Post on 24-Jan-2021
CPO Alphabet
61 grondgebonden starterswoningen in Waalwijk
Vera Kortenoever - projectmanager
1
Middagsessie CPO Studiedag
• Introductie Vera Kortenoever
• Inventariseren vragen uit de zaal
• CPO algemeen
• Het project
– Initiatief
– Organiseren
– Ontwikkelen & ontwerpen
– Realiseren
– Resultaat
• Stellingen
2
Opbouw
Introductie
3
• Vera Kortenoever
• Achtergrond: Bedrijfskunde – Business development
• Projectmanager / ontwikkelaar bij Timpaan
• Wie zitten er in de zaal?
• Welke vragen zijn er over CPO?
Collectief particulier opdrachtgeverschap
4
• Wat is CPO? En wat is het niet?
• Een groep burgers, georganiseerd in een rechtspersoon zonder winstoogmerk, ontwikkelt voor eigen rekening
en risico een woningbouwproject. De groep heeft volledige zeggenschap over grond, ontwerp en bouw.
– Particulier opdrachtgeverschap
– Collectief particulier opdrachtgeverschap
– Mede opdrachtgeverschap (minder invloed en risico)
– Renovatie en kluswoningen
Doelstellingen van CPO
5
• Meer zeggenschap en keuzevrijheid voor bewoners
• Hoge klanttevredenheid en lange termijn betrokkenheid
• Versterking van sociale cohesie
• Kans op betere betaalbaarheid en gunstige prijs-kwaliteit verhouding
• Kans op aanleg van collectieve voorzieningen
• Project Alphabet
• Landgoed Driessen, Waalwijk
• Jongerenvereniging als opdrachtgever
• Groot project: 61 starterswoningen
• 80 m2 tot 110 m2 woonoppervlakte
• 59 Koopwoningen vanaf € 135.000,-- VON
• 2 Huurwoningen
6
CPO Alphabet Waalwijk
Initiatief nemen
7
Vanuit een groep
Vanuit de gemeente of soms woningcorporatie
Hier een klein groepje jongeren (22 – 25 jaar) die een betaalbare koopwoning zochten
2 Hoofdmotieven:
• Kwaliteit: bepaald thema, het realiseren van een specifieke woonwens
• Betaalbaarheid
- ‘zo veel mogelijk woonoppervlak’
Initiatief nemen
8
• Locatie: uitbreidingsgebied landgoed Driessen, plandeel de Bibliotheek
• Werving: voldoende enthousiasme
Gemeente akkoord, woningcorporatie Casade betrokken
Hoera, een project ontstaat.
Mits: professionele begeleiding
Organiseren
9
• Samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente, woningcorporatie en Jongerenvereniging
• Uitgangspunten:
– Starters, leeftijd, inkomen & binding met de gemeente
– Grondafname en -prijs. Sociale grondprijzen voor koop- en huurwoningen.
Reguliere grondprijs voor max. 12 vrije sectorwoningen
– Gemeente levert bouw- en woonrijpe grond
– Gemaximeerde VON-prijzen
– Koopgarant:
• Terugkoopgarantie
• Korting bij aankoop. Casade deelt mee in meerwaarde (of verlies) bij verkoop
• Woningen toegankelijk houden voor starters
• Stichting OpMaat
Organiseren
10
• Rollen en verantwoordelijkheden
CPO groepCPO groepCPO groepCPO groep GemeenteGemeenteGemeenteGemeente WoningcorporatieWoningcorporatieWoningcorporatieWoningcorporatie TimpaanTimpaanTimpaanTimpaan
Verenigt zich als
rechtspersoon; vereniging
JHW
Faciliteert totstandkoming van
project
Achtervang. Staat garant voor
x aantal woningen (huur)
Ondersteunt JHW om
opdrachtgeverrol te kunnen
spelen
Zorgt voor voldoende
kandidaten
Stelt voorwaarden rond de locatie;
beeldkwaliteit, leden, grondprijs ed.
Levert voorfinanciering Kennis en kunde
Komt tot besluiten Levert bouw- en woonrijpe grond Stelt Koopgarant beschikbaar
(als MGE-constructie).
Grondeigenaar
Voortgang bewaken
OpdrachtgeverOpdrachtgeverOpdrachtgeverOpdrachtgever Doorloopt bestemmingswijziging
(uitwerkingsplan), toetst
vergunningen en houdt toezicht
Goedkeuring op het ontwerp
per fase
Organiseren
11
• Vereniging of stichting
• Bestuur
• Besluitvorming en vergaderstructuur
– ALV, bestuursvergaderingen, projectgroep, stuurgroep
• Groepsproces
– Groepsbinding, met pieken en dalen, afhankelijk van fase
– Commissies: ontwerp, bouw, sociale cohesie, financiering, collectief voordeel etc.
– Afvallers
• Grootte van de groep
– 61 leden is veel. Te veel?
– Schaalvoordelen vs inbreng en participatie
Ontwikkelen en ontwerpen
12
• Ontwerpcommissie
• Architectenselectie: Sturm architecten uit Roosendaal
• Enquête en Excursie
• Randvoorwaarden
– Nota van uitgangspunten de Bibliotheek
– Budget
– Zoveel mogelijk m3
– Programma van eisen van Casade
Ontwikkelen en ontwerpen
13
• Redelijk regulier ontwerptraject, (wel met 61 meningen)
– Voorlopig ontwerp + kostenraming: grote variatie in gevels en plattegronden
– Definitief ontwerp + kostenraming
– Aanvraag bouw-/omgevingsvergunning
– Spanningsveld met welstand: collectieve uitstraling en aandacht voor architectuur
Ontwikkelen en ontwerpen
14
Ontwikkelen en ontwerpen
15
StichtingskostenStichtingskostenStichtingskostenStichtingskosten
• Opbrengsten
– 3 typen VON-prijzen
• € 135.000,-
• € 162.300,-
• € 199.500,-
Geen onderscheid in ligging, plattegrond en gevelkeuzes. Verschil komt tot uitdrukking in
marktwaarde
– Subsidie provincie Noord-Brabant
• Kosten
Reguliere grond-, bouw- en bijkomende kosten, m.u.v. verkoopkosten, AK, winst, risico
• Post onvoorzien (ca 4%)
Realiseren
16
• Kavelkeuze en verkoop
• Bouwcommissie
• Aanbesteding vs bouwteam
• BVR Groep uit Roosendaal
• Externe directievoerder
• Onterechte bezuiniging op kopersbegeleiding
• Geen tegenvallers tijdens uitvoering
Resultaat
17
• Zeer tevreden bewoners
• Grote en degelijke ´starterswoningen´ voor een scherpe prijs
• Geen wijkje met spannende architectuur en uitstraling
18
Stelling
19
• Gemeenten moeten CPO projecten welstandsvrij maken
Stelling
20
• Het initiatief voor CPO moet uit bewoners zelf komen
Stelling
21
• Het omzetten van projectmatige bouw naar kaveluitgifte voor (groepen)
particulieren versnelt de bouwproductie
Meer informatie:
www.cpomidden.nl
VKortenoever@timpaan.nl
22
CPO Midden Nederland