Post on 09-Oct-2020
Nieuwe werkelijkheid in de ruimtelijke sector:Tijdelijkheid en experimenten als structurele vormen;
Van grond- naar gebiedsexploitatie
VOGON studie-middag 5 oktober
Cor de Jong en Jurgen Hoogendoorn
De rol van de Gemeente Amsterdam in de ruimtelijke sfeer: Hoe doen we het nu?
� Actieve rol gemeente:
� Grondeigendom� Actieve rol in gebieds- en locatie ontwikkeling:
verwerven, slopen, bouwrijp maken, uitgifte� Gemeentelijke grondexploitaties: Fasering van
kosten en opbrengsten; contant maken� Grotendeels buiten de begroting om:
fondsconstructies
Het Vereveningsfonds
� Fonds: vulling door afgesloten positieve exploitaties (1)� Vulling eind 2011 ca € 1 mrd� Regels van voorzichtigheid op basis van BBV: hoe zitten
positieve plannen en negatieve plannen in het fonds?� Fonds is dekking voor reserves en voorzieningen (2)� Vrije ruimte: (1) – (2)� Kan worden ingezet voor dekking nieuwe negatieve
plannen
Opbouw van grondexploitaties
� Kosten: verwerven, slopen, bouwrijp maken (inclbodemsanering), woonrijp maken, proceskosten. Alles in tijd gezet
� Opbrengsten: grondopbrengsten en subsidies, ook in tijd gezet
� Grondprijsbeleid: residueel, functioneel, genormeerd (op basis van wettelijke kwaliteitseisen, bouwbesluit)
Het Vereveningsfonds door de jaren heen
� 2e helft jaren ’90: � veel positieve plannen: grootschalige kantoorontwikkeling
� Geld onttrokken aan fonds
� Geld toegevoegd aan fonds, bijvoorbeeld ten behoeve van IJburg
� Tot 2004: Teruglopende kantoorontwikkeling, opbrengst woningbouw onder druk (volume, opbrengst)
� Vanaf 2004: feitelijk geen ruimte voor nieuwe negatieve plannen
Belangrijke indicatoren voor het fonds
� Ontwikkeling saldo alle plannen: Kunnen we alle plannen uitvoeren?
� Ontwikkeling Algemene Reserve: ruimte voor negatieve plannen
� Ontwikkeling van grondproductiekapitaal: verschil in gerealiseerde kosten en opbrengsten in actieve plannen
Wat is er aan de hand? De drie luchtbellen
� Prijs: Grondopbrengsten onder druk
� Programma: De omvang van de portefeuille: meer programma dan vastgoedmarkten aan kunnen
� Fasering: Tijdstip grondopbrengsten in plannen steevast te optimistisch
� Terwijl we door gaan met uitgaven doen
Grondprijzen onder drukontwikkeling grondprijzen MGZ-woningen
(mediaan)(bron: handleidingen grondprijsbeleid)
€ 0
€ 200
€ 400
€ 600
€ 800
€ 1.000
€ 1.200
€ 1.400
€ 1.600
€ 1.800
€ 2.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Eur
o's
per
m²
Oud-Zuid Amsterdam totaal (gem) De Pijp
ontwikkeling grondprijzen EGZ-woningen(mediaan)
(bron: handleidingen grondprijsbeleid)
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Eur
o's
per
m²
Noord Amsterdam totaal
ontwikkeling grondprijzen kantoren(bron: handleidingen grondprijsbeleid)
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 900
€ 1.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Eur
o's
per
m²
Buikslotermeerplein Centrale Zone A'dam Noord
NDSM Amsterdam totaal
gemiddelde van bandbreedte segmenten detailhandel(gemiddelde)
(bron: handleidingen grondprijsbeleid)
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Eur
o's
per
m²
Detailhandel buurtniveau Detailhandel w ijkniveau/stadsdeel
Kernw inkelapparaat Perifere detailhandel
gemiddelde van bandbreedte segmenten Hotels(gemiddelde)
(bron: handleidingen grondprijsbeleid)
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Eur
o's
per
m²
3 sterren segment 4 sterren segment 5 sterren segment
Programma en fasering
� Veel bestuurlijke ambities: wens tot herontwikkeling van de stad, verwijzing naar grote latente woningbehoefte, marktwens om kantoorvoorraad te vernieuwen
� Met gevolg: veel projecten in de lucht houden, veel proceskosten blijven maken,
� Met als gevolg doorlopende kosten terwijl opbrengsten meer en meer achterblijven
Oorzaken wegvallen vraag
� Financieringsproblematiek (risicomijdend gedrag bij ontwikkelaars en consumenten en banken)
� Maatschappelijke veranderingen: afname kantoorgebruik door vergrijzing, HNW, duurzaamheidwens (hergebruik) etc.
� Ook in kwalitatieve zin omslag van aanbodsturing naar vraagsturing
En we zijn er nog niet…..
Scenario’s voor prijsontwikkeling woningen
Ontwikkeling woningprijzen (2011=100)
80,00%85,00%90,00%95,00%
100,00%105,00%110,00%115,00%120,00%125,00%130,00%135,00%140,00%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
jaren
%
Meest waarschijnlijk Scenario Negatief Scenario Positief Scenario Gewogen scenario
Tijdelijke oplossing
� Introductie kasstroomsturing: op portefeuille niveau: uitgaven gebaseerd op geprognosticeerde inkomsten
� Op planniveau: uitgaven doen bij zekerheid inkomsten
� Maar: veel onvermijdbare uitgaven (gevaar juridische procedures)
Nieuwe werkelijkheid na 2008 (ruimtelijk -
economisch)
� Einde krediet- en vastgoed aangedreven project- en gebiedsontwikkeling (geen/weinig effectieve vraag naar woningen,
kantoren, winkels etc)
� Vastgoed- en bouwsector weet niet te innoveren en gaat grotendeels over de kop (creative destruction – Schumpeter)
� Gemeenten; van grondexploitant naar medespeler (o.a. op
basis van “Nieuw Krachtenveld, Nieuwe Paradigma's van Prof. Willem Verbaan)
Burger verhoudt zich anders tot overheid (nieuwe sociologische/maatschappelijke werkelijkheid)
Recente publicaties 4 voorbeelden
� De Boom en het Rizoom; overheidssturing in een netwerksamenleving. (feb. 2010, MinBZK)
� Nieuwe media, kansen voor dienstverlening (okt. 2011)� Loslaten, vertrouwen en verbinden; over burgers en
binding; (dec. 2011, Jos van der Lans)� Vertrouwen in burgers (mei 2012 WRR)
Burger verhoudt zich anders tot Overheid (1a)De Boom en het Rizoom; overheidssturing in een
netwerksamenleving
Samenleving als rizoom:� Franse filosofen Gilles Deleuze en Félix Guattari (1998)
stellen samenleving voorals een ‘rizoom’. Een rizoom is in letterlijke zin een veelal horizontaal vertakte wortelstructuur, die niet te herleiden is tot één hoofdtak of tot één plant aan de oppervlakte,maar bestaat uit ondergronds voortwoekerende worteltakken waartussen steeds nieuwe verbindingen kunnen ontstaan.
Burger verhoudt zich anders tot Overheid (1b)
De overheid als boom� wel betrokken en verantwoordelijk, maar zonder
verdringing maatschappelijke dynamiek. Wel oplossen, maar niet overnemen van een probleem.
� De overheid moet een bepaalde mate van ‘openheid’toelaten als het gaat om de beoogde uitkomsten.
� Kortom betrokken en bescheiden
Burger verhoudt zich anders tot Overheid (2)Nieuwe media, kansen voor dienstverlening (okt. 2011)� Omkering van het overheidsapparaat; participerende overheid
� Samenleving organiseert zich snel (met behulp van sociale media) en tijdelijk in
de vorm van een netwerk (rizoom) rond een thema
� We zitten in een transitie van het denken en doen van vandaag naar
het denken en doen van morgen.
� Deze transitie biedt kansen voor transparantie, vertrouwen en een
compacte overheid.
� Crowdsourcing, -funding en co-creatie vormen de nieuwe aanpak voor
participatie en daar hoort een aangepaste rolopvatting van de
gemeente bij.
� Het helpt om te beseffen dat we in deze transitie zitten
Burger verhoudt zich anders tot Overheid (3)
Loslaten, vertrouwen en verbinden; over burgers en binding; (dec. 2011, Jos van der Lans)
� Publieke systeemwereld (grootschalig, hiërarchisch en bureaucratisch)
losgezongen van de leefwereld -> vastlopen
� Netwerkorganisaties als (privaat) beweging van onderaf; kleinschalig,
persoonlijk, horizontaal, informeel, generalistisch, oplossingsgericht, met veel ruimte voor
passie/plezier en plaatsgebonden
Burger verhoudt zich anders tot Overheid (4)
Vertrouwen in burgers (mei 2012 WRR)� Denk vanuit de (betrokken en actieve en initiërende) burger
� Investeer in vertrouwen door creëren tegenspel, versterken alledaagse invloed,
stimuleren maatschappelijk verkeer en bouwen steunpilaren
Werkelijkheid noopt tot innoveren; chaoskruis
Bron: Jaap Peters, Niets nieuws onder de zon en andere toevalligheden. Strategie uit chaos, 2008.
Hoe innoveren
� Tijdelijk is het nieuwe permanent� Experiment de structurele vorm� In samenspraak met samenleving door inzet sociale
media
Herman Wijffels in Tegenlicht 17 september jl. “Kijk ook eens naar buiten ipv naar je beeldscherm (met cijfers en modellen)”
Is niets doen een optie?
Kosten braakliggen: tussen € 15.000 en € 40.000 per ha per jaar
Resultaten
Stedelijke vernieuwingsgebieden en bestaande stad
Uitleggebieden/herontwikkeling
Voorlopige opbrengsten � Vooral People en Planet� Profit; verliesbeperking door verhuur grond� Meer contact tussen mensen (sociale cohesie)� Meer gezondheid (beweging en gezond voedsel uit
moestuin)� Minder verloedering� Experimenteer-ruimte en –tijd
Dus nog niet nieuwe:� Verdienmodellen� Organisatie- en procesmodellen
DANK VOOR UW AANDACHT