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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA Con la Manovra Monti, cosidetto Decreto “Salva Italia” (DL n.121/2011) è stata anticipata l’applicazione dell’Imposta Municipale Unica (IMU) all’anno 2012, in via sperimentale fino al 2014, per poi entrare a regime dal 2015. L’art. 13 del citato Decreto ha solo accelerato i termini già previsti dal Decreto legislativo sul federalismo fiscale municipale (D. Lgs. n.23/2011) che ha introdotto l’Imposta (Imu) in sostituzione dell’Imposta comunale sugli immobili (Ici) sulla prima casa, da cui era esente dal 2008. Il nuovo tributo è stato, però, costruito su presupposti completamente diversi rispetto all’ICI. L’IMU poggia su un’aliquota di riferimento più alta della media ICI (7,6 per mille aumentabile fino al 10,6 per mille), mentre per la prima casa e le pertinenze (al massimo una per categoria) viene introdotta l’aliquota ridotta del 4 per mille. In entrambi i casi con possibilità di aumenti o di riduzioni disposte da parte dei comuni (in sede di versamento del saldo per l’anno 2012). L’IMU è un ‘imposta progressiva che si traduce in richieste di prelievo differenziate in base al valore dell’’immobile e alle condizioni soggettive di ogni contribuente, con l’applicazione di una detrazione base in misura fissa di 200 euro e un’ ulteriore detrazione, introdotta in sede di conversione della Manovra, pari a 50 euro per ogni figlio convivente di età non superiore a 26 anni. Il Decreto Semplificazioni (DL 16/2012, convertito in L. 44/2012 del 26 aprile 2012) ha apportate delle sostanziali modifiche al testo originario del Decreto Salva Italia introducendo delle riduzioni della base imponibile per alcuni immobili e delle aliquote ridotte per altri.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 2
Indice
1. Premessa pag. 3
2. L’introduzione dell’IMU pag. 3
2.1 Cos’è l’IMU? pag. 3
2.2. Soggetti passivi pag. 4
2.3 Oggetto dell’imposta pag.5
3. La base imponibile pag.5
3.1 La vecchia base imponibile (il confronto con i vecchi moltiplicatori) pag. 6
3.2 Determinazione della nuova base imponibile pag. 6
4. Le aliquote pag. 8
4.1 Aliquota per l’abitazione principale (aliquota ridotta) pag. 9
4.2 Aliquota per i fabbricati rurali pag. 9
4.3 Riduzione delle aliquote pag. 9
5. Il versamento dell’imposta pag.12
5.1 Disciplina transitoria per il 2012 pag.13
5.2 L’indicazione separata nell’F24 della quota che va alo stato pag.16
5.3 Immobili esenti da IMU pag.19
6. L’abitazione principale e pertinenze pag.20
6.1 Necessaria la residenza nella dimora abituale pag.20
6.2 Le pertinenze pag.25
6.3 Le detrazioni pag.27
6.4 Le detrazioni previste per i figli pag.27
7. Il funzionamento della nuova imposta pag.30
7.1 Abitazione principale pag.30
7.2 Abitazione diversa dall’abitazione principale pag.32
7.3 Abitazioni in affitto pag.33
7.4 Abitazioni rurali pag.34
7.5 Fabbricati rurali e terreni agricoli pag.34
7.6 Case senza rendita pag.38
7.7 Fabbricati invenduti pag.38
8. Immobili all’estero pag.40
8.1 Nessuna differenza con gli immobili scudati pag.42
8.2 Una norma non equa pag.43
8.3 Coinvolti tutti i residenti in Italia pag.43
8.4 Eventuali problemi per l’applicazione pag.43
8.5 Una patrimoniale autonoma pag.44
9.Dichiarazione IMU pag.46
10. Riepilogo della normativa pag.47
11. Casi e questioni pag.48
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1. Premessa
Il Decreto Legge “Salva Italia”, convertito in legge n. 214 del 22 dicembre 2011, ha anticipato
in via sperimentale l’applicazione di un nuovo tributo con decorrenza dall’anno 2012. L’ IMU
(Imposta Municipale Unica), viene anticipata al 2012, sostitutirà l’Imposta Comunale sugli
Immobili, (ICI), ed entrerà in vigore a regime, al termine della fase sperimentale, dal 1°
gennaio 2015.
Le nuove disposizioni sull’IMU sono state introdotte nello specifico dall’articolo 13 del DL n.
201/2011, (Anticipazione sperimentale dell’Imposta municipale Propria).
Il nuovo tributo ha come presupposto il possesso di immobili, di cui all’ articolo 2 del Decreto
legislativo 30 dicembre 1992 n. 504, ivi comprese l’abitazione principale e le pertinenze
della stessa.
Per abitazione principale si fa ora riferimento all’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto
edilizio urbano, come unità immobiliare, nel quale il possessore e il proprio nucleo familiare
dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Per pertinenza, invece, si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie
catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di una unità pertinenziale per ciscuna delle
sopra indicate categorie.
2. L’introduzione dell’IMU 2.1 Cos’è L’IMU L’IMU (Imposta Municipale Propria) è la nuova imposta anticipata al 2012 e applicata in via
sperimentale fino al 2014, in tutti i comuni del territorio nazionale, in base agli articoli 8 e 9 del
D.Lgs. del 14 marzo 2011 n. 23 (Decreto sul federalismo fiscale municipale).
L’IMU sostitutisce l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in
relazione ai redditi fondiari, relativi ai beni non locati, e l’imposta comunale sugli
immobili.
L’IMU sostituisce:
l’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) sugli immobili non locati;
l’imposta comunale sugli immobili (ICI);
riguarda unicamente il possesso degli immobili e non invece le imposte sui trasferimenti
degli stessi.
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L’Imposta Municipale Unica si affianca, nel panorama della tassazione dei redditi fondiari, alla
cedolare secca.
Quest’ultima, introdotta ne 2011, è una tassazione delle rendite derivanti dalla locazione di
immobili, alternativa a quella ordinaria (che presuppone l’applicazione dell’aliquota
progressiva Irpef, delle addizionali e delle imposte indirette relative ai contratti di locazione) e
agevolativa per alcuni contribuenti (l’opzione permette l’applicazione dell’aliquota fissa del
21% o 19% sostituiva dell’Irpef, delle addizionali regionali e comunali e dell’ imposta di
registro e di bollo relative al contratto).
Pertanto, gli immobili locati possono essere sottoposti a cedolare secca, mentre quelli non
locati sono assoggettati solo all’IMU.
Esempio
Se un contribuente fosse proprietario di un immobile che concede in locazione a canone
concordato da gennaio 2012 potrà optare per la cedolare secca (19%) in alternativa alla
tassazione ordinaria (Irpef e addizionali progressive) ma sarà soggetto all’IMU con aliquota
ordinaria al 7,6 per mille.
L’IMU non assorbe né l’imposta di registro, né quella di bollo, né l’Irpef relativa gli immobili
locati, ma solo l’Irpef relativa a quelli non locati.
Un’altra imposta che si affianca dal 2012 alla nuova IMU è l’IVIE, imposta che tassa il
possesso di immobili detenuti all’estero da persone fisiche residenti in Italia.
Un apposito capitolo è stato dedicato alla nuova imposta.
2.2 Soggetti passivi
I soggetti passivi IMU, sono i proprietari di immobili, i titolari di diritti reali di godimento, gli
utilizzatori sulla base di contratti di leasing e i concessionari di beni demaniali. In presenza di
usufruttuario e nudo proprietario, l'imposta è dovuta solo dal primo.
Soggetti che pagano l’IMU
I proprietari dell’immobile;
I proprietari di terreni e aree edificabili;
I titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie);
Gli utilizzatori sulla base di un contratto di leasing finanziario;
I concessionari di beni demaniali.
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2.3 Oggetto dell’Imposta
Oggetto del tributo sono:
- i fabbricati, compresa l'abitazione principale;
- le aree fabbricabili e
- i terreni agricoli.
Dal 2012 saranno infatti soggetti a contribuzione anche i fabbricati rurali (in precedenza
esenti) sia abitativi che strumentali.
3. La base imponibile Le regole di determinazione del valore imponibile, sono dettate con richiamo alla disposizione
dell’ICI.
Per i fabbricati e i terreni si fa riferimento al valore catastale, per le aree fabbricabili al
valore di mercato.
Per gli immobili di categoria catastale A esclusi gli A/10 (uffici) e di categoria C/2 (Magazzini e
locali di deposito come cantine e soffitte disgiunte dall'abitazione e con rendita autonoma, C/6
(Box o posti auto pertinenziali, stalle, scuderie e simili) e C/7 (Tettoie chiuse o aperte), il
nuovo valore catastale deve essere individuato dall’ammontare delle rendite risultanti in
catasto vigenti dal 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5% e vanno poi
applicati i nuovi moltiplicatori previsti:
160 - per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2,
C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
140 - per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3,
C/4 e C/5;
80 - per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
80 - per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
60 - per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati
classificati nella categoria catastale D/5, tale moltiplicatore è elevato a 65 a
decorrere dal 1° gennaio 2013;
55 - per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1;
135 - per i terreni agricoli;
110 - per i terreni condotti da coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionisti
inscritti nella previdenza agricola
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3.1 La vecchia base imponibile (il confronto con i vecchi moltiplicatori)
La precedente base imponibile variava anche in funzione della tipologia di immobile. I
moltiplicatori da applicare erano i seguenti:
Confronto dei moltiplicatori
Categoria catastale ICI 2011 IMU dal 2012
A (diverso da A/10) C/2 - C/3 - C/7 100 160
B 140 140
C/3 – C/4 – C/5 100 140
A/10 e D/5 50 80
D(escluso D/5) 50 60 (65 dal 2013)
C/1 34 55
Terreni agricoli 75 135
Terreni agricoli condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli 75 110
3.2 Determinazione della nuova base imponibile
Le regole di determinazione del valore imponibile sono dettate con richiamo espresso alle
disposizione sull'Ici (articolo 5, commi 1,3,5,6 del D.Lgs. n. 504/1992):
per fabbricati e terreni si fa riferimento al valore catastale;
per le aree fabbricabili al valore di mercato al primo gennaio di ciascun anno.
La disciplina "sperimentale”, introdotta dalla manovra, interviene sui coefficienti moltiplicatori
delle rendite catastali, e pertanto per quantificare l'imponibile 2012 occorrerà rivalutare la
rendita catastale secondo il seguente schema:
Immobile Categoria catastale Base imponibile
Seconde case, box garage,
magazzini,tettoie Da A/1 a A/9, C/2,C/6,C/7
Rendita catastale
(+5% x 160)
Abitazione principale + garage +
magazzini più tettorie più pertinenze
(una per tipo max.)
Da A/1 a A/9, C/2,C/6,C/7 Rendita catastale
(+5% x 160)
Laboratori artigiani, palestre stabilimenti
balneari e termali senza fini di lucro C/3, C/4, C/5
Rendita catastale
(+5% x 140)
Collegi,scuole,caserme,ospedali pubblici,
prigioni Da B/1 B/8
Rendita catastale
(+5% x 140)
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Uffici A/10 Rendita catastale
(+5% x 80)
Capannoni industriali, fabbriche, centri
commerciali, alberghi, teatri, cinema
ospedali privati, palestre e stabilimenti
balneari e Termali a fine di lucro
Da D/1 a D/10
Escluso D/5
Rendita catastale
(+5% x 60)
(elevato a 65 dal 1°
gennaio 2013)
Istituti di credito e assicurazione D/5 Rendita catastale
(+5% x 80)
Negozi C/1 Rendita catastale
(+5% x 55)
Terreni agricoli - Rendita catastale
(+25% x 135)
Terreni posseduti da coltivatori diretti e
Imprenditori Agricoli Professionali -
Rendita catastale
(+25% x 110)
Fabbricati inagibili o inabitabili -
Rendita catastale
effettiva (+5% x il
coefficiente relativo)
Fabbricati di interesse
storico-artistico
(art.10 D.Lgs.42/2004)
-
Rendita catastale
effettiva (+5% x il
coefficiente relativo)
I predetti coefficienti trovano applicazione solo ai fini dell’individuazione della base imponibile
IMU, non si riflettono infatti ai fini delle imposte dirette e indirette.
Base imponibile:
per i fabbricati e i terreni, l’IMU si applica sul valore catastale, per le aree fabbricabili la base
imponibile è il valore di mercato al 1° gennaio di ogni anno.
Possesso:
Nei casi di trasferimento del possesso dell’immobile a metà mese, l’imposta municipale
prevede le stesse regole dell’ICI prevedendo che l’imposta relativa all’intero mese, debba
essere pagata dal soggetto che ha avuto il possesso dell’immobile per almeno 15 giorni.
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Si deve, infine, ricordare che l’art.5, co.4 del D.L. n.16/12 ha modificato il comma 3 dell’art.13
del D.L. n.201/11 stabilendo delle riduzioni dell’imposta per due categorie di fabbricati.
Riduzioni della base imponibile
È, infatti, previsto che la base imponibile sia ridotta al 50% per:
i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente
al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o
inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale ovvero tramite autocertificazione
del possessore dell’immobile. Agli effetti dell'applicazione della riduzione alla metà della
base imponibile, i Comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza
sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione. Prima
dell’approvazione del D.L. n.16/12 tale riduzione era subordinata ad una specifica
deliberazione in tale senso da parte del Comune, oggi invece si tratta di una
riduzione obbligatoria;
i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all'art.10 del D.Lgs. n.42/04. Tale
previsione compensa il fatto che risulta essere stata eliminata l’agevolazione contenuta
nell’art.11, co.2 della L. n.413/91 che consentiva la tassazione sulla base della rendita
figurativa (ossia quella calcolata sulla minore delle tariffe d’estimo prevista per la zona
censuaria in cui è ubicato l’immobile).
A margine, si segnala che l’eliminazione della disposizione che recava il riferimento alla
rendita figurativa, fa perdere il sostanziale esonero da tassazione del canone di
locazione ai fini delle imposte dirette; l’art.4, co.5-sexies introduce una deduzione
forfettaria del 35% del canone di locazione derivante dagli immobili vincolati. Tale
disposizione, a norma del successivo comma 5-septies, ha decorrenza 2012, ma se ne
deve tenere già conto in sede di determinazione degli acconti per il periodo d’imposta
2012.
4. Le aliquote Il pagamento dell’IMU, a differenza della soppressa ICI, si applica sia alla casa di abitazione
principale che agli altri immobili. L’aliquota base dell’imposta è più elevata rispetto all’aliquota
Ici ordinaria ed è pari allo 0,76%.
Su tale aliquota i Comuni attraverso una delibera del Consiglio Comunale (adottata ai sensi
dell’articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446) da emanarsi entro il 30
settembre 2012 per il primo anno di applicazione dell’IMU, possono effettuare una modifica
in aumento o in diminuzione fino a 0,3 punti percentuali.
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4.1 Aliquota per l’abitazione principale (aliquota ridotta)
Per l’abitazione principale e per le relative pertinenze è stata prevista una aliquota ridotta dello
0,4%. In questo caso i Comuni possono modificare in aumento o in diminuzione la suddetta
aliquota fino a 0,2 punti percentuali.
In riferimento all’abitazione principale si dovrà tenere conto anche dell’ introduzione della
detrazione fissa di 200 euro, e della ulteriore detrazione previste per chi ha figli conviventi di
età inferiore ai 26 anni.
4.2 Aliquota per i fabbricati rurali
Per i fabbricati rurali ad uso strumentale di cui all’articolo 9 comma 3-bis, del D.L. 30
dicembre 1993 n. 557, l’aliquota è ridotta allo 0,2%. In questo caso i Comuni possono solo
ridurre la suddetta aliquota dello 0,1%. (art. 13 comma 8 DL 121/2011)
Per quanto attiene i fabbricati rurali questi sono classificati nella categoria A/6 se si tratta di
abitazioni e D/10 se si tratta di fabbricati strumentali, mentre per quelli iscritti nel catasto
terreni gli stessi devono essere dichiarati nel catasto urbano entro il 30 novembre 2012.
4.3 Riduzione delle aliquote Sulle aliquote, la legge fissa il limite minimo e massimo per ogni tipologia di immobile e i
Comuni non possono superarli (fissando, per esempio, un'aliquota dello 0,1% per l'abitazione
principale).
Con l'Ici, invece, l'autonomia regolamentare permetteva ai sindaci di fare scelte più generose
rispetto a quelle indicate dalla normativa di riferimento. All'interno di questi vincoli, però, le
amministrazioni locali possono esercitare al massimo la propria autonomia, anche
differenziando le aliquote per singola categoria catastale: si potrebbero introdurre, per
esempio, aliquote più alte per i negozi e i laboratori (categorie C/1 e C/3) rispetto a box auto e
magazzini (C/6 e C/7).
O magari far pagare di più le abitazioni di maggior pregio, anche se questa strada è resa
impervia dal fatto che assai raramente le categorie e i valori catastali riflettono le quotazioni di
mercato.
Il principio generale, se sarà confermato, supera la previsione del decreto sul federalismo
municipale (articolo 8, comma 7 del D.Lgs. 23/2011), secondo cui le differenziazioni erano
possibili solo per gli immobili strumentali.
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Anche sulla detrazione per l'abitazione principale (ma non su quella per i figli, fissa a 50 euro),
i Comuni possono introdurre differenziazioni per tutelare singole categorie di
contribuenti, purché la scelta sia “ragionevole” e “non discriminatoria”.
Lo stesso beneficio non si applicherà, tuttavia, agli immobili delle Onlus: se i Comuni li
vorranno esentare dall'Imu (come lo consente l'art. 21 del D.Lgs. 460/1997), la loro scelta
cancellerà solo la quota comunale, mantenendo invariata la quota erariale. Lo stesso accadrà
per negozi e botteghe artigiane situati in zone chiuse al traffico per lunghi cantieri (la
possibile esenzione è prevista dall'articolo 1, comma 86, legge 549/1995) e per le aziende di
servizi alla persona (articolo 4, comma 5 del D. Lgs. 207/2001).
I Comuni, nel caso di:
- immobili non produttivi di reddito fondiario, ai sensi dell’articolo 43 del Testo Unico
di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1986;
- immobili posseduti da soggetti passivi all’imposta su reddito delle società;
- immobili locati
possono ridurre l’aliquota base fino allo 0,4%.
Nel caso di:
- immobili invenduti il Comune può disporre una riduzione per tre anni dell' aliquota sino
a un minimo del 3,8 per mille.
La circolare OMNIBUS, in corso di pubblicazione, ha poi sottolineato che l'Imu non permette,
in generale, di applicare agevolazioni Ici non espressamente richiamate dalle nuove
regole: gli immobili delle Camere di commercio dovranno probabilmente versare la nuova
imposta.
Riassumendo le aliquote dell’IMU sono così individuate:
Aliquote IMU
Aliquota
ordinaria
0.76%
Il Comune può deliberare:
aumento/diminuzione fino allo 0,3%;
riduzione fino allo 0,4% per gli immobili:
non produttivi di reddito fondiario, ex art. 43, TUIR;
posseduti da soggetti IRES locati.
Aliquota
ridotta 0.4%
- Abitazione principale e relative pertinenze (il Comune può
aumentare/diminuire fino al 0,2%); + le detrazioni
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- Abitazione principale e relative pertinenze per l’immobile posseduto dal
coniuge separato o divorziato, non assegnatario della casa
coniugale (art.6, co. 3-bis del D.Lgs. n.504/92)1.
- solo nel caso di previsione regolamentare in tale senso da parte
del Comune (in caso contrario trattasi di assimilazione non operante),
viene stabilita l’aliquota ridotta per l’abitazione principale e per le
relative pertinenze, per l’immobile i cui proprietari o usufruttuari
siano anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di
ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione
che la stessa non risulti locata (art.3, co. 56 della L. n.662/96).
- Fabbricato rurale abitazione del proprietario con relative detrazioni
0.2% Fabbricati rurali ad uso strumentale ex art. 9, comma 3-bis, DL n.
557/93 (il Comune può diminuire fino allo 0,1%).
Attenzione: L’applicazione della detrazione alle unità immobiliari di cui all’art.8, co.4 del D.Lgs. n.504/92: si
tratta delle unità immobiliari, appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa,
adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, nonché agli alloggi regolarmente
assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) non significa che a tali immobili
venga applicata l’aliquota ridotta del 4 per mille, ma quella ordinaria. Oltretutto lo stato rinuncia
alla sua quota, dunque il 3,8 per mille sarà la vera imposizione per tali tipi di fabbricati.
Osserva: I Comuni secondo le previsioni della legge, hanno dei margini per variare in aumento o in
diminuzione le aliquote dell’IMU a seconda della tipologia di fabbricati.
Aliquote modificabili dai Comuni
Abitazione principale
Aliquota 0.4%
Variazione Minima Variazione Massima
- 0.2 + 0.2
1 Tale diritto spetta a condizione che il soggetto passivo non sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile
destinato ad abitazione situato nello stesso Comune ove è ubicata la casa coniugale;
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Immobili rurali strumentali
Aliquota 0.2%
Variazione Minima
- 0.1%
Altri fabbricati
Aliquota 0.76%
Variazione Minima Variazione Massima
- 0.3% + 0.3% 5. Il versamento dell’imposta Il versamento dell’Imu viene ordinariamente gestito (dal 2013, in quanto per il 2012 sono
transitoriamente stabilite disposizioni specifiche come si vedrà nel prosieguo) con le medesime
modalità applicate da tempo conosciute ai fini Ici.
L’art.9, co.3 del D.Lgs. n.23/11 dispone, infatti, che i soggetti passivi effettuano il versamento
dell'imposta dovuta al Comune per l'anno in corso in due rate di pari importo, scadenti la
prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre.
Resta in ogni caso nella facoltà del contribuente provvedere al versamento dell'imposta
complessivamente dovuta in unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno.
Si ricorda che tale facoltà è preclusa per l’anno d’imposta 2012 in quanto l’acconto
viene versato applicando alla base imponibile le aliquote standard e a saldo quelle
deliberate dai Comuni e si rimanda al paragrafo successivo per l’approfondimento.
Sotto il profilo della gestione dei versamenti occorre ricordare che il D.L. n.201/11 ha
introdotto l’obbligo di utilizzo del modello F24: sul punto, la R.M. n.35/E del 12 aprile 2012
ha istituito i nuovi codici tributo (operativi a partire dallo scorso 18/04/12), dove per
ciascuna tipologia di immobile viene distinto il versamento a favore del Comune da quello
spettante all’erario, distinzione che ovviamente non interessa l’abitazione principale, le
pertinenze ed i fabbricati rurali (visto che per tali immobili il gettito è interamente a favore del
Comune).
Codici tributo utilizzabili dal 18 aprile 2012: “3912” - denominato: “IMU - imposta municipale propria su abitazione principale e relative
pertinenze - articolo 13, c. 7, d.l. 201/2011 – COMUNE”;
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“3913” - denominato “IMU - per fabbricati rurali ad uso strumentale - COMUNE”;
“3914” - denominato: “IMU - per i terreni – COMUNE”;
“3915” - denominato: “IMU - per i terreni – STATO”;
“3916” - denominato: “IMU - per le aree fabbricabili - COMUNE”;
“3917” - denominato: “IMU - per le aree fabbricabili - STATO”.
“3918” - denominato: “IMU - per gli altri fabbricati – COMUNE”;
“3919” - denominato “IMU - per gli altri fabbricati - STATO”;
“3923” - denominato “IMU – INTERESSI DA ACCERTAMENTO - COMUNE”;
“3924” - denominato “IMU – SANZIONI DA ACCERTAMENTO - COMUNE”.
Codici vecchia ICI ricodificati: “3940” denominato “IMU per l'abitazione principale”
“3941” denominato “IMU per i terreni agricoli
“3942” denominato “IMU per le aree fabbricabili”
“3943” denominato “IMU per gli altri fabbricati”
Per quanto riguarda gli interessi e le sanzioni relativi all’Ici restano validi, al contrario, i
codici 3906 e 3907, instituiti nel 2004 con la risoluzione n. 32/E.
5.1. La disciplina transitoria per il 2012 In tema di versamenti, l’intervento di certo più commentato è quello relativo alle modulazioni
dei versamenti relativi al periodo d’imposta 2012, dove si vengono a verificare più fattispecie
diverse di gestione transitoria dei versamenti.
Proroga generalizzata
Per tener conto del fatto che le aliquote con ogni probabilità arriveranno a ridosso della
scadenza del versamento dell’acconto (se non addirittura dopo, visto che il termine ultimo per
l’approvazione da parte dei Comuni è fissato al 30 giugno), è stata introdotta una previsione
generale applicabile a tutte le fattispecie: in deroga all’ordinario meccanismo di acconto/saldo,
il pagamento della prima rata dell’imposta municipale propria è effettuato, senza applicazione
di sanzioni ed interessi, in misura pari al 50% dell’importo ottenuto applicando le
aliquote di base e la detrazione ordinaria: quindi per la scadenza di giugno si tratterà di
utilizzare le aliquote standard:
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- 0,4% per abitazioni principali,
- 0,76% per gli altri immobili,
- 0,2% per i fabbricati rurali,
- le detrazioni relative all’abitazione principale (sia quella standard che la
maggiorazione prevista per i figli conviventi al ricorrere delle condizioni richieste dalla
norma).
Il tutto è valido, fatte salve le ulteriori deroghe previste per abitazioni principali e fabbricati
rurali.
La verifica delle aliquote e delle detrazioni effettivamente applicabili sarà quindi rinviata a
dicembre: la seconda rata sarà versata a saldo dell’imposta complessivamente dovuta per
l’intero anno con conguaglio sulla prima rata (quindi scomputando quanto già versato in
precedenza).
Si deve notare come, in base al tenore letterale del provvedimento, il meccanismo descritto
risulta essere obbligatorio e non una mera facoltà: ciò sta a significare che, nel caso in cui
il Comune avesse deliberato aliquote inferiori a quelle standard, comunque il contribuente sarà
chiamato al versamento in acconto in ragione delle aliquote di base, rinviando ogni eventuale
riduzione approvata dal Comune alla scadenza di dicembre.
Abitazione principale e pertinenze La Legge di conversione al D.L. n.16/12 contiene un’ulteriore previsione riguardante le
modalità di effettuazione dei versamenti riferibili ad abitazione principale ed alle relative
pertinenze: per il 2012, con riferimento a tali immobili, il pagamento dell’Imu potrà essere
effettuato in tre rate.
- La prima e la seconda rata, ciascuna pari ad un terzo dell’imposta calcolata utilizzando
le aliquote e le detrazioni standard, da corrispondere rispettivamente entro il 16 giugno
(18 giugno quest’anno) e il 16 settembre (17 settembre perché il 16 cade di domenica).
- Solo successivamente, entro il 16 dicembre (17 dicembre perché il 16 è domenica),
dovrà invece essere determinata l’imposta effettivamente dovuta a saldo
scomputando quanto già versato attraverso le prime due rate.
Tale soluzione, comunque, finirà necessariamente per creare complicazioni non trascurabili
visto che la ripartizione su tre rate riguarda solo abitazione principale e pertinenze e non gli
altri immobili.
Quindi, i contribuenti che hanno anche immobili diversi, si troveranno per alcuni una
ripartizione su tre rate e per altri una ripartizione su due rate.
Fiscal Focus
L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 15
Fabbricati rurali
Il D.L. n.16/12 integra, inoltre, anche il comma 8 dell’art.13 del D.L. n. 201/11, relativo ai
fabbricati rurali strumentali, ai sensi dell’art.9, co. 3-bis del D.L. n.557/93, stabilendo una
doppia deroga alle generali modalità di pagamento per il 2012:
- la prima rata è versata nella misura del 30% dell'imposta dovuta applicando l'aliquota
di base e la seconda rata è versata a saldo dell'imposta complessivamente dovuta per
l'intero anno con conguaglio sulla prima rata.
- con riferimento ai fabbricati rurali di cui al comma 14-ter (ossia quelli iscritti al catasto
terreni e che si devono iscrivere al catasto dei fabbricati entro il prossimo 30 novembre)
il versamento 2012 va effettuato in un'unica soluzione entro il 18 dicembre.
È inoltre previsto che con apposito DPCM da emanare entro il 10 dicembre 2012, sulla base
dell'andamento del gettito derivante dal pagamento della prima rata dell'imposta sui fabbricati
rurali, potrà essere modificata l'aliquota da applicare ai medesimi fabbricati e ai
terreni.
La compilazione dell’F24:
Il contribuente deve, quindi, effettuare il versamento dell’acconto IMU, esclusivamente con
modello F24, entro il 18 giugno 2012.
Se il saldo del modello di versamento è pari a zero ma deriva da una compensazione con
crediti evidenziata nel modello F24, va comunque presentato il modello di versamento per
comunicare all’Amministrazione finanziaria l’ammontare del debito IMU e la natura e l’importo
del credito compensato.
Fiscal Focus
L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 16
Se l’importo annuo dell’imposta da versare è inferiore a 12 euro, invece, il versamento
non è dovuto.
In caso contrario, se c’è la rateazione, l’importo deve essere versato. Quindi supponendo un
versamento di IMU totale di 36 euro riferito a un’abitazione principale si pagano le prime due
rate di acconto di 12 euro ciascuna o soltanto la prima di 18 euro.
Si ricorda inoltre che secondo quanto stabilito dall'articolo 1, comma 166 della Finanziaria 2007
(legge 296/2006), “il pagamento dei tributi locali deve essere effettuato con arrotondamento
all'euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a
detto importo”.
La bozza di circolare OMNIBUS in corso di pubblicazione precisa che l'arrotondamento va fatto
per righi e non per totale d'imposta (arrotondando ad esempio sia la quota dovuta allo
Stato che quella dovuta al Comune in caso di fabbricati diversi dall'abitazione principale).
5.2 L’indicazione separata nell’F24 della quota che va allo Stato A complicare il conteggio dell’imposta dovuta, sta il fatto che il gettito relativo all’ IMU, non è
interamente di competenza del Comune in quanto è prevista una compartecipazione dello
Stato relativamente ad una determinata quota.
Il comma 11 dell’art. 13 del Decreto Salva Italia dispone, infatti, che:
è riservata allo Stato la quota di imposta pari alla metà dell’importo calcolato applicando alla base
imponibile di tutti gli immobili, ad eccezione dell’abitazione principale e delle relative
pertinenze …, nonché dei fabbricati rurali ad uso strumentale …”.
Le detrazioni previste normativamente e le detrazioni e riduzioni d’imposta deliberate dal
Comune, non sono applicabili alla quota riservata allo Stato.
Il gettito IMU, derivante dall’abitazione principale, e relative pertinenze, nonché dei fabbricati
rurali strumentali, è interamente destinato al Comune, mentre quello derivante dagli altri
immobili spetta per metà allo Stato.
Se il Comune decide di intervenire a modificare l’aliquota dovrà considerare che allo Stato
spetta comunque lo 0,38% dell’imposta “teorica”.
Esempio
Fiscal Focus
L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 17
Considerato un contribuente sposato con due figli conviventi, di età non superiore a 26 anni.
Supponiamo che possieda i seguenti immobili:
Abitazione principale con rendita catastale rivalutata di euro 800.
Pertinenza con rendita catastale rivalutata di euro 150.
Immobile a disposizione con rendita catastale rivalutata di euro 900.
Supposto che il testo definitivo della norma preveda l’applicazione per il versamento
dell’acconto delle aliquote ordinarie, le aliquote applicabili saranno lo 0,76% e lo 0,40%.
L’imposta dovuta sarà pari a:
Per l’abitazione principale (800 x 160 x 0,40%) = 512
detrazione (200+50+50) = 300
per la pertinenza (150 x 160 x 0,40%) = 96
per l’immobile a disposizione (900 x 160 x 0,76%) = 1.094
IMU totale 512 - 300 + 96 + 1.094 = 1.402
L’IMU destinata allo Stato è determinata da:
IMU immobile a disposizione (seconda casa) 1.094/2 = 547 euro
IMU totale = 1.402
La quota relativa all’immobile a disposizione, riservata allo Stato, con codice tributo “3919” e
la quota riservata al comune con codice tributo “3918”, mentre la quota riservata al comune
(100%) relativa all’abitazione principale e alle pertinenze con codice tributo “3912”:
Compilazione F24:
Quota riservata allo Stato = 547
Quota riservata al Comune = 855
3919 2012x 1ERARIO
H223 x 2 3912
3918
2012
2012H223 x 1
Fiscal Focus
L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 18
L’ammontare dell’acconto dovuto è pari al 50% dell’imposta dovuta, con la possibilità di
versare l’imposta esclusivamente sulle abitazioni principale e pertinenze in n. 3
tranche (1/3 il 18.06.2012, 1/3 il 17.09 e 1/3 il 17.12), visti gli emendamenti presentati
da alcuni deputati per venire incontro alle esigenze finanziarie dei cittadini.
Per ciascuna tipologia di immobile riepiloghiamo i codici tributo utilizzabili e la percentuale
dell’acconto dovuto a giugno 2012:
Tipo immobile Quota comune
Quota erario*
Codice tributo (utilizzabili dal
18 aprile)
Acconto 18/06/2012
ABITAZIONE PRINCIPALE 100% 0% “3912”
50% dell’importo o in 3 tranche
(18.06 – 17.09 – 17.12)
PERTINENZE ALL’AB. PRINC. 100% 0% “3912”
50% dell’importo o in 3 tranche
(18.06 – 17.09 – 17.12)
CASE DI ANZIANI CON RESIDENZA
PRESSO ISTITUTI DI RICOVERO E CURE se
non locate
100% 0% “3912”
50% dell’importo o in 3 tranche
(18.06 – 17.09 – 17.12)
CASE DI ANZIANI CON RESIDENZA
PRESSO ISTITUTI DI RICOVERO E CURE se
locate
50% 0%
“3918” (comune) ; lo stato rinuncia alla sua quota e il
comune può stabilire
agevolazioni a saldo
50% dell’importo
PERTINENZE DIVERSE DALLE
PRECEDENTI 50% 50%
“3918” (comune) e
“3919” (stato) 50% dell’importo
FABBRICATI INAGIBILI O INABITABILI
50% 50% “3918” (comune)
e “3919” (stato)
50% dell’importo
FABBRICATI DI INTERESSE
STORICO-ARTISTICO 50% 50%
“3918” (comune) e
“3919” (stato) 50% dell’importo
FABBRICATO RURALE ABITAZIONE DEL PROPRIETARIO
100% 0% “3912”
50% dell’importo se accatastati
NO ACCONTO Se da accatastare entro
il 30/11/2012 FABBRICATO
RURALE ABITAZIONE DELL’ AFFITTUARIO
CHE CONDUCE IL TERRENO
50% 50% “3918” (comune)
e “3919” (stato)
50% dell’importo
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 19
FABBRICATO RURALE
STRUMENTALE 100% 0% “3913”
30% dell’importo se accatastati
NO ACCONTO Se da accatastare entro il
30/11/2012 ALLOGGI EX IACP O
DI COOP. A PROPRIETA’
INDIVISA (case popolari)
50% 0%
“3918” (se confermato dalla circolare OMNIBUS)
50% dell’importo
ALTRI FABBRICATI 50% 50% “3918” (comune)
e “3919” (stato)
50% dell’importo
TERRENI AGRICOLI POSSEDUTI E CONDOTTI DA COLTIVATORI
DIRETTI O IAP**
50% 50% “3914” (comune)
e “3915” (stato)
50% dell’importo
TERRENI DIVERSI DAI PRECEDENTI
ANCHE SE INCOLTI 50% 50%
“3914” (comune) e
“3915” (stato) 50% dell’importo
AREE EDIFICABILI 50% 50% “3916” (comune)
e “3917” (stato)
50% dell’importo
5.3 Immobili esenti dall’IMU Non sono soggetti al pagamento dell’IMU:
Gli immobili dello Stato e degli altri Enti pubblici;
I fabbricati del gruppo catastale E (cimiteri, ponti, fari, stazioni, porti);
I fabbricati appartenenti a Stati esteri o organizzazioni internazionali;
Fabbricati destinati esclusivamente al culto e della Santa Sede;
Nota bene
Il versamento dell’imposta in deroga all’articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997,
n. 446 è effettuato secondo le disposizioni di cui all’ articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio
1997, n, 241, con le modalità stabilite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle
Entrate (art. 13 comma 12 Dl 201/2011)
Fiscal Focus
L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 20
6.L’abitazione principale e le pertinenze
6.1 L’abitazione principale
L’abitazione principale dal 2012 torna ad essere tassata con un prelievo obbligatorio, seppur
con alcune agevolazioni.
La normativa dell'Imu contiene una espressa defìnizione di abitazione principale e
pertinenza.
DEFINIZIONE ABITAZIONE PRINCIPALE
IN SINTESI:
Per abitazione principale si intende l’immobile iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano
come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano
abitualmente e risiedono anagraficamente (art.12 c.2 DL 201/2011).
La nozione è quindi diversa da quella prevista ai fini dell’ICI
Sulla base di quanto scritto ai fini dell’IMU si considera abitazione principale del contribuente
quella inderogabilmente caratterizzata dalla compresenza di due requisiti:
quello soggettivo (dimora abituale nel fabbricato)
e quello oggettivo (iscrizione residenza anagrafica).
Non è invece necessario che il fabbricato sia effettivamente accatastato, essendo sufficiente la
sua semplice iscrivibilità in Catasto.
Inoltre, a differenza di quanto stabilito per l’Ici fin dal 2008, l’assoggettamento al tributo non si
limiterà alle prime case di maggior prestigio, dato che saranno comunque assoggettati
all’IMU tutti gli immobili adibiti ad abitazione principale, e non solo quelli accatastati
come A/1 (abitazioni di lusso), A/8 (ville), A/9 (castelli, abitazioni di eminente
pregio).
Altre precisazioni:
- il nucelo familiare: nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la
dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le
agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo
familiare si applicano per un solo immobile.
- l’abitazione principale non può che essere una sola unità immobiliare
(accatastamento unitario): se il contribuente dimora e risiede in una casa composta da più di
una unità immobiliari al catasto (es. piano sopra distinto da piano sotto), le singole unità
immobiliari vanno assoggettate separatamente ad imposizione, ciascuna con la propria rendita
rivalutata: per un’ unità viene applicata l’aliquota del 4 per mille in acconto e le agevolazioni
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 21
dell’ abitazione principale, mentre l’altra è considerata altro fabbricato e sconta l’aliquota base
del 7,6% in acconto e l'aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati a saldo. Il
contribuente sceglie a quale delle due applicare l’aliquota agevolata (probabilmente nella
dichiarazione IMU).
- i coniugi: l’abitazione principale è l'unica unità immobiliare in cui il possessore e il suo nucleo
familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Se due coniugi dimorano e
risiedono in immobili diversi nello stesso comune, una sconta l’aliquota ordinaria dello 7,6% e
l’altra del 4%. Un solo immobile è considerato abitazione principale.
Se i due coniugi risiedono e dimorano in due immobili diversi in due comuni diversi, la legge
tace e la circolare OMNIBUS apre alla possibilità di riconoscere l’aliquota ridotta del 4 per mille e
le relative detrazioni a entrambi gli immobili, ma al fine di evitare comportamenti elusivi, i
coniugi per poter scontare l’aliquota del 4 per mille e le agevolazioni abitazione principale
devono stabilire la residenza e il domicilio negli immobili. Il Comune è l’ente che si occuperà dei
relativi controlli.
In quest’ultimo caso, infatti, spiega la circolare, il rischio di elusione della norma è bilanciato da
effettive necessità di dover trasferire la residenza anagrafica e la dimora abituale in un altro
comune, ad esempio, per esigenze lavorative.
Il coniuge che per motivi di lavoro risiede in un comune diverso da quello del proprio nucleo
familiare ha comunque diritto alle agevolazioni Imu per l'abitazione principale.
Dal 2012 ai fini Imu, le agevolazioni per abitazione principale sono, dunque, concesse al
verificarsi di un duplice requisito:
1) Prima di tutto è stabilito che “per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto
o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare”.
Conseguentemente, il contribuente che deciderà di utilizzare come unica abitazione
immobili che catastalmente sono separati, non potrà considerarli entrambi abitazione
principale ma, al contrario, solo per uno potrà invocare le agevolazioni (aliquota agevolata
e detrazioni), mentre per gli altri dovrà scontare l’imposta sulla base dell’aliquota ordinaria
stabilita dal Comune.
Non pare, invece, condivisibile la tesi per cui, siccome la norma fa riferimento ad un
immobile iscritto o “iscrivibile”, l’indicazione del Legislatore sia quella di verificare
l’effettivo utilizzo dell’immobile.
A parere di chi scrive il riferimento all’immobile “iscrivibile” deve essere relativo
all’immobile non ancora accatastato (ad esempio perché utilizzato per abitazione principale
prima che si sia provveduto all’accatastamento), per ammettere anche questo alle
Fiscal Focus
L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 22
agevolazioni per abitazione principale qualora ne ricorrano i presupposti (formulazione
analoga a quelle già prevista ai fini Ici nell’art.2 del D.Lgs. n.504/92 “unità immobiliare
iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano”). Sul punto, comunque, si
attende conferma ufficiale.
2) Il secondo requisito richiesto è quello (duplice) della dimora abituale e della residenza
anagrafica nell’immobile per il quale si invocano le agevolazioni e per il quale
valgono le considerazioni appena fatte.
Il requisito della qualificazione dell’abitazione principale viene, quindi, subordinato alla
residenza ed alla dimora del nucleo familiare del contribuente; aspetto da valutare
attentamente perché il controllo della dimora dei familiari del contribuente (spesso dimenticati
in queste valutazioni, anche nel passato), in realtà, può comportare dei pensanti vincoli
nell’individuazione dell’abitazione principale del contribuente.
In questo modo si vuole porre un freno a quelle situazioni, in alcuni casi elusive, dove uno dei
coniugi ha trasferito la residenza in un immobile dove in realtà non abita, al fine di beneficiare
delle agevolazioni anche su quest’ultimo. Tale modifica, nei fatti, andrebbe a tradurre a livello
normativo un principio che aveva cercato di introdurre la Cassazione (sentenza n.14379/10)
con riferimento alla disciplina Ici.
Caso 1
Io e mia moglie abbiamo la residenza in due abitazioni differenti all'interno dello
stesso Comune. Pagheremo l'aliquota prima casa sui due immobili?
Il comma 2 dell'articolo 13 del Dl 201/2011, dopo le modifiche apportate da Dl 16/2012,
prevede che nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora
abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso Comune, le
agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo
familiare si applicano per un solo immobile, mentre sull’altro si applica l’aliquota del
7,6%.
Se i due coniugi avessero stabilito la residenza e la dimora abituale in immobili
diversi non situati nello stesso Comune la legge non specifica nulla in merito, ma la
bozza di circolare apre all’assimilazione di entrambe come abitazioni principali
(aliquota ridotta e detrazioni), ma se non rispettano il duplice requisito dovranno
applicare il 7,6 per mille su entrambe.
Fiscal Focus
L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 23
Caso 2
Coppia di contribuenti che vive a Modena (immobile cointestato ad entrambi). Il
marito acquista un’abitazione (100%) a Milano Marittima e vi porta la residenza,
mentre la moglie mantiene la residenza a Modena.
- Disciplina Ici: la nuova definizione di abitazione principale introdotta ai fini Imu da D.L.
n.16/12 risulta ben più restrittiva di quanto già previsto sino al 2011 ai fini Ici poiché unico
parametro da verificare era la dimora abituale. Se entrambi i coniugi dimoravano a Modena,
sino al 2011 a Modena spettava l’esenzione.
- Disciplina Imu prima del D.L. n.16/12: Nella versione ante D.L. n.16/12 ciascun
contribuente avrebbe avuto l’onere di verificare unicamente la propria posizione,
indipendentemente dal resto del nucleo familiare: quindi, la moglie avrebbe avuto diritto alle
agevolazioni sulla propria quota di titolarità dell’immobile di Modena e il marito, se anche
dimorante oltre che residente a Milano Marittima, avrebbe beneficiato delle agevolazioni su
quest’ultimo immobile.
- Disciplina Imu dopo il D.L. n.16/12: Viene persa da parte di entrambi la possibilità di
beneficiare delle agevolazioni per abitazione principale su entrambi gli immobili, e questo
indipendentemente da dove i due coniugi abbiano la propria dimora abituale (quindi anche se
dimorano entrambi a Modena). Il fatto che il marito abbia trasferito la residenza a Milano
Marittima, fa venir meno uno dei requisiti per considerare abitazione principale l’immobile di
Modena, sia in capo al marito che in capo alla moglie (anche se lei rispetta il requisito
soggettivo e oggettivo, ossia dimora e risiede a Modena perché in tale immobile non dimora
e risiede l’altro componente del suo nucleo familiare).
- Disciplina Imu dopo la circolare OMNIBUS: Se i due coniugi risiedono e dimorano in due
immobili diversi in due comuni diversi, la legge tace e la circolare OMNIBUS apre alla
possibilità di riconoscere l’aliquota ridotta del 4 per mille e le relative detrazioni a entrambi gli
immobili, ma al fine di evitare comportamenti elusivi, i coniugi per poter scontare l’aliquota del
4 per mille e le agevolazioni abitazione principale devono stabilire la residenza e il domicilio
negli immobili. Il Comune è l’ente che si occuperà dei relativi controlli.
Assimilazioni all’abitazione principale
Anche ai fini Imu sono stabilite alcune assimilazioni all’abitazione principale, fattispecie che
sono state riprese da analoghe previsioni già conosciute in ambito Ici. Il comma 10 dell’art.13
del D.L. n.201/11 prevede:
l’applicazione della sola detrazione alle unità immobiliari di cui all’art.8, co.4 del D.Lgs.
n.504/92: si tratta delle unità immobiliari, appartenenti alle cooperative edilizie a
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 24
proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, nonché agli
alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP);
l’aliquota ridotta per l’abitazione principale e per le relative pertinenze, nonché la
detrazione in ragione della quota di possesso per l’immobile posseduto dal coniuge
separato o divorziato, non assegnatario della casa coniugale (art.6, co.3-bis del
D.Lgs. n.504/92). Tale diritto spetta a condizione che il soggetto passivo non sia
titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile destinato ad
abitazione situato nello stesso Comune ove è ubicata la casa coniugale;
inoltre, solo nel caso di previsione regolamentare in tale senso da parte del
Comune (in caso contrario trattasi di assimilazione non operante), viene stabilita
l’aliquota ridotta per l’abitazione principale e per le relative pertinenze, nonché la
detrazione, per l’immobile i cui proprietari o usufruttuari siano anziani o disabili che
acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero
permanente, a condizione che la stessa non risulti locata (art.3, co.56 della L.
n.662/96).
Non è invece espressamente prevista un’altra forma di assimilazione che i Comuni con grande
frequenza hanno introdotto ai fini Ici: si tratta della concessione in uso gratuito ai familiari.
L’aliquota ridotta per la casa di abitazione si applica anche a quelle concesse in uso o
comodato gratuito a genitori, figli e parenti?
La manovra ha soppresso la normativa previgente che consentiva di equiparare all’abitazione
principale le case concesse gratuitamente in uso a parenti. Pertanto, a tali case si applica
l’aliquota dello 0,76 per cento anche se si tratti dell’unica casa di cui dispone il proprietario
che l’ha concessa in uso a parenti.
Caso: genitore e figlio proprietari di un immobile (casa civile abitazione) ciascuno che, per
ragioni di opportunità, se lo scambiano a titolo gratuito (comodato) e vi stabiliscono la propria
residenza (nel medesimo comune).
In tal caso ciascun immobile non viene considerato prima casa e per assurdo se di prima casa si
tratta nella sostanza non lo è per il Fisco.
Non si tratta di una dimenticanza, ma di un’esplicita eliminazione di tale disposizione: il co.14,
lett.b) dell’art.13, D.L. n.201/11 va ad abrogare anche la lett. e) del co.1 dell’art.59 del D.Lgs.
n.446/97.
Fiscal Focus
L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 25
Secondo taluni, i Comuni la potrebbero comunque introdurre in forza della generale
potestà regolamentare di cui all’art.52, D.Lgs. n.446/97, anche se si nutrono forti dubbi
in tal senso.
6.2 Le pertinenze
Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle
categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per
ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad
uso abitativo.
DEFINIZIONE DI PERTINENZA DELL’ ABITAZIONE PRINCIPALE Per pertinenze dell’abitazione principale s’intendono quelle classificate nelle categorie
catastali C/2, C/6 e C/7 (quali magazzini e locali di deposito, stalle, scuderie, rimesse,
autorimesse e tettoie) nella misura massima di un’unità per ciascuna categoria, anche
se risultano iscritte in Catasto unitamente all’immobile a uso abitativo (art.13 c.2 DL
201/2011).
Sulla base di quanto sopra per effetto delle disposizioni del D.L. n. 201/2011, il trattamento
riservato dai Comuni alla prima casa si estende dal 1° gennaio 2012, inderogabilmente, anche
alle pertinenze dell’abitazione principale, ma solo se esse sono accatastate nelle
categorie C/2, C/6 e C/7 (magazzini e locali di deposito, stalle, scuderie, rimesse e
autorimesse, tettoie, posti auto coperti o scoperti) e, comunque, limitatamente a una per
ciascuna delle citate categorie.
Caso
Una casa bifamiliare è composta da due abitazioni principali, con intestatari diversi:
A per una e B per l'altra. Poi ci sono due pertinenze, un C/6 e un C/2, intestate
entrambe ad A+B, al 50% ciascuno. Come si devono regolare i proprietari nel
computo dell'Imu circa le pertinenze? Poiché è possibile inserire solo una pertinenza
nell'ambito dell'abitazione principale, la scelta di quale considerare è lasciata al
contribuente, che agirà secondo la propria convenienza?
Nel caso di specie, entrambe le pertinenze possono essere computate al 50% fra i due
proprietari. La disciplina dell'Imu ammette al beneficio non una sola pertinenza, ma una
pertinenza per ogni tipologia, cioè per ogni unità censita nelle categoria catastali C/2, C/6 e
C/7.
La bozza della circolare OMNIBUS in merito alle pertinenze delle abitazioni principali, che per
definizione sono quelle classificate esclusivamente nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7,
Fiscal Focus
L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 26
nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali e massimo
in numero di 3 per abitazione, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo,
possono essere individuate dal contribuente.
Entro i limiti quantitativi e per tipologia il contribuente ha, quindi, la facoltà di individuare le
pertinenze per le quali applicare il regime agevolato, essendo preclusa ai comuni la
possibilità di regolamentare, in qualsiasi modo, la fattispecie in questione.
Il DL n. 201/2011 ha abrogato la previsione secondo cui i Comuni possono intervenire sulla
nozione di pertinenza contenuta nell’ articolo 59, lett. c) del D. Lgs. n. 446/1997.
Ne deriva che tutti i regolamenti comunali in materia dovranno ritenersi
automaticamente decaduti.
Nell’ ipotesi che in una casa vi siano un magazzino e due box auto, il secondo box sarà tassato
come un qualsiasi fabbricato non abitativo.
6.3 Le detrazioni Dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto
passivo e per le relative pertinenze, si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, 200
euro rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione.
La detrazione può anche azzerare l’imposta, ma non può portare ad un credito.
A favore degli immobili destinati ad abitazione principale vengono concesse le seguenti
agevolazioni, di seguito riepilogate:
Aliquota agevolata
Viene stabilità un’aliquota base ridotta allo 0,4%, applicabile tanto all’abitazione quanto alle
relative pertinenze. I Comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, la suddetta
aliquota sino a 0,2 punti percentuali: quindi l’aliquota sarà caratterizzata da un range entro il
quale potrà muoversi il Comune, compreso tra lo 0,2% e lo 0,6%.
Detrazione base
All’abitazione principale viene riconosciuta una detrazione pari ad € 200 da ripartire in parti
uguali tra gli aventi diritto se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più
soggetti passivi. La detrazione eventualmente eccedente può essere utilizzata per abbattere
l’imposta dovuta con riferimento alle pertinenze.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 27
Caso: Nel caso di abitazione principale posseduta al 66,67%, si può detrarre l'importo
totale di 200 euro dal valore Imu calcolato allo 0,4% sulla quota di possesso del
66,67%? Sulla restante quota del 33,33%, di proprietà dei figli non residenti
nell'immobile e con età maggiore di 26 anni, l'Imu è a carico dei figli con importo
dello 0,76%?
Sì, la detrazione spetta per intero al soggetto passivo in possesso dei requisiti (residenza
anagrafica e dimora abituale).
Detrazione aggiuntiva
per il 2012 ed il 2013 spetta una detrazione aggiuntiva pari ad € 50 per ciascun figlio di età
non superiore a ventisei anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente
nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. La detrazione aggiuntiva può arrivare al
massimo ad € 400. È richiesto che i figli siano conviventi ed abbiano la residenza nell’immobile,
ma non è richiesto che siano fiscalmente a carico del contribuente.
Le detrazioni, con la stessa modalità con cui è riconosciuto il periodo di possesso dell’immobile
(art.9, co.2, D.Lgs. n.23/11), analogamente a quanto avveniva in precedenza ai fini Ici,
dovrebbero essere computate per mesi interi, con riferimento ai mesi dove le condizioni
richieste sono soddisfatte per almeno 15 giorni.
6.4 Le detrazioni previste per i figli Alla detrazione base di 200 euro prevista dal comma 10 del articolo 13, per gli anni 2012 e
2013, è prevista una maggiorazione di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a
ventisei anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità
immobiliare adibita ad abitazione principale.
L'importo complessivo della maggiorazione, al netto della detrazione di base, non può
superare l'importo massimo di euro 400.
Nota bene
Per le maggiorazioni relative ai figlio, è richiesto che gli stessi siano conviventi, ed abbiano la
residenza nell’immobile, tuttavia non è richiesto che siano fiscalmente a carico del
contribuente.
I Comuni (in sede di versamento del saldo) possono disporre l'elevazione dell’importo della
detrazione, fino a concorrenza dell'imposta dovuta, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 28
In tal caso il comune che ha adottato detta deliberazione, non può stabilire un'aliquota
superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione. La suddetta
detrazione si applica alle unità immobiliari di cui all'articolo 8, comma 4, del decreto legislativo
30 dicembre 1992, n. 504.
N.B. Per la detrazione sul figlio criterio pro quota per mesi
Caso: Vorrei sapere se nel conteggio dell’Imu in acconto posso o sono tenuta a
considerare anche mio figlio che nascerà a giugno?
Il comma 10 dell'articolo 13 del Dl 201/2011, dopo le modifiche apportate da Dl 16/2012,
prevede che per gli anni 2012 e 2013 la detrazione unica per tutti di 200 euro è maggiorata di
50 euro per ciascun figlio di età non superiore a ventisei anni, purché dimorante
abitualmente e residente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione
principale. Da un'interpretazione letterale della norma, la maggiorazione di 50 euro, a
differenza della detrazione di base di 200 euro, non sembrava rapportata al periodo dell'anno.
La bozza di circolare ministeriale, tuttavia, chiarisce il criterio pro quota per mesi: per
calcolare il mese occorre la presenza del figlio per almeno 15 giorni.
Vediamo nella seguente tabella altri casi pratici legati alla detrazione di 50 euro per ciascun
figli under 26:
n. SITUAZIONE REQUISITO RESIDENZA
E DIMORA
REQUSIITO
ANAGRAFICO
DETRAZIONE
SPETTANTE
1
Coniugi proprietari al
50% dell’abitazione
principale
Figli risiedono anagrafica
mente e dimorano
abitualmente presso
l’abitazione
Età non
superiore ai 26
anni
A ciascun coniuge
spetta la detrazione
di 50 euro
2
Proprietario al 25%
dell’ab. princ. in cui
risiede e dimora con la
moglie, non proprietaria
Figlio di entrambi risiede e
dimora nell’ab. princip.
Età non
superiore ai 26
anni
Al proprietario spetta
la detrazione di 50
euro, a prescindere
dalla quota
3 Proprietario al 100%
dell’ab. princ.
Figlio della convivente
risiede e dimora nell’ab.
princ.
Età non
superiore ai 26
anni
Non spetta
4
Proprietario al 100%
dell’ab. princ. che
dimora e risiede con la
convivente
Due figli, di cui uno di
entrambi e l’altro solo
della convivente
Età non
superiore ai 26
anni
Al proprietario spetta
la detrazione di 50
euro, limitatamente
al figlio di entrambi
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 29
5
Proprietario al 50%
dell’ab. princ. e
convivente proprietaria
del restante 50% vi
dimorano e risiedono
Figlio della convivente
risiede e dimora nell’ab.
princ.
Età non
superiore ai 26
anni
Solo alla convivente
spetta la detrazione
di 50 euro
6
Proprietaria al 100%
dell’ab. princ.
Figlia risiede e dimora
nell’ab. princ. anni 23 e la
figli della figlia di anni 2
Entrambe
hanno età non
superiore ai 26
anni
Alla proprietaria
spetta la detrazione
di 50 euro,
limitatamente alla
figlia non anche
relativamente alla
nipote
7
Proprietaria al 75%
dell’ab. princ.
Figlia risiede e dimora
nell’ab. princ. proprietaria
al 25% dell’ab. anni 23 e
la figli della figlia di anni 2
Entrambe
hanno età non
superiore ai 26
anni
A entrambe le
proprietarie spetta la
detrazione di 50
euro, relativamente
alla propria figlia
8
Proprietaria al 100%
dell’ab. princ.
Convivente e 3 figli, (di cui
1 solo di entrambi e 1 solo
del proprietario) risiedono
e dimorano nell’ab. princ.
Tutti e 3
hanno età non
superiore ai 26
anni
Al proprietario spetta
la detrazione di 100
euro, limitatamente
al figlio di entrambi e
al proprio
9
Proprietaria al 75%
dell’ab. princ.
Convivente proprietaria al
25% e 3 figli, (di cui 1
solo di entrambi e 1 solo
del proprietario) risiedono
e dimorano nell’ab. princ.
Tutti e 3
hanno età non
superiore ai 26
anni
A ogni proprietario
spetta la detrazione
di 50 euro,
limitatamente al
proprio figlio e una
di 25 per il figlio di
entrambi (75 totale)
10
Proprietaria al 50%
dell’ab. princ.
Figlio di 38 anni risiede e
dimora nell’ab. princ. ed è
proprietario al 50%
dell’ab. ; la moglie del
figlio e il figlio di entrambi
Età superiore
ai 26 anni
La maggiorazione
spetta solo al figlio
della proprietaria,
mentre a
quest’ultima non
spetta perché non
rispettato il requisito
anagrafico.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 30
7. Il funzionamento della nuova imposta 7.1 Abitazione principale Come già ribadito, l’IMU colpirà dal 2012 l’abitazione principale. L’aliquota esatta, sarà
stabilita nei prossimi mesi dai singoli Comuni che coma già detto potranno anche ridurre
l’aliquota fino ad azzerare l’imposta con la detrazione spettante.
Aliquota per l’abitazione principale
Minima Ordinaria Massima
0.2% 0.4% 0.6% La detrazione
È prevista una detrazione fissa di 200 euro per ogni abitazione principale. La detrazione è
maggiorata di 50 euro per ogni figlio di età non superiore a 26 anni, che abbia residenza e
dimora nell’abitazione principale. Tale maggiorazione (per il figli) può arrivare fino a 400
euro.
Il calcolo dell’imposta I passi per il calcolo dell’imposta, consistono nell’individuare la rendita catastale, rivalutare la
rendita, calcolare il valore catastale, calcolare l’imposta lorda, applicare la detrazione.
Individuazione della rendita catastale
La rendita può essere recuperata dall’atto di acquisto, dai vecchi bollettini ici, e dal sito
dell’ Agenzia del Territorio.
Rivalutazione della rendita
Si deve moltiplicare la rendita per 1.05, ovvero la rivalutazione del 5% prevista dalla
legge.
Cosa si considera per abitazione principale?
Per l’IMU l’abitazione principale è una casa iscritta o iscrivibile in catasto come unica unità
immobiliare, nelle categorie da A/1 ad A11 (esclusa l’A/10) nella quale il contribuente e il suo
nucleo familiare abbiano la dimora abituale e la residenza.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 31
Calcolo del valore catastale
Bisogna moltiplicare il risultato della rivalutazione per 160, ovvero il coefficiente
maggiorato previsto dal decreto 201/2011 con cui si ottiene il valore catastale.
Calcolo dell’imposta lorda
Dividere il risultato per 100 e moltiplicarlo per l’aliquota standard (acconto 2012) e per
l’aliquota fissata dal comune a regime, il risultato dà l’imposta lorda.
Applicazione della detrazione
Per l’applicazione della detrazione bisogna sottrarre il risultato di 200 euro, più 50 euro
per ogni figlio non superiore a 26 anni fino ad un massimo di 400 euro, il risultato è
l’imposta dovuta annua.
Esempio (famiglia con tre figli inferiori a 26 anni)
Rendita: 1.500
Calcolo della base imponibile
Con l’applicazione dei nuovi moltiplicatori il calcolo della base imponibile sarà:
1.500 * 5% * 160 = 252.000 euro
Detrazione fissa
200,00 Euro
Detrazione per il figli
50,00* 3= 150 Euro
L’IMU che si dovrà pagare dipende anche dalle aliquote che il Comune potrebbe deliberare.
aliquota minima 252.000 * 0.2% = 504.00 – 350 = 154.00
aliquota ordinaria 252.000 * 0.4% = 1.008.00 – 350 = 658.00
aliquota massima 252.000 * 0.6% = 1.512.00 – 350 = 1.162.00
Esempio (persona che vive in un mini appartamento)
Rendita: 400.00
Calcolo della base imponibile
Con l’applicazione dei nuovi moltiplicatori il calcolo della base imponibile sarà:
400 * 5% * 160 = 67.200 euro
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Detrazione fissa
200.00 Euro
L’IMU che si dovrà pagare dipende anche dalle aliquote che il Comune potrebbe deliberare.
aliquota minima 67.200 * 0.2%= 134.00 – 200 = 0
aliquota ordinaria 67.200 * 0.4%= 268.00 – 200 = 68.80
aliquota massima 67.200 * 0.6%= 403.20 - 200 = 203,20
7.2 Abitazione diversa dall’abitazione principale Le case diverse dall’abitazione principale, pagano l’Imposta Municipale Unica con l’aliquota
ordinaria dello 0.76%, che il Comune può variare fino a 0.3 punti percentuali in aumento o in
diminuzione.
È da considerare che i Comuni possono ridurre l’aliquota di base fino allo 0.4% per i seguenti
immobili:
immobili non produttivi di reddito fondiario ai sensi dell’articolo43 del TUIR;
Immobili posseduti da soggetti Ires;
Immobili locati.
Aliquota per la seconda casa Minima Ordinaria Massima
0.46% 0.76% 1.06% Procedimento per il calcolo dell’imposta:
Individuazione della rendita catastale;
Moltiplicare la rendita per 1,05;
Moltiplicare il risultato per 160;
Dividere il risultato per 100 e moltiplicarlo per l’aliquota IMU fissata dal Comune, ciò
che si ottiene è l’imposta dovuta.
Ci può essere differenza tra abitazione principale e prima casa?
Il concetto di abitazione principale, non deve essere confuso con il concetto di prima casa,
infatti una abitazione acquistata con l’imposta di registro al 3% e le ipocatastali in somma
fissa a 168 euro, può non essere abitazione principale ai fini IMU.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 33
Nota bene: L’IMU assorbe l’IRPEF sui redditi fondiari, quindi non si dovranno più pagare le
imposte ad aliquota marginale sulla rendita catastale rivalutata del 5% maggiorata
di un terzo.
Confini tra abitazione principale e seconda casa
Abitazione affittata a canone
concordato
Non è abitazione principale, rientra nell’aliquota ordinaria
IMU per le case in affitto.
Ex casa coniugale assegnata
al
coniuge separato o divorziato
È abitazione principale, a patto che il coniuge non sia
titolare di diritti reali su altri immobili situati nello stesso
Comune.
Abitazione costituita da due
unità immobiliari accatastate
separatamente
Solo una sarà abitazione principale, a meno che il
contribuente non attesti tramite l’Agenzia del Territorio che
le due Unità sono accatastabili separatamente.
Abitazione sfitta di anziani
residenti in istituti di ricovero
Può essere considerata abitazione principale in seguito a
delibera comunale, altrimenti è considerata casa a
disposizione.
Abitazione degli IACP e delle
cooperative e proprietà
indivisa usati dai soci come
prima casa
Si ha diritto alla detrazione di 200 euro dell’ abitazione
principale, ma l’aliquota è quella ordinaria (0.76%)
Abitazione concessa in uso
gratuito a parenti Non è abitazione principale, l’IMU si paga ad aliquota piena.
7.3 Abitazioni in affitto Le case in affitto pagano l’IMU con l’aliquota ordinaria dello 0,76% variabile di 0,3 punti,
anche se il Comune può deliberare una riduzione fino allo 0,4%.
Procedimento per il calcolo dell’Imposta:
Individuazione della rendita catastale;
Moltiplicare la rendita per 1.05;
Moltiplicare il risultato per 160;
Dividere il risultato per 100 e moltiplicarlo per l’aliquota IMU fissata dal Comune, (dallo
0.4% allo 1.06%) ciò che si ottiene è l’imposta dovuta.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 34
7.4 Abitazioni rurali
La nuova imposta colpisce diversamente dall’ICI anche le abitazioni rurali, ossia quei
fabbricati asserviti all’attività agricola: il decreto Monti infatti va ad abrogare “il c.1-bis
dell’art.23 del D.L. 30 dicembre 2008, n. 207, convertito, con modificazioni, dalla L. n.14 del
27 febbraio 2009”, ossia la disposizione che aveva introdotto l’esenzione Ici per i fabbricati
rurali.
Per quelle già iscritte nel catasto fabbricati, a destinazione abitativa, e quindi dotate di rendita
catastale, si applicano le stesse regole previste per l’abitazione principale, la seconda casa o la
casa affittata.
Ai fini dell’IMU per i fabbricati strumentali all’ attività agricola viene prevista una aliquota
ridotta dello 0,2%, con facoltà per i Comuni di ridurre la misura per il prelievo fino allo 0,1%.
Immobili rurali strumentali
Aliquota 0,2% Aliquota Minima
- 0.1%
7.5 Fabbricati rurali e terreni agricoli Quando parliamo di fabbricati rurali strumentali ci si riferisce a ricoveri animali, protezione
delle piante, magazzini, depositi eccetera, di cui all’art.9 c.3-bis del DL 557/93; se ubicati nei
comuni classificati montani o parzialmente montani sono esenti da IMU.
Abitazioni locate
In caso di abitazioni locate, sui proventi dell’affitto, dovranno essere versate le imposte in
base all’IRPEF ed aliquota marginale dal 23% al 43%, o per chi sceglie la cedolare secca
(aliquota del 21% o al 19%) per i canoni concordati che assorbe le addizionali Irpef, l’imposta
di registro e l’imposta di Bollo.
La base imponibile
Per le abitazioni rurali iscritte nel catasto dei fabbricati, la base imponibile è il valore
catastale calcolato con le normali regole per l’IMU.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 35
All’interno del D.L. n.16/12 constano anche alcune disposizioni che impattano sul mondo
agricolo: oltre ad una diversa modulazione dei versamenti, il comma 1-ter dell’art.4 del D.L.
n.16/12 modifica l’art.9, co.8 del D.L. n.23/11, stabilendo l’esenzione per i fabbricati rurali
ad uso strumentale ubicati nei Comuni classificati montani o parzialmente montani di
cui all'elenco dei Comuni italiani predisposto dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT), con
eccezione delle provincie autonome di Trento e Bolzano che possono comunque stabilirne
l’imponibilità, seppur con agevolazioni specifiche.
I Comuni parzialmente montani sono individuati dalla legge 142/1990 in quelli la cui
popolazione sia residente nei territori montani in misura inferiore al 15% della popolazione.
Attenzione:
Sul fronte dei rurali, oltre a riprendere le novità inserite con il Dl 16/2012, la bozza di circolare
ministeriale che sta per essere pubblicata in tema di IMU, spiega che per ottenere il requisito di
ruralità, e quindi l'aliquota Imu allo 0,2%, “non ha rilevanza” la classificazione catastale.
Questo perché, spiega il ministero, il Salva - Italia prevede la fissazione dei requisiti in un
decreto ministeriale di prossima pubblicazione (articolo 13, comma 14 bis, Dl 201/2011): se il
provvedimento non sarà emanato in fretta, però, rischia di riaprirsi il contenzioso infinito con i
Comuni, che già si era registrato al tempo dell'Ici.
Riepilogando in una tabella quanto detto:
TIPO IMMOBILE BASE IMPONIBILE RIDUZIONI ALIQUOTA QUOTA
COMUNE QUOTA STATO
FABBRICATO RURALE
ABITAZIONE DEL
PROPRIETARIO
RENDITA CATASTALE *5%*160
(se non accatastato entro il 30/11/2012
l’acconto non è dovuto)
200 euro + 50 euro a
figlio under 26 (solo per 2012 e 2013 e con max 8
figli)
0,4% 100% 0%
FABBRICATO RURALE
ABITAZIONE DELL’
AFFITTUARIO CHE CONDUCE IL TERRENO
RENDITA CATASTALE *5%*160
(se non accatastato entro il 30/11/2012
l’acconto non è dovuto)
----- 0,76% 50% 50%
FABBRICATO RURALE
STRUMENTALE
RENDITA CATASTALE *5%*160
----- 0,2% 100% 0%
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 36
FABBRICATO STRUMENTALE
RURALE IN COMUNE
MONTANO O PARZIALMENTE
MONTANO
ESENTE ----- ----- ----- -----
Per i terreni a destinazione agricola, la base imponibile è determinata utilizzando il reddito
dominicale rivalutato del 25%, a cui applicare il moltiplicatore specifico, che risulta
differenziato a seconda del soggetto possessore:
sarà pari a 110 per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (IAP)
iscritti alla previdenza agricola;
sarà invece pari a 135 (misura incrementata dal D.L. n.16/12 in quanto in precedenza
era stabilita a 130) per tutti gli altri contribuenti titolari di diritti reali su di un terreno
agricolo.
Ricapitolando la tassazione IMU dei terreni:
TIPO IMMOBILE O
TERRENO
BASE IMPONIBILE RIDUZIONI ALIQUOTA QUOTA
COMUNE QUOTA STATO
TERRENI AGRICOLI
POSSEDUTI E CONDOTTI DA COLTIVATORI
DIRETTI O IAP*, anche se
incolti
REDDITO DOMINICALE*25%*110
RIDUZIONE D’IMPOSTA
PER SCAGLIONI
0,76% 50% 50%
TERRENI MONTANI** ESENTI ---- ---- ---- ----
TERRENI DIVERSI DAI PRECEDENTI
ANCHE SE INCOLTI
REDDITO DOMINICALE*25%*135 ---- 0,76% 50% 50%
* L’agevolazione relativa alla riduzione d’imposta per scaglioni (riduzione della base
imponibile fino a 32.000 euro) spetta a coloro che conducono direttamente i terreni e
possiedono le qualifiche richieste (non l’iscrizione negli elenchi previdenziali) - solo persone
fisiche, no società.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 37
Valore fino a 6.000 euro > esenzione IMU
Valore da 6.000 a 15.500 euro > riduzione del 70% della base imponibile
Valore da 15.500 a 25.500 euro > riduzione del 50% della base imponibile
Valore da 25.500 a 32.000 euro > riduzione del 25% della base imponibile
Il coefficiente agevolato pari a 110 (in luogo di 135) spetta, invece, ai soggetti (coltivatori
diretti e IAP) iscritti alla gestione previdenziale agricola, a prescindere dalla conduzione diretta
del terreno. Quindi il coefficiente ridotto è applicabile anche alle società agricole. Es.
spetta anche a un coadiuvante agricolo purché iscritto all’Inps. Al fine di considerare agricola
un'area edificabile vale il precedente requisito previsto ai fini dell'Ici e quindi il proprietario
deve essere il conduttore del fondo ed essere iscritto negli elenchi previdenziali ai fini
pensionistici; sono quindi escluse le società.
** In ordine all'esenzione dall'Imu per i terreni montani, in base all'articolo 7 del D. Lgs.
504/92 (Ici), l'emendamento presentato alla legge demanda a un DM l'individuazione dei
comuni nei quali spetta l'esenzione, sulla base della altitudine riportata negli elenchi Istat
e tenendo conto anche della redditività. Quindi è possibile ed auspicabile che l'individuazione
dei terreni montani esenti da imposta abbia la medesima regolamentazione prevista per i
fabbricati rurali strumentali.
Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza
agricola, il comma 5 dell’art.4 del D.L. n.16/12, attraverso la riformulazione dell’art.13, co.2
del D.L. n.201/11, ha confermato la finzione di non edificabilità delle aree: se tali soggetti
coltivano il terreno pagheranno in ogni caso l’IMU come fosse un terreno agricolo
(quindi sul reddito dominicale e non sul valore venale), anche se gli strumenti
urbanistici, PRG o altro, lo qualificano suscettibile di utilizzazione edificatoria.
In forza dell’art.4, co. 5, lett. e) del D.L. n.16/12 che ha introdotto il comma 8-bis all’art.13 del
D.L. n.201/11, i coltivatori diretti e gli IAP iscritti alla previdenza agricola potranno beneficiare
di ulteriori sconti sul calcolo dell’imposta relativa ai terreni agricoli da essi condotti:
una franchigia sino ad € 6.000 di valore imponibile;
una riduzione del 70% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente € 6.000
e fino ad € 15.500;
una riduzione del 50% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente € 15.500
e fino ad € 25.500;
una riduzione del 25% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente € 25.500
e fino ad €32.000.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 38
7.6 Case senza rendita
La nuova imposizione dal 2012 sui fabbricati rurali fa sì che debba essere valutata l’attuale
disciplina catastale di tali immobili che oggi, al rispetto di determinate condizioni, possono
rimanere iscritti al Catasto dei Terreni (quindi senza attribuzione di rendita).
Per equiparare tutti i fabbricati rurali (per quelli non censiti al Catasto dei Fabbricati non
sarebbe infatti stato possibile calcolare l’imposta) il Decreto “Salva Italia” ha disposto
l’obbligatoria iscrizione al Catasto dei Fabbricati: entro il 30 novembre 2012 i
possessori di tali immobili dovranno quindi presentare richiesta di accatastamento
tramite Doc.Fa.
Il versamento dell'imposta per questi fabbricati potrà essere effettuata in un'unica soluzione
al 17 dicembre, ovviamente in base alla rendita e alla categoria catastale assegnata con la
procedura di accatastamento.
La bozza di circolare ministeriale del ministero dell'Economia, infatti, supera la disposizione del
decreto Salva-Italia secondo cui il pagamento doveva essere effettuato sulla base della rendita
catastale delle unità similari.
7.7 Fabbricati invenduti Con il D.L. 1/2012, c.d. “Decreto Liberalizzazioni”, è prevista la possibilità per i Comuni di
ridurre l’aliquota fino allo 0,38% per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita da parte
dell’impresa costruttrice. Tale agevolazione sembra difficile da attuare visto che il 3,8 per mille
dell'imponibile deve essere comunque versato allo Stato e al Comune non rimarrebbe
alcuna risorsa.
L'Imu si applica anche sugli “immobili-merce” delle imprese edili, cioè sui fabbricati
costruiti per la successiva vendita, che, in tal modo, continuano a scontare una tassazione di
natura patrimoniale ancor prima di essere immessi sul mercato. Si tratta di un'imposizione
particolarmente penalizzante in un contesto di mercato difficile come quello attuale. Tanto più
che in altri casi, come ad esempio la tassazione sui mezzi di trasporto di lusso prevista
dall'articolo 16 del Dl 201/2011 vengono esclusi “gli aeromobili immatricolati a nome dei
costruttori e in attesa di vendita”.
L’articolo 56 del Decreto Legge sulle liberalizzazioni pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 19 del
24 gennaio 2012, con una specifica disposizione consente, però, ai Comuni di dimezzare già
da quest’anno la tassazione standard sui magazzini delle imprese di costruzione. In
pratica per tali immobili, si avrà la possibilità di avere un’ IMU ridotta fino al 3,8 per mille.
Fiscal Focus
L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 39
I Comuni possono ridurre l'aliquota fino allo 0,38% per i fabbricati "merce" relativamente ai
primi tre anni dall'ultimazione (articolo 56 Dl 1/2012), quindi occorre verificare la delibera
comunale.
Si tratta comunque di un'opzione penalizzante per gli enti locali a causa della quota statale
(0,38%) che deve comunque essere garantita.
Più complessa è invece la questione riguardante l'immobile in corso di costruzione, per il
quale è prevista una categoria catastale fittizia, denominata F/3, alla quale non viene
associata alcuna rendita catastale. La circostanza che l'F/3 sia sfornito di rendita potrebbe far
propendere per la non assoggettabilità a Imu del fabbricato in costruzione. D'altra parte però si
sostiene che l'Imu va pagata sull'area fabbricabile, dal momento che la stessa esprime
comunque una potenzialità edificatoria, seppure residuale: in tal caso la superficie dell'area alla
quale applicare l'imposta va ridotta in base al rapporto tra la volumetria complessiva del
fabbricato già ultimato e la volumetria prevista per l'unità in corso di realizzazione (soluzione
praticata da diversi Comuni).
Fabbricati destinati alla vendita
I fabbricati oggetto della riduzione dell’aliquota IMU, devono essere destinanti alla vendita e
comunque la loro costruzione o il loro recupero deve risultare completato.
Le condizioni - Una prima condizione per poter usufruire della riduzione dell’aliquota, è che il
contribuente che paga l’IMU si deve qualificare come un’impresa di costruzione. Ciò significa
che può anche svolgere occasionalmente (come cita una Circolare ministeriale del 2 agosto del
1973) attività di produzione di immobili per la successiva vendita, non influendo che la
materiale esecuzione sia affidata in tutto o in parte ad altre imprese.
Limiti temporali – L’utilizzo dell’aliquota ridotta ha dei limiti temporali, il limite generale è di
tre anni, infatti trascorsi 36 mesi dall’ultimazione dei lavori si tornerà a subire il carico
tributario pieno (questo escluderà immediatamente o in breve tempo buona parte degli
immobili che sono a oggi invenduti).
L’agevolazione cesserà, inoltre, nel momento in cui il cespite viene qualificato come
immobilizzazione (ad esempio per destinarlo ad uffici aziendali), oppure nell’ipotesi della sua
locazione (anche se mantenuto in bilancio perché comunque disponibile nella vendita
nell’ambito dell’attivo circolante).
Delibera del comune – L’aliquota ridotta dovrà essere deliberata dal comune. Si tratta di una
delibera che molto difficilmente verrà attuata (si può dire quasi “impossibile”) perché il 3,8 per
mille dell'imponibile deve essere comunque versato allo Stato, senza tener conto delle riduzioni
deliberate a livello locale. Ne deriva, per esempio, che se il comune decidesse di applicare la
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 40
riduzione massima consentita per le imprese di costruzioni tutto il gettito finirebbe nelle casse
erariali, considerando che l'aliquota di base per i beni d'impresa è il 7,6 per mille.
8. Immobili all’estero
Dal 2011, le persone fisiche residenti in Italia, che possiedono immobili situati all’estero,
dovranno versare una imposta erariale dello 0,76%. (in questo caso non si tratta di IMU, ma
di IVIE, un tributo diverso).
Per le società, gli immobili ovunque detenuti, partecipano alla determinazione del reddito
d’impresa secondo le regole ordinarie e non sono soggetti ad IVIE che incide solamente
sulle persone fisiche.
La normativa relativa all’IVIE è la seguente:
• DL 201/2011 (Salva Italia) art. 19 c.13-17
• DL 16/2012 (Semplificazione fiscali - L. 44/2012 del 26.04.2012) art. 8 comma 16
lett. e), f), g)
Il Decreto Salva Italia, così come aggiornato dal Decreto semplificazioni riporta quindi al:
comma13: A decorrere dal 2011 è istituita un'imposta sul valore degli immobili
situati all'estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio
dello Stato.
comma 14 Soggetto passivo dell'imposta di cui al comma 13 è il proprietario
dell'immobile ovvero il titolare di altro diritto reale sullo stesso. L'imposta è
dovuta proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell'anno nei quali si è
protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per
almeno 15 gg. è computato per intero.
comma 15: L'imposta di cui al comma 13 e' stabilita nella misura dello 0,76 per cento
del valore degli immobili. L'imposta non e' dovuta se l'importo, come determinato
ai sensi del presente comma, non supera euro 200. Il valore e' costituito dal
costo risultante dall'atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, secondo il
valore di mercato rilevabile nel luogo in cui e' situato l'immobile. Per gli immobili
situati in Paesi appartenenti alla Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio
economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, il valore e'
quello catastale come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è
situato ai fini dell’assolvimento di imposte di natura patrimoniale o reddituale
o, in mancanza, quello di cui al periodo precedente.
comma 15 bis : Per i soggetti che prestano lavoro all'estero per lo Stato italiano, per
una sua suddivisione politica o amministrativa o per un suo ente locale e le persone
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 41
fisiche che lavorano all'estero presso organizzazioni internazionali cui aderisce l'Italia la
cui residenza fiscale in Italia sia determinata, in deroga agli ordinari criteri previsti dal
TUIR, in base ad accordi internazionali ratificati, l'imposta di cui al comma 13 e' stabilita
nella misura ridotta dello 0,4 per cento per l'immobile adibito ad abitazione
principale e per le relative pertinenze.
L'aliquota ridotta si applica limitatamente al periodo di tempo in cui l'attività'
lavorativa e' svolta all'estero.
Dall'imposta dovuta per l'unita' immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto
passivo e per le relative pertinenze si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare,
euro 200 rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale
destinazione; se l'unita' immobiliare e' adibita ad abitazione principale da più
soggetti passivi la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la
quale la destinazione medesima si verifica.
Per gli anni 2012 e 2013 la detrazione prevista dal comma precedente e' maggiorata di
50 euro per ciascun figlio di età non superiore a ventisei anni, purché dimorante
abitualmente e residente anagraficamente nell'unita' immobiliare adibita ad abitazione
principale. L'importo complessivo della maggiorazione, al netto della detrazione di base,
non può superare l'importo massimo di 400 euro.
Disapplicazione dell’art 70 c.2 per gli immobili primo periodo. – TALI IMMOBILI
ALL’ESTERO NON PAGANO IRPEF IN ITALIA
comma 16 Dall'imposta di cui al comma 13 si deduce, fino a concorrenza del suo
ammontare, un credito d'imposta pari all'ammontare dell'eventuale imposta
patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l'immobile. Per gli immobili situati in
Paesi appartenenti alla Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico
europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, dalla predetta imposta
si deduce un credito d'imposta pari alle eventuali imposte di natura patrimoniale
e reddituale gravanti sullo stesso immobile, non già detratte ai sensi dell'articolo
165 del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
comma 17 Per il versamento, la liquidazione, l'accertamento, la riscossione, le sanzioni
e i rimborsi nonché per il contenzioso, relativamente all'imposta di cui al comma 13 si
applicano le disposizioni previste per l'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF).
L'imposta sul valore degli immobili posseduti all’estero è stata quindi fissata nella misura
dello 0,76% e si applica anche a chi ha legittimamente acquistato gli stessi in paesi stranieri,
rispettando la normativa in materia di tracciabilità, e adempiendo alla compilazione del quadro
RW di Unico.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 42
*Dove lo SEE è il c.d. Spazio Economico europeo costituito da tutti i 27 paesi dell’UE e da
Norvegia, Islanda e Liechtenstein (esclusa Svizzera).
Dubbi permangono in merito al concetto di “valore degli immobili” riportato nella norma.
Non è chiaro se per immobili situati non in UE o nello SEE, l’atto di acquisto cui fare
riferimento sia quello dell’attuale proprietario (oppure ad esempio l’atto di acquisto del
precedente proprietario di cui l’attuale è erede) né se dovendo derivare il costo dall’atto di
acquisto si debba trattare di un acquisto a titolo oneroso (e quindi non si possa trattare ad
esempio di una donazione).
8.1 Nessuna differenza con gli immobili scudati Sull’applicazione del tributo, non vi sarà nessuna differenza rispetto agli immobili scudati, in
quanto tutti pagheranno gli stessi importi, e saranno coinvolti anche i cittadini stranieri
residenti in Italia.
Vi saranno cosi immobili non imponibili redditualmente, che invece dovranno scontare la nuova
imposta, mentre nel caso di immobili locati o a tassazione catastale all'estero, sarà necessario
dichiarare anche il reddito e procedere al calcolo del credito d'imposta in base all'articolo 165
del Tuir.
Ovviamente sono da escludere coloro che hanno scudato l’immobile facendo ricorso al
“rimpatrio giuridico” mediante una fiduciaria: in tal caso, infatti, l’immobile si considera
giuridicamente in Italia e non più all’estero, non essendo pertanto sottoposto alla
nuova imposta.
La base imponibile
In questo caso la base imponibile si applica sul valore degli immobili, facendo riferimento al
costo riportato nell’atto di acquisto o, in mancanza, al valore di mercato della zona in
cui è situato l’immobile.
Una doppia imposizione
Per evitare che sullo stesso immobile vengano pagate le imposte due volte, al contribuente
italiano verrà riconosciuto un credito d’imposta pari a eventuali prelievi patrimoniali applicati
nello stato in cui è sito l’immobile.
Se l’immobile è situato in UE o nello SEE* la base imponibile è costituita dal valore
catastale così come determinato e rivalutato nel Paese estero ai fini dell'assolvimento di
imposte di natura patrimoniale o reddituale o, in mancanza, quello di cui al periodo
precedente.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 43
8.2 Una norma non equa
Tale norma è destinata a creare non poche polemiche per una serie di aspetti che forse
dovrebbero essere meglio coordinati. In particolare non avviene nessuna distinzione tra
immobili “legittimamente” acquistati o detenuti all'estero sin dall'origine, e immobili che
invece sono stati “legittimati” solo a seguito dello scudo fiscale.
Se già in riferimento ai soggetti che hanno fruito della sanatoria, la richiesta di nuovi importi
stride chiaramente con la normativa precedente, “tradendo” la fiducia di chi vi ha fatto ricorso,
occorre precisare come per coloro che non hanno mai avuto problemi con i beni detenuti
all'estero, l'introduzione della nuova patrimoniale sembra presentarsi come una norma davvero
iniqua.
Tali soggetti sono coloro che nel tempo hanno dichiarato i redditi percepiti in Italia e li hanno
sottoposti a tassazione, li hanno inviati con il canale bancario all'estero, si sono preoccupati di
rispettare in toto la normativa di riferimento in materia di tracciabilità, soprattutto
riscontrando, se era necessario compilare il quadro RW sia per gli invii monetari (III sezione)
sia per le consistenze (II sezione) e hanno sempre ottemperato alla dichiarazione dei redditi al
ricorrere dei presupposti di cui all'articolo 67, comma 1, lett f) del Tuir.
Tali contribuenti sono cosi parificati a chi ha fatto ricorso allo scudo, essendo tenuti allo
stesso modo a versare l'imposta dello 0,76%.
8.3 Coinvolti tutti i residenti in Italia
La disposizione, è rivolta non solo agli italiani, bensì a tutti coloro che sono residenti in Italia,
da ciò deriva che, tutti gli stranieri che nel frattempo si sono stabilizzati nel nostro paese,
magari conservando gli immobili di famiglia in quello di origine (nella stragrande maggioranza
dei casi acquistati o ricevuti in forza di capitali realizzati all'estero e dunque non derivanti da
presunta evasione in Italia), dovrebbero sottostare al nuovo prelievo.
8.4 Eventuali problemi per l’applicazione
Problemi sull’applicazione della disposizione, vi potranno essere soprattutto nei confronti degli
stranieri provenienti da paesi non evoluti, con non chiara documentazione catastale e per i
quali è già stato improbabile, compilare il quadro RW di Unico, in forza delle recenti
precisazioni dell'Amministrazione Finanziaria in base alle quali per gli immobili l'indicazione in
dichiarazione deve essere sempre fatta, a differenza del passato (fino a tutto il 2008) laddove
tale obbligo esisteva solo se gli immobili erano produttivi di reddito all'estero (reddito catastale
o locazione).
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 44
8.5 Una patrimoniale autonoma
Sul fronte reddituale la norma prevede che dalla patrimoniale dello 0,76% è scomputabile un
credito d'imposta pari all'eventuale patrimoniale pagata nello stato estero e inoltre, l'imposta è
dovuta a prescindere dalla destinazione dell'immobile. Dunque, la patrimoniale sugli immobili
all'estero rappresenta una sorta di “sistema autonomo”, rispetto a quello che accade sul
fronte reddituale. Se in sede di dichiarazione, nel compilare il quadro RL sulla base di quanto
previsto dal citato articolo 67, comma 1, lett. f) del Tuir, deve osservarsi se l'immobile produce
o meno un reddito all'estero, sul fronte della patrimoniale lo 0,76% ancorato al valore
dell'immobile deve essere sempre pagato.
Caso immobile in USA: soggetto che acquista la proprietà di un immobile negli Stati Uniti nel
dicembre 2009. In Unico PF 2010 ha indicato l’equivalente in euro al momento dell’acquisto
(70.000 euro).
Il valore catastale (assessment) è di 102.300 dollari.
Il soggetto non paga IMU ma l’IVIE (imposta erariale patrimoniale) pari al 7,6 per mille del
prezzo di acquisto (70.000 euro).
Dall’imposta dovuta in Italia si possono dedurre (credito d’imposta direttamente nel rigo RM33)
le imposte patrimoniali pagate all’estero sull’immobile.
Caso immobile in Francia- In Francia la casa, i terreni e gli altri immobili sono assoggettati a
due distinte imposte:
Taxe Foncière: l’ Imposta sulla Proprietà francese colpisce solo la proprietà di immobili
siano essi case, terreni, edifici, fabbriche, campagne, lande, strade ecc..situati in
Francia. In caso di trasferimento della proprietà viene pagata in dodicesimi dai
contraenti del contratto di compravendita, ha delle esenzioni di carattere soggettivo e
geografico, si paga in misura differenziata in modo geografico, molto particolare l’
esenzione per i terreni che vengono ricoltivati che godono di una esenzione di diversi
anni per questo motivo. Se esiste un modello di imposta patrimoniale pura allora è la
Taxe Foncière francese;
Taxe d'habitation: a differenza della prima la tassa sulla abitazione francese viene
pagata solo sulle abitazioni in Francia, non su opifici e terreni, è dovuta da chi abita
l''edificio di civile abitazione, tiene conto del nucleo familiare, un po’ come Imu, è
graduata per prima e seconda casa, non può essere assolutamente definita
Imposta Patrimoniale.
Quella cui far riferimento per la determinazione del credito d’imposta da inserire nei righi RM
33 e RM 34 di Unico PF 2012 sarà quindi la Taxe Foncière.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 45
Immobile a disposizione
Considerato un immobile tenuto a disposizione, e sito in un paese dove non vi è un'imposizione
catastale, lo stesso non deve essere indicato nel rigo RL12 e non è tassato in Italia, ma deve
essere riportato nella sezione II di RW e già per il 2011 è sottoposto al prelievo della
patrimoniale nella misura dello 0,76% rapportata al relativo valore.
Immobile locato
Sul fronte della patrimoniale, se l'immobile è locato, il reddito percepito dalla locazione, non
influenza la patrimoniale, che sarà comunque calcolata sul valore dell'immobile, ma
influenzerà il fronte reddituale, l'immobile oltre a essere indicato in RW deve anche essere
indicato in RL12 e sottoposto a tassazione, con eventuale riconoscimento del credito d'imposta
di cui all'articolo 165 del Tuir.
In materia di credito d'imposta, si nota l'ultima differenza tra il sistema reddituale e quello
patrimoniale:
nel primo caso bisogna fare riferimento alle convenzioni contro le doppie
imposizioni ed eventualmente alle aliquote convenzionali;
sul fronte della patrimoniale il meccanismo previsto dal legislatore appare abbastanza
diretto, dovendosi pagare comunque in Italia e potendosi solo scomputare l'eventuale
patrimoniale pagata all'estero.
Da ciò deriva che dovrà anche analizzarsi la tipologia di imposta pagata all'estero
sull'immobile, in quanto, se trattasi di imposte sul reddito, con un sistema analogo all'italiano,
tali imposte non saranno scomputabili dalla patrimoniale, ma dovranno essere “trattate” con il
meccanismo del credito d'imposta di cui all'articolo 165 del Tuir.
Nuove disposizioni, introdotte dal DL Semplificazioni Fiscali (L.44/2012 del
26.04.2012):
viene introdotta una franchigia per cui al di sotto dei 26.500 euro non è dovuta l’imposta;
nel dettaglio, qualora il prelievo non sia almeno pari a 201 euro per effetto dell’applicazione
dell’aliquota dello 0,76%, non deve essere versata l’imposta;
viene introdotto, inoltre, un nuovo comma 15-bis nell'art. 19 del DL 201/11 in base al quale
l'immobile all'estero viene trattato di fatto come la prima casa in Italia, in considerazione del
fatto che questi connazionali hanno l'obbligo di essere all'estero per motivi di lavoro.
Il trattamento dell'immobile è speculare a quanto previsto in materia di Imu
nazionale in caso di abitazione principale, per i soggetti:
che prestano lavoro all'estero per lo Stato italiano, per una sua suddivisione politica o
amministrativa o per un suo ente locale;
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 46
In entrambi i casi l'imposta IVIE è stabilita nella misura ridotta dello 0,4% per
l'immobile adibito ad abitazione principale e per le relative pertinenze.
L'aliquota ridotta si applica limitatamente al periodo di tempo in cui l'attività lavorativa
è svolta all'estero.
Dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto
passivo e per le relative pertinenze si detraggono, fino a concorrenza del suo
ammontare, euro 200 rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae
tale destinazione e 50 per figlio (2012-2013).
I righi da RM33 a RM34 devono essere compilati tenendo presente che:
in colonna 1, il valore dell’immobile situato all’estero;
in colonna 3 la quota di possesso dell’immobile o delle attività finanziarie
detenute all’estero;
in colonna 4 il periodo di possesso;
in colonna 5 l’imposta calcolata proporzionalmente alla quota e al periodo di
possesso nella misura dello 0,76 per cento di colonna 1 nel caso di immobile
situato all’estero ovvero dell’1 per mille nel caso di attività finanziarie detenute
all’estero;
in colonna 6 il credito d’imposta pari al valore dell’imposta patrimoniale versata
nello Stato in cui è detenuto l’immobile o l’attività finanziaria; tale credito
d’imposta è deducibile sino a concorrenza dell’ammontare dell’imposta stessa;
in colonna 7 l’imposta da versare.
9. La dichiarazione IMU
La circolare Omnibus di prossima pubblicazione anticipa che il DPCM, che verrà emanato da
parte del Consiglio dei Ministri, dovrà individuare i casi di presentazione della
dichiarazione, riproporrà le semplificazioni già vigenti in tema di Ici con conseguente obbligo
dichiarativo nei soli casi in cui gli elementi rilevanti ai fini dell’Imu dipendano da atti per i quali
per le persone fisiche che lavorano all'estero presso organizzazioni internazionali cui
aderisce l'Italia la cui residenza fiscale in Italia sia determinata, in deroga agli ordinari
criteri previsti dal Testo unico delle imposte sui redditi, in base ad accordi internazionali
ratificati.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 47
non sono applicabili le procedure telematiche dell’art. 3-bis del D.Lgs. n. 463/1997 (sistema
MUI).
L’obbligo della dichiarazione IMU all'ente locale impositore, quindi, in analogia a quanto
stabilito in tema di Ici dall'art. 37, co. 53, del Dl 223/2006, non sussiste al verificarsi di ogni
mutamento nella soggettività passiva del tributo ovvero nella struttura o nella destinazione
dell'immobile, ma solo nelle ipotesi in cui le modificazioni non siano disponibili da parte dei
comuni attraverso la consultazione della banca dati catastale.
La semplificazione è solo parziale. L'obbligo dichiarativo permane come permaneva ai
fini Ici in due ipotesi:
1) quando il contribuente vuole fruire di una riduzione dell'imposta (si pensi al caso degli
immobili inagibili, oppure alle situazioni specificamente introdotte dal Comune che richiedono
anche la presentazione di una particolare modulistica);
2) quando gli elementi rilevanti del tributo dipendono da atti per i quali non viene presentato il
Modello unico informatico (MUI).
Nell'Imu è previsto l'obbligo di presentazione della dichiarazione entro 90 giorni dalla data in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta. Per il 2012 è previsto, tuttavia, un regime transitorio, che impone di presentare la dichiarazione, relativa agli immobili per i quali l'obbligo dichiarativo è sorto dal 1º gennaio 2012, entro il 30 settembre 2012. 10. Riepilogo della normativa Queste le leggi, i decreti e i documenti di prassi che si sono susseguite fino a oggi in tema di
IMU:
l’art.13 del D.L. n.201/11;
gli articoli 8 e 9 del D.Lgs. n.23/11 (le disposizioni che hanno di fatto istituito l’Imu) per
quanto compatibili con le previsioni del decreto Monti;
gli articoli 2 (fattispecie imponibili), 5 (co.1,3,5,6 con riferimento alla base imponibile) 7
(lett.b, c, d, e, f, h, i per le esenzioni), 10, co.6 (versamento per gli immobili di soggetti
interessati da procedure concorsuali), 11 (co.3, 4 e 5, per la liquidazione dell’imposta),
12 (rimborsi), 14 (sanzioni) e 15 (contenzioso) del D.Lgs. n.504/92;
i commi da 161 a 170 dell’art.1 della L. n.296/06, in tema di accertamento dei tributi
locali (ma vi sono anche previsioni sui versamenti minimi, sugli interessi, ecc.).
Nel corso del 2012:
D.L. n.1/12 per modificare l’esenzione a favore degli enti non commerciali, che si
sostanzia in una conferma normativa di quanto già a livello di prassi era stato affermato
con la circolare 2/DF/09;
D.L. n.16/12, prevalentemente in sede di conversione, avvenuta con la L. n.44 del
26/04/12;
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 48
Circolare omnibus di prossima pubblicazione
11. Casi e questioni
Dichiarazione Imu per le variazioni del 2012
In caso di variazione avvenuta nel 2011 deve essere inviata la dichiarazione Ici entro
la scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi 2012, e, per i casi
previsti, la dichiarazione Imu dovrà essere spedita per le variazioni dal 1º gennaio
2012 entro settembre 2012? Può quindi accadere che debbano essere inviate due
dichiarazioni con la stessa scadenza?
Nel 2012 occorrerà presentare la dichiarazione relativa alle variazioni intervenute nel 2011.
Tali dichiarazioni restano valide «in quanto compatibili» ai fini Imu. Il decreto di
approvazione della dichiarazione Imu prevederà i casi in cui c'è l'obbligo di presentazione
della dichiarazione. Nell'Imu è previsto l'obbligo di presentazione della dichiarazione entro 90
giorni dalla data in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni
rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta. Per il 2012 è previsto un regime transitorio,
che impone di presentare la dichiarazione, relativa agli immobili per i quali l'obbligo
dichiarativo è sorto dal 1º gennaio 2012, entro il 30 settembre 2012.
Niente sconto per inagibilità se l'immobile non è fatiscente
Ho ereditato dai miei genitori una casa vecchia dove fino a cinque anni fa viveva mia
madre in uso gratuito. Ora, siccome mia madre è venuta ad abitare da me, la casa è
sfitta non essendo affittabile in quanto non ha gli impianti a norma e i servizi igienici
idonei. Posso richiedere la riduzione del 50% della base imponibile e considerarla
fabbricato inagibile? Attualmente la casa ha gli allacci per Enel e acqua.
Non può richiedere la riduzione del 50 per cento. La domanda per il riconoscimento
dell'inagibilità deve essere inoltrata all'ufficio tecnico comunale. L'inagibilità o inabitabilità deve
essere accertata dall'ufficio tecnico comunale, con spese di perizia a carico del proprietario, il
quale è tenuto ad allegare alla domanda di inagibilità un'idonea documentazione. Per il
riconoscimento dell'inagibilità occorre che la fatiscenza dell'immobile non sia superabile con
interventi di manutenzione.
Tuttavia è prevista la possibilità di autocertificare l’inagibilità ma il controllo viene comunque
effettuato dal comune, il quale può disconoscere successivamente la condizione di inagibilità.
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 49
Per la detrazione sul figlio criterio pro quota per mesi
Vorrei sapere se nel conteggio della mia Imu posso (o devo) conteggiare anche mio
figlio che nascerà a giugno.
Il comma 10 dell'articolo 13 del Dl 201/2011, dopo le modifiche apportate da Dl 16/2012,
prevede che per gli anni 2012 e 2013 la detrazione unica per tutti di 200 euro è maggiorata di
50 euro per ciascun figlio di età non superiore a ventisei anni, purché dimorante
abitualmente e residente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione
principale. Da un'interpretazione letterale della norma, la maggiorazione di 50 euro, a
differenza della detrazione di base di 200 euro, non sembrava rapportata al periodo dell'anno.
La bozza di circolare ministeriale, tuttavia, chiarisce il criterio pro quota per mesi:
per calcolare il mese occorre la presenza del figlio per almeno 15 giorni.
Una sola agevolazione per due case nel Comune
Io e mia moglie abbiamo la residenza in due abitazioni differenti all'interno dello
stesso Comune. Pagheremo l'aliquota prima casa sui due immobili?
Il comma 2 dell'articolo 13 del Dl 201/2011, dopo le modifiche apportate da Dl 16/2012,
prevede che nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora
abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso Comune, le
agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo
familiare si applicano per un solo immobile, mentre sull’altro si applica l’aliquota del
7,6%.
Se i due coniugi avessero stabilito la residenza e la dimora abituale in immobili diversi non
situati nello stesso Comune la legge non specifica nulla in merito, ma la bozza di circolare apre
all’assimilazione di entrambe come abitazioni principali (aliquota ridotta e detrazioni), ma se
non rispettano il duplice requisito probabilmente dovranno applicare il 7,6 per mille su
entrambe.
IVIE, basi imponibili catastali nei Paesi «trasparenti»
Come viene calcolata l'imposta sugli immobili detenuti all'estero? L'aliquota si applica sul prezzo di acquisto o sul valore catastale previsto dallo Stato in cui si trova l'immobile?
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 50
L'imposta sugli immobili situati all'estero (IVIE) è calcolata applicando l'aliquota dello 0,76 per
cento al valore costituito dal costo risultante dall'atto di acquisto o dai contratti e, in
mancanza, secondo il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l'immobile. Per gli
immobili situati in Paesi appartenenti all'Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio
economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, il valore è quello
catastale utilizzato nel Paese estero ai fini dell'assolvimento di imposte sul patrimonio o sui
trasferimenti. In mancanza, si utilizzano i valori citati sopra.
La casa in comodato paga l'aliquota piena
Vivo con mio marito nella sua prima casa. Nella mia unica casa di proprietà abita mia
madre pensionata, a cui l'immobile è concesso in uso gratuito. L'Imu va calcolata
come se si trattasse di seconda casa?
Il comma 2 dell'articolo 13 del Dl 201/2011, dopo le modifiche apportate da Dl 16/2012,
definisce, come abitazione principale, l'immobile nel quale il possessore e il suo nucleo
familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Pertanto, l'immobile concesso
in uso gratuito a un familiare non può considerarsi abitazione principale del
possessore. Per questo motivo, nel caso illustrato sarà applicata l'aliquota relativa agli
immobili diversi dall'abitazione principale (7,6%).
Chi paga in tre rate divide anche le detrazioni I coniugi comproprietari residenti e conviventi versano pro quota l'Imu ognuno per
proprio conto? La detrazione di 200 euro e quella ulteriore da 50 euro per il figlio si
divide al 50% tra i due proprietari? Se si fanno tre versamenti con F24, sulla casella
detrazioni va scritto l'importo totale delle detrazioni diviso per tre? Se l'acconto è in
due rate, alla casella «Rate» va indicato 0102 oppure 0103?
L'imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili di cui all'articolo 2 del
decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, comprese l'abitazione principale e le sue
pertinenze. Se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la
detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota di possesso (nel caso
specifico 50%). Lo stesso criterio di ripartizione delle detrazioni si applica anche per quelle
previste per ogni figlio dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità
immobiliare adibita ad abitazione principale. Nello spazio «Detrazione» va iscritto l'importo
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 51
relativo alla detrazione usufruita rapportato al numero di rate prescelto (ad esempio: in
caso di versamento in tre rate da parte di coniugi comproprietari, in sede di versamento della
prima rata la detrazione da indicare nel rigo sarà pari al 50% di 1/3 di 200 euro, cioè 33,34
euro). Per quanto concerne il versamento dell'acconto in due rate (18 giugno - 17 settembre)
non vi sono a oggi chiarimenti da parte dell'agenzia delle Entrate in merito alla compilazione
della casella «Rate».
Il nudo proprietario non versa l'imposta
Ho la nuda proprietà di un appartamento nel quale vivo (dimostrabile da residenza e
utenze), e sul mio appartamento vi è il diritto di usufrutto da parte di mio padre. Mio
padre non vive con me ma nel suo appartamento, posto al piano sotto il mio. Ai fini
Imu, mio padre pagherà come abitazione principale sull'appartamento nel quale vive,
mentre sul mio appartamento pagherà come seconda casa?
La normativa sull'Imu (analogamente a quella sull'Ici) non prende in considerazione il nudo
proprietario – che resta estraneo al rapporto d'imposta – ma il possessore dell'immobile
oppure il titolare di altro diritto reale, tra cui l'usufruttuario. Occorre inoltre considerare che il
passaggio dall'Ici all'Imu ha visto restringersi la nozione di abitazione principale: in particolare,
la «dimora» e la «residenza anagrafica» del contribuente devono ora coesistere (mentre con
l'Ici le risultanze anagrafiche costituivano una semplice presunzione); deve peraltro trattarsi di
«unica unità immobiliare», quindi non è più possibile applicare il regime agevolato in caso di
unità immobiliari contigue, censite in catasto separatamente. Ne consegue che l'agevolazione
per l'abitazione principale potrà essere applicata solo per l'abitazione nella quale l'usufruttuario
vive, mentre per l'altro appartamento va pagata l'imposta come seconda casa.
I comproprietari si dividono le pertinenze
La casa bifamiliare è composta da due abitazioni principali, con intestatari diversi: A
per una e B per l'altra. Poi ci sono due pertinenze, un C/6 e un C/2, intestate
entrambe ad A+B, al 50% ciascuno. Come si devono regolare i proprietari nel
computo dell'Imu circa le pertinenze? Poiché è possibile inserire solo una pertinenza
nell'ambito dell'abitazione principale, la scelta di quale considerare è lasciata al
contribuente, che agirà secondo la propria convenienza?
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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 52
Nel caso di specie, entrambe le pertinenze possono essere computate al 50% fra i due
proprietari. La disciplina dell'Imu ammette al beneficio non una sola pertinenza, ma una
pertinenza per ogni tipologia, cioè per ogni unità censita nelle categoria catastali C/2, C/6 e
C/7.
L'imposta non si paga se l'importo non arriva a 12 euro
Se dal calcolo dell'Imu risulta un valore di zero, non devo fare niente, o devo
presentare ugualmente F24 con il valore zero? Se invece dai calcoli risulta un'Imu di
pochi centesimi o di 1-2 euro, tutta la procedura per il pagamento non risulta troppo
onerosa rispetto alla cifra da pagare
Se l'importo annuo da versare è inferiore a 12 euro, il versamento non è dovuto. In
caso contrario, anche se c'è la rateazione, l'importo deve essere versato. Tale disposizione vale
anche se il versamento è riferito a più comproprietari. Quindi, supponendo un versamento Imu
complessivo annuo di 36 euro riferito a un'abitazione principale, si pagano le prime due rate di
acconto di 12 euro ciascuna o soltanto la prima di 18 euro. Si ricorda, inoltre, che il
versamento dell'Imu può essere compensato con crediti Irpef spettanti al contribuente,
scaturenti dal modello 730/2012 o dal modello Unico/2012 Persone Fisiche per l'anno
d'imposta 2011. Se l'imposta non è dovuta, non va presentato il modello F24.
Comodatari e conduttori evitano il pagamento
Possiedo un undicesimo di un fabbricato dove alcuni parenti, senza corrispondermi nessun affitto, esercitano un'attività commerciale. Vi è stata una causa in cui il giudice ha sentenziato che entro l'estate dovranno liberare la mia parte dell'immobile. Gli occupanti non hanno mai pagato la mia parte di Ici, che infatti sto pagando con tanto di mora. Devo pagare anche l'Imu, nonostante gli occupanti godano del bene? Sì. L'Imu colpisce i proprietari dei beni immobili (fabbricati, terreni agricoli e aree fabbricabili)
e non anche i comodatari o i conduttori degli stessi, come nel caso prospettato.
Anche la detrazione segue il calendario dei versamenti
Nella sezione «Imu Detrazioni», a giugno, bisogna indicare il 50% o 100 per cento.
Ad esempio, con due figli bisogna indicare 150 o 300 euro?
A giugno verrà indicato il 50 per cento. Quindi nel caso posto indicherà 150 euro, a meno che
non venga scelta il versamento in tre rate: in questo caso andrà indicato 100.
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Con ristrutturazione totale si paga come area fabbricabile
Sono proprietaria di un immobile avuto in donazione da mio padre, con usufruttuaria
mia madre. L'immobile è in fase di ristrutturazione, ferma per la crisi. Come mi verrà
calcolata l'Imu, visto che non ci abito e non è finita la casa?
Il soggetto passivo nei confronti dell'Imu è la madre in quanto titolare del diritto reale
(presumo al 100%). Per quanto riguarda gli immobili oggetto di ristrutturazione, è possibile
agire in due modi:
1) se la ristrutturazione è totale si dovrà calcolare l'Imu sul valore dell'area fabbricabile
determinata secondo criteri di mercato fino alla data di ultimazione lavori. In questo caso
sarebbe opportuno eseguire una variazione catastale attribuendo al fabbricato la categoria F3
(unità immobiliare in corso di costruzione);
2) se la ristrutturazione è parziale ma causa l'inagibilità o l'inabitabilità del fabbricato, si potrà
calcolare l'Imu sulla base imponibile scontata del 50 per cento.
Il comproprietario può avere la detrazione integrale
Nel caso di abitazione principale posseduta al 66,67%, si può detrarre l'importo totale
di 200 euro dal valore Imu calcolato allo 0,4% sulla quota di possesso del 66,67%?
Sulla restante quota del 33,33%, di proprietà dei figli non residenti nell'immobile e
con età maggiore di 26 anni, l'Imu è a carico dei figli con importo dello 0,76%?
Sì, la detrazione spetta per intero al soggetto passivo in possesso dei requisiti (residenza
anagrafica e dimora abituale).
Nuova casa: solo la residenza fa partire l'aliquota leggera
Io e la mia compagna abbiamo acquistato la prima casa in ottobre 2011, e ho
trasferito la mia residenza a far data 10 gennaio 2012 mentre la mia compagna ha
fatto la richiesta con data 14 aprile 2012. Vorrei sapere se l'Imu deve essere calcolata
come prima casa per l'intero periodo, anche se non avevamo la residenza, o per il
periodo scoperto si deve pagare come seconda casa. La detrazione di 200 euro si può
applicare tutta o è in proporzione al periodo?
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L'applicazione dell'aliquota agevolata con le relative detrazioni decorre dal momento in cui si
verifica la presenza contemporanea delle condizioni previste: «residenza anagrafica» e
«dimora abituale». Per il periodo scoperto, si dovrà calcolare l'Imu applicando l'aliquota
ordinaria, mentre la detrazione va rapportata al periodo dell'anno in cui sono stati presenti
entrambi i requisiti. Tale periodo si esprime in dodicesimi. Il mese scatta quando si superano i
15 giorni.
L'Imu segue il titolare del diritto di abitazione
Nel caso di una madre che cede al figlio solo il diritto di abitazione, chi paga l'Imu?
Il diritto di abitazione fa ricadere l'obbligo di pagamento dell'Imu su chi detiene tale diritto.
Pertanto, nel caso descritto, l'Imu andrà pagata per intero dal figlio.
Sull'area edificabile valori aggiornati al 1° gennaio
Possiedo un appezzamento di terreno su cui ho costruito una casa, ancora a rustico
non abitabile. Ho chiesto una visura in Comune, e alla voce rendita risulta scritto «in
fase di definizione». Dovrò pagare l'Imu? E come, se non ho rendita?
Per quanto riguarda i fabbricati in corso di costruzione, l'Imu va calcolata sul valore dell'area
edificabile determinata secondo i criteri di mercato al 1° gennaio di ciascun anno.
La casa in costruzione ai fini IMU
Un'impresa di costruzioni che ha appena ultimato tre villette realizzate per la vendita,
come dovrà pagare l'Imu? Due di queste sono già accatastate in categoria A/7. La
terza figura ancora in catasto come immobile in corso di costruzione.
I Comuni possono ridurre l'aliquota fino allo 0,38% per i fabbricati "merce" relativamente ai
primi tre anni dall'ultimazione (articolo 56 Dl 1/2012), quindi occorre verificare la delibera
comunale. Si tratta comunque di un'opzione penalizzante per gli enti locali a causa della quota
statale (0,38%) che deve comunque essere garantita. Più complessa è invece la questione
riguardante l'immobile in corso di costruzione, per il quale è prevista una categoria catastale
fittizia, denominata F/3, alla quale non viene associata alcuna rendita catastale. La circostanza
che l'F/3 sia sfornito di rendita potrebbe far propendere per la non assoggettabilità a Imu del
fabbricato in costruzione. D'altra parte però si sostiene che l'Imu va pagata sull'area
fabbricabile, dal momento che la stessa esprime comunque una potenzialità edificatoria,
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seppure residuale: in tal caso la superficie dell'area alla quale applicare l'imposta va ridotta in
base al rapporto tra la volumetria complessiva del fabbricato già ultimato e la volumetria
prevista per l'unità in corso di realizzazione (soluzione praticata da diversi Comuni).
Per la stalla aliquota dello 0,2% 131-l'imu si calcola sul valore catastale
Sono coltivatore diretto e proprietario di un fabbricato rurale strumentale (una stalla,
accatastamento in D/10). Come devo calcolare l'acconto dell'Imu?
L'Imu va calcolata partendo dalla rendita catastale del fabbricato, rivalutata del 5%, applicando
il moltiplicatore di 60 e calcolando – sul valore catastale così ottenuto – l'aliquota dello 0,2 per
cento. Per questi fabbricati, l'acconto è pari al 30% dell'imposta annua risultante
dall'applicazione di questa aliquota. I Comuni, al momento della definizione delle aliquote (che
comunque saranno utilizzate solo al momento del saldo) potranno eventualmente ridurla a
0,1%, ma non aumentarla. In pratica, per calcolare l'importo da versare in acconto si dovrà
utilizzare la seguente formula: rendita catastale x 1,05 x 60 x 0,2 x 30/100.
Dispensa aggiornata alla data del 16.05.2012