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2009
Lei 6.766/79( P a r c e l a m e n t o d o S o l o U r b a n o )
Anál ise doutr inár ia e jur isprudencial
MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTOCentro de Apoio Operacional de Defesa do Meio Ambiente, de Bens e Direitos de Valor Artístico, Estético, Histórico, Turístico, Paisagístico e Urbanístico -
CAOA
MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
Procuradoria Geral de Justiça
FERNANDO ZARDINI ANTÔNIOProcurador – Geral de Justiça
MARIA DA PENHA DE MATTOS SAUDINOSubprocuradora – Geral de Justiça Judicial
JOSÉ MARÇAL DE ATAÍDE ASSISubprocurador – Geral de Justiça Administrativo
ELDA MÁRCIA MORAES SPEDOCorregedora –Geral do Ministério Público
ÁLCIO ARAÚJOGerente – Geral do Ministério Público
REALIZAÇÃO:
Centro de Apoio Operacional de Defesa do Meio Ambiente, de Bens e Direitos de Valor Artístico, Estético, Histórico, Turístico, Paisagístico e
Urbanístico – CAOA
ELABORAÇÃO:
NÍCIA REGINA SAMPAIOPromotora de Justiça/Dirigente do CAOA
LUIS HENRIQUE DE ARAGÃO OLIVERAssessor Especial
– 2009 –
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SUMÁRIO
1 – Lei nº 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano)................................
CAPÍTULO I - DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
CAPÍTULO II - DOS REQUISITOS URBANÍSTICOS PARA LOTEAMENTO
CAPÍTULO III - DO PROJETO DE LOTEAMENTO
CAPÍTULO IV - DO PROJETO DE DESMEMBRAMENTO
CAPÍTULO V - DA APROVAÇÃO DO PROJETO DE LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO
CAPÍTULO VI - DO REGISTRO DO LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO
CAPÍTULO VII - DOS CONTRATOS
CAPÍTULO VIII - DISPOSIÇÕES GERAIS
CAPÍTULO IX - DISPOSIÇÕES PENAIS
CAPÍTULO X - DISPOSIÇÕES FINAIS
2 – Anexos (ACP’s, TAC’s, Notificações Recomendatórias, etc.)..................
LEI N o 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.
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Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA: Faço saber que o Congresso Nacional decreta e
eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º - O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta
Lei.
Parágrafo único. Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão
estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo
municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais
e locais.
Constituição Federal – arts. 21, inciso XX; 24, inciso I, §§ 1º, 2º e 3º; 30, inciso VIII e 182
Lei Estadual nº 7.943/2004 .
Projeto de Lei nº 3057/2000
Art. 1º Esta Lei estabelece normas gerais disciplinadoras do parcelamento do solo para fins urbanos
e da regularização fundiária sustentável de áreas urbanas e é denominada Lei de Responsabilidade
Territorial Urbana.
Parágrafo único. A aplicação desta Lei dá-se sem prejuízo de outras normas específicas de âmbito
federal, estadual, distrital ou municipal que com ela sejam compatíveis, respeitadas as
competências constitucionais de cada ente federativo.
Comentários:
O Princípio da autonomia das entidades que compõem a Federação pressupõe a
existência de repartições de competências traçadas peremptoriamente pela Constituição
Federal.
A competência legislativa constitucional urbanística se exterioriza de forma
vertical, já que cabe a União a edição de normas gerais (art.24,§1º) e aos Estados-
Membros a possibilidade de aperfeiçoar, complementar ou suplementar as regras
impostas no âmbito federal (art.24, §2º). Restando aos Municípios a elaboração de
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normas de interesse local (art.30, I), além da possibilidade de suplementar a legislação
federal e estadual, no que couber (art.30, II).
Segundo GILMAR MENDES, INOCÊNCIO COELHO e PAULO BRANCO “se o critério da
colaboração não vingar, há de se cogitar do critério da preponderância de interesses.
Mesmo não havendo hierarquia entre os entes que compõem a Federação, pode-se falar
em hierarquia de interesses, em que os mais amplos (da União) devem preferir aos mais
restritos (dos Estados)” 1.
Por esse sistema, os Estados não podem editar normas que contrariem os
dispositivos emanados da legislação federal de caráter geral, assim, como os Municípios
não podem editar leis locais que estejam em descompasso com as regras federais e
estaduais. Trata-se de um condomínio legislativo que exige a cooperação e a harmonia
entre as diferentes esferas de governo.
Considerações Doutrinárias:
TOSHIO MUKAI (Direito Urbano e Ambiental) – “[...] entendemos que a competência
genérica constitucional, em matéria de urbanismo, é deferida aos três níveis e governo,
como matéria concorrente, em dois níveis: ao nível do planejamento do urbanismo e ao
nível da legislação e atuação administrativa decorrente (especialmente através de
medidas de polícia – limitações urbanísticas). Ao nível de planejamento, pode a União
elaborar e ditar, para todo o território nacional, um Plano Nacional de Urbanismo, com
base no poder advindo da regra de competência expressa que lhe dá a constituição
vigente para planejar e promover o desenvolvimento econômico de urbanismo, para
certas e determinadas regiões geo-econômicas, adaptadas às peculiaridades regionais.
Ao nível da legislação ou normatividade cogente em face dos administrados e da atuação
administrativa, pode, considerando sempre a predominância do interesse nacional sobre
o estadual ou municipal, tendo em vista a competência remanescente estadual e o
peculiar interesse Municipal [...]” (3ª edição, Belo Horizonte: Forum, 2006, p. 111/112).
JOSÉ AFONSO DA SILVA (Direito Urbanístico Brasileiro) – “Normas gerais são, portanto,
normas de leis, ordinárias ou complementares, produzidas pelo legislador federal nas
hipóteses previstas na constituição, que estabelecem princípios e diretrizes da ação
legislativa da União, dos Estados e dos Municípios [...] Assim, elas se revelam como
mecanismos limitadores da autonomia dos Estados e Municípios – razão por que hão de
ser compreendidas em sentido estrito [...]” (5ª edição, São Paulo:Malheiros, 2008, p.67).
HELINE SIVINI FERREIRA (Competências Ambientais) – “Convém, ainda, assinalar que a
divisão constitucional de competências entre a União e os Estados não impede eventuais
conflitos entre legislações federais e estaduais. Sobre essa questão, três possibilidades
1 Curso de Direito Constitucional.3ª ed..São Paulo: Saraiva, 2008, p. 822.
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devem ser analisadas: a) pode ocorrer que, mesmo observando os seus campos de
atuação, União e Estados legislem de forma conflitante. Nesse caso, entende-se que
deverá predominar a regra mais restritiva, uma vez que se busca a satisfação de um
interesse público [...] (artigo publicado em Direito Constitucional Ambiental Brasileiro -
Org.: J.J. Gomes Canotilho e José Rubens Morato Leite - São Paulo: Saraiva, p.215).
Jurisprudência:
CONSTITUCIONAL E AMBIENTAL. USO DO SOLO URBANO. COMPETÊNCIA CONCORRENTE. MEIO
AMBIENTE. INTERESSE DA COLETIVIDADE. 1. O uso do solo urbano submete-se aos princípios
constitucionais que informam a função social da propriedade, evidenciando a defesa do meio
ambiente e do bem estar comum da sociedade. 2. Segundo precedente do STJ, "a União, os Estados
e os Municípios têm competência concorrente para legislar sobre o estabelecimento das limitações
urbanísticas no que diz respeito às restrições do uso da propriedade em benefício do interesse
coletivo, em defesa do meio ambiente para preservação da saúde pública e, até, do lazer" (RONS
8.766/PR). 3. Incide, no caso, a Lei Federal nº 6.6676/79 e a Lei Estadual nº 3.384/80, com a
redação do artigo 45 dada pela Lei nº 5.640/98, o que retira a eficácia de qualquer Lei Municipal
que contrarie os citados diplomas legais. 4. A citada legislação não impede o parcelamento ou
desmembramento do solo em determinadas regiões consideradas Zonas Especiais, dentre elas o
Município de Guarapari, mas tão somente normativam a forma como se dará o fracionamento, para
evitar abusos ou degradações do solo e do meio ambiente. 5. Recurso desprovido. (TJ-ES; AC
021.99.019277-1; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Samuel Meira Brasil Junior; Julg.
20/08/2002)
ARGÜIÇÃO INCIDENTAL DE INCONSTITUCIONALIDADE - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - MUNICÍPIO - DIREITO
AMBIENTAL - PREPONDERÂNCIA DE NORMA FEDERAL SOBRE NORMA MUNICIPAL - COMPETÊNCIA
LEGISLATIVA SUPLEMENTAR - RECUO MARGINAL EM FACE DA EXISTÊNCIA DE RIO -
INCOMPATIBILIDADE MATERIAL RECONHECIDA - INCONSTITUCIONALIDADE DECLARADA. Reza o art.
24 da Magna Carta: "Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente
sobre: "VI - florestas, caça, pesca, fauna, conservação da natureza, defesa do solo e dos recursos
naturais, proteção do meio ambiente e controle da poluição"; dispondo, por sua vez, o § 1º: "No
âmbito da legislação concorrente, a competência da União limitar-se-á a estabelecer normas
gerais", enquanto o § 2º estatui: "A competência da União para legislar sobre normas gerais não
exclui a competência suplementar dos Estados", prevendo o § 4º que "A superveniência de lei
federal sobre normas gerais suspende a eficácia da lei estadual, no que lhe for contrário". Logo,
essas normas devem ser levadas em consideração no exercício da competência legislativa material
concorrente. Suplementar na espécie significa que "na inexistência de lei federal os Estados e o
Distrito Federal legislarão livremente, sem restrições. A sobrevinda, contudo, ou a preexistência de
uma lei federal sobre a matéria só tornam válidas as disposições que não contrariem as normas
gerais da União" (BASTOS, Celso Ribeiro. Curso de direito constitucional. 22. ed. atual. São Paulo:
Saraiva, 2001. p. 306). Logo, "a legislação supletiva, como é cediço, não pode ineficacizar os
efeitos da lei que pretende suplementar" (REsp 29299/RS). Ipso facto, diante da incompatibilidade
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material da norma jurídica municipal com a nacional e estadual, estas prevalecem, afastando a
eficácia daquela, pois "(...) ao longo das águas correntes, é fixado em 15 (quinze) metros, no
mínimo, a reserva de faixa não edificável, matéria esta, como tal, regulada, também, pela
legislação do Estado, haja vista a Lei n. 6.063, de 24/05/82 (art.8º, inciso III, redação da Lei n.
10.957/98 - DOE 16.050, de 24/11/98)" (TJSC - ACMS n. 2004.019089-1, rel. Francisco Jose
Rodrigues de Oliveira Filho, julado em 17/08/2005).
Artigos:
Francisco de Assis Aguiar Alves. Autonomia Municipal e interesse local como
parâmetros à competência legislativa dos municípios. Revista da Faculdade
de Direito de Campos, Ano IV, Nº 4 e Ano V, Nº 5 - 2003-2004.
Giovana Egle Alves de Oliveira DAntonio. Aspectos de Direito Ambiental e
Urbanístico frente à Autonomia Municipal: um debate sobre a visão do
STF em relação aos Administrados. Sociedade Brasileira de Direito Público
(www.sbdp.org.br).
CAPÍTULO I
Disposições Preliminares
Art. 2º - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante
loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e
as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes
destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de
logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das
vias existentes.
§ 2º - considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes
destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário
existente, desde que não implique na abertura de novas vias e
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação
dos já existentes.
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§ 3º - VETADO
§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas
dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano
diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Constituição Federal – artigo 182, § 1º .
Lei Federal nº 10.257/2001 – artigos 4º, III, a; 5º.
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Artigo 2º Para os efeitos desta Lei, consideram-se:
V – gleba: o imóvel que ainda não foi objeto de parcelamento do solo para fins urbanos;
VI – lote: a unidade imobiliária resultante de loteamento ou desmembramento;
IX – loteamento: a divisão de imóvel em lotes destinados à edificação, com abertura de novas áreas
destinadas a uso público, ou com prolongamento, modificação ou ampliação das existentes;
X – desmembramento: a divisão de imóvel em lotes destinados à edificação, que não implique a
abertura de novas áreas destinadas a uso público, ou o prolongamento, modificação ou ampliação
das já existentes.
XI – condomínio urbanístico: a divisão de imóvel em unidades autônomas destinadas à edificação,
às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, admitida a
abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos internamente ao seu
perímetro.
Art. 4º O parcelamento do solo para fins urbanos somente pode ser feito nas modalidades de
loteamento, desmembramento ou condomínio urbanístico.
§ 1º Admite-se a utilização, de forma simultânea ou consecutiva, de mais de uma modalidade de
parcelamento, no mesmo imóvel ou em parte dele, desde que atendidos os requisitos desta Lei.
Art. 118. Os condomínios civis cujos moradores são proprietários de frações ideais do terreno, mas
exerçam posses localizadas, podem, por decisão de dois terços dos proprietários das frações,
transformá-las em condomínios urbanísticos, observados os requisitos desta Lei.
§ 1º Os clubes de campo que, de fato, pelas características de ocupação, são parcelamentos do
solo para fins urbanos, podem ser regularizados na forma do caput, com a extinção da associação
proprietária do terreno e a transferência aos sócios cotistas das frações ideais do terreno.
§ 2º Os condomínios de que trata este artigo não podem incorporar como áreas de uso comum dos
condôminos os logradouros que já estejam afetados ao uso público.
Art. 127. Observadas as disposições desta lei, admite-se a aprovação de loteamentos para fins
urbanos com controle de acesso, desde que:
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I – lei estadual ou municipal autorize a expedição de licença para este tipo de empreendimento e a
necessária outorga de instrumento de permissão ou concessão do direito real de uso das áreas
internas do loteamento;
II – a concessão ou permissão de uso referida no inciso I seja outorgada a uma associação de
proprietários ou adquirentes de lotes, legalmente constituída.
§ 1º Para a expedição da licença referida no inciso I do caput, a legislação municipal deve prever
que sejam avaliadas as seguintes questões:
I – possibilidade de integração futura do acesso do loteamento fechado com o sistema viário
existente ou projetado;
II – mobilidade urbana no entorno do empreendimento;
III – acesso da população em geral aos equipamentos comunitários.
§ 2º Ao aprovar o projeto de loteamento com controle de acesso, a autoridade licenciadora fica,
automaticamente, obrigada a outorgar o instrumento de permissão ou concessão referido no inciso
I do caput, o qual deverá ser formalizado imediatamente após a averbação da licença final
integrada, no competente Registro de Imóveis.
§ 3º O prazo de vigência da concessão ou permissão de uso deve ser prorrogado, automática e
sucessivamente, a cada vencimento, por igual período, desde que cumpridos os encargos
atribuídos à associação referida no inciso II do caput.
§ 4º Considera-se válido o empreendimento que tenha sido licenciado ou implantado na forma de
loteamento fechado, com base em lei estadual ou municipal, até a data da entrada em vigor desta
Lei, desde que sua implantação tenha respeitado os termos da licença concedida.
Comentários:
A norma estabeleceu apenas duas formas de parcelamento do solo urbano,
consistentes nas figuras do loteamento e desmembramento, qualquer outra modalidade
não é disciplinada pela Lei nº 6.76679.
Conforme a legislação atual, o loteamento ao ser implantado passa a integrar a
cidade e, suas vias de circulação, como praças e equipamentos públicos passam a ser de
uso comum do povo, uma vez que com a aprovação do loteamento, tais parcelas da
gleba transferem-se ao domínio público (artigo 22). Referidas áreas ficam gravadas pela
indisponibilidade, não sendo passíveis de alienação por parte do loteador, muito menos
pelo Poder Público (artigo
Questão de grande controvérsia na doutrina e jurisprudência é o loteamento
fechado que aparece como forma híbrida de loteamento (lei 6.766/79) e condomínio (lei
4.591/64).
Essa prática, já comum em vários Estados, consiste em aplicar as regras da lei
4.591/64, em especial a figura do condomínio, entretanto, sem a obrigação da entrega
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casada do terreno e sua edificação, ficando para o adquirente do lote a responsabilidade
pela construção.
Outra modalidade de ocupação territorial urbana é a abarcada pela Lei Federal nº
4.591/64. Nesse tipo de empreendimento ocorre a edificação de várias unidades
autônomas, sobre um único lote ou terreno, vinculadas entre si por uma fração ideal e
áreas comuns, conforme preconiza seu artigo 8º, verbis:
Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente
comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar
erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou
assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e
também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas
casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de
partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais
pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação,
aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva,
correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno
e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas
em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades
autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para
as vias públicas ou para as unidades entre si.
Nestes termos, no caso do condomínio, diferentemente do loteamento, o
empreendedor se compromete a edificar as unidades autônomas, ou seja, o consumidor
adquirente do lote, ao celebrar contrato dessa natureza, adquire a unidade autônoma
edificada mais a fração ideal e coisas comuns vinculadas ao imóvel.
Além do mais, diferentemente do loteamento, nos condomínios em edificações, as
vias de circulação e espaços livres são particulares, pertencem aos condôminos, já que o
incorporador não possui a obrigação de transferir os espaços internos comuns à
Municipalidade, nem mesmo reservar porções para implantação de equipamentos
comunitários.
Frisa-se, portanto, que essa modalidade condominial, regida pela Lei nº 4.591/64,
não autoriza a implantação do empreendimento que tenha por unidades autônomas,
terrenos não edificados.
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Conforme comentado alhures, os loteamentos fechados, atropelam a legislação
civil e urbanística, favorecendo, na prática, a privatização do uso das áreas públicas dos
loteamentos (áreas verdes e institucionais, sistemas de lazer, ruas e praças, etc.), outrora
vocacionadas, em sua origem, ao uso coletivo2
Entretanto, outros entendem pela legalidade dessa modalidade de parcelamento
do solo. Por todos, Hely Lopes Meirelles dispõe que:
“Loteamentos especiais estão surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrópoles. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que orienta a sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a essas urbanizações. E tais são os determinados loteamentos fechados, loteamentos integrados, loteamentos em condomínio, com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos não são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso”.3
Diante dessa divergência e, visando legalizar os denominados “loteamentos
fechados”, o Projeto de Lei nº 3.057/2000, que substituirá a Lei nº 6.766/79, prevê a
instituição do condomínio urbanístico como modalidade de parcelamento do solo urbano.
Segundo o citado projeto, o condomínio urbanístico consiste na divisão de imóvel
em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações ideais
das áreas de uso comum dos condôminos, admitida a abertura de vias de domínio
privado e vedada a de logradouros públicos internamente ao seu perímetro.
Além disso, o projeto de lei, ainda, pretende regularizar os loteamentos fechados
já implantados, conforme se infere da leitura do parágrafo quarto, do artigo 127, verbis:
§ 4º Considera-se válido o empreendimento que tenha sido licenciado ou
implantado na forma de loteamento fechado, com base em lei estadual ou
municipal, até a data da entrada em vigor desta Lei, desde que sua implantação
tenha respeitado os termos da licença concedida.
Considerações Doutrinárias:
VICENTE CELESTE AMADEI (Como lotear uma gleba.São Paulo: Universidade SECOVI,
2001, p.8/9):
2 José Carlos de Freitas.Da Legalidade dos Loteamentos Fechados., disponível no site do MPSP.3 Direito Municipal Brasileiro, 15ª ed. São Paulo: Malheiros, 2006.
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GLEBA: área de terreno que ainda não foi objeto de parcelamento urbano
regular, isto é, aprovado e registrado;
LOTE: porção de terra resultante do parcelamento urbano destinada à
edificação ou recreação.
HELY LOPES MEIRELLES (Direito Municipal Brasileiro) – “O loteamento e o
desmembramento constituem modalidades do parcelamento do solo, mas apresentam
características diversas: o loteamento é meio de urbanização e só se efetiva por
procedimento voluntário e formal do proprietário da gleba, que planeja sua divisão e a
submete à aprovação da Prefeitura, para subseqüente inscrição no Registro Imobiliário,
transferência gratuita das áreas das vias públicas e espaços livres ao Município e
alienação dos lotes aos interessados; o desmembramento é apenas repartição da gleba,
sem atos de urbanização, e tanto pode ocorrer pela vontade do proprietário (venda,
doação, etc.) como por imposição judicial (arrematação, partilha, etc.), em ambos os
casos sem qualquer transferência de área ao domínio público” (15ª ed. São Paulo:
Malheiros, 2006, p.557/558).
PERI CARLOS PAEL LOPES (Atos dos Registradores Imobiliários) – “Deve-se atentar
para que loteamento não seja confundido com desmembramento e vice-versa. Para
distingui-los é só prestar atenção aos dizeres dos §§ 1º e 2º do art.2º da Lei n.6.766, de
19.12.79. Ambos são modalidades legais de parcelamento do solo urbano. O
desdobramento, fracionamento, desdobre ou desdobro de gleba, fazenda, sítio, chácara,
estância, lote, terreno ou data que dizer dividir em dois o imóvel que já foi objeto de
regular loteamento ou desmembramento. Neste caso, o registrador deve observar, sim,
se o imóvel fracionado não contém área inferior à do módulo calculado para o mesmo ou
da fração mínima de parcelamento, sendo rural (e desde que a propriedade da qual se
desmembre permaneça também com área igual ou superior à fração mínima de
parcelamento), consoante dispõe a legislação agrária vigente; quando urbano, se o
desdobro foi autorizado pela municipalidade, compete a esta verificar se foi atendido pelo
loteador o preceito dos arts.3º, parágrafo único, 4º, II, da LPSU. Também não pode
implicar na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento,
modificação ou ampliação dos já existentes” (1ª ed. 1995, p.78).
JOSÉ AFONSO DA SILVA (Direito Urbanístico Brasileiro) – “Então, o chamado
loteamento fechado constitui modalidade especial de aproveitamento condominial de
espaço para fins de construção de casas residenciais térreas ou assobradadas ou
edifícios. Caracteriza-se pela formação de lotes autônomos com áreas de utilização
exclusiva de seus proprietários, confinando-se com outras de utilização comum dos
condôminos. O terreno assim loteado não perde sua individualidade objetiva, conquanto
sofra profunda transformação jurídica. Diferente do processo de loteamento
propriamente dito, em razão do qual o terreno loteado perde sua individualidade objetiva,
transformando-se em lotes que se individualizam como unidades autarquicamente
bastantes a si mesmas; inexistem o estado e a pluralidade de comunhão; cria-se um
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bairro, cujo equipamento urbano (inclusive as vias, estradas e caminhos, como públicos
que passam a ser com o registro imobiliário) passa a participar do sistema viário local e
do orbe municipal” (5ª edição. São Paulo: Malheiros, 2008, p.350).
Jurisprudência:
ADMINISTRATIVO - PARCELAMENTO DO SOLO - LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA:
RESPONSABILIDADE. 1. Embora conceitualmente distintas as modalidades de parcelamento do
solo, desmembramento e loteamento, com a Lei 9.785/99, que alterou a Lei de Parcelamento do
Solo - Lei 6.766/79, não mais se questiona as obrigações do desmembrador ou do loteador. Ambos
são obrigados a cumprir as regras do plano diretor. 2. As obras de infra-estrutura de um loteamento
são debitadas ao loteador, e quando ele é oficialmente aprovado, solidariza-se o Município. 3.
Obrigação solidária a que se incumbe o loteador, o devedor solidário acionado pelo Ministério
Público. 4. Recurso especial improvido. (REsp 263603/SP, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA
TURMA, julgado em 12/11/2002, DJ 24/05/2004 p. 229).
DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL. ART. 2. PAR. 2. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.
MANDADO DE SEGURANÇA. PARCELAMENTO DE BENS IMÓVEIS URBANOS. LOTEAMENTO E
DESMEMBRAMENTO. A subdivisão de área em dois lotes, sem abertura nem ampliação de novas
vias de acesso, constitui desmembramento, que a prefeitura não poderá negar se as áreas
resultantes da divisão apresentam dimensões superiores ao mínimo legal previsto nas posturas
municipais. Inteligência do art. 2., par. 2., da Lei nº 6.766/79. Segurança concedida. (TJ-RJ; MS
216/1988; Terceiro Grupo de Câmaras Cíveis; Rel. Des. José Rodriguez Lema; Julg. 30/11/1988).
IMOBILIÁRIO E REGISTRO PÚBLICO. CONDOMÍNIO FECHADO DE LOTES. IMPOSSIBILIDADE DE
INSTITUIÇÃO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. NATUREZA JURÍDICA. LEGISLAÇÃO APLICÁVEL. LEI
MUNICIPAL. INCONSTITUCIONALIDADE. SENTENÇA REFORMADA. APELO CONHECIDO E PROVIDO. 1.
Não é passível de registro, sob os moldes de loteamento, incorporação imobiliária de condomínio
fechado de lotes, integrado por áreas privativas dos condôminos e por espaços de domínio comum
(áreas de lazer, vias de tráfego interno e reserva florestal), por incompatibilidade com o art. 2º, §1º,
da Lei n.º 6.766/79, que pressupõe a existência de vias de tráfego interno de domínio público. 2.
Não é aplicável a Lei Estadual n.º 7.943/2004 a pedido de registro de incorporação imobiliária,
relativa a condomínio fechado de lotes, já que a legislação mencionada incide nos casos de
loteamento do solo urbano. 3. Não é admissível pedido de registro de incorporação imobiliária,
relativa a condomínio fechado de lotes, composto por áreas privativas dos condôminos e por
espaços de domínio comum (áreas de lazer, vias de tráfego interno e reserva florestal), em razão
da previsão do art. 8º, alíneas a e b, da Lei n.º 4.951/64, que restringe o condomínio de mais de
uma edificação na mesma área à construção de casas térreas ou assobradadas ou de edificações
de dois ou mais pavimentos. 4. É impossível, frente à previsão do art. 167, inciso I, números 17 e
19, da Lei n.º 6.015/73, combinada com o art. 2º, §1º, da Lei n.º 6.766/79 e com o art. 8º, alíneas, a
e b, da Lei n.º 4.951/64, o registro no Ofício Geral de Imóveis de incorporação imobiliária de
condomínio fechado de lotes. 5. Inexiste no ordenamento jurídico vigente autorização à
constituição e registro de condomínio fechado de lotes, em decorrência da revogação tácita do art.
13
3º, do Decreto-Lei nº 271/1967, pela Lei n.º 6.766/79, incorrendo em inconstitucionalidade, por
violação aos arts. 24, §§1º e 2º, e 22, inciso XV, da CF/88, a Lei local que permita tal modalidade de
uso do solo urbano. 6. As competência municipais outorgadas pelo art. 30, incisos I e VIII, da Lei,
devem ser exercidas com atendimento às normas gerais, relativas a direito urbanístico, expedidas
pela União Federal e pelos Estados, além de se compatibilizar com as normas relativas a registros
públicos, pena de inconstitucionalidade. 7. É lícita a criação dos denominados condomínios
fechados de lotes que, na verdade, devem ser instituídos sob o modelo de loteamento do solo
urbano, desde que as vias de tráfego, as praças e os logradouros internos sejam objeto de
permissão ou concessão de uso aos moradores da gleba, transformando-se, por Lei Municipal, bens
de uso comum do povo em bens de uso especial. 8. Apelo conhecido e provido. Sentença
reformada. Suscitação de dúvida julgada procedente. Sem condenação ao pagamento de custas e
honorários em virtude do caráter oficioso que dirigiu a instauração do processo. (TJ-ES; AC
061.04.001006-0; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Arnaldo Santos Souza; Julg. 14/03/2006; DJES
12/04/2006).
DÚVIDA. OFÍCIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS QUE ENCAMINHOU PROCEDIMENTO DE DÚVIDA QUANTO
AO REGISTRO DO CHAMADO "CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES". EXPEDIENTE QUE TOMOU O
CARÁTER NORMATIVO A PARTIR DE DECISÃO DO JUIZ DA VARA DOS REGISTROS PÚBLICOS.
PRELIMINAR DE NÃO-CONHECIMENTO DO RECURSO AFASTADA. EVIDENTE INTERESSE DA PARTE EM
VER RECONHECIDA A POSSIBILIDADE JURÍDICA DE PROSPERAR O SEU EMPREENDIMENTO NOS
MOLDES EM QUE APRESENTADO NO ÁLBUM IMOBILIÁRIO. QUESTÃO MESMO DE SEGURANÇA
JURÍDICA ANTE A INFORMAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE OUTROS EMPREENDIMENTOS DE IGUAL MONTA
SENDO APROVADOS EM OUTROS OFÍCIOS IMOBILIÁRIOS. CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES. O
Decreto-Lei nº 271/67, em seu art. 3º, que equipara a figura do loteador à do incorporador e a do
comprador de lote ao condômino deve ser interpretado de forma a harmonizá-lo ao sistema da Lei
nº 6.766/79. Não se vislumbra, em tese, óbice ao loteamento fechado, desde que obedecidas as
exigências da legislação - Leis nºs 4.591/64 e Lei nº 6.766/79. Criação híbrida aceita pela doutrina e
jurisprudência. Impossibilidade, assim, de instituir condomínio de lotes, em desobediência às
restrições da legislação ambiental e federal que estabelecem a reserva de espaços públicos. Apelo
desprovido. (TJ-RS; AC 70020348199; Porto Alegre; Vigésima Câmara Cível; Rel. Des. José Aquino
Flôres de Camargo; Julg. 21/11/2007; DOERS 18/12/2007; Pág. 92) – Sentença
LOTEAMENTO. FECHADO. ADOÇÃO DESSA FORMA PARA LOTEAMENTOS JÁ EXISTENTES. LEI
COMPLEMENTAR MUNICIPAL DISPONDO A RESPEITO. INADMISSIBILIDADE, POR CONSTITUIR
DESAFETAÇÃO DE ÁREAS INSTITUCIONAIS RESERVADAS AO USO COMUM DO POVO. Ofensa aos
artigos 180, inciso VII, da Constituição Estadual, e 17 da Lei Federal n. 6.766/79. Ação Direta de
Inconstitucionalidade procedente. Considera-se ofensivo ao artigo 180, VII, da Constituição Paulista
dispositivo de Lei Municipal que autoriza a formação de loteamento fechado para o loteamento já
existente, de modo que possa ocorrer o desvirtuamento das funções das áreas verdes ou
institucionais especificadas no projeto original do loteamento. (Bol. JUBI 84/03) (TJ-SP; ADI 87.654-
0/0; Órgão Especial; São Paulo; Rel. Des. Ernani de Paiva; Julg. 30/04/2003).
14
AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. PLANEJAMENTO URBANÍSTICO. Lei Municipal com
regras relativas a loteamento fechado, de iniciativa do Legislativo. Iniciativa do Poder Executivo.
Inconstitucionalidade da Lei reconhecida. Ação procedente. (TJ-SP; ADI 47.198-0; São Paulo; Órgão
Especial; Rel. Des. Luis de Macedo; Julg. 02/06/1999).
AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. LEI COMPLEMENTAR Nº 246/05 QUE OBJETIVA A
ALTERAÇÃO DA LEI Nº 2.452/78, QUE DISCIPLINA O USO DO SOLO PARA PROTEÇÃO DE
MANANCIAIS, CURSOS E RESERVATÓRIOS DE ÁGUA E DEMAIS RECURSOS HÍDRICOS DE INTERESSE
DO MUNICÍPIO DE CAXIAS DO SUL. ART. 36 E CAPÍTULO VIII. "LOTEAMENTO FECHADO".
POSSIBILIDADE DE INSTALAÇÃO DE CANCELAS OU CERCAS A ISOLAR LOTEAMENTOS. DISTINÇÃO
ENTRE LOTEAMENTO FECHADO E CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LEIS FEDERAIS NOS 6.766/79 E 4.591/64.
DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA CATALOGADAS. - Loteamento Fechado como nova espécie de
loteamento, produto híbrido resultante do "cruzamento" do condomínio edilício (horizontal) do art.
8° da Lei nº 4.591/64, com o parcelamento regulado pela Lei nº 6.766/79, face à alteração
introduzida pela Lei nº 9.785/99. - Art. 36 da Lei Complementar - Inexiste na lei nº 4.591/64 (que
dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) qualquer menção acerca
de doação de parcela da propriedade para fins de instituição de espaços públicos. AÇÃO JULGADA
PARCIALMENTE PROCEDENTE. VOTOS VENCIDOS. (Ação Direta de Inconstitucionalidade Nº
70014703193, Tribunal Pleno, Tribunal de Justiça do RS, Relator Vencido: Luiz Felipe Silveira Difini,
Redator para Acordão: Vasco Della Giustina, Julgado em 02/10/2006).
AÇÃO CIVIL PUBLICA - PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - LOTEAMENTO INSTITUÍDO DE ACORDO
COM O DL N° 58/37 - TRANSFORMAÇÃO EM LOTEAMENTO FECHADO - EDIÇÃO DE LEI MUNICIPAL
APROVADA PELA CÂMARA MUNICIPAL AUTORIZANDO A CONVERSÃO POSSIBILIDADE - APLICAÇÃO
DO ART.22, DA LEIA N° 6766/79 - COMPETÊNCIA LEGISLATIVA MUNICIPAL PARA EDITAR LEI SOBRE
QUESTÃO NÃO REGULAMENTADA PELO DIREITO URBANÍSTICO LEGISLADO PELA UNIÃO OU PELO
ESTADO - INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE OU ILEGITIMIDADE - MEIO DESTINADO A DESONERAR A
FOLHA MUNICIPAL DE PAGAMENTOS - AÇÃO PROCEDENTE - RECURSO PROVIDO (TJSP – Apelação
com revisão nº 798.948.5/0-00, relator: Luiz Burza Neto, 12ª Câmara de Direito Público, julgado em
24/09/2008).
Artigos
SANTA HELENA, Eber Zoehler. Condomínio Urbanístico: De Lege Lata, De Lege Ferenda. Revista
Magister de Direito Ambiental e Urbanístico nº 09 - Dez/Jan de 2007.
§ 5º A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída
pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais,
iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de
15
água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de
circulação.
Vide também artigo 40 desta Lei.
Lei Federal nº 10257/2001 – artigos 2º, I.
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Art. 2º Para os efeitos desta Lei, consideram-se:
XVII – infra-estrutura básica: os equipamentos de abastecimento de água potável, disposição
adequada de esgoto sanitário, distribuição de energia elétrica e sistema de manejo de águas
pluviais;
XVIII – infra-estrutura complementar: iluminação pública, pavimentação, rede de telefonia, rede de
fibra ótica e outras redes de comunicação, rede de gás canalizado e outros elementos não
contemplados na infra-estrutura básica.
[...]
Art. 22. Cabe ao empreendedor:
II – a implantação:
a) do sistema viário;
b) da infra-estrutura básica, com exceção dos sistemas individuais de disposição de esgoto
sanitário;
c) dos elementos da infra-estrutura complementar exigidos por legislação estadual ou municipal
Art. 23. Ressalvado o disposto no art. 22, cabe ao Poder Público ou a seus concessionários e
permissionários, a partir da expedição da licença final integrada, a operação e manutenção:
I – da infra-estrutura básica e das áreas destinadas a uso público;
II – da infra-estrutura complementar dos loteamentos e desmembramentos, observadas as
condições fixadas na legislação estadual ou municipal prevista na alínea “c” do inciso II do art. 22.
Comentários:
A Constituição Federal estabelece no seu artigo 182 que a “política de
desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes
gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções
sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes”.
Seguindo essa linha principiológica, o Estatuto da Cidade estabeleceu no inciso I
do artigo 2º do Estatuto da Cidade, que “a política urbana tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes
diretrizes gerais:
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra
urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao
16
transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e
futuras gerações”.
De acordo com o referido artigo, para que as cidades possuam um patamar de
sustentabilidade, e conseqüentemente para que alcance a tão almejada função social é
indispensável que sejam assegurados para todos os Munícipes, direitos fundamentais
básicos, como os direitos sociais e coletivos.
É salutar o entendimento que a ausência de infra-estrutura de esgotamento e
manejo de águas pluviais tem comprometido diretamente a qualidade de vida dos
moradores dos loteamentos e, indiretamente, toda a urbe.
Dessa forma, o direito a infra-estrutura pode ser lido, também, como direito
fundamental à saúde e ao meio ambiente. Assim, as condutas omissivas, tanto do
loteador, como do Poder Público, geram responsabilidade na esfera cível, criminal e
administrativa.
Considerações da Doutrina:
JOSÉ DOS SANTOS CARVALHO FILHO (Comentários ao Estatuto da Cidade) – “[...] a
infra-estrutura urbana é o conjunto de serviços urbanísticos oferecidos à comunidade nas
cidades, vale dizer, é a base da urbanização. Sendo assim , nela já se incluem os serviços
públicos, inclusive o de transporte. Sem serviços públicos não se pode dizer que a cidade
tenha infra-estrutura” (2ª ed. rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p.36).
JOSÉ AFONSO DA SILVA (Direito Urbanístico Brasileiro) – “São de urbanificação
primária as obras de arruamento, os espaços para estacionamento, de escoamento de
águas pluviais, de coleta, tratamento e despejo de águas servidas e suas respectivas
redes, de alimentação e distribuição de água potável e respectiva rede, de distribuição
de energia elétrica e de gás, de colocação de guias e sarjetas, de iluminação pública, e
semelhantes. São de urbanificação secundária todas as obras que servem para obter o
beneficiamento completo do território, com as de ligação da zona com os serviços
públicos, a instalação de escolas, mercados, praças de esporte, centros sociais, culturais,
igrejas e outros edifícios para serviços religiosos, áreas verdes, parques etc.” (5ª edição,
São Paulo:Malheiros, 2008, p.325).
Jurisprudência:
ADMINISTRATIVO - PARCELAMENTO DO SOLO - LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA:
RESPONSABILIDADE. 1. Embora conceitualmente distintas as modalidades de parcelamento do
17
solo, desmembramento e loteamento, com a Lei 9.785/99, que alterou a Lei de Parcelamento do
Solo - Lei 6.766/79, não mais se questiona as obrigações do desmembrador ou do loteador. Ambos
são obrigados a cumprir as regras do plano diretor. 2. As obras de infra-estrutura de um loteamento
são debitadas ao loteador, e quando ele é oficialmente aprovado, solidariza-se o Município. 3.
Obrigação solidária a que se incumbe o loteador, o devedor solidário acionado pelo Ministério
Público. 4. Recurso especial improvido. (STJ, REsp 263603/SP, Rel. Ministra ELIANA CALMON,
SEGUNDA TURMA, julgado em 12/11/2002, DJ 24/05/2004 p. 229).
APELAÇÃO CÍVEL. REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO AÇÃO DO MUNICÍPIO QUE BUSCA A
CONDENAÇÃO DE LOTEADORA A IMPLEMENTAR AS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA BÁSICAS
PREVISTAS LEGALMENTE (COLOCAÇÃO DE MEIO-FIO, GUIAS E SARJETAS; ARBORIZAÇÃO; SISTEMA
DE DRENAGEM PARA ESCOAMENTO DE ÁGUAS PLUVIAIS; CONCLUSÃO DA REDE DE ENERGIA
ELÉTRICA COM ILUMINAÇÃO PÚBLICA; CASCALHAMENTO), BEM COMO RESERVE O PERCENTUAL
MÍNIMO DE 35% DA ÁREA DO LOTEAMENTO AOS EQUIPAMENTOS URBANOS E COMUNITÁRIOS E
ESPAÇOS LIVRES DE USO PÚBLICO, DESTINANDO-SE 5% DA GLEBA PARA EQUIPAMENTOS URBANOS
E COMUNITÁRIO. SENTENÇA QUE JULGA PROCEDENTE EM PARTE OS PEDIDOS CONSTANTES NA
INICIAL, A FIM DE CONDENAR A REQUERIDA À EXECUÇÃO DAS SEGUINTES OBRAS DE INFRA-
ESTRUTURA: A) colocação de meios fios e sarjetas nas vias públicas; b) arborização do loteamento,
na proporção de uma árvore por lote e de uma árvore para cada 200 m² de área verde ou de praça;
c) sistema de drenagem de águas pluviais, d) complementação da área no empreendimento em
favor do município, equivalente a 12.740,85 m² a ser destinada aos equipamentos urbanos e
comunitários e um total de 25.845,60 m² para praças, áreas verdes e espaço livres ao público.
Recurso de apelação. 1.1. Preliminar. Ilegitimidade ativa e responsabilidade do município. Poder
público que pode, no exercício da atividade fiscalizadora, aplicar as medidas administrativas e
judiciais pertinentes visando coibir a inadimplência do loteador. Inércia do município na fiscalização
que não o impede de invocar a pretensão em juízo para implementar as obras de acordo com os
ditames legais. Impossibilidade de se invocar a responsabilidade do município ou a
responsabilidade solidária. Preliminar afastada. Recurso desprovido neste ponto. O município tem
legitimidade ativa para acionar o loteador, visando a regularização de obras de infra-estrutura do
loteamento. 1.2. Prejudicial de mérito. Prescrição. Município que não se pronunciou em 90 dias
sobre a aprovação ou sobre possíveis insuficiência do projeto, nos termos do art. 8º, da Lei
Complementar municipal nº 04/92. Inocorrência da prescrição. Pleito que, na verdade, não busca a
anulabilidade de ato administrativo em juízo. Pretensão de cumprimento de obrigação em Lei.
Prejudicial de mérito afastada. 1.3. Adimplemento das obrigações. Inocorrência. Alvará municipal
que não dispensou a loteadora de executar todas as estruturas obrigatórias previstas em Lei e
sequer desobriga a cumprir as exigências previstas em Lei. Prova pericial que bem demonstrou o
inadimplemento. Condenação que deve ser mantida. 1.4. Inviabilidade da implementação das
galerias pluviais. Argumento que não prospera. Perícia que afirmou ser possível implantar um
sistema de drenagem para escoamento de águas pluviais, sendo necessário, para tanto, a
realização de um projeto técnico adequado para a realização de tais obras. Recurso desprovido
neste aspecto. 1.5. Infraestrutura de arborização. Obrigatoriedade. Previsão no art. 26, da Lei
Complementar municipal nº 04/92. Conjunto probatório que conduz à conclusão que não houve o
devido cumprimento da imposição legal. Recurso desprovido neste ponto. 1.6. Ofensa ao ato
18
jurídico perfeito. Inocorrência. Descumprimento de um dever legal que não constituiu um ato
jurídico perfeito. Recurso desprovido neste ponto. 1.7. Inviabilidade econômica de implementar as
exigências legais. Questões orçamentárias que não podem servir como evasiva para eximir o
loteador de cumprir os deveres legais. Recurso desprovido neste ponto. Recurso de apelação
desprovido. (TJ-PR; ApCiv 0404561-2; Sarandi; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Marcos de Luca
Fanchin; DJPR 11/04/2008; Pág. 20).
DIREITO ADMINISTRATIVO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. LOTEAMENTO IRREGULAR. OBRAS
INFRAESTRUTURAIS. EXIGÊNCIA DE LEGISLAÇÃO FEDERAL E MUNICIPAL. DECADÊNCIA DO DIREITO
DO MUNICÍPIO DE EXIGIR AS OBRAS. NÃO CONFIGURAÇÃO. Havendo expressas disposições legais
exigindo a realização de obras diversas de infra-estrutura em loteamentos, não cabe falar em
decadência do direito de pleitear a execução das melhorias, eis que não se trata de anular ato
administrativo em mais de cinco anos, mas de dar cumprimento à Lei. 2) direito administrativo.
Dilação de prazo para início execução das obras. Não cabimento. Não cabe falar em dilação de
prazo para iniciar as obras quando já se passaram cerca de três anos desde o deferimento de tutela
antecipada em favor do município autor, determinando a imediata execução. 3) direito processual
civil. Honorários advocatícios. Redução. Não cabimento. Desnecessário reduzir os valores fixados a
título de honorários advocatícios quando as circunstâncias fáticas e jurídicas do caso indicam que o
valor é justo, mesmo porque em conformidade com o disposto no art. 20, § 4º do código de
processo civil. 4) apelo a que se nega provimento. (TJ-PR; ApCiv 0425971-8; Sarandi; Quinta
Câmara Cível; Rel. Des. Leonel Cunha; DJPR 18/04/2008; Pág. 49) .
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOTEAMENTO. COMINATÓRIA. LIMINAR. DEFERIMENTO. IMPOSIÇÃO,
AOS DEMANDADOS, DA OBRIGAÇÃO DE INSTALAR REDE ELÉTRICA DOMICILIAR NAS RESIDÊNCIAS
DOS AUTORES. RESPONSABILIDADE DOS TITULARES DO EMPREENDIMENTO IRRECUSÁVEL.
OBRIGAÇÃO ALEGADAMENTE ASSUMIDA PELO EXECUTIVO MUNICIPAL. ALEGAÇÃO QUE CONTRARIA
OS DIZERES CONTRATUAIS. AUTORES EM SITUAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA. PROVAS AUSENTES.
DECISÃO INCENSURÁVEL. INSURGÊNCIA RECURSAL DESATENDIDA. Independentemente da mora
dos adquirentes de unidades de loteamento, é dever dos empreendedores a implantação da infra-
estrutura básica, conforme comanda o art. 2º, § 5º da Lei de parcelamento do solo urbano (Lei n.
6.766/79). Assim, é obrigação deles, como forma mesmo de assegurar a dignidade humana dos
adquirentes de lotes e que ali residem, promover a instalação, nas respectivas unidades, de rede
elétrica domiciliar. E não tem eficácia, quanto aos adquirentes dos lotes, a assunção verbalmente
assumida pelo executivo municipal de arcar com essas instalações, quando os instrumentos
contratuais celebrados firmam a assunção, pelos empreendedores, dessa obrigação. (TJ-SC; AI
2004.025499-7; Videira; Quarta Câmara de Direito Civil; Rel. Des. José Trindade dos Santos; DJSC
26/03/2008; Pág. 100).
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ART. 461
DO CPC. URBANIZAÇÃO DE LOTEAMENTO. OBRIGAÇÃO DO LOTEADOR. Ainda que não haja previsão
contratual para urbanização do loteamento, é dever do loteador proceder na realização das obras
de infra-estrutura no empreendimento, pois se trata de obrigação ope legis, disposta nos
parágrafos 5º e 6º do art. 2º da Lei nº 6.766/79 [...] RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. (TJ-RS; AC
19
70010281863; Pelotas; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Pedro Celso Dal Prá; Julg.
09/12/2004).
§ 6º A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas
zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social
(ZHIS) consistirá, no mínimo, de:
I - vias de circulação;
II - escoamento das águas pluviais;
III - rede para o abastecimento de água potável; e
IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia
elétrica domiciliar.
Vide também artigos 18, §4º desta Lei.
Medida Provisória nº 459/2009.
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Art. 2º Para os efeitos desta Lei, consideram-se:
XXVI – zona especial de interesse social (ZEIS): área urbana instituída pelo Plano Diretor ou definida
por outra lei municipal, destinada predominantemente à moradia de população de baixa renda e
sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo;
Art. 8º O percentual de áreas destinadas a uso público nos loteamentos, excluído o sistema viário,
deve ser de, no mínimo, 15% (quinze por cento), observada a proporcionalidade prevista no inciso
II do caput do art. 7º.
§ 2º O Município de gestão plena pode diminuir, por lei, o percentual de áreas destinadas a uso
público previsto no caput, para parcelamentos implantados em ZEIS, desde que nas proximidades
do imóvel já existam equipamentos públicos aptos a atender à nova demanda.
Art. 23. Ressalvado o disposto no art. 22, cabe ao Poder Público ou a seus concessionários e
permissionários, a partir da expedição da licença final integrada, a operação e manutenção:
§ 1º Cabe aos concessionários ou permissionários de energia elétrica a implantação da rede de
distribuição de energia elétrica nos parcelamentos de interesse social inseridos em programas
habitacionais de iniciativa do Poder Público ou na regularização fundiária de interesse social.
20
Considerações
Os loteamentos de interesse social são destinados a população de baixa renda,
visando garantir a permanência dos assentamentos populares existentes e resguardar
áreas ainda desocupadas para uso habitacional socioeconômico4. Verifica-se, assim, que
o postulado da função social da cidade já era previsto pelo legislador ordinário de 1979.
Com a promulgação da Constituição de 1988, à função social da cidade, entendida
como a garantia dos direitos de habitação, circulação, recreação, ao meio ambiente e o
trabalho, recebeu status de direito constitucional, conforme se infere da interpretação na
norma contida no seu artigo 182. Acrescentando, ainda, no §2º que “a propriedade
urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de
ordenação da cidade expressas no plano diretor”.
Tal preceito foi regulamentado pela Lei nº 10.257/2001, que prevê como diretrizes
da política urbana, dentre inúmeras, a regularização fundiária e urbanização de áreas
ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas
especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação
socioeconômica da população e as normas ambientais (artigo 2º, inciso XIV). Além disso,
o legislador elencou como instrumento de política urbana, a instituição de zonas
especiais de interesse social (artigo 4º,inciso V, alínea “f”).
Portanto, o ordenamento jurídico em obediência ao princípio democrático (artigo
1º, parágrafo único, da CRFB), põe em relevo a importância da regularização e
implantação dos assentamentos de populações desfavorecidas, através de políticas de
regularização fundiária (artigos 9º e 14, da Lei 10.257/2001; artigo 5º da Medida
Provisória nº 2.220/2001) e de fixação de regras de urbanização, de edificação e de uso e
ocupação do solo apropriadas à situação socioeconômica da população. Tudo isso, como
forma de cumprir um dos objetivos fundamentais da República, consistente na
erradicação da pobreza e da marginalização e redução das desigualdades sociais e
regionais (artigo 3º, III, CRFB), além de assegurar o direito social a moradia, incerto no
artigo 6º, da Lei Fundamental.
Entretanto, para que a regularização fundiária cumpra com o seu papel
constitucional, os princípios do meio ambiente ecologicamente equilibrado (artigo 225, da
CRFB) e do direito a moradia (artigo 6º, da CRFB) devem estar em harmonia. Sobre o
tema, merece destaque as ponderações feitas por JOSÉ DOS SANTOS CARVALHO
FILHO, ao analisar a interferência das garantias de proteção ao meio ambiente, no
processo de regularização fundiária, vejamos:
“Logicamente, tal disciplina jurídica específica não pode ir ao extremo de
vulnerar o meio ambiente, e nesse sentido dispõe a alínea sob comento. Esta,
4Maria Lúcia Refinetti Martins. Os desafios da regularização de assentamentos urbanos precários. São Paulo: Imprensa Oficial, 2005,p.35.
21
aliás, é plenamente harmonizada com a alínea “g” do mesmo art. 2º [...]
segundo o qual constitui diretriz da política urbana evitar a poluição e a
degradação ambiental. Portanto, ao Poder Público cabe conciliar os objetivos de
justiça social e proteção do meio ambiente ao estabelecer as regras de política
urbana”5.
Se no caso concreto, esses direitos estiverem em choque, deve ser aplicada a
regra da ponderação defendida por Robert Alexy, ou seja, sobrepõe-se o princípio que
irradiar um maior conjunto de valores preservados pela Constituição Federal, ou seja, o
que possuir uma carga axiológica capaz de afastar a incidência do outro princípio.
Consoante os ensinamentos de GILMAR MENDES, INOCÊNCIO COELHO E PAULO
BRANCO, “o exercício da ponderação é sensível à idéia de que, no sistema constitucional,
embora todas as normas tenham o mesmo status hierárquico, os princípios
constitucionais podem ter ‘pesos abstratos’ diversos. Mas esse peso abstrato é apenas
um dos fatores a ser ponderado. Há de se levar em conta, igualmente, o grau de
interferência sobre o direito preterido que a escolha do outro pode ocasionar” 6.
Esse grau de interferência é definido por ROBERT ALEXY, como “Lei da
Ponderação”, segundo o autor “La ponderación no es más que la optimización relativa a
princípios contrapuestos. Por lo tanto, el tercer s subprincipio [proporcionalidade em
sentido estrito] se puede expresar mediante la seguinte regla: cuanto mayor sea El grado
de insatisfacción o de detrimento de um derecho o de um principio, mayor debe ser La
importância de satisfacer el outro”7.
Assim, é fácil perceber que toda interferência no meio ambiente atinge
indistintamente a nossa, bem como as futuras gerações (influência intra e
intergeracional). Possuindo relevância jurídica sobre os direitos de alguns indivíduos de
obter a regularização fundiária e a garantia do direito à moradia.
Certo é que todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem
de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder
Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras
gerações (art. 225, caput).
Esse postulado inserido pelo Legislador Constituinte, deve ser respeitado em
qualquer política pública adotada pelo Município, além de constituir obrigação
constitucional da coletividade, na promoção da defesa e preservação dos recursos
ambientais existentes no planeta.
5 Comentários ao Estatuto da Cidade, 2 ed. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 2006, p.55.6 Curso de Direito Constitucional. 3 ed, 2008, p.285.7 Jueces y Ponderación Argumentativa. México, Instituto de Investigaciones Jurídicas. Disponível na internet em http://www.bibliojuridica.org/libros/libro.htm?l=2196. ISBN 970-32-3640-5.
22
Em que pese essas considerações, a Medida Provisória nº 2.166-67/2001, que
alterou a redação do artigo 4º, da Lei 4.771/65 (Código Florestal), autoriza a supressão de
vegetação em área de preservação permanente, nos casos de utilidade pública e
interesse social, tendo, inclusive, o Supremo Tribunal Federal no julgamento do mérito da
medida cautelar em ADI nº 3.540, julgado improcedente a ação, suspendendo a liminar
antes deferida, por entender, mesmo em sede de cognição sumária, que o ato normativo
unilateral não contraria as normas Constitucionais, pois segundo o relator, o e. Ministro
decano Celso de Mello, há “possibilidade de a administração pública, cumpridas as
exigências legais, autorizar, licenciar ou permitir obras e/ou atividades nos espaços
territoriais, desde que respeitada, quanto a estes, a integridade dos atributos
justificadores do regime de proteção integral”.
Nessa linha, a resolução CONAMA nº 369/2006, editada após a decisão do Pretório
Excelso, autoriza a utilização de áreas de preservação permanente, nos casos de
interesse público, interesse social ou baixo impacto ambiental. Nesses casos, pela
fragilidade ambiental das áreas ocupadas deve o poder público implantar,
obrigatoriamente, sistema de esgotamento sanitário e não somente, soluções para a sua
implementação.
Por fim, vale apontar que no dia 25 de março de 2009, foi editada a Medida
Provisória nº 459, dispondo sobre a regularização fundiária nos assentamentos urbanos.
Para essa espécie normativa, a regularização fundiária deve estar plasmada pelos
direitos à moradia (artigo 6º, da CRFB), ao pleno desenvolvimento das funções sociais da
propriedade urbana (artigo 5º, inciso XXIII e 182, da CRFB) e direito ao meio ambiente
ecologicamente equilibrado (artigo 225, da CRFB).
A Medida Provisória buscou, ainda, construir um conceito legal de área urbana
consolidada, como sendo aquela “parcela de área urbana com densidade demográfica
superior a cinqüenta habitantes por hectare e malha viária implantada, e que tenha, no
mínimo, dois dos seguintes equipamentos de infra-estrutura urbana implantados: a)
drenagem de águas pluviais urbanas; b) esgotamento sanitário; c) abastecimento de
água potável; distribuição de energia elétrica; ou limpeza urbana, coleta e manejo de
resíduos sólidos” (artigo 51, inciso II).
Sem embargo das posições favoráveis, pensamos que o executivo não andou bem
ao exigir no mínimo dois requisitos, elencados no inciso II, pois a norma permite, por
exemplo, que se considere área urbana consolidada, o loteamento que possui, apenas,
serviço de energia elétrica e limpeza urbana, mesmo sem conter qualquer tipo de infra-
estrutura básica, como esgotamento sanitário, abastecimento de água e drenagem de
águas pluviais, o que é inadmissível.
23
Nos termos do artigo 51, inciso VII, a regularização fundiária de assentamentos
irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, obedecerá aos
seguintes requisitos: a) preenchimento do lapso temporal para usucapião ou concessão
de uso especial para fins de moradia; b) imóveis situados em ZEIS (Zona Especial de
Interesse Social) e c) áreas urbanas da União declaradas de interesse do serviço público.
Por fim, como a lei não fez distinção entre loteador público e o privado, entende-se
que a execução de parcelamento em Zonas de Interesse Social pode ser realizada por
particular, permitindo a contribuição da iniciativa privada na política habitacional.
Considerações Doutrinárias:
CLÁUDIO BARROSO RIBEIRO - “A União, Estados, Distrito Federal e Municípios poderão
implantar o parcelamento popular nas áreas declaradas de interesse social (o que deve
ser o mais comum), desde que esta assim esteja declarada por lei. Neste caso, a infra-
estrutura mínima será a do § 6º do art. 2º. Por outro lado, nada impede que o
parcelamento popular seja implementado em outra área, que não seja a declarada de
interesse social, sendo, neste caso, a infra-estrutura básica a exigida no § 5º do art. 2º. A
questão é relevante, especialmente quando o parcelamento estiver sendo implementado
pela União ou Estados. Isso porque a lei, a ser editada para declarar uma área como de
interesse social, é de competência do Município, por se tratar, evidentemente, de assunto
de interesse local (art. 30, I da Constituição Federal). Caso o parcelamento popular
pudesse ser implementado apenas em área de interesse social, a União e os Estados
ficariam a depender da lei municipal para efetivá-lo. Sendo assim, ainda que a área não
seja declarada de interesse social pelo Município, a União ou os Estados poderão
implantar o parcelamento popular, porém com a infra-estrutura prevista no § 5º do art.
2º” (O registro imobiliário do parcelamento popular e dos contratos dele decorrentes. Jus
Navigandi, Teresina, ano 6, n. 54, fev. 2002. Disponível em:
http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=2692)
Jurisprudência:
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO HABITACIONAL. INTERESSE SOCIAL. PAVIMENTAÇÃO E
DRENAGEM PLUVIAL SOMENTE NAS RUAS POR ONDE PASSA O SISTEMA DE TRANSPORTE
COLETIVO. POSSIBILIDADE. 1. A legislação vigente à época, além do edital de licitação e
os compromissos firmados entre construtora e municipalidade, permitiam que, quando
houvesse interesse público, a pavimentação se verificasse somente nos locais por onde
passa o transporte público. 2. Apelo dos interessados conhecido e provido, para
reconhecer a improcedência do pedido inicial. (TJ-MG; APCV 1.0702.02.032439-9/0091;
24
Uberlândia; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Jarbas de Carvalho Ladeira Filho; Julg.
21/08/2007; DJEMG 14/09/2007).
Projetos:
PROJETO MORE LEGAL (Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul) – “consiste
em proceder com segurança o registro de loteamento, desmembramento ou
fracionamento de imóveis urbanos ou urbanizados, com o objetivo de assegurar ao
cidadão não somente a posse e propriedade do imóvel, mas sua decorrente e
imprescindível titulação”.
Projeto More Legal II
Projeto More Legal III
Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins
urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de
urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou
aprovadas por lei municipal.
Vide também artigos 40, §5º e 53 desta Lei.
Instrução Normativa nº 17-B, do INCRA.
Artigo 32, §§1º e 2º, da Lei 5.172/66 (CTN)
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Artigo 4º, § 3º O parcelamento do solo para fins urbanos somente pode ser implantado no
perímetro urbano definido por lei municipal.
Considerações:
O legislador foi taxativo ao dispor no artigo 3º que somente é admitido o
parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de
urbanização específica, não se aplicando a Lei nº 6.766/79 nos loteamentos rurais.
25
Os parcelamentos rurais são disciplinados pelo Decreto-Lei nº 58, pela Lei Federal
nº 4.504/64 (Estatuto da Terra) e pela Instrução Normativa 17-B, do Instituto Nacional de
Colonização e Reforma Agrária – INCRA e, devem ter finalidade rural (artigo 4º, I, Lei
4.504/64), respeitando, ainda, o mínimo do módulo rural ou Fração Mínima de
Parcelamento – FMP (artigos 5º e 65 da Lei 4.504/64)8.
Segundo o inciso I, do artigo 4º, do Estatuto da Terra considera-se imóvel rural “o
prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à
exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos
públicos de valorização, quer através de iniciativa privada”, não abrangendo, portanto, os
denominados “sítios de lazer” ou “chácaras de recreio”, que possuem finalidade
tipicamente urbana.
Tratando dessa espécie de loteamento, TOSHIO MUKAI registra que se um imóvel rural perdeu suas características de exploração agrícola, extrativa vegetal, pecuária ou agro-industrial, deverá ele obedecer duas condições para o loteamento para fins de sítios de recreio ou núcleos urbanos: I) atender ao art.53 da Lei nº 6.766/79 e II) ser incluído, por lei municipal, em zona de expansão urbana. Sem tais condições, o parcelamento será ilegal, incidindo sobre os responsáveis as sanções penais do art. 50, uma vez que, desde a Lei nº 6.766/79, não pode mais ser autorizada a implantação de loteamento para sítios de recreio ou núcleos urbanos na zona rural9.
A preocupação e normatização do legislador têm por fundamento a proteção do macro bem ambiental, estritamente ligado a sobrevivência humana, já que as riquezas naturais, como água, alimentos são tradicionalmente oriundos do meio rural.
A manutenção das zonas rurais sem intervenção predatória do homem, objetiva assegurar o desenvolvimento sustentável das cidades. Conforme noticiado pelo Globo rural, a cidade de Nova York, atualmente, consome água potável que é tratada e mantida pelas propriedades rurais de pequenas cidades localizadas no entorno do Centro Urbano.
Por fim, vale frisar que a ocupação desordenada das cidades trás conseqüências graves para o trânsito, aumento da violência, insolação, ventilação. Contudo, a ocupação desordenada da Zona Rural compromete até mesmo a subsistência do homem. O alerta das organizações internacionais para com a ocupação desordenada do solo e a limitação dos recursos naturais já chegou ao nosso país.
Considerações Doutrinárias:
8 A Fração Mínima de Parcelamento – FMP será fixada pelo INCRA, levando em consideração as características econômicas e ecológicas da região. Os índices são divulgados na página eletrônica da autarquia federal (www.incra.gov.br – na seção: “serviços” – “cadastro rural” – “índices básicos 2005” – “anexos”).
9 MUKAI, Toshio. Direito Urbano-ambiental brasileiro. São Paulo: Dialética,2000.p.119-120,133 e 296.
26
ANTONIO CEZAR PELUSO (Fraudes à Lei de Parcelamento do solo e à Lei de
Incorporação Imobiliária) – “[...] 3) a implantação de chácaras ou sítios de recreio em
zona rural, ainda que para fins de lazer (que é uma atividade urbana), deve obedecer aos
preceitos da Lei 6.766/79, constituindo crime contra a Administração Pública (art. 50, I,
c.c. art. 3º, caput, Lei 6.766/79). Não é a natureza da zona (rural ou urbana) onde o
loteamento está sendo implantado que define a incidência dessa lei, mas a sua finalidade
urbana (para lazer, moradia, comércio, indústria, fins institucionais). 4) a legislação
específica inviabiliza a divisão de imóvel rural em dimensão inferior ao módulo ou fração
mínima de parcelamento (Lei 5.868/72, art. 8º, caput; Lei 4.504/64, art. 65, par. 1º -
Estatuto da Terra), ainda que para as hipóteses de desmembramento rural (em que a
parte desmembrada confina com ia de circulação preexistente), partilha judicial ou
amigável e para divisão operada causa mortis, como já decidiu o Conselho Superior da
Magistratura Paulista. Para o CSM, o loteamento destinado a chácaras de recreio não está
dispensado dos requisitos registrários da legislação de parcelamento urbano, mesmo em
se tratando de empreendimento anterior à vigência da Lei 6.766/79, ou do Estatuto da
Terra, de vez que o registro especial já era exigido pelo Decreto-Lei 58/37” (Temas de
Direito Urbanístico, vol. 2, São Paulo: Imprensa Oficial, 2000, p.369).
IVAN CARNEIRO CASTANHEIRO (O Ministério Público na regularização de
parcelamento do solo) – “[...] o parcelamento para fins de lazer, é disciplinado igualmente
ao urbano, com peculiaridade de ser implantado em zona rural, que deve ser
transformada em zona de expansão urbana por Lei Municipal e que a finalidade de lazer
se configura em fins urbanos, estando incursa no artigo 3º da Lei nº 6.766/79, conhecida
como Lei Lehmann, pois o uso do solo para fins rurais, nos termos do artigo 4º do
Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64), é assim definido: I – Imóvel Rural, o prédio rústico, de
área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa
agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, que
através de iniciativa privada. Assim, por exclusão, se o parcelamento do solo não é para
fim rural, é para fim urbano, regido pela Lei nº 6.766/79”. (Temas de Direito Urbanístico.
São Paulo: Imprensa Oficial, 1999, p.199).
Jurisprudência:
LOTEAMENTO - Irregularidade - Ação civil pública - Municipalidade - Obrigação de fazer, não fazer e
indenização - Venda de pequenas glebas localizadas em área rural do município a fim de constituir
chácaras e pequenos sítios destinados à exploração vegetal, hortifrutigranjeiro, plantação de
mandioca, criação e engorda de porcos e outros atividades análogas - Metragem das áreas
comercializadas inferiores ao limite mínimo estabelecido pelo Incra e em lei local - Imóveis
destinados a sítios e chácaras de recreio - Submissão à Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei
6766/79) - Loteamento irregular caracterizado - Sentença mantida - Recurso improvido (TJSP,
Apelação Cível n 167 815-4/3-00 - São José do Rio Preto – 2 Câmara de Direito Privado - Relator
Neves Amorim - 03.06 08).
27
LOTEAMENTO IRREGULAR FRAUDE A LEI SITIO DE LAZER - SITIO DE RECREIO 1. DIREITO CIVIL.
COISAS. 2. REGISTRO DE IMOVEIS. - DUVIDA DO OFICIAL. ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E
VENDA. - IMOVEL RURAL. FRACAO IDEAL DENTRO DE UM TODO MAIOR. - IMOVEL SITUADO EM
ZONA RURAL. - INEXISTENCIA DE AUTORIZACAO DO INCRA PARA TRANSFORMACAO EM URBANO.
EFEITOS. - OBEDIENCIA AO PADRAO DO MODULO RURAL. - ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E
VENDA. FRACAO IDEAL DENTRO DE UM TODO MAIOR. - AREA EM CONDOMINIO. EFEITOS. - AREA
INFERIOR AO MODULO RURAL. FRACIONAMENTO OU DESMEMBRAMENTO. INADMISSIBILIDADE. -
PROVIMENTO N-30 DE 1988 DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTICA. EFEITOS. - PARCELAMENTO DO
SOLO URBANO. DISPOSICOES LEGAIS. DESMEMBRAMENTO IRREGULAR (TJRS, Apelação Cível nº
592095053, rel. José Maria Rosa Tesheiner, julgado em 01/12/1992).
Artigos e Pareceres
Apostila sobre cadastro de imóveis rurais - INCRA .
Parágrafo único. Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de
tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à
saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III - em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta
por cento), salvo se atendidas exigências específicas das
autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a
edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a
poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua
correção.
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Art. 5º Não se admite o parcelamento do solo para fins urbanos:
I – em área alagadiça ou sujeita a inundação, antes de tomadas as providências para assegurar o
escoamento ou a contenção das águas;
28
II – em local considerado contaminado ou suspeito de contaminação por material nocivo ao meio
ambiente ou à saúde pública, sem que seja previamente remediado;
III – em área sujeita a deslizamento de encosta, abatimento do terreno, processo de erosão linear
ou outra situação de risco, antes de tomadas as providências para garantir sua estabilidade;
IV – em área que integre unidades de conservação da natureza, criadas na forma da Lei nº 9.985,
de 18 de julho de 2000, incompatíveis com esse tipo de empreendimento;
V – onde for técnica ou economicamente inviável a implantação de infra-estrutura básica, serviços
públicos de transporte coletivo ou equipamentos comunitários;
VI – onde houver proibição para esse tipo de empreendimento em virtude das normas ambientais
ou de proteção do patrimônio cultural.
Considerações
A norma pretendeu estipular um rol de vedações à implantação do parcelamento
do solo urbano, podendo os Estados e Municípios, dentro de suas competências
constitucionais suplementares elencar outras vedações legais (arts. 24, I, §2º e 30, II, da
CRFB).
Nota-se que os incisos I, II, III e V não vedam, peremptoriamente, a implantação de
loteamento e desmembramento em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, em
terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, ou com
declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento) ou nas áreas onde a poluição
impeça condições sanitárias suportáveis, mas condicionou sua implantação a reparação
dessas situações.
Logo, caso haja um projeto de drenagem das águas fluviais, o parcelamento
poderá ser implantado em área alagadiça ou sujeita a inundação, assim como em
terrenos com declividade igual ou superior a 30%, desde que os estudos de engenharia
comprovem que a edificação não trará riscos a população, sempre, é claro, quando as
normas estaduais e municipais não vedem incondicionalmente o parcelamento do solo.
A Constituição do Estado do Espírito Santo, por exemplo, no seu artigo 196, dispõe
que “[...] as encostas de morros com aclive superior a quarenta e cinco por cento [...]
constituem-se áreas de preservação especial, não podendo sofrer interferência que
implique em alteração de suas características primitivas”. Já a Lei Municipal nº
2.199/1999 (Código Municipal de Meio Ambiente), do Município da Serra, Estado do
Espírito Santo, no seu artigo 123, IV, “a”, “b” e “c”, prescreve que “para assegurar a
conservação da qualidade ambiental, o parcelamento do solo no Município deverá
atender às seguintes exigências [...] IV - proibição de parcelamento de áreas: a) sujeitas
a inundações; b) alagadas e alagáveis; c) aterradas com materiais nocivos à saúde
pública, não propícias para ocupação [...]”.
29
Jurisprudência:
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROTEÇÃO DO MEIO AMBIENTE. OBRIGAÇÃO DE FAZER. MATA ATLÂNTICA.
RESERVATÓRIO BILLINGS. LOTEAMENTO CLANDESTINO. ASSOREAMENTO DA REPRESA. REPARAÇÃO
AMBIENTAL. 1. A destruição ambiental verificada nos limites do Reservatório Billings – que serve de
água grande parte da cidade de São Paulo –, provocando assoreamentos, somados à destruição da
Mata Atlântica, impõe a condenação dos responsáveis, ainda que, para tanto, haja necessidade de
se remover famílias instaladas no local de forma clandestina, em decorrência de loteamento
irregular implementado na região. 2. Não se trata tão-somente de restauração de matas em
prejuízo de famílias carentes de recursos financeiros, que, provavelmente deixaram-se enganar
pelos idealizadores de loteamentos irregulares na ânsia de obterem moradias mais dignas, mas de
preservação de reservatório de abastecimento urbano, que beneficia um número muito maior de
pessoas do que as residentes na área de preservação. No conflito entre o interesse público e o
particular há de prevalecer aquele em detrimento deste quando impossível a conciliação de ambos.
3. Não fere as disposições do art. 515 do Código de Processo Civil acórdão que, reformando a
sentença, julga procedente a ação nos exatos termos do pedido formulado na peça vestibular,
desprezando pedido alternativo constante das razões da apelação. 4. Recursos especiais de Alberto
Srur e do Município de São Bernardo do Campo parcialmente conhecidos e, nessa parte,
improvidos. (Superior Tribunal de Justiça STJ; REsp 403190; SP; Segunda Turma; Rel. Min. João
Otávio de Noronha; Julg. 27/06/2006; DJU 14/08/2006; Pág. 259) .
DIREITO AMBIENTAL. LOTEAMENTO E URBANIZAÇÃO PREVISTO EM PLANO DIRETOR DO MUNICÍPIO
DE VITÓRIA. LICENÇA PARA CONSTRUÇÃO. ATERRAMENTO DE ÁREA ENQUADRADA COMO ÁREA DE
MANGUE. SUPREMACIA DA CONSTITUIÇÃO E DO CÓDIGO FLORESTAL. INEXISTÊNCIA DE DIREITO
ADQUIRIDO DE POLUIR. Preliminares superadas. A responsabilidade por dano ambiental é objetiva
e a legitimação passiva para a causa decorre do conceito de poluidor do art. 3º, IV, da Lei nº
6.938/81. Aplica-se ao caso concreto a regra do art. 400, II, do CPC, quanto à dispensa na produção
de prova testemunhal. Tendo sido o laudo pericial juntado aos autos sete anos antes da conclusão
para sentença, afasta-se a argüição de cerceamento de defesa. A via eleita (ação civil pública) é a
adequada, conforme art. 1º, I, da Lei nº 7.347/85. Não há identidade entre a presente ação civil
pública e o mandado de segurança impetrado junto à Justiça do Estado por VIVACQUA IRMÃOS S/A
contra ato do SECRETÁRIO DE ESTADO DE MEIO AMBIENTE DO Espírito Santo. Conseqüentemente,
não há que se falar em ofensa à coisa julgada. Ambos os Juízos atuaram nos limites de sua
competência. Eventual necessidade de reunião de ações, perante a Justiça Federal, não
questionada. No mérito, o exercício do direito de propriedade sofre limitação constitucional.
Incidência, no caso concreto, das normas previstas nos artigos 23, VI e VII, 24, VI, 30, II e 225 da
CRFB/88. O parcelamento ou loteamento do solo urbano, pelo Município, deve observar a proteção,
definida em Lei, às áreas de preservação ecológica. O Município, ao editar Plano Diretor e definir
quais as áreas de zoneamento urbano, pode, no âmbito de sua competência legislativa
suplementar, alargar a proteção ambiental, sendo-lhe vedado restringi-la. A área em questão foi
considerada, conforme prova pericial, terreno de mangue, e é objeto de proteção conforme art. 2º
da Lei Federal nº 4.771/65 (Código Florestal). A concessão à 1ª apelante de licença de construção
da infra-estrutura do loteamento "Bairro Jabour", pelo Município, permitindo-lhe o aterramento de
30
área de preservação permanente, não cria direito adquirido de poluir. Inexistência de licença
ambiental ou de estudo de impacto ambiental. Apelações improvidas. (TRF 02ª R.; AC
2002.02.01.023408-5; Sétima Turma Especializada; Rel. Des. Fed. Theophilo Miguel; Julg.
06/06/2007; DJU 01/08/2007; Pág. 139).
ADMINISTRATIVO. NULIDADE LITISCONSORTE NECESSÁRIO NÃO CITADO. TERMO DE AJUSTE DE
CONDUTA. REJEIÇÃO. DIREITO SUBJETIVO À LICENÇA PARA CONSTRUIR. APROVAÇÃO DO PROJETO.
OMISSÃO DO PODER PÚBLICO. ATO ADMINISTRATIVO VINCULADO. ÁREA DE PRESERVAÇÃO
AMBIENTAL PERMANENTE. DIREITO ADQUIRIDO. APELO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Não
tendo a demanda por objeto determinado termo de ajuste de conduta firmado pela municipalidade,
não são seus subscritores litisconsortes necessários da lide. Preliminar rejeitada. 2. A mera
aprovação do projeto não é suficiente à concessão judicial da licença para construir, ante à
negativa do Executivo, em virtude de depender esta de requisitos outros não demonstrados na
espécie pelo impetrante. 3. Constatando-se que a área em questão é de preservação permanente
(art. 2º da Lei n.º 4.771/65), não há como possa ser deferida a licença para construir pretendida,
notadamente quando, em virtude do caráter ambiental, a região passa a ser imune ao
parcelamento do solo urbano (art. 3º, parágrafo único, incisos III e V, da Lei n.º 6.766/79). 4. A mera
aprovação do loteamento e do projeto não geram ao administrado direito adquirido de construir,
notadamente quando este tenta ser sobreposto ao interesse público de resguardo do meio
ambiente sadio. Precedentes do STF e do STJ. 5. Apelação conhecida e provida para reformar a
sentença. Segurança denegada. (TJ-ES; REO 035.01.011033-2; Primeira Câmara Cível; Rel. Des.
Arnaldo Santos Souza; Julg. 13/09/2005; DJES 17/10/2005).
AGRAVO DE INSTRUMENTO LOTEAMENTO CLANDESTINO - MEDIDA LIMINAR - INDISPONIBILIDADE
DE BENS - APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS ORIGINAIS SOB PENA DE MULTA- QUEBRA DE SIGILOS
BANCÁRIO E FISCAL - Loteamento clandestino instituído em área de preservação permanente,
decorrente da proximidade com o rio Tietê e grande declividade natural, estando a área coberta
por vegetação protetora de mananciais, e por isto vedada a ocupação pelo Código Florestal:
motivos suficientes a escudar a liminar concedida em primeiro grau, que visa tão-somente
resguardar um bem maior, o meio ambiente em que vivemos, impedindo se alastre a ocupação e
preservando o patrimônio dos réus para fins de eventual indenização. RECURSO AO QUAL SE NEGA
PROVIMENTO. (TJ-SP; AI 521.839-5/6-00; Câmara Especial do Meio Ambiente; Relª Desª Regina
Capistrano; Julg. 05/04/2006).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOTEAMENTO DEVIDAMENTE REGISTRADO HÁ MAIS DE 30 ANOS.
INSTITUIÇÃO DE ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL EM APENAS UM LOTE. ÁREAS CONTIGUAS
EDIFICADAS. IMPOSSIBILIDADE. Contrariedade ao principio da isonomia, segurança jurídica e boa-fé
do proprietário se o loteamento foi devidamente aprovado e registrado há mais de trinta anos, não
se pode pretender a instituição de área de preservação permanente em somente um dos lotes do
empreendimento sendo que a área contígua ao lote encontra-se edificada e o próprio loteamento
como um todo se apresenta urbanizado. O indeferimento do pedido de licença para construção,
somente ao agravado contraria a isonomia, prevalecendo, no caso, o direito de propriedade, para
assegurar a segurança jurídica em respaldo, ainda, a boa-fé da autora/proprietária do imóvel. (TJ-
31
MG; AG 1.0188.06.050134-6/001; Nova Lima; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Eduardo Guimarães
Andrade; Julg. 08/05/2007; DJMG 22/05/2007).
CAPÍTULO II
Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento
Art. 4º - Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos
seguintes requisitos:
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a
implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a
espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de
ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei
municipal para a zona em que se situem.
Vide também artigos 5º; 17; 43, caput e parágrafo único, desta Lei.
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Art. 7º O parcelamento do solo para fins urbanos deve atender às normas e diretrizes urbanísticas
expressas no Plano Diretor, se houver, e nas leis municipais de parcelamento, uso e ocupação do
solo urbano, bem como aos seguintes requisitos:
I – os lotes ou unidades autônomas devem ter área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros
quadrados), ressalvado o parcelamento integrado à edificação, em que se admite área mínima de
100m² (cem metros quadrados);
II – as áreas destinadas a uso público ou a uso comum dos condôminos devem ser diretamente
proporcionais à densidade de ocupação prevista no Plano Diretor ou outra lei municipal e
contemplar plano de arborização;
III – as vias públicas devem articular-se com o sistema viário adjacente, existente ou projetado,
harmonizar-se com a topografia local e garantir o acesso público aos corpos d’água, às praias e às
demais áreas de uso comum do povo;
IV – a infra-estrutura básica deve ser implantada no prazo previsto no cronograma físico de obras e
serviços.
32
Parágrafo único. O Município de gestão plena pode alterar, por lei, as dimensões mínimas previstas
no inciso I do caput, nas áreas incluídas em ZEIS.
Art. 8º O percentual de áreas destinadas a uso público nos loteamentos, excluído o sistema viário,
deve ser de, no mínimo, 15% (quinze por cento), observada a proporcionalidade prevista no inciso
II do caput do art. 7º.
§ 1º O loteamento de pequeno porte fica dispensado da reserva de percentual de áreas destinadas
a uso público, salvo disposição contrária prevista em lei municipal.
§ 2º O Município de gestão plena pode diminuir, por lei, o percentual de áreas destinadas a uso
público previsto no caput, para parcelamentos implantados em ZEIS, desde que nas proximidades
do imóvel já existam equipamentos públicos aptos a atender à nova demanda.
§ 3º Verificado que o desmembramento a ser implantado gera demanda de novas áreas destinadas
a uso público, a autoridade licenciadora deve caracterizá-lo como loteamento e observar o
percentual previsto no caput.
§ 4º As áreas destinadas a uso público em condomínio urbanístico, exigidas nos termos de lei
municipal, devem estar situadas externamente ao perímetro com acesso controlado ou em outro
local da área urbana.
Considerações:
Esse dispositivo visa assegurar a função social da cidade, compreendida como a
plena fruição dos direitos à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-
estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, o que
denominamos de princípio da ecocidade.
Frise-se que muitas cidades do Estado do Espírito Santo, como por exemplo, o
Município de Vila Velha, sofreu um processo de ocupação esquizofrênica e desumano,
com comprometimento da função social da cidade. O direito de ir e vir chega a ser
tolhido em determinadas estações do ano. A ausência do mercado imobiliário, associado
à falsa visão de morar bem levou a um modelo de ocupação sufocante e doentio.
II - os lotes terão área mínima de 125 m² (cento e vinte e cinco
metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo
quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores
exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização
específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse
social, previamente aprovados pelos órgãos públicos
competentes;
33
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas
de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a
reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada
lado, salvo maiores exigências da legislação específica.
Comentários:
O Código Florestal Brasileiro (Lei nº 4.771/65), aplicável a todo território nacional,
tratou de disciplinar as áreas de preservação permanente, no seu artigo 2º, verbis:
“Considera-se de preservação permanente, pelo só efeito desta Lei, as
florestas e demais formas de vegetação natural situadas:
a) ao longo dos rios ou de qualquer curso d'água desde o seu nível mais
alto em faixa marginal cuja largura mínima será:
1 - de 30 (trinta) metros para os cursos d'água de menos de 10 (dez)
metros de largura;
2 - de 50 (cinquenta) metros para os cursos d'água que tenham de 10
(dez) a 50 (cinquenta) metros de largura;
3 - de 100 (cem) metros para os cursos d'água que tenham de 50
(cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura;
4 - de 200 (duzentos) metros para os cursos d'água que tenham de 200
(duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura;
5 - de 500 (quinhentos) metros para os cursos d'água que tenham
largura superior a 600 (seiscentos) metros;
b) ao redor das lagoas, lagos ou reservatórios d'água naturais ou
artificiais;
c) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos chamados "olhos
d'água", qualquer que seja a sua situação topográfica, num raio mínimo
de 50 (cinquenta) metros de largura [...]” (No mesmo sentido é o art. 3º,
da Resolução CONAMA nº 303/2002).
O legislador ainda tomou o cuidado de definir a natureza jurídica da área de
preservação permanente, no inciso II, do §2º, do artigo 1º, do Código Florestal, vejamos:
“Área de preservação permanente: área protegida nos termos dos arts.
2º e 3º desta Lei, coberta ou não por vegetação nativa, com a função
ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade
geológica, a biodiversidade, o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o
solo e assegurar o bem-estar das populações humanas”.
34
Prescreve, ainda, o artigo 1º do Código que “as florestas existentes no território
nacional e as demais formas de vegetação, reconhecidas de utilidade às terras que
revestem, são bens de interesse comum a todos os habitantes do País, exercendo-se os
direitos de propriedade com as limitações que a legislação em geral e especialmente esta
Lei estabelecem”. (grifamos)
Trata-se, portanto, de limitação legal ambiental ao direito de propriedade,
visando:
“1- garantir a permeabilidade do solo nas margens, de forma a
possibilitar a microdrenagem de águas pluviais, e assim diminuir a
contribuição de águas à calha dos rios, reduzindo o volume das cheias;
2 – garantir a permeabilidade do solo nas margens, de forma a
possibilitar a microdrenagem de águas pluviais, e abastecimento dos
lençóis freáticos, e águas subterrâneas, especialmente nas áreas onde
os aqüíferos se comunicam com as águas superficiais;
3 – evitar a erosão e o desmoronamento das margens, o alargamento da
calha e a conseqüente alteração na profundidade do rio, o que pode
levar, em casos extremos, a que o corpo hídrico desapareça, pela ação
da evaporação de suas águas, que, correndo por largo espelho de pouca
profundidade, fica vulnerável à ação do sol;
4 – evitar o assoreamento pelo carreamento de terras para o leito do rio
em referência, bem como para os demais que receberão suas águas por
afluência;
5 – garantir o choque das águas com a vegetação das margens, assim
propiciando a desinfecção de eventuais elementos poluidores, orgânicos,
que passam a ter, com o choque, a quebra de suas moléculas, e assim
facilitando a despoluição das águas.
6 – manter o fluxo de águas para a bacia de referencia, mantendo os
níveis hídricos em todo o complexo hidrológico. A supressão vegetal no
entorno de nascentes e microdrenagens, leva à diminuição sistemática
da vazão dos corpos hídricos maiores”10.
Ocorre que a legislação urbanística, mais precisamente a Lei do Parcelamento do
Solo Urbano (Lei nº 6.766), editada em 19 de dezembro de 1979, posterior ao Código
Florestal, mas anterior as alterações introduzidas pela Lei nº 7.511/86, prevê em seu
artigo 4º, inciso III que “ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de
domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-
edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação
específica”.
10 Ver artigo APP em área urbana consolidada, da Promotora de Justiça, Dra. Anaiza Helena Malhardes Miranda, no Boletim Informativo CAOA, outubro/2008.
35
Através de uma leitura superficial do supracitado comando, poderiam surgir
dúvidas quanto a sua aplicabilidade, principalmente se comparamos com o artigo 2º do
Código Florestal (Lei nº 4.771/65).
O legislador ao fixar uma área non aedificandi de 15 metros de cada lado,
ressalvando na parte final do inciso III, do artigo 4º - “maiores exigências da legislação
específica” – o fez por que o Código Florestal, em determinadas situações, era menos
restritivo. Nos casos de rios contendo até 10 (dez) metros, por exemplo, a área de
preservação permanente correspondia apenas a 05 (cinco) metros.
Somente em 07 de julho de 1986, após a publicação da Lei 7.511/86, é que houve
a alteração do artigo 2º do Código Florestal, ampliando as áreas de preservação ao longo
dos rios e cursos d’água.
Nesses termos, de 19 de setembro de 1979 até 07 de julho de 1986, à limitação
urbanística de 15 metros era superior a determinadas exigências do Código Florestal, no
caso de rios e cursos d’águas com largura menores de 10 (dez) metros, por exemplo.
Entretanto, com as alterações do Codex Florestal realizadas em 1986, a área
mínima de preservação permanente passou a ser de 30 (trinta) metros, tornando a
legislação ambiental mais restritiva do que a Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
Diante desse histórico legislativo, a doutrina passou a adotar posicionamento
sobre o tema, ora apontando que a Lei nº 7.511/86 teria revogado tacitamente o inciso
III, do artigo 4º, da Lei nº 6.766/79, ora interpretando que as limitações ao direito de
propriedade possuem naturezas diversas. Da hermenêutica tem-se que uma visa à
proteção ambiental e a outra se refere à restrição ao direito de construir, de cunho
urbanístico11.
Em que pese os posicionamentos doutrinários, a aparente antinomia entre o artigo
4º, inciso III, da Lei nº 6.766/79 e o artigo 2º, do Código Florestal, é plenamente resolvida
pelo princípio constitucional do direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado,
inserto no artigo 225 da Constituição Federal, indiretamente ligado ao principio
fundamental da dignidade da pessoa humana (artigo 1º, inciso III).
11 Os objetos de ambas as leis são diversos: um é ambiental o outro urbanístico. Essas duas ciências, embora com estreita correlação no meio das cidades, não espelham a mesma visão. A Lei ambiental indica as áreas de interesse ambiental que devam ser protegidas da intervenção humana, preservando-se a vida silvestre e natural nos seus espaços, a preservação dos recursos hídricos, a estabilidade geológica e o fluxo gênico. A Lei urbanística trata de áreas que não podem sofrer, em hipótese alguma, edificação, dentro dos critérios da engenharia civil, sendo a intenção do diploma legal garantir segurança humana na ocupação dos espaços urbanos, evitando o convívio de pessoas em áreas de instabilidade. São critérios de segurança humana na ocupação do solo, associados à critérios de melhoria da paisagem urbana e da saúde coletiva. (Anaiza Helena Malhardes Miranda - “APP em área urbana consolidada”, disponível no boletim CAOA de novembro de 2008).
36
Por esse princípio, na dúvida de qual regra deva ser aplicada ao caso concreto,
deve prevalecer a que garanta uma maior proteção ambiental (princípio da proteção
ambiental).
Por outro lado, o próprio Código Florestal, no seu artigo 2º, parágrafo único, dispõe
que “no caso de áreas urbanas, assim entendidas as compreendidas nos perímetros
urbanos definidos por lei municipal, e nas regiões metropolitanas e aglomerações
urbanas, em todo o território abrangido, observar-se-á o disposto nos respectivos planos
diretores e leis de uso do solo, respeitando os princípios e limites a que se refere este
artigo”. (grifamos)
Nesse sentido, sábias são as palavras de PAULO DE BESSA ANTUNES que
analisando o parágrafo único acima elencado, concluiu que “foi plenamente recepcionado
pelo artigo 30 da Constituição Federal. O respeito aos limites e princípios estabelecidos
pelo Código Florestal deve ser interpretado como a impossibilidade legal de que os
municípios tornem mais flexíveis os parâmetros estabelecidos na lei federal” 12. (grifei)
A Jurisprudência coaduna com o mesmo entendimento, conforme acórdão do
Egrégio Tribunal Regional Federal da 2ª Região, que ao analisar o Plano Diretor de Vitória,
entendeu que esse instrumento não pode contrariar o disposto na Constituição Federal e
no Código Florestal, no que interessa eis sua ementa:
DIREITO AMBIENTAL. LOTEAMENTO E URBANIZAÇÃO PREVISTO EM PLANO DIRETOR DO MUNICÍPIO DE VITÓRIA. LICENÇA PARA CONSTRUÇÃO. ATERRAMENTO DE ÁREA ENQUADRADA COMO ÁREA DE MANGUE. SUPREMACIA DA CONSTITUIÇÃO E DO CÓDIGO FLORESTAL. INEXISTÊNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO DE POLUIR. Preliminares superadas [...] Incidência, no caso concreto, das normas previstas nos artigos 23, VI e VII, 24, VI, 30, II e 225 da CRFB/88. O parcelamento ou loteamento do solo urbano, pelo Município, deve observar a proteção, definida em Lei, às áreas de preservação ecológica. O Município, ao editar Plano Diretor e definir quais as áreas de zoneamento urbano, pode, no âmbito de sua competência legislativa suplementar, alargar a proteção ambiental, sendo-lhe vedado restringila. A área em questão foi considerada, conforme prova pericial, terreno de mangue, e é objeto de proteção conforme art. 2º da Lei Federal nº 4.771/65 (Código Florestal). A concessão à 1ª apelante de licença de construção da infra-estrutura do loteamento "Bairro Jabour", pelo Município, permitindo-lhe o aterramento de área de preservação permanente, não cria direito adquirido de poluir. Inexistência de licença ambiental ou de estudo de impacto ambiental. Apelações improvidas. (TRF 02ª R.; AC 2002.02.01.023408-5; Sétima Turma Especializada; Rel. Des. Fed. Theophilo Miguel; Julg. 06/06/2007; DJU 01/08/2007; Pág. 139).
Tentando solucionar esse aparente conflito entre as normas ambientais e
urbanísticas, o Projeto de Lei nº 3.057/2000 (nova Lei de Parcelamento do Solo Urbano)
12 Direito Ambiental. 2ª edição, Lúmen Júris, 1998, p.250.
37
mantém os 15 (quinze) metros apenas para cursos d’água de até 02 (dois) metros de
largura, aplicando o Código Florestal nas demais hipóteses13.
Diante do exposto, tratando-se de competência legislativa, incumbe aos Estados e
Municípios a regulamentação suplementar em matéria ambiental. E ao realizar esse
mister deverá respeitar as limitações impostas pela legislação de caráter geral
(emanadas da União), além da obrigação de conformar suas normas, as regras e
princípios da Constituição Estadual e Federal.
Considerações Doutrinárias
Toshio Mukai (A impossibilidade de alteração, pelos Municípios, dos limites para as
áreas de preservação permanente previstos pelo artigo 2º do Código Florestal e as
inconstitucionalidades da Resolução 303/2002 – CONAMA) – “[...] não basta, segundo a
Lei, apenas ver o lado dos limites. Há que se levar em conta, também segundo a Lei, os
princípios, e, no caso, o princípio a ser levado em conta é o da preservação permanente,
sendo que, no caso acima, a preservação referida se constitui em 30 (trinta) metros; não
pode, portanto, o Município exigir menos do que esses trinta metros, sob pena de estar
descumprindo o princípio da preservação permanente, que, no caso, quantitativamente,
se constitui em 30 metros, não podendo, portanto, ser menos do que essa metragem. Se
pudesse ser menor, poderíamos então chegar ao absurdo de nada se exigir como faixa
marginal de vegetação nativa, e, nesse caso, o princípio da preservação permanente
inexistiria, ofendendo frontalmente o Código Florestal, que, nesse caso, é norma geral,
impositiva a Estados e Municípios” (Revista Magister de Direito Ambiental e Urbanístico.
ano IV, número 19, Porto Alegre: Magister, ago/set 2008, pág. 05)
Jurisprudência:
DIREITO AMBIENTAL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - EDIFICAÇÃO DE PRÉDIO À MARGEM DE RIO -
DISTÂNCIA PREVISTA NO CÓDIGO FLORESTAL NÃO RESPEITADA - PEDIDO DE DEMOLIÇÃO -
CONVERSÃO EM INDENIZAÇÃO - PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE -
EMBARGOS INFRINGENTES PROVIDOS Não há razão de direito que justifique a demolição de prédio
destinado à exploração de supermercado tão-somente por não ter sido respeitada a distância da
margem de rio prevista no art. 2º do Código Florestal (Lei 4.771, de 1965), se: a) foi edificado com
licença do município, observada a sua legislação, e em local onde já havia outra construção; b) do
total da área tida como de preservação permanente (1.320 m²) apenas foram invadidos 44 m²; c)
não havia mata ciliar a ser preservada. Se da demolição do prédio nenhum benefício resultar ao
meio ambiente - e, por via de conseqüência, à sociedade -, os princípios da proporcionalidade e da
razoabilidade e também a teoria do fato consumado, positivada nos arts. 1.258 e 1.259 do C. Civil
13 Art. 14. As APPs em área urbana devem ser fixadas pelo Plano Diretor ou outra lei municipal, respeitando-se: I – no curso d’água de até 2 (dois) metros de largura, faixa de 15 (quinze) metros a partir de suas margens; II – em galeria ou canalização, faixa de 2 (dois) metros a partir de suas faces externas; III – nos demais casos, as faixas previstas na Lei nº4.771, de 15 de setembro de 1965.
38
-, autorizam a conversão da obrigação de fazer (demolição) em obrigação de dar (indenização). O
quantum do prejuízo que suportaria o dono do prédio com a sua demolição parcial deve ser
transmudado em indenização a ser aplicada na recuperação da mata ciliar - destinatária da tutela
judicial reclamada pelo autor na demanda aforada. (Embargos Infringentes 2004.022725-6, Relator:
Newton Trisotto, 08/06/2005).
MANDADO DE SEGURANÇA - Multa ambiental - Edificação com 30m de distância da represa,
referente à área de preservação permanente - Processo extinto - Exigência por.parte da Resolução
CONAMA 302/02 de l00 m de distância - Competência municipal fica vinculada e limitada às
disposições das normas federais, inclusive Resoluções do CONAMA, ." que são atos administrativos
editados com base em lei - Mesmo à luz das normas vigentes, o CONAMA continua investido de
competência para editar normas, tendo como limite a lei e a Constituição - Não há ilegalidade ou
inconstitucionalidade na deliberação da distância de 100 metros, que deve ser considerada área
ecológica, pois editada à luz da Emenda Constitucional 1/69 e em consonância com a competência
que era outorgada por lei, não podendo os Municípios, ainda que em área urbana, dispor de forma
diferente. - A Resolução 302/02 apenas reforçou o que já havia sido deliberado na 04/85 e o fez
considerando a necessidade de regulamentar o art. 2° do Código Florestal no que concerne às
áreas de preservação permanente no entorno dos reservatórios artificiais e responsabilidades
assumidas pelo Brasil nas Convenções da Biodiversidade, Ramsar e Washington, e nos
compromissos derivados da Declaração do Rio de Janeiro - Resolução que trata expressamente de
proteção aos recursos hídricos, que não estão sujeitos ao princípio da reserva legal, não existindo
nenhuma inconstitucionalidade - Suas cautelas não podem ser vistas como uma violação ao direito
de propriedade, que não se sobrepõe ao interesse público que emana do meio ambiente e nem
restrição à competência legislativa municipal -Recurso desprovido (TJSP, Apelação Com Revisão
7268505000, rel. Samuel Júnior, julgado em 13/11/2008).
AÇÃO CIVIL PÚBLICA - CASA CONSTRUÍDA CONTRARIANDO LIMITE DE RIO IMPOSTO CÓDIGO
FLORESTAL ALEGAÇÃO DE DESPROPORCIONALIDADE E DE EXISTÊNCIA DE ATO JURÍDICO PERFEITO
IMPROCEDENTES - O DIREITO À PROPRIEDADE NÃO É ABSOLUTO E DEVE SE SUBMETER AS
LIMITAÇÕES IMPOSTAS PELO CONSTITUINTE O DIREITO AO MEIO AMBIENTE É DIREITO
FUNDAMENTAL, CONSAGRADO QUE FOI PELO LEGISLADOR ORDINÁRIO COMO PRIMEIRO DIREITO
INTERGERACIONAL APELOS DESPROVIDOS "Constitucionalizar, nesse enfoque, denota que a
constitucionalidade toma o lugar da legalidade na função de veículo e resguardo de valores
essenciais, firmando- se, a partir daí, uma ordem pública ambiental constitucionalizada."
ilegitimidade ativa ad causam - inocorrência - o Ministério Público Estadual é legítimo para propor a
presente ação - matéria afeita à competência concorrente (TJSP - Apelação Com Revisão
7187015800, rel. Samuel Júnior, Câmara Especial de Meio-Ambiente, julgado em 25/09/2008).
RECURSO ESPECIAL. PEDIDO DE REGISTRO DE LOTEAMENTO ÀS MARGENS DE HIDRELÉTRICA.
AUTORIZAÇÃO DA MUNICIPALIDADE. IMPUGNAÇÃO OFERECIDA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. ÁREA
DE PROTEÇÃO AMBIENTAL. RESOLUÇÃO N. 4/85-CONAMA. INTERESSE NACIONAL. SUPERIORIDADE
DAS NORMAS FEDERAIS. No que tange à proteção ao meio ambiente, não se pode dizer que há
predominância do interesse do Município. Pelo contrário, é escusado afirmar que o interesse à
39
proteção ao meio ambiente é de todos e de cada um dos habitantes do país e, certamente, de todo
o mundo. Possui o CONAMA autorização legal para editar resoluções que visem à proteção das
reservas ecológicas, entendidas como as áreas de preservação permanentes existentes às
margens dos lagos formados por hidrelétricas. Consistem elas normas de caráter geral, às quais
devem estar vinculadas as normas estaduais e municipais, nos termos do artigo 24, inciso VI e §§
1º e 4º, da Constituição Federal e do artigo 6º, incisos IV e V, e § § 1º e 2º, da Lei n. 6.938/81. Uma
vez concedida a autorização em desobediência às determinações legais, tal ato é passível de
anulação pelo Judiciário e pela própria Administração Pública, porque dele não se originam direitos.
A área de 100 metros em torno dos lagos formados por hidrelétricas, por força de lei, é considerada
de preservação permanente e, como tal, caso não esteja coberta por floresta natural ou qualquer
outra forma de vegetação natural, deve ser reflorestada, nos termos do artigo 18, caput, do Código
Florestal. Qualquer discussão a respeito do eventual prejuízo sofrido pelos proprietários deve ser
travada em ação própria, e jamais para garantir o registro, sob pena de irreversível dano
ambiental. Segundo as disposições da Lei 6.766/79, "não será permitido o parcelamento do solo em
áreas de preservação ecológica (...)" (art.3º, inciso V). Recurso especial provido. (REsp 194.617/PR,
Rel. Ministro FRANCIULLI NETTO, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/04/2002, DJ 01/07/2002 p. 278).
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ESBULHO POSSESSÓRIO. AÇÃO DE FORÇA VELHA.
REQUISITOS. CONFIGURAÇÃO. EXIGÊNCIAS PARA CONSTRUÇÕES EM FAIXAS FERROVIÁRIAS.
INOBSERVÂNCIA. RISCOS PARA A SEGUNÇA LOCAL.Nos casos de ação de força velha espoliativa,
aplica-se o procedimento comum (ordinário e sumário), o que viabiliza a concessão de tutela
antecipada prevista no art. 273 do CPC, desde que comprovados os requisitos da verossimilhança
das alegações e o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. - O art. 4º, III da Lei nº
6.766/79 dispõe ser obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi' de 15 metros de cada lado
nas faixas ferroviárias, para que a segurança no local esteja à salvo. Construções que fogem deste
padrão não devem ser permitidas. (TJMG; AGIN 1.0400.08.033964-3/0011; Mariana; Décima Oitava
Câmara Cível; Rel. Des. Elpidio Donizetti; Julg. 06/04/2009; DJEMG 29/04/2009).
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias
adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com
a topografia local.
Comentários:
Este preceito encontra-se em consonância com as diretrizes gerais da política
urbana, consagrados no artigo 2º, do Estatuto da Cidade, como forma de atender ao
postulado axiológico da integração e assimetria do parcelamento do solo urbano, com as
construções já existentes.
40
§ 1º A legislação municipal definirá, para cada zona em que se
dívida o território do Município, os usos permitidos e os índices
urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão,
obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os
coeficientes máximos de aproveitamento.
Considerações
Tal dispositivo deriva da competência legislativa do Município em matéria de
interesse local, prevista no artigo 30, inciso I e VIII, da Constituição Federal de 198814,
verbis:
“Art. 30. Compete aos Municípios:
I - legislar sobre assuntos de interesse local;
[...]
VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial,
mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da
ocupação do solo urbano”
§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de
educação, cultura, saúde, lazer e similares.
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Art. 2º Para os efeitos desta Lei, consideram-se:
XVI – equipamentos comunitários: os equipamentos de educação, cultura, saúde, segurança,
esporte, lazer e convívio social;
Considerações
A legislação diferenciou os equipamentos públicos comunitários, destinados a
educação, cultura, saúde, lazer e similares, dos equipamentos públicos propriamente
ditos, correspondentes as obras de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia
elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
14A Constituição Federal de 1969, vigente na data da publicação da Lei nº 6.766/79, já previa nos seus artigos 14, parágrafo único e 15, inciso II, a competência do Município para legislar sobre zoneamento.
41
Oportuno salientar, entretanto, que ambos receberam a mesma proteção jurídica,
pois não poderão ter sua destinação alterada, desde a aprovação do loteamento, salvo
nos casos de caducidade da licença ou desistência do loteador, neste último caso, sendo
imprescindível a anuência do Poder Público e desde que não haja lotes vendidos (artigo
17 c/c 23).
Mostra-se clara a intenção do legislador em garantir aos habitantes condições de
acessibilidade aos direitos fundamentais consagrados pelos artigos 1º, inciso III
(dignidade da pessoa humana); 6º; 182 (c/c artigo 2º, da Lei Federal nº 10.257/2001);
225, todos da Constituição Federal.
§ 3º Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada
a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento
ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a
segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme
estabelecido nas normas técnicas pertinentes.
Art. 5º - O Poder Público competente poderá
complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de
faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Art. 2º Para os efeitos desta Lei, consideram-se:
Art. 9º Em qualquer modalidade de parcelamento e independentemente do percentual de áreas
destinadas a uso público previsto no art. 8º, a autoridade licenciadora pode exigir a reserva de
faixa não edificável destinada à implantação de infra-estrutura básica ou complementar.
Considerações Doutrinárias
JOSÉ AFONSO DA SILVA – Espaços que, por determinação de planos ou normas
urbanísticas, não devem receber edificações, porque são destinadas a cumprir outras
funções sociais da cidade. Encontramos, assim, espaços não-edificáveis em áreas de
domínio privado, como imposição urbanística, e espaços não-edificavéis de domínio
público, como elementos componentes da estrutura urbana, como são as vias de
42
circulação, os quais se caracterizam como áreas “non aedificandi”, vias de comunicação
e espaços livres, áreas verdes, áreas de lazer e recreação.
Jurisprudência:
MEDIDA CAUTELAR. LOTEAMENTO URBANO. TERRENOS RESERVADOS. DOMÍNIO PÚBLICO DA
PREFEITURA. MUNICÍPIO. UTILIZAÇÃO INADEQUADA. CONSTRUÇÃO. CONJUNTO HABITACIONAL.
ÁREA NON AEDIFICANDI. ART. 4. ART. 5. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.
DESCUMPRIMENTO. "MEDIDA CAUTELAR. LOTEAMENTO URBANO. FAIXA RESERVADA À UTILIZAÇÃO
PUBLICA. DESTINAÇÃO DIVERSA PELO MUNICÍPIO. INADMISSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. Nos
loteamentos urbanos, o destino a ser dado à faixa de terreno reservada à utilização publica,
subordina-se obrigatoriamente, ao que estabelecem os artigos 4. E 5. da Lei nº 6.766, de 19/12/79,
que dispõe sobre o parcelamento do solo. Assim, não pode o município, no que concerne a essas
áreas que foram afetadas ao seu patrimônio por força de norma legal e com a finalidade de
implantação de equipamentos públicos urbanos, de sistemas de circulação e para espaços livres,
destinar parte das mesmas, mediante permissão de uso a terceiros, para construção de habitações,
ainda que visando instalar programa de moradias para a população carente, sobretudo porque tais
áreas, nos termos do diploma legal antes referido, integram a parcela do loteamento non
aedificandi". (TJ-RJ; AC 4028/1998; Saquarema; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Antonio Eduardo F.
Duarte; Julg. 01/09/1998).
Parágrafo único. Consideram-se urbanos os equipamentos
públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia
elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás
canalizado.
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Art. 2º Para os efeitos desta Lei, consideram-se:
XVII – infra-estrutura básica: os equipamentos de abastecimento de água potável, disposição
adequada de esgoto sanitário, distribuição de energia elétrica e sistema de manejo de águas
pluviais;
XVIII – infra-estrutura complementar: iluminação pública, pavimentação, rede de telefonia, rede de
fibra ótica e outras redes de comunicação, rede de gás canalizado e outros elementos não
contemplados na infra-estrutura básica;
43
CAPÍTULO III
Do Projeto de Loteamento
Art. 6º - Antes da elaboração do projeto de loteamento, o
interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito
Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do
solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das
áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário,
apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel
contendo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nível a distância adequada, quando exigidas
por lei estadual ou municipal;
III - a localização dos cursos d'água, bosques e construções
existentes;
IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o
perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas
livres, dos equipamentos urbanos e comunitários, existentes no
local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da
área a ser loteada;
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se
destina;
VI - as características, dimensões e localização das zonas de
uso contíguas.
Projeto de Lei nº 3057/2000:
44
Seção 2
Do Conteúdo do Projeto
Art. 31. O projeto de parcelamento deve ser elaborado com base nas disposições desta Lei e nas
diretrizes formuladas pela autoridade licenciadora, considerando:
I – a valorização do patrimônio natural e cultural;
II – a execução das obras necessárias em seqüência que evite situações de risco;
III – a reposição da camada superficial do solo nas áreas que forem terraplenadas, com plantio de
vegetação apropriada, preferencialmente nativa.
Art. 32. O projeto de parcelamento deve incluir desenhos, memorial descritivo e cronograma físico
de obras e serviços.
§ 1º Os desenhos devem conter, no mínimo:
I – no loteamento, a definição:
a) do sistema viário com a respectiva hierarquia de vias;
b) da divisão em lotes e, se couber, em quadras, com as respectivas dimensões, área e numeração,
bem como com a indicação dos usos previstos;
c) das áreas destinadas a uso público;
d) das faixas não edificáveis, APPs e outras áreas com vegetação a ser preservada ou recomposta;
e) da infra-estrutura básica e complementar a ser instalada.
II – no condomínio urbanístico, a definição:
a) do sistema viário interno, com a respectiva hierarquia de vias;
b) das unidades autônomas e, se couber, das quadras, com as respectivas dimensões, área e
numeração, bem como dos usos previstos;
c) das áreas destinadas a uso comum dos condôminos e, nos termos da lei municipal, das áreas
destinadas a uso público;
d) das informações requeridas no inciso I, alíneas “d” e “e”;
III – no desmembramento, a divisão de lotes pretendida, com a indicação dos usos previstos;
IV – no parcelamento integrado à edificação, as informações requeridas nos incisos I, II ou III, bem
como:
a) a localização das edificações nos lotes ou unidades autônomas;
b) os documentos necessários ao licenciamento das edificações, na forma da legislação municipal;
V – no parcelamento de pequeno porte, a definição:
a) das vias lindeiras à gleba ou ao lote e os parcelamentos contíguos;
b) dos usos previstos e sua localização;
c) dos lotes ou unidades autônomas, com as respectivas dimensões, área e numeração;
d) das faixas não edificáveis, APPs e outras áreas com vegetação a ser preservada ou recomposta.
§ 2º Os desenhos devem estar preferencialmente georreferenciados.
§ 3º O memorial descritivo deve conter, no mínimo:
I – a indicação da finalidade do parcelamento e dos usos previstos;
II – a descrição dos lotes ou unidades autônomas e das áreas destinadas a uso público ou a uso
comum dos condôminos, com os elementos necessários à abertura das respectivas matrículas;
III – a indicação das áreas a serem transferidas ao domínio do Município, nos termos do art. 51;
45
IV – a enumeração das obras e serviços previstos para o parcelamento, com a indicação de
responsabilidades.
§ 4º Além do previsto no § 3º, o memorial descritivo de condomínio urbanístico deve conter as
condições urbanísticas do empreendimento e as limitações que incidem sobre as unidades
autônomas e suas edificações, bem como refletir-se integralmente na convenção de condomínio.
§ 5º O cronograma físico de obras e serviços deve conter, no mínimo:
I – a indicação de todas as obras e serviços a serem executados pelo empreendedor;
II – o período e o prazo de execução de cada obra e serviço.
§ 6º Não se exige cronograma físico de obras e serviços para parcelamento de pequeno porte, salvo
disposição contrária prevista em lei municipal.
Art. 33. O projeto, adequado às diretrizes fixadas, deve ser apresentado à autoridade licenciadora
acompanhado:
I – da certidão atualizada da matrícula do imóvel;
II – dos contratos ou outros atos que comprovem a condição de empreendedor, nos termos do
inciso XXVIII do art. 2º;
III – da anuência expressa da Secretaria do Patrimônio da União ou do órgão estadual competente,
quando o empreendimento for realizado integral ou parcialmente em área, respectivamente, da
União ou do Estado;
IV – da autorização do cônjuge do proprietário e do empreendedor, salvo no caso de terem
contraído matrimônio pelo regime de separação de bens e participação final nos aqüestos;
V – da proposta de instrumento de garantia de execução das obras e dos serviços a cargo do
empreendedor, que deve ser compatível com o valor estimado das obras e dos serviços;
VI – do EIV, nos casos previstos em lei municipal;
VII – do EIA, nos casos previstos no art. 16.
§ 1º A autorização a que se refere o inciso IV do caput não dispensa o futuro consentimento do
declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes ou unidades autônomas,
ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados por seu cônjuge.
§ 2º A proposta do instrumento de garantia de execução das obras a cargo do empreendedor pode
ser representada por hipoteca de lotes ou de unidades autônomas do próprio empreendimento,
hipoteca de outros imóveis, fiança bancária ou pessoal, depósito ou caução de títulos da dívida
pública ou qualquer outra espécie de garantia prevista em lei.
§ 3º O instrumento de garantia hipotecária de lotes ou de unidades autônomas no próprio
empreendimento deve ser registrado na matrícula dos imóveis dados em garantia, sendo os
respectivos registros considerados como um ato único para efeito das custas notariais e registrais.
§ 4º Desde que exista a concordância da autoridade licenciadora, a garantia pode ser reduzida na
proporção da execução das obras e serviços.
Art. 34. Qualquer alteração na situação jurídica do imóvel em processo de licenciamento deve ser
comunicada imediatamente à autoridade licenciadora e pode ensejar a revisão dos atos já
efetivados.
Comentários
46
A fixação prévia das diretrizes para o parcelamento, prestigia os princípios da
publicidade (artigo 37, caput, CF/88), da segurança jurídica (artigo 2º, da Lei Federal nº
9.784/1999 e da duração razoável dos processos administrativos (artigo 5º, LXXVIII, da
CF/88), já que na posse das diretrizes fixadas pela municipalidade, o empreendedor
elaborará o projeto do parcelamento do solo, tornando o processo mais célere e sem
surpresas.
Cabe assinalar, também, que a Lei Estadual nº 7.943/2004, que regulamenta o
parcelamento do solo urbano, no âmbito estadual, exige como condição para a aprovação
do loteamento, a expedição de licença ambiental pelo órgão competente.
Tal diploma normativo se coaduna com o disposto na Resolução CONAMA nº
237/1997, que estabelece que o parcelamento do solo urbano é atividade impactante,
sujeita, portanto, ao licenciamento ambiental.
Esse tipo de empreendimento está sujeito, ainda, ao Estudo de Impacto de
Vizinhança, previsto nos artigos 36 usque 38, do Estatuto da Cidade, e regulamentados
nos Planos Diretores Municipais.
Considerações Doutrinárias
MANUAL DE ORIENTAÇÃO À APROVAÇÃO DE PARCELAMENTO DO SOLO PARA
FINS URBANOS - Nessa etapa, o interessado deve solicitar à prefeitura municipal as
diretrizes urbanísticas e de planejamento municipal para o uso e ocupação do solo e
procurar obter acesso a todas as informações pertinentes à área urbana a ser parcelada,
no que diz respeito ao traçado dos lotes, sistema viário, espaços livres e áreas reservadas
para equipamentos urbanos e comunitários. Para solicitação das diretrizes municipais o
interessado deverá observar as exigências obrigatórias previstas no Art 6º da Lei Federal
6.766/79, além dos documentos exigidos pela legislação municipal. O técnico municipal
deve observar a Lei de Perímetro Urbano, o Plano Diretor (quando houver), a Lei
Orgânica, a Lei Municipal de Parcelamento do Solo e outras que regulam o uso do solo no
município. O poder municipal deve expedir, além das diretrizes municipais, uma Carta de
Anuência da prefeitura, que será exigida por outros órgãos em momentos posteriores,
informando que não há impedimentos quanto à localização do
loteamento/desmembramento no local pretendido, de acordo com a legislação pertinente
ao zoneamento municipal e ao perímetro urbano. A prefeitura somente emitirá anuência
para empreendimentos situados dentro do perímetro urbano ou na área de expansão
urbana (Secretaria de Estado de Economia e Planejamento, Governo do Estado do
Espírito Santo, Vitória, ES, 2006).
47
Art. 7º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando
for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o
requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento
estadual e municipal:
I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que
compõem o sistema viário da cidade e do Município relacionadas
com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;
II - o traçado básico do sistema viário principal;
III - a localização aproximada dos terrenos destinados a
equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso
público;
IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao
escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;
V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com
indicação dos usos compatíveis.
Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo
máximo de quatro anos.
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Art. 28. Deferida a solicitação de diretrizes, a autoridade licenciadora deve formulá-las, indicando,
no mínimo:
I – o traçado básico do sistema viário principal, com previsão das vias destinadas à circulação de
veículos de transporte coletivo, no loteamento;
II – a localização das áreas destinadas a uso público no loteamento e, nos termos da lei municipal,
no condomínio urbanístico;
III – a localização das áreas com restrição ao uso e ocupação em razão da legislação federal,
estadual ou municipal;
IV – as faixas não edificáveis;
48
V – os usos admissíveis, com as respectivas localizações;
VI – os requisitos ambientais a serem cumpridos.
Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigoram pelo prazo fixado pela autoridade licenciadora,
limitado a um mínimo de 1 (um) e um máximo de 2 (dois) anos
Considerações:
Através da leitura do artigo 28, do Projeto de Lei 3057/2000, percebe-se que o
legislador repete as indicações que deverão ser formuladas pela municipalidade, no ato
da fixação das diretrizes. A novidade é o prazo de sua validade, que passa de 04 (quatro)
anos para 02 (dois) anos.
Art. 8º Os Municípios com menos de cinqüenta mil habitantes
e aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanização
para a zona em que se situe o parcelamento poderão dispensar,
por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas nos arts. 6º e 7º
desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Art. 30. A fase de fixação de diretrizes é dispensada para parcelamentos de pequeno porte.
Considerações:
Caso o Município contenha Plano Diretor Urbano regulando o parcelamento do
solo, com previsão normativa das diretrizes, fica dispensada a fase prevista nos artigos 6º
e 7º, visando a celeridade do procedimento administrativo de aprovação.
No que se refere a dispensa das diretrizes para os Municípios contendo menos de
cinqüenta mil habitantes, acrescentada pela Lei nº 9.785/99, não possui razões
justificáveis, pois o Parcelamento do Solo Urbano deve ser uma atividade controlada e
integrada a cidade, visando o desenvolvimento sustentável e a correta distribuição
espacial da população (inciso IV, art. 2º, da Lei nº 10.257/2001).
Art. 9º Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando
houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e
49
cronograma de execução das obras com duração máxima de
quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao
Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão
atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de
Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos
municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado
o disposto no § 4º do art. 18.
§ 1º - Os desenhos conterão pelo menos:
I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas
dimensões e numeração;
II - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios,
cordas, arcos, ponto de tangência e ângulos centrais das vias;
IV - os perfis longitudinais, e transversais de todas as vias de
circulação e praças;
V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento
localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;
VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de
escoamento das águas pluviais.
§ 2º - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente,
pelo menos:
I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas
características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;
50
II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações
que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas
constantes das diretrizes fixadas;
III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio
do Município no ato de registro do loteamento;
IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários
e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no
loteamento e adjacências.
§ 3º Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da
matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência
com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua
apresentação, além das conseqüências penais cabíveis, serão
consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas
anteriormente, quanto as aprovações conseqüentes. (Incluído
pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
CAPÍTULO IV
Do Projeto de Desmembramento
Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o
interessado apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou
ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certidão
atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de
Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4º do
art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado contendo:
I - a indicação das vias existentes e dos loteamentos
próximos;
51
II - a indicação do tipo de uso predominante no local;
III - a indicação da divisão de lotes pretendida na área.
Art. 11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as
disposições urbanísticas vigentes para as regiões em que se
situem ou, na ausência destas, as disposições urbanísticas para
os loteamentos. (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Parágrafo único. O Município, ou o Distrito Federal quando
for o caso, fixará os requisitos exigíveis para a aprovação de
desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja
destinação da área pública tenha sido inferior à mínima prevista
no § 1º do art. 4º desta Lei.
Considerações:
Nota-se que o procedimento do desmembramento é simplificado, tendo em vista a
natureza deste tipo de parcelamento do solo, que é realizado em local que já possui
abertura de ruas e infra-estrutura exigida por esta Lei.
Jurisprudência:
DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL. ART. 2. PAR. 2. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.
MANDADO DE SEGURANÇA. PARCELAMENTO DE BENS IMÓVEIS URBANOS. LOTEAMENTO E
DESMEMBRAMENTO. A subdivisao de área em dois lotes, sem abertura nem ampliação de novas
vias de acesso, constitui desmembramento, que a prefeitura não poderá negar se as áreas
resultantes da divisão apresentam dimensões superiores ao mínimo legal previsto nas posturas
municipais. Inteligência do art. 2., par. 2., da Lei nº 6.766/79. Segurança concedida. (TJ-RJ; MS
216/1988; Terceiro Grupo de Câmaras Cíveis; Rel. Des. José Rodriguez Lema; Julg. 30/11/1988).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. REIVINDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REGULARIZAÇÃO DE
DESMEMBRAMENTO PELA PREFEITURA MUNICIPAL. VALIDADE. Não é possível condicionar o
prosseguimento da ação de adjudicação compulsória à realização do procedimento previsto nos
arts. 10 e seguintes da Lei nº. 6.766/79 quando já efetuada a regularização de desmembramento
prevista nos arts. 40 e 41 do mesmo diploma. (TJ-BA; AG 30138-7/01; Ac. 16222; Quarta Câmara
Cível; Rel. Des. Paulo Furtado; Julg. 22/05/2002).
52
CAPÍTULO V
Da Aprovação do Projeto de Loteamento e Desmembramento
Art. 12 - O projeto de loteamento e desmembramento deverá
ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal
quando for o caso, a quem compete também a fixação das
diretrizes a que aludem os artigos 6º e 7º desta Lei, salvo a
exceção prevista no artigo seguinte.
Parágrafo único. O projeto aprovado deverá ser executado no
prazo constante do cronograma de execução, sob pena de
caducidade da aprovação.
Considerações:
As obras de infra-estrutura do loteamento devem ser implantadas de acordo com
o cronograma de execução aprovado pela municipalidade, obedecendo ao Termo de
Compromisso celebrado entre o loteador e o Poder Público, sob pena de caducidade do
Decreto que aprovou o Parcelamento.
Jurisprudência:
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO. LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO
PÚBLICO PARA AJUIZAMENTO DA AÇÃO, QUE ENVOLVE INTERESSES URBANÍSTICOS, AMBIENTAIS E
DIREITO FUNDAMENTAL A MORADIA DIGNA. INTERESSE DE AGIR PELA ADEQUAÇÃO DO
INSTRUMENTO DA AÇÃO CIVIL PÚBLICA PARA A DEFESA DE INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS
E INDISPONÍVEIS, COMO NO CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO DO LOTEAMENTO PELOS
ÓRGÃOS MUNICIPAIS COMPETENTES E DO REGISTRO IMOBILIÁRIO, EXIGIDOS PELOS ARTS. 12 E 18
DA LEI N. 6.766/79. OBRAS BÁSICAS DE INFRA- ESTRUTURA AINDA NÃO IMPLANTADAS.
PRESCRIÇÃO INOCORRENTE, ENQUANTO NÃO CESSADA A SITUAÇÃO DE IRREGULARIDADE.
RESPONSABILIDADE DAS PESSOAS JURÍDICAS QUE COMERCIALIZARAM INDEVIDAMENTE OS LOTES.
Ação procedente, para condenar os réus a promover a regularização do empreendimento, no prazo
hábil de um ano a contar do trânsito em julgado da sentença, sob pena de multa diária de R$
500,00. Recurso não provido, com observação. (TJ-SP; AC 434.437.4/9; Ac. 3297438; Itu; Quarta
53
Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Francisco Eduardo Loureiro; Julg. 09/10/2008; DJESP
04/12/2008)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL. PARCELAMENTO DO
SOLO URBANO. ART. 12 E 40 DA LEI N. 6.766/79. ART. 37 DA CF. OBSERVADO. É INVIÁVEL O PODER
JUDICIÁRIO ADENTRAR NOS CRITÉRIOS DE CONVENIÊNCIA E OPORTUNIDADE DA ADMINISTRAÇÃO
PÚBLICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DE ERNESTO PAIZANT. INTEMPESTIVO.
ART. 322 DO CPC. PARA O RÉU REVEL O PRAZO PARA INTERPOR RECURSO COMEÇA A CORRER DA
PUBLICAÇÃO DA DECISÃO EM CARTÓRIO. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. Nos termos do art. 12 da
Lei nº 6.766/79 cabe ao município aprovar projeto de loteamento e, igualmente, fixar diretrizes a
que aludem os arts. 6º e 7º da mencionada Lei. Entretanto, havendo irregularidades no loteamento,
o município é autorizado, sem prazo estipulado para tal, pelo art. 40 da Lei nº 6.766/79 para
regularizar as situações em desconformidade com a legislação regente da matéria. 2. O Poder
Judiciário, no exercício da função jurisdicional, deve observância aos princípios constitucionais,
inclusive ao da independência e harmonia entre poderes (art. 2º, CF). 3. A observância das normas
constitucionais delimita a interpretação e o âmbito de aplicação da legislação infraconstitucional. 4.
Não compete ao Judiciário, no seu mister, editar normas genéricas e abstratas de conduta, nem
fixar prioridades no desenvolvimento de atividades de administração. 5. Ao Poder Executivo
compete analisar a conveniência e oportunidade da adoção de medidas administrativas. 6.
"Caracterizada a revelia, tal fato, contudo, não obsta que o réu-revel intervenha no processo. De
acordo com a norma insculpida no art. 322, do CPC, para ele, porém, o prazo para interposição de
recurso corre, independentemente, de intimação e a partir do momento em que o ato judicial é
publicado em cartório, recebendo o processo no estado em que se encontra." (RESP nº 50062/RJ,
Rel. Min. Waldemar Zveiter) " 7. Recurso do Ministério Público conhecido e desprovido e recurso de
Ernersto Paizant não conhecido. (TJ-ES; AC 31040001005; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Álvaro
Manoel Rosindo Bourguignon; Julg. 23/09/2008; DJES 07/11/2008; Pág. 36).
APELAÇÃO CÍVEL. DESMEMBRAMENTO DE TERRENO URBANO. LEI Nº 6.766/79 (ART. 12). EXIGÊNCIA
DE APROVAÇÃO DA PLANTA DE DESMEMBRAMENTO DA ÁREA PELA PREFEITURA MUNICIPAL.
DESNECESSIDADE. BAIRRO POPULOSO E URBANIZADO. RECURSO PROVIDO. 1. É fato público e
notório que a região de Fradinhos, conquanto não se encontre regularmente desmembrada e
loteada pelo Poder Público Municipal, transformou-se há muitos anos num bairro populoso e
urbanizado, sem que a Municipalidade tomasse quaisquer providências no sentido da
regularização. Trata-se, pois, de situação irreversível, física e socialmente, não podendo os
apelantes, proprietários da área há 54 anos, serem prejudicados pela omissão municipal. Assim, a
despeito da ausência de aprovação da planta de desmembramento da área pela Prefeitura de
Vitória (art. 12 da Lei nº 6.766/79), fazem jus os apelantes à pretensão deduzida na inicial. 2.
Outros pedidos de desmembramento semelhantes já foram deferidos aos apelantes, o que reforça
a necessidade de se acolher o pleito ora em exame, prestigiando o princípio da segurança jurídica.
Recurso provido. (TJ-ES; AC 024.03.006193-1; Quarta Câmara Cível; Relª Desª Catharina Maria
Novaes Barcellos; Julg. 16/08/2005; DJES 28/09/2005).
54
Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos
Municípios de loteamentos e desmembramentos nas seguintes
condições: (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
I - quando localizados em áreas de interesse especial, tais
como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural,
histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por
legislação estadual ou federal;
II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se
em área limítrofe do Município, ou que pertença a mais de um
Município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações
urbanas, definidas em lei estadual ou federal;
III - quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000
m2 (um milhão de metros quadrados).
Parágrafo único. No caso de loteamento ou
desmembramento localizado em área de Município integrante de
região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação
do projeto caberão à autoridade metropolitana.
Considerações
A anuência do Estado na implantação de determinados tipos de parcelamentos
decorre da cláusula fundamental do meio ambiente ecologicamente equilibrado, prevista
no artigo 225, da Constituição Federal, bem como, do comando previsto no §3º, do artigo
25, que estabelece como de competência dos Estados, a instituição de regiões
metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões, constituídas por agrupamentos
de municípios.
Interpretando sistematicamente tais dispositivos, extrai-se necessidade do Estado
interferir, repressiva ou preventivamente, quando o loteamento for edificado em áreas
tidas como de interesse especial (proteção aos mananciais), regiões metropolitanas ou
aglomerações urbanas e em loteamentos com área superior a 1.000.000 m².
55
Jurisprudência:
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. LOTEAMENTO.
VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. INOBSERVÂNCIA DA NORMA CONTIDA NO ART.
13 DA LEI Nº 6.766/79. ANUÊNCIA PRÉVIA DE AUTORIDADE ESTADUAL. APLICAÇÃO DE MULTA E
EMBARGO DE OBRA. AFASTAMENTO DAS PENALIDADES IMPOSTAS COM BASE EM NORMAS DE
DIREITO LOCAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. 1. Não viola o art. 535 do CPC, nem nega prestação
jurisdicional, o acórdão que, mesmo sem ter examinado individualmente cada um dos argumentos
trazidos pelo vencido, adotou, entretanto, fundamentação suficiente para decidir de modo integral
a controvérsia. 2. A aprovação do loteamento pelo Município, seguida de registro junto ao Cartório
de Registro de Imóveis, produz importantes efeitos, dentre os quais o de tornar legítima a divisão e
a venda dos lotes. Ultrapassada essa etapa, não se pode mais taxar de irregular o loteamento
aprovado e devidamente registrado. 3. Na hipótese dos autos, todavia, a regularidade ou não do
loteamento não está sendo questionada, tanto que o próprio acórdão recorrido admite, ainda que
de forma implícita, que o imóvel em questão foi regularizado pelo Município. 4. Apesar do registro,
não foi observada, na regularização do loteamento em questão, a norma inserta no art. 13 da Lei nº
6.766/79, que, em sua redação original, anteriormente às alterações promovidas pela Lei nº
9.785/99, conferia ao Estado a competência para examinar e anuir, previamente, a aprovação,
pelos Municípios, de loteamento e desmembramento, quando localizados em áreas de proteção aos
mananciais, assim definidas por legislação estadual ou federal, resultando, daí, na imposição das
penalidades de multa e embargo de obra. 5. Impossibilidade de afastamento das penalidades
aplicadas aos recorrentes, pois fundadas em normas de direito local (Leis Paulistas 898/75 e
1.172/76), insuscetíveis de apreciação em sede de Recurso Especial, a teor do disposto na Súmula
nº 280/STF, aqui aplicada por analogia. 6. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa parte,
desprovido. (STJ; REsp 300181; SP; Primeira Turma; Relª Minª Denise Martins Arruda; Julg.
06/04/2006; DJU 02/05/2006; Pág. 250)
ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO IRREGULAR. ÁREA DE MANANCIAIS.
RESPONSABILIDADE DO MUNICÍPIO E DO ESTADO. PODER-DEVER. ARTS. 13 E 40 DA LEI N.
6.766/79. 1. As determinações contidas no art. 40 da Lei n. 6.766/99 consistem num dever-poder
do Município, pois, consoante dispõe o art. 30, VIII, da Constituição da República, compete-lhe
"promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do
uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano". 2. Da interpretação sistemática dos arts. 13
da Lei nº 6.766/79 e 225 da CF, extrai-se necessidade de o Estado interferir, repressiva ou
preventivamente, quando o loteamento for edificado em áreas tidas como de interesse especial,
tais como as de proteção aos mananciais. 3. Recurso Especial provido. (Superior Tribunal de Justiça
STJ; REsp 333056; SP; Segunda Turma; Rel. Min. José de Castro Meira; Julg. 13/12/2005; DJU
06/02/2006; Pág. 233)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA.
LOTEAMENTO JURERÊ INTERNACIONAL. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. OBRAS DE DRENAGEM,
ATERRAMENTO E CONSTRUÇÃO. IMPACTO AMBIENTAL. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE.
56
AUSÊNCIA DE LICENCIAMENTO DO IBAMA. PRINCÍPIO DA PRECAUÇÃO. MEDIDAS ACAUTELATÓRIAS.
DEPÓSITO DE VALOR SIGNIFICATIVO. REQUISITOS ENSEJADORES. FUMUS BONI IURIS. PERICULUM IN
MORA. JUNTADA DE DOCUMENTOS SEM ADEQUAÇÃO PROCESSUAL. 1. A juntada de uma pletora de
documentos e cópias da Ação Civil Pública sem a devida numeração e adequação processual no
momento da apresentação de "resposta antecipada ao agravo de instrumento", caracteriza
prejuízos à defesa. Entrementes, diz o inciso V do artigo 527 do CPC que é facultado ao agravado
juntar a documentação que entender conveniente. 2. Embora mais econômica sob o ponto de vista
racional, a decisão de formar apensos, com a documentação (cópias da ACP) do agravado, pode
levar a uma alegação de cerceamento de defesa, que tumultuaria ainda mais o andamento do
agravo de instrumento. Se recebida pelo Relator, deve ser encartada como resposta definitiva. 3.
Não foram encontrados nos autos os referidos termos de caução de imóveis, pois, se existentes
deveriam ter sido referidos e demonstrados nestes autos, senão, somente o acordo nos autos da
Ação nº 99.008090-4, 2ª Vara Federal em que a agravada se responsabilizou por obras e
equipamentos lá descritos, limitados em R$ 1.500.000,00 e, mais adiante, destinações de R$
200.000,00 à ESEC Carijós para projetos de pesquisa, manutenção e consultoria da Unidade de
conservação; R$ 200.000,00 em equipamentos, obras civis, reformas de prédios ou conserto de
equipamentos para a Companhia de Polícia de Proteção Ambiental; R$ 200.000,00 em
equipamentos à Divisão de Fiscalização do IBAMA em Santa Catarina e R$ 200.000,00 em material
e/ou mão de obra para a construção de centro de visitação e de valorização de patrimônio
arqueológico da Ilha de Campeche. O valor, contudo, não guarda relação com a magnitude do
empreendimento, bem como os valores ambientais em jogo, pois trata-se de empreendimento de
alta qualidade, cujo um "Studio, com área de 38,87 m², dependendo do andar, é oferecido entre R$
400.000,00 e R$ 450.000,00. 4. A área, segundo nota técnica, 28/2006, constituindo-se em
nascente ou olho d'água, está no limite dos terrenos de Marinha, o que caracteriza como de
preservação permanente, segundo o Código Florestal, artigos 2º e 3º. 5. Tratando-se de
empreendimento hoteleiro de grandes proporções em área em que a Lei impõe restrições à sua
utilização - zona costeira -, necessita do devido licenciamento pelo IBAMA, que no caso não existe.
Ademais, a União não aderiu a qualquer TAC e anotou que a área está no limite dos terrenos de
Marinha. 6. Licenciamentos antigos do extinto IBDF, de 1980, não podem amparar
empreendimentos pretendidos fazer vinte anos após, pois estão caducos. As exigências e os
conhecimentos técnicos evoluíram, bem como as condições de impactação construtiva na própria
ilha de Florianópolis, a beira de crise energética, com dificuldades em saneamento básico. 7. As
dissensões internas no órgão Ministerial, certamente inspiradas pelos melhores propósitos, não
podem ser empecilho para a manifestação judicial. O acordo não pode envolver direitos
indisponíveis. Acordo que admite descumprimento de Lei é nulo. 8. Por fim, há dissenso também no
seio dos órgãos municipais e estaduais, em lamentáveis episódios envolvendo a "Operação Moeda
Verde". Havendo incerteza, o princípio da precaução propõe justamente inverter esse raciocínio,
precaver-se contra a incerteza. Não sendo a incerteza motivo para indeferir a liminar, seria motivo
para concedê-la. Por outro lado, o demérito com que teriam agido autoridades públicas, segundo
ampla divulgação jornalística, exige cautela. 9. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no RESP nº
333.056/SP, Relator Ministro Castro Meira, DJU de 06.02.2006, apreciou questão envolvendo
construção de loteamento em área de interesse especial, mananciais, entendendo que. "Da
interpretação sistemática dos arts. 13 da Lei nº 6.766/79 e 225 da CF, extrai-se necessidade de o
57
Estado interferir, repressiva ou preventivamente, quando o loteamento for edificado em áreas tidas
como de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais". 10. Presentes os requisitos
ensejadores, o fumus boni juris, a relevância da tese discutida, qual seja, ausência de
licenciamento do IBAMA em construções de grande porte em zona costeira, área de preservação
permanente. O periculum é o fato consumado que está se consolidando com a continuidade da
obra. 11. Não se está a sinalizar que diante dos fatos concretos vai se concluir por desfazer a obra,
mas com certeza, poderá ser reduzida ou alterada em parte para se adequar ao local, se
efetivamente a situação for a descrita pelo Ministério Público. (TRF 04ª R.; AI 2006.04.00.032821-4;
SC; Quarta Turma; Rel. Des. Fed. Valdemar Capeletti; Julg. 16/04/2008; DEJF 26/05/2008; Pág. 147)
Art. 14 - Os Estados definirão, por decreto, as áreas de
proteção especial, previstas no inciso I do artigo anterior.
Art. 15 - Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a
que deverão submeter-se os projetos de loteamento e
desmembramento nas áreas previstas no art. 13, observadas as
disposições desta Lei.
Parágrafo único. Na regulamentação das normas previstas
neste artigo, o Estado procurará atender às exigências
urbanísticas do planejamento municipal.
Art. 16. A lei municipal definirá os prazos para que um
projeto de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado
e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas.
(Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 1º Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder
Público, o projeto será considerado rejeitado ou as obras
recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos
derivados da omissão. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 2º Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prezes
serão de noventa dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta
58
dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de
urbanização.
Considerações
Estes dispositivos estabelecem prazos para aprovação do parcelamento e
manifestação quanto às obras de infra-estrutura, quando a legislação for omissa. Se
transcorrido o prazo in albis, ou seja, sem manifestação do Poder Público municipal,
considerar-se-á rejeitado tacitamente o empreendimento, sendo devida indenização para
o caso de danos provenientes da conduta omissiva.
No que se refere a Responsabilidade Civil do Município por omissão, não há como
se afastar do entendimento já adotado pelo Supremo Tribunal Federal, de que o estado
só responde pelas condutas omissivas quando houver culpa em sentido amplo, derivada
da ilicitude da conduta. (RE 237561/RS e Informativo nº 391, junho de 2005).
O ex-ministro Sepúlveda Pertence, ao analisar o tema, embasou seu
posicionamento na teoria defendida por Celso Antônio Bandeira de Mello, nos seguintes
termos:
“Sustentada pelo O.A. Bandeira de Mello, a tese, herdada e desenvolvida
por Celso Antônio, tem colhido adesões de tomo. Quando o dano foi
possível em decorrência de uma omissão do Estado (o serviço não
funcionou, funcionou tardia ou ineficiente) é de aplicar-se a teoria da
responsabilidade subjetiva. Com efeito, se o Estado não agiu, não pode,
logicamente, ser ele o autor do dano. E, se não foi o autor, só cabe
responsabilizá-lo caso esteja obrigado a impedir o dano. Isto é: só faz
sentido responsabilizá-lo se descumpriu dever legal que lhe impunha
obstar ao evento lesivo. Logo – prossegue o insigne Celso Antônio -, a
responsabilidade estatal por ato omissivo é sempre responsabilidade por
comportamento ilícito. E, sendo responsabilidade por ilícito, é
necessariamente responsabilidade subjetiva, pois não há conduta ilícita
do Estado (embora do particular possa haver) que não seja proveniente
de negligência, imprudência ou imperícia (culpa) ou, então, deliberado
propósito de violar a norma que o constituía em dada obrigação (dolo).
Culpa e dolo são justamente as modalidades da responsabilidade
subjetiva. Não bastará, então – explica, coerente – para configurar
responsabilidade estatal a simples relação entre ausência do serviço
(omissão estatal) e o dano sofrido (...) Cumpre que haja algo mais: a
culpa por negligência, imprudência ou imperícia no serviço, ensejadoras
do dano, ou então o dolo, intenção de omitir-se, quando era obrigatório
para o Estado atuar e fazê-lo segundo um certo padrão de eficiência
59
capaz de obstar ao evento lesivo. Em uma palavra: é necessário que o
Estado haja incorrido em ilicitude, por não ter acorrido para impedir o
dano ou por haver sido insuficiente neste mister, em razão de
comportamento inferior ao padrão legal exigível”15
Portanto, para que o Município tenha a obrigação de indenizar o loteador é preciso
que fique comprovada a ilicitude da conduta do Poder Público, ou seja, que este não agiu,
ou agiu tardiamente e ineficiente, trazendo prejuízos ao particular.
Art. 17 - Os espaços livres de uso comum, as vias e praças,
as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos
urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não
poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a
aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da
licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas
as exigências do art. 23 desta Lei.
Considerações
O dispositivo bloqueia os espaços reservados aos equipamentos urbanos, com o
intuito de evitar que o loteador, após aprovado o parcelamento, utilize esses espaços
para o fracionamentos da gleba em lotes comercializáveis. Constituindo, assim, uma
garantia aos adquirentes do acesso aos serviços sociais, como lazer, educação, dentre
outros.
Nota-se, ainda, que o presente artigo serve de sustentáculo a teoria que nega a
legalidade dos loteamentos fechados, já que o dispositivo taxativamente prescreve que o
espaços livres de uso comum do povo são intangíveis (ver comentários ao artigo 2º).
Jurisprudência:
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DESAFETAÇÃO DE BEM DE USO
COMUM DO POVO. IMPLEMENTAÇÃO DE CONJUNTOS HABITACIONAIS (PROJETO CINGAPURA).
UTILIZAÇÃO DE ÁREAS LIVRES. ÁREAS NÃO CONSIDERADAS COMO VERDES. AUTONOMIA DO
MUNICÍPIO. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. 1. A
simples indicação do dispositivo tido por violado, sem referência com o disposto no acórdão
confrontado, obsta o conhecimento do Recurso Especial. Incidência da Súmula nº 211/STJ:
15 Voto proferido no RE 237561/RS, 1ª Turma, julgado em 18 de dezembro de 2001.
60
"Inadimissível Recurso Especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos
declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo. " 2. In casu, o Tribunal a quo, a despeito de ter
sido provocado, mediante oposição de embargos de declaração, nada mencionou a respeito dos
dispositivos tidos por violados (arts. 17 e 22 da Lei nº 6.766/79), consoante se infere do voto-
condutor do acórdão recorrido às fls. 351/356, posteriormente integrado pelos embargos de
declaração às fls. 368/369. 3. Ad argumentandum tantum, ainda que ultrapassado o óbice da
Súmula nº 211/STJ, melhor sorte não assiste ao Recorrente, notadamente porque a questio iuris
atinente ao eventual prejuízo urbanístico advindo da desafetação de áreas públicas, mediante a
edição de Lei Municipal, para a implementação de plano habitacional, cognominado "Projeto
Cingapura", foi solucionada pelo Tribunal local à luz de aspectos fáticos, insindiáveis em sede de
Recurso Especial, ante a incidência da Súmula 07/STJ. Precedentes desta Corte: AGRG na MC n.º
11.110/MG, DJU de 27/03/2006; AGRG na MC n.º 5.631/DF, DJU de 17/11/2003). 4. Recurso Especial
não conhecido. (STJ; REsp 814.072; Proc. 2006/0020149-5; SP; Primeira Turma; Rel. Min. Luiz Fux;
Julg. 27/11/2007; DJU 27/02/2008; Pág. 163)
CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. Imposto. Município de São Paulo. Inclusão, no lançamento, de área
de loteamento transferido a municipalidade e registrada posteriormente. Inadmissibilidade, pois a
transferência da titularidade das áreas públicas ocorreu com a aprovação da respectiva planta.
Exegese dos arts. 17 e 22 da Lei nº 6.766/79. Lançamento a maior caracterizado. Consignatória
procedente. recurso improvido. (TACSP 1; AI 844066-2; Nona Câmara; Rel. Juiz Lobo Júnior; Julg.
04/05/2000)
MEDIDA CAUTELAR. LOTEAMENTO URBANO. TERRENOS RESERVADOS. DOMÍNIO PÚBLICO DA
PREFEITURA. MUNICÍPIO. UTILIZAÇÃO INADEQUADA. CONSTRUÇÃO. CONJUNTO HABITACIONAL.
ÁREA NON AEDIFICANDI. ART. 4. ART. 5. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.
DESCUMPRIMENTO. "MEDIDA CAUTELAR. LOTEAMENTO URBANO. FAIXA RESERVADA À UTILIZAÇÃO
PUBLICA. DESTINAÇÃO DIVERSA PELO MUNICÍPIO. INADMISSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. Nos
loteamentos urbanos, o destino a ser dado à faixa de terreno reservada à utilização publica,
subordina-se obrigatoriamente, ao que estabelecem os artigos 4. E 5. da Lei nº 6.766, de 19/12/79,
que dispõe sobre o parcelamento do solo. Assim, não pode o município, no que concerne a essas
áreas que foram afetadas ao seu patrimônio por força de norma legal e com a finalidade de
implantação de equipamentos públicos urbanos, de sistemas de circulação e para espaços livres,
destinar parte das mesmas, mediante permissão de uso a terceiros, para construção de habitações,
ainda que visando instalar programa de moradias para a população carente, sobretudo porque tais
áreas, nos termos do diploma legal antes referido, integram a parcela do loteamento non
aedificandi". (TJ-RJ; AC 4028/1998; Saquarema; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Antonio Eduardo F.
Duarte; Julg. 01/09/1998).
CAPÍTULO VI
Do Registro do Loteamento e Desmembramento
61
Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de
desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro
Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de
caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes
documentos:
Considerações:
O registro do parcelamento do solo urbano é questão de ordem pública, exigindo-
se, por parte do Estado, uma maior fiscalização a fim de evitar fraudes. Este
procedimento presta-se a conferir publicidade às transações imobiliárias, valendo contra
terceiros. Portanto, é requisito essencial, sem o qual, estará o parcelamento eivado de
vício absoluto.
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula,
ressalvado o disposto nos §§ 4º e 5º; (NR) (Redação dada pela Lei
nº 9.785, 29.1.99)
Considerações:
Com exceção do que dispõe o artigo 18, §§ 4º e 5º, o responsável pelo
parcelamento deverá fazer prova da propriedade da gleba, apresentando, para tanto, o
seu título aquisitivo registrado. Logo, para que haja o registro do parcelamento é
indispensável que o loteador seja o proprietário do imóvel a ser parcelado, não sendo
permitido que o registro seja feito a requerimento de mero compromissário comprador.
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel,
abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, acompanhado dos
respectivos comprovantes;
III - certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes
sobre o imóvel;
62
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10
(dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio
e contra a Administração Pública;
IV - certidões:
a) dos Cartórios de Protestos de Títulos, em nome do
loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de
10 (dez) anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10
(dez) anos;
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante
do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito
Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal,
que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do
loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das
obras de escoamento das águas pluviais ou da, aprovação de um
cronograma, com a duração máxima de quatro anos,
acompanhado de competente instrumento de garantia para a
execução das obras;
Considerações:
De acordo com esse dispositivo, a alienação dos lotes (que pode se dar através de
escritura de compra e venda, contrato preliminar de compromisso de compra e venda, ou
63
proposta de venda, ou reserva de lote, dentre outras manifestações de que revele a
intenção da venda) somente pode ser realizada após o registro imobiliário.
O registro do parcelamento do solo urbano é inescusável, constituindo matéria de
ordem pública.
Nota-se, ainda, que inciso V tem por escopo garantir aos adquirentes dos lotes, as
informações a respeito da infra-estrutura exigida pelo Poder Pública e assumida pelo
Loteador no Termo de Compromisso.
O inciso V dispõe que no ato do registro, o empreendedor deve comprovar que
executou, pelo menos, as obras de infra-estrutura mínima do loteamento (execução das
vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das
obras de escoamento das águas pluviais). Trata-se de enumeração exemplificativa, já
que a lei municipal pode prever outras obras mínimas.
No entanto, pode ocorrer que o empreendedor inicie as obras somente após o
registro (prazo de 180 dias). Neste caso, deverá ser apresentado em cartório o
cronograma físico e o instrumento de garantia, correspondente ao caucionamento de
lotes.
Considerações Doutrinárias
VICENTE CELESTE AMADEI – Em suma, na esfera da legalidade do parcelamento do
solo, a aprovação está para o início das obras, assim como o registro está para o início
das vendas. O registro do parcelamento, portanto, pressupões sua aprovação e deve
preceder à venda dos lotes. Assim, o registro atua como ponto final da amarração jurídica
do parcelamento do solo. Do registro de loteamento emerge a figura jurídica dos lotes e
advém uma significativa novidade de direito real em relação às áreas que passam a
integrar o domínio público do Município (art. 22 da Lei 6.766/79); assim, forçoso concluir
que esse registro tem natureza jurídica mista, ou seja, declaratória quanto à modificação
da estrutura jurídica do imóvel (de gleba para lotes) e constitutiva quanto aos bens que
passam a integrar o domínio público. A confiança que se extrai do registro de loteamento
é apenas parcial, pois o registro gera presunção iuris tantum (pode ser elidida por prova
em contrário) de sua exatidão e de sua integralidade e, daí, confere apenas proteção
relativa, quer ao loteador, quer àqueles que, de boa fé, irão adquirir os lotes, confiando
naquilo que o registro publica; não purga eventuais vícios de atos causais, quer do
registro do parcelamento, quer do direito de propriedade do loteador que podem ter
reflexos e até destruir a aparência registral. O registro de loteamento é realizado na
matrícula da gleba (chamada matrícula mãe), da qual terão origem as matrículas dos
diversos lotes, pois se antes do loteamento havia apenas um imóvel (a gleba), após o seu
registro haverão vários imóveis (os lotes) e para cada um deles haverá uma matrícula, ou
64
seja um fólio real, que é a base para todos os registros que acompanharão a história de
cada lote (Como lotear uma gleba. São Paulo: Universidade Secovi, 2001, p.124/125)
PERI CARLOS PAEL LOPES - Os autos do processo de loteamento ou de
desmembramento deverão ter suas folhas devidamente numeradas e rubricadas pelo
registrador, como se fora um processo judicial. Os documentos devem ser autuados e
arquivados em seqüência, de acordo com o roteiro estabelecido no art.18 da Lei n.
6.766/79. Se, eventualmente, o parcelamento abranger mais de um imóvel, com
transcrições diversas ou matrículas diferentes, é indispensável que, antes, seja feita a
fusão ou unificação previstas nos arts. 234 e 235 da LRP [Lei Federal nº 6.015/73]. Torna-
se indispensável a correspondência da descrição do imóvel a ser parcelado com a que
constar na transcrição ou matrícula. A área a ser parcelada deve coincidir com a que
constar nos registros. Havendo diferença, quer na descrição, quer na área, deve o
loteador, antes, requerer a retificação judicial [...] Autuado o processo e certificado, logo
após o último documento, a apresentação do pedido e seu protocolo, deverá o
registrador, em seguida, certificar o encaminhamento de comunicação à prefeitura
municipal, a expedição e a afixação dos editais do pedido de registro. Estes deverão ser
juntados ao processo e, uma vez certificado o decurso do prazo legal de quinze dias,
contados da data da última publicação para impugnação, aberta a matrícula do imóvel,
quando for o caso, e feito o registro do parcelamento, de forma resumida, será então
comunicado, por certidão, o registro à prefeitura municipal [...] Nos termos do art. 18 da
Lei n. 6.766/79, o projeto de loteamento não levado a registro dentro de cento e oitenta
dias da aprovação terá seu registro negado, por ocorrência de caducidade da mesma
aprovação, devendo outra ser requerida à municipalidade. Não há direito adquirido do
loteador, dado que o loteamento é um ato complexo que só se aperfeiçoa com o seu
registro no cartório competente. (Atos dos registradores imobiliários. 1995, 78/80).
HELY LOPES MEIRELLES (Direito Municipal Brasileiro) - Após a aprovação pela
Prefeitura o loteamento deverá ser registrado no Registro Imobiliário competente, sendo
passível de impugnação por terceiro (Lei 6.766, de 1979, arts. 19 e ss.) e de
levantamento de dúvida pelo oficial do Registro (Lei 6.015, de 1973, arts. 198-204). O
registro do loteamento produz, dentre outros, os seguintes efeitos imediatos: legitima a
divisão e as vendas de lotes; torna imodificáveis unilateralmente o plano de loteamento e
o arruamento; transfere para o domínio público do Município as vias de comunicação e as
áreas reservadas constantes do memorial e da planta, independentemente de qualquer
outro ato alienativo (art. 22 da Lei 6.766, de 1979) (15 ed.São Paulo:Malheiros, 2006,
p.560).
Jurisprudência:
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO DE
LOTES SEM A INFRA-ESTRUTURA EXIGIDA EM LEI E, CONSEQUENTEMENTE, SEM LICENÇA DA
65
MUNICIPALIDADE. AFRONTA ÀS DISPOSIÇÕES DA LEI N. 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979, QUE
DISPÕE SOBRE O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. PRAZO CONCEDIDO NA SENTENÇA
RAZOÁVEL PORQUE NÃO SE PODERIA INICIAR A VENDA SEM A INFRA-ESTRUTURA. DANO MORAL
INDISCUTÍVEL ANTE AS CIRCUNSTÂNCIAS VIVIDAS PELO ADQUIRENTE, CUJO VALOR DEVE ATENDER
AOS ASPECTOS PEDAGÓGICOS DA CONDENAÇÃO. IMPROVIMENTO AO RECURSO. I- nos termos do
art. 37 da Lei do parcelamento do solo urbano, "é vedado vender ou prometer vender parcela de
loteamento ou desmembramento não registrado", ao tempo em que o seu art. 6. Determina que
"antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à prefeitura
municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo,
traçados dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento
urbano e comunitário; II- portanto, qualquer que fosse o prazo estabelecido na sentença ele seria
razoável porquanto a venda não poderia ter se realizado sem a regularização; III- não se compagina
com o espírito de justiça que alguém cause ofensa a outrem e não suporte as conseqüências de
sua conduta danosa - " (...) ao culpado não tem por inocente; (...)" - (ex 34:7); " (...) e toda a
transgressão e desobediência recebeu a justa retribuição, (...)" hb 2:2, estatuindo o art. 159.
Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito, ou causar
prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano. Disponha o art. 159 do Código Civil em vigência
ao tempo da alienação que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou
imprudência, violasse direito, ou causasse prejuízo a outrem, ficava obrigado a reparar o dano,
disposição hoje inserta no art. 186 - "Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou
imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato
ilícito"; IV- constitui crime contra a administração pública na forma do art. 50 da Lei nº 6.766/79
efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão
público competente, ou em desacordo com as suas disposições ou das normas pertinentes dos
municípios; improvimento ao recurso abrindo-se vista à douta procuradoria de justiça para apreciar
quanto à existência, ou não, de crime contra a administração pública. Precedente citado: STJ RESP
8768/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, julgado em 18/02/1992 e RESP 355392/RJ, Rel. Min. Nancy
Andrighi, julgado em 26/03/2002. (TJ-RJ; AC 2007.001.28319; Capital; Rel. Des. Ademir Paulo
Pimentel; Julg. 08/08/2007; DORJ 09/11/2007; Pág. 340) CC, art. 159 LEI 6766-1979, art. 50
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. DESMEMBRAMENTO OU DESDOBRO
DE TERRAS. DISCUSSÃO ACERCA DA NATUREZA JURÍDICA DO PARCELAMENTO. REEXAME DE
PROVA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7/STJ. CADUCIDADE DA LICENÇA DE DESMEMBRAMENTO NOS
TERMOS DO ART. 18 DA LEI Nº 6.766/79. 1. A controvérsia mostra-se obscura, sendo defendido
pelo agravante que se trata de desmembramento de gleba de terra em lotes urbanos, e, pelo
agente coator, ora agravado, que o caso é de desdobro, sendo necessário para o seu deslinde,
análise do tipo de divisão de terras, o que envolve matéria de fato e do conjunto probatório,
incidindo-se no óbice de Súmula nº 7/STJ. 2. O art. 18 da Lei nº 6.766/79 dispõe: "Aprovado o
projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro
Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação,
acompanhado dos seguintes documentos (...)." 3. Se a Lei prevê tal prazo para o registro
imobiliário do desmembramento, não se robustece a tese do agravante de que a revogação do ato
administrativo que o autorizou afrontou o ato jurídico perfeito e o direito adquirido. Ademais, para a
66
completa conformação do ato, imperiosa se fazia o cumprimento da exigência legal, a fim de
emprestar-lhe eficácia erga omnes. 4. Agravo regimental não-provido. (Superior Tribunal de Justiça
STJ; AgRg-Ag 702654; SP; Primeira Turma; Rel. Min. José Augusto Delgado; Julg. 13/12/2005; DJU
01/02/2006; Pág. 452) LEI 6766-1979, art. 18
VI - exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou
de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão
obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
Considerações
A lei determina que no ato do registro do loteamento ou desmembramento,
deverá ser entregue em cartório, o contrato padrão com as cláusulas prevista de maneira
exemplificada no artigo 26. Este instrumento regulamentará a venda de todos os lotes do
empreendimento, tratando os adquirentes isonomicamente.
Considerações Doutrinárias
FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS - O contrato-padrão é o protótipo do instrumento
que vai regular as futuras relações entre o parcelador e o adquirente do lote. Fiscalizado
pelo Poder Público, através do Oficial Registrador, presentes as cláusulas obrigatórias. O
contrato-padrão é o paradigma da contratação. O interessado poderá ir ao Registro
Imobiliário e previamente conhecer todas as condições da contratação que fará, como
expresso no artigo 26 onde diz que "os compromissos de venda e compra, as cessões ou
promessas de cessões poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento
particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 [...]
Avulta a importância deferida pelo legislador ao contrato-padrão depositado por ocasião
do pedido de registro do parcelamento, como elemento precursor da venda ou cessão
dos lotes, ao equiparar juridicamente um escrito informal de promessa, proposta ou
reserva de lote, às formas contratuais de referido contrato-padrão (Lei nº 6.766/79, art.
27), homenageando assim os adquirentes de lotes, habitualmente bastante
desprotegidos como elo mais fraco na relação jurídica com o parcelador [...] Os autores
em geral são unânimes no entendimento de que a Lei de Parcelamento do Solo Urbano
em vigor - Lei nº 6.766/79, afastou-se daquela visão privativista, reguladora e tuteladora
das relações civis, ampliando o leque de relações até então previstos, para disciplinar
aspectos urbanísticos, administrativos e penais, com maior preponderância ao interesse
público, este, agora reestruturado pelo Código de Defesa do Consumidor. De fato essa
conclusão é referendada pela consagração constitucional (19) de que cabe aos poderes
públicos o dever de garantir a defesa dos interesses econômicos dos consumidores, o
que leva a compreender que foi assimilado um princípio geral de direito – favor
67
consumatorios, o qual tem inspirado não apenas a atividade legiferante, senão também
sua interpretação e aplicação em nosso ordenamento jurídico, conforme abundante
jurisprudência. [...] Adotado este ponto de vista, pode se afirmar que no parcelamento
urbano existe sobejo interesse público em seus múltiplos aspectos, no que se inclui a
contratação, a qual encontra limites em normas de ordem pública, imperativas que são,
não podem ser derrogadas e por isso limitam a autonomia da vontade dos contraentes na
estipulação, aceitação ou simples ratificação de cláusulas contratuais, porque não podem
pactuar contra legem. Daí, então a obrigatoriedade do controle administrativo exercido
pelo Oficial de Registro de Imóveis por ocasião do depósito do contrato-padrão com o
pedido de registro do loteamento ou desmembramento, cabendo-lhe embargar as
possíveis cláusulas leoninas, visto que o livre trânsito delas, envolve sua
responsabilidade. (OS PROBLEMAS MAIS COMUNS ENCONTRADOS NOS CONTRATOS-
PADRÃO DE PARCELAMENTOS URBANOS. Aplicação da Lei nº 6.766/79 e do Código de
Defesa do Consumidor, disponível em http://www.irib.org.br/biblio/caohurbflauzilino.asp).
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, b e IV, a, b e d,
tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento,
devendo todas elas ser extraídas em nome daqueles que, nos
mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais
sobre o imóvel.
§ 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de
ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e
contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se
o requerente comprovar que esses protestos ou ações não
poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o oficial do
registro de imóveis julgar insuficiente a comprovação feita,
suscitará a dúvida perante o juiz competente.
§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo
não dispensará o consentimento do declarante para os atos de
alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles
relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.
68
§ 4º O título de propriedade será dispensado quando se
tratar de parcelamento popular, destinado as classes de menor
renda, em imóvel declaração de utilidade pública, com processo
de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na
posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal,
Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a
implantar projetos de habitação. (Incluído pela Lei nº 9.785,
29.1.99)
§ 5º No caso de que trata o § 4º, o pedido de registro do
parcelamento, além dos documentos mencionados nos incisos V e
VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas da decisão
que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de
desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa
oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de
criação e de seus atos constitutivos. (Incluído pela Lei nº 9.785,
29.1.99)
Art. 19 - Examinada a documentação e encontrada em ordem,
o oficial do registro de imóveis encaminhará comunicação à
Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de
localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias
consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15
(quinze) dias contados da data da última publicação.
§ 1º - Findo o prazo sem impugnação, será feito
imediatamente o registro. Se houver impugnação de terceiros, o
oficial do registro de imóveis intimará o requerente e a Prefeitura
Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre
ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de
arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo
será enviado ao juiz competente para decisão.
69
§ 2º - Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias,
o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo
remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija
maior indagação.
§ 3º - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário
Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária. Nos
demais Municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais
locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da região.
§ 4º - O oficial do registro de imóveis que efetuar o registro
em desacordo com as exigências desta Lei ficará sujeito a multa
equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados
para o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo
juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e
administrativas cabíveis.
§ 5º - Registrado o loteamento, o oficial de registro
comunicará, por certidão, o seu registro à Prefeitura.
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Art. 47. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis deve
encaminhar documentação ao Poder Público municipal e fazer publicar, em resumo e com pequeno
desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos,
podendo este ser impugnado no prazo de 5 (cinco) dias contados da data da última publicação e
observadas as demais disposições deste artigo.
§ 1º A impugnação de que trata o caput deve ser admitida pelo Oficial de Registro exclusivamente
quando o impugnante demonstrar de forma inequívoca o seu direito real sobre o imóvel objeto do
parcelamento, nos termos do art. 1.227 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, devendo
proceder da seguinte forma:
I – recebida a impugnação de que trata este parágrafo, o Oficial deve intimar o requerente e o
Poder Público municipal, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de
arquivamento do processo;
II – com as manifestações de que trata o inciso I, o processo deve ser enviado ao juiz competente
para decisão;
70
III – ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz deve decidir de plano ou após
instrução sumária, remetendo o interessado às vias ordinárias caso a matéria exija maior
indagação.
§ 2º Se a impugnação versar sobre matéria diversa da referida no § 1º, esta deve ser recebida pelo
Oficial como procedimento administrativo, sendo encaminhada ao juízo competente, sem prejuízo
do registro do parcelamento, observado o seguinte:
I – a impugnação de que trata este parágrafo deve ser encaminhada ao juízo competente somente
após a realização do registro do parcelamento;
II – aplicam-se a esse procedimento, no que couber, as demais regras constantes do incisos I a III
do § 1º.
§ 3º As publicações dos editais referidos neste artigo devem ser feitas em jornal local, se diário, ou
em jornal de circulação regional, ou ainda, no Diário Oficial do Estado.
§ 4º O Oficial de Registro de Imóveis que efetuar ou deixar de efetuar o registro em desacordo com
as disposições desta Lei fica sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos
regimentais fixados para registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor
do cartório, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis.
§ 5º Registrado o parcelamento, o Oficial de Registro de Imóveis deve comunicar, por certidão, o
seu registro ao Poder Público municipal e, nas hipóteses do § 2º, fornecer cópia da impugnação
admitida pelo procedimento administrativo, juntamente com a certidão do registro, para as
providências cabíveis.
Art. 48. O Ministério Público pode pedir cautelarmente em juízo a sustação do registro, desde que o
fato imputado seja de gravidade inconteste, exista a real possibilidade de que novo delito possa vir
a ser praticado a partir da obtenção do registro imobiliário requerido e haja fundado convencimento
de que a decisão será mantida pelas instâncias superiores do Poder Judiciário.
§ 1º Concedida a sustação cautelar do registro, além do Oficial do Registro de Imóveis competente,
o juiz que deferir a medida cautelar deve informar a decisão ao juízo em que tramita a ação penal
que a motivou, bem como à autoridade licenciadora e ao empreendedor.
§ 2º Após o trânsito em julgado da sentença condenatória, o requerimento de registro deve ser
indeferido com base no § 2º do art. 46.
Considerações
A Lei Estadual nº 7.943/94 , que cuida do Parcelamento do Solo Urbano, prevê no
seu artigo 39 que “os Oficiais de Registro de Imóveis, no atendimento do artigo 19 da Lei
Federal nº 6.766/79, deverão abrir vistas dos autos, no prazo referido no citado artigo 19,
obrigatoriamente, sempre ao representante do Ministério Público, independentemente da
existência de impugnação de terceiros que, se oferecida, merecerá o processamento
estabelecido em lei”.
Como se vê da leitura do dispositivo legal, o legislador estadual atribuiu ao órgão
de execução ministerial, a obrigatoriedade de manifestação no processo de registro de
71
loteamento, através de parecer opinando positivamente ou negativamente pela
aprovação dos parcelamentos, independentemente da impugnação do registro.
Ocorre que a Lei Federal nº 6.766/79 (de caráter geral) apenas prevê a atuação do
Ministério Público, nos casos em que houver a impugnação do registro do loteamento,
estando a norma estadual em flagrante incompatibilidade com o regramento editado pela
União Federal.
Por conta disso, a Corregedoria-Geral do Ministério Público do Estado do Espírito
Santo, editou o Provimento nº 007/2006, recomendando aos membros do parquet que
“quando da abertura de vista ao Ministério Público nos autos de REGISTRO DE
LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO, somente procedam à análise do mérito quando
houver impugnação de terceiro interessado, ex vi do artigo 19, §2º, da Lei Federal nº
6.766/79. Entretanto, a questão meritória deverá ser analisada, havendo ou não
impugnação, quando se tratar de CANCELAMENTODE REGISTRO DE LOTEAMENTO, em
razão da previsão legal contida no §2º, do artigo 23, da prefalada lei federal”.
Considerações Doutrinárias
AFRÂNIO DE CARVALHO – “o processo de registro tem uma fase administrativa, a
cargo do oficial (art.19) e pode eventualmente ter uma fase contenciosa, com
intervenção do juiz, caso haja impugnação (§1º do art.19). A primeira corresponde à
rotina do exame da legalidade do memorial mediante a conferência dos documentos
instrutivos, geralmente encontrados ou postos em boa ordem. A segunda, porém, é
excepcional, por denunciar o aparecimento de uma pretensão de terceiro contra o
loteamento”
VICENTE CELESTE AMADEI – “Havendo impugnação ao registro de loteamento,
entendemos que se abre a fase eventual de natureza jurisdicional do procedimento de
registro respectivo. Jurisdicional, ainda que de cognição restrita, porque a solução do
conflito que se estabelece entre o loteador (que pretende o registro) e o impugnante (que
apresenta óbice ao registro pretendido) deve ser judicial, no âmbito jurisdicional (do
exercício da atividade típica do Poder Judiciário), não no âmbito administrativo. Há no
procedimento de impugnação de registro de loteamento um elemento contencioso, uma
pretensão resistida que se estabelece entre o loteador e o terceiro. Sendo, então, o Poder
Judiciário chamado a resolver tal conflito, ainda que em procedimento especial, (mais
célere que o comum e de cognição restrita, pois se a matéria exigir maior indagação o
interessado será remetido às vias ordinárias), é chamado para entregar aquilo que é
próprio (típico) de sua função: a jurisdicional. Por outro lado, não se pode na esfera
administrativa (ainda que seja administrativo-judicial, como é a do Juízo Corregedor,
Permanente ou Geral) resolver conflitos intersubjetivos de interesses (tal como o que há
entre o loteador e o terceiro impugnante), porque isso não é própria da função
72
administrativa. A razão de ser das atividades de corregedoria são de fiscalização (art.236,
§1º, da Constituição da República), ou seja, de controle da regularidade e da continuidade
dos serviços delegados, não de solução de conflito de interesse entre particulares. Não é,
pois, o oficial registral, nem o Juiz Corregedor, nem o Corregedor Geral da Justiça nem o
Conselho Superior da Magistratura que deve resolver o embaraço posto pela impugnação
ao registro do loteamento. Decidir tal impugnação na Justiça Estadual de São Paulo,
assim, é, em primeiro grau de jurisdição, da competência de Juiz de Direito, e, em
segundo grau, de uma das Câmaras Cíveis da Seção de Direito Privado do Tribunal de
Justiça.
Jurisprudência:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DE ATO PROCESSUAL. CONHECIMENTO DO
CONTEÚDO DO ATO. REGISTRO PÚBLICO. SOBREPOSIÇÃO DE ÁREA. AÇÃO EM CURSO. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. I - A ciência inequívoca que autoriza a dispensa das intimação refere-se
ao conteúdo do ato judicial, e não de que o ato foi praticado. Entendimento diverso afronta o
próprio contraditório, pois exclui o conhecimento das razões que levaram à prática do ato,
impedindo a própria fundamentação do recurso. II - o § 27 do art. 19 da Lei nº 6.766/79 remete o
interessado às vias ordinárias caso a questão envolvendo a área do loteamento exija maior
indagação. Existindo ação em curso sobre parte da área do loteamento que se pretende o registro,
esta fração deve ser excluída do loteamento, até o julgamento da ação. III - Recurso parcialmente
provido. (TJ-ES; AC 024.97.000199-6; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Samuel Meira Brasil
Junior; Julg. 22/02/2005; DJES 16/05/2005)
Art. 20 - O registro do loteamento será feito, por extrato, no
livro próprio.
Parágrafo único. No Registro de Imóveis far-se-á o registro
do loteamento, com uma indicação para cada lote, a averbação
das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas
a espaços livres ou a equipamentos urbanos.
Art. 21 - Quando a área loteada estiver situada em mais de
uma circunscrição imobiliária, o registro será requerido
primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior
parte da área loteada. Procedido o registro nessa circunscrição, o
interessado requererá, sucessivamente, o registro do loteamento
73
em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o
registro efetuado na anterior, até que o loteamento seja
registrado em todas. Denegado o registro em qualquer das
circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo oficial do
registro de imóveis, às demais para efeito de cancelamento dos
registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste
artigo.
§ 1º - Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma
circunscrição.
§ 2º - É defeso ao interessado processar simultaneamente,
perante diferentes circunscrições, pedidos de registro do mesmo
loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta
norma.
§ 3º - Enquanto não procedidos todos os registros de que
trata este artigo, considerar-se-á o loteamento como não
registrado para os efeitos desta Lei.
§ 4º - O indeferimento do registro do loteamento em uma
circunscrição não determinará o cancelamento do registro
procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela não se
estender à área situada sob a competência desta, e desde que o
interessado requeira a manutenção do registro obtido, submetido
o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a
Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.
Art. 22 - Desde a data de registro do loteamento, passam a
integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços,
livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros
equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial
descritivo.
74
Jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA, SUSCITADA POR OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS. PRETENSÃO DA
EMPRESA LOTEADORA DE ABERTURA DE MATRÍCULA REFERENTE ÁREA COM DESTINAÇÃO
ESPECÍFICA DE ÁREA DE LAZER. IMPOSSIBILIDADE. CONJUGAÇÃO DOS ARTIGOS 22 E 4º, I, DA LEI Nº
6.766/79. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA.O Superior Tribunal de Justiça firmou
entendimento no sentido que incorporam-se ao domínio do município as áreas destinadas ao uso
comum, sendo suficiente, para tanto, a aprovação do loteamento (neste sentido: STJ, RESP 431.845
- SP, Min. Garcia Vieira, 1ªt, DJU. 30/09/2002). (TJPR; ApCiv 0495528-8; Reserva; Décima Primeira
Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Wolff Bodziak; DJPR 06/04/2009; Pág. 192).
ADMINISTRATIVO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E DEMOLIÇÃO DE CASA LOCALIZADA SOBRE RUA OU
SERVIDÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. A) CONSOANTE MAGISTÉRIO DE HELY LOPES
MEIRELLES, PARA A COMPROVAÇÃO DE QUE DETERMINADO LOCAL É, REALMENTE, VIA PÚBLICA, É
NECESSÁRIO "QUE O PLANO DO LOTEAMENTO OU O SIMPLES ARRUAMENTO TENHA SIDO
APROVADO PELA PREFEITURA E INSCRITO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO COMPETENTE". SOMENTE
APÓS É QUE "AS ÁREAS DESTINADAS A VIAS PÚBLICAS, ESPAÇOS LIVRES E OUTROS
EQUIPAMENTOS URBANOS PASSAM A INTEGRAR O DOMÍNIO PÚBLICO DO MUNICÍPIO" (DIREITO DE
CONSTRUIR. 8ª ED. MALHEIROS EDITORES LTDA: SÃO PAULO, 2000, P. 116). B) referida
comprovação é indispensável quando o fundamento do pedido de reintegração de posse e de
demolição de casa é baseado na alegação de ela ter sido construída sobre via pública do litoral
paranaense, em local que não é possível delimitar com precisão onde estão realmente as ruas. C)
assim, simples mapas (fls. 13/14 e 88) não são hábeis a comprovar a pretensão do apelante.
Tampouco demonstram que no local há uma servidão que justifique a atuação do ente público. D)
nessas condições, merece mantida a sentença que julga improcedente ação de reintegração de
posse c/c demolitória, pela insuficiência de provas, quando há duvidas de que o local pleiteado pelo
município é, realmente, uma rua ou uma servidão. 2) apelo a que se nega provimento. (TJ-PR;
ApCiv 356299-2; Ac. 16901; Matinhos; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Leonel Cunha; Julg.
13/02/2007; DJPR 09/03/2007)
APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE
JURÍDICA DO PEDIDO E IMPROPRIEDADE DE RITOS AFASTADAS. CAUSA QUE COMPORTA
JULGAMENTO IMEDIATO (ART. 515, §3º DO CPC). ÁREA EM LOTEAMENTO DESTINADA À
CONSTRUÇÃO DE PRAÇA. LEI MUNICIPAL QUE CONFERE NOVA DESTINAÇÃO PÚBLICA AO BEM.
AUSÊNCIA DE MÁCULA AO ORDENAMENTO JURÍDICO. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE
PROVIDA. I. No caso dos autos, observa-se a possibilidade jurídica do pedido, uma vez que a
comprovação das assertivas constantes da exordial conduz ao deferimento do pedido. II.
Vislumbra-se, ademais, a propriedade do rito processual escolhido, dado que a prestação buscada
na inicial, não é acautelatória. pois não visa apenas salvaguardar o bem jurídico, para garantir a
eficácia de uma tutela cognitiva ou executória. e sim constitutiva, pois pretende um provimento
jurisdicional que impeça a Municipalidade de dar cumprimento à Lei Municipal nº 53/86, mantendo
a anterior finalidade do bem (obrigação de não fazer). III. Afastadas as causas de extinção do
75
processo e comportando a hipótese julgamento imediato, deve o Tribunal, desde logo, examinar o
mérito da lide (art. 515, §3º do CPC). lV. Prescrevendo o art. 22 da Lei nº 6.766/79 que "desde a
data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os
espaços, livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos,
constantes do projeto e do memorial descritivo" e inexistindo dispositivo que Impeça a
Municipalidade, de conferir a tais áreas finalidade pública diversa da constante da planta inicial,
conclui-se que a Lei Municipal nº 53/86 não acarretou qualquer mácula ao ordenamento jurídico
pátrio, razão pela qual a tutela pretendida pelo Apelante não encontra guarida. V. Apelação
conhecida e parcialmente provida, para afastar as supostas causas de extinção do processo sem
exame do mérito e, em cumprimento ao art. 515, § 3º, do CPC, julgar improcedente a ação
cominatória, condenando a Empresa Januário Feitosa Construções e Loteamento Ltda. ao
pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência, estes arbitrados em 20%
(vinte por cento) sobre o valor da causa. (TJ-CE; AC 2000.0011.1565-1/0; Terceira Câmara Cível;
Relª Desª Maria Celeste Thomaz de Aragão; Julg. 06/10/2003) .
LOTEAMENTO. REVOGACAO DO ATO ADMINISTRATIVO. MANDADO DE SEGURANÇA. LOTEAMENTO
DE TERRENOS. REVOGACAO E ANULAÇÃO DO ATO DE APROVAÇÃO DO LOTEAMENTO PELA
ADMINISTRAÇÃO. MOTIVAÇÃO DO ATO. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 473 DO EGRÉGIO S.T.F. A
administração municipal não pode ser compelida a manter a aprovação de loteamento ilegal,
contrario aos planos urbanísticos e afrontoso ao meio ambiente. Os atos que alcancem a boa
administração são anuláveis. No verdade, o vocábulo revogar significa desfazer, tornar sem efeito,
anular. E o instituto da revogacao repousa na necessidade do interesse público. O registro
imobiliário do loteamento subsiste e não se cancela automaticamente, porque fica na dependência
de decisão judicial, como se infere dos art. 22 da Lei nº 6766/79 e 3. Do Decreto-Lei nº 58/37. (TJ-
RJ; AC 1904/1991; Casimiro de Abreu; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Pedro Americo R.
Goncalves; Julg. 22/10/1991).
Art. 23 - O registro do loteamento só poderá ser cancelado:
I - por decisão judicial;
II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura,
ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote
houver sido objeto de contrato;
III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os
adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito
Federal quando for o caso, e do Estado.
76
§ 1º - A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao
cancelamento se disto resultar inconveniente comprovado para o
desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer
melhoramento na área loteada ou adjacências.
§ 2º - Nas hipóteses dos incisos II e III, o oficial do registro de
imóveis fará publicar, em resumo, edital do pedido de
cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30
(trinta) dias contados da data da última publicação. Findo esse
prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz
competente para homologação do pedido de cancelamento,
ouvido o Ministério Público.
§ 3º - A homologação de que trata o parágrafo anterior será
precedida de vistoria judicial destinada a comprovar a
inexistência de adquirentes instalados na área loteada.
Art. 24 - O processo de loteamento e os contratos
depositados em cartório poderão ser examinados por qualquer
pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de
custas ou emolumentos, ainda que a título de busca.
CAPÍTULO VII
Dos Contratos
Art. 25 - São irretratáveis os compromissos de compra e
venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a
adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito
real oponível a terceiros.
Jurisprudência:
77
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE
IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. DESCABIMENTO. EXEGESE DO
ENUNCIADO Nº 166 DA SÚMULA DO STF E DOART. 25 DA LEI Nº 6.766/79. SENTENÇA CASSADA.
RECURSO PROVIDO. Com o advento do art. 25 da Lei nº 6.766/79, consolidado pelo verbete 166 da
Súmula do STF, compreendem-se as condições de irretratabilidade e irrevogabilidade como
inerentes aos contratos de compromisso de compra e venda, sendo dispensável, pois, cláusula
expressa a respeito. Equivocada a sentença, pois, que extingue o processo sem julgamento do
mérito, sob o argumento de que a ausência da cláusula expressa de irretratabilidade e de
irrevogabiliade importaria em carência da ação de adjudicação compulsória. (TJSC; AC
2003.021154-3; Chapecó; Quarta Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Eládio Torret Rocha; DJSC
24/06/2008; Pág. 78).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ARREPENDIMENTO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. PRETENSÃO
QUE COLIDE FRONTALMENTE COM A LITERALIDADE DO ARTIGO 25 DA LEI Nº 6766/79. DECISÃO
MANTIDA. VISTOS FOI DEDUZIDO RECURSO DE APELAÇÃO CONTRA A R SENTENÇA DE FL 29, DE
RELATÓRIO ADOTADO QUE INDEFERIU A INICIAL, POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO.
APELA PAULO SÉRGIO DOS SANTOS APONTANDO, EM SÍNTESE, INCORREÇÃO DOS ARGUMENTOS
DA DECISÃO, PUGNANDO POR SUA REFORMA (FLS 30/31). RECURSO RECEBIDO (FL 30) É O
RELATÓRIO. FUNDAMENTO. COMO É CEDIÇO, "NINGUÉM CONTRATA SENÃO URGIDO POR UMA
NECESSIDADE MAIS OU MENOS OPRESSIVA DA OCASIÃO. QUASE SEMPRE O CONTRATO É A
SOLUÇÃO DE UMA SITUAÇÃO INDIVIDUAL AFLITIVA, A SAÍDA ÚNICA DE UMA DIFICULDADE QUE AS
CIRCUNSTÂNCIAS DA VIDA ACARRETAM. UM DOS CONTRATANTES SACA ENTÃO SOBRE O FUTURO,
PARA ONDE TRANSFERE SUAS ESPERANÇAS, EM TROCA DO SACRIFÍCIO ATUAL QUE LHE ELIMINA O
SOFRIMENTO DA OCASIÃO. CHEGADA A ÉPOCA DO ADIMPIEMENTO, MINORADO O RIGOR DA
SITUAÇÃO QUE SE PROPÔS EVITAR, EM VEZ DE SE MANIFESTAR O NOBRE SENTIMENTO DE
GRATIDÃO, QUASE SEMPRE SE REVOLTAM OS INSTINTOS EGOISTICOS NO SOFISMA DE CLÁUSULAS
QUE O CONTRATANTE JULGA EXTORQUIDAS ÀS SUAS NECESSIDADES E AO SEU DIREITO. ISTO SE
REPETE A CADA PASSO NA PRÁTICA1". E, outrossim, "quem contrata pesa o que, no passado, no
presente e no futuro, tem importância (motivos) para contratar: Circunstâncias de fato, pessoais ou
não, talvez nacionais, talvez continentais, ou mundiais; circunstâncias econômicas (querer
empregar, antes de partir, algum dinheiro; precisar de habitação no mesmo mês da terminação de
locação improrrogável), jurídicas, políticas, morais ou de outra natureza. Bons negócios de hoje
podem tornar-se, no futuro, maus negócios; e vice-versa. Ninguém contrata pensando que as
circunstâncias permanecerão rigorosamente as mesmas; posto que haja, também mudanças
totalmente improváveis, que, de repente, ou devagar, se operam. Falar-se em erro, a respeito 1. M.
I. Carvalho DE MENDONÇA, Contratos no Direito Civil Brasileiro, RJ Forense, 4ª ED., vol 1/15, n.º II, 1
957, itálicos do original, APELAÇÃO C/REVISÂO N.º 275.804.4/6-00. Oswaldo Cruz (2a Vara Cível)
Página 1 de 2. (TJ-SP; APL-Rev 275.804.4/6; Ac. 3182291; Osvaldo Cruz; Terceira Câmara de Direito
Privado B; Rel. Des. Antonio Marcelo Cunzolo Rimola; Julg. 18/07/2008; DJESP 01/09/2008) .
FALÊNCIA. ALVARÁ PARA OUTORGA DE ESCRITURA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CORREÇÃO
MONETÁRIA. ART. 43. INC. III. LEI Nº 4591, DE 1964. FALÊNCIA. ALVARÁ PARA OUTORGA DE
78
ESCRITURA DEFINITIVA DE APARTAMENTO DE EDIFÍCIO INACABADO E SOB REGIME DE
INCORPORAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. Aplicação do disposto no artigo 43, nº III, da Lei nº
4.591/64, e não do artigo 25 da Lei nº 6.766/79, situando-se o candidato à aquisição da unidade na
categoria de credor privilegiado. Correção monetária que se concede até à data da quebra, em
primeiro rateio, e em segundo, até o dia do efetivo pagamento se o ativo da massa suportar.
Recurso provido, em parte. (TJ-RJ; AC 875/1988; Rio de Janeiro; Segunda Câmara Cível; Rel. Des.
Sampaio Peres; Julg. 07/06/1988).
Art. 26 - Os compromissos de compra e venda, as cessões ou
promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou
por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado
na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as
seguintes indicações:
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da
Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos
contratantes;
II - denominação e situação do loteamento, número e data da
inscrição;
III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de
compromissos, confrontações, área e outras características;
IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a
importância do sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre
as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal,
nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível
nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três)
meses;
VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos
impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
79
VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do
loteamento, supletivas da legislação pertinente.
§ 1º - O contrato deverá ser firmado em três vias ou extraído
em três traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para
arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações
devidas.
§ 2º - Quando o contrato houver sido firmado por procurador
de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da
procuração no Registro Imobiliário.
§ 3º Admite-se, nos parcelamentos populares, a cessão da
posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União,
Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas,
o que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se
atribui, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública,
não se aplicando a disposição do inciso II do art. 134 do Código
Civil. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 4º A cessão da posse referida no § 3º, cumpridas as
obrigações do cessionário, constitui crédito contra o expropriante,
de aceitação obrigatória em garantia de contratos de
financiamentos habitacionais. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 5º Com o registro da sentença que, em processo de
desapropriação, fixar o valor da indenização, a posse referida no §
3º converter-se-á em propriedade e a sua cessão, em
compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme
haja obrigações a cumprir ou estejam elas cumpridas,
circunstância que, demonstradas ao Registro de Imóveis, serão
80
averbadas na matrícula relativa ao lote. (Incluído pela Lei nº
9.785, 29.1.99)
§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as
promessas de cessão valerão como título para o registro da
propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da
respectiva prova de quitação.
Considerações
A lei trouxe uma novidade, pois dispensa a necessidade do ajuizamento de
adjudicação compulsória (Decreto-Lei nº 58/1937) para a transferência da propriedade, já
que os contratos de compromisso de compra e venda, as cessões e as promessas de
cessão valem como título para o registro em cartório.
Jurisprudência:
DIREITO CIVIL. A LEI DO PARCELAMENTO DE SOLO URBANO ( LEI N.º 6.766/79) NÃO VEDA O AJUSTE
ENTRE AS PARTES NO TOCANTE Á OBRIGAÇÃO DE CUSTEAR DESPESAS COM INFRA-ESTRUTURA,
SENDO, PORTANTO, VÁLIDA CLÁUSULA CONTRATUAL NESSE SENTIDO. INEXISTÊNCIA DE AFRONTA
AO ART.535, II, CPC. CONTUDO, VIOLAÇÃO AOS DISPOSITIVOS DA LEI 6766/79, POR ERRÔNEA
INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA. DISSÍDIO TAMBÉM RECONHECIDO. 1. Não há falar em omissão quando
o acórdão confere à lei a interpretação que entende adequada, porém não na forma almejada pela
parte. 2. Precedentes da quarta turma/STJ no sentido de que a lei n.º 6.766/79, que trata do
parcelamento do solo urbano, não veda o ajuste das partes no tocante à obrigação de custear
redes de água e esgoto nos loteamentos, sendo válida, portanto, cláusula contratual que preveja o
repasse dos custos de tais obras aos adquirentes dos lotes". 3. "O que a lei 6.766/79 contempla, no
seu art. 26, são disposições que devem obrigatoriamente estar contidas nos compromissos de
compra e venda de lotes, requisitos mínimos para a validade desses contratos, o que não significa
que outras cláusulas não possam ser pactuadas. Em outras palavras, além das indicações que a lei
prescreve como referências obrigatórias nos contratos, podem as partes, dentro das possibilidades
outorgadas pela lei de pactuar o lícito, razoável e possível, convencionar outras regras que as
abriguem".RECURSO CONHECIDO E PROVIDO (REsp 205.901/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/08/2008, DJe 08/09/2008).
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE E
REINTEGRAÇÃO NA POSSE. CLÁUSULA PENAL. MULTA COMPENSATORIA. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE.
1. Em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel a prestação, a cláusula penal
compensatória deve corresponder ao percentual não excedente a 10 por cento sobre o valor total
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da venda pactuada. Inteligencia do art. 26, V, da Lei nº 6.766/79, e do art. 11, alínea f, do Decreto-
Lei n 58 de 10.12.1937. 2. segundo a doutrina, em se tratando de cláusula penal compensatoria,
dirigida ao inadimplemento total, não se pode admitir que venha ela exceder o valor da obrigação
principal. Se a previsão e para o inadimplemento parcial, enseja-se ao devedor reclamar a redução
proporcional ao valor do pagamento realizado, evitando enriquecimento sem causa do credor. 3.
Rescindido o contrato de compromisso de compra e venda, e verificando se tratar de
inadimplemento parcial, o juiz esta autorizado a reduzir o valor constante da cláusula penal.
Sentenca confirmada. Apelo improvido. (TJ-GO; AC 100013-8/188; Goiânia; Rel. Des. Alan Sebastião
de Sena Conceição; DJGO 13/02/2008; Pág. 100)
Art. 27 - Se aquele que se obrigou a concluir contrato de
promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o
credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou
oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob
pena de proceder-se ao registro do pré contrato, passando as
relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.
Jurisprudência:
PRE-CONTRATO. LOTEAMENTO IRREGULAR. ART. 27. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.
COMPETÊNCIA DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRE-CONTRATOS.
NOTIFICAÇÃO DO ART. 27 DA LEI Nº 6.766/79. OUTORGA DO CONTRATO PADRÃO. VARA DE
REGISTROS PÚBLICOS. COMPETÊNCIA. Cuidando-se de pre-contratos relativos a imóveis, loteados
irregularmente, em que a pretensão de direito material é a convocação do promitente vendedor,
para outorga do contrato-padrão, sob pena de seu registro, se não houver impugnação, a atividade
principal nesse procedimento, é a registral, a acarretar a competência da vara de registros
públicos. Provimento do recurso. (TJ-RJ; AI 901/1997; Rio de Janeiro; Segunda Câmara Cível; Rel.
Des. Luiz Odilon Bandeira; Julg. 12/08/1997).
§ 1º - Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-
contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva
de lote ou qualquer outro instrumento, do qual conste a
manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço
e modo de pagamento, e a promessa de contratar.
Jurisprudência:
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ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA. PAGAMENTO
INTEGRAL DO PREÇO. PRESCRIÇÃO. 1. Recibos de pagamento são aptos à comprovação da
existência do compromisso de compra e venda, nos termos do art. 27, §1º, da Lei nº 6.766/79,
desde que individualizem o objeto, o preço e a forma de pagamento. 2. Demonstrada a inércia do
credor e o lapso temporal de mais de 40 anos, prescrita se encontra a pretensão de cobrança das
prestações vencidas. 3. O direito à adjudicação compulsória oriundo de promessa irretratável de
compra e venda depende do pagamento integral do preço. 4. A prescrição atinge a pretensão e não
o direito, de forma que, ainda que prescrita a pretensão de cobrança das parcelas vencidas,
persiste a obrigação de seu adimplemento, ou seja, a prescrição não supre a exigência de
pagamento integral do preço. (TJ-MG; APCV 1.0024.07.491983-8/0011; Belo Horizonte; Décima
Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Wagner Wilson; Julg. 14/08/2008; DJEMG 27/08/2008).
§ 2º - O registro de que trata este artigo não será procedido
se a parte que o requereu não comprovar haver cumprido a sua
prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda não
exigível.
§ 3º - Havendo impugnação daquele que se comprometeu a
concluir o contrato, observar-se-á o disposto nos artigos 639 e
640 do Código de Processo Civil.
Art. 28 - Qualquer alteração ou cancelamento parcial do
loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os
adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da
aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal
quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de
Imóveis, em complemento ao projeto original, com a devida
averbação.
Jurisprudência:
DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO E APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO POPULAR. AFRONTA A LEI FEDERAL.
HIERARQUIA DAS LEIS. LEI MUNICIPAL ILEGAL. LOTEAMENTO. DESAFETAÇÃO. PERMUT A. VEDAÇÃO
AO MUNICIPIO. 1. Regendo a hierarquia das Leis, há a imposição d e que as Leis municipais devem
se adequar as Leis estaduais e federais. Havendo confronto entre elas, prevalece a legislação que
se encontrar em nível mais elevado na pirâmide hierárquica. 2. Apos a aprovação do loteamento e
conseqüente passagem de determinadas áreas para o poder público municipal, e vedada a
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modificação da destinação conferida a tais áreas, dada a redação inequívoca do inciso I, do artigo
quarto, do artigo 22 e do artigo 28, da Lei n. 6766/79. 3. A Lei n. 6766/79 ao fixar a reserva de
áreas institucionais nos loteamentos urbanos, objetou vedar utilização diversa dessas áreas,
colocando-a s sob a tutela da administração municipal, preservando assim o interesse coletivo e
sua destinação própria e a Lei Complementar municipal n. 111/05, LC n. 111/05 desafetou bem de
uso comum do povo consistente nas áreas verdes destinando-as a loteamento, padece de
ilegalidade por desconformidade com a Lei Federal mencionada. O município tem o poder dever de
regularizar loteamento urbano. 4. E inadmissível a desafetação e permuta dos bens passados ao
domínio do município, em decorrência das regras constantes da Lei n. 6766/79; a finalidade do
legislador ao passar tais áreas para o domínio público foi, exatamente, a de coibir o uso desses
espaços para outros fins que não aqueles previstos no projeto original. Remessa conhecida e
improvida. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação prejudicada.
(TJ-GO; DGJ 14962-1/195; Anápolis; Rel. Des. Vítor Barboza Lenza; DJGO 21/05/2008; Pág. 156) .
Art. 29 - Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante
ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o
transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando
obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as
promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula
qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro
ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.
Jurisprudência:
AÇÃO DE DANOS POR COMPRADOR DE LOTE. SUPERVENIENTE DAÇÃO À CEF A DESTA NÃO RETIRAR
OS DEVERES DO EMPREENDEDOR/VENDEDOR, ARTIGO 29, LEI Nº 6.766/79. SUCESSÃO EM LEI
SUSTENTÁVEL. CONTRATUAL PREVISÃO DE "PRESTAÇÃO DE MEIO", NÃO DE "FIM", A NÃO
AUTORIZAR A DESEJADA RESPONSABILIZAÇÃO ECONOMIÁRIA AO TEMA DA FALTA DE OBRAS E
INVESTIMENTOS PÚBLICOS SOBRE A ÁREA. IMPROCEDÊNCIA AO PEDIDO. 1. Com razão a parte
apelante, ao ancorar lastro tecnicamente sucessivo da CEF sobre as responsabilidades inerentes a
seu devedor, o loteador empresa Gramado S.A. Comercial e Construtora, explícito o artigo 29, da
Lei nº 6.766/79. 2. Veemente que ali a não excepcionar tal liame qualquer pactuação que seja,
inclusive dação em pagamento, como aduzida pela CEF/apelada. 3. Superada dever ser a r.
sentença em seu fundamento, base para a improcedência fincada, assim descendo-se ao âmbito da
contratação compradora firmada entre o pólo apelante e a inicial loteadora/vendedora. 4. Manifesta
a cláusula sexta, em fixar ao então vendedor missão "no sentido de gestionar" por melhorias
públicas: ora, patente que tecnicamente assumido o mister próprio a uma "prestação de meio"
(colocar-se todo o empenho/esforço em certa atividade), consoante o civilismo, não a uma
"prestação de fim" (prometer-se/volver-se o agir a um contratado/específico resultado), como assim
a repousar a premissa à tese demandante. 5. Ainda que assim admitida a CEF em sucessão, como
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aqui inicialmente firmado, o caso concreto revela não assumiu, o então originário vendedor, o
dever finalístico de conseguir, de conquistar efetivamente melhorias públicas para a área: aliás
assim se afigurando mui razoável aquela contratual previsão, que não poderia prometer algo
inerente a Políticas Públicas, como próprio aos eventos de infra-estrutura e de melhorias públicas
de certa área, a cargo do Estado. 6. O múnus, de que incumbido sucessivamente o pólo apelado,
não assume o condão desejado por esta ação, de uma imposição em concreto, a despertar
indenização por descumprimento daquela cláusula, com efeito. 7. Não tendo sido prometido o fim
em si, a obra pública em si ao loteamento em questão, aqui carece de fundamental pressuposto a
ajuizada intenção por danos, o de que sem a vestimenta de responsabilização a CEF na espécie,
como visto inimputável ao pólo recorrido tarefa claramente não assumida (nem nos primórdios,
pois) pelo originário loteador/sucedido vendedor da área. 8. Prejudicado se põe o foco atinente a
reais prejuízos materiais ventilados na ação, consoante fotos ilustradas, pois, insista-se, já a
carecer o intento por danos de elementar responsabilização sobre a CEF, face ao fim desejado. 9.
Legalmente a se impor sucessão no dever contratual em pauta sobre a CEF, é no contratualismo
intrínseco a este litígio que a repousar o insucesso da demanda, irresponsabilizável a CEF ao
escopo almejado. 10. Improvimento à apelação. Improcedência do pedido. (TRF 03ª R.; AC 215363;
Proc. 94.03.091679-6; Rel. Juiz Conv. Silva Neto; DEJF 21/11/2008)
Art. 30 - A sentença declaratória de falência ou da
insolvência de qualquer das partes não rescindirá os contratos de
compromisso de compra e venda ou de promessa de cessão que
tenham por objeto a área loteada ou lotes da mesma. Se a
falência ou insolvência for do proprietário da área loteada ou do
titular de direito sobre ela, incumbirá ao síndico ou ao
administrador dar cumprimento aos referidos contratos; se do
adquirente do lote, seus direitos serão levados à praça.
Art. 31 - O contrato particular pode ser transferido por
simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das
partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número
do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do
cessionário, para o devido registro.
§ 1º - A cessão independe da anuência do loteador, mas, em
relação a este, seus efeitos só se produzem depois de
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cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a
cessão.
§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do
loteador, o oficial do registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro
de 10 (dez) dias.
Art. 32 - Vencida e não paga a prestação, o contrato será
considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em
mora o devedor.
§ 1º - Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será
intimado, a requerimento do credor, pelo oficial do registro de
imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem
até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de
intimação.
§ 2º - Purgada a mora, convalescerá o contrato.
§ 3º - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em
cartório, o vendedor requererá ao oficial do registro o
cancelamento da averbação.
Jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
IMÓVEL A PRESTAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. MORA
CONFIGURADA. CARÊNCIA DE AÇÃO AFASTADA. Observado o procedimento previsto no artigo 32,
da Lei n. 6.766/79, que exige, após vencida e não paga a prestação, a intimação do devedor pelo
oficial do registro de imóveis para satisfazer as prestações vencidas, e de se considerar rescindido
o contrato, trinta dias depois da constituição em mora, sendo o manejo reintegratório o meio apto
para reaver o imovel. II. Art. 515, parágrafo 3, CPC. Aplicação. Possibilidade. Procedencia do
pedido. Versando a causa questão exclusivamente de direito e encontrando-se o feito maduro para
julgamento, possível adentrar imediatamente o merito, para apreciar o pedido estampado na
exordial. Assim, restando configurado nos autos o esbulho possessorio, decorrente da mora dos
devedores, vez que, notificados extrajudicialmente não pagaram o débito no prazo legal, ensejando
86
a rescisão do contrato, a procedência do pedido e medida que se impoe, para reintegrar os autores
na posse do bem. Apelo conhecido e provido. Sentenca cassada. (TJ-GO; AC 124121-5/188;
Anápolis; Rel. Des. João Waldeck Félix de Sousa; DJGO 30/07/2008; Pág. 152).
APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. REVISIONAL CONTRATUAL. JULGAMENTO ULTRA
PETITA NÃO EVIDENCIADO. PACTA SUNT SERVANDA. FORÇA RELATIVA ANTE OS PRINCÍPIOS
CONSUMERISTAS. VINCULAÇÃO AO SALÁRIO MÍNIMO. VEDAÇÃO CONSTITUCIONAL. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. Nos termos do art. 460 do CPC, o julgador deve se ater ao pedido
formulado na inicial, considerada como um todo, e somente se for além deste, é que se impõe o
decote da parte excedente, não havendo que se falar em nulidade da sentença por julgamento
ultra petita. Tratando-se de imóvel loteado (urbano), impõe-se a interpelação do devedor para
constituí-lo em mora, conforme enuncia o art. 32 e parágrafos, da Lei n. 6.766, de 1979. Tendo em
vista o princípio da dignidade da pessoa humana, não se pode imprimir maior relevância ao
princípio da obrigatoriedade do contrato, com plena e absoluta observância do pacta sunt
servanda, em detrimento da máxima amplitude da tutela jurisdicional, que sustentada nos
princípios consumeristas, restaura o equilíbrio e a paridade entre os contratantes. A aplicação das
regras especiais que regulamentam a compra e venda de lotes urbanos, não afasta a incidência
das regras consumeristas. Nos contratos de compra e venda de imóveis realizados junto a
empreendedoras imobiliárias, deve-se observar o disposto no art. 51, § 2º do Código de Defesa do
Consumidor para fins de se estabelecer a multa contratual por inadimplemento. A Constituição da
República veda a vinculação salário mínimo para qualquer fim, restando incluído neste o reajuste
de parcelas, referentes a contratos de compra e venda de lotes urbanos, (art. 7º, IV, CRF, de 1988).
(TJ-MG; APCV 1.0672.07.262286-9/0011; Sete Lagoas; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des.
Marcelo Rodrigues; Julg. 21/05/2008; DJEMG 24/06/2008)
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA
INEFICAZ. NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO PARA CONSTITUIÇÃO DO PROMISSÁRIO
COMPRADOR EM MORA. ART. 32, DA LEI Nº 6.766/79. AUSÊNCIA DE CONDIÇÃO ESPECÍFICA DA
AÇÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA E LIGADA AO EFEITO TRANSLATIVO. EXTINÇÃO DO PROCESSO
SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. ART. 267, INC. VI, DO CPC. 1. A Resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel depende de prévia interpelação, cuja ausência conduz a extinção do
processo sem Resolução de mérito, pela falta de condição específica ao exercício da demanda
resolutória. 2. É ineficaz a cláusula resolutiva expressa prevista nos contratos de promessa de
compra e venda. 3. Processo extinto de ofício. (TJ-PR; ApCiv 0428856-8; Londrina; Décima Oitava
Câmara Cível; Rel. Des. José Carlos Dalacqua; DJPR 11/01/2008; Pág. 100)
RECURSO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SEGUIMENTO NEGADO. MANIFESTO CONFRONTO COM
JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. MEDIDA LIMINAR DE
REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM FAVOR DAS AGRAVADAS CORRETAMENTE CONCEDIDA.
INTELIGÊNCIA DO ART. 32 E PARÁGRAFOS, DA LEI Nº 6.766/79. Existência de cláusula resolutiva
expressa, bem como da ocorrência de cancelamento do registro, precedido de regular notificação
para purgação da mora. Manutenção da decisão agravada. Recurso desprovido. (TJ-SP; AG
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572.601.4/7-01; Ac. 2720389; Suzano; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Luiz Antonio
de Godoy; Julg. 29/07/2008; DJESP 22/08/2008)
Art. 33 - Se o credor das prestações se recusar a recebê-las
ou furtar se ao seu recebimento, será constituído em mora
mediante notificação do oficial do registro de imóveis para vir
receber as importâncias depositadas pelo devedor no próprio
Registro de Imóveis. Decorridos 15 (quinze) dias após o
recebimento da intimação, considerar-se-á efetuado o pagamento,
a menos que o credor impugne o depósito e, alegando
inadimplemento do devedor, requeira a intimação deste para os
fins do disposto no art. 32 desta Lei.
Art. 34 - Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento
do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele
levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de
nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.
Parágrafo único. Não serão indenizadas as benfeitorias feitas
em desconformidade com o contrato ou com a lei.
Jurisprudência:
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. VALOR VENAL DO IMÓVEL. ULTERIOR
MODIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. VEDAÇÃO. ILEGALIDADE. 1.
Não há que se deferir pedido de revisão de preço de imóvel, estabelecido em contrato particular de
compra e venda válido e eficaz, mesmo porque o valor de mercado do imóvel certamente foi
levado em conta quando da assunção da obrigação. 2. A previsão contratual que estabelece não
ser indenizável qualquer modalidade de benfeitoria realizada sobre bem imóvel se revela abusiva e
encontra óbice no art. 51, incisos I, IV, XV e XVI, do Código de Defesa do Consumidor, bem como no
art. 34 da Lei nº 6.766/79, os quais inibem os efeitos das cláusulas que impliquem em renúncia de
direito, em especial de benfeitorias. (TJ-MG; APCV 1.0702.03.049081-8/0011; Uberlândia; Décima
Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Guilherme Luciano Baeta Nunes; Julg. 26/02/2008; DJEMG
13/03/2008)
APELAÇÃO CÍVEL. Resolução de contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel
por inadimplemento - Nulidade processual - Inocorrência - Certidão da oficial de justiça que atesta a
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intimação pessoal do autor para comparecimento em audiência preliminar - Ausência de prova de
falsidade - Declaração que possuí fé pública - Citação do cônjuge - Desnecessidade ausência de
requerimento de formação de litisconsórcio em momento oportuno - Situação que não pode
favorecer o réu em grau recursal - Alegação de nulidade do contrato por utilização do salário
mínimo como indexador - Irrelevância indenização pelas benfeitorias construídas pelo réu - Direito
reconhecido - Amparo no art. 34 da Lei nº 6766/79 e no art. 51, XVI, do CDC - Indenização por
perdas e danos, devida ao autor, no valor de aluguéis mensais desde a ocupação do imóvel pelo
réu até a efetiva reintegração - Pedido procedente - Apuração dos valores devidos em liquidação -
Recurso do réu parcialmente conhecido e parcialmente provido - Recurso adesivo do autor
conhecido e provido. (TJ-PR; ApCiv 0338716-0; Almirante Tamandaré; Sétima Câmara Cível; Rel.
Des. Luiz Sérgio Neiva de L Vieira; DJPR 10/10/2008; Pág. 76) LEI 6766-1979, art. 34 CDC, art. 51
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROCEDÊNCIA PARCIAL.
INCONFORMISMO DE AMBAS AS PARTES. PERÍCIA CONSTATOU QUE CONSTRUÇÃO É CLANDESTINA.
§ ÚNICO DO ART 34 DA LEI Nº 6766 DE 19 12 79 DIZ QUE "NÃO SERÃO INDENIZADAS AS
BENFEITORIAS FEITAS EM DESCONFORMIDADE COM O CONTRATO OU COM A LEI". Obra que deveria
ter projeto assinado por engenheiro, notas fiscais dos materiais, projeto aprovado na Prefeitura,
Alvarás de Construção e Habite-se. Prejudicado o apelo dos autores, provido o apelo da ré (Voto
14676). (TJ-SP; APL-Rev 411.349.4/9; Ac. 3118232; Araraquara; Oitava Câmara de Direito Privado;
Rel. Des. Ribeiro da Silva; Julg. 31/07/2008; DJESP 20/08/2008)
Art. 35 - Ocorrendo o cancelamento do registro por
inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais
de um terço do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis
mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga;
somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se
for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao
titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à
sua disposição junto ao Registro de Imóveis.
§ 1º - Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o
oficial do registro de imóveis intimará o interessado para vir
recebê-lo no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser devolvido ao
depositante.
§ 2º - No caso de não ser encontrado o interessado, o oficial
do registro de imóveis depositará a quantia em estabelecimento
de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do
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Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e
correção monetária.
Jurisprudência:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual movida pela promitente-
vendedora cumulada com pedido de reintegração de posse Inadimplemento das prestações
mensais pelos compromissários-compradores, que, mesmo notificados, não purgaram a mora.
Insurgência da autora contra a devolução, determinada na sentença, de 80% das prestações pagas
pelos réus. Caso em que, entretanto, os adquirentes chegaram a pagar mais de um terço do preço
do imóvel. Incidência da regra do artigo 35 da Lei n. 6766/79 que levaria, a rigor, à necessidade de
devolução integral dos valores pagos pelos compromissários- compradores. Recurso da autora
desprovido. (TJ-SP; APL-Rev 231.724.4/9; Ac. 3309215; Franco da Rocha; Segunda Câmara de
Direito Privado; Rel. Des. Morato de Andrade; Julg. 21/10/2008; DJESP 14/11/2008)
Art. 36 - O registro do compromisso, cessão ou promessa de
cessão só poderá ser cancelado:
I - por decisão judicial;
II - a requerimento conjunto das partes contratantes;
III - quando houver rescisão comprovada do contrato.
CAPÍTULO VIII
Disposições Gerais
Art. 37 - É vedado vender ou prometer vender parcela de
loteamento ou desmembramento não registrado.
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Art. 45. É vedado vender ou prometer vender lote ou unidade autônoma de parcelamento do solo
para fins urbanos que não tenha sido objeto de registro imobiliário.
90
Parágrafo único. Em qualquer material impresso de divulgação de parcelamento do solo para fins
urbanos, deve constar o número do registro imobiliário do empreendimento.
Considerações
O artigo em questão visa coibir os malfadados loteamentos clandestinos e
irregulares, que são implantados de fato, sem atendimento as normas estabelecidas pela
lei de parcelamento, principalmente em relação a infra-estrutura urbana e a reserva de
áreas públicas.
Segundo o entendimento da doutrina, é regular o loteamento que atende todas as
exigências impostas pela legislação urbanística e que, depois de aprovado, registrado no
Cartório de Registro de Imóveis. A contrario sensu, o parcelamento é irregular é aquele
que após aprovação pelo Poder Público não é registrado (capítulo VI da lei 6.766/79) ou,
mesmo que registrado, o empreendedor-loteador não implanta as obras referenciadas no
projeto, ou as fez de maneira diversa da acordada.
Ao passo que, o loteamento clandestino é aquele que não passou pelo crivo da
administração pública, inexistindo obras de infra-estrutura básica, nem espaços
reservados para equipamentos públicos, com lotes de tamanhos variados, com
arruamento dissonante, ou seja, completamente em desacordo com as normas do
parcelamento do solo urbano.
Os efeitos das implantações de fato dos loteamentos irregulares e clandestinos
estão estritamente ligados as danos ao meio ambiente, tendo em vista que tais
modalidades ilegais de fracionamento de gleba, no mais das vezes, é realizado sem
qualquer tipo de infra-estrutura, as casas despejam os detritos em céu aberto, ou
mediante instalação de fossas cépticas, contribuindo para contaminação do lençol
freático; as ruas não possuem calçamento, afetando a salubridade e a saúde dos
habitantes; o sistema de energia é precário,com aparecimento de emendas nas redes,
mais conhecidos como “gatos”; o lixo é despejado em local impróprio comprometendo a
qualidade do solo e afetando os cursos d’água, dentre doutros malefícios.
Esses tipos de parcelamentos, têm contribuído para a deteriorização do ambiente
urbano e aumentado a segregação das regiões dentro da cidade. A especulação
imobiliária associada a omissão governamental, são fatores decisivos para a existência
dessa informalidade urbana.
No que concerne aos loteamentos clandestinos, JOSÉ CARLOS DE FREITAS através
de uma visão ampla sobre o tema, defende que:
91
“[...] como a implantação de loteamento clandestinos afeta a cidade
como um todo, é razoável concluir que todos devam colaborar para a
sua prevenção e repressão. A sociedade tem seus representantes com o
perfil que os habilita a essa empreitada. É necessária uma conjugação
de esforços dos principais agentes com atribuições na seara do mercado
imobiliário, da fiscalização e aplicação de sanções administrativas, da
repressão a crimes, da esfera judicial. Falamos dos registradores, das
Prefeituras, da Polícia, do Ministério Público e do Poder judiciário.
Ordinariamente a notícia do parcelamento clandestino chega ao
conhecimento desses atores depois de implantado. No entanto, quando
possível, é imperiosa uma atuação preventiva e concomitantemente
repressiva, pelos principais agentes com poderes para interferir na sua
pronta paralisação,pois a regularização de um loteamento consolidada é
problemática e, às vezes, juridicamente impossível”16.
Por tudo isso, agiu bem o legislador ao proibir a venda ou promessa de venda de
lotes, sem a aprovação e conseqüentemente sem o respectivo registro.
Jurisprudência:
ADMINISTRATIVO. NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. LOTEAMENTO IRREGULAR. É lícito ao Município deduzir
pedido de embargo de obra que, conquanto esteja de acordo da Lei, do regulamento ou de postura, é erigida em
loteamento irregular, cujo parcelamento deu-se à míngua de rede de esgoto, pavimentação, guias, sarjetas, etc,
e que, por isto, teve o registro recusado pelo Cartório de Imóveis. Inteligência dos arts. 37 e 40 da Lei nº
6.766/1979. (TJ-MG; APCV 1.0283.05.002110-6/0011; Guaranésia; Quinta Câmara Cível; Rel. Desig. Des.
Antônio Hélio Silva; Julg. 03/07/2008; DJEMG 22/07/2008) LEI 6766-1979, art. 37 LEI 6766-1979, art. 40
AÇÃO. AÇÃO CONDENATÓNA DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO.
PRELIMINAR. CARÊNCIA DA AÇÃO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO REJEITADA A PRELIMINAR.
RÉ QUE INFRINGIU OS ARTIGOS 37 E 38 DA LEI Nº 6766/79. Loteamento que não possui registro no Cartório
de Registro de Imóveis de Tatuí e tão pouco aprovação pelos órgãos públicos competentes. Ré que, apesar de
tentar cumprir os requisitos da Lei nº 6766/79 não conseguiu tais aprovações até hoje. Não demonstrou o
contrário. Pedido juridicamente possível. Não importa o rótulo da ação. Mérito. Discussão descabida ante os
precisos termos do art 37, 38 da Lei nº 6766/79. Ante as irregularidades cometidas a verba honorária foi
corretamente fixada por equidade. Descabimento de qualquer redução. Recurso desprovido (Voto 15127). (TJ-
SP; APL-Rev 396.016.4/2; Ac. 3341925; Tatuí; Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Ribeiro da Silva;
Julg. 05/11/2008; DJESP 25/11/2008) .
16 Temas de Direito Urbanístico vol 2.CAOHURB, São Paulo: Imprensa Oficial, 2000, p. 343
92
Art. 38 - Verificado que o loteamento ou desmembramento
não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado
pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o
caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das
prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.
Jurisprudência:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO IRREGULAR. INEXECUÇÃO DE
OBRAS BÁSICAS DE URBANIZAÇÃO. DECISÃO ANTECIPATÓRIA DE TUTELA. CONDENAÇÃO DO
LOTEADOR A SE ABSTER DE RECEBER QUANTIAS RELATIVAS AOS LOTES JÁ VENDIDOS E DE
NEGOCIAR NOVOS LOTES. É exclusivamente do loteador a responsabilidade pela execução das
obras de urbanização de loteamento. Por isso, se o loteador deixa de cumprir com sua obrigação de
implantar a infra-estrutura básica do empreendimento, revela-se correta a medida judicial que o
impede de receber valores pelos lotes já negociados ou mesmo de comercializar novos lotes, até
que a irregularidade seja suprida, conforme previsto no art. 37, caput, da Lei nº 6.766/79. (TJ-AC; AI
2008.001444-3; Ac. 5.351; Rel. Des. Adair Longuini; DJAC 02/09/2008; Pág. 5) .
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA. COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. SUSPENSÃO DO
PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. FALTA DE REGISTRO. INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E
IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1) Conquanto o art. 38 da Lei nº 6.766/79 autorize o adquirente
de imóvel em loteamento de suspender o pagamento das prestações restantes, caso constatadas
irregularidades no registro ou execução, certo é que o § 1º dispõe, de forma clara, que o adquirente
depositará as prestações restantes junto ao cartório de registro de imóveis. 2) recurso improvido,
sentença mantida. (TJ-ES; AC 48010064730; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Alinaldo Faria de
Souza; Julg. 01/07/2008; DJES 07/07/2008; Pág. 51)
PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO. ANIMUS DOMINI. INEXISTÊNCIA DE INCOMPATIBILIDADE ENTRE O
FATO DE SER PROMITENTE-COMPRADOR E A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR USUCAPIÃO.
MUDANÇA DO CARÁTER DE POSSE PRÓPRIA PARA NÃO PRÓPRIA. LOTEAMENTO IRREGULAR.
APLICAÇÃO DOS ARTS. 38 E 39, DA LEI Nº 6.766/79. DIREITO À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL, SEJA POR
ADJUDICAÇÃO, SEJA POR USUCAPIÃO. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA ANULADA. 1. Para que se
adquira a propriedade por meio da usucapião, é imprescindível o exercício da posse com animus
domini, não sendo suficiente a chamada opinio domini. 2. Inexiste, a priori, incompatibilidade entre
ser possuidor direto, na condição de promitente-comprador do imóvel, e adquirir a propriedade por
usucapião, pois há sempre a possibilidade de mudança do caráter de posse não própria para posse
própria. 3. Em vista do loteamento não estar devidamente inscrito, torna-se nula de pleno direito a
cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, conforme se extrai do art. 39,
da Lei nº 6.766/79, que trata do parcelamento do solo urbano. Outrossim, não tendo o loteador
diligenciado a regularização do loteamento até vencimento do prazo contratual, não poderá, a
qualquer título, exigir o recebimento das prestações depositadas junto ao cartório de registro de
93
imóveis (art. 38, caput, §§2º e 5º, da Lei nº 6.766/79). 4. Assim como não há espaço para que a
recorrida discuta eventual inadimplemento dos recorrentes, não há razão para limitar o direito dos
recorrentes à exigência do cumprimento contratual, sendo-lhes legítimo o manuseio de outras
formas de tutela jurisdicional para resguardar seus direitos. 5. Podendo a parte fazer uso de mais
de uma medida judicial para garantir a satisfação de seu direito, não pode o judiciário tolher o
manuseio de um ou de outro meio, sob o argumento de que o outro lhe seria mais apropriado, sob
pena de malferimento ao princípio de amplo acesso à justiça, também conhecido com o da
inafastabilidade da jurisdição, garantido no inciso XXXV, do art. 5º, da CF/88. 6. Recurso provido
sentença anulada. (TJ-ES; AC 35050004155; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Arnaldo Santos Souza;
Julg. 20/11/2007; DJES 07/02/2008; Pág. 15)
AÇÃO. AÇÃO CONDENATÓNA DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO.
PRELIMINAR. CARÊNCIA DA AÇÃO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO REJEITADA A PRELIMINAR.
RÉ QUE INFRINGIU OS ARTIGOS 37 E 38 DA LEI Nº 6766/79. Loteamento que não possui registro no
Cartório de Registro de Imóveis de Tatuí e tão pouco aprovação pelos órgãos públicos
competentes. Ré que, apesar de tentar cumprir os requisitos da Lei nº 6766/79 não conseguiu tais
aprovações até hoje. Não demonstrou o contrário. Pedido juridicamente possível. Não importa o
rótulo da ação. Mérito. Discussão descabida ante os precisos termos do art 37, 38 da Lei nº
6766/79. Ante as irregularidades cometidas a verba honorária foi corretamente fixada por
equidade. Descabimento de qualquer redução. Recurso desprovido (Voto 15127). (TJ-SP; APL-Rev
396.016.4/2; Ac. 3341925; Tatuí; Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Ribeiro da Silva; Julg.
05/11/2008; DJESP 25/11/2008)
§ 1º - Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações
restantes, na forma do caput deste artigo, o adquirente efetuará
o depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis
competente, que as depositará em estabelecimento de crédito,
segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de
Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção
monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização
judicial.
§ 2º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for
o caso, ou o Ministério Público, poderá promover a notificação ao
loteador prevista no caput deste artigo.
Considerações
94
É importante frisar que com a publicação da Lei da Ação Civil Pública de 1985, o
Ministério Público passou a ser o guardião da ordem urbanística, deixando de exercer
apenas a função de custos legis, nos casos da impugnação do registro do loteamento e
na notificação prevista no caput deste artigo. Atualmente portanto, o Parquet assume a
função de custos societatis.
Considerações Doutrinárias
CLÁUDIA MARIA BERÉ – O parcelamento do solo urbano é regulado pela Lei nº
6.766/79, de 20 de dezembro de 1.979. Essa lei prevê atuação minguada do Ministério
Público no parcelamento do solo. Tal atuação resume-se à intervenção no procedimento
de impugnação ao registro de parcelamento, prevista no art. 19, §2º, à notificação do
loteador para suprir a falta no registro ou execução de obras do parcelamento,
mencionada no art. 38, §2º e à previsão de oitiva do Ministério Público no processo
judicial em que o loteador pleiteie o levantamento das prestações depositadas em juízo,
regulada no parágrafo seguinte. Além dessa atuação prevista expressamente, a
mencionada lei federal tipificou o parcelamento ilegal do solo como delito contra a
administração pública, nos arts. 50 a 52, os quais, por tratarem-se de crimes de ação
pública, também ensejarão atuação ministerial, na esfera criminal. Ressalta-se que, tanto
a atuação nos procedimentos de impugnação de registro de parcelamento e de
levantamento de parcelas depositadas, quanto a atuação que como fiscal da lei, quer
como titular da ação penal pública. Já a prerrogativa de notificação do parcelador para
regularização do parcelamento ilegal, medida claramente protetiva ao direito do
adquirente de lote, trata-se de atuação precursora na defesa do consumidor (O Papel do
Ministério Público no Parcelamento do Solo Urbano. CAOHURB. São Paulo: Imprensa
Oficial, 2001, p.327-328).
§ 3º - Regularizado o loteamento pelo loteador, este
promoverá judicialmente a autorização para levantar as
prestações depositadas, com os acréscimos de correção
monetária e juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do
Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo
judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público.
§ 4º - Após o reconhecimento judicial de regularidade do
loteamento, o loteador notificará os adquirentes dos lotes, por
intermédio do Registro de Imóveis competente, para que passem
a pagar diretamente as prestações restantes, a contar da data da
notificação.
95
§ 5º - No caso de o loteador deixar de atender à notificação
até o vencimento do prazo contratual, ou quando o loteamento ou
desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal, ou
pelo Distrito Federal quando for o caso, nos termos do art. 40
desta Lei, o loteador não poderá, a qualquer título, exigir o
recebimento das prestações depositadas.
Art. 39 - Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de
contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento
não estiver regularmente inscrito.
Jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA.
AFASTADA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. OBRA CONCLUÍDA. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC.
SALÁRIO MÍNIMO. VINCULAÇÃO AO VALOR DA PARCELA. INEXISTÊNCIA. CLÁUSULA RESOLUTIVA.
NULIDADE. ART. 39 DA LEI Nº 6.766/79. ACEITAÇÃO TÁCITA DE CÁLCULO DESCARACTERIZADA.
MULTA. REDUÇÃO DE 10% PARA 2%. INAPLICAÇÃO. PEDIDO DE INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA.
FIXAÇÃO INTELIGÊNCIADO ART. 21 DO CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Tratando-se de
matéria exclusivamente de direito ou, simultaneamente, esta com a de fato, desnecessária a
produção de prova, o que implica dizer que o julgador está autorizado pelo sistema jurídico-
processual a julgar, antecipadamente, sem que, contudo, se configure cerceamento de defesa. No
curso da obra, o incc - Índice nacional de custo da construção - É o melhor indicador de atualização
monetária. Após seu término, as parcelas devem ser corrigidas pelo INPC, que é o correspondente
adequado à desvalorização da moeda. Inexiste vinculação do salário mínimo ao valor da parcela
quando a cláusula contratual prevê que o valor da prestação não ultrapassará o salário mínimo,
sendo benesse ao comprador/consumidor, que tem uma barreira protetiva em face da existência
de um teto para a parcela, trazendo maior segurança no pagamento. Pelo que consta do artigo 39
da Lei nº 6.766/79, é nula a cláusula que prevê a rescisão contratual quando não há provas da
regularidade dos lotes vendidos, não podendo a vendedora, exigir o pagamento se ela não cumpriu
sua obrigação de inscrever e regularizar os imóveis. Imprópria a alegação de aceitação tácita de
cálculo, quando há contestação. Não há necessidade de suscitar expressamente o inconformismo
para que demonstre seu intuito de invalidar o documento apresentado pela parte contrária.
Inaplicável a redução da multa de mora de dez por cento para dois por cento se, nos boletos das
prestações, já há menção da cobrança de multa de dois por cento no caso de atraso no pagamento.
Em sendo recorrente e recorrida sucumbentes, custas e honorários advocatícios deverão ser
rateados na proporção de cinqüenta por cento para cada, compensados entre eles, em arrimo ao
96
que dispõe o artigo 21 do código de processo civil. (TJ-MT; RAC 19326/2008; Rondonópolis; Quarta
Câmara Cível; Rel. Des. Márcio Vidal; Julg. 18/08/2008; DJMT 10/10/2008; Pág. 23) .
52048407 - RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. PRELIMINAR DE
CERCEAMENTO DEDEFESA. REJEITADA. ÍNDICES DE ATUALIZAÇÃO. INCC E IGPM. SUBSTITUIÇÃO DO
IGPM PELO INPC. PRESTAÇÕES VINCULADAS AO SALÁRIO MÍNIMO. VEDAÇÃO. CLÁUSULA DE
RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO. NULIDADE RECONHECIDA. ARTIGO 39 DA LEI Nº 6.766/79.
REDUÇÃO DA MULTA. INCIDÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não há falar em
cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, quando presentes as condições que
ensejam o julgamento antecipado da causa. Substitui-se o índice de reajustamento das prestações
contratado IGPM pelo INPC, em razão de ser o índice que reflete a verdadeira variação do poder
aquisitivo da moeda. O valor do salário mínimo foi utilizado como teto máximo para o valor das
prestações, a despeito de eventual reajuste. Ausente a prova da regularização do loteamento é
nula a cláusula de rescisão da avença motivada pelo inadimplemento do comprador, a teor do
disposto no art. 39 da Lei nº 6.766/79. A redução da multa contratual de 10% (dez por cento) para
2% (dois por cento), tem amparo no art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. (TJ-MT; RAC
43018/2008; Rondonópolis; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges; Julg.
15/09/2008; DJMT 30/09/2008; Pág. 25) .
Art. 40 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando
for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá
regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou
executado sem observância das determinações do ato
administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de
desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes
de lotes.
Considerações
Segundo a doutrina e a jurisprudência, a omissão do Poder Público na fiscalização
dos loteamentos precários, ou seja, o não exercício do poder de polícia pela
municipalidade gera, para a Administração Pública, o poder-dever de agir para regularizar
referidas modalidades ilegais de assentamento. Essa é a interpretação que o Superior
Tribunal de Justiça tem dado a regra estampada no artigo 40 da Lei 6.766/79. Para bem
ilustrar tal posicionamento pacificado, merece citação o acórdão proferido no Recurso
Especial 252.512/SP, julgado em 25 de setembro de 2001, da relatoria da Ministra Eliana
Calmon:
ADMINISTRATIVO - LOTEAMENTO INACABADO - RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA DO MUNICÍPIO - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - IMPUTAÇÃO POR AÇÃO
97
DE REGRESSO À EMPRESA LOTEADORA. 1. É dever do município
fiscalizar os loteamentos, desde a aprovação até a execução de obras. 2.
A CF/88 e a lei de parcelamento do solo (Lei 6.766/79) estabelecem a
solidariedade na responsabilidade pela inexecução das obras de infra-
estrutura (art. 40). 3. Legitimidade do município para responder pela sua
omissão e inação da loteadora. 4. Recurso especial provido (DJ
29.10.2001 p. 194).
No Recurso Especial 124714/SP, julgado em 22 de agosto de 2000, relator Ministro
Francisco Peçanha Martins, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, foi mais taxativo ao
admitir a responsabilidade do município na regularização de loteamento, eis sua ementa
in verbis:
PROCESSUAL CIVIL - ADMINISTRATIVO - AÇÃO CIVIL PÚBLICA -
PARCELAMENTO DE SOLO - REGULARIZAÇÃO PELO MUNICÍPIO - PODER-
DEVER - LEI 6.766/79, ART.40 - LEGITIMIDADE PASSIVA DO MUNICÍPIO. O
Município tem o poder-dever de agir no sentido de regularizar
loteamento urbano ocorrido de modo clandestino, sem que a Prefeitura
Municipal tenha usado do seu poder de polícia ou das vias judiciais
próprias, para impedir o uso ilegal do solo. O exercício desta atividade é
vinculada. Recurso não conhecido (DJ 25.09.2000 p. 84).
Consoante esses entendimentos, O Ministério Público tem agido de forma
contundente, promovendo as Ações Civis Públicas, em face, tanto do empreendedor,
como do Município (responsabilidade solidária) recebendo positivamente a chancela do
Poder Judiciário.
Jurisprudência:
RESPONSABILIDADE DO MUNICÍPIO E DO ESTADO. PODER-DEVER. ARTS. 13 E 40 DA LEI N.
6.766/79. 1. As determinações contidas no art. 40 da Lei n. 6.766/99 consistem num dever-poder
do Município, pois, consoante dispõe o art. 30, VIII, da Constituição da República, compete-lhe
"promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do
uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano". 2. Da interpretação sistemática dos arts. 13
da Lei nº 6.766/79 e 225 da CF, extrai-se necessidade de o Estado interferir, repressiva ou
preventivamente, quando o loteamento for edificado em áreas tidas como de interesse especial,
tais como as de proteção aos mananciais. 3. Recurso Especial provido. (Superior Tribunal de Justiça
STJ; REsp 333056; SP; Segunda Turma; Rel. Min. José de Castro Meira; Julg. 13/12/2005; DJU
06/02/2006; Pág. 233) .
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO
IRREGULAR. MUNICÍPIO. PODER-DEVER. LEGITIMIDADE PASSIVA. ARTS. 30, VIII, DA CF, E 40 DA LEI
98
Nº 6.766/79. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA
PARTE, PROVIDO. 1. A ausência de prequestionamento do dispositivo legal tido como violado torna
inadmissível o Recurso Especial. Incidência das Súmulas nºs 282/STF e 211/STJ. 2. Inexiste violação
do art. 535, II, do Código de Processo Civil, quando o aresto recorrido adota fundamentação
suficiente para dirimir a controvérsia, sendo desnecessária a manifestação expressa sobre todos os
argumentos apresentados pelos litigantes. 3. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de
que o Município tem o poder-dever de agir para fiscalizar e regularizar loteamento irregular, pois é
o responsável pelo parcelamento, uso e ocupação do solo urbano, atividade essa que é vinculada, e
não discricionária. 4. Legitimidade passiva do ente municipal para figurar em ação civil pública que
objetiva a regularização de loteamento irregular. 5. Recurso Especial parcialmente conhecido e,
nessa parte, provido. (Superior Tribunal de Justiça STJ; REsp 447433; SP; Primeira Turma; Relª Minª
Denise Martins Arruda; Julg. 01/06/2006; DJU 22/06/2006; Pág. 178)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO IRREGULAR. RESPONSABILIDADE DO
MUNICÍPIO E DO LOTEADOR. PRESCRIÇÃO. Compete ao Município promover o adequado
ordenamento territorial, mediante o controle do uso e parcelamento do solo urbano, por isso, tem o
dever de regularizar o loteamento irregular (art. 40 da Lei n.º 6.766/79). Se o Município se omite no
dever de controlar loteamentos e parcelamentos irregulares de terras, o Poder Judiciário pode
compeli-lo ao cumprimento de tal dever, inclusive com obras de infra-estrutura, já que se trata de
competência vinculada, nos termos da Constituição Federal (art. 30, inciso ‘VIII’). Precedentes do
STJ. Não há prescrição da ação civil pública porque permanece a irregularidade do fracionamento
do solo, sendo irrelevante a data da venda dos lotes. A Lei n.º 6.766/79 é aplicável a toda e
qualquer forma de parcelamento do solo para fins urbanos. Apelações desprovidas. (TJ-RS; AC
70024937559; Barra do Ribeiro; Vigésima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Marco Aurélio Heinz;
Julg. 17/09/2008; DOERS 20/10/2008; Pág. 73)
§ 1º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for
o caso, que promover a regularização, na forma deste artigo,
obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas,
com os respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos
termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título de ressarcimento das
importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou
expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou
desmembramento.
§ 2º - As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal,
ou pelo Distrito Federal quando for o caso, para regularizar o
loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente
99
ressarcidas conforme o disposto no parágrafo anterior, serão
exigidas na parte faltante do loteador, aplicando-se o disposto no
art. 47 desta Lei.
§ 3º - No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no
parágrafo anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal
quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes,
até o valor devido.
§ 4º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for
o caso, para assegurar a regularização do loteamento ou
desmembramento, bem como o ressarcimento integral de
importâncias despendidas, ou a despender, poderá promover
judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins
colimados.
§ 5º A regularização de um parcelamento pela Prefeitura
Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não poderá
contrariar o disposto nos arts. 3º e 4º desta Lei, ressalvado o
disposto no § 1º desse último. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 41 - Regularizado o loteamento ou desmembramento
pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o
caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as
prestações do preço avençado, poderá obter o registro de
propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso
de venda e compra devidamente firmado.
Jurisprudência:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE
COMPRA E VENDA E DIVISÃO AMIGÁVEL CUMULADA COM CANCELAMENTO DE ESCRITURAS E
REGISTROS IMOBILIÁRIOS. REUNIÃO DOS PROCESSOS PARA JULGAMENTO CONJUNTO E
100
SIMULTÂNEO. IDENTIDADE DAS AÇÕES NO QUE SE REFERE À PROTEÇÃO DO MEIO AMBIENTE E DO
PATRIMÔNIO PÚBLICO. CONCEITO ABRANGENTE DE CONEXÃO. Consoante escorreitamente adverte
a douta Subprocuradoria-Geral da República, o acórdão impugnado tão-somente apreciou
detidamente os aspectos concernentes ao parágrafo único do artigo 2.º da Lei n.º 7.347/85, "não
procedendo, contudo, o prequestionamento das matérias de que tratam o art. 255 do Código de
Processo Civil, arts. 39, 40, e 41 da Lei nº 6.766/70, arts. 3.º e 9º da Lei nº 9.262/96, art. 15, § 2.º
da Lei nº 9.985/00, art. 26, § 5.º, art. 252 da Lei nº 6.015/79 e art. 859 do Código Civil" (fl. 591).
Convém asseverar, desde logo, que a interpretação do preceito normativo do parágrafo único do
artigo 2.º da Lei n.º 7.347/85 e do artigo 103 do Código de Processo Civil não conduz ao
entendimento de que somente exista relação de conexidade entre duas ações civis públicas ou que
seja imprescindível aferir a relação temporal entre a propositura de uma e de outra. Não obstante a
ação civil pública em espécie tenha sido proposta após a ação de anulação de escritura pública,
nada impede que ambos os processos sejam reunidos, uma vez que o objeto das ações guarda
significativa relação de semelhança, a teor do artigo 103 do Código de Processo Civil. Não se trata,
portanto, de mera afinidade jurídica entre as demandas, porquanto o elemento de ligação não se
adstringe a um ponto comum de fato ou de direito, mas a uma inequívoca identidade entre o objeto
de ambas as ações, qual seja, a proteção do meio ambiente e do patrimônio público. Deveras, não
se compraz com a teoria do processo de resultados, ações processadas em apartado e que, em
tese, possam gerar decisões conflitantes, mormente quando o bem precipuamente tutelado é o
bem público. Recurso Especial improvido na parte conhecida. (Superior Tribunal de Justiça STJ;
RESP 399900; DF; Segunda Turma; Rel. Min. Domingos Franciulli Netto; Julg. 27/04/2004; DJU
06/09/2004; Pág. 199) .
Art. 42 - Nas desapropriações não serão considerados como
loteados ou loteáveis, para fins de indenização, os terrenos ainda
não vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou
desmembramento não registrado.
Jurisprudência:
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.
DESAPROPRIAÇÃO DIRETA POR UTILIDADE PÚBLICA. ADOÇÃO DE LAUDO BASEADO NA MERA
POSSIBILIDADE DE IMPLANTAÇÃO DE LOTEAMENTO NO IMÓVEL EXPROPRIADO. NULIDADE DO
ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. 1. Os
embargos de declaração somente são cabíveis nos casos de obscuridade, contradição ou omissão
nas decisões judiciais. 2. Na hipótese dos autos, os embargos declaratórios não buscam a correção
de eventual defeito do acórdão, mas a alteração do resultado do julgamento, providência inviável
na via recursal eleita. 3. Alegação de que o aresto embargado foi omisso quanto ao pedido de
restabelecimento da sentença de primeiro grau de jurisdição, que fixou o valor da justa indenização
de acordo com o laudo pericial, bem como quanto aos critérios que deverão nortear a nova perícia,
101
acaso seja realizada. 4. No julgamento do Recurso Especial, foi declarada a nulidade do acórdão
recorrido, tendo em vista que a fixação do preço justo embasou-se em mera hipótese de
aproveitamento do imóvel, jamais cogitada pelos expropriados antes do procedimento
expropriatório, contrariando as normas contidas nos arts. 27, do Decreto-Lei nº 3.365/41, e 42 da
Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano). 5. Ficou estabelecido, ainda, que a Corte de
origem, por ocasião do novo julgamento, deveria determinar a realização de nova perícia, acaso
considerasse que o valor descrito no laudo oficial também não representa a justa indenização
devida em decorrência da desapropriação. 6. É indispensável o retorno dos autos à origem, na
medida em que é impossível examinar, em sede de Recurso Especial, a justiça do valor
estabelecido pelo magistrado de primeiro grau de jurisdição, pois seria necessário o revolvimento
de matéria probatória, em especial a prova pericial produzida, o que é vedado pela Súmula nº
7/STJ. 7. Os critérios para a realização de eventual perícia também deverão ser fixados pelo juízo
que a determinar, desde que não se leve em conta a possibilidade de implantação de loteamento
em um imóvel que, antes da intervenção do Poder Público, sempre foi utilizado para a atividade
agropecuária. 8. Embargos de declaração rejeitados. (Superior Tribunal de Justiça STJ; EDcl-REsp
986.470; Proc. 2007/0222761-0; RN; Primeira Turma; Relª Min. Denise Martins Arruda; Julg.
21/10/2008; DJE 12/11/2008)
ADMINISTRATIVO. RECURSOS ESPECIAIS. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA POR UTILIDADE PÚBLICA.
ADOÇÃO DE LAUDO BASEADO NA MERA POSSIBILIDADE DE IMPLANTAÇÃO DE LOTEAMENTO NO
IMÓVEL EXPROPRIADO. IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RETORNO DOS
AUTOS À ORIGEM. 1. Em ação de desapropriação direta por utilidade pública, o magistrado de
primeiro grau de jurisdição, considerando justo o valor apurado pelo vistor oficial, fixou a
indenização em R$ 448.942,00 (quatrocentos e quarenta e oito mil, novecentos e quarenta e dois
reais), pela expropriação de uma área de 459,08 hectares, destinada à construção de um novo
aeroporto no Estado do Rio Grande do Norte. 2. O Tribunal de origem, no entanto, entendendo que
a área em questão tinha vocação para ser loteada, circunstância que o perito judicial não teria
levado em consideração, adotou o laudo elaborado pelo assistente técnico da parte expropriada,
fixando o valor da indenização em R$ 3.489.000,00 (três milhões, quatrocentos e oitenta e nove mil
reais). 3. O princípio da justa indenização constitui garantia, tanto do expropriado, de ser
indenizado pelo prejuízo que efetivamente suportou, como do Poder Público, de pagar somente o
necessário à recomposição integral do patrimônio atingido. 4. A fixação do preço justo não pode
embasar-se em mera hipótese de aproveitamento do imóvel, jamais cogitada pelos expropriados
antes do procedimento expropriatório. Vale dizer, não se pode levar em conta a possibilidade de
implantação de loteamento em um imóvel que, antes da intervenção do Poder Público, sempre foi
utilizado para a atividade agropecuária. 5. Tal orientação decorre, inclusive, da norma contida no
art. 42 da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), que assim dispõe: "Nas
desapropriações não serão considerados como loteados ou loteáveis, para fins de indenização, os
terrenos ainda não vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou desmembramento não
registrado. " 6. O interesse auferido pelo proprietário do imóvel expropriado, mencionado no art. 27
do Decreto-Lei nº 3.365/41, refere-se às eventuais atividades praticadas no momento da
declaração de utilidade pública. 7. Ademais, a implantação de um loteamento não é um fato
corriqueiro, que depende apenas da vontade do proprietário do imóvel loteado. Para tanto, devem
102
ser preenchidos inúmeros requisitos previstos em Lei. Tal fato, portanto, também obsta a fixação
do justo preço com base na mera possibilidade de implantação de um loteamento na área
expropriada, tendo em vista que a concretização desse ato depende de diversos outros fatores. 8.
O Tribunal de origem, por outro lado, considerou o valor de outro imóvel na mesma região, em que
houve o pagamento, decorrente de acordo entre as partes, da quantia de R$ 691.328,99
(seiscentos e noventa e um mil, trezentos e vinte e oito reais e noventa e nove centavos) que,
dividido pelos 160,38 hectares da propriedade daquele expropriado, gerava um valor de R$
4.310,57 (quatro mil, trezentos e dez reais e cinqüenta e sete centavos) por hectare. 9. É fácil
perceber, no entanto, que a indenização fixada para o imóvel dos ora recorridos, de R$
3.489.000,00 (três milhões, quatrocentos e oitenta e nove mil reais) para uma área de 459,08
hectares, ou seja, quase R$ 7.600,00 (sete mil e seiscentos reais) por hectare, supera, e muito, o
valor do imóvel vizinho. 10. "A valorização decorrente da implantação da obra em função da qual
se fez a desapropriação não poderá ser incorporada no preço da indenização" (HARADA, Kiyoshi,
"Desapropriação: Doutrina e Prática", 7ª edição, São Paulo: Atlas, 2007, págs. 124-125). 11.
Recursos especiais providos, com a conseqüente anulação do acórdão recorrido, em razão da
adoção de laudo pericial - apresentado por assistente técnico - dissonante da realidade do imóvel
expropriado. Por ocasião do novo julgamento, a Corte de origem, acaso considere que o valor
descrito no laudo oficial também não representa a justa indenização devida em decorrência da
presente desapropriação, deverá determinar a realização de nova perícia. (Superior Tribunal de
Justiça STJ; REsp 986.470; Proc. 2007/0222761-0; RN; Primeira Turma; Relª Min. Denise Martins
Arruda; Julg. 13/05/2008; DJE 30/06/2008)
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE
PARTICIPAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA.
OITIVA DO PERITO EM AUDÊNCIA. MÉRITO. DESAPROPRIAÇÃO. JUSTA INDENIZAÇÃO. MÉTODO
INVOLUTIVO. ARTIGO 42 DA LEI Nº 6.766 DE 1979 E LOTEAMENTO IRREGULAR. INAPLICABILIDADE
AO CASO CONCRETO. DESPESAS COM A PUBLICAÇÃO DE EDITAIS. PRECEDENTES. 1. Somente nas
desapropriações por interesse social para fins de reforma agrária é que se faz obrigatória a
participação do ministério público, o mesmo não ocorrendo nas demais modalidades
expropriatórias. Ademais, ainda que por uma eventualidade entenda-se pela obrigatoriedade da
intervenção do MP no caso em tela, o que a Lei exige é que se abra vistas ao ministério público,
mesmo que seja em segundo grau, ato esse que foi realizado, não podendo se falar assim em
nulidade. 2. Não houve julgamento antecipado da lide, vez que deferida a produção de prova
pericial, regularmente realizada, da qual as partes foram devidamente intimadas, impugnando,
inclusive, o laudo pericial. Desejando a parte esclarecimentos do perito, deverá formular seus
quesitos na forma estabelecida pelo artigo 435 do C.P.C, ou seja, por escrito e antes da realização
da audiência. Ademais, dispondo o juiz de elementos práticos hábeis a formar sua convicção
pessoal, mostra-se desnecessária a extensão do procedimento instrutório, sendo que, neste
contexto, o rápido julgamento da lide, além de oportuno é recomendável por contribuir com a
economia e celeridade processual, princípio este que, inclusive, hoje goza de previsão
constitucional (artigo 5º, inciso lxxxviii da CF/88). 3. No direito público brasileiro, o pressuposto da
indenização na desapropriação não é uma faculdade. Bem ao contrário, trata-se de uma imposição
para que a desapropriação torne-se hígida ao final de todo o processo que denota. 4. Tendo em
103
vista certa peculiaridade do caso concreto, não se mostra incorreta a sentença que, amparada por
perícia técnica realizada pelo método involutivo, alcança valor que muito se aproxima com aquele
que foi encontrado pelo parecer do assistente técnico do expropriante-recorrente. 5. O artigo 42 da
Lei nº 6.766 de 1979 possui por escopo desestimular a perpetuação dos loteamentos e
desmembramentos irregulares, situação essa que não se encontra presente nos autos. O que a Lei
quer é afastar da indenização aqueles loteamentos irregulares por ventura existentes,
desestimulando seus criadores através da impossibilidade de reparação por atos que, desde seu
nascedouro, mostram-se contrários à legislação. 6. Segundo a jurisprudência do STJ, compete ao
expropriante o adiantamento das despesas com publicação de editais, para conhecimento de
terceiros, nos casos de levantamento do preço, previstos no artigo 34 da chamada Lei das
Desapropriações, já que em seu benefício age a referida norma. (TJ-ES; REO 35980131250;
Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Carlos Henrique Rios do Amaral; Julg. 05/08/2008; DJES
11/09/2008; Pág. 16)
Art. 43 - Ocorrendo a execução de loteamento não aprovado,
a destinação de áreas públicas exigidas no inciso I do art. 4º desta
Lei não se poderá alterar sem prejuízo da aplicação das sanções
administrativas, civis e criminais previstas.
Parágrafo único. Neste caso, o loteador ressarcirá a
Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal quando for o caso, em
pecúnia ou em área equivalente, no dobro da diferença entre o
total das áreas públicas exigidas e as efetivamente destinadas.
(Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 44 - O Município, o Distrito Federal e o Estado poderão
expropriar áreas urbanas ou de expansão urbana para
reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação,
ressalvada a preferência dos expropriados para a aquisição de
novas unidades.
Art. 45 - O loteador, ainda que já tenha vendido todos os
lotes, ou os vizinhos, são partes legítimas para promover ação
destinada a impedir construção em desacordo com restrições
legais ou contratuais.
104
Art. 46 - O loteador não poderá fundamentar qualquer ação
ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e
contratos a que ela se refere.
Art. 47 - Se o loteador integrar grupo econômico ou
financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo,
beneficiária de qualquer forma do loteamento ou
desmembramento irregular, será solidariamente responsável
pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao
Poder Público.
Jurisprudência:
AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LOTEAMENTO IRREGULAR. AQUISIÇÃO
FRUSTRADA DE TERRENO. SENTENÇA JULGANDO PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL.
INCONFORMISMO DE AMBAS AS PARTES. ENTENDIMENTO DESTA RELATORA QUANTO AO ACERTO
DA SENTENÇA MONOCRÁTICA. É CERTO QUE EM SITUAÇÕES COMO A PRESENTE, EM QUE SE
VERIFICA A ATUAÇÃO DE ESTELIONATÁRIOS PROFISSIONAIS TORNA-SE EXTREMAMENTE ÁRDUA A
TAREFA DE JULGAR, ENTRETANTO, O I. JUÍZO A QUO ALÉM DE TER FUNDAMENTADO COM MAESTRIA
A SENTENÇA ORA COMBATIDA, FOI QUEM COLHEU AS PROVAS E PÔDE SENTIR NA PRESENÇA DAS
PARTES A QUEM ASSISTE RAZÃO. IRRETOCÁVEL A CONCLUSÃO A QUE CHEGOU O I. Juízo singular
no sentido de que a não publicação de anúncios, ou inexistência de documentos referentes a 4ª Ré,
não descaracteriza a sua participação no empreendimento in casu, uma vez que não se
desincumbiu do ônus que lhe cabia, consoante art. 333, II, do Tratado Processual Civil, de
demonstrar que os dois primeiros Réus usaram indevidamente o seu nome. Correta a condenação
solidária dos Réus, com base no art. 47 da Lei nº 6766/79. Danos materiais e morais corretamente
arbitrados pelo Juízo sentenciante e AM acordo com os princípios da razoabilidade e
proporcionalidade. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. (TJ-RJ; AC 2006.001.06019; Segunda
Câmara Cível; Relª Desª Conceicao Mousnier; Julg. 17/01/2007) LEI 6766-1979, art. 47
Art. 48 - O foro competente para os procedimentos judiciais
previstos nesta Lei será sempre o da comarca da situação do lote.
Jurisprudência:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
DECISÃO PROFERIDA EM EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA. Declínio para a Comarca do domicílio do
réu. Promessa de compra e venda de lote de terreno situado em cabo frio. Competência do foro do
105
situação do lote. Art. 48 da Lei nº 6.766/79. Inaplicabilidade da regra geral do art. 94 do CPC.
Recurso provido. Decisão monocrática, na forma do disposto no parágrafo 1ª-a do art. 557 do CPC.
(TJ-RJ; AI 2006.002.25422; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Conv. Paulo Sergio Prestes; Julg.
12/02/2007) .
Art. 49 - As intimações e notificações previstas nesta Lei
deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que
assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente
ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e
Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de
quem deva recebê-las.
§ 1º - Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao
recebimento, ou se for desconhecido o seu paradeiro, o
funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância
ao oficial competente que a certificará, sob sua responsabilidade.
§ 2º - Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no
parágrafo anterior, a intimação ou notificação será feita por edital
na forma desta Lei, começando o prazo a correr 10 (dez) dias após
a última publicação.
Jurisprudência:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel conexa com ação ordinária revisional de contrato proposta por associação de moradores -
Pretensão de rescisão e reintegração na posse com condenação em lucros cessantes e
compensação de alugueres - Despacho saneador que afasta preliminar de carência de ação por
ausência de constituição em mora - Inconformação do agravante por entender que não se
aperfeiçoou a mora em face da ineficácia da notificação extrajudicial desatendendo o disposto no §
2º do artigo 49 da Lei nº 6766/ 79 que exige a notificação por edital na falta de aceite - Recurso
conhecido e provido. (TJ-PR; Ag Instr 0456724-2; Curitiba; Décima Oitava Câmara Cível; Relª Juíza
Conv. Lenice Bodstein; DJPR 14/12/2007; Pág. 63) .
106
CAPÍTULO IX
Disposições Penais
Art. 50 - Constitui crime contra a Administração Pública:
I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do
órgão público competente, ou em desacordo com as disposições
desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados
e Municípios;
Projeto de Lei nº 3057/2000:
Art. 103. Dar início, de qualquer modo, ou efetuar parcelamento do solo para fins urbanos, sem
licença da autoridade competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou de outras
normas urbanísticas ou ambientais federais, estaduais ou municipais:
Pena – reclusão, de 2 (dois) a 6 (seis) anos, multa e, no caso de o proprietário ser um dos
infratores, perda do imóvel ilegalmente parcelado, ressalvados os direitos de terceiros de boa-fé.
§ 1º Incorre nas mesmas penas quem:
I – anunciar, vender, prometer vender, ceder direitos, prometer ceder ou manifestar a intenção de
alienar imóvel em área rural, por qualquer instrumento público ou particular, mesmo que em forma
de reserva, recibo de sinal ou outro documento, em desacordo com a legislação federal que define
a área mínima do módulo rural;
II – anunciar, vender, prometer vender, ceder direitos, prometer ceder ou manifestar a intenção de
alienar lote ou unidade autônoma, por qualquer instrumento público ou particular, mesmo que em
forma de reserva, recibo de sinal ou outro documento, sem estar o parcelamento para fins urbanos
devidamente registrado no Registro de Imóveis competente.
§ 2º Os crimes definidos neste artigo são qualificados:
I – se o parcelamento localizar-se, total ou parcialmente, em área pública ou em espaço territorial
especialmente protegido nos termos das normas ambientais federais, estaduais ou municipais;
II – se efetivados:
a) com inexistência das qualificações exigidas por esta Lei para atuação como empreendedor;
b) com omissão fraudulenta, falsa ou enganosa de circunstância relativa ao parcelamento, se o fato
não constituir crime mais grave:
Pena – reclusão, de 3 (três) a 8 (anos) anos, multa e, no caso de o proprietário ser um dos
infratores, perda do imóvel ilegalmente parcelado, ressalvados os direitos de terceiros de boa-fé.
Considerações:
107
Bem jurídico tutelado: protege-se a administração pública, bem como a ordem
urbanística.
Sujeito Ativo: qualquer pessoa proprietária ou não da gleba objeto do parcelamento.
Não sendo proprietário e se pondo na condição de loteador, incide o disposto artigo 50,
parágrafo único, desta Lei.
Sujeito Passivo: é o Estado e o particular lesado pela ação do loteador.
Objeto Material: parcelamento do solo para fins urbanos (loteamento ou
desmembramento – artigo 2º, §§ 1º e 2º).
Conduta punível: a conduta se realiza pela indicação do loteamento ou do
desmembramento, com a delimitação dos novos terrenos em plantas ou documentos. A
ação se desenvolve frente ao público ou a pessoas determinadas, adquirentes,
proponentes ou interessados, com a assinatura de escritura pública ou particular de
venda ou promessa de venda, com ofertas, promessas ou comunicações relativas ao
parcelamento, feitas através de correspondência, prospectos, anúncios ou propaganda,
com ou sem o propósito manifesto de vender e independentemente da alienação dos
lotes. O caput, ainda, prevê a conduta de iniciar ou efetuar o parcelamento em desacordo
com as disposições da Lei 6766/79 ou das normas pertinentes do Distrito Federal,
Estados e Municípios. Segundo a doutrina de RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR
“impende excluir do tipo: a) a divisão da gleba urbana em lotes não destinados à
edificação, pois tal destinação é característica legal do parcelamento (artigo 2º, §1º e
§2º); b) as condutas que expressam o simples exercício do direito de propriedade ou do
direito da livre configuração das terras, cuja insignificância for incapaz de ofende ou pôr
em perigo o bem público tutelado; c) a divisão que, segundo a legislação local,
independer de autorização”17.
Elemento Subjetivo: o dolo exigido é o genérico, ou seja, a vontade livre e consciente
de praticar o fato. Não há previsão para a forma culposa.
Consumação: A consumação é instantânea de efeitos permanentes e se dá com a
prática da ação de dar início ao parcelamento, através de uma das diversas condutas já
enumeradas, e independe da efetiva realização.
Norma Penal em branco: (em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas
pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios) – o Distrito Federal, os Estados e os
Municípios, dentro de suas competências para editar normas de cunho urbanístico,
17 Normas penais sobre o parcelamento do solo urbano. In: PESSOA, Álvaro (Coord.). Direito do Urbanismo: uma visão sócio-jurídica. Rio de Janeiro: Livros Técnicos e Científicos; Instituto Brasileiro de Administração Municipal, 1981.
108
poderão instituir requisitos diferenciados para o parcelamento do solo urbano, por isso,
cada regramento poderá trazer condutas específicas.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes
o maior salário mínimo vigente no País.
Forma qualificada: parágrafo único, do artigo 50.
Ação Penal: Pública incondicionada. Cabível a aplicação da transação penal, nos termos
do artigo 72 da Lei 9.099/95. Além da Suspensão Condicional do Processo (artigo 89, da
Lei nº 9.099/95).
Jurisprudência:
CRIME DE PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. AÇÃO TÍPICA. LAUDO CONCLUSIVO. 1 - O artigo
50 da Lei nº 6766/79 atribui fato típico à ação de "dar início, de qualquer modo, ou efetuar
loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público
competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito
Federal, estados e municípios". 2 - Se o agente deu início a ações típicas de implantação de
parcelamento, como piqueteamento e linhas de drenagem, a responsabilidade penal deve lhe ser
atribuída. (TJ-DF; Rec. 2001.01.1.055307-9; Ac. 311.007; Primeira Turma Criminal; Rel. Des. Edson
Alfredo Smaniotto; DJDFTE 09/07/2008; Pág. 84).
LOTEAMENTO. CRIMINAL. IRREGULAR. CARACTERIZAÇÃO. PARCELAMENTO DE ÁREA RURAL COM
FINS URBANOS. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DO PODER PÚBLICO. LOTES PERFEITAMENTE
INDIVIDUADOS, IDENTIFICADOS E CERCADOS. RECURSO NÃO PROVIDO. O tipo penal, previsto no
artigo 50, I, da Lei n.º 6.766, não faz distinção quanto ao solo: se urbano ou rural. O que exige, sim,
é que o desmembramento do solo seja para fins urbanos. (TJ-SP; ACr 155.340-3; São José do Rio
Preto; Primeira Câmara Criminal; Rel. Des. Cyro Bonilha; Julg. 14/08/1995) .
APELAÇÃO CRIMINAL. LOTEAMENTO IRREGULAR DE SOLO. CRIME INSTANTÂNEO COM EFEITOS
PERMANENTES. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO PUNITIVA RETROATIVA. ACOLHIDA.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O crime tipificado no art. 50 da Lei nº 6.766/79 é instantâneo
de efeitos permanentes, eis que consuma-se quando o agente dá início ou efetua o
desmembramento ou loteamento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público
competente, ou em desacordo com essa Lei. 2. Se, entre a data do fato e o recebimento da
denúncia, transcorreu prazo superior àquele estabelecido pelo legislador, tomando-se por base a
pena concretizada no Decreto condenatório, e não havendo o Ministério Público recorrido da
decisão, deve ser declarada extinta a punibilidade do recorrente, a teor dos artigos 109, inciso V, e
110, § 2º, todos do Código Penal Brasileiro. 3. Recurso conhecido e provido para acolher a
109
preliminar suscitada. (TJ-ES; ACr 013.03.001533-6; Segunda Câmara Criminal; Rel. Des. José Luiz
Barreto Vivas; Julg. 19/10/2005; DJES 11/04/2006).
APELAÇÃO. ART. 50, I E P. ÚNICO, I, DA LEI Nº 6.766/79. DESMEMBRAMENTO DE SOLO URBANO.
INTUITO DE LESAR COMPRADORES. DOLO NÃO COMPROVADO. ABSOLVIÇÃO. O tipo penal do art. 50
da Lei nº 6.766/79 foi criado para proteger pessoas incautas das artimanhas de "espertalhões", que
em grandes cidades criavam loteamentos fictícios ou irrealizáveis, vendendo terrenos para pessoas
honestas, que muitas vezes pagavam e não conseguiam escriturar. Esses agentes, no entanto, tem
consciência de que estão lesando o público, ou seja, é necessário o dolo específico, com a vontade
do agente direcionada para lesar os compradores dos terrenos. Dolo não comprovado, no caso.
Absolvição impositiva. Recurso da defesa provido. (TJRS; ACr 70030132450; Faxinal do Soturno;
Quarta Câmara Criminal; Rel. Des. Gaspar Marques Batista; Julg. 09/07/2009; DOERS 30/07/2009;
Pág. 136).
HABEAS CORPUS. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. LEI Nº 6.766/79. EXACERBAÇÃO
DA PENA-BASE. EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS JUDICIAIS DESFAVORÁVEIS, EXCETO CONDUTA
SOCIAL, NÃO-DEMONSTRADA NA SENTENÇA CONDENATÓRIA. REGIME PRISIONAL MAIS GRAVOSO E
INDEFERIMENTO DA SUBSTITUIÇÃO DA PENA. CONSTRANGIMENTO ILEGAL NÃO-EVIDENCIADO.
ORDEM PARCIALMENTE CONCEDIDA. 1. O fato de o réu possuir antecedentes criminais e
personalidade voltada à prática delitiva é inadequado para avaliar a sua conduta social,
circunstância judicial que se relaciona com "seu comportamento no trabalho e na vida familiar, ou
seja, seu relacionamento no meio onde vive" (Código Penal Comentado, Celso Delmanto, 5ª ED.
atual. e ampl., Rio de Janeiro, Renovar, 2000, p. 59). 2. Constatado, in concreto, que o delito de
parcelamento irregular do solo urbano (art. 50 da Lei nº 6.766/79) perpetrado ocasionou sérios
impactos ambientais e urbanístico, efeitos extravagantes às elementares do tipo, cabe a
exacerbação da pena-base a título de conseqüências do crime. 3. A existência de circunstâncias
judiciais desfavoráveis constitui motivação idônea para a fixação de regime prisional mais gravoso
do que previsto para a pena cominada in concreto e para o indeferimento da substituição da pena,
porquanto prevista nos arts. 44, inciso III, e 33, § 3º, C.C. 59, todos do Código Penal. 4. Ordem
parcialmente concedida para determinar ao Tribunal de origem que refaça a dosimetria no que
tange à fixação da pena-base, excluindo as considerações relativas à conduta social do paciente,
com o respectivo desconto dessa circunstância judicial no cálculo da reprimenda, no quantum que
entender de direto. (STJ; HC 79.561; Proc. 2007/0063428-7; DF; Quinta Turma; Rel. Min. Arnaldo
Esteves Lima; Julg. 21/08/2008; DJE 22/09/2008).
PARCELAMENTO IRREGULAR DE SOLO URBANO. PRELIMINAR DE SUSPENSÃO CONDICIONAL DO
PROCESSO REJEITADA. CONFISSÃO. PROVA. LESÃO AO MEIO AMBIENTE COMPROVADA. TEORIA DA
IMPUTAÇÃO OBJETIVA INAPLICÁVEL. 1. É vedada a suspensão condicional do processo quando o
acusado esteja sendo processado. Ou tenha sido condenado por outro crime (art. 89 da Lei nº
9.099/95). 2. Diante da confissão do réu de ter efetuado o loteamento do solo para fins urbanos
sem autorização do órgão público competente, fato confirmado por testemunhas, improcedente
seu pedido de absolvição. 3. Comprovada a existência de lesão ao meio ambiente, afasta-se a
possibilidade de aplicação da teoria da imputação objetiva. A realização de projeto ecológico em
110
outra área, por si só, não exclui o caráter criminoso da conduta. 4. A alegação de ter sido o réu
ameaçado de esbulho, fato não-comprovado nos autos, é imprestável para justificar a afirmação de
que agiu mediante coação moral irresistível. Especialmente se lhe era possível requerer a
manutenção da posse por meio de ação própria. 5. Provado que o apelante tinha pleno
conhecimento do caráter ilícito da sua conduta, improcedente a tese de erro sobre a ilicitude do
fato. (TJDF; Rec. 2001.06.1.003492-8; Ac. 304.797; Segunda Turma Criminal; Rel. Des. Getulio
Pinheiro; DJDFTE 04/06/2008; Pág. 116).
APELAÇAO-CRIME. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. ESTADO DE NECESSIDADE.
SITUAÇÃO DE PERIGO NÃO DEMONSTRADA. Venda de terrenos em loteamento em situação
irregular admitida pelos acusados e corrobora pela prova oral coligida ao feito. O fato de os réus
estarem passando por dificuldades financeiras não caracteriza o estado de necessidade. Necessário
que se comprove situação de perigo atual que não permita outra alternativa a não ser a prática do
ilícito, o que não ocorre no caso. Condenação mantida. Reconhecida a atenuante da confissão
espontânea. Apelo parcialmente provido. Unânime. (TJRS; ACr 70023785249; Estrela; Quarta
Câmara Criminal; Rel. Des. Aristides Pedroso de Albuquerque Neto; Julg. 31/07/2008; DOERS
01/09/2008; Pág. 91).
APELAÇAO-CRIME. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. VENDA DE LOTES EM
DESACORDO COM AS DETERMINAÇÕES LEGAIS. Contratos de promessa de compra e venda de lotes
não registrados. Condenação mantida. Pena-base fixada no mínimo legal diante das circunstâncias
judiciais do art. 59 do Código Penal. Apelos improvidos. Unânime. (TJRS; ACr 70022459077;
Taquari; Quarta Câmara Criminal; Rel. Des. Aristides Pedroso de Albuquerque Neto; Julg.
27/03/2008; DOERS 14/04/2008; Pág. 82).
RECURSO EM SENTIDO ESTRITO. EXCEÇÃO DE COISA JULGADA. OCORRÊNCIA. ESTELIONATO. CRIME
DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO. PRINCÍPIO DA CONSUNÇÃO. OCORRÊNCIA. RECURSO A QUE
SE NEGA PROVIMENTO. O crime previsto no art. 50 da Lei nº 6766/79 absorve o crime de
estelionato do art. 171 do CP, não podendo o acusado ser processado novamente pelos mesmos
fatos que deram origem ao primeiro processo. Recurso a que se nega provimento. (TJMG; RSE
1.0476.05.002562-8/001; Passa Quatro; Quinta Câmara Criminal; Rel. Des. Alexandre Victor de
Carvalho; Julg. 27/03/2007; DJMG 14/04/2007).
PARCELAMENTO IRREGULAR. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE PREJUÍZO DOS COMPRADORES.
INOCORRÊNCIA. CRIME FORMAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1 - Considera-se crime
contra a administração pública a conduta do proprietário de terreno urbano que, por sua conta,
realiza o parcelamento do solo e procede à venda de lotes, sem a devida autorização legal. 2 - Não
procede a alegação de ausência de prejuízo dos compradores de lotes irregulares para justificar a
absolvição. Isto porque, trata-se de crime formal que independe do resultado danoso. 3- Recurso
conhecido e improvido. (TJES; ACr 008.01.000444-1; Primeira Câmara Criminal; Rel. Des. Sérgio
Bizzotto Pessoa de Mendonça; Julg. 19/04/2006; DJES 15/05/2006).
HABEAS CORPUS. 1 - Parcelamento do solo urbano. Regularização antes do oferecimento da
denúncia. Trancamento da ação penal. 2 - Estelionato. Exame aprofundado de mérito. Inviabilidade.
111
1) A regularização do loteamento antes do oferecimento da denúncia descaracteriza o crime
previsto no artigo 50, inciso I, da Lei nº 6.766/79, tornando atípica a conduta dos pacientes. 2) no
tocante ao crime de estelionato, por ter a denúncia se referido a ele apenas quando da capitulacao
dos supostos crimes, inviável sua analise em sede de habeas corpus, por se tratar de matéria que
exige exame aprofundado do mérito. 3) ordem deferida para trancar a ação penal. (TJGO; HC
23618-1/217; Proc.200401998368; Goiânia; Primeira Câmara Criminal; Rel. Des. Elcy Santos de
Melo; Julg. 18/11/2004; DJGO 11/01/2005).
II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das
determinações constantes do ato administrativo de licença;
Considerações:
Bem jurídico tutelado: protege-se a administração pública, bem como a ordem
urbanística.
Sujeito Ativo: qualquer pessoa proprietária ou não da gleba objeto do parcelamento.
Não sendo proprietário e se pondo na condição de loteador, incide o disposto artigo 50,
parágrafo único, desta Lei.
Sujeito Passivo: é o Estado e o particular lesado pela ação do loteador.
Objeto Material: parcelamento do solo para fins urbanos (loteamento ou
desmembramento – artigo 2º, §§ 1º e 2º).
Conduta punível: dar início, de qualquer, ou efetuar loteamentos ou desmembramentos
do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato
administrativo de licença. De acordo com RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR “a lei
contém dispositivo impondo ao loteador o dever de cumprir as estipulações feitas pelo
município no momento da aprovação (artigo 40), significando isso que a eventual
desatenção às regras individualizadas no ato de licença já constitui a infração de parcelar
em desacordo com disposição da Lei 6766, figura típica prevista no inciso I do artigo 50.
Portanto, dispensável a norma do inciso II, cuja valia reside apenas na explicitação da
conduta” 18.
Elemento subjetivo: o dolo exigido é o genérico, ou seja, a vontade livre e consciente
de praticar o fato. Não há previsão para a forma culposa.
18 Normas penais sobre o parcelamento do solo urbano. In: PESSOA, Álvaro (Coord.). Direito do Urbanismo: uma visão sócio-jurídica. Rio de Janeiro: Livros Técnicos e Científicos; Instituto Brasileiro de Administração Municipal, 1981.
112
Consumação: A consumação ocorre quando o loteador não cumpre as estipulações feitas pelo município na licença de aprovação do loteamento
Norma Penal em branco: Trata-se de norma penal em branco, cujo complemento é o
ato vinculado do município ou do Distrito Federal, aprovando o projeto (artigo 18, V) e
estabelecendo determinações a serem observadas durante a sua execução.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes
o maior salário mínimo vigente no País.
Ação Penal: Pública incondicionada. Cabível a aplicação a transação penal, nos termos
do artigo 72 da Lei 9.099/95. Além da Suspensão Condicional do Processo (artigo 89, da
Lei nº 9.099/95).
III - fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou
comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a
legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins
urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5
(cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no
País.
Considerações:
Bem jurídico tutelado: protege-se a administração pública, bem como os adquirentes
dos lotes.
Sujeito Ativo: o loteador e terceiro que divulga a afirmação falsa de legalidade do
loteamento.
Sujeito Passivo: é o Estado e o particular lesado pela ação do loteador
Objeto Material: parcelamento do solo para fins urbanos (loteamento ou
desmembramento – artigo 2º, §§ 1º e 2º).
Conduta punível: Fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação
ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou
113
desmembramento do solo para fins urbanos ou ocultar fraudulentamente fato a ele
relativo. Conforme RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR “trata-se de crime de falsidade
ideológica (fazer ou propagar afirmação falsa) ou de omissão (ocultar fato relativo ao
loteamento ou desmembramento). Realiza a modalidade de fazer quem emite a
afirmação capaz de determinar um juízo em desacordo com a realidade, mas quem a
veicula pode ser tanto o autor da afirmativa como um terceiro, apenas encarregado de
difundi-la” [...] O dever jurídico de o agente informar – que ele descumpre, ocultando
fatos – decorre da simples existência do loteamento ou do desmembramento e da
formulação da proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a
interessados. Presentes estas duas circunstâncias, acontecerá o crime quando houver
omissão de fato relevante – assim considerado aquele cujo conhecimento seria suficiente
para obstar a aceitação da proposta ou a realização do ato, de modo como foi feito pelo
prejudicado – e mais a fraude na conduta do agente, isto é, a omissão servindo de meio
enganoso para induzir ou manter em erro o interessado ou o público em geral” 19.
Elemento subjetivo: o dolo exigido é o genérico, ou seja, a vontade livre e consciente
de praticar o fato comissivo (1ª figura) ou omissivo (2ª figura). Não há previsão para a
forma culposa.
Consumação: O crime é formal, ou seja, consuma pelo simples fato do agente fazer
veicular afirmação falsa ao público ou a interessados, prescindindo do efetivo
convencimento da vítima sobre a legalidade do loteamento. Além disso, a consumação
ocorre quando o agente omite fato relativo ao parcelamento.
Tentativa: A tentativa é admitida, quando a afirmação for realizada por meio de
documentos e não chega ao conhecimento de terceiros, por circunstancias alheias a
vontade do agente. No caso da omissão fraudulenta não é possível a tentativa.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes
o maior salário mínimo vigente no País.
Ação Penal: Pública incondicionada. Cabível a aplicação da transação penal, nos termos
do artigo 72 da Lei 9.099/95. Além da Suspensão Condicional do Processo (artigo 89, da
Lei nº 9.099/95).
Jurisprudência:
PARCELAMENTO DO SOLO (LEI Nº 6.766/79). SENTENÇA (CONDENATÓRIA). DENÚNCIA (INÉPCIA
FORMAL). ALEGAÇÃO (TARDIA). NORMA PENAL EM BRANCO. DEFESA (FALTA). 1. É tardia a alegação
de denúncia inepta após cumprido e acabado o ofício jurisdicional ordinário, ainda que penda de
19 Normas penais sobre o parcelamento do solo urbano. In: PESSOA, Álvaro (Coord.). Direito do Urbanismo: uma visão sócio-jurídica. Rio de Janeiro: Livros Técnicos e Científicos; Instituto Brasileiro de Administração Municipal, 1981.
114
julgamento agravo contra decisão denegatória de recurso extraordinário. 2. O inciso III do art. 50
da Lei nº 6.766/79 não é norma penal em branco, isto é, não é tipo legal de crime que necessite de
integração por outras disposições. 3. O que constitui nulidade é a falta de defesa; a deficiência
ainda depende de prova do prejuízo. Caso em que nem deficiência há. 4. Habeas corpus denegado.
Liminar revogada. (Superior Tribunal de Justiça STJ; HC 38609; MG; Sexta Turma; Rel. Min. Nilson
Vital Naves; Julg. 12/04/2005; DJU 01/07/2005; Pág. 630).
APELAÇÃO-CRIME. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. EXTINÇÃO DA PUNIBILIDADE
PELA PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA.Fazer ou veicular proposta, contrato, prospecto ou comunicação
ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade do loteamento ou
desmembramento do solo, para fins urbanos, ocultando fraudulentamente fato a ele relativo.
Venda de lotes irregulares. Condenação mantida. Apelo improvido. Unânime. (TJRS; ACr
70025582867; Porto Alegre; Quarta Câmara Criminal; Rel. Des. Aristides Pedroso de Albuquerque
Neto; Julg. 29/01/2009; DOERS 18/02/2009; Pág. 49).
APELAÇÃO CRIMINAL. Crime previsto no art. 50, III e parágrafo único, I e II, da Lei n. 6.766/79 (Lei
de parcelamento do solo urbano). Afirmação falsa sobre a legalidade dos lotes e conseqüente
venda dos imóveis. Alegação de regularização posterior do loteamento e prática da conduta típica
sob estado de necessidade. Absolvição impossível. Materialidade e autoria comprovadas. Crime
formal que se consuma com a afirmação falsa. Ausência de prova acerca da causa de exclusão de
antijuridicidade. Ônus do réu, nos t ermos do art. 156 do código de processo penal. Condenação
mantida. Aplicação da pena. Circunstâncias judiciais. Condenação anterior. Expiração do prazo
depurador de quetrata oart. 64, I, do Código Penal. Antecedente criminal não caracterizado.
Reiteração de prática negocial em prejuízo de terceiros que, entretanto, caracteriza certo desvio na
conduta social. Circunstâncias desfavoráveis e conseqüências graves. Ponderação, porém, de que
não se trata de número expressivo de vítimas. Pena-base elevada excessivamente. Minoração.
Pena de multa. Lei Especial que faz referência a valor em salários mínimos. Inaplicabilidade da
previsão ante o disposto no art. 2º da Lei n. 7.209/84. Fixação que deve observar o art. 49 do CP no
tocante à quantidade de dias-multa e o art. 60 do mesmo diploma quanto ao valor de cada dia-
multa. Adequação, observada a proporcionalidade em relação à pena privativa de liberdade e à
situação econômica do réu. Recurso conhecido e provido, em parte. (TJSC; ACR 2007.052442-2;
Capinzal; Primeira Câmara Criminal; Rel. Des. Subst. Victor Ferreira; DJSC 22/07/2008; Pág. 246).
CRIME CONTRA A ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. PARCELAMENTO E LOTEAMENTO DE SOLO URBANO
SEM AUTORIZAÇÃO DA PREFEITURA MUNICIPAL. PROPAGANDA ENGANOSA PARA VENDA DOS LOTES
IRREGULARES. DELITOS CARACTERIZADOS. RECURSO DESPROVIDO. Mantém-se a sentença que
condenou os apelantes que, através de sua imobiliária, além de realizarem loteamento não
autorizado pela Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, ainda divulgaram a sua venda através de
propaganda enganosa e venderam os lotes como se regularizados fossem. Descabe substituição da
pena privativa de liberdade por duas penas pecuniárias, se a legislação permite apenas uma
juntamente com outra restritiva de direitos, tal como determinado na sentença condenatória. Art.
44, §2º do CPB. (TJMG; ACr 1.0024.01.068197-1/001; Belo Horizonte; Primeira Câmara Criminal; Rel.
Des. Sérgio Augusto Fortes Braga; Julg. 29/05/2007; DJMG 13/06/2007).
115
Parágrafo único. O crime definido neste artigo é qualificado,
se cometido:
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou
quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de
vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado
no Registro de Imóveis competente;
Jurisprudência:
CRIME. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. RECURSO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. PROVIMENTO.
RECURSO DA DEFESA PREJUDICADO. Pratica o crime previsto no art. 50, parágrafo único, inciso I,
da Lei nº 6766/79, o agente que dá início, por meio da venda, a loteamento do solo para fins
urbanos, sem o devido registro no Registro de Imóveis competente. (TJRS; ACr 70023627201;
Veranópolis; Quarta Câmara Criminal; Rel. Des. José Eugênio Tedesco; Julg. 26/06/2008; DOERS
11/07/2008; Pág. 93).
APELAÇÃO CRIMINAL. CRIME CONTRA A ADMINISTRAÇÃO PUBLICA. PARCELAMENTO DO SOLO
URBANO. ABSOLVIÇÃO. INADMISSIBILIDADE. SUSPENSÃO CONDICIONAL DA PENA. REQUISITOS NÃO
SATISFEITOS. I - Não há se cogitar de provas insuficientes para a condenação, se a autoria do crime
contra a administração publica recai induvidosa sobre a pessoa do apelante, quando no exercício
do cargo de prefeito municipal, corroborada por sua própria confissão parcial, pelos testemunhos
uniformes e harmônicos colhidos, além de documentos que atestam ter sido o parcelamento de
solo urbano (loteamento), distribuído em suas frações a diversas pessoas, realizado sem o devido
registro, sem autorização do órgão ambiental e de outros órgãos, assim como a ausência de infra-
estruturas como água, esgoto e energia elétrica. II - Não preenchidos pelo réu os requsitos
subjetivos do artigo 77, inciso II, do Código Penal, aliados as demais circunstâncias judiciais
desfavoráveis, embora tecnicamente primário, não faz jus ao benefício da suspensão condicional da
pena (sursis). III - Apelação improvida. (TJGO; ACr 28114-2/213; Proc. 200502122867; Goiás;
Segunda Câmara Criminal; Rel. Des. Geraldo Leandro Santana Crispim; Julg. 30/03/2006; DJGO
18/04/2006).
II - com inexistência de título legítimo de propriedade do
imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18,
§§ 4º e 5º, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele
116
relativo, se o fato não constituir crime mais grave. (Redação dada
pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10
(dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Jurisprudência:
PENAL. LOTEAMENTO IRREGULAR DE SOLO URBANO. DISPOSIÇÃO DE COISA ALHEIA COMO
PRÓPRIA. COMPETÊNCIA. JUSTIÇA FEDERAL. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE. DELITO DE FRAUDE.
EXCLUSÃO. NE BIS IN IDEM. AUTORIA E MATERIALIDADE COMPROVADAS. PENA DE MULTA.
REDUÇÃO. 1. Em se tratando de crime de loteamento irregular de solo urbano em terreno afeto à
União, a competência para julgamento e processamento do feito é da Justiça Federal, a teor do art.
109, IV, da Constituição da República. Precedentes. 2. O crime de parcelamento irregular de solo
urbano, pelo princípio da especialidade, deve prevalecer sobre o delito de disposição de coisa
alheia como própria, mormente porque o crime tipificado na legislação extravagante impõe sanção
mais severa, pelo que, deve-se afastar a reprimenda correspondente ao crime de fraude, sob pena
de se incorrer em violação ao princípio do ne bis in idem. 3. Cabe a condenação quando
comprovadas a autoria e materialidade diante do vasto acervo probatório a indicar que os
apelantes esbulharam terra de propriedade da União, tendo os mesmos cercado, parcelado e
alienado a área, sem a existência de título legítimo de propriedade, auferindo vultosa quantia
indevida em decorrência do cometimento do delito. 4. Tendo em vista que o art. 50, parágrafo
único, da Lei nº 6.766/1979 prevê a cominação da pena pecuniária de "dez a cem vezes o maior
salário mínimo vigente no País" e em face da pena aplicada de 100 (cem) dias-multa, à razão de 02
(dois) saláriosmínimos da época do fato, o que totaliza 200 (duzentos) saláriosmínimos, é forçoso
que se reduza a sanção para que se enquadre nos limites estabelecidos no tipo penal. 5. Apelações
parcialmente providas. (TRF 1ª R.; ACr 1998.34.00.024335-7; DF; Terceira Turma; Rel. Juiz Fed.
Conv. César Fonseca; Julg. 12/02/2008; DJF1 07/03/2008; Pág. 107).
CRIME CONTRA A ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. Parcelamento do solo urbano com infração à Lei nº
6.766/79. Venda de lotes em loteamento irregular sem título legítimo de propriedade. Constitui
crime contra a Administração Pública vender ou prometer vender parcela de loteamento ou
desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente. Inteligência dos artigos 37 e
50, inciso I, e parágrafo único, inciso I, da referida Lei. Pena de multa e prestação pecuniária.
Redução. Impossibilidade. Correta dosimetria. Atendimento ao objetivo de prevenção e repressão
do delito, não demonstrada, ademais, efetivamente pelo apelante, sua impossibilidade econômica
de pagá-las. Recurso conhecido e desprovido, rejeitada a preliminar de nulidade. (TJMG; ACr
1.0674.04.911097-8/001; Silvianópolis; Primeira Câmara Criminal; Rel. Des. Gudesteu Biber
Sampaio; Julg. 12/04/2005; DJMG 19/04/2005) (Publicado no DVD Magister nº 13 - Repositório
Autorizado do TST nº 31/2007).
117
Art. 51 - Quem, de qualquer modo, concorra para a prática
dos crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas
a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados
na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de
sociedade.
Jurisprudência:
APELAÇÃO CRIMINAL. PARCELAMENTO IRREGULAR DE SOLO. SUBDIVISÃO DE GLEBA. CONDUTA
TÍPICA. PROVAS PARA A CONDENAÇÃO. FIXAÇÃO DA PENA-BASE ACIMA DO MÍNIMO. CONTINUIDADE
DELITIVA.1. Para caracterizar a conduta ilícita prevista no art. 50, I e parágrafo único, I c/c art. 51,
ambos da Lei nº 6.766/79, basta a execução de qualquer ato de modificação física da terra pública,
sem autorização do órgão competente, o que, sem dúvida alguma, inclui a subdivisão de gleba. 2.
A prova suficiente para a condenação exsurge da delação dos co-réus, que colhidos sob o crivo do
contraditório, tornam-se aptos a ensejar a condenação, ainda mais quando coerente com o
depoimento das testemunhas e com a prova documental juntada aos autos. 3. A fixação da pena-
base acima do mínimo está devidamente fundamentada e sopesada diante do grau de gravidade
do crime, das anotações penais de cada réu, da personalidade e conduta dos apelantes, dos
motivos, bem como das conseqüências irreversíveis que o crime causou. 4. O instituto da
continuidade delitiva incide na pena e não na caracterização do fato típico, daí não se falar em
absolvição no reconhecimento deste instituto. (TJDF; Rec 2007.06.5.010697-8; Ac. 343.036;
Primeira Turma Criminal; Rel. Des. Edson Alfredo Smaniotto; DJDFTE 27/03/2009; Pág. 82).
ARTIGO 50, INCISO I E SEU PARÁGRAFO ÚNICO, INCISO I, NA FORMA DO ARTIGO 51, E ARTIGO 50,
INCISO III, TODOS DA LEI N. 6.766/79, C/C ARTIGO 71 DO CÓDIGO PENAL. Pena: 3 anos e 9 meses
de reclusão, regime semi-aberto, e 37 dias-multa, no valor unitário de um salário mínimo. Apelo
defensivo requerendo a absolvição, sustentando que jamais teve a intenção de prejudicar os
compradores dos lotes e que o loteamento foi legalizado. Encontrase amplamente comprovado que
o apelante, na qualidade de procurador do proprietário do terreno, deu início ao loteamento, sem
autorização do órgão público, inclusive vendendo lotes com afirmação mentirosa de que o "rgi"
estaria legalizado. O loteamento foi embargado por não estarem cumpridas as exigências legais e,
mesmo assim, houve veiculação de anúncios de venda de lotes através da imprensa. Muito embora
esteja, atualmente, legalizado o loteamento, este fato não descaracteriza os crimes pelos quais o
apelante foi condenado, frisando-se que os delitos do artigo 50, incisos I e III, da Lei n. 6766/79 são
formais e se consumaram no momento em que foi dado início ao loteamento sem autorização do
órgão público competente. Apelo improvido, expedindo-se mandados de prisão em desfavor do réu
e co-réu. (TJ-RJ; ACr 2007.050.04608; Capital; Rel. Des. Marcus Quaresma Ferraz; Julg. 04/10/2007;
DORJ 21/11/2007; Pág. 364).
PENAL E PROCESSO PENAL. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO PARA FINS URBANOS.
PRELIMINAR DE INÉPCIA DA DENÚNCIA NÃO ACOLHIDA. CONSTITUCIONALIDADE DOS ARTIGOS 50 E
118
51 DA LEI Nº 6.766/79. ANTIJURIDICIDADE MATERIAL DA CONDUTA. PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO
DO PARCELAMENTO. INOCORRÊNCIA DA ABOLITIO CRIMINIS. EXISTÊNCIA DE PROVA DA
PARTICIPAÇÃO DO SEGUNDO ACUSADO NO CRIME DE PARCELAMENTO. INOCORRÊNCIA DA
CONTINUIDADE DELITIVA COM FATOS DE OUTRAS AÇÕES PENAIS. REDUÇÃO DA PENA
EXCESSIVAMENTE FIXADA AO PRIMEIRO ACUSADO ERRO DE PROIBIÇÃO NÃO DEMONSTRADO.
CONDENAÇÃO DO TERCEIRO ACUSADO. RECURSOS CONHECIDOS PRELIMINARES REJEITADAS.
APELO DO MINISTÉRIO PÚBLICO PROVIDO. APELAÇÃO DO ACUSADO UBIRAJANE DOS SANTOS DE
ANDRADE PARCIALMENTE PROVIDA. APELO DO RÉU ELSON DE ARAÚJO AMORIM IMPROVIDO. 1. Não
é inepta a denúncia suficientemente precisa e clara ao descrever as condutas dos acusados, com
os detalhes e circunstâncias necessários, possibilitando-lhes a plena e irrestrita defesa acerca dos
fatos ali narrados. 2. O artigo 51 da Lei nº 6.766/79 representa uma norma de extensão, cuja
finalidade consiste na adequação típica mediata de outras condutas que não estão descritas
expressamente no núcleo do tipo penal incriminador. Pelo que, a capitulação adotada pela
denúncia mediante a combinação dos artigos 50 e 51 da Lei nº 6.766/79, não configura acusação
alternativa. 3. Além das normas de adequação típica indireta, o ordenamento jurídico-penal
brasileiro também comporta as figuras típicas abertas, que reclamam maior intervenção intelectiva
do julgador. Tal proceder - necessário a toda aplicação normativa - não macula a conformidade
constitucional da Lei, contanto que não constitua a plena delegação da atividade legislativa, o que
não ocorre no caso dos artigos 50 e 51 da Lei nº 6.766/79. 4. A previsão legal de regularização dos
parcelamentos e os procedimentos administrativos reiteradamente promovidos pelo Poder Público
têm o escopo exclusivo de equacionar a caótica conjuntura de ocupação prematura e irregular do
solo para fins urbanos. A preocupação é, pois, eminentemente social. Nada tem de contraditório
com o conjunto normativo e tampouco serve de justificativa para aqueles que buscam lucrar em
manifesta violação às regras e princípios emergentes da Lei. Ao revés, tais condutas, além de
manifestamente contrárias à ordem jurídica formal, revelam intensa reprovabilidade,
demonstrando sua fulgente antinormatividade material. 5. O parcelamento irregular do solo para
fins urbanos, como crime formal, consuma-se com o singelo ato de lotear ou propor a compra com
afirmação falsa ou omissão de informação acerca da irregularidade. Consumado o delito, não há
falar-se em abolitio criminis por ausência de ofensa ao bem jurídico tutelado, que se perpetua
enquanto não houver outra Lei que retire do mundo jurídico a norma incriminadora. 6. Consoante
entendimento da Turma, existindo prova de ter o acusado agido consciente e dolosamente na
participação dos crimes definidos no artigo 50, inciso I e III, da Lei nº 6.766/79, impõe-se-lhe a
condenação às respectivas penas. 7. Não há erro de tipo quanto à irregularidade do
empreendimento se o acusado é corretor de imóveis e foi autuado anteriormente pelo mesmo
crime. 8. Permanece inabalada a pretensão punitiva do Estado se entre o fato e o recebimento da
denúncia e se entre esta e a sentença condenatória não transcorreu o prazo estipulado no artigo
109 do Código Penal. 9. A não demonstração dos requisitos do artigo 71 do Código Penal impede o
reconhecimento da continuidade delitiva, que fica igualmente obstada pela reiteração das condutas
delituosas como meio de vida, denotando, na realidade, habitualidade criminosa do acusado que
assim procedeu. 10. A extensa folha penal do réu empreendedor do loteamento, com diversas
anotações de inquéritos policiais e ações penais em andamento revelam seus maus antecedentes
que, somadas às outras circunstâncias judiciais desfavoráveis, permitem elevar sua pena a
patamar razoavelmente superior ao mínimo legal, mas não justifica ultrapassar a metade da soma
119
do mínimo com o máximo legal, mormente considerando o largo intervalo da pena abstrata
prevista no preceito secundário da norma penal (1 a 5 anos de reclusão). 11. O erro de proibição
consiste na ignorância do agente de que sua conduta constitui um ato reprovado, supondo-o lícito,
independentemente de conhecer ou não o teor da norma (artigo 21 do Código Penal e o artigo 3º
da LICC). Portanto, a mera afirmação de desconhecimento da Lei não induz ao reconhecimento da
exculpante, mormente se a capacidade intelectiva e as condições culturais do acusado denotam ter
potencial consciência da ilicitude dos fatos. 12. A proposta de venda de lotes em parcelamento
irregular para fins urbanos sem a devida ciência ao promissário-comprador acerca da ilegalidade do
empreendimento constitui o crime previsto no artigo 50, inciso III, e parágrafo único, inciso I.
Segundo entendimento da Turma, demonstrada a materialidade e autoria do crime através de
propostas de venda e demais provas dos autos, impõe-se a condenação do acusado que as
assinou, cuja pena, em razão das circunstâncias judiciais favoráveis, deve ser fixada no mínimo
legal (1 ano de reclusão e 10 dias-multa, substituída aquela por uma pena restritiva de direito). 13.
Recursos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Apelo do Ministério Público provido. Apelação do
acusado Ubirajane dos Santos de Andrade parcialmente provida. Apelo do réu Elson de Araújo
Amorim improvido. (TJ-DF; ACr 2006.06.5.000417-0; Ac. 289525; Segunda Turma Criminal; Rel.
Des. Benito Tiezzi; DJU 25/01/2008; Pág. 711).
PENAL. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO QUALIFICADO POR VENDA DE UNIDADES.
ARTIGO 50, INCISO I C/C PARÁGRAFO ÚNICO, INCISO I DA LEI N. 6.766/79 E ARTIGO 50, INCISO I C/C
PARÁGRAFO ÚNICO, INCISO I, C/C ARTIGO 51, TODOS DA LEI N. 6.766/79. PRELIMINARES.
LITISPENDÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. PRESCRIÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO. MÉRITO. ATIPICIDADE DA
CONDUTA. DESCABIMENTO. CONTINUIDADE DELITIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. MAUS
ANTECEDENTES. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA INOCÊNCIA. NÃO CABIMENTO. NEGATIVA DE
AUTORIA. IMPOSSIBILIDADE. PRELIMINARES. 1. NÃO SE CONFIGURA A LITISPENDÊNCIA EM CRIMES
DE PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO QUANDO ATESTADO PELO LAUDO DE EXAME DE
DOCUMENTAÇÃO E LOCAL TRATAR-SE DE EMPREENDIMENTOS DISTINTOS E AUTÔNOMOS. 2.
AUSENTE RECURSO MINISTERIAL, A PRESCRIÇÃO REGULA-SE PELA PENA EM CONCRETO FIXADA NA
SENTENÇA. FIXADA A PENA EM 4 (QUATRO) ANOS E 3 (TRÊS) MESES, O PRAZO PRESCRICIONAL É
DE 12 (DOZE) ANOS, NOS TERMOS DO ARTIGO 109, INCISO IV, DO CÓDIGO PENAL. NÃO
VERIFICADO O LAPSO TEMPORAL SUPERIOR A 12 (DOZE) ANOS ENTRE A DATA DOS FATOS (JUNHO
DE 1989) E O RECEBIMENTO DA DENÚNCIA (17-3-2000), NÃO HÁ FALAR-SE EM PRESCRIÇÃO.
MÉRITO. 1. É típica a conduta referente ao parcelamento irregular do solo urbano. Não há
continuidade delitiva em loteamentos irregulares parcelados com diferentes formas de execução.
3. A consideração de processos em andamentos como maus antecedentes para a fixação da pena-
base não configura violação ao princípio da presunção de inocência. 4. Configurada a autoria
delitiva quando comprovado proveito do réu no crime de parcelamento irregular em razão de seus
serviços técnicos na execução do loteamento. 5. Havendo o reconhecimento da prescrição da
pretensão punitiva em concreto, por se tratar de ordem pública, impõe-se a extinção da
punibilidade dos crimes. (TJDF; Rec. 2006.06.5.001047-2; Ac. 307.705; Segunda Turma Criminal;
Rel. Des. Vaz de Mello; DJDFTE 18/06/2008; Pág. 136).
120
Art. 52 - Registrar loteamento ou desmembramento não
aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de
compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou
efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou
desmembramento não registrado.
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5
(cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no
País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.
CAPÍTULO X
Disposições Finais
Art. 53 - Todas as alterações de uso do solo rural para fins
urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de
Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano,
se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da
Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso,
segundo as exigências da legislação pertinente.
Jurisprudência:
I.P.T.U.. IMÓVEL RURAL. CONDOMÍNIO HORIZONTAL. ISENCAO TRIBUTÁRIA. ART. 32. C.TRIBUTARIO
NACIONAL. ART. 53. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. MANDADO DE SEGURANÇA
CONCEDIDO. DUPLO GRAU OBRIGATÓRIO DE JURISDIÇÃO. SENTENÇA CONFIRMADA. DIREITO
TRIBUTÁRIO. LANÇAMENTO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO SOBRE IMÓVEL
(CONDOMÍNIO) CONSTRUÍDO EM ÁREA DE TERRAS SITUADA EM ZONA RURAL. CADASTRAMENTO
DA ÁREA NO INCRA. Ação de mandado de segurança para reconhecer o direito líquido e certo da
impetrante do IPTU não ser lançado sobre o condomínio. Liminar concedida para suspender o
lançamento do IPTU. Ausência de informações da impetrada. Parecer ministerial pela denegação da
segurança porque a área é de expansão urbana, devendo incidir o IPTU. Sentença que acolhe o
pedido para conceder a segurança de modo a manter a área classificada como área rural,
abstendo-se a municipalidade da cobrança do IPTU, e a submete ao reexame necessário. O
ministério público, no primeiro grau, ratifica a opinião anterior entendendo que deve ser denegada
a segurança. Parecer ministerial, em segundo grau, no sentido de ser mantida a r. Sentença porque
não foi editada Lei Municipal definindo a área da impetrante como zona urbana ou de expansão
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urbana, não houve previa anuência do INCRA, determinada pela Lei nº 6766/79, e a aprovação do
projeto de condomínio para a área não a transforma em urbana. A mudança de área rural em
urbana, ainda que por expansão, exige a edição de Lei Municipal (art. 32 do CTN) e audiência
previa do instituto nacional de colonização e reforma agrária. INCRA (art. 53 da Lei nº 6766/79).
Desprovimento do apelo em reexame necessário. (TJ-RJ; DGJ 82/2002; Petrópolis; Sétima Câmara
Cível; Rel. Des. José de Magalhães Peres; Julg. 13/08/2002).
Art. 53-A. São considerados de interesse público os
parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de
iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou
entidades autorizadas por lei, em especial as regularizações de
parcelamentos e de assentamentos. (Incluído pela Lei nº 9.785,
29.1.99)
Parágrafo único. Às ações e intervenções de que trata este
artigo não será exigível documentação que não seja a mínima
necessária e indispensável aos registros no cartório competente,
inclusive sob a forma de certidões, vedadas as exigências e as
sanções pertinentes aos particulares, especialmente aquelas que
visem garantir a realização de obras e serviços, ou que visem
prevenir questões de domínio de glebas, que se presumirão
asseguradas pelo Poder Público respectivo." (Incluído pela Lei nº
9.785, 29.1.99)
Art. 54 - Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Art. 55 - Revogam-se as disposições em contrário.
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