Piekart 6535 60000 9,18
2014-02-14 Dobrzec X 6410 62100 9,69
2014-04-24 Winiary Wiosenna 15002 165000 11,00
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
12
8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI
8.1.Rodzaj określonej wartości
Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono wartość rynkową nieruchomości. Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji.
Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,
możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń:
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”
8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania
Do wyceny nieruchomości zastosowano:
podejście porównawcze
metodę porównywania parami.
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE
Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego.
Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie. PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI
1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.
2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.
3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.
4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki.
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
13
5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości.
6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi.
7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.
8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY
9.1.Obliczenie wartości rynkowej W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 6 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot własności. W zbiorze tym –określono:
Ceny: Cena minimalna = 3,79 zł Cena maksymalna = 11,00 zł DELTA = 7,21 zł Liczba próbek = 6 Liczba porównań = 3
Odchylenie standardowe = 3,28
Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a)
Cena 1 mkw
1110987654
Lic
zba tra
nsakcji
5,51
Poniżej przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości:
Przyjęte cechy rynkow e
Położenie 35 %
Kształt 25 %
Wielkość 20 %
Kształt 20 %
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
14
Na podstawie przedstawionego zbioru 3 cen transakcyjnych dokonano porównania obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych.
Data transakcji
Obręb Ulica Cena [zł/1 m2]
Cena łączna działki i bud
[zł]
Powierzchnia działki(ek)
[m2]
2014-03-05 Piwonice Kolonia Wschód
Turowa, Toporowa
4,23 45000 10641
Niezabudowana nieruchomość użytkowana rolniczo, stanowiąca prawo własności, położona w obrębie strefy peryferyjnej miasta, dojazd bezpośredni, kształt rozłogu - niekorzystny Przeznaczenie w Studium: tereny rolnicze, tereny zielenie niskiej, 2014-08-08 Dobrzec Piekart 9,18 60 000 6535 Niezabudowana nieruchomość użytkowana rolniczo, stanowiąca prawo własności, położona w obrębie strefy peryferyjnej miasta, dojazd bezpośredni, kształt rozłogu - korzystny Przeznaczenie w Studium: tereny rolnicze 2014-02-14 Dobrzec x 9,69 62 100 6410 Niezabudowana nieruchomość użytkowana rolniczo, stanowiąca prawo własności, położona w obrębie strefy peryferyjnej miasta, dojazd bezpośredni, kształt rozłogu - korzystny Przeznaczenie w Studium: tereny rolnicze
OPIS CECH RYNKOWYCH
Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka
Położenie dobre położenie w strefie peryferyjnej Kalisza, w oddaleniu od głównych ciągów komunikacyjnych, z bezpośrednim dostępem do urządzonej drogi
średnie położenie w strefie peryferyjnej Kalisza, w oddaleniu od głównych ciągów komunikacyjnych z ograniczonym dojazdem
Kształt rozłogu korzystny nieruchomość obejmująca jedną działkę
średnio korzystny nieruchomość obejmująca dwie działki położone w oddaleniu od siebie
niekorzystny nieruchomość obejmująca więcej niż dwie działki położone w oddaleniu od siebie
Kształt działki korzystny regularny o kształcie prostokąta
średnio korzystny regularny o kształcie wydłużonego prostokąta
Wielkość działki mała do 7000 m2
duża powyżej 7000 m2
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
15
Tabele porównawcze
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 4,23 PLN/m2
Cechy rynkowe
Waga cechy [%]
Zakres kwotowy
Wartość cechy (Nier. wyceniana)
Wartość cechy (nier.por.)
Poprawki [zł].
Położenie 35 2,52 średnie dobre - 2,52
Kształt rozłogu
25 1,80 średnio korzystny
niekorzystny 0,90
Kształt działki 20 1,44 średnio korzystny
średnio korzystny
0,00
Wielkość działki
20 1,44 mała duża 1,44
Suma: - 0,18 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 9,69 PLN/ m2
Cechy rynkowe
Waga cechy [%]
Zakres kwotowy
Wartość cechy (Nier. wyceniana)
Wartość cechy (nier.por.)
Poprawki [zł].
Położenie 35 2,52 średnie dobre - 2,52
Kształt rozłogu
25 1,80 średnio korzystny
korzystny - 0,90
Kształt działki 20 1,44 średnio korzystny
średnio korzystny
0,00
Wielkość działki
20 1,44 mała mała 0,00
Suma: - 3,42 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 9,18 PLN/ m2
Cechy rynkowe
Waga cechy [%]
Zakres kwotowy
Wartość cechy (Nier. wyceniana)
Wartość cechy (nier.por.)
Poprawki [zł].
Położenie 35 2,52 średnie dobre - 2,52
Kształt rozłogu
25 1,80 średnio korzystny
korzystny - 0,90
Kształt działki 20 1,44 średnio korzystny
średnio korzystny
0,00
Wielkość działki
20 1,44 mała mała 0,00
Suma: - 3,42
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
16
Wartości cząstkowe: Wx-4,23 = 4,23+(-0,18) = 4,05 Wx-9,18 = 9,18+(-3,42) = 5,76 Wx-9,69 = 9,69+(-3,42) = 6,27
Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia ważona ze wzoru: (0,45*4,05 + 0,63*5,76 + 0,65*6,27) / (0,45 + 0,63 + 0,65)
Wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej: 5,51 zł słownie: pięć zł. 51/100
Wartość nieruchomości wycenianej wynosi: WR= 4599 m2 x 5,51 zł/m2 = 25 340,49 zł
przyjęto 25 000,00 zł słownie: dwadzieścia pięć tysięcy złotych
Wartość poszczególnych działek wynosi
WRdz.181 = 3300 m2 x 5,51 zł/m2 = 18183,00 zł ≈ 18 000 zł
słownie: osiemnaście tysięcy złotych
WRdz.311 = 1299 m2 x 5,51 zł/m2 = 7157,49 zł ≈ 7 000 zł
słownie: siedem tysięcy złotych
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
17
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM
WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ OBEJMUJĄCEJ DZIAŁKI GRUNTU NR 181 I 311 O POWIERZCHNI ŁĄCZNEJ 0,4599 HA ZAPISANEJ W
KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/00075117/7 WYNOSI
25 000 zł
słownie: dwadzieścia pięć tysięcy złotych
w tym wartość rynkowa poszczególnych działek wynosi: działki 181 – 18 000 zł działki 311 – 7000 zł
Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na terenie miasta Kalisza. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorze zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania.
KM 1519/13
Kalisz, dnia 13 marca 2015 r.
18
11. KLAUZULE
Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa.
Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin nieruchomości ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej.
Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia.
Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt. 1.4. “Cel wyceny”
Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona.
Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora.
12. ZAŁĄCZNIKI
Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/00075117/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych.
Wypis z rejestru gruntów i budynków. Kopia mapy ewidencyjnej.