Post on 11-Jan-2017
Jaarverslag 2013Woningcorporatie WonenBreburg
1261 nieuwbouw huurwoningen opgeleverd (berkel-enschot, breda, chaam, rijen, bavel, tilburg)
1e plaats reputatiemonitor woningcorporaties
hoe regel ik mijn zaken online-cursus voor huurders druk bezocht
jaarresultaat -/- € 25.742.000,-
uitgaven onderhoud € 29.752.000,-
127 bestaande woningen verkocht
JAARVERSLAG 2013
STICHTING WONENBREBURG
Postadres: postbus 409, 5000 AK Tilburg
Telefoon: (013) 539 99 11
Fax: (013) 539 98 90
E-mail: info@wonenbreburg.nl
Internet: www.wonenbreburg.nl
Inschrijvingsnummer KvK: 20067125
INHOUDSOPGAVE Voorwoord 01
Missie en kernwaarden 03
Kengetallen 05
1. Tevreden klanten en wijken op orde 07
1.1. Toewijzen, verhuren en verkopen 07
1.2. Huurbeleid 10
1.3. Bewoners bij beleid en beheer betrekken 11
1.4. Klachten dienstverlening 13
1.5. Wonen, welzijn en zorg 13
1.6. Leefbaarheid 15
1.7. Overleg en afspraken met gemeenten 17
2. Verbinding maken met de maatschappelijke omgeving 21
2.1. Maatschappelijk verantwoord ondernemen 21
2.2. Duurzaam ondernemen 24
3. Vastgoed 27
3.1. Onze opgave in vastgoed 27
3.2. Omvang van de voorraad 28
3.3. Kwaliteit van het vastgoed 30
4. Ontwikkelingen van het bedrijf 33
4.1. Juridische structuur 33
4.2. Verbindingen: deelnemingen en samenwerkingen 33
4.3. Interne organisatiestructuur 37
4.4. Personele bezetting 38
4.5. Personeelsbeleid 39
4.6. Optimaliseren van onze bedrijfsvoering en dienstverlening 40
5. Financiële continuïteit 41
5.1. Ontwikkelingen met financiële impact 41
5.2. Financiële foto van WonenBreburg 43
5.3. Risicomanagement 47
6. Goed ondernemingsbestuur 51
6.1. Corporate governance 51
6.2. Bericht van het bestuur 53
6.3. Verslag van de raad van commissarissen 54
6.4. Bericht van de ondernemingsraad 61
7. Jaarrekening Stichting WonenBreburg 62
7.1. Geconsolideerde balans per 31 december 2013 62
7.2. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2013 64
7.3. Kasstroomoverzicht (geconsolideerd, op basis van indirecte methode) 65
7.4. Overzicht van het totaalresultaat over 2013 65
7.5. Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 66
7.6. Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva 68
7.7. Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat 76
7.8. Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht 79
7.9. Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans 80
7.10. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen 95
7.11. Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 97
7.12. Enkelvoudige balans per 31 december 2013 106
7.13. Enkelvoudige Winst-en-verliesrekening 2013 108
7.14. Grondslagen voor de waardering van de enkelvoudige activa en passiva in de balans 109
7.15. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 110
7.16. Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening 117
Overige gegevens 122
1
Voorwoord
Hoewel er lichtpuntjes zijn dat we uit het dal van de economische crisis kruipen, duurt de turbulentie
in de volkshuisvestingsomgeving voort.
Er lijkt nieuwe wetgeving op komst die zich uitspreekt over onze kerntaak, de belangrijkere stem van
de gemeenten ten aanzien van ons beleid én de versteviging van het toezicht. Dit alles zal een onuit-
wisbare stempel drukken op de toekomst van de volkshuisvesting en dus ook op die van WonenBre-
burg. Daarnaast heeft de ingevoerde verhuurdersheffing een forse impact op ons als corporatie. Deze
heffing, die wij zien als verkapte belastingheffing, wordt door ons bekritiseerd.
Met de nieuwe organisatiestructuur/-cultuur willen wij een organisatie zijn die veerkrachtig is en
flexibel mee kan bewegen met de veranderde omstandigheden. In dat kader richten wij onze organi-
satie zo efficiënt mogelijk in en werken wij in- en extern zo goed mogelijk samen om onze missie –
waar wij zo aan hechten - te volbrengen. Daarbij blijft de betaalbaarheid van het wonen door onze
huurders nadrukkelijk een punt van aandacht.
Het bestuur van WonenBreburg
Ir. Johan Dunnewijk
2
3
Missie en kernwaarden
Missie
WonenBreburg richt zich als ondernemende woningcorporatie in de woningmarktgebieden Tilburg
en Breda op het huisvesten van mensen met beperkte kansen op de woningmarkt. Wij bieden huis-
vesting. Hiermee houdt onze verantwoordelijkheid niet op: samen met bewoners en andere belang-
hebbenden dragen wij bij aan leefbare wijken.
De missie komt voort uit ons gedachtegoed en onze visie: wij zijn een maatschappelijke ontwikkelaar
voor een brede doelgroep. Wij ontwikkelen, verhuren en beheren woningen. Wij dragen bij aan leef-
baarheid en herstructurering. Wij zien als onze kerntaak: zorgen voor bereikbare huisvesting en bij-
dragen aan een leefbare omgeving. Wij blijven dicht bij deze kerntaak. Wij zijn betrokken bij mensen
die het niet zelfstandig redden op de woningmarkt. Deze mensen kunnen op ons rekenen, ook op de
lange termijn. Dat legitimeert ons bestaan. Tevreden klanten, daar gaat het ons om. Wij zijn onder-
nemend en innovatief: wij hebben de overtuiging dat – ondanks de moeilijke omstandigheden – wij
op zoek moeten blijven gaan naar kansen en innovaties en deze ook moeten benutten. Wij zijn ons
bewust van de maatschappelijke thema’s en dilemma’s die spelen en spannen ons in om hierop te
acteren.
Het principe van schoon, heel en veilig geldt voor onze woningen, maar strekt zich ook uit tot de
buurt en de wijk. Wij vragen onze bewoners, maar ook onze maatschappelijke partners, een rol te
pakken in de leefomgeving. Goed wonen in een leefbare wijk is een essentiële voorwaarde voor het
sociaal welbevinden en/of de sociale ontwikkeling van onze bewoners. Vanuit overtuiging leveren wij
hieraan een bijdrage, vooral op de stijgingsroute ‘wonen’. In specifieke of bijzondere gevallen stimu-
leren wij ook de andere stijgingsroutes (werken, leren en vrije tijd) door hierin de samenwerking met
onze partners in de wijk te zoeken.
Als klant van ons ben je verzekerd van een goed product. Een sterke vastgoedportefeuille vormt de
basis van ons bestaan: allerlei soorten woningen met een verantwoorde prijs-kwaliteitverhouding in
verschillende wijken. Wij zien het als onze taak duurzaam te investeren in energiezuinige woningen
en systemen en minder gebruik te maken van traditionele bronnen (vermindering CO2) om hiermee
de huurlasten betaalbaar te houden. Verder hechten wij aan goed bestuur en goed toezicht zoals
vastgelegd in branchebrede codes. Daarbij verwelkomen wij het aanscherpen van het toezicht en het
integriteitsbeleid, juist vanwege de toekomstbestendigheid van de sector.
Kernwaarden
Wij zijn betrokken. We zijn geïnteresseerd in het wel en wee van onze bewoners, leven professioneel
mee, zijn alert op signalen en zetten, voor die groep bewoners die het nodig heeft, ons netwerk bin-
nen en buiten WonenBreburg in om te helpen. Wij zijn vakbekwaam. We kennen ons vak, houden
elkaar scherp en zijn betrouwbaar, geloofwaardig en integer, afspraak is afspraak. Wij zijn duidelijk.
We vertellen wat we doen, wat we kunnen, helpen onze bewoners en relaties waar we kunnen, maar
geven ook aan waar onze grenzen liggen.
Deze waarden laten zien hoe we omgaan met onze bewoners. De waarden hebben ook betekenis in
onze relaties met stakeholders, binnen onze organisatie en zijn leidend bij de ontwikkeling en het
aannemen van medewerkers.
4
5
Kengetallen (geconsolideerd)
Kengetallen op 31 december 2013 2012 2011
1 Aantal woningen 27.439 26.458 26.085
2 Aantal garages en stallingplaatsen 4.152 3.162 3.030
3 Aantal bedrijfsruimtes 328 270 262
4 Aantal verhuureenheden1 31.919 29.890 29.376
5a Cumulatief aantal woningen verkocht met ‘verkoop onder
voorwaarde’(VOV) (exclusief doorverkopen)
848 755 584
5b Cumulatief aantal woningen nieuwbouw verkocht onder
Koopgarant (minus 8 doorverkopen)
94 99 107
6 Aantal woningen met een huurprijs < € 374,46 (2011: <
361,67; 2012: < € 366,37)
6.814 6.846 9.152
7 Gemiddelde huurverhoging per 1 juli 4,23% 2,17% 1,2%
8a Maandhuur per woning in € 449 435 422
8b Jaarhuur per woning in € 5388 5.220 5.068
8c Stijgingspercentage jaar op jaar 3,12% 2,91% 2,15%
9 Huurderving x € 1.000 4.154 2.972 2.776
10 Huurachterstand in % van de jaarhuur 1,62% 1,26% 0,87%
11a Mutatiegraad 15,8% 14,6% 13,7%
11b Mutatiegraad4 10,5% 8,8% 8,2%
12 Totaal groepsvermogen5 x € 1.000 377.033 474.030 279.246
13 Voorzieningen bestaand beleid x € 1.000
2
(exclusief herrubricering)
45.859 88.516 119.887
14 Overige voorzieningen x € 1.000 3.865 1.259 1.511
15 Solvabiliteit totaal eigen vermogen5 23,8% 29,6% 20,6%
16 Rentabiliteit eigen vermogen3 -25,7% 41,0% 11,4%
17a Gewogen gemiddelde rentekostenvoet (vennootschappe-
lijk)
4,02% 4,04% 4,17%
17b Duration 15,15 jaar 13,44 jaar
18 Rentabiliteit totale vermogen -3,85% 14,27% 4,88%
19 Current ratio (liquiditeit) 0,45 0,53 0,31
20 Huren x € 1.000 148.729 139.673 133.710
21 Vergoedingen 12.692 12.089 11.028
22 Jaarresultaat x € 1.000 -25.742 11.129 -20.054
23 Totaalresultaat inclusief vermogensmutatie x € 1.000 -96.997 194.540 31.731
24 Onderhoudsuitgaven per verhuureenheid in € 925 1.305 970
25 Managementkosten in % van de jaarhuur 19,0% 21,0% 21,5%
26 aeDex-waarde totaal 2.257.107 2.138.444 2.140.974
27 Loan to value (aeDex-waarde) 46,76% 45,80% 40,31%
28 Personeelsformatie (fte) 371,3 399,1 408,1
29 Operationele kasstroom6 21% 16% 21%
30 Debt Service Coverage Ratio 1,26 1,04 1,22
31 Interest Coverage Ratio 1,83 1,58 1,81
32 Loan-to-WOZ-value 27,4% 26,0% 23,6% 1 2012 is inclusief 136 eenheden gerealiseerd in de vof Laurentius/WonenBreburg VOF in het project BinnenBuiten.
2 Na aanwending voorziening met activa in ontwikkeling.
3 Rentabiliteit eigen vermogen is inclusief (ongerealiseerde) vermogensmutaties die niet via het resultaat, maar direct aan de reserves zijn toegevoegd.
4 Exclusief studentenwoningen.
5 Toename groepsvermogen/eigen vermogen eind 2012 is vooral een gevolg van herwaardering sociaal vastgoed direct in de reserve.
6 In % van de jaarhuuropbrengst.
Met ingang van 2012 baseren we de kengetallen op de geconsolideerde jaarrekening. Verder zijn de
jaarrekening en de vergelijkende cijfers over 2011 ingrijpend gewijzigd vanwege de stelselwijziging
op basis van de herziene richtlijn RJ 645. Vanwege deze veranderingen zijn de kengetallen over 2012
aangepast en waar nodig ook de gegevens over 2011.
6
7
1. Tevreden klanten en wijken op orde
Hieronder lichten wij de inspanningen toe die wij in 2013 hebben geleverd om tevreden klanten te
krijgen en te houden en de wijken op orde te houden.
1.1. Toewijzen, verhuren en verkopen
Huisvesten van onze doelgroep
Onze woningen in Breda en Tilburg worden toegewezen volgens het combinatiemodel: aanbod, op-
tie, loting en direct te huur. We gebruiken daarvoor de woonruimtebemiddelingssystemen Klik voor
Wonen (Breda), Woning in Zicht (Tilburg) en Klik voor Kamers (studenten). Daarmee bieden we onze
klanten maatwerk en flexibiliteit. Deze manier van toewijzen vraagt een actieve houding van de wo-
ningzoekende; deze kiest zelf uit het aanbod en houdt zijn zoekprofiel actueel.
Veranderingen relatie huur en inkomen
Wij wijzen onze vrijkomende woningen met een huurprijs van maximaal € 681,02 toe binnen de ruim-
te die Europa ons biedt. Binnen de regeling bestaat de mogelijkheid om maximaal 10% van deze
huurwoningen toe te wijzen aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.229. We heb-
ben hier afspraken over gemaakt met de gemeenten Breda en Tilburg. We maken daar binnen onze
invloedsfeer waar mogelijk gebruik van. In 2013 resulteerde dat in 3,7% toewijzingen binnen de
10%-regeling.
Middeninkomens komen in aanmerking voor sociale huurwoning
Met ingang van 1 juni 2013 mogen woningzoekenden met een middeninkomen van € 34.229 tot
€ 43.000 per jaar een sociale huurwoning van WonenBreburg in Breda met een maandhuur van
€ 535,91 tot en met € 681,02 huren. Sinds 1 januari 2011 waren deze woningzoekenden door de aan-
scherping van toewijzingsregels vanwege de EU-wetgeving aangewezen op de vrije-sectormarkt. Uit
onderzoek blijkt, dat er daardoor op de huurmarkt weinig kansen zijn voor huurders met een mid-
deninkomen. Om voor hen de kans op een huurwoning te vergroten, zijn de toewijzingsregels per 1
juni 2013 aangepast, zonder daarmee de woningzoekenden met lagere inkomens te benadelen. We
hebben in Breda aan 67 woningzoekenden met een middeninkomen een woning verhuurd.
In Tilburg mogen woningzoekenden met lage middeninkomens van € 34.229 tot € 38.935 sinds mei
2012 reageren op een sociale huurwoning vanaf € 535,91. We hebben in Tilburg aan 55 woningzoe-
kenden met een laag middeninkomen een woning verhuurd.
Tabel Toewijzingen conform EU-regeling 2013 (inclusief Studenten en Tijdelijke verhuur (ST))
In % Breda Tilburg ST Breda ST Tilburg
WonenBre-
burg
Binnen EU-regeling 91,9% 94,5% 99,8% 99,9% 96,3%
Buiten EU-regeling 8,1% 5,5% 0,2% 0,1% 3,7%
Totaal 100% 100% 100% 100% 100%
Verhuren in de vrije sector
We beheren ook 749 woningen met een huurprijs boven de liberaliseringsgrens van € 681,02. Daarvan
heeft een deel een huurprijsniveau (vanaf € 900) dat maatwerk vereist om er bewoners bij te vinden.
Voor die woningen vinden we daarom niet alleen via het woonruimtebemiddelingssysteem nieuwe
bewoners, maar ook via onze collega’s van de afdeling bijzondere verhuur. In 2013 hebben we 165
huurwoningen uit de vrije sector verhuurd.
8
Tijdelijke verhuur bij herstructurering
Wij hebben een aantal wooncomplexen aangewezen voor sloop. Voordat de woningen gesloopt
worden, verhuren wij ze op basis van een contract voor korte duur – meestal aan studenten – op basis
van de leegstandswet. In totaal huisvestten we op die manier 91 bewoners: 76 in Breda en 15 in Til-
burg.
Samenwerking met onderwijsinstellingen
Met de onderwijsinstellingen voor hoger onderwijs in Breda, Avans en NHTV, hebben wij in 2013 on-
ze afspraken over de groep internationale studenten en hun huisvesting voortgezet. Naast de nauwe
samenwerking met de onderwijsinstellingen werken we ook intensief samen met AlleeWonen. De
beschikbare kamers adverteren we in ons gezamenlijke systeem studentroomsbreda.com. Internatio-
nale studenten kunnen via internet het aanbod van beschikbare kamers inzien en een kamer reserve-
ren. In Tilburg worden de kamers verhuurd in samenwerking met Tilburg University via de website
www.yourroomintilburg.com.
Huisvesten in cijfers Tabel Woonruimteverdeling per 31 december
Breda
(Klik)
Tilburg
(WIZ)
Studenten
Breda
Studenten
Tilburg
Inschrijving woningzoekenden, totaal 42.060 46.460 3.962** 3.276**
Aantal woningzoekenden:
urgentiekandidaten
WMO- en AWBZ-indicatie
1
59
63
542
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
Inschrijftijd voor toewijzing in maanden
(incl. e.i.d.)****
Breda: 46,8
WBB: 44,4
Tilburg: 55,6
WBB: 57,5
5*** 1***
Toewijzing WBB aan urgenten 0 18 n.v.t. n.v.t.
Toewijzing WBB aan bijzondere doelgroe-
pen
64 105 n.v.t. n.v.t.
Toewijzing WBB aan statushou-
ders/asielaanvragers
12 17 n.v.t. n.v.t.
Aanbiedingsgraad per huurwoning WBB 2,2 2,2* 1,9*** 1,3*** Klik voor Wonen is het woningbemiddelingssysteem voor Breda en omstreken, WIZ is het woonruimtebemiddelingssysteeem voor Tilburg, WBB is WonenBre-
burg. * exclusief groepsaanbiedingen.
** cijfers zijn op basis van studieplaats Breda en Tilburg, want in Klik voor Kamers geldt geen bindingseis qua opleiding.
*** betreft de inschrijfduur en aanbiedingsgraad voor de studentenkamer, onzelfstandige verhuureenheid.
**** e.i.d.= extra inschrijfduur vanwege persoonlijke omstandigheden, zoals scheiding met zorgplicht voor kinderen.
Tabel Verhuurbaarheid conform BBSH per 31 december
In aantallen Breda Tilburg
ST
Breda
ST
Tilburg WBB
in %
WBB
Toewijzingen primaire doelgroep 664 990 482 1360 3496 80,8%
Toewijzingen buiten primaire doelgroep 448 356 11 15 830 19,2%
Totaal 1112 1346 493 1375 4326 100%
In % Breda Tilburg WonenBreburg
Toewijzingen primaire doelgroep 71,4% 86,4% 80,8%
Toewijzingen buiten primaire doelgroep 28,6% 13,6% 19,2%
9
Tabel Verhuur van woningen aan primaire doelgroep conform BBSH per 31 december
Tabel Overzicht verhuur van woningen naar doelgroep per 31 december
Breda absoluut aantal toewijzingen % t.o.v. het totaal
Laag: tot en met € 374,45 564 35,1%
Midden: van € 374,46 tot € 574,36 468 29,2%
Hoog: vanaf € 574,36 573 37,7%
Totaal 1.605 100%
Tilburg absoluut aantal toewijzingen % t.o.v. het totaal
Laag: tot en met € 374,45 1.422 52,2%
Midden: van € 374,46 tot € 574,36 908 33,4%
Hoog: vanaf € 574,36 391 14,4%
Totaal 2.721 100%
Verkopen van woningen
WonenBreburg heeft 3495 woningen in de verkoopportefeuille. Deze portefeuille hebben wij samen-
gesteld na afwegingen over marktvraag, ligging, kwaliteit en samenstelling van de woningvoorraad
in de wijk. Een deel van de woningen bieden we aan onder de voorwaarden van Koopgarant en
wordt verkocht met een korting tot 25% van de vraagprijs. Daarnaast hebben wij in 2013 het All-in-
kopen geïntroduceerd, waarbij wij een deel van de verbouwing of woningaanpassing voorfinancie-
ren. We hebben en houden, ondanks de economische omstandigheden, de overtuiging dat we wo-
ningzoekenden met lagere middeninkomens aan een eigen woning willen kunnen helpen. Daarmee
bereiken we dat ze niet langer op de wachtlijst staan voor een huurwoning en als huiseigenaar leve-
ren zij doorgaans een positieve bijdrage aan de wijk.
Verkoop en verkopen onder Koopgarant in cijfers
In 2013 werden 127 woningen uit ons bezit verkocht, waarvan 62 onder de voorwaarden van de
Koopgarantregeling. Bij de verkoop van reguliere woningen werd bij 12 verkopen gebruikgemaakt
van de All-in-kopen-regeling. Naast de verkopen uit ons bezit werden 31 woningen terug- en door-
verkocht. Met de verkopen hebben we 93% van onze jaardoelstelling gehaald.
WonenBreburg
Doelgroep
goedkoop
Aantal van
€0,00 - €374,45
met
huurtoeslag
betaalbaar
Aantal van
€374,46 - €535,91
met
huurtoeslag
betaalbaar
Aantal van
€535,92 - €574,35
middelduur
Aantal van
€574,36 - €681,02
duur
Aantal van
> € 681,02 totaal
Jonger dan 65 < € 21.025 (alleenstaand) 1867 451 84 224 1 2627
Ouder dan 65 < € 21.100 (alleenstaand) 2 58 7 33 4 104
Jonger dan 65 < € 28.550 (meerpersoons) 72 291 135 206 6 710
Ouder dan 65 < € 28.725 (meerpersoons) 33 9 11 2 55
Eindtotaal 1941 833 235 474 13 3496
Breda
Doelgroep totaal
Jonger dan 65 < € 21.025 (alleenstaand) 502 140 38 137 1 818
Ouder dan 65 < € 21.100 (alleenstaand) 17 1 7 4 29
Jonger dan 65 < € 28.550 (meerpersoons) 39 92 34 115 5 285
Ouder dan 65 < € 28.725 (meerpersoons) 10 3 1 14
Eindtotaal 541 259 73 262 11 1146
Tilburg
Doelgroep totaal
Jonger dan 65 < € 21.025 (alleenstaand) 1365 311 46 87 1809
Ouder dan 65 < € 21.100 (alleenstaand) 2 41 6 26 75
Jonger dan 65 < € 28.550 (meerpersoons) 33 199 101 91 1 425
Ouder dan 65 < € 28.725 (meerpersoons) 23 9 8 1 41
Eindtotaal 1400 574 162 212 2 2350
10
1.2. Huurbeleid
Huurprijsbeleid voor onze doelgroep
Het huisvesten van onze primaire doelgroep staat centraal. Maar ook woningzoekenden met een
middeninkomen kunnen voor huisvesting bij ons terecht. Een goede verhouding tussen de prijs en
kwaliteit van onze woningen is erg belangrijk om de verschillende doelgroepen goed te kunnen be-
dienen.
In 2014 gaan we ons huurbeleid herijken. Wij hoopten dat in 2013 te doen aan de hand van de nieu-
we richtlijnen van minister Blok, maar deze zullen waarschijnlijk niet voor 1 januari 2015 van kracht
zijn. De actuele maatschappelijke vraagstukken met betrekking tot betaalbaarheid en beschikbaar-
heid zullen echter op korte termijn meer tot uitdrukking moeten komen in ons huurbeleid.
Om de verhuurdersheffing in 2013 en volgende jaren te kunnen betalen en om alle ontwikkelingen
aan de kostenkant van de begroting het hoofd te kunnen bieden, heeft WonenBreburg besloten om
de ruimte die het ministerie voor de huurverhoging per 1 juli 2013 heeft gegeven maximaal te benut-
ten. Dit hield een inkomensafhankelijke huurverhoging in van:
1,5% plus inflatie van 2,5% voor huishoudinkomens tot € 33.614
2% plus inflatie van 2,5% voor huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000
4% plus inflatie van 2,5% voor huishoudinkomens boven € 43.000
Kwetsbare groepen op de woningmarkt, zoals chronisch zieken, gehandicapten, studenten en senio-
ren werden hierbij door minister Blok ontzien; voor deze groepen was een basishuurverhogingsper-
centage van 4% van toepassing. Geliberaliseerde eenheden met een huurprijs boven € 681,02 werden
ook uitgezonderd van een inkomensafhankelijke huurverhoging.
Van ons totale aantal huishoudens hebben er 519 bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging per 1
juli 2013. Van deze bezwaren hadden er 156 betrekking op een inkomensdaling in 2012; 72% daarvan
werd gegrond verklaard. Daarnaast zijn er 68 bezwaren ingediend om de huurverhoging te beperken
vanwege een handicap of chronische ziekte; 35% werd gegrond verklaard. Er werden 151 bezwaren
11
ingediend vanwege een overige reden; 25% daarvan werd gegrond verklaard. 144 bezwaren bevat-
ten een verzoek tot huurverlaging vanwege een inkomensdaling na 2012. Van deze bezwaren kun-
nen we pas in juni 2014 bepalen of deze gegrond of ongegrond zijn.
Streefhuren 2013
De streefhuren zijn per 1 juli 2013 verhoogd met het basishuurverhogingspercentage van 4%. Dit
geldt voor de streefhuren van zelfstandige en onzelfstandige eenheden. In 2013 hebben we het
streefhuurbeleid voor garages en parkeerplaatsen aangepast. Daarnaast hebben we richtlijnen opge-
steld voor huurprijzen van parkeergarages, parkeerplaatsen en parkeerdekken bij nieuwbouw.
Huurprijsbeleid in cijfers
Tabel Woningbezit (exclusief gemeubileerde verhuur, tijdelijke verhuur en buitenlandse studenten) onderverdeeld in prijsklassen huur per 31 december
woningen
Tilburg
woningen
studenten
Tilburg
woningen
Breda
woningen
studenten
Breda
woningen
WonenBre-
burg
Goedkoop
(< € 374,45)
6,68%
(1.834)
9,88%
(2.711)
4,50%
(1.235)
3,77%
(1.034)
24,83%
(6.814)
Betaalbaar
(€ 374,46 – ≤ € 535,91)
31,79%
(8.726)
0,62%
(169) 17,15%
(4.705)
0,23%
(62)
49,79%
(13.662)
Duur tot huurtoeslag-
grens
(€ 535,92 – ≤ € 574,35)
7,26%
(1.992)
0,01%
(3) 3,11%
(852)
0,00%
(1)
10,38%
(2.848)
Duur tot 2de aftop-
pingsgrens
(574,36 - < € 681,02)
6,52%
(1.789)
0,01%
(2) 4,32%
(1.186)
0,06%
(16)
10,91%
(2.993)
Duur boven 2de aftop-
pingsgrens ( > €
681,02)
1,85%
(507)
0,02%
(6) 2,22%
(609)
0,00%
(0)
4,09%
(1.122)*
*Door de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013 heeft een aantal DAEB-eenheden een huurprijs gekregen boven € 681,02. Na mutatie
wordt de huurprijs verlaagd naar maximaal de op dat moment geldende liberaliseringsgrens.
Tabel Prijs-kwaliteitverhouding bezit zelfstandige eenheden per 31 december
Breda Tilburg
Gemiddeld aantal punten WWS 134 137
Puntprijs o.b.v. netto huur € 3,55 € 3,44
Puntprijs t.b.v. streefhuren € 3,84 € 3,80
Gemiddelde netto huurprijs per woning per maand € 476 € 472
Tabel Prijs-kwaliteitverhouding bezit onzelfstandige eenheden per 31 december
Breda Tilburg
Gemiddeld aantal punten WWS 131 108
Puntprijs o.b.v. netto huur € 1,58 € 1,75
Puntprijs t.b.v. streefhuren € 1,60 € 1,70
Gemiddelde netto huurprijs per woning per maand € 207 € 189
1.3. Bewoners bij beleid en beheer betrekken
WonenBreburg heeft de visie op zijn maatschappelijke positie beschreven in het meerjarenbeleids-
plan. Wij vinden het belangrijk belanghebbenden te betrekken bij de beleidsvorming en met hen de
dialoog aan te gaan over de uitvoering van ons beleid. Het meerjarenbeleidsplan en een overzicht
van belanghebbenden staan op onze website.
We overleggen meerdere keren per jaar met de huurdersbelangenorganisaties in Breda en Tilburg.
Op concernniveau spreken we met de overkoepelende huurdersbelangenorganisatie Stichting Huur-
dersbelangen WonenBreburg (SHW). Op het niveau van het werkgebied Breda en omgeving voeren
12
we overleg met Bewonersplatform WonenBreburg Breda. Op het niveau van het werkgebied Tilburg
en omgeving overleggen we met de huurdersbelangenorganisatie HBO Wonen 99. Daarnaast is er
regelmatig overleg met verscheidene commissies van huurders. Zij vertegenwoordigen hun eigen
complex, wijk of straat. Bewonersplatform WonenBreburg Breda en WonenBreburg ondersteunen,
begeleiden en faciliteren in Breda 25 commissies van huurders. Huurdersbelangenorganisatie HBO
Wonen 99 en WonenBreburg ondersteunen, begeleiden en faciliteren in Tilburg 38 commissies van
huurders.
Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg (SHW)
HBO Wonen 99 (Tilburg)
Bewonersplatform WonenBreburg Breda
Commissies van huurders
Commissies van huurders
WonenBreburg heeft in overleg met zijn huurdersbelangenorganisaties een ‘reglement huurderspar-
ticipatie’ opgesteld. Dit reglement geeft aan op welke niveaus overleg plaatsvindt en hoe overleg-
structuren en participatiewijzen zijn geregeld. Op onze website informeren wij de buitenwacht uit-
gebreid over huurdersparticipatie en huurdersbelangen.
Hieronder staan enkele onderwerpen die besproken worden met de huurdersbelangenorganisaties:
o meerjarenbeleidsplan
o jaarverslag inclusief jaarrekening
o onderhouds- en nieuwbouwplanningen
o sloopplannen
o huurprijsbeleid
o leefbaarheid en wijkvisies
o energielabels
o beleid ouderen en zorg
o servicekosten
o kwaliteit dienstverlening
o organisatieontwikkelingen binnen WonenBreburg
Wij informeren de organisaties ook schriftelijk, bijvoorbeeld over voornemens tot wijzigingen in be-
leid en daarmee gepaard gaande gevolgen voor de huurders. De belangenorganisaties kunnen schrif-
telijk gevraagd en ongevraagd advies uitbrengen en soms ook instemming geven.
Het managementteam van de vestiging Breda heeft in 2013 5 keer regulier overleg gevoerd met Be-
wonersplatform WonenBreburg Breda. Het managementteam van de vestiging Tilburg heeft in 2013
5 keer regulier regio-overleg gevoerd met HBO Wonen 99 en diverse keren ad hoc naar aanleiding
van concrete vragen en ontwikkelingen.
13
1.4. Klachten dienstverlening
Hoe goed we het ook willen doen, het kan gebeuren dat een huurder niet tevreden is over bijvoor-
beeld de woning, de huurprijs, het onderhoud, of de wijze waarop WonenBreburg of een medewer-
ker heeft gehandeld. We horen dat graag van de huurder, want dan kunnen we er iets aan doen.
Op onze website geven we uitgebreid informatie over het melden van verschillende soorten klachten.
Daar staan ook de reglementen en uitleg over wat de melder van ons mag verwachten. In verhouding
tot het aantal verhuureenheden krijgen wij weinig klachten. In 2013 heeft de vestiging in Breda 13
klachten ontvangen, de vestiging in Tilburg ontving 24 klachten en afdeling VAST ontving 3 klachten.
Van de ontvangen klachten ging 38% over ons beheerbeleid, 20% over communicatie met medewer-
kers, 13% over verhuurbeleid, 10% over het gedrag van een medewerker en 19% overig.
Een geschil kan ook gemeld worden bij de Stedelijke Geschillencommissie Breda voor huurders in
Breda en bij de Klachtencommissie voor de woningcorporaties voor huurders in Tilburg. De commis-
sies behandelen schriftelijke klachten van huurders over het handelen van hun woningcorporaties. De
commissies hebben een onafhankelijke positie. Uiterlijk binnen twee maanden nadat het geschil is
ingediend, neemt de commissie een besluit en brengt een zwaarwegend advies uit aan WonenBre-
burg. Vervolgens ontvangt de indiener schriftelijk de beslissing van WonenBreburg. Op onze website
staat een volledige uitleg. In 2013 ontving de Stedelijke Geschillencommissie Breda 3 klachten over
WonenBreburg. Daarvan was er 1 gegrond, is er 1 geschikt en 1 niet in behandeling genomen. De
klachtencommissie in Tilburg ontving 10 klachten over WonenBreburg. Daarvan waren 4 klachten
ongegrond en 5 klachten werden niet ontvankelijk verklaard. Over 1 klacht wordt in 2014 besloten.
Het bestuur van WonenBreburg brengt minimaal viermaal per jaar verslag uit aan de raad van com-
missarissen over de gemelde klachten van WonenBreburg. De gemelde klachten zijn een vast onder-
deel van de kwartaalrapportage die met de raad besproken wordt.
1.5. Wonen, welzijn en zorg
In 2013 zijn de beleidsvisie Wonen Welzijn Zorg (WWZ) en het maatregelenplan 2013-2016 vastge-
steld. De visie is een uitwerking van onze ambities uit het meerjarenbeleidsplan 2013-2016. We blijven
ons inzetten voor allerlei bijzondere doelgroepen. Met ons WWZ-beleid maken we het mogelijk dat
ouderen en mensen met een beperking en een zorg- of begeleidingsvraag zo lang mogelijk zelfstan-
dig in een normale woonomgeving kunnen wonen. Dat doen we door het aanbieden van passend
vastgoed en het bereikbaar maken van zorg- en welzijnsdiensten.
Het kabinet is in 2013 gestart met de uitvoering van het scheiden van wonen en zorg. De komende
jaren blijft dit een belangrijk thema voor het beleidsveld wonen, welzijn en zorg. Voor corporaties,
zorgpartijen, cliënten van zorginstellingen en voor huurders die zelfstandig wonen en woonbegelei-
ding hebben, heeft dit de nodige gevolgen. Er is behoefte aan een strategisch handelingskader voor
onze organisatie om te weten hoe om te gaan met ons zorgvastgoed. In 2013 zijn we gestart met een
inventarisatie en analyse van het bestaande zorgvastgoed; daarbij worden ook exploitatierisico’s in
kaart gebracht. Dit wordt verder uitgewerkt in 2014.
Enkele voorbeelden van activiteiten op het gebied van wonen, welzijn en zorg:
In het kader van het tweedekansbeleid in Tilburg hebben we 5 huurders hulp geboden bij wie
sprake was van meerdere problemen, waaronder huurachterstand. WonenBreburg heeft 75% be-
taald van de kosten, de gemeente 25%.
14
In samenwerking met een zorginstelling hebben we in Tilburg een kleinschalige voorziening gere-
aliseerd voor dementerende ouderen. Deze woonvoorziening bestaat uit 4 groepswoningen met 7
kamers en een gemeenschappelijk woonkamer.
In Breda hebben we een woonhuis met 6 kamers in gebruik genomen als voorziening voor jonge-
ren die doorstromen uit ‘Kamers met Kansen’. Zij zetten daarmee een volgende stap in het zelf-
standig wonen.
In Breda is pilotproject Nieuwe Houw uitgevoerd voor ouderen die een beschermde woonomge-
ving zoeken, maar toch zelfstandig willen blijven wonen. Dit is een samenwerking tussen Careyn,
welzijnsorganisatie WIJ, Pluk! fysiotherapie, STIB (Stichting Steunpunt informele zorg Breda) en
WonenBreburg.
In de zomer van 2013 hebben we een logeervoorziening geopend voor thuiswonende, demente-
rende ouderen. Hiermee voorzien we in een behoefte om mantelzorgers extra ondersteuning te
bieden bij hun zorg voor dementerenden die nog thuis wonen.
In 2013 heeft de gemeente besloten om Skaeve Huse definitief te huisvesten op de Ruckertbaan in
Tilburg. We zijn in 2009 samen met partners gestart met Skaeve Huse.
WonenBreburg heeft in 2013 een samenwerkingsovereenkomst ondertekend met de partners van
het project Housing First. 3 Tilburgse woningcorporaties stellen jaarlijks een aantal woningen ter
beschikking, onder voorwaarde van woonbegeleiding, voor mensen die door meervoudige pro-
blematiek dak- en thuisloos zijn geraakt.
Voor de organisatie ‘Het Werkt’ is de locatie Ringbaan-Noord 158 in Tilburg aangepast. Daar wor-
den 10 (jong-)volwassenen met een verstandelijke of psychische beperking gehuisvest. Zij krijgen
begeleiding op het gebied wonen en werk.
Huisvesten bijzondere doelgroepen
In het kader van samenwerkingsafspraken met de gemeente en zorgpartijen hebben we in 2013 aan
de volgende aantallen individuele personen met voorrang een woning toegewezen:
Breda vergunninghouders: taakstelling van 50 voor WonenBreburg. We ontvingen 39 aanmeldin-
gen, waarvan 23 personen daadwerkelijk gehuisvest zijn. Het aantal aanmeldingen bleef achter bij
het aantal van de taakstelling.
Breda zorginstellingen en maatschappelijke opvang: taakstelling van 31 voor WonenBreburg. We
ontvingen aanmerkelijk minder aanvragen dan het aantal van de taakstelling, namelijk 19. Daar-
van zijn er 7 gehuisvest. De andere krijgen in 2014 een aanbieding.
In 2014 realiseren we voor beide doelgroepen een inhaalslag.
Tilburg vergunninghouders: de taakstelling voor de corporaties in Tilburg werd niet gehaald, om-
dat de gemeente aan het einde van het jaar het aantal te huisvesten personen verhoogde.
WonenBreburg heeft 30 woningen toegewezen en 44 personen gehuisvest.
Tilburg begeleide urgentie: er werden 22 personen gehuisvest. Als woningzoekenden via Woning
in Zicht in aanmerking komen voor urgentie, biedt een van de bij WIZ aangesloten corporaties een
woning aan.
Tilburg voorrangsregeling Woningcontingent ten behoeve van doorstroming vanuit zorginstellin-
gen en maatschappelijke opvang: we verhuurden 51 woningen. Hieronder bevond zich een aantal
aanvragen uit 2012.
Tilburg 5%-regeling1]: hieronder vielen 21 toewijzingen.
Kijk voor meer informatie over het beleid en de activiteiten op het gebied van wonen, welzijn en
zorg op onze website.
1 Betreft een afspraak in WIZ-verband dat maximaal 5% van de huuropzeggingen direct toegewezen mag worden.
15
1.6. Leefbaarheid
WonenBreburg is een organisatie die zich inspant een woonomgeving te realiseren waar een onge-
stoord woongenot geldt en die schoon, heel en veilig is. Mensen wonen graag in een prettige leef-
omgeving en onze visie onderschrijft dit: eerst de mensen, dan de stenen. Wij investeren in leefbaar-
heid wanneer het credo ‘van bewoners, voor bewoners, door bewoners’ geldt. Wij maken duidelijke
afspraken met bewoners en samenwerkingspartners over hun rol in de wijk. Wij geven duidelijk aan
welke rol we pakken in een wijk, wat de beoogde doelen zijn en hoe wij deze doelen waarmaken.
Wij zijn aanwezig en zichtbaar in de wijk, onder meer met huismeesters en woonconsulenten. Zij
hebben dagelijks contact met bewoners, buurtmeesters, opbouwwerkers, wijkraden, wijkagenten, de
afvalservice en medewerkers van de gemeente.
We hebben wijken benoemd waar wij een regisserende rol (Breda 4, Tilburg 7) of een samenwerken-
de rol (Breda 8, Tilburg 8) hebben, of waar we de vinger aan de pols houden (Breda 16, Tilburg 17) en
enkel acteren in concrete situaties. Bij het categoriseren van de wijken zijn de prestatieafspraken met
de gemeenten in acht genomen. In wijken waar wij een regiefunctie hebben, verwezenlijken wij onze
doelen door het initiatief te nemen om met maatschappelijke partners te overleggen. Wij handelen
op basis van wederkerigheid en gaan uit van mee-investeren door partners en bewoners. Met part-
ners leggen wij samenwerkingsafspraken – inclusief de wederkerigheid – duidelijk vast en sturen op
te bereiken doelen. Wij nemen geen verantwoordelijkheid over van bewoners en samenwerkings-
partners in de wijk.
In 2013 hadden we een budget van € 1.504.000 voor leefbaarheidsactiviteiten. Daarvan hebben we
€ 976.368 besteed. Hieronder staan enkele voorbeelden van leefbaarheidsacties en -projecten, gericht
op het bevorderen van de sociale samenhang. Een deel van de acties zijn maatregelen uit onze wijkvi-
sies.
Breda:
WonenBreburg organiseerde een feestelijke opening van het nieuwbouwcomplex Spring. Er wa-
ren verschillende activiteiten voor kinderen en we onthulden de diverse deelcomplexnamen.
In het kader van ‘schoon’ organiseerden we in de wijk Heuvel samen met Basisschool de Keysers-
molen een schoonmaakactie. Kinderen, docenten, huismeesters en consulenten trokken met knij-
pers en vuilniszakken de wijk in om die zwerfvuilvrij te maken. Het Mgr. Nolensplein was het cen-
trale punt van deze actie.
In de wijk Daniel Marotstraat (Geeren-Zuid) startten we met de pilot ‘Flatalert’. Het is een verge-
lijkbaar bewonersinitiatief als buurtpreventie. Flatalert richt zich op de leefbaarheid in en rond
een flatgebouw en wordt georganiseerd door bewoners in de flat. Op elke verdieping is een flat-
contactpersoon het aanspreekpunt voor bewoners. Deze persoon onderhoudt het contact met po-
litie, gemeente en WonenBreburg. Deze partners ondersteunen en faciliteren de contactpersonen.
We organiseerden samen met huurders en ‘Grote Broer2’ computer- en kooklessen in de huiskamer
in de Calandstraat.
In Brabantpark stelden we een garage beschikbaar aan de initiatiefneemster van de fietsrijschool
voor allochtone vrouwen. Gemeente Breda heeft de fietsen geregeld.
Tilburg:
WonenBreburg, Tiwos, TBV Wonen en de gemeente Tilburg investeren 10 jaar lang extra in 5 Til-
burgse impulswijken: Stokhasselt, Groenewoud, Kruidenbuurt, Trouwlaan/Uitvindersbuurt en
2 Het Grote Broerproject coacht jongeren van 17 tot 23 jaar om een positieve rol in de wijk te vervullen en een voorbeeld te zijn voor jongeren van 9 tot 16 jaar.
De oudere jongeren spreken hen aan op hun gedrag in de wijk, organiseren evenementen en zorgen voor vermindering van criminaliteit en overlast in de wijk.
16
Groeseind-Hoefstraat. Het programma Wijkimpuls heeft 3 ambities: ieder jongere een diploma, elk
huishouden een kostwinner en iedereen boven de armoedegrens. Projecten die aan deze doelen
bijdragen, worden gefinancierd vanuit het Tilburg Akkoord.
In de wijk Stokhasselt is ‘een schone buurt’ een van de speerpunten in de leefbaarheidsaanpak. Als
onderdeel van deze aanpak zijn de ‘Stokhasselt Troepers’, de kinderen uit de wijk, aan de slag ge-
gaan. We organiseerden dat ze op enkele woensdagmiddagen onder begeleiding van de huis-
meester en een aantal actieve bewoners de rommel in openbare ruimtes rond flats te lijf gingen
met bezems en prikkers. De effecten hiervan zijn een schone buurt en ze leren geen troep op
straat te gooien. De kinderen in deze impulswijk verdienden bovendien een klein zakcentje, zodat
ze spelenderwijs ook iets leren over geld verdienen.
We realiseerden het project ‘Uitgaan van eigen kracht’: professionals begeleiden en trainen men-
sen met een beperking en/of een afstand tot de arbeidsmarkt om de stap naar de reguliere ar-
beidsmarkt een stukje dichterbij te brengen, bijvoorbeeld door het uitvoeren van tuinonderhoud.
In het kader van wijkvisie ‘t Zand voerden we de volgende maatregelen uit in de Reitse Hoeven-
straat: we hebben de bestrating van achterpaden vervangen, erfafscheidingen geplaatst, achter-
paden afgesloten en de kopgevels van de flats opgefleurd. We hebben de bewoners betrokken bij
de acties. Het effect daarvan was, dat bewoners elkaar beter leerden kennen en er ontstonden
leuke en goede contacten voor de toekomst. Bewoners betalen maandelijks voor de afsluiting van
de achterpaden en voelen zich daardoor aantoonbaar meer verantwoordelijk.
In 2013 gingen bewoners, professionals in de wijk en vrijwilligers aan de slag om van Loven een
droomwijk te maken. Zij deden dat op een ludieke manier met een buurtspel uit Brazilië: de Oasis
Game. Zonder geld, maar met een heleboel energie ging men op zoek naar de gezamenlijke
droom voor de buurt: meer kleur en groen. Tijdens het tweede deel van het spel is de bloemen-
buurt van Loven omgetoverd tot een kleur- en groenrijke oase.
Betaalachterstanden
De gevolgen van de economische crisis zijn duidelijk merkbaar. Enerzijds stijgen de huurprijzen en
anderzijds neemt voor een deel van de huurders het besteedbare inkomen af door ontslag of loonbe-
vriezing. De achterstand van de huurbetalingen loopt op van 1,26% in 2012 naar 1,62% in 2013. We
willen zo snel mogelijk contact met onze huurders, liefst via een huisbezoek of een gesprek op een
van onze kantoren. Daardoor zijn betalingsproblemen snel in beeld en oplossingen worden door-
gaans snel bereikt. Aan de andere kant vinden we het een groot probleem dat de huurachterstanden
fors oplopen. Daarom werken we in de eerste helft van 2014 aan voorstellen die dat probleem (deels)
moeten gaan oplossen.
Uitzettingen
In 2013 heeft WonenBreburg van de 280 aanzeggingen tot ontruiming uiteindelijk 93 (Breda 24, Til-
burg 69) ontruimingen vanwege wanbetaling uitgevoerd. Als sociaal huisvester waken we voor huis-
uitzettingen vanwege betalingsachterstand, zeker als het gezinnen betreft. Ontruimen doen we pas
als het echt niet anders kan. Waar het kan, bedenken we samen met de huurder en andere maat-
schappelijke organisaties een oplossing. Door goede begeleiding kunnen huurachterstanden en huis-
uitzettingen voorkomen worden.
Ook overlast kan aanleiding geven tot ontruiming van een woning. WonenBreburg gaat behoedzaam
te werk; we voeren ordegesprekken en we schakelen onze woonconsulenten en huismeesters in om
overlastsituaties in te perken. In 2013 hebben geen ontruimingen plaatsgevonden vanwege overlast.
Er werden wel 14 (Breda 8, Tilburg 6) woningen ontruimd vanwege hennep.
17
1.7. Overleg en afspraken met gemeenten
Wijkactieplannen: werken aan wijkvisies in Breda en Tilburg
Om een duidelijker beeld te krijgen van onze activiteiten hebben we in 2013 interne wijkvisies opge-
steld. Deze visies bieden een kader voor de vastgoedsturing en het sociaal beheer en geven richting
en prioriteiten aan ons werk voor de komende jaren. Ze vormen een duidelijke basis voor de samen-
werking met onze partners in de stad. In 2013 hebben wij in Breda gewerkt aan wijkvisies voor Bra-
bantpark, Geeren-Noord en Doornbos-Linie. In Tilburg hebben we gewerkt aan wijkvisies voor Goir-
ke-Hasselt en een deel van de Reeshof. We hebben dit samen met onze partners in de wijk aange-
pakt. Bij het opstellen van de wijkvisies gebruiken wij de kennis die we binnen het platform Corpove-
nista opdoen. Dit is een samenwerkingsverband van woningcorporaties en Aedes, dat zich richt op
kennisontwikkeling en kennisuitwisseling bij vraagstukken over wijkontwikkeling, de emancipatie
van de bewoners en de ontwikkeling van het vastgoed in onderlinge samenhang. Kijk voor meer in-
formatie op de website corpovenista.nl.
Prestatieafspraken Breda
In Breda hebben we de prestatieafspraken met de gemeente vastgelegd in de herijkte Alliantie 2011
tot en met 2014:
Door externe ontwikkelingen zijn in 2012 diverse afspraken gewijzigd, onder andere een aanzien-
lijke vermindering van het aantal te slopen woningen: de komende jaren worden 748 woningen in
plaats van 1.156 gesloopt. Het gevolg van de vermindering is, dat we het programma voor groot
onderhoud sterk uitgebreid hebben. We zetten in op het behoud van de huidige sociale woning-
voorraad.
Vanaf 2013 leggen de woningcorporaties in programma’s vast wat zij jaarlijks gaan uitvoeren aan
vastgoedprojecten, onderhoudsprojecten, leefbaarheidsprojecten enzovoorts om af te stemmen
met de gemeente.
De evaluatie van de starterslening heeft geleid tot het voortzetten van deze regeling.
We geven inzicht in het energetisch verbeterprogramma en bij toekomstige verbeterplannen stre-
ven we voor onze woningen naar energielabel B, of ten minste twee labelstappen vooruit.
De Bredase corporaties en de gemeente monitoren gezamenlijk viermaal per jaar de voortgang en
leggen die vast in een rapportage.
Energieraad Breda
WonenBreburg neemt samen met de gemeente Breda, Rabobank, Essent en externe adviseurs deel
aan de Energieraad Breda. De raad formuleert voorstellen voor de aanpak van het klimaatbeleid in
Breda en ontwikkelt initiatieven voor energiebesparing en CO2-reductie in de gemeente.
Structuurvisie en Woonvisie Breda
De gemeente Breda heeft medio 2013 een structuurvisie uitgewerkt. Vervolgens hebben de corpora-
ties een reactie geformuleerd op de volkshuisvestelijke dimensies. De gemeente heeft de structuurvi-
sie met medewerking van de corporaties uitgewerkt in een woonvisie.
Woonlastenonderzoek Rigo Breda
Het onderzoek naar de woonlasten is eind 2013 voor de tweede maal, de eerste keer in 2010, uitge-
voerd door Bureau RIGO Research en Advies BV in opdracht van de gemeente en de Bredase woning-
corporaties. De belangrijkste conclusie uit het rapport is, dat het percentage woonlasten ten opzichte
van het inkomen (de woonquote) van huurders van de Bredase corporaties is toegenomen van 30% in
2010 tot 34% in 2013. De groep met zeer hoge woonlasten is met 450 huishoudens toegenomen tot
1.540 huishoudens in 2013.
De aanpak van de gemeente en de Bredase corporaties richt zich vooral op behoud van voldoende
sociale huurwoningen, op investeringen in energiemaatregelen voor de bestaande huurwoningen,
18
een gerichter toewijzingsbeleid en mogelijk het instellen van een ondersteuningsfonds door de ge-
meente Breda voor huishoudens met financiële problemen. Samen onderzoeken wij welke concrete
maatregelen het meeste en/of snelste tot resultaat leiden.
Woonwagens en standplaatsen Breda
De gemeente Breda heeft de beheerovereenkomst met WonenBreburg voor woonwagens en stand-
plaatsen per 31 december 2013 opgezegd. De gemeente gaat het beheer zelf uitvoeren. De contacten
met de bewoners had WonenBreburg uitbesteed aan Nijbod Consultancy uit Eindhoven; dat contract
is opgezegd. In opdracht van de gemeente incasseren we nog wel de huren en we voeren reparatie-
verzoeken uit.
Prestatieafspraken in Tilburg
In Tilburg is in januari 2010 het Convenant Wonen 2010-2015 overeengekomen. Hierin staan afspra-
ken over de manier waarop de partijen de belangrijkste opgaven voor de volkshuisvesting in de stad
de komende jaren gaan aanpakken. Het convenant bevat afspraken over 4 ambities: woonlasten,
woonvoorraad en betaalbaarheid, keuzevrijheid en differentiatie, sociale stijging en participatie en
zeggenschap. De convenantspartijen bespreken jaarlijks de voortgang per prestatieveld. De bespre-
king leidt tot de nieuwe prestatieafspraken voor het volgende jaar.
In het Convenant Wonen hebben we afgesproken dat er in Tilburg tot en met 2014 bij 4.000 corpora-
tiewoningen energetische maatregelen worden getroffen. De gemeente Tilburg levert een bijdrage
van € 1.000 per woning als deze woningen minstens 3 labelsprongen maken of energielabel B beha-
len. De woningen van bewoners met een laag inkomen worden allereerst aangepakt vanwege het
gunstige effect op de woonlasten. Met de convenantspartijen is in 2013 afgesproken om de termijn
waarbinnen de 4.000 woningen energetisch verbeterd moeten zijn met 1 jaar te verlengen tot 1 janu-
ari 2015.
De gemeente en de corporaties in Tilburg hebben in 2013 een green deal gesloten. Daarin zijn af-
spraken gemaakt over het traject om te komen tot ‘nul op de meter’ (NUM)-woningen in Tilburg; het
saldo energiekosten voor de bewoner is nul. In 2014 werken de partijen dit verder uit.
Energetische maatregelen: labelspongen
In Breda hebben we bij 639 woningen een labelverbetering gerealiseerd. In Tilburg hebben we in
2013 334 labelverbeteringen gerealiseerd. De verbeteringen variëren van 1 tot wel 6 labelsprongen.
Tilburg 1 2 3 4 5 6
Certificaat B of hoger 301 65 149 44 38 5 0
Certificaat C of lager 33 13 5 10 5 0 0
Totaal 334 78 154 54 43 5 0
labelsprongen
19
Tabel Energielabels bezit WonenBreburg per 31 december 2013
Aantal energielabels woningen (zelfstandig*) Breda Tilburg totaal
Certificaat B of hoger 1.527 2.661 4.188
Certificaat C of lager 6.905 13.055 19.960
Geen certificaat 306 262 568
Totaal WonenBreburg 8.738 15.978 24.716
Aantal energielabels woningen (zelfstandig*) Breda Tilburg totaal
Certificaat B of hoger 17,48% 16,55% 16,94%
Certificaat C of lager 79,02% 81,71% 80,76%
Geen certificaat 3,50% 1,64% 2,30%
Totaal WonenBreburg 100% 100% 100% *) Inclusief een deel van de zelfstandige studenteneenheden.
Woonlastenonderzoek Tilburg
In 2013 heeft Bureau RIGO Research en Advies BV opdracht gekregen om in Tilburg een woonlasten-
onderzoek uit te voeren. Dit onderzoek wordt in samenwerking met de gemeente en de Tilburgse
woningcorporaties uitgevoerd. De resultaten worden in 2014 gebruikt bij het opstellen van het nieu-
we Convenant Wonen.
20
21
2. Verbinding maken met de maatschappelijke omgeving 2.1. Maatschappelijk verantwoord ondernemen
In 2013 hebben we als maatschappelijk ondernemer diverse activiteiten uitgevoerd:
Kennisplatform Corpovenista
Kennisplatform Corpovenista ontwikkelt kennis voor de twaalf aangesloten corporaties en Aedes
door het uitwisselen van ervaringen en het uitzetten van onderzoek. De komende periode zijn twee
vragen belangrijk: wat heeft de stad nodig en wat kunnen corporaties daaraan bijdragen. Wonen-
Breburg is in 2014 voorzitter van het kennisplatform.
Kenniscentrum Tien voor MKBA
WonenBreburg neemt deel in het landelijke project Tien voor MKBA (Maatschappelijke Kosten-
Batenanalyse). 10 corporaties en Bureau RIGO Research en Advies BV startten in 2011 het initiatief om
gedurende minimaal 3 jaar MKBA’s uit te voeren. Deze analyses geven inzicht in de bewezen effecten
van maatregelen in wijken en buurten en drukken die effecten uit in euro’s, die aan begunstigden
worden toebedeeld. Zo kunnen we zien welk effect een interventie heeft, maar ook wie in welke
mate bijdraagt en profiteert. Deze inzichten bieden goede handvatten voor aanscherping van pro-
jecten, maar ook voor een verantwoorde afweging bij besluitvorming.
Futura
Futura is een samenwerkingsverband van een aantal Brabantse woningcorporaties. Hierin werken
deelnemers en partners samen om bij te dragen aan de professionalisering en de ontwikkeling van de
aangesloten corporaties in hun rol als maatschappelijk ondernemer. Het samenwerkingsverband Fu-
tura loopt tot en met 2014. Medio 2014 wordt bepaald hoe in de toekomst een nieuwe invulling van
een netwerkorganisatie van Brabantse corporaties vormgegeven kan worden.
Samenwerken doen wij door te innoveren waar mogelijk en door kennisuitwisseling in diverse plat-
forms. Binnen elk platform zijn doelstellingen geformuleerd die sturend zijn bij de keuze en uitvoe-
ring van activiteiten. Er is een grote betrokkenheid bij de activiteiten en projecten in de platforms. De
platforms vallen onder de programma’s ‘Governance en legitimatie’, ‘Civiele kracht in ontwikkelend
beheren’, ‘Duurzaam vastgoed’ en ‘Klant en woningmarkt’. Naast de uitvoering van de programma’s
hebben we in 2013 ook gewerkt aan het efficiencyspoor: wat we samen sneller, beter, slimmer en/of
goedkoper kunnen organiseren, doen we in principe in Futuraverband. Het benutten van schaalvoor-
delen bij gemeenschappelijke inkoop is daar een voorbeeld van.
In 2013 startten wij met onze Futuracollega’s AlleeWonen, Casade en Zayaz een gezamenlijk pro-
gramma om het inkopen van goederen en diensten verder te professionaliseren. De komende jaren
realiseren we een kwalitatieve en kwantitatieve verbetering. We gaan de kosten verlagen, de kwali-
teit van onze dienstverlening verder ontwikkelen door kennis te delen en het inkoopvolume bunde-
len. In 2013 zijn de eerste positieve resultaten bereikt. We realiseerden onder meer gezamenlijk in-
koopvoorwaarden en besparingen over de looptijd van de gezamenlijk opgestelde contracten voor
het inkopen van cv-onderhoud en -vervanging en voor bouw- en technische materialen van ruim € 1,3
miljoen, respectievelijk € 1,5 miljoen voor WonenBreburg.
Tilburg op glasvezel
WonenBreburg spande zich in 2013, samen met de Tilburgse corporaties TBV Wonen, Tiwos en ’t
Heem, in voor een glasvezelaansluiting in de woningen van onze huurders en andere inwoners van
Tilburg. Dit initiatief draagt bij aan het welzijn van bewoners en biedt de bewoners mogelijkheden
om met hedendaagse middelen deel te nemen aan de maatschappij. Een supersnelle internetverbin-
22
ding maakt het onderhouden van sociale contacten beter mogelijk en zorgt ervoor dat zorgbehoe-
venden langer thuis kunnen blijven wonen. Zorg op afstand en continuïteit daarin worden mogelijk
door een stabiele internetverbinding met voldoende up- en downloadsnelheid. In het eerste kwartaal
van 2014 start Reggefiber in de wijk Reeshof met de aanleg van een glasvezelnetwerk.
Social return en werkgelegenheid
In 2013 is WonenBreburg samen met Tiwos, Vieya en de Diamantgroep gestart met een pilot ‘social
return’. De pilot loopt tot en met 2014. De corporaties nemen sociale inkoopvoorwaarden op in een
aantal voor de pilot geselecteerde opdrachten. Van de leveranciers verwachten we dat zij een deel
van het geld dat ze voor de opdracht krijgen, gebruiken om mensen met een grote afstand tot de
arbeidsmarkt aan het werk te krijgen. Leveranciers krijgen de ruimte om zelf invulling te geven aan
deze voorwaarden. We werken hierbij samen met het leerwerkbedrijf de Diamant-groep. Zij dragen
geschikte mensen voor aan de leveranciers of helpen met het passend maken van een functie binnen
het bedrijf. In 2013 waren 12 personen op basis van social return bij leveranciers aan het werk. Eind
2014 evalueren we de pilot en wordt besloten hoe we social return in de toekomst gaan inzetten.
Sponsoring
WonenBreburg is actief betrokken bij de buurten en wijken waar onze klanten wonen. Een manier
om dat te tonen, is het sponsoren van initiatieven die bijdragen aan de leefbaarheid in wijken van
Breda en Tilburg. Zo sponsoren we initiatieven die tot doel hebben bewoners uit de wijk elkaar te
laten leren kennen: jong en oud en buren met verschillende culturen. We ondersteunen ook initiatie-
ven die ervoor zorgen dat de wijk schoon en opgeruimd is én activiteiten die ervoor zorgen dat het
leven in de wijk verbetert. In 2013 hebben we € 28.856 aan sponsoring besteed. Sponsorverzoeken
kunnen via onze website aangevraagd worden. Daar staat informatie over de tegenprestatie en de
criteria waaraan het verzoek moet voldoen.
Tabel Sponsoractiviteiten 2013
Sponsoractiviteit doel en doelgroep plaats bedrag
Boomproject Haagdijk Verbetering woonomgeving huurders. Breda € 200
De langste tafel van
Nederland
Wijkbewoners en senioren ontmoeten elkaar tijdens
het eten in diverse wijken waar WonenBreburg
bezit heeft.
Breda € 2.500
En Plein Public Brengt cultuur in de wijken waar WonenBreburg
veel bezit heeft. Activiteit waarbij bewoners elkaar
ontmoeten.
Breda € 10.000
Haagse Beemdenloop Wijkbewoners ontmoeten elkaar en zijn actief tij-
dens het sportevenement in de wijk.
Breda € 50
Koninginnedag Stedelijk evenement dat door veel inwoners van
Breda, waaronder onze huurders, bezocht wordt en
waar allerlei activiteiten plaatsvinden.
Breda € 150
Meivakantie in Tuinzigt Gericht op kinderen van onze huurders in Tuinzigt.
Door samen actief te zijn, bevorderen van sociale
samenhang in de wijk.
Breda € 113
Schoolsportdagen Bij diverse scholen in wijken waar WonenBreburg
bezit heeft. Bevorderen goede leefbaarheid en sti-
muleren contact tussen bewoners in diverse wijken.
Breda € 500
Sinterklaasactiviteit
‘Huis van de Heuvel’
Voor kinderen van onze huurders in de wijk Heuvel. Breda € 140
Straatrommelmarkt
Vestkant
Voor huurders van WonenBreburg. Bevorderen
goede leefbaarheid en stimuleren contact tussen
bewoners in de Vestkant.
Breda € 150
Verwendag Westerwiek Verbinding door ontmoeting tussen onze huurders
in de wijk en de bewoners van de Westerwiek.
Breda € 250
Voetbalclub Groen-Wit Kleinschalige voetbalvereniging met een sterke Breda € 1.100
23
Sponsoractiviteit doel en doelgroep plaats bedrag
band in de wijk waar WonenBreburg veel bezit
heeft. Tegenprestatie: organiseren van leefbaar-
heidsacties.
Wijkkrant Brabantpark Gericht op huurders in Brabantpark. Bevorderen
goede leefbaarheid en stimuleren contact tussen
bewoners in diverse wijken.
Breda € 350
Buurtfeest Heubach-
commissie
Bevorderen leefbaarheid samen met commissie van
huurders voor de bewoners in de wijk. Tilburg € 353
Festival 3 West Jaarlijks festival voor de wijken Zand/Wandelbos/de
Reit, georganiseerd door de Twern met bewoners
en partners uit de wijk ter bevordering van een
goede leefbaarheid en het stimuleren van contact
tussen bewoners en wijkwerkers.
Tilburg € 800
Festival in Groenewoud Gericht op alle bewoners in de impulswijk Groene-
woud. Bevorderen sociale cohesie in de wijk.
Tilburg € 200
IMC Weekendschool Jongeren in de wijk Stokhasselt inzicht geven in
mogelijke beroepen.
Tilburg € 150
JongerenAdviesRaad
(onderdeel IMC Week-
endschool)
Jongeren stimuleren om zich in te zetten in de wijk. Tilburg € 500
Kerst en Pasen Swee-
lincklaan Ondersteunen van bewonersactiviteiten en stimule-
ren van contact tussen bewoners van het complex
Sweelincklaan.
Tilburg € 200
Moestuin Tilburg-West
(Reitse Hoevenstraat) Aangelegd en onderhouden door bewoners en de
Twern. Bevorderen goede leefbaarheid en stimule-
ren van contact tussen bewoners.
Tilburg € 200
Pluk innovatiefestival Via sociale innovatie bevorderen dat er een netwerk
ontstaat dat burgerkracht en zelforganisatie ver-
sterkt. Gericht op verschillende bewonersgroepen in
Tilburg.
Tilburg € 3.000
Reeshof Royaal Koninginnedagevenement. Goede leefbaarheid
bevorderen door ontmoeting tussen de bewoners in
de wijk Reeshof.
Tilburg € 2.500
Sweelinckparkfeest Bevorderen goede leefbaarheid en stimuleren con-
tact tussen bewoners in de wijk Quirijnstok.
Tilburg € 750
Tilburg in Dialoog Ondersteuning organisatie van dialoog tussen ver-
schillende bewonersgroepen uit de wijk Tilburg-
Noord.
Tilburg € 500
Wandelbosmarkt Multiculturele markt, georganiseerd door bewo-
ners. Bevorderen van goede leefbaarheid onder de
noemer ‘van, voor en door bewoners’.
Tilburg € 1.000
Ypelaerparkfeest en
Winterfestival Bevorderen goede leefbaarheid en stimuleren con-
tact bewoners in de wijk Stokhasselt. Tilburg € 3.000
Zuiderbazaar Op een laagdrempelige manier bewoners in de wijk
Oerle-Trouwlaan geholpen bij het realiseren van de
impulswijkdoelen: kinderen doen het goed op
school, ieder gezin een kostwinner, geen gezin on-
der de armoedegrens.
Tilburg € 200
Totaal € 28.856
24
2.2. Duurzaam ondernemen
Project Warmtewet
Een interne werkgroep heeft voor WonenBreburg de gevolgen van de nieuwe Warmtewet uitge-
werkt die in 2013 is aangenomen. Voor collectieve verwarmingssystemen heeft de Warmtewet ver-
strekkende gevolgen. WonenBreburg wordt warmteleverancier.
Huurders worden door de Warmtewet beschermd met maximumtarieven voor warmte. De huurder
hoeft niet meer te betalen dan de door de autoriteit voor consument en markt (ACM) vastgestelde
warmteprijs. Bij veel complexen met collectieve verwarmingsystemen vindt de verdeling van de warm-
tekosten plaats door het toepassen van relatieve bemetering. Zo wordt het totale verbruik naar de
huurders verdeeld. De methodes worden nu door de eisen van de Warmtewet aangepast en de lay-
out van de rekeningen herzien.
Inkoop van energie, gas en elektra
WonenBreburg koopt jaarlijks rechtstreeks gas en groene stroom in voor het verwarmen en verlichten
van een groot aantal flatgebouwen en bedrijfsgebouwen. Het gebruik van duurzaam geproduceerde
energie leidt tot minder uitstoot van CO2. Naast inkoopvoordeel levert het efficiencyvoordelen op
door optimalisatie van het beheer van onze elektra- en gasaansluitingen. In Futuraverband is een
gezamenlijk inkooptraject opgestart voor de levering van energie vanaf 2015. In 2013 zijn contracten
afgesloten die tot 2015 prijsvast zijn.
Warmte
WonenBreburg is de warmteleverancier voor veel complexen met collectieve installaties, vooral in
Tilburg-Noord en de Hoge Vught in Breda. Wij kopen in bij Essent Warmte en leveren door aan de
huurders. In 2013 is intensief overleg gevoerd met Essent om betere inkoopprijzen te krijgen. Dit
heeft nog geen resultaat opgeleverd.
Samen met de collega-corporaties in Breda en Tilburg is eind 2013 het project ‘Raamovereenkomst
warmtelevering 2014 en verder’ opgestart. Samen met Essent Warmte wordt gewerkt aan vernieu-
wing en verbetering van de inkoopcontracten. Hierbij wordt ook de duurzame groene kwaliteit van
de warmte betrokken. Deze groene warmte vermindert de CO2-uitstoot aanzienlijk, ook op lange
termijn. Zo werken de corporaties mee aan de doelstelling ‘CO2-neutraal in 2044 in Breda en 2045 in
Tilburg’. Een uitgangspunt is, dat de huurder in zijn woonlasten niet duurder uit is.
Regelgeving en onderzoek
WonenBreburg nam in 2013 deel aan diverse landelijke netwerken en platforms, zoals Aedes, Kences,
Nationaal Renovatie Platform, het Warmte-overleg en de Groene huisvesters. Actuele thema’s waren
lobbyen voor wijzigingen in de Warmtewet, een betere waardering van duurzame warmte in ener-
gielabeling, de aansluitplicht op warmtenetwerken en een handreiking voor corporaties over de
Warmtewet.
Stichting Milieu- en Leefklimaat De Kroeten Breda
WonenBreburg is vertegenwoordigd in Stichting Milieu- en Leefklimaat De Kroeten Breda. Deze stich-
ting beheert de middelen die voortvloeien uit de exploitatie van Windmolen Kroeten. In 2012 zijn we
samen met Stichting Bredase Energie Services (BRES) gestart met een zonnepanelenproject in de wijk
Kroeten-Midden. De stichting heeft een financieringsarrangement uitgewerkt met een aanbieding
voor PV-cellen voor eigenaar-bewoners. Het voornemen is dit in het voorjaar van 2014 uit te voeren.
Verduurzaming van het stadsverwarmingsnetwerk
Onze woningen in Tilburg-Noord, Reeshof, Breda-Noord en Haagse Beemden zijn aangesloten op het
stadsverwarmingsnetwerk van Essent. In 2013 hebben we gesprekken gevoerd met Essent en de ge-
25
meenten Breda en Tilburg over de toekomst en verduurzaming van het netwerk als energiedrager. In
Breda heeft WonenBreburg met de gemeente Breda en andere corporaties het project Warmteplan
Breda opgestart. In 2014 bespreken we met de nieuwe eigenaar de contracten en de toekomst. Eind
2013 is er onder eigenaar-bewoners en huurders in de wijk Reeshof in Tilburg onvrede geuit over de
prijsstelling en de gedwongen aansluiting en afname van warmte. We overleggen met ELES (Essent
Local Energy Solutions) over de billijkheid van de tariefstelling.
Duurzame Energie Exploitatie (DEE)
WonenBreburg heeft een aparte entiteit die duurzame energiesystemen exploiteert, DEE. Met deze
vennootschap leveren we energiediensten, zoals (warm) tapwater, warmte voor verwarmingsinstalla-
ties en koude voor koeling. Daarnaast richt DEE zich op (project)ontwikkeling van energiesystemen.
DEE draagt bij tot het beheersen van de woonlasten van onze klanten en het verminderen van de
CO2-uitstoot. Bovendien draagt het bij tot duurzaamheid en het versterken van de marktpositie en
waardeontwikkeling van ons vastgoed. Omdat de uitvoeringsregelingen van de Warmtewet pas eind
2013 bekend zijn gemaakt, zullen de consequenties voor de bedrijfsvoering van DEE en de keuzes die
we daarvoor moeten maken pas in de loop van 2014 bekend worden. Het jaarresultaat van de ven-
nootschap staat op pagina 35.
26
27
3. Vastgoed
3.1. Onze opgave in vastgoed
De opgaven in het vastgoed zijn aan forse verandering onderhevig. In plaats van denken in groot-
schalige herstructurering met sloop en nieuwbouw, zullen wij in toenemende mate ons bestaand
bezit moeten transformeren. Immers, onze investeringsmogelijkheden zijn duidelijk beperkter dan
voorheen en we kunnen ons geld maar een keer uitgeven. Belangrijk is hoe we het beste kunnen
aansluiten bij de vraag van de bewoners, maar ook bij de toekomstige kwaliteit van de wijken waar
zij wonen. Willen we kunnen blijven investeren voor toekomstige generaties én aan de financiële
eisen van externe toezichthouders blijven voldoen, dan moeten we hierop inspelen en ons voorberei-
den. Dit betekent dat er zwaardere eisen aan onze vastgoedstrategie worden gesteld, zoals de flexibi-
liteit van de vastgoedportefeuille.
Wij investeren in maatschappelijk vastgoed in
wijken waar wij een aanmerkelijk belang hebben
om tot leefbare, vitale wijken te komen. Wij
stellen daarbij voorwaarden aan economische
rendementen. Wij bouwen en verbouwen duur-
zaam, wat betekent dat wij investeren in ener-
giebesparende woningen en systemen die min-
der gebruik maken van traditionele bronnen als
olie en gas. Daarnaast doen wij ingrepen die
leiden tot levensduurverlenging.
In 2013 hebben wij de beleidscyclus vastgoedstu-
ring volledig doorlopen. Het proces is vormgege-
ven als cyclisch model, de beleidsachtbaan, waar-
in zowel de strategische, tactische als operatione-
le dimensie van vastgoedsturing aan bod komt
en onderling samenhangt. We hebben de porte-
feuillestrategie geactualiseerd en we hebben
actuele beheerplannen voor onze complexen
opgesteld. Het proces vastgoedsturing is goed
ingebed als zelfstandig proces, met relaties naar verschillende andere processen in de organisatie.
Asbestaanpak en calamiteitenplan
We hebben een nieuw plan opgesteld dat aansluit bij de huidige wet- en regelgeving voor de wijze
waarop met asbest in woningen omgegaan moet worden. Daarnaast hebben we een calamiteiten-
plan asbest uitgewerkt en ingevoerd. Wij willen ook nog het landelijk asbestvolgsysteem (LAVS) gaan
invoeren. Met deze maatregelen verwachten we crisissituaties rondom asbest te kunnen beheersen.
We informeren onze huurders over de mogelijke aanwezigheid van asbest in hun woning. Als we dit
aantreffen, melden we dat ook aan bewoners van vergelijkbare woningen. Soms treffen we asbest
aan in woningen op plaatsen waar dat ongebruikelijk en daardoor onbekend is. We willen voorko-
men dat bewoners onbedoeld asbesthoudend materiaal bewerken.
Omgangscode 2010-2015 herstructurering en grootonderhoud
Bij herstructurering en grootonderhoudsprojecten hanteren wij zowel in Breda als Tilburg een om-
gangscode. De codes beschrijven de rechten en plichten van huurders en de wijze waarop de betrok-
ken partijen met elkaar omgaan. De codes zijn overeengekomen met de plaatselijke huurdersbelan-
genorganisaties.
28
3.2. Omvang van de voorraad
Per 31 december 2013 hadden wij in totaal 31.919 verhuureenheden. Dat zijn er 2.029 meer dan in
2012. Op 31 december 2013 hadden wij 27.439 woningen in ons bezit. Uit de tabel blijkt hoe onze
vastgoedportefeuille zich in 2013 ontwikkeld heeft. Uitgesplitst was de samenstelling als volgt:
Verhuureenheden
BEGINSTAND
31-12-2012
opgeleverd
of aangekocht mutaties1)
verkocht
of gesloopt
EINDSTAND
31-12-2013
Bavel (Breda), totaal 4 12 16
Woningen 4 12 16
Berkel-Enschot (Tilburg), totaal 40 40
Woningen 40 40
Breda, totaal 10.115 1.387 6 -65 11.443
Woningen 8.116 607 -2 -63 8.658
Studentenwoningen 782 40 10 832
Bedrijfsruimten 126 32 -2 -1 155
Garages en parkeerplaatsen 1091 708 -1 1.798
Chaam, (Alphen en Chaam), totaal 23 23
Woningen 23 23
Tilburg, totaal 19.562 693 -2 -129 20.124
Woningen 15.314 209 -12 -121 15.390
Studentenwoningen 2.037 264 8 2.309
Bedrijfsruimten 140 29 2 -2 169
Garages en parkeerplaatsen 2.071 191 0 -6 2.256
Wernhout, (Zundert), totaal 17 17
Woningen 17 17
Galder, (Alphen en Chaam), totaal 8 2 10
Woningen 8 2 10
Teteringen (Breda), totaal 28 28
Woningen 28 28
Rijen, (Gilze en Rijen), totaal 20 198 218
Woningen 16 100 116
Bedrijfsruimten 4 4
Garages en parkeerplaatsen 98 98
Woningen 23.503 993 -14 -184 24.298
Studentenwoningen 2.819 304 18 0 3.141
Totaal woningen 26.322 1.297 4 -184 27.439
Bedrijfsruimten 270 61 0 -3 328
Garages en parkeerplaatsen 3.162 997 0 -7 4.152
WonenBreburg totaal 29.754 2.355 4 -194 31.919
1) Mutaties zijn: omgevormd bezit, ontsplitste en gesplitste eenheden. Ontsplitst = eenheden met een gewijzigde woonbestemming, waardoor minder eenhe-
den zijn ontstaan. De oude eenheden hebben wij administratief afgevoerd en de nieuwe eenheid administratief opgevoerd. Gesplitst = eenheden met een
gewijzigde woonbestemming, waardoor meer eenheden zijn ontstaan. De oude eenheid hebben wij administratief afgevoerd en de nieuwe eenheden ad-
ministratief opgevoerd. 2012 is exclusief en 2013 inclusief 136 eenheden gerealiseerd in de vof Laurentius/WonenBreburg VOF in het project BinnenBuiten.
29
Nieuwbouwactiviteiten in 2013
Tabel Opgeleverde nieuwe vastgoedeenheden in 2013 per 31 december
BBSH-norm voor in 2013 gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop)
Voor de woningen hieronder geldt, dat de kosten voor het in eigendom verkrijgen hoger zijn dan, of
gelijk zijn aan, € 240.000 per woning. Het realiseren van deze woningen draagt bij tot de volkshuis-
vestelijke beleidsdoelstellingen van WonenBreburg.
Gebied complex aantal soort type
Bavel Seminarieweg 7 koop eengezinswoning
Tabel Projecten in voorbereiding in 2013 per 31 december 2013
In dit overzicht staan de in voorbereiding genomen aantallen te slopen en nieuw te bouwen wonin-
gen in totalen per stad.
Gronden in eigendom
WonenBreburg heeft in de jaren 2006 tot en met 2008 drie percelen aangekocht voor ontwikkelings-
doeleinden. We hebben samenwerkingsovereenkomsten met projectontwikkelaars gesloten waarin
onder meer opgenomen is dat risico’s tussen partijen worden gedeeld. De ontwikkeling verloopt niet
zoals gewenst. De oorspronkelijk door de gemeente toegezegde medewerking voor het verkrijgen
van een bouwbestemming lijkt niet te worden nagekomen binnen de voor woningcorporaties gel-
dende, wettelijke termijn van 10 jaar. WonenBreburg voert nog steeds actief overleg om tot een
bouwbestemming te komen.
Locatie projectnaam
VOF /
WOM
turn
key
project sloop
huur
sociaal
huur
gelibera-
liseerd koop
maatschap-
pelijk bog
(m2)
commer-
cieel bog
(m2) garages
apparte-
menten
eengezins-
woningen
zorg-
eenheden studenten
Bavel Seminarieweg ja 12 12
Bavel Seminarieweg ja 7 7
Berkel Enschot Buurtschap Noordwest (De Brink) 40 40
Breda BinnenBuiten 101 171 253 272
Breda Brouwhof 148 236 132 16
Breda
Dr. Struyckenplein fase I
(met winkelblok) ja 52 48 4.400 100 100
Breda
Dr. Struyckenplein fase II
(met maatschappelijk blok) ja 2 5 7
Breda Erasmusweg 2
Breda Heuvel F1 24
Breda Spring Plandeel VI 24 24
Breda Tramsingel 77 1.200 109 77
Chaam Chaam (Den Brabander) 23 23
Rijen Rijen (De Bareel) ja 86 14 98 90 10
Tilburg Fortuna 30 34 30
Tilburg Groeseind opex huursoc F5 24 24 24
Tilburg Havenmeester (Marconist) ja 48 48 48
Tilburg Magazijnkwartier/PAX ja 264 27 264
Tilburg Thomas van Aquinostraat 41 42 41
Tilburg Vogelenzang 51 61 14 23 28
Totaal 26 1.011 250 7 61 5.600 985 832 104 28 304
Locatie sloop
huur
sociaal
huur
gelibera-
liseerd koop
maatschap-
pelijk bog
(m2)
commer-
cieel bog
(m2)
apparte-
menten
eengezins-
woningen
zorg-
eenheden studenten
Breda 317 418 326 104 3.426 540 212 31 65
Riel 25 25
Tilburg 757 737 34 101 2.364 1.322 351 335 126 41
Totaal 1.074 1.180 360 205 2.364 4.748 891 547 182 106
30
3.3. Kwaliteit van het vastgoed
Kwaliteitsbeleid te onderhouden woningvoorraad
Voor het beheren en onderhouden van de woningvoorraad hebben we het woningbestand ingedeeld
in 6 kwaliteitsniveaus. Elk niveau representeert de gewenste onderhouds- en woon(-technische) kwa-
liteit. Deze kwaliteit hoeft niet voor iedere woning hetzelfde te zijn. Het verschil in kwaliteit is geba-
seerd op de klantbehoeften, zoals huurhoogte en de gewenste toekomstige situatie van een complex.
De onderhoudskwaliteit bepalen we aan de hand van de conditiescore van het complex. Een bijko-
mend effect daarvan is, dat er meer eenduidigheid ontstaat in de uitvoering van de onderhoudsplan-
nen.
Tabel Onderhoudsuitgaven 2013 per 31 december
Tabel Grootonderhoudsprojecten 2013 per 31 december
Onderhoudssoorten (bedragen x € 1.000) 2013 2012
Groot onderhoud € 3.824 € 4.659
Planmatig onderhoud € 10.319 € 17.106
Subtotaal € 14.143 € 21.765
Reparatieonderhoud € 8.050 € 8.405
Mutatieonderhoud € 4.920 € 5.806
Periodiek onderhoud € 2.639 € 2.865
Subtotaal € 15.609 € 17.076
Generaal totaal € 29.752 € 38.841
Locatie project
afgerond
in 2013
in uitvoering
per 31-12-2013
in voorbereiding
per 31-12-2013
Breda Agaatstraat/Jadestraat 140
Breda Beverweg 20
Breda Bonairestraat 42
Breda Colijnstraat 78
Breda Epelenberg 302
Breda Gielis Beijsstraat 135
Breda Hooilaan 208
Breda Olivier van Noortstraat 39
Breda Pijnboomstraat 79
Breda Schimmelpenninckstraat 28
Breda Slingerweg/Olmstraat 13
Breda Thorbeckeplein 106
Breda Vestingstraat 76
Tilburg Hoflaan 58
Tilburg Mahlerflat 96
Tilburg Mahlerstraat 46
Tilburg Mascagniflat 103
Tilburg Perosiflat 105
Tilburg Textiel/Weefmeester 170
Totaal 669 248 927
31
Tabel Project- en planmatig onderhoud en verbetering in 2013 per 31 december
aantallen woningen
Omschrijving onderhoud en verbeteringen Breda Tiburg
Balkons, galerijen en buitentrappen 469
Beglazing 193
Beveiligingsinstallaties 129
Binnenschilderwerk: esthetisch 525
Buitenkozijnen, draaiende delen exclusief glas 41 33
Buitenkozijnen exclusief beglazing 313 169
Daken, afwerking, goten, hemelwaterafvoer en dakkapellen 718 447
Electronische installatie en communicatie 18 475
Gas, waterbehandeling, sanitair 2.188 822
Gevelafwerkingen 1.205 557
Inrichting 18 247
Klimaatinstallatie inclusief leidingen, kanalen 442 1.778
Schilderwerk: technisch noodzakelijk 397 6.054
Schoorstenen en ontluchtingen bovendaks 111
Terrein: bestrating, grondwerk en tuinen 569 244
Transportvoorzieningen 562 1.559
Vloeren en afwerkingen 271
Vuilafvoervoorzieningskanaal 678
Wanden en wandafwerkingen 26
Totaal 6.582 14.676
32
33
4. Ontwikkeling van het bedrijf 4.1. Juridische structuur
Het onderstaande schema bevat de juridische structuur van stichting WonenBreburg per ultimo 2013.
In de volgende paragraaf staan de resultaten van de verbindingen.
4.2. Verbindingen: deelnemingen en samenwerkingen
A Minderheidsbelangen
Laurentius/WonenBreburg VOF
In 2012 heeft WonenBreburg met woningcorporatie Laurentius onderhandelingen gevoerd over de
overname van een viertal projecten, waaronder project BinnenBuiten dat gerealiseerd is binnen de
vof-structuur, door overname van 50% eigendomsrechten van Laurentius in de vof. De overige pro-
jecten betreffen de overname van 2 bestaande wooncomplexen in Tilburg, namelijk Oostertuin met
59 bereikbare appartementen en 59 parkeerplaatsen en Wijhof met 32 bereikbare grondgebonden
eengezinswoningen, 14 bereikbare appartementen en 12 geliberaliseerde grondgebonden eenge-
zinswoningen. Het andere project, in Breda, is Brouwhof met 148 bereikbare appartementen en 236
parkeerplaatsen. De afspraken over de overname van deze 4 projecten hebben we vastgelegd in de
termsheet-overeenkomst van 16 november 2012 en zijn al geëffectueerd.
Stichting WonenBreburg
Laurentius/WonenBreburg VOF: 50%
WonenBreburg Holding BV: 100%
Cofier Bouwontwikkeling BV: 25%
Breedband Tilburg BV: 24,33%
WonenBreburg Project
Talmazone BV: 100%
WonenBreburg Project
Groeseind BV: 100%
Duurzame Energie
Exploitatie BV
WonenBreburg: 100%
Ontwikkelingscombinatie
WonenBreburg
Nederlandse Bouwunie VOF:
50%
WonenBreburg Project
Quirijnboulevard BV:
100%
VOF Wijkontwikkelings-
Maatschappij Quirijnboulevard
Tilburg: 50%
VOF Groeseind: 50%
Stadsontwikkelings-
maatschappij Tilburg
BV: 25%
WonenBreburg Project
Dr. Struyckenplein BV:
100%
WonenBreburg Project
Forum BV: 100%
VOF ontwikkelingscombinatie
Dr. Struyckenplein: 50%
VOF Forum: 50%
Stichting Brabants Investeringsfonds
Nieuwbouwwoningen
Project Havenmeester: 25%
34
Op 1 maart 2013 werd een beëindigingsovereenkomst getekend, gericht op het bereiken van de defi-
nitieve financiële vereffening in 2014. In lijn hiermee dient het controleproces van de jaarrekening
2011 en de slotjaarrekening 2012/2013 van de VOF Laurentius WonenBreburg te zijn afgerond. Wan-
neer dit proces afgerond is en daarmee de goedkeuring c.q. vaststelling van deze jaarstukken plaats-
vindt, is nog niet bekend. De financiële vereffening houdt in dat resultaatverplichtingen worden af-
gewikkeld en betaald. Een eventueel liquidatieoverschot wordt uitgekeerd aan de kapitaalverschaf-
fers.
Cofier Bouwontwikkeling BV
WonenBreburg neemt per 31 december 2013 in financiële zin voor 25% deel in Cofier Bouwontwikke-
ling BV in Tilburg. De andere deelnemers zijn Casade, AlleeWonen en Thuisvester. WonenBreburg heeft
sinds de oprichting op 6 juni 1996 een kapitaalbelang gehad in de vennootschap. Op 15 december 2013
heeft de vennootschap haar bedrijfsactiviteiten beëindigd. Op grond van een AVA-besluit (Algemene
Vergadering van Aandeelhouders) is de besloten vennootschap per 7 februari 2014 ontbonden. Na de
ontbinding blijft de bv bestaan zolang dit voor de vereffening van het vermogen van de besloten ven-
nootschap nodig is.
Het aandeel in het behaalde resultaat voor WonenBreburg bedraagt € 237.958 negatief. Dit bedrag is
ten laste van het jaarresultaat verantwoord.
Breedband Tilburg BV
Stichting WonenBreburg heeft een belang in Breedband Tilburg BV. Het belang bedraagt 24,33%. De
andere deelnemers zijn gemeente Tilburg, Onderwijsgroep Tilburg, OMO, CZ zorgverzekering, Stich-
ting de Wever, St. Elisabeth Ziekenhuis, TweeSteden Ziekenhuis, Dr. Verbeeten Instituut, Beatrix Col-
lege, Koning Willem II College, GGZ Breburg en Bibliotheek Midden-Brabant. De bv is opgericht in
januari 2007. Het doel van de bv is het in eigendom verwerven en beheren van een glasvezelinfra-
structuur in de regio Tilburg. Deelname staat open voor alle organisaties, instellingen en bedrijven in
de regio. De deelneming waarderen wij volgens de nettovermogenswaarde, maar niet lager dan nihil.
Over 2013 heeft Breedband Tilburg BV een negatief resultaat behaald van € 79.578. Aangezien de
deelneming een negatieve nettovermogenswaarde heeft, is in het jaarresultaat van Stichting Wonen-
Breburg geen resultaat Breedband Tilburg BV verantwoord.
Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester
Wij hebben deze stichting ultimo december 2010 samen met de provincie Noord-Brabant en de ge-
meente Tilburg opgericht. Het doel van deze stichting is te zorgen voor een deel van de financie-
ringsmiddelen van de onverkochte eenheden van het project Havenmeester bij oplevering in 2013.
WonenBreburg is deelnemer in het fonds en heeft een afnamegarantie afgegeven voor maximaal 161
onverkochte eenheden. WonenBreburg neemt uiteindelijk 102 onverkochte eenheden in de verhuur.
Het resultaat volgens de jaarrekening 2013 bedraagt € 14.078 positief.
B Meerderheidsbelangen: dochtermaatschappijen en joint ventures
WonenBreburg Holding BV
Onder WonenBreburg Holding BV zijn de project-bv’s WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV,
WonenBreburg Project Talmazone BV, WonenBreburg Project Forum BV, WonenBreburg Project
Groeseind BV en WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV geplaatst, waarin de deelnames in
projectontwikkeling in vof-verband zijn opgenomen. Ook Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV
en Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV zijn onder WonenBreburg Holding BV geplaatst.
Het behaalde resultaat in WonenBreburg Holding BV bedraagt € 955.520 positief. De opbouw van dit
resultaat is als volgt:
35
Resultaten dochter-bv’s:
1. WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV -/-€ 150
2. WonenBreburg Project Talmazone BV -/-€ 221.546
3. WonenBreburg Project Groeseind BV -/-€ 80.937
4. WonenBreburg Project Forum BV -/-€ 10.803
5. WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV +/+€ 1.163.958
6. Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV +/+ € 5.540
7. Stadsontwikkelingsmaatschappij BV -/- € 42.292
8. WonenBreburg Holding BV -/-€ 20.124
Totaal +/+€ 955.520
Bij de vennootschappen onder firma beschrijven we het resultaat van de relevante moeder-bv’s en de
mogelijke risico’s.
Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV
WonenBreburg heeft een 100% belang in DEE WonenBreburg BV. Het doel van deze vennootschap is
het leveren van (warm) tapwater, warmte en koude en energiediensten. In de Duurzame Energie
Exploitatie WonenBreburg BV is het beheer en de exploitatie van de warmte- en koelinstallaties van
Heinsiushof, Theresia’s Rozen, Intermezzo, Tussen de Meesters, Heikant en Spring ondergebracht. Het
uitgangspunt hierbij is om ten minste tot een kostendekkende exploitatie te komen. Het resultaat
bedroeg in 2013 € 5.540 positief.
Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV (SOM)
Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV is opgericht om bouw- of herbouwprojecten in stand te
houden, te verbeteren, te financieren en uit te voeren in het belang van de volkshuisvesting en stede-
lijke vernieuwing. Hieronder vallen ook de op- en herbouw en ontwikkeling van registergoederen.
Een andere doelstelling van de vennootschap is het voor eigen rekening verkrijgen, vervreemden,
bezwaren, exploiteren, huren en verhuren van registergoederen. WonenBreburg Holding BV partici-
peert hierin voor 25%, net als de gemeente Tilburg, Tiwos Holding BV en Stichting TBV Wonen. Het
aandeel in het resultaat 2013 bedroeg € 42.2927 negatief (inclusief correctie voorgaande jaren:
€ 14.485). In 2012 heeft WonenBreburg twee SOM-panden aan de Noordstraat overgenomen. In 2013
hebben WonenBreburg en de SOM een overeenkomst van bevoorschotting ondertekend voor de
aankoop van 2 panden in de Telegraafstraat.
WonenBreburg Holding BV is een houdstermaatschappij. Het verantwoord eigen resultaat heeft be-
trekking op het bedrijfsmatige beheer van de bv. Onder de specifieke project-bv’s zijn vennootschap-
pen onder firma geplaatst ten behoeve van de projectontwikkeling die wij met derden verrichten.
Vennootschappen onder firma
WonenBreburg neemt met een aantal bouwondernemingen deel in 5 vennootschappen onder firma.
In deze vof’s werken wij gezamenlijk aan projectontwikkeling. Ultimo 2013 nam WonenBreburg deel
in de volgende vof’s:
VOF WOM Quirijnboulevard Tilburg. Op 31 januari 2014 hebben de vennoten de beëindigings-
overeenkomst getekend. Hiermee is het proces in gang gezet voor de ontbinding van de vof: ter
effectuering hiervan is de overeenkomst vanwege de ontbinding van de samenwerkingsovereen-
komst gemeente Tilburg / Stichting WonenBreburg en de VOF Ontbindingsovereenkomst onderte-
kend. In het kader van de ontbinding is WonenBreburg door vennoten benoemd tot vereffenaar.
36
De financiële afwikkeling wordt gerepresenteerd in de rekening-courantpositie met de gemeente
Tilburg, die €1.451.826 (te vorderen) bedraagt.
Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF. Dit is een project in uit-
voering van de bouw van 408 eenheden, waaronder appartementen en eengezinswoningen. Via
een vof-structuur participeren we met de NBU in de realisatie van dit project. De resultaten in het
project nemen we afhankelijk van de voortgang van de bouwfasen. Het aandeel in het gereali-
seerde resultaat 2013 voor WonenBreburg Project Talmazone BV bedraagt € 221.546 negatief. In
het kader van de overeengekomen achtervangregeling neemt WonenBreburg 25 appartementen
over.
VOF Forum. Hierin participeert WonenBreburg samen met Van de Weegen Bouwontwikkeling BV.
Dit project behelst de realisatie van 61 koopeenheden en 145 (sociale) huurwoningen en zorg-
woningen, almede enkele commerciële ruimten. Het aandeel in het gerealiseerde resultaat 2013
bedraagt € 10.803 negatief.
VOF Groeseind. Dit is een groot, binnenstedelijk herstructureringsproject in de wijk Groeseind-
Hoefstraat. WonenBreburg realiseert dit samen met Jansen de Jong Projectontwikkeling BV. Het
gaat om de realisatie van eengezins- en patiowoningen, appartementen en enkele eenheden via
particulier opdrachtgeverschap. Het aandeel in het gerealiseerde positieve resultaat 2013 voor
WonenBreburg Project Groeseind bedraagt € 80.937 positief.
VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein. Hierin participeren wij samen met de Neder-
landse Bouwunie Projectontwikkeling BV. In de Bredase wijk Heuvel realiseren wij 3 blokken, te
weten:
a. winkelblok met 100 huurappartementen en 1 commerciële ruimte;
b. maatschappelijke-voorzieningenblok, 47 huurappartementen en 1 commerciële ruimte voor de
verhuur;
c. torenblok dat bestaat uit 56 koopappartementen en 1 commerciële ruimte.
Het aandeel in het gerealiseerde resultaat 2013 voor WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV
bedraagt € 1.163.958 positief.
Letter of comfort
Stichting WonenBreburg heeft ten behoeve van meerdere dochtermaatschappijen een ‘letter of com-
fort’ afgegeven, waarmee zij bevestigt dat zij de nodige middelen ter beschikking zal blijven stellen
aan WonenBreburg Holding BV, zodat laatstgenoemde aan haar schulden op korte en lange termijn
kan blijven voldoen. Zolang dat noodzakelijk is, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, wordt
de letter of comfort jaarlijks gecontinueerd. De huidige letter of comfort heeft een looptijd tot 1 juli
2015. De letter of comfort heeft betrekking op WonenBreburg Holding BV.
Verder is door WonenBreburg Holding BV voor WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV, Duurza-
me Energie Exploitatie WonenBreburg BV en WonenBreburg Project Forum BV ook een letter of com-
fort afgegeven, waarmee zij bevestigt dat ze eveneens de nodige middelen ter beschikking zal blijven
stellen, zodat men aan haar schulden op korte en lange termijn kan blijven voldoen. De huidige letter
of comfort heeft een looptijd tot 1 juli 2015
37
4.3. Interne organisatiestructuur
De werkorganisatie bestaat op 31 december 2013 uit een frontoffice met 2 vestigingen en 2 gespecia-
liseerde bedrijfsonderdelen. Deze bedrijfsonderdelen beschikken voor de uitvoering van de primaire
processen over vergaande bevoegdheden en verantwoordelijkheden. De afdelingen van de concern-
staf bieden beleidsontwikkeling en (beleids)ondersteuning aan de frontoffice.
Wijziging organisatiestructuur per 1 januari 2014
Per 1 januari 2014 heeft WonenBreburg een nieuwe organisatiestructuur. Het nieuwe organigram
met uitleg staat op de website van WonenBreburg. De veranderingen zijn in 2013 voorbereid. De
nieuwe structuur is afgeleid van het hervormingsplan 2013-2016 en zet de volgende bewegingen in
gang:
procesgerichte indeling van de organisatie;
meer centralisatie, de vestigingen concentreren zich op de klantrelaties;
meer centralisatie en bundeling van brede functies in de backoffice;
minder managementfuncties en -formatie;
realiseren van een nieuwe directie Financiën, Control & Waardesturing.
Hervormingsplan WonenBreburg 2013-2016
Het bestuur van WonenBreburg heeft in 2013 een hervormingsplan opgesteld voor de periode 2013-
2016. De aangekondigde woningmarktmaatregelen uit het regeerakkoord Rutte II zijn de belangrijk-
ste aanleiding voor de hervormingen. Deze maatregelen hebben grote effecten op onze financiële
mogelijkheden. Een aanzienlijke kostenreductie is noodzakelijk om aan de opgelegde financiële ver-
plichtingen te kunnen voldoen én onze ambities uit het meerjarenbeleidsplan te realiseren.
Het hervormingsplan is in twee fasen in het adviestraject met de ondernemingsraad behandeld. In de
eerste fase is ook de SHW betrokken. Het hervormingsplan houdt het volgende in:
Vanaf 1 januari 2014 werken we in een vereenvoudigde structuur; er zijn minder leidinggeven-
de posities en de verantwoordelijkheden voor processen zijn duidelijker belegd.
38
De personele formatie wordt in de periode van 2013 tot en met 2016 afgebouwd met 60 fte.
We werken aan een cultuur waarin het mogelijk is meer te doen met minder en continu onze
prestaties te verbeteren.
Uitvoeringstraject hervormingsplan 2013-2016
In april 2013 hebben wij een eerste adviesaanvraag op de hoofdlijnen van het hervormingsplan be-
handeld en met de SHW en de raad van commissarissen besproken. In oktober hebben wij een twee-
de adviesaanvraag ingediend bij de ondernemingsraad over de hoofdlijnen en het functiegebouw.
Met de vakbonden hebben wij een sociaal plan afgesloten voor de duur van de uitvoeringstermijn
van de hervormingen. De medewerkers werden geïnformeerd door het bestuur en via intranet, waar-
na eind november alle medewerkers in twee dagen tijd geïnformeerd werden over hun plaatsing in
de nieuwe organisatie. Het eerstelijnsmanagement heeft de organisatie in de rol van kwartiermaker
gereedgemaakt voor een succesvolle start per 1 januari 2014.
Afbouw van de personele formatie
De hervormingen betekenen een afbouw van de personele formatie van 60 fte in de periode 2013-
2016. De reductie kan deels worden opgevangen door het niet verlengen van 25,8 fte tijdelijke con-
tracten. Bovendien verwachten we tot 2017 16,9 fte pensioneringen en we houden rekening met
spontaan natuurlijk verloop (5% gemiddeld in 2011 en 2012). Verder hebben we circa 7 vacatures per
jaar. Op basis van deze cijfers verwachten we dat de formatievermindering bijna geheel opgevangen
kan worden. Wij spannen ons tot het uiterste in om, waar nodig, oplossingen te vinden; we voorzien
echter dat we 15 medewerkers de komende 3 jaar intern geen passende of geschikte functie kunnen
aanbieden.
Ontwikkelen van onze cultuur
Onze visie op cultuurontwikkeling sluit aan bij het gedachtegoed van een High Performance Organi-
sation (HPO). Omdat we tot de beste corporaties van Nederland willen behoren, hebben wij ons in
2013 aan HPO Center verbonden. Wij zetten HPO in om de veranderingen in onze cultuur te onder-
steunen.
Resultaten HPO-onderzoek
Dit onderzoek is een nulmeting om de actuele situatie te bepalen. Het onderzoek is in de zomer van
2013 uitgevoerd en heeft goede resultaten opgeleverd en aanbevelingen tot verbetering. Met een
gemiddelde score van 6,9 scoort WonenBreburg op het niveau van organisaties uit de zakelijke
dienstverlening (6,8) en hoger dan de publieke sector (6,4). Een van de belangrijke verbeterpunten is
de ontwikkeling van het management op ‘caring en daring’. ‘Caring’ staat voor zorgen, dialoog en
luisteren. ‘Daring’ staat voor doelen, aanspreken en afspraak is afspraak. ‘Daring’ is de grootste uit-
daging voor WonenBreburg. Vanaf januari 2014 gaan we van start met de verbeterpunten. Dit zal
leiden tot een nieuwe manier van werken en draagt bij aan de gewenste cultuur.
4.4. Personele bezetting
Op 31 december 2013 bestond het personeelsbestand van WonenBreburg uit 410 medewerkers. De
personeels- en leeftijdsopbouw zien er als volgt uit:
2013 fulltime parttime totaal % fte
Vrouwen 68 91 159 39% 124,4
Mannen 241 10 251 61% 246,8
Totaal 309 101 410 100% 371,3
39
2013 15-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar >64 jaar totaal
Vrouwen 1 42 48 43 24 1 159
Mannen 1 39 59 94 58 0 251
Totaal 2 81 107 137 82 1 410
Instroom, doorstroom en uitstroom van medewerkers
We hebben 3 nieuwe medewerkers met een tijdelijk dienstverband welkom geheten, daarnaast zijn
er 33 medewerkers uit dienst getreden. Binnen de organisatie zijn 7 medewerkers van functie veran-
derd. Vanwege de organisatiehervormingen in 2013 hebben dit jaar minder medewerkers intern de
overstap durven maken naar een andere functie.
4.5. Personeelsbeleid
De uitgangspunten voor het personeelsbeleid staan in het meerjarenbeleidsplan. Wij investeren in
onze organisatie, met als uitgangspunt: toekomstbestendig en efficiënt (lean & mean) waarbij het
credo ‘meer doen met minder’ is. We investeren hierbij ook in de medewerkers. Wij zorgen dat onze
organisatie vitaal blijft: wij voeren een vitaliteitsbeleid met nadruk op inzet en ontwikkeling van me-
dewerkers en het terugdringen van verzuim.
Vitaliteitsbeleid
De afdeling P&O en de leidinggevenden hebben het personeelsbestand met het oog op vitaliteit in
kaart gebracht. Dat gebeurde niet aan de hand van medische vragenlijsten, maar op basis van inzich-
ten uit de praktijk; per afdeling is in beeld gebracht in hoeverre medewerkers duurzaam inzetbaar
zijn. Qua methodiek passen we de aanpak toe uit de ‘Gids voor: Duurzaam inzetbare medewerkers’
van Aedes uit 2012. De methodiek maakt het mogelijk om gericht te interveniëren, met als resultaat
een meer efficiënte inzet van medewerkers.
Verzuim
Het gemiddelde ziekteverzuimpercentage is 3,9% en blijft evenals in voorgaande jaren dalen. Het
kort verzuim neemt af. Op een enkele afdeling blijft de meldingsfrequentie relatief hoog, wat onze
aandacht heeft. Het lange verzuim blijft stabiel en vormt ongeveer tweederde van het ziektever-
zuimpercentage.
In 2013 startten we bij de vestiging Breda en het Onderhoudsbedrijf met een pilot voor het inschake-
len van een verzuimcoördinator van de arbodienst. De effecten zijn positief: beperking van het kort
verzuim en een snellere terugkeer naar de werkplek. In 2014 evalueren we de pilot.
Klachtencommissie
De commissie heeft in 2013 geen klachten over ongewenst gedrag ontvangen. Klachten worden be-
handeld volgens de klachtenregeling voor ongewenst gedrag van WonenBreburg. Ook via het klok-
kenluidersysteem zijn geen meldingen gedaan. De vertrouwenspersoon heeft 1 melding ontvangen,
maar die ging niet over ongewenst gedrag. Deze melding heeft niet tot een klacht geleid en is naar
behoren afgehandeld. De vertrouwenspersoon fungeert als klankbord en zorgt voor de eerste op-
vang bij een melding.
Agressieprotocol en convenant ‘Veilige Publieke Taak’
In 2013 is een nieuw agressieprotocol ontwikkeld en ingevoerd in de organisatie. Dit protocol is geba-
seerd op de ‘Handreiking agressie en geweld’ van het ministerie van Binnenlandse Zaken en de exper-
tise van Fonds Leren Ontwikkeling Woningcorporaties (FLOW). De functie van het nieuwe protocol is
medewerkers van WonenBreburg duidelijk te maken hoe we omgaan met agressie en geweld als we
daar in ons werk mee te maken krijgen.
40
Bovendien heeft WonenBreburg zich aangesloten bij het convenant ‘Veilige Publieke Taak’ voor de
stad Tilburg. Tilburgse werkgevers hebben dit convenant ondertekend, waarin zij afspreken dat ver-
bale of fysieke agressie tegen medewerkers niet getolereerd wordt en altijd een vervolg krijgt.
Integriteitscode
In 2013 is er gewerkt aan de actualisering van het integriteitsbeleid. Dit leidde tot een nieuwe integri-
teits- en gedragscode en een nieuwe klokkenluiderregeling. Deze zijn in november door de raad van
commissarissen goedgekeurd. Met ingang van 1 januari 2014 zijn de nieuwe regelingen van kracht.
Evaluatie invoering werkkostenregeling 2013
WonenBreburg is in 2013 overgestapt op de werkkostenregeling. Onder de werkkostenregeling
wordt al dat genoten wordt uit een dienstbetrekking of vroegere dienstbetrekking, met inbegrip van
vergoedingen en verstrekkingen, tot het loon gerekend. De berekeningen wezen uit dat overstappen
in 2013 voor WonenBreburg gunstig kan zijn. De evaluatie uit oktober en de registratie van de kosten
laten zien dat de werkkostenregeling met succes is ingevoerd. De aanpassingen in het administratieve
proces zijn goed ingevoerd. De verwachte besparingen zijn gerealiseerd.
Sociaal jaarverslag 2013
Het sociaal jaarverslag van WonenBreburg over 2013 staat op de website. Daarin leggen wij verant-
woording af over het gevoerde sociaal beleid. WonenBreburg vindt het belangrijk dat medewerkers
stilstaan bij hun ontwikkeling en loopbaan en daarin investeren. Het verslag geeft inzicht in hoe me-
dewerkers van WonenBreburg omgaan met ontwikkelingen en activiteiten.
4.6. Optimaliseren van onze bedrijfsvoering en dienstverlening
We voeren continu verbeteracties uit die een belangrijke bijdrage leveren aan een doelmatige en
efficiënte dienstverlening aan onze klanten en andere belanghebbenden. Het verbeterprogramma
Stuur in Handen is daar een voorbeeld van.
Procesverbetering ‘Stuur in handen’
We continueerden het verbeterprogramma Stuur in Handen. We gebruiken de principes van lean
management om onze bedrijfsprocessen te optimaliseren. In 2013 optimaliseerden we onze planning-
en-controlcyclus, evenals de processen huurverhoging, huurincasso, servicekosten en het verhuur- en
mutatieproces.
Project 100% Clickt
We hebben de ambitie om 90% van de klantvragen online af te handelen. In 2013 startten we een
project om tot een efficiëntere en effectievere afhandeling van klantvragen te komen. Het optimali-
seren van de klantportalen (website WonenBreburg en Mijn WonenBreburg) pakken we als eerste op.
41
5. Financiële continuïteit
5.1. Ontwikkelingen met financiële impact
In 2013 waren er veel ontwikkelingen die invloed hadden op de financiële positie van de sector. Deze
ontwikkelingen dienden zich zowel nationaal, regionaal als lokaal aan. De politieke besluitvorming is
op een aantal terreinen nog niet afgerond, waardoor de impact nog niet goed te voorspellen is. De
ontwikkelingen die een materiële (financiële) impact (kunnen) hebben zijn hieronder geduid.
1. Herziening van de woningwet op grond waarvan een scheiding aangebracht moet worden tussen
sociaal (DAEB) en commercieel (niet-DAEB) bezit. Het ontwerp voor deze wet, dat voortvloeit uit
het akkoord tussen de minister en Aedes, wordt momenteel uitgewerkt. De belangrijkste pijlers
van het akkoord zijn:
- acceptatie door de sector van de verhuurdersheffing voor deze kabinetsperiode;
- mogelijkheden om zowel administratief als juridisch het niet-DAEB deel van het DAEB-bezit
af te splitsen. Bij een juridische splitsing dient zeggenschap gegarandeerd te zijn;
- ruimte om onder bepaalde condities investeringen te doen in niet-DAEB bezit;
- het op termijn beschikbaar stellen van middelen ter stimulering van investeringen in energe-
tische maatregelen;
- verruiming van het budget voor huurtoeslag;
- huidige ruimte in het jaarlijkse huurverhogingsbeleid is randvoorwaardelijk geaccepteerd
voor het akkoord.
De verwerking van het akkoord vraagt mede door interpretatieverschillen veel tijd. Voorzien was
dat het wetsontwerp voor het einde van 2013 aan de Raad van State aangeboden zou worden.
Dat lukte niet. Daardoor is de planning voor de behandeling in de Tweede en Eerste Kamer moge-
lijk vertraagd. De streefdatum voor het in werking treden van de herziene woningwet is 1 januari
2015. Daarbij geldt een overgangsjaar om de splitsing en alle bijkomende zaken te kunnen effec-
tueren. In 2012 had WonenBreburg op basis van het destijds aan de Kamer aangeboden wetsont-
werp al de nodige keuzes voorbereid. In de formele behandelingsfase zullen onze keuzes opnieuw
voorbereid worden, zodat we zo veel mogelijk klaarstaan om de effectuering van de herziening
per 1 januari 2015 te kunnen realiseren.
2. De gevolgen van de Warmtewet: de invoering van de wet heeft gevolgen voor de sector. De aan-
sluitingen op blok-, wijk- of stadsverwarming worden als warmtenetten beschouwd, waarvoor het
principe van een wettelijk maximumtarief gaat gelden. WonenBreburg heeft in Breda en Tilburg
grote aantallen verhuureenheden die zijn aangesloten op deze collectieve warmtesystemen. Daar-
naast is de wet ook van toepassing op de collectieve warmte-koude-opslag (WKO)-installaties die
WonenBreburg exploiteert in de Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij BV. Het is nog niet te
overzien of, en in welke mate, de warmtenetten die ‘geëxploiteerd’ worden door WonenBreburg
financiële gevolgen hebben.
3. De verhuurdersheffing in relatie tot de inkomensafhankelijke huurverhoging en de betaalbaar-
heid: onderdeel van het akkoord, dat op basis van de herziening van de woningwet wordt uitge-
werkt, is dat er in elk geval gedurende de zittingsperiode van het kabinet een ruimer huurbeleid
toegestaan is. Daardoor is het mogelijk bij huurders een huurverhoging in rekening te brengen die
boven de inflatie uitkomt. Echter, voor een belangrijk deel van de doelgroep wordt de inflatie niet
gecompenseerd door hun inkomensontwikkeling en zal de ontwikkeling van de huurtoeslag voor
hen ontoereikend zijn. Daar komt nog bij dat de bijkomende woonlasten, zoals energiekosten,
meer dan trendmatig stijgen. Dit alles maakt dat de betaalbaarheid van de woonlasten onder druk
42
staat. Om de ontwikkeling van de betaalbaarheid de komende jaren te kunnen volgen, worden in
Breda en Tilburg woonlastenonderzoeken uitgevoerd. De onderzoeksresultaten worden gebruikt
bij het maken van nieuwe convenantafspraken met de gemeenten voor de periode vanaf 2015. In
de financiële sturing van WonenBreburg zullen we de komende jaren het evenwicht moeten zoe-
ken tussen betaalbaarheid en (financiële) continuïteit.
4. In september 2013 is een herziening van het woningwaarderingsstelsel3 (WWS) gepubliceerd. Aan
de hand van het WWS wordt de maximaal mogelijke huurprijs tot de liberaliseringsgrens van een
wooneenheid bepaald. Het doel van de aanpassing is de woningmarkt weer in beweging te krij-
gen. In de voorstellen worden de punten voor woonomgeving en woonvorm vervangen door pun-
ten die afgeleid zijn van de hoogte van de WOZ-waarde4. Het streven is dat de modernisering van
het WWS per 1 juli 2014 van kracht wordt. De totale huursom zal op macroniveau ten minste na-
genoeg gelijk moeten zijn aan de huidige, maximale huursom.
5. De minister heeft aangekondigd dat er per 1 juli 2015 een wettelijke systematiek voor de huur-
sombenadering uitgewerkt zal zijn. Bij huursombenadering hebben verhuurders de vrijheid te dif-
ferentiëren in de aan huurders door te berekenen huurverhoging. Daarbij is het uitgangspunt dat
de stijging van de huursom op corporatieniveau aan een maximum is gebonden.
6. Een ander effect van de verhuurdersheffing is, dat de mogelijkheden om te investeren fors zijn
ingeperkt. De geplande realisatie van nieuwbouw zal de komende jaren verder afnemen. De ko-
mende jaren staan we voor de opgave om meer te investeren in verduurzaming van het bezit.
Hiermee kan bereikt worden dat er voor de huurders een betere balans ontstaat in de betaalbaar-
heid. Voor de verduurzaming van het bezit, waarvoor eveneens lokaal prestatieafspraken gemaakt
zijn, wil WonenBreburg zo optimaal mogelijk gebruik maken van de beschikbare subsidiemoge-
lijkheden.
7. In 2013 is door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een nieuw toezichtkader gepre-
senteerd. Dit toezichtkader is vanaf 2014 van toepassing en maakt onderscheid in business risks en
financial risks. Bij het inrichten van onze financiële rapportage hebben we zo veel mogelijk aange-
sloten op de benaderingswijze van de financial risks. De 5 financiële ratio’s die door het WSW zijn
benoemd, presenteren we voor de komende periode van de Financiële Meerjaren Raming (FMR) in
paragraaf 5.2. Daarnaast hebben we als onderdeel van ons risicomanagement een stresstest ont-
wikkeld. De stresstest bestrijkt een periode van 10 jaar en is in een aantal scenario’s gekoppeld aan
de WSW-ratio’s. De uitkomsten van de stresstest worden besproken in paragraaf 5.3.
De financiële impact van de (verwachte) effecten van de bovenstaande ontwikkelingen is in de FMR-
doorrekeningen meegenomen als de besluitvorming (nagenoeg) definitief is. Daar waar er nog een
grote mate van onzekerheid bestaat, wordt in de scenarioberekeningen van de stresstest rekening
gehouden met de mogelijke gevolgen. In de volgende paragraaf bespreken wij de uitkomsten van de
FMR.
3 WWS: het woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem waarmee de kwaliteit van een huurwoning wordt uitgedrukt. Hoe hoger de kwaliteit, hoe meer
punten. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs van de woning. 4 WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. De WOZ-waarde is het bedrag dat een woning, naar verwachting, zou hebben opgebracht als deze op de
peildatum van de waardebepaling was verkocht.
43
5.2. Financiële foto van WonenBreburg (op basis van de FMR)
In het meerjarenbeleidsplan hebben we als financieel kader gedefinieerd dat we sturen op:
a. Efficiency en effectiviteit door het toepassen van de principes ‘click, call face’ als het gaat om klan-
tencontacten en ‘lean en mean’ bij het inrichten van de organisatie. In de praktijk leidt dit onder
meer tot het professionaliseren van het proces- en kwaliteitsmanagement en tot snoeien in bu-
reaucratie. In de beleidsperiode zetten we ook in op een besparing van 15% op de actuele normen
voor beheer en onderhoud. De organisatieaanpassing die we in 2013 doorvoerden, is de eerste
aanzet om die besparing te realiseren. De komende jaren zullen de effecten hiervan zichtbaar
worden.
b. Op het gebied van risicomanagement hebben we bijzondere aandacht voor het goed beheersen
van (fiscale) risico’s en risico’s gerelateerd aan onze deelnemingen. De afgelopen jaren hebben we
de nodige activiteiten ontplooid op het gebied van risicobewaking. Het doel is risicobeheersing en
risicobewaking te integreren en het risicobewustzijn binnen de organisatie te vergroten, waarbij
voor de verschillende geledingen in de organisatie de voor hen relevante risico’s gemonitord en
gerapporteerd zullen worden.
c. Het externe toezicht is voornamelijk belegd bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV)
en het WSW. Het WSW heeft per 1 januari 2014 het toezichtskader aangepast. Er moet over een
breder terrein verantwoording afgelegd worden en daarnaast voert het WSW een beoordeling uit.
De score van het WSW zal een van Standard & Poor’s afgeleide rating opleveren voor de corpora-
tie. Het WSW maakt onderscheid in de risico’s business risks en financial risks. De interne verant-
woording in het kader van risicomanagement wordt ten minste op de financial risks afgestemd.
De onderstaande financiële verantwoording vindt plaats op basis van de bovenstaande ontwikkelin-
gen. De verantwoording biedt vanuit het verleden een doorkijk naar de komende jaren. Naast de
ontwikkeling van ratio’s presenteren we, waar dat van belang is, een nadere toelichting op de resul-
taten over 2013. De presentatie geeft inzicht in de effecten van de realisatie van de doelstellingen
hierboven. Naast een vooruitblik voor de FMR is dit voor een deel in relatie gebracht met cijfers van
de afgelopen jaren.
Operationele kasstroom
Het verloop van de operationele kasstroom geeft inzicht in de mate waarin de operationele exploita-
tieinkomsten toereikend zijn om de operationele exploitatieuitgaven te dekken. In onderstaande
grafiek is weergegeven hoe in de loop van de tijd, in procenten van de huuropbrengst, de operatio-
nele kostencategorieën zich ontwikkelden en nog zullen ontwikkelen.
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120% Vrije operationelekasstroom
Rentelasten t.l.v.exploitatie
Overige managementuitgaven
Overigeexploitatieuitgaven(incl. sectorheffingen)Onderhoud
Lonen en salarissen
44
In de grafiek is zichtbaar dat de onderhoudsuitgaven in de jaren tot en met 2010 forser waren dan in
de laatste jaren én hoger dan de verwachte uitgaven voor de komende jaren. Het verschil wordt ver-
klaard door de inhaalslag na de fusie in het uit te voeren onderhoud voor het bezit in Breda. Daar-
naast is voor de komende jaren een beperking in de onderhoudbudgetten voorzien, mede om de
lasten uit de verhuurdersheffing te dekken.
Voor 2013 is, in vergelijking met de begroting, de samenstelling als volgt:
Omschrijving (bedragen x € 1.000) Realisatie 2013 Begroting 2013
Huuropbrengsten 148.529 146.703
Overige operationele opbrengsten 1.572 1.610
Totaal operationele opbrengsten 150.101 148.313
Personeelskosten 22.544 23.224
Onderhoudskosten 24.683 29.654
Overige exploitatie uitgaven 11.684 9.821
Overige managementkosten 8.379 9.714
Verhuurdersheffing en saneringsbijdrage 6.183 8.000
Rentelasten 37.767 40.002
Belastingen 143 -
Totaal operationele uitgaven 111.383 120.415
Operationele kasstroom 38.718 27.898
De operationele kasstromen in 2013 zijn ten opzichte van de begroting totaal circa € 10,5 miljoen
hoger. De huuropbrengsten zijn € 1,8 miljoen hoger dan begroot omdat de werkelijke inkomensaf-
hankelijke huurverhoging meer effect gehad heeft dan wij voorzagen bij het begroten. Ook de infla-
tie die als basis dient voor de reguliere verhoging bleek iets hoger uit te vallen dan gepland. De loon-
kosten zijn lager dan begroot vanwege het ontbreken van een CAO aanpassing. Belangrijker zijn
echter de lagere uitgaven aan planmatig onderhoud. Dit scheelt € 4,9 miljoen. Voorts zijn wij bij de
begroting 2013 redelijk pessimistisch geweest over de hoogte van de heffingen. In werkelijkheid blij-
ken die € 1,8 miljoen lager te zijn geweest dan begroot. Ten slotte hebben wij in 2013 minder lenin-
gen aangetrokken, op een later moment en tegen een lagere rente dan voorzien. Dat scheelt € 2,2
miljoen aan rente.
Debt Service Coverage Ratio
Naast de toetsing aan onze eigen kasstroombegroting, beschouwen wij de uitkomsten in 2013 ook in
het licht van de normen die het WSW daaraan stelt. Als eerste laten we de Debt Service Coverage
Ratio (DSCR) zien. Deze ratio (DSCR) geeft aan of er voldoende kasstromen zijn om de rente en aflos-
singen uit de vrije operationele kasstroom te betalen. Tot en met 2013 werd door het WSW een fic-
tieve aflossingsverplichting van 2% aangehouden. Met ingang van 2014 is deze normering aangepast.
De fictieve aflossingsverplichting wordt voortaan afgeleid van de feitelijke situatie van de gemiddelde
restant exploitatieduur van de individuele corporatie. In de onderstaande grafiek presenteren we
naast de DSCR de Interest Coverage Ratio (ICR).
45
Het WSW heeft de ondergrenzen voor de DSCR en de ICR vastgesteld op respectievelijk 1 en 1,4.
WonenBreburg heeft in de afgelopen jaren gestuurd op de operationele kasstromen en voldoet
daarom, ook voor de aangepaste DSCR, aan de normen van het WSW. In de beoordeling door finan-
ciers zijn dit wezenlijke criteria om financieringsmiddelen aan te kunnen trekken.
De operationele kasstroom en de financiële ruimte om rente en (genormeerde) aflossingen te kunnen
betalen, geven inzicht in de mate waarin op korte termijn aan de betaalverplichtingen voldaan kan
worden. Voor de langetermijn-continuïteitsbeoordeling zijn de solvabiliteitsratio’s van belang. De
solvabiliteitsratio geeft inzicht in de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal.
Hieronder presenteren we de gegevens vanaf 2006 met een doorkijk naar de komende jaren op basis
van de FMR.
In de lijn van het solvabiliteitspercentage zit een opmerkelijke omslag in 2012. Deze omslag wordt
vooral veroorzaakt doordat vanaf de verantwoording over 2012 het commerciële bezit in de jaarre-
kening op basis van marktwaarde gewaardeerd wordt. Commercieel bezit zijn woningen met een
huurprijs boven de liberaliseringsgrens en bedrijfsmatig onroerend goed, inclusief parkeervoorzienin-
gen.
Tot en met 2013 werd door het CFV het minimaal noodzakelijke solvabiliteitspercentage berekend.
Hierbij werd rekening gehouden met (de risico’s verbonden aan) de specifieke omstandigheden van
de corporatie. Het minimaal noodzakelijke percentage voor WonenBreburg op basis van de jaarreke-
-
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50DSCR, tot 2013o.b.v. 2%fictieveaflossingdaarnaaflossinggerelateerdexploitatieduur
ICR
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
solvabiliteits-percentage WBBuitgangspunten
norm CFV o.b.v.jaarrekening /FMR
46
ning 2012 was 12,5%, oplopend tot 19,2% in 2017 (rekening houdend met de aangegeven ontwikke-
lingen vanuit de FMR). Het CFV uniformeert voor de bepaling van het eigen vermogen de waarde-
vaststelling naar een voor alle corporaties uniforme waarde, de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde.
Het CFV berekende voor WonenBreburg een solvabiliteitspercentage ultimo 2012 van 33,4%. Het
solvabiliteitspercentage op basis van de waarderingsuitgangspunten van WonenBreburg bij de jaar-
rekening 2012 kwam uit op 30%. Er is dus een voldoende veiligheidsmarge tussen het wenselijk ge-
achte solvabiliteitspercentage en de verwachte ontwikkeling van het solvabiliteitspercentage.
De volkshuisvestingssector is een kapitaalintensieve bedrijfstak. Daarom is het voor een volledig beeld
van de financiële ontwikkeling van WonenBreburg van belang inzicht te hebben in de ontwikkeling
van de leningschuld ten opzichte van de waardeontwikkeling. De waardeontwikkeling baseren we op
de door de gemeenten vastgestelde WOZ-waardes. In onderstaande grafiek is de leningschuld uitge-
drukt in een percentage van de WOZ-waarde. De grafiek geeft eveneens inzicht in de ontwikkeling
van de leningschuld en de ontwikkeling van de WOZ-waarde per verhuureenheid vanaf 2006.
In de jaren 2007 tot en met 2011 is de gemiddelde schuld per verhuureenheid fors gestegen. De be-
langrijkste oorzaken hiervan zijn:
1. De activering van de in die jaren uitgevoerde inhaalslag aan woningonderhoud in vooral Bre-
da.
2. De beperkte operationele kasstroom voor de gedeeltelijke dekking van de investeringsuitgaven
en de aflossingsverplichtingen.
3. Door de afnemende WOZ-waarde als gevolg van de economische crisis vanaf de jaren 2010 is er
een extra stijging in de loan-to-WOZ-value opgetreden.
4. Voor de jaren vanaf 2013 zal door het hoge investeringsprogramma in de nieuwbouw, dat
maar deels uit de operationele kasstroom gedekt kan worden, vooral de gemiddelde le-
ningschuld per verhuureenheid toenemen. Vanaf 2016 hebben we een beperkter nieuwbouw-
programma voorzien. Daardoor stabiliseert de gemiddelde leningschuld en zal door een ver-
wachte beperkte stijging van de WOZ-waarde de loan-to-WOZ-value licht afnemen.
Op basis van bovenstaande beelden kan geconstateerd worden dat de financiële continuïteit van
WonenBreburg voldoende gewaarborgd is en dat er op alle ratio’s, ten opzichte van de door het
WSW en CFV wenselijke geachte ratio’s, voldoende marge aanwezig is om tegenvallers op te vangen.
In de paragraaf over risicomanagement gaan we, in relatie tot de hierboven gepresenteerde cijfers, in
op de impact van mogelijke risico’s. Hiervoor heeft WonenBreburg een tool ontwikkeld, de stresstest.
90,0%
100,0%
110,0%
120,0%
130,0%
140,0%
150,0%
160,0%
170,0%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%Norm W.S.W.
Loan to W.O.Z.Value
leningschuldper verhuureenheid t.o.v.2006
w.o.z. waardeper verhuureenheid t.o.v.2006
47
Daarmee houden we de vinger aan de pols en is het mogelijk om ontwikkelingen die de continuïteit
bedreigen tijdig te onderkennen om, indien nodig, bijsturingsmaatregelen te nemen.
5.3. Risicomanagement Sturing, risico’s en risicobeheersing
Planning en control
De door ons toegepaste planning-en-controlcyclus geven we als volgt weer.
Het meerjarenbeleidsplan beschrijft onze strategi-
sche voornemens voor de aankomende beleidsperio-
de, waar vervolgens de kaders voor het aankomende
jaar van afgeleid worden. Die geven vervolgens de
maat voor de op te stellen werkplannen waarin wij
een doorvertaling maken naar de werkprocessen die
ons in operationele zin in staat stellen onze doelstel-
lingen te realiseren. Vervolgens meten wij in de con-
trolfase onze proces-outcome en -doelen periodiek
(maandrapportages). Op een meer tactisch niveau toetsen wij de kaders (kwartaalrapportages) en
uiteindelijk leggen wij verantwoording af met ons jaarverslag/-rekening.
Risicobeheersing algemeen
We besteden nadrukkelijk aandacht aan het beheersen, analyseren en bewaken van de risico’s van
onze activiteiten. We vinden het essentieel dat er een gezonde balans is tussen ondernemerschap en
risicomanagement. De systematiek die we toepassen, blijven we ontwikkelen en maakt integraal on-
derdeel uit van onze bedrijfsprocessen, bedrijfsvoering en verantwoordingsstructuur. De risicovelden
en de daarbij behorende risicofactoren worden voor elk managementniveau continu gemonitord.
Daarvoor maken we gebruik van de BSC (balanced scorecard)-methodiek. Aan de opzet van de ge-
noemde BSC-rapportages ligt een inventarisatie van operationele, of bedrijfsrisico’s en financiële risi-
co’s ten grondslag.
In 2013 zijn wij gestart met het organisatieproject ‘risicomanagement’. Het beoogde resultaat van het
project is, dat we de verschillende beheersingsmethoden en -instrumenten die wij al gebruiken beter
geïntegreerd hebben, actief managen en dat het risicobewustzijn bedrijfsbreed vergroot is.
Strategische risico’s
We hebben de reikwijdte van de risicobeheersing vergroot door ook externe risico’s als marktrisico’s,
omgevingsrisico’s en maatschappelijke risico’s in de systematiek van ons sturingsmodel te betrekken.
Daarom hebben we als aanvulling op de FMR de eerder in dit verslag genoemde stresstest ontwik-
keld.
Stresstest
Bij het opmaken van de begroting én bij het opstellen van de jaarrekening voeren we, als onderdeel
van het strategische risicomanagement, een stresstest uit voor WonenBreburg. We doen dat als aan-
vulling op de FMR. In de stresstest maken we in 2 scenario’s een berekening en analyse van de effec-
ten van de geduide strategische risico-elementen op de WSW-ratio’s. Door de analyses kunnen we
gericht sturen op de omstandigheden die de grootste impact hebben. In het scenario met gematigde
risico’s is een cumulatie van beperkte mutaties op de onderstaande risico-elementen doorgerekend. In
het scenario met zwaar-weerrisico’s is dezelfde cumulatie met stevigere mutaties opgenomen.
We houden rekening met de onderstaande risico-elementen:
48
Huurontwikkeling: de in de FMR aangehouden uitgangspunten voor de inkomensafhankelij-
ke huurverhoging wil WonenBreburg, vanwege de betaalbaarheid van zijn woningen voor de
doelgroep, niet (volledig) realiseren.
Verhuurbaarheid: de effecten van het huurincassorisico, de verhuurbaarheid van wooneen-
heden vanwege het huurprijsniveau en het huurprijsniveau van zorg- en bedrijfsmatig onroe-
rend goed.
Incassorisico overige debiteuren: we voorzien een oplopend incassorisico.
Operationele exploitatielasten ten aanzien van onderhoudsnormen en beheeruitgaven: dit in
relatie tot de budgetten in de FMR. Als gevolg van de opgenomen beperking van de budget-
ten in de FMR, de financiële gevolgen van verhoogd faillissementsrisico en huurbevriezingen
door afnemende onderhoudskwaliteit.
Verkoopopbrengsten onroerend goed: we voorzien voor het bestaand bezit en de geplande
nieuwbouw een matiging van de opbrengst door lagere verkoopprijzen en het niet realiseren
van de geplande aantallen.
Waardeontwikkeling van het bestaand onroerend goed: een verdere WOZ-waardedaling in
de komende jaren.
Saneringsbijdrage: de bijdrage blijft waarschijnlijk niet beperkt tot de al aangekondigde sa-
neringsheffingen. Aanvullende bijdrages worden voorzien, omdat meerdere corporaties een
financiële ondersteuning nodig zullen hebben.
Financieringsmarkt: we voorzien een oplopende risico-opslag voor de vast te leggen financie-
ringsmiddelen.
De financiële gevolgen van bovenstaande effecten worden vervolgens gepresenteerd in de WSW-
ratio’s. Onderstaand zijn deze gecomprimeerd grafisch weergegeven.
We concluderen dat WonenBreburg na cumulatie van de effecten van de gematigde risico’s net bin-
nen de bandbreedte van de gestelde normen blijft. Indien alle effecten van het zwaar-weerscenario
zich voordoen, komen verschillende ratio’s onder druk; de solvabiliteit en de Debt Service Coverage
Ratio komen in dat geval al na korte termijn onder de minimale norm uit. Voor de solvabiliteit wordt
dit in belangrijke mate veroorzaakt door het effect op de bedrijfswaarde van het niet volledig door-
berekenen van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het is van belang continu te bewaken of en
in welke mate WonenBreburg met de benoemde, of nog onvoorziene, risico’s geconfronteerd wordt,
zodat – zodra de eerste tekenen zich aandienen – er een financieel bijsturingsplan opgesteld kan
worden.
49
Tactische risico’s
Tot de tactische risico’s rekenen we de risico’s die verband houden met investeringen, treasury en
deelnemingen.
Investeringsrisico’s
In het investeringsstatuut staan de risicovelden gedefinieerd die bij projectontwikkeling relevant zijn.
Aan de hand van het statuut kan per project een eenduidige en volledige interpretatie van de risico’s
gemaakt worden. Het ontwerpen van een periodieke risicorapportage is onderdeel van het hierboven
vermelde organisatieproject Risicomanagement. De rapportage moet per project periodiek inzicht
gaan geven in de mate van optreden van de benoemde risico’s. De financiële impact van de risico’s
wordt, voor zover mogelijk, in de rapportage opgenomen.
In het kader van het bewaken van investeringsrisico’s stellen wij bij het opmaken van de begroting
normeringen op voor het nemen van investeringsbeslissingen. Bij het beoordelen van een bouwplan
bepalen we aan de hand van de beoogde doelgroep en de normering voor stichtingskosten en bijbe-
horende onrendabele toppen wat de acceptabele stichtingskosten en onrendabele top zijn voor het
te realiseren project.
Treasuryrisico’s
Wij hebben het beleid voor de beheersing van financierings- en renterisico’s opgenomen in een
treasurystatuut. In 2013 zijn de beleidsregels BBSH aangepast. Dit hebben we in 2013 verwerkt in ons
50
treasurystatuut. Het treasurystatuut is een regeling voor het sturen en het beheersen van, het ver-
antwoorden over en het toezicht houden op de financiële geldstromen, de financiële posities en de
hieraan verbonden risico's. Deze nieuwe versie is in 2013 goedgekeurd door het bestuur en de raad
van commissarissen.
In de kwartaalrapportage besteden we aandacht aan de treasuryontwikkelingen en -activiteiten. We
maken daarbij de vergelijking met wat we bij het opmaken van de begroting en de FMR hadden
voorzien. Ultimo 2013 bezitten wij geen derivaten.
Beleggingen
WonenBreburg heeft uitsluitend belegd door het uitzetten van gelden in rekening-courant.
Ondersteuning buitenlandse instellingen
Dit onderwerp is in de jaarrekening opgenomen in paragraaf 7.10, ‘Niet in de balans opgenomen
rechten en verplichtingen’, onder ‘Borgstelling’.
Deelnemingen
WonenBreburg heeft een verbindingenstatuut. In dat statuut is het toetsingskader vastgelegd dat
door het bestuur gehanteerd wordt bij het aangaan en beheersen van verbindingen. Bijna al onze
deelnemingen, met uitzondering van de DEE, zijn gericht op projectontwikkeling. Als onderdeel van
de risico-inventarisatie voor projectontwikkeling zijn extra risicovelden benoemd voor projecten die
binnen een deelneming ontwikkeld worden. In de nog te ontwerpen risicorapportage zullen de risi-
covelden afzonderlijk gepresenteerd worden.
Operationele risico’s
Binnen WonenBreburg beheersen we de operationele risico’s vooral door het toepassen van de ge-
duide planning-en-controlcyclus, in combinatie met proces- en kwaliteitsmanagement. De manage-
mentinformatie geeft op basis van de vastgestelde normen en prestatie-indicatoren periodiek inzicht
in de realisatie van onze organisatiedoelstellingen en bevat bovendien analyses en benoemde verbe-
termaatregelen.
51
6. GOED ONDERNEMINGSBESTUUR
6.1. Corporate governance
WonenBreburg hecht belang aan deugdelijk ondernemingsbestuur. Daaronder verstaan wij integer
en transparant handelen van het bestuur, goed toezicht op het bestuur en afleggen van verantwoor-
ding over het uitgevoerde toezicht. WonenBreburg onderschrijft de principes van de Governancecode
Woningcorporaties en de branchegerichte Aedescode. Wij hebben de principes van goede governan-
ce vastgelegd in de Governancestructuur WonenBreburg. Deze structuur en de hieraan ten grondslag
liggende documenten staan op onze website onder ‘Governancecode’.
Het vastleggen van de governanceregels in statuten en reglementen garandeert geen goede gover-
nance in de praktijk van alledag. Daarvoor is meer nodig, zoals de kwaliteit van het management en
van de toezichthouders en een gezonde relatie tussen het management en de toezichthouders. In dit
hoofdstuk leest u hoe wij in 2013 in de dagelijkse praktijk invulling gegeven hebben aan goed onder-
nemingsbestuur.
Werkterrein
Het werkgebied van de toegelaten instelling WonenBreburg omvat het regionale woningmarktge-
bied Midden- en West-Brabant.
Governancestructuur en -werking
Binnen WonenBreburg bestaat een scheiding tussen het uitvoerende werkapparaat onder leiding en
verantwoording van de raad van bestuur (directie-bestuur) en het toezichthoudend orgaan: de raad
van commissarissen. De raad van commissarissen voert zelfstandig taken ten aanzien van remuneratie
uit en heeft uit zijn midden een auditcommissie ingesteld, die vooral thema’s op het financiële, fiscale
en control-technische vlak behandelt. De raad steunt voor de invulling van zijn rol op de interne
planning-en-controlstructuur. Daarover informeren wij onder ‘Risicomanagement’ in hoofdstuk 5. De
governancestructuur is niet gewijzigd in 2013.
Functioneren externe accountant
We maken sinds 1 januari 2004 voor de accountantscontrole en -werkzaamheden gebruik van de
diensten van Deloitte. De raad van commissarissen, het bestuur, management en onze interne ac-
countantsdienst beoordelen het functioneren van de externe accountant jaarlijks en bovendien elke 4
jaar (meest recent eind 2011). Dat doen we op alle facetten van de dienstverlening: kwaliteit, vakbe-
kwaamheid, prijsstelling, klantgerichtheid, adviesvaardigheid en tijdigheid. Het contract met Deloitte
is medio 2013 voor 1 jaar verlengd.
Interim-controle
Deloitte voert jaarlijks in het najaar een interim-controle uit. Die is voornamelijk gericht op beoorde-
ling van de juiste werking van onze bedrijfsprocessen, waarbij een op risico’s gebaseerde controle-
aanpak wordt toegepast. Alle bedrijfsprocessen worden in een tijdsframe van drie jaar geauditeerd.
Deloitte maakt voor zijn werkzaamheden in belangrijke mate gebruik van het voorwerk van onze
interne accountantsdienst.
De interim-controle over 2013 heeft zich vooral gericht op:
de toepassing van planning en control binnen WonenBreburg;
follow-up van verbeterpunten en aanbevelingen managementletter 2012;
52
procesaudits op treasury, nieuwbouw, groot onderhoud en planmatig onderhoud, dagelijks on-
derhoud, inkoop en betalingen, personeel (waaronder salarissen), verhuur en woningtoewijzingen
(met name toetsing aan EU-regels), verkopen en managementinformatie;
actualiteiten, onder meer RJ645, MG’s en wet normering topinkomens.
In hoofdlijnen is zowel door de externe als interne accountant geconstateerd dat de genoemde pro-
cessen zodanig betrouwbaar functioneren dat daarop kan worden gesteund bij de controlewerk-
zaamheden voor de jaarrekening. Wij bewaken de aandachts- en verbeterpunten door centrale coör-
dinatie.
Auditcharter interne accountantsdienst
Wij hebben de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van onze interne accountantsdienst
beschreven en geformaliseerd, waarbij de genoemde functie, positie en rol in relatie is gebracht tot
het functioneren van enerzijds de externe accountant en anderzijds het bestuur, management en de
raad van commissarissen (inclusief de auditcommissie).
Auditplan 2013
In de afstemming tussen externe en interne accountants wordt, met raadpleging van bestuur en ma-
nagement en toetsing door de raad van commissarissen, jaarlijks een auditplan opgesteld en uitge-
voerd.
Maatschappelijke visitatie
WonenBreburg is eind 2011, begin 2012 gevisiteerd, waarbij we inzicht hebben gekregen in ons
maatschappelijk presteren over de periode 2008-2011. In grote lijnen geldt dat wij, gezien onze op-
gave, onze missie, doelstellingen en gemaakte afspraken met stakeholders, goed hebben gepres-
teerd. Het rapport hebben wij tevens gebruikt als input voor het in 2012 opgestelde meerjarenbe-
leidsplan voor de periode 2013-2016. Het visitatierapport 2012 staat op onze website.
53
6.2. Bericht van het bestuur
Als bestuur zijn wij belast met het besturen van de Stichting WonenBreburg en de met haar ver-
bonden onderneming en de deelnemingen. Daarnaast zijn wij belast met de realisatie van de doel-
stellingen en de strategie van WonenBreburg: wij varen nog op ons kompas van het meerjarenbe-
leid van ‘Continuïteit én idealen’ 2013-2016. Wij zijn ook verantwoordelijk voor de naleving van
wet- en regelgeving, risicomanagement en het informeren van de raad van commissarissen. Daar-
naast leggen wij verantwoording af. In dit verslag is het nodige in dit kader aan bod gekomen:
hoe wij inspelen op tevreden klanten/stakeholders, hoe wij onze wijken op orde houden, hoe wij
verbinding maken met de maatschappelijke omgeving, welke opgaven wij zien ten aanzien van
ons vastgoed én hoe wij de financiële continuïteit van onze onderneming willen waarborgen.
Een belangrijk item in het verslagjaar was de hervorming van de organisatie, zowel in structuur als
cultuur, gekoppeld aan een bezuinigingsdoelstelling. Hier is in 2013 hard aan gewerkt. De nieuwe
structuur werd uitgelijnd, een aantal nieuwe leidinggevenden werd benoemd, belangrijke cul-
tuurelementen zijn omarmd en er werden bezuinigingen doorgevoerd. Dit alles is geland in de
begroting van 2014. De nieuwe organisatie is met ingang van 1 januari 2014 van start gegaan.
Een ander belangrijk feit was de aankondiging van het – op eigen verzoek – terugtreden van drs.
T. Streppel als directeur-bestuurder. In 2013 is geanticipeerd op het vertrek van Ton Streppel op 1
januari 2014: het bestuursreglement is toegesneden op een eenhoofdig bestuur. Het bestuur is
Ton Streppel veel dank verschuldigd voor zijn inzet in de afgelopen 13 jaar voor WonenBreburg.
Het bestuur verklaart dat in het verslagjaar de middelen zijn besteed in het belang van de volks-
huisvesting en dat er geen transacties hebben gespeeld waarbij tegenstrijdige belangen van het
bestuur speelden.
Het bestuur stelt het jaarverslag annex jaarrekening 2013 van Stichting WonenBreburg met de
toelichting vast en heeft met genoegen kennisgenomen van de accountantsverklaring d.d. 22 mei
2014.
Ir. J.A. Dunnewijk
54
6.3. Verslag van de raad van commissarissen
Algemeen
De raad van commissarissen houdt toezicht op het beleid van stichting WonenBreburg c.a., is
klankbord en adviseur van het bestuur én is werkgever van het bestuur. De raad van commissaris-
sen stelt zich onafhankelijk op en heeft een constructief-kritische opstelling. Voor de raad geldt de
wet- en regelgeving als algemeen toetsingskader en meer specifiek: het meerjarenbeleidsplan
‘continuïteit én idealen’ van WonenBreburg.
Corporate governance
In 2012 heeft de raad de interne reglementen aangepast op de Governancecode Woningcorpora-
ties van 2011. In 2013 zijn ook de statuten aangepast. De goedkeuringsprocedure, inclusief die van
het ministerie, is doorlopen en begin 2014 zullen de nieuwe statuten bij de notaris passeren. Het
herijken van de reglementen zal in 2014 aan de orde komen.
Toezichthoudende rol en klankbord/adviseur
De raad ziet toe op de planning-en-controlcyclus van WonenBreburg. De raad is van oordeel dat
de opzet en de werking daarvan adequaat zijn.
Gevraagd en ongevraagd heeft de raad het bestuur adviserend bijgestaan. De raad toetst of de
bepalingen uit het controleprotocol BBSH zijn opgevolgd, onder meer door verantwoording van
de accountant aangaande de:
- jaarrekening en het jaarverslag
- kerngegevens (dVi)
- bezoldiging van de bestuurders en commissarissen
- regelgeving bij verkopen
- controlewerkzaamheden met betrekking tot nevenactiviteiten
De raad is voor zijn taak afhankelijk van goede en betrouwbare informatie. Het bestuur verstrekt
alle relevante informatie van ministeries, toezichthouders en stakeholders die voor de taak van de
raad van belang kan zijn. De Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) vormt ook
een belangrijke informatiebron voor de raad.
De interne organisatie van de raad
De raad bestond begin 2013 uit zeven leden. In 2013 is opnieuw herijkt met hoeveel commissaris-
sen de raad verder wil gaan nu twee leden aftraden. De heer R. Vreeman is op eigen verzoek per 1
november 2013 teruggetreden in verband met de tijdelijke benoeming tot burgemeester van Gro-
ningen en de heer W. van Dijk is per 31 december 2013 afgetreden in verband met het einde van
de benoemingstermijn. De raad is de heren W. van Dijk en R. Vreeman veel dank verschuldigd voor
hun inzet voor WonenBreburg en hun waardevolle adviezen. Besloten is om het aantal leden van
de raad vast te stellen op zes op basis van een zo breed mogelijk samengesteld, divers en comple-
mentair profiel.
De raad heeft twee vaste commissies: de auditcommissie (bestaande – eind 2013 – uit de heren S.
Hoenderop en R. van Dongen) en de selectie- en remuneratiecommissie (bestaande – eind 2013 –
uit de heren H. Touw en W. van Fessem als tijdelijke vervanger van mevrouw M. Huijsmans in die
rol).
Alle leden van de raad zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties.
55
Financiële verslaglegging
De raad ziet toe op de naleving van procedures en richtlijnen van de financiële verslaglegging.
Deze taak heeft de raad opgedragen aan de auditcommissie. Deze commissie voert daartoe over-
leg met de externe accountant. De auditcommissie voerde in 2013 overleg met het bestuur, de
directeur Bedrijfsvoering & Financiën en de interne accountant alsook de externe accountant. Voor
de vergaderingen van de auditcommissie wordt een agenda opgesteld en een verslag gemaakt.
Terugkoppeling van de vergaderingen van deze commissie vindt plaats aan de hand van de notu-
len die in de vergaderingen van de raad worden geagendeerd. De auditcommissie is in 2013 zes
keer in vergadering bijeen geweest. De volgende onderwerpen zijn besproken:
- jaarverslag 2012 WonenBreburg
- jaarverslagen deelnemingen, verbindingen en samenwerkingsverbanden
- managementletter van de accountant
- intern controleplan van de interne accountantsdienst
- aanpassing opzet jaarrekening
- fiscale strategie: tax scan
- geactualiseerd treasurystatuut
- AeDexrapportage 2012
- stresstest WonenBreburg
- evaluatie accountant en opdracht controlewerkzaamheden accountant
- begroting 2014 en FMR 2014-2017
- lastgeving bezwaring registergoederen WonenBreburg
Benoemingen en herbenoemingen
De heer H. Touw is met ingang van 1 januari 2014 herbenoemd als lid en als voorzitter van de
raad. Over de wens tot herbenoeming van de heer W. van Fessem is de SHW geïnformeerd. De
SHW heeft laten weten de herbenoeming van de heer W. van Fessem te ondersteunen. De heer W.
van Fessem is herbenoemd per 1 januari 2014. De heer H. Touw was in de periode van 1 januari tot
1 juli 2013 tijdelijk lid van de auditcommissie. Na een openbare wervings- en selectieprocedure
met een externe partij, is per 1 juli 2013 de heer R. van Dongen benoemd tot lid van de raad en lid
van de auditcommissie.
De huurdersvertegenwoordiging is verzocht te komen met een bindende voordracht voor een
commissaris als opvolger van de heer W. van Dijk, die per 1 januari 2014 aftredend was. De huur-
dersvertegenwoordiging heeft de werving in eigen beheer en openbaar verricht. Eind 2013 werd
duidelijk dat een kandidaat kon worden voorgedragen. Inmiddels is de heer W. Corsten tot lid van
de raad van commissarissen benoemd per 1 maart 2014.
Het uitgangspunt bij benoemingen en herbenoemingen is het reglement van de raad van commis-
sarissen en de profielschets van de raad en die van zijn leden. De profielschets is in het verslagjaar
opnieuw herijkt. Bij de selectieprocedure wordt aandacht besteed aan integriteit door middel van
de inzet van een extern gespecialiseerd bureau. De raad tracht met elke benoeming de samenstel-
ling van de raad steeds in overeenstemming te brengen met de diversiteit die in het maatschappe-
lijk verkeer wordt verwacht. De heer R. van Dongen heeft een introductie- en opleidingsprogram-
ma gevolgd.
56
Werkgeversrol
Toen een van de bestuurders – de heer T. Streppel – in maart 2013 aangaf de organisatie – op ei-
gen initiatief – te willen verlaten, heeft de raad zich gebogen over de toekomstige bestuursstruc-
tuur. Ook heeft de raad zich voorzien van advies in dezen, zowel van het bestuur zelf als ook van
het directieteam, en heeft gesproken met de OR en de SHW. Daarnaast heeft een externe adviseur
advies uitgebracht. Op 1 september heeft de raad besloten vooralsnog de vacature van de heer T.
Streppel niet in te vullen en tijdelijk met één bestuurder verder te gaan. Daarop is het bestuursre-
glement aangepast, uitgaande van de situatie dat het bestuur tijdelijk bestaat uit één persoon. Dit
reglement is op 1 januari 2014 in werking getreden. In 2014 wordt verder naar de invulling van de
bestuursstructuur gekeken.
Ieder jaar beoordeelt de raad van commissarissen het functioneren van het bestuur en de indivi-
duele leden. Met het vertrek van de heer T. Streppel per 31 december 2013 is er geen beoorde-
lingsgesprek, maar een exitinterview met de heer T. Streppel gevoerd. Het beoordelingsgesprek
met de heer J. Dunnewijk is door omstandigheden verdaagd naar januari 2014. Ter voorbereiding
is gesproken met vertegenwoordigers van het directieteam, de ondernemingsraad en de huur-
dersbelangenorganisatie. Het totaaloordeel van de raad over het functioneren van het bestuur in
2013 was positief.
Het salaris van de bestuurders kent geen variabele component en wordt contractueel jaarlijks aan-
gepast aan de ontwikkeling van de consumentenprijsindex. De basis voor de honorering vormen
de WNT en uitvoeringsvoorschriften van de minister. Het bestuur heeft in 2013 afgezien van de
uitbetaling van deze index als zijnde hun bijdrage aan de hervormingen. De raad spreekt zijn dank
uit aan de heer T. Streppel voor zijn grote bijdrage aan het bestuur en de uitvoering van de opga-
ven van WonenBreburg.
Tegenstrijdige belangen
Alle commissarissen zijn onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Wo-
ningcorporaties. Geen van de commissarissen heeft in een zodanige relatie tot de corporatie ge-
staan dat hij in formele zin niet onafhankelijk kan worden geacht. De leden van de raad van
commissarissen zijn niet betrokken geweest bij transacties waarbij sprake was van tegenstrijdige
belangen. In het verslagjaar hebben er geen activiteiten of transacties plaatsgevonden waarbij
tegenstrijdige belangen speelden. De raad ziet erop toe dat er geen leningen en/of garanties wor-
den verstrekt aan de leden van de raad, aan de leden van het bestuur en/of aan de medewerkers
van WonenBreburg.
Integriteitsbeleid
De raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar onafhankelijk en kritisch
kunnen opereren. Het integriteitbeleid is in 2013 herijkt en dit heeft vorm gekregen in een nieuwe
integriteits- en gedragscode en een geactualiseerde klokkenluiderregeling. De integriteits- en
gedragscode is gepubliceerd op de website van WonenBreburg en wordt gehanteerd bij werving
en selectie en bij functionerings- en beoordelingsgesprekken. De raad realiseert zich daarbij dat,
nog meer dan het instrument van beide regelingen, houding en gedrag ‘integer handelen’ bepa-
len. De ‘tone at the top’ is hierbij van doorslaggevend belang.
57
Overleg met de ondernemingsraad
De voorzitter en een lid van de raad voeren twee keer per jaar een gesprek met de ondernemings-
raad. Bij deze besprekingen is de raad van bestuur niet aanwezig. Dit zijn zinvolle en vruchtbare
gesprekken. In het verslagjaar stond vooral het hervormingsplan in deze besprekingen centraal.
Ook ontvangen de leden van de raad afschriften van verslagen van de overlegvergaderingen tus-
sen de ondernemingsraad en de bestuurder.
Overleg met belanghebbenden
De raad vindt het belangrijk dat belanghebbenden van WonenBreburg periodiek in staat gesteld
worden het beleid van WonenBreburg te beïnvloeden. Er bestaan met afzonderlijke partners con-
tracten, afspraken, convenanten of overlegvormen die maatwerk bieden. Dit varieert van meerja-
rige strategische allianties tot samenwerkingsverbanden en klant-/leveranciersrelaties op project-
niveau. De raad wordt actief geïnformeerd over deze contacten door het bestuur. Waar dat aan
de orde is, wordt goedkeuring voor samenwerking gevraagd. Op 13 december 2013 waren sta-
keholders bijeen om te praten over de toekomst van de volkshuisvesting en de te maken keuzes
daarbij. In deze bijeenkomst, waar leden van de raad bij aanwezig waren, werd – aan de hand van
stellingen – constructief gediscussieerd.
De leden van de raad die namens de huurders voorgedragen zijn, maar ook andere commissaris-
sen, hebben diverse bijeenkomsten van huurdersbelangenorganisaties bijgewoond. De invoering
van de inkomensafhankelijke huurverhoging heeft in 2013 voor de nodige commotie gezorgd in
de relatie met de huurders. Ook het gesloten akkoord tussen de minister en Aedes heeft geleid tot
acties van onze huurders, waarbij WonenBreburg werd aangesproken op zijn sociale gezicht. Het
bestuur heeft veel overleg gevoerd over deze onderwerpen met huurders en huurdersvertegen-
woordigingen. De raad is hierover uitvoerig geïnformeerd en heeft, evenals het bestuur, begrip
voor de stellingnamen van huurders en huudersvertegenwoordigingen.
Een keer per jaar bezoekt de raad met het bestuur een gedeelte van het bezit van WonenBreburg.
Op 5 oktober 2013 was een dag georganiseerd om een kijkje achter de schermen van het klant-
contactcentrum te nemen en vervolgens – op locatie – het herstructureringsproject Dr. Struycken-
plein in Breda te bezoeken. Deze projecten werden toegelicht door medewerkers van WonenBre-
burg en samenwerkingspartners van WonenBreburg.
Samenstelling raad van commissarissen per 31 december 2013
Mr. H.J. Touw functie:
in functie sinds:
jaar van aftreden:
geboortejaar:
geslacht: beroep:
nevenfuncties:
voorzitter RvC; lid selectie- en remuneratiecommissie
2010
2017
1943
man voormalig directeur financiële instelling
- voorzitter RvC Woonkracht10
- lid bestuur stichting afwikkeling OVO
- adviseur DAP Holding NV
Ing. W.P.J.M. van Dijk functie:
in functie sinds:
jaar van aftreden:
geboortejaar:
geslacht:
beroep: nevenfuncties:
huurderscommissaris
2005
2013
1953
man
adviseur - lid RvC, (vicevoorzitter) Poort 6 Gorinchem
58
Drs. R.A.M. van Dongen functie:
in functie sinds:
jaar van aftreden:
geboortejaar:
geslacht:
beroep:
nevenfuncties:
lid RvC; lid auditcommissie
2013
2020
1970
man
algemeen directeur Oranjewoud BV; directeur Croonen B.V.;
HWVT; Oranjewoud Realisatie Van der Heide - raadslid gemeente Veldhoven
- lid auditcommissie en werkgeverscommissie gemeente Veldho-
ven
- lid algemeen bestuur NLingenieurs
Drs. S.J. Hoenderop functie:
in functie sinds:
jaar van aftreden:
geboortejaar:
geslacht:
beroep: nevenfuncties:
lid RvC; voorzitter audit-commissie
2009
2016
1962
man
CFO C4C Holding - raad van overleg Solidair Pensioen Interpolis
- beleggingscommissie Solidair Pensioen Interpolis
- RvC FLM Foodingredients B.V.
- bestuurslid CFOonLime
M. Huijsmans MSc functie:
in functie sinds:
jaar van aftreden:
geboortejaar:
geslacht:
beroep: nevenfuncties:
lid RvC
2012
2019
1976
vrouw
managementconsultant - lid van RvT Woonwenz
- lid Raad van Advies Deerns Nederland
Mr. W.M.M. van Fessem functie: in functie sinds:
jaar van aftreden:
geboortejaar: geslacht:
beroep:
nevenfuncties:
huurderscommissaris 2010
2017
1949 man
advocaat generaal gerechtshof Den Haag
- lid RvT MOTI, Museum of the Image, te Breda
- lid RvT BKKC (Brabants Kenniscentrum voor Kunst en Cultuur) - voorzitter bestuur Stichting tot beheer en exploitatie van de
Waalse kerk Breda,
- lid klachtencommissie grensoverschrijdend gedrag, gemeente Breda
Werkzaamheden van de raad
In het verslagjaar hebben zes reguliere vergaderingen en één thematische vergadering plaatsge-
vonden. Daarnaast vond een besloten vergadering plaats op 12 december 2013. Geen van de leden
is frequent afwezig geweest bij de vergaderingen. Tijdens de reguliere en thematische vergade-
ringen was het bestuur aanwezig. In de meivergadering heeft de raad gesproken met de externe
accountant buiten aanwezigheid van het bestuur. In de reguliere vergaderingen zijn het beleid in
het algemeen en met betrekking tot overheidsmaatregelen en de gevolgen voor de corporatie
naast onderwerpen van volkshuisvestelijk en financieel belang besproken. Een belangrijk onder-
werp hierbij was het hervormingsplan 2013-2016 voor WonenBreburg met onderwerpen als struc-
tuur, cultuur en een teruggang in de formatie.
Onderstaand is weergegeven welke zaken voorts aan de orde zijn geweest, c.q. waaraan goedkeu-
ring door de raad van commissarissen is verleend:
59
•diverse herstructurering-, nieuwbouw- en grootonderhoud-/woningverbeteringplannen;
• vastgoedinvesteringsstatuut respectievelijk aanpassing treasurystatuut;
• biedingen op onroerend goed van andere woningcorporaties;
• diverse rapportages inzake rekening en verantwoording van afgeronde projecten;
• kwartaalrapportages bedrijfsvoering (Balanced Score Card);
• planning en uitvoering van de interne controlecyclus;
• stresstest in het kader van de financiële en economische crisis;
• jaarverslag en jaarrekening 2012;
• verantwoording van deelnemingen, verbindingen en samenwerkingsverbanden;
• managementletter van de accountant;
• opdracht aan accountant voor controlejaar 2013;
• oordeelsbrief van de minister Wonen, Wijken en Integratie;
• opheffen en volgen deelnemingen, verbindingen en samenwerkingsverbanden;
• begroting 2014 en FMR 2014-2016;
• nieuw huurbeleid;
• afspraken met de gemeente Tilburg en de gemeente Breda;
• financieringsafspraken;
• evaluatie van accountant en selectie accountant voor 2014;
• aanpassing van de statuten, respectievelijk bestuursreglement;
• duurzame energie;
• aanpassing treasurystatuut;
• het hervormingsplan 2013-2016, inclusief de bestuursstructuur en de werving van de directeur
Finance, Control en Waardesturing;
• verstrekking onherroepelijke volmacht aan het WSW;
• thematische besprekingen: sociaal-economische thematiek in de wijken;
• integriteitsbeleid;
• personeelsaangelegenheden.
De leden van de raad hebben ook themabijeenkomsten van het samenwerkingsverband Futura
bijgewoond.
Door de raad werd het bestuur decharge verleend over het gevoerde beleid en bestuur over 2012.
Om te komen tot een afgewogen oordeelsvorming voor het nemen van besluiten, wordt de raad
van relevante schriftelijke en mondelinge informatie voorzien door het bestuur. De besluiten zijn
genomen met algemene stemmen.
Gevolgde opleidingen door leden van de raad
Diverse leden van de raad hebben VTW- en andere bijeenkomsten bijgewoond om de ontwikke-
lingen in de sector te kunnen volgen dan wel zich in de kunst van het toezicht houden te verdie-
pen.
Zelfevaluatie van de raad
De raad van commissarissen heeft op 12 december in besloten vergadering gesproken over het
functioneren van de raad als geheel en de individuele leden van de raad. Daarbij kwam de herbe-
noeming van de heren W. van Fessem en H. Touw aan de orde. Besloten is de heren W. van Fessem
en H. Touw te herbenoemen voor een periode van vier jaar, de heer W. van Fessem onder de
voorwaarde dat de SHW de herbenoeming als huurderscommissaris goedkeurt. Deze goedkeuring
60
is ontvangen. De raad heeft de beloning van de leden van de raad aangepast per 1 januari 2013
aan de WNT-regels voor woningcorporaties in dat jaar.
Besloten is ook de vacature, ontstaan door het vertrek van de heer R. Vreeman, vooralsnog niet in
te vullen, zodat de raad na de voordracht en benoeming van een nieuwe huurderscommissaris uit
zes leden zal bestaan.
Voorts is gesproken over het functioneren van het bestuur en de samenstelling van het bestuur na
het vertrek van de heer T. Streppel. Daarbij waren het handhaven van het 'vier-ogenprincipe' en
het waarborgen van de continuïteit van WonenBreburg als gezonde en grote corporatie met een
belangrijke opgave onder moeilijke omstandigheden de uitgangspunten. De raad heeft besloten
in de loop van 2014 verder te spreken over de inrichting van het bestuur. Ten aanzien van de be-
loning van de bestuurders kan worden vermeld dat deze hebben afgezien van verhoging in 2013.
Andere onderwerpen die zijn besproken zijn de reglementen, het functioneren van de externe
accountant en de samenstelling van de commissies van de raad.
Vergoeding
WonenBreburg heeft de volgende vergoedingen in 2013 aan de leden van de raad uitgekeerd.
Deze vergoeding vallen binnen de WNT, respectievelijk de uitvoeringsvoorschriften van de minis-
ter.
Naam functie bedrag in euro’s
Ing. W.P.J.M. van Dijk lid 10.345
Drs. R.A.M. van Dongen lid, lid AC (vanaf 1 juli) 5.715
Mr. W.M.M. van Fessem lid 10.345
Drs. S.J. Hoenderop lid, voorzitter AC 12.845
M.A.P. Huijsmans MSc lid 10.170
Mr. H.J. Touw lid, voorzitter RvC, AC (1 januari tot 1 juli) 15.676*
Dr. R.L. Vreeman lid, tot 1 november 2013 8.620
totaal 73.716
*Dit bedrag is inclusief een nabetaling van € 417 voor lidmaatschap van de auditcommissie in 2012.
Tot slot
De raad spreekt waardering uit voor de door de medewerkers van WonenBreburg geleverde
maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties in 2013. De raad is ook veel dank verschuldigd
aan de heer T. Streppel, die zich ruim 13 jaar met succes voor WonenBreburg heeft ingespannen,
en aan de afgetreden heren W. van Dijk en R. Vreeman.
Dit was een jaar van grote hervormingen, zowel extern als intern, gecombineerd met grote, extra,
financiële lasten. De soms pijnlijke en toch noodzakelijke maatregelen zijn genomen om als wo-
ningcorporatie met de door de overheid opgelegde maatregelen toekomstbestendig te blijven.
Wij stellen ons als doel de noodzakelijke bijdrage aan de volkshuisvesting in ons werkgebied op
basis van continuïteit te kunnen blijven leveren.
Mr. H.J. Touw, voorzitter raad van commissarissen
61
6.4. Bericht van de ondernemingsraad
Een groot deel van de medezeggenschap in 2013 stond in het teken van de reorganisatie. De pro-
actieve houding van OR en bestuur kreeg gestalte door het instellen van een klankbordgroep en
uitvoerig en open overleg over de reorganisatie, de gevolgen, communicatie etc. De adviesaanvra-
gen kwamen daarom niet als een verrassing. De vroegtijdige en intensieve betrokkenheid van de
OR bij het proces stelde ons in staat om tijdig, onder meer via achterbanraadpleging, informatie
op te halen, nadere vragen te stellen en reacties te geven.
In mei leidde dat tot het advies om maximaal 60fte in te krimpen en uitstel van de aanzegge-
sprekken. De rol van de kwartiermaker werd hierdoor belangrijker en de boventalligheid van me-
dewerkers kon beter afgewogen worden. Deze argumenten wogen voor de OR, en uiteindelijk
ook het bestuur, zwaarder dan de langere onzekerheid over je baan. Tegelijkertijd werden de
gesprekken tussen bestuur en vakbonden opgestart voor een nieuw sociaal plan. De onderne-
mingsraad was toehoorder met invloed. Na een paar moeizame bijeenkomsten kwam er een goed
plan tot stand, met begeleiding in outplacement, plaatsmakersregeling en een 60-
plusmaatwerkmogelijkheid.
De zomermaanden stonden vooral in het teken van het kwartiermaken. De OR sprak met alle
kwartiermakers tijdens dit traject. In oktober volgde de tweede ronde van het hervormingsplan.
De achterbanraadplegingen werden goed bezocht. In de eerste raadplegingen ging het vooral om
de argumentatie om te reorganiseren. In de tweede raadpleging ging het vooral over wat we nog
wel gaan doen en met hoeveel mensen. De onderbouwing daarvan door bestuur en kwartierma-
kers kostte wat kruim. In de gesprekken tussen OR en bestuurder kwam uiteindelijk een goed on-
derbouwd overzicht. Na de raadplegingen stelde de OR een conceptadvies op. Nieuw was, dat dit
eerst op intranet werd geplaatst. Zo konden de medewerkers commentaar leveren op het advies.
Vervolgens werd het definitieve advies overhandigd aan de bestuurder.
Naast de hervorming, die als een rode draad door het gehele jaar liep, is er ook advies uitgebracht
over de High Performance Organisation. HPO wordt de tool om onze cultuuromslag te bewerkstel-
ligen. We gaven advies over de samenwerkingsovereenkomst met Cofier, wat helaas een ontbin-
ding tot gevolg had.
We zijn, deels informeel, betrokken geweest bij het besluit over de werving en selectie van een
bestuurder, RvC-leden en de directeur FC&W. De reguliere gesprekken met de RvC waren open,
verhelderend en betrokken; de OR is daarbij geraadpleegd met betrekking tot de beoordeling van
de bestuurders.
In september hadden we OR-verkiezingen, waarna we een nieuw lid welkom heetten in ons mid-
den.
Een druk jaar voor de medezeggenschap met moeilijke en zware adviezen. We kijken terug op een
jaar waarin we veel hebben bereikt en geleerd. In 2014 volgen we de uitrol van de hervorming en
de cultuuromslag op de voet.
Hans van Domburg
Voorzitter ondernemingsraad WonenBreburg
62
7. Jaarrekening 2013 Stichting WonenBreburg
7.1. Geconsolideerde balans (na resultaatbestemming) per 31 december 2013 (bedragen x € 1.000)
31-12-2013 31-12-2012
1.162.452 1.163.878
19.834 46.071
19.547 21.667
1.201.833 1.231.616
217.901 196.677
96.046 92.773
2.179 3.516
316.126 292.966
- 2.664
57 294
893 891
2.751 3.043
5.314 5.436
591 958
9.606 13.286
1.527.565 1.537.868
12.914 12.487
17.300 11.925
474 486
30.688 24.898
42 3.788
2.498 1.683
1.489 488
1.969 1.175
5.398 16.381
113 30
8 134
6.543 3.387
18.018 23.278
6.411 8.996
55.159 60.960
1.582.724 1.598.828
Totaal vorderingen
2.3 Liquide middelen
Totaal vlottende activa
Totaal activa
2.2.2 Gemeente en Rijk
2.2.3 Overige vorderingen
2.2.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen
2.2.5 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
2.2.6 Belasting en premies sociale verzekeringen
2.2.7 Overlopende activa
Totaal voorraden
2.1.4 Onderhanden projecten
2.2 Vorderingen
2.2.1 Huurdebiteuren
2 Vlottende activa
2.1 Voorraden
2.1.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
2.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
2.1.3 Overige voorraden
1.3.4 Latente belastingvordering(en)
1.3.5 Leningen u/g
1.3.6 Te vorderen BWS-subsidies
Totaal financiële vaste activa
Totaal vaste activa
1.3.1 Vorderingen op groepsmaatschappijen
1.3.2 Andere deelnemingen
1.3.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Totaal materiële vaste activa
1.2 Vastgoedbeleggingen
1.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
1.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1.2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Activa
1 Vaste activa
1.1 Materiële vaste activa
1.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
1.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal vastgoedbelegging
1.3 Financiële vaste activa
63
31-12-2013 31-12-2012
377.033 474.030
- -
377.033 474.030
257 -
257 -
24.426 29.094
108 256
3.757 1.003
28.291 30.353
30.512 32.175
893.154 816.458
- 2.212
34.193 34.193
404 374
97.114 94.062
1.055.377 979.474
9.285 329
1.685 2.505
7.314 12.491
5.768 2.241
385 374
65.736 56.545
381 36
31.212 40.450
121.766 114.971
1.582.724 1.598.828
7.6 Aflossingsdeel leningen komend boekjaar
7.7 Schulden aan groepsmaatschappijen
7.8 Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
7 Kortlopende schulden
7.1 Schulden aan kredietinstellingen
7.2 Schulden aan gemeente
7.3 Schulden aan leveranciers
7.4 Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen
7.5 Schulden ter zake van pensioenen
6.3 Leningen groepsmaatschappijen
6.4 Leningen derden
6.4 Waarborgsommen
6.5 Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden
Totaal langlopende leningen
5.3 Overige voorzieningen
Totaal voorzieningen
6 Langlopende leningen
6.1 Leningen overheid
6.2 Leningen kredietinstellingen
4.1 Egalisatierekening leveringen en diensten huurders
Totaal egalisatierekeningen
5 Voorzieningen
5.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
5.2 Voorziening latente belastingverplichtingen
3 Eigen vermogen
3.1 Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen
3.2 Aandeel van derden in het groepsvermogen
Totaal eigen vermogen
4 Egalisatierekeningen
Passiva
64
7.2. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2013 (bedragen x € 1.000)
Wijziging presentatie: vanaf 2013 worden de gerealiseerde herwaarderingen in de winst-en-verliesrekening afzonderlijk verantwoord onder de post ‘Uit de
overige reserves gerealiseerde herwaardering’. De vergelijkende cijfers over 2012 zijn hierop aangepast. In de jaarrekening 2012 waren deze opbrengsten
opgenomen in de post ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Ook zijn de vergelijkende cijfers over 2012 aangepast
voor de specificatie van het verkoopresultaat van het bestaand bezit en nieuwbouw.
2013 2012
A. Huren 148.729 139.673
B. Opbrengsten servicecontracten 12.692 12.089
C. Overheidsbijdragen 36 17
D.1. Verkoopresultaten nieuwbouw 1.185 383
D.2. Opbrengst reguliere verkopen bestaand bezit 10.150 5.689
D.3. Af: kostprijs reguliere verkopen bestaand bezit -10.150 -5.689
E. Geactiveerde productie eigen bedrijf 2.639 2.703
F. Overige bedrijfsopbrengsten 1.183 1.492
166.464 156.357
G. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 55.244 46.456
I. Lonen en salarissen 18.947 19.270
J. Sociale lasten 2.744 2.835
K. Pensioenlasten 3.491 3.556
L. Onderhoudslasten 24.704 33.485
M. Leefbaarheid 976 1.392
N. Lasten servicecontracten 12.482 10.573
O. Overige bedrijfslasten 30.381 20.673
169.966 144.485
-3.502 11.872
P. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -14.208 21.365
Q. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering 27.320 9.955
13.112 31.320
R. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren 3.969 5.930
S. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 372 334
T. Rentelasten en soortgelijke kosten 39.265 37.490
-34.924 -31.226
-25.314 11.966
U. Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -144 -89
V. Resultaat deelnemingen -284 -749
-25.742 11.129 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille 20.997 6.245
H.
Resultaat waardeverandering vastgoed
Saldo financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Totaal bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Totaal bedrijfslasten
Bedrijfsopbrengsten minus bedrijfslasten
Bedrijfsopbrengsten
65
7.3. Kasstroomoverzicht (geconsolideerd, op basis van indirecte methode) (bedragen x € 1.000)
7.4. Overzicht van het totaalresultaat over 2013 (bedragen x € 1.000)
2013 2012
Bedrijfsresultaat -3.502 11.872
Aanpassingen voor:
- Afschrijvingen (en overige waardeveranderingen) 76.241 42.746
- Mutatie egalisatierekeningen 257 6
- Mutatie voorzieningen 3.871 -1.282
- Overige
- Veranderingen in werkkapitaal:
. mutatie operationele vorderingen 5.260 -1.048
. mutatie voorraden -1.592 9.723
. mutatie onderhanden projecten 3.746 -3.677
. mutatie operationele schulden -11.439 -4.907
-4.024 91
Kasstroom uit bedrijfsoperaties 72.842 53.433
Ontvangen interest 4.341 6.264
Betaalde interest -38.197 -35.071
Winstbelasting
-33.856 -28.807
Kasstroom uit operationele activiteiten 38.986 24.626
Investeringen in immateriële vaste activa -
Desinvesteringen immateriële vaste activa -
Investeringen in materiële vaste activa -101.383 -93.095
Desinvesteringen materiële vaste activa 12.365 8.840
Investeringen in vastgoedbeleggingen -55.931 -30.440
Desinvesteringen vastgoedbeleggingen 9.126 3.901
Investeringen in financiële vaste activa -124 -702
Desinvesteringen financiële vaste activa 3.377 3.899
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -132.570 -107.597
Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen 8.956 -13.406
Ontvangsten uit langlopende schulden 147.108 174.367
Aflossingen van langlopende schulden -65.066 -85.724
Mutatie terugkoop verplichtingen VOV - 14.667
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 90.998 89.904
Mutatie geldmiddelen -2.585 6.933
Stand 2.3 Liquide middelen 31-12 6.411 8.996
Stand 2.3 Liquide middelen 01-01 8.996 2.063
Mutatie geldmiddelen -2.585 6.933
Mutatie ongerealiseerd resultaat toekomstige verkopen 2.830 -9.779
Gerealiseerde herwaardering t.l.v. eigen vermogen -27.318 -12.404
Totaal (mutatie groepsvermogen) -96.997 194.784
Overzicht totaalresultaat 2013 2013 2012
Geconsolideerd netto resultaat na belastingen -25.742 11.129
Herwaardering MVA direct in/uit de reserve -53.899 197.838
Ongerealiseerd resultaat VOV direct in de reserve 2.933 8.000
Herclassificatie van sociaal naar commercieel bezit 4.199 -
66
Het geconsolideerde netto resultaat is het saldo dat volgt uit de winst-en-verliesrekening. De ove-
rige mutaties betreffen ongerealiseerde herwaarderingen (toevoegingen en onttrekkingen) die
direct in het vermogen zijn verwerkt en niet in het resultaat zijn verantwoord.
De herwaardering materiële vaste activa zijn waardemutaties van het sociaal bezit die als ongerea-
liseerd direct op de balans worden gemuteerd. In 2013 betreft dit een bedrag van € 53.899.000
negatief (tabel ‘Ongerealiseerd groepsvermogen’). Ook het saldo van verkopen onder voorwaar-
den in 2013 ad € 2.933.000 is direct in het vermogen opgenomen (tabel ‘Verkoopresultaten be-
staand bezit’). De vermogensmutatie als gevolg van herclassificatie van sociaal naar commercieel
vastgoed (€ 4.199.000) wordt ook buiten het resultaat om in de ongerealiseerde reserve verwerkt
(tabel ‘Herclassificatie’).
Verder is nog direct in de ongerealiseerde reserve gemuteerd de aanpassing in het verwachte sal-
do op de toekomstige verkopen in 2014 tot 2016 voor een bedrag van € 2.830.000. Het bedrag in
deze tabel (€ 2.830.000) wijkt af van deze post in de tabel ‘Ongerealiseerd groepsvermogen’ ad
€ 1.428.000 omdat in laatstgenoemd saldo het resultaat van de reguliere verkopen over 2013
(€ 4.258.000) niet is opgenomen.
De door afschrijvingen en verkopen gerealiseerde herwaarderingen in 2013 worden uit de onge-
realiseerde reserve onttrokken en als bate op de winst-en-verliesrekening verantwoord (tabel ‘Uit
de overige reserves gerealiseerde herwaardering’).
7.5. Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
7.5.1. Algemeen
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013.
Alle bedragen zijn in euro’s, tenzij anders vermeld.
7.5.2. Groepsverhoudingen
Stichting WonenBreburg te Tilburg staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. De in de
financiële overzichten van de geconsolideerde deelnemingen vermelde posten worden proportio-
neel in de consolidatie betrokken. De in de consolidatie betrokken rechtspersoon is WonenBre-
burg Holding BV te Tilburg.
Deelnemingen worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde. Een overzicht van de gegevens,
vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW, is hierna opgenomen:
Geconsolideerde maatschappijen:
Naam deelnemings-
percentage
hoofdactiviteit
WonenBreburg Holding BV 100% tussenholding
VOF Laurentius/WonenBreburg 50% projectontwikkeling en
exploitatie (partner:
woningcorporatie Lau-
rentius Breda
WonenBreburg Project Talmazone BV 100% projectontwikkeling
Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Neder-
landse Bouwunie VOF
50% (indirect) projectontwikkeling
(partner: Nederlandse
Bouw Unie Projectont-
wikkeling III B.V.)
67
Naam deelnemings-
percentage
hoofdactiviteit
WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV 100% projectontwikkeling
VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboule-
vard Tilburg
50% (indirect) projectontwikkeling
(partner: gemeente
Tilburg project Quirijn-
boulevard B.V.)
WonenBreburg Project Groeseind BV 100% projectontwikkeling
VOF Groeseind 50% (indirect) projectontwikkeling
(partner: Janssen de
Jong projectontwikke-
ling B.V.)
Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV 100% energie-exploitatie
WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV 100% projectontwikkeling
VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein 50% (indirect) projectontwikkeling
(partner: Nederlandse
Bouw Unie Projectont-
wikkeling V B.V.)
WonenBreburg Project Forum BV 100% projectontwikkeling
VOF Forum 50% (indirect) projectontwikkeling
(Van der Weegen
Bouwontwikkeling b.v.)
Bij de 50%-deelnemingen (joint ventures) is in de concernstructuur een projectvennootschap met
een 100%-belang tussengevoegd (zie pagina 33). In de kolom deelnemingspercentage zijn de
50%-belangen daarom als ‘indirect’ gelabeld.
Voor de participaties in WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV en VOF laurenti-
us/WonenBreburg bestaan intenties om deze in 2014 te ontbinden.
Niet-geconsolideerde maatschappijen:
Naam deelnemings-
percentage
hoofdactiviteit
Cofier Bouwontwikkeling BV 25% projectontwikkeling
Breedband Tilburg BV 24,33% exploitatie glasvezelnet
Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouw-
woningen Project Havenmeester
25% financiering project-
ontwikkeling
Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV 25% projectontwikkeling
Voor de te onderscheiden belangen van andere partijen in de minderheidsdeelnemingen wordt
verwezen naar het jaarverslag (pagina 33).
7.5.3. Grondslagen voor de consolidatie
In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting WonenBreburg zijn de financiële gegevens ver-
werkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een
overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend, of waarover de centrale leiding wordt ge-
voerd. De belangen in de vennootschappen onder firma kwalificeren als joint venture op grond
van een overeenkomst tot samenwerking met de andere vennoot, waarbij geen sprake is van
overheersende zeggenschappen door één van de deelnemende partijen. Ten behoeve van het
wettelijk inzichtvereiste worden deze belangen proportioneel geconsolideerd. De geconsolideerde
68
jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaat-
bepaling van Stichting WonenBreburg.
De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken
rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen
onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het ver-
mogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaar-
rekening tot uitdrukking gebracht.
De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie mee-
genomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum.
Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden.
De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip
waarop de groepsband wordt verbroken.
7.5.4. Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarreke-
ning
De jaarrekening van WonenBreburg is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer
sociale huursector (BBSH). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen,
behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De algemene regel is dat lasten worden
genomen als deze voorzienbaar zijn en baten als deze zijn gerealiseerd. Tevens is deze jaarreke-
ning opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toe-
gelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de
balans en winst-en-verliesrekening opgenomen en is het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde
opgenomen. Voor de sectorspecifieke presentatie zijn waarderings- en verslaggevingsvoorschriften
geformuleerd. De richtlijn adviseert de sector de waardering te baseren op fair value. Dit impli-
ceert dat waardering van het ‘materieel vast actief in exploitatie’ plaatsvindt op basis van actuele
waarde, in concreto de bedrijfswaarde voor sociaal vastgoed en de marktwaarde in verhuurde
staat voor commercieel vastgoed. De richtlijn is in 2011 herzien en betreft onder meer de classifica-
tie en kwalificatie van onroerende zaken in exploitatie (in sociaal (DAEB) en commercieel (niet-
DAEB)). WonenBreburg past deze herziene richtlijn vanaf 2012 toe.
7.6. Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva
7.6.1. Algemeen
In de toelichting dienen alle bedragen gelezen te worden als zijnde vermenigvuldigd met de fac-
tor € 1.000. Activa en passiva worden, indien niets vermeld is, gewaardeerd tegen nominale waar-
de. Hierbij wordt op vorderingen, indien noodzakelijk, een voorziening wegens mogelijke onin-
baarheid in mindering gebracht.
7.6.2. Transacties met verbonden partijen
Met de meeste deelnemingen heeft WonenBreburg naast een aandelenbelang ook een zakelijke
relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen
of uitbesteed. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken
waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
7.6.3. Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrela-
69
ties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Omdat de jaar-
lijkse huuraanpassing medio het kalenderjaar plaatsvindt, is er voor gekozen bij de classificatie van
sociaal bezit ultimo 2013 uit te gaan van de huurtoeslaggrens per 1 januari 2014 (€ 699,48).
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organi-
saties – waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners – en dat
is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie
d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
WonenBreburg kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien WonenBreburg een
beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk
beleid staat hierbij centraal.
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op de be-
drijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosti-
ceerde kasstromen van kasstroomgenererende eenheden uit hoofde van toekomstige exploitatie-
opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de inves-
tering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau.
WonenBreburg kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden, omdat deze
aansluit bij zijn interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor zijn vastgoedsturing. De re-
ele waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De
onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de
beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepas-
sing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd
op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting, waarbij de voorgenomen bezuini-
gingen zijn ingerekend. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meer-
jarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan
van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, evenals genor-
meerde lastenniveaus.
Sociaal vastgoed in exploitatie dat naar verwachting binnen 3 jaar na balansdatum wordt ver-
kocht, is gewaardeerd op verkoopwaarde, rekening houdend met de directe verkoopkosten.
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverho-
ging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen waarvan de feitelijke ver-
plichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waar-
dering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of verg-
roten van de oorspronkelijke capaciteit.
Groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. De lasten van onder-
houd, niet zijnde periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van acti-
veerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De
lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat
deze zich voordoen.
70
Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de
componenten grond, casco en overige componenten (installaties en inrichting). Over het aandeel
van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte eco-
nomische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van
de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.
Waardemutaties in de bedrijfswaarde worden als volgt verantwoord:
Een waardevermeerdering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel
direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht en wordt niet opgenomen in het
resultaat. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een
afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeer-
deringen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst-en-verliesrekening ver-
werkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij
moet opgemerkt worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die be-
paald zou zijn wanneer in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies
voor het complex is verantwoord.
Een waardevermindering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel ten
laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex
gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve
gebracht (en niet in mindering op het resultaat) tot het bedrag dat met betrekking tot het
desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten be-
hoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen
verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding,
toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt
rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde
rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is
dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil ge-
waardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende
kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen.
Rentetoerekening vindt plaats vanaf de datum van verkrijging.
Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis
van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en, indien van toepassing,
bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economi-
sche levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er
wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschre-
ven.
7.6.4. Vastgoedbeleggingen
Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om
huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.
71
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoe-
slaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige com-
mercieel vastgoed (zoals parkeervoorzieningen). Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt
gewaardeerd op actuele waarde. De actuele waarde kan niet worden vastgesteld aan de hand van
courante prijzen op een actieve markt. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van:
de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schat-
tingen, ondersteund door de bepalingen in bestaande lease- en andere contracten en door
extern bewijsmateriaal, zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op
dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de
onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weer-
spiegelt (Discounted Cash Flow methode, hierna: DCF-methode).
Winsten of verliezen die ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel
vastgoed worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging
zich voordoet onder de categorie ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De
herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde, positieve verschil tussen de actuele waarde en
de historische kostprijs.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstrans-
actie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan
de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op de-
zelfde locatie en in dezelfde staat.
Winsten of verliezen die ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken
verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode
waarin de wijziging zich voordoet onder de categorie ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille’. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderings-
reserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen
de actuele waarde en de historische kostprijs.
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft com-
plexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De
complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing
verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkos-
ten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en direc-
tievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardever-
mindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten.
De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waar-
de (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien
de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikke-
ling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde
van de balans opgenomen.
72
7.6.5. Financiële vaste activa
Vorderingen op groepsmaatschappijen
De vorderingen op groepsmaatschappijen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de
reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de
nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Andere deelnemingen
Andere deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid
wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder af-
trek van bijzondere waardeverminderingen.
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, worden bij eerste verwerking
opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs,
die gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde voor de fiscale
resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latentie heeft geen betrekking op fiscale
verliescompensatie, maar uitsluitend betrekking op de waarderingsverschillen betreffende de
waardering van leningen per 1 januari 2008 op grond van VSO-2.
Leningen u/g
De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële
waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nomi-
nale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Te vorderen BWS-subsidies
De subsidierechten (contante waarde van de uitbetalingen) op grond van het BWS (Besluit Wo-
ninggebonden Subsidies) worden jaarlijks verminderd met de bedragen die wij van de gemeente
Breda hiervoor ontvangen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van de disconteringsvoet en loopt
vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.
7.6.6. Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Onder het vastgoed bestemd voor verkoop is opgenomen de voorraad nieuwbouwwoningen (op-
geleverd en nog niet verkocht). Deze wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere net-
to-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de
overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-
opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken
kosten voor voltooiing en verkoop.
Daarnaast zijn onder deze post opgenomen de voor verkoop bestemde leegstaande woningen die
uit exploitatie zijn genomen. Deze woningen zijn gewaardeerd tegen marktwaarde.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende za-
ken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze
lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.
73
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die
rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is
gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing
en verkoop.
Overige voorraden
De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-
opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoorde-
ling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van ge-
wogen gemiddelde prijzen.
7.6.7. Onderhanden projecten
De onderhanden projecten in opdracht van derden betreffen onroerende zaken verkocht in aan-
bouw en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten, vermeerderd met de toege-
rekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Als het resul-
taat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt geen
winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kos-
ten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn
aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegere-
kend.
In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende pro-
jecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een on-
voorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.
Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als op-
brengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties
op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht, is bepaald op basis van de tot de ba-
lansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten.
Als het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo
gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een
creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
7.6.8. Vorderingen
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn
gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaar-
heid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele
beoordeling van de vorderingen.
Huurdebiteuren
Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mo-
gelijke oninbaarheid.
Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan 12
maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietin-
stellingen onder de kortlopende schulden.
74
De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije
beschikking staan, wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
7.6.9. Egalisatierekeningen
Nagenoeg alle servicecomponenten worden afgerekend. Voor enkele componenten, zoals glasher-
stel en rioolonderhoud, wordt het jaarlijkse exploitatiesaldo verrekend in de vermelde egalisatie-
rekening.
7.6.10. Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtin-
gen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuni-
ceerd.
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders,
gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstruc-
tureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het
besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Van een feitelijke verplichting is sprake als de formalisering van de verplichting heeft plaatsge-
vonden.
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardever-
andering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen
gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende
complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verlie-
zen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus
de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde.
In de voorziening beleid worden, naast bovengenoemde geraamde onrendabele toppen, ook al-
gemene bijdragen opgenomen voor herstructurering(sgebieden). Verder zijn als overige verreke-
ningen vorderingen en verplichtingen opgenomen die in het kader van project- en gebiedsont-
wikkeling met derden nog zijn af te wikkelen.
Voorziening latente belastingverplichtingen
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële
en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze
verschillen, vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in
mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschik-
bare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale
winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.
De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarreke-
ning en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde en heeft over-
wegend een langlopend karakter.
De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en
langlopende schulden. Er is geen rekening gehouden met verhuureenheden bestemd voor sloop
en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is
vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.
75
Voorziening pensioenen
WonenBreburg heeft een pensioenregeling bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioen-
fonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het
bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplich-
ting-aan-de pensioenuitvoerder-benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuit-
voerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.
Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen
bestaan naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op
balansdatum. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstel-
plannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor WonenBreburg en worden in de balans
opgenomen in een voorziening.
De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om
deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is,
wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis
van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties.
Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste, respectievelijk ten gunste, van
de winst-en-verliesrekening.
Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer WonenBreburg beschikkings-
macht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige econo-
mische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan WonenBreburg en
wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Ultimo 2013 (en 2012) waren er voor de groep geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen
naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.
Overige voorzieningen
Overige voorzieningen liggen in de sfeer van het personeel: voor de toepassing van het Cafeta-
riamodel, voor toepassing van het persoonsgebonden ontwikkelingsbudget en voor toepassing
van de toekomstige jubileumuitkeringen. Daarnaast is een voorziening opgenomen voor de uitga-
ven als gevolg van organisatiehervormingen. Deze post betreft onder meer kosten voor begelei-
ding en advies en uitgaven voor boventallig personeel.
De voorziening voor jubileumuitkeringen wordt gevormd voor de toekomstige uitgaven vanwege
een jubileum van werknemers. Daarbij wordt rekening gehouden met ontslagkansen en sterfte-
kansen en de contante waarde wordt berekend tegen een rekenrente van 5%.
7.6.11. Langlopende schulden
De langlopende leningen vallen uiteen in leningen overheid, kredietinstellingen en groepsmaat-
schappijen. Langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële
waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden wor-
den in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend
met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.
76
Waarborgsommen
De waarborgsommen die verantwoord zijn onder de langlopende schulden zijn gewaardeerd te-
gen nominale waarde.
Terugkoopverplichtingen VoV
WonenBreburg heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terug-
koopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoop-
verplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.
7.6.12. Kortlopende schulden
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (wan-
neer deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de
geamortiseerde kostprijs, die gelijk kan zijn aan de nominale waarde.
7.7. Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat
7.7.1. Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als:
Verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere las-
ten over het jaar.
De winsten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij
voorzienbaar zijn.
Als niet anders is aangegeven, zijn baten en lasten opgenomen tegen de nominale waarde.
7.7.2. Huren
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslag-
jaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 6% (2012: 2,30%). De opbrengsten uit hoofde van
huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, daar bij tussentijd-
se beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
7.7.3. Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden
aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bij-
dragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis
van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verant-
woord onder de lasten servicecontracten.
7.7.4. Overheidsbijdragen
Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en overige over-
heidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen en worden
aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid.
7.7.5. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post ‘Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’ betreft het saldo van de behaalde verkoop-
opbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor
derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar
zijn.
Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt
in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
77
7.7.6. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling wor-
den hieronder verantwoord.
7.7.7. Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van
overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
7.7.8. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Bin-
nen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met
een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties
en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer
dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van
een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt
van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.
7.7.9. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedporte-
feuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan
door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met be-
trekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Hierin zijn ook opgenomen gereali-
seerde waardeveranderingen ontstaan door afschrijvingen en door verkoop van vastgoed.
7.7.10. Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de
winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is
sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de
werknemers.
7.7.11. Pensioenlasten
Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf ‘Voorziening pensioenen’.
7.7.12. Onderhoudslasten
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onder-
houd verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balans-
datum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst,
evenals de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de
eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten.
7.7.13. Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en
wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden.
78
7.7.14. Lasten servicecontracten
De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten
in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
7.7.15. Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
7.7.16. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke
verliezen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het ver-
slagjaar. Verder worden ook negatieve waardeveranderingen van het sociaal vastgoed ten opzich-
te van de historische kostprijs als niet-gerealiseerde waardeveranderingen aangemerkt.
7.7.17. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering
Uit de overige reserves gerealiseerde herwaarderingen zijn ongerealiseerde waardestijgingen van
sociaal vastgoed die in het verslagjaar zijn gerealiseerd door afschrijvingen of door verkoop van
bezit.
7.7.18. Saldo financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt reke-
ning gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardi-
ging van een actief wanneer het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of ver-
koopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de gewogen rentevoet
van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhou-
ding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
7.7.19. Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-
verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaan-
de boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde
winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. In het kader van de fiscale optimali-
satie, door de fiscale winst tot nihil terug te brengen, kan WonenBreburg gebruikmaken van de
mogelijkheid tot een afwaardering in verband met een duurzame daling van de WOZ-waarden
van het woningbezit, evenals het vormen van een onderhoudsvoorziening. Tevens wordt rekening
gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belasting-
schulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
WonenBreburg heeft, evenals de meeste in de sector, de VSO verlengd tot en met 31 december
2014. Op basis van de uitgangspunten van de VSO heeft WonenBreburg de fiscale positie ultimo
2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald, wat leidt tot een belastbaar bedrag van nihil. De ge-
vormde belastinglatentie (zowel de actieve als passieve latente belastingverplichtingen) heeft al-
leen betrekking op contante waarde tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van de
leningenportefeuille als gevolg van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht
per 1 januari 2008. De aangiften vennootschapsbelasting zijn tot en met 2011 definitief geregeld.
Het te verrekenen compensabel verlies per ultimo 2011 bedraagt € 5.192.932, wat volledig is ver-
werkt (verbruikt) in de aangifte vennootschapsbelasting 2012.
79
WonenBreburg heeft met succes gebruikgemaakt van het initiatief van Aedes om collectief een
verzoek in te dienen bij de Belastingdienst ter verkrijging van de ANBI-status. Door de belasting-
dienst is, per beschikking van 13 februari 2014, aan Stichting WonenBreburg de ANBI-status ver-
leend per 1 januari 2012.
7.7.20. Resultaat deelnemingen
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke
en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het
resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij WonenBreburg
geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.
7.8. Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht
Het opgestelde kasstroomoverzicht is opgemaakt op basis van de indirecte methode.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten.
Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kas-
stroom uit operationele activiteiten.
80
7.9. Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans
(bedragen x € 1.000)
ACTIVA
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa
Als onderdeel van de activa in ontwikkeling zijn de investeringen in grondposities verantwoord
waarvan de toekomstige woningbouwbestemming niet volledig zeker is. De aankopen zijn volle-
dig door WonenBreburg gefinancierd. Voor deze grondposities heeft Stichting WonenBreburg het
volledige eigendomsrecht. Wel zijn afspraken gemaakt met ontwikkelaars, waarbij het ontwikkel-
risico gedeeld wordt met andere partijen. Op basis van deze afspraken heeft WonenBreburg het
recht op evenredige financiële verrekening met deze partijen van uitgaven en resultaten. Voor
enkele posities zijn in 2013 nieuwe perspectieven voor bouwontwikkeling ontstaan.
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
sociaal
vastgoed in
exploitatie
vastgoed in
onwikkeling
ten dienste
van de
exploitatie
totaal
1.122.686 112.132 42.840 1.277.658
-322.880 - -21.173 -344.053
349.665 -56.431 - 293.234
14.407 -9.630 - 4.777
1.163.878 46.071 21.667 1.231.616
- 35.075 - 35.075
167.724 -102.720 1.303 66.307
-49.642 - - -49.642
- 41.408 - 41.408
653 - - 653
-13.930 - -1.213 -15.143
-2.363 - - -2.363
1.549 - 1.229 2.778
-4.813 - - -4.813
627 - - 627
-112 - - -112
8.362 - - 8.362
-34.602 - -3.439 -38.041
-17.202 - - -17.202
-56.247 - - -56.247
-9.561 - - -9.561
8.131 - - 8.131
-1.426 -26.237 -2.120 -29.783
1.280.029 44.487 42.930 1.367.446
-355.306 - -23.383 -378.689
224.099 -15.023 - 209.076
13.630 -9.630 - 4.000
1.162.452 19.834 19.547 1.201.833
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Cumulatieve afschrijvingen
Cumulatieve herwaarderingen
Cumulatieve waardeveranderingen
31-12-2012
Voorziening beleid: mutatie 2013
Investeringen: bestemd voor verkoop
Desinvesteringen: verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Eenheden van sociaal -> commercieel herwaarderingen
Eenheden van commercieel -> sociaal verkrijgingsprijs
Afschrijvingen
Desinvesteringen: herwaarderingen
1-1-2013
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Boekwaarde per 1 januari 2013
Totaal mutaties
Investeringen: in exploitatie
Investeringen: nieuwbouw beschikking voorziening
Eenheden van sociaal -> commercieel afschrijvingen
Cumulatieve afschrijvingen
Cumulatieve herwaarderingen
Cumulatieve waardeveranderingen
Tabel 1.1 Materiële vaste activa onroerende en roerende goederen
Mutaties 2013
Investeringen: in ontwikkeling
Afschrijvingen herwaarderingen
Mutatie herwaardering 2013
Vrijval verkoopprogramma jaarschijf 2013
Waardemutatie verkoopprogramma 2014-2016
Desinvesteringen: afschrijvingen
Eenheden van sociaal -> commercieel verkrijgingsprijs
50 jaar
25 jaar
15 jaar
Sociaal vastgoed in exploitatie:
Grond
Casco
Installaties
Inrichting
geen afschrijvingen
lineair
lineair
lineair
0 jaar
81
Over vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven.
De afschrijvingsmethodiek voor activa ten dienste van exploitatie is op lineaire basis. De afschrij-
vingstermijn varieert van 5 tot 50 jaar. Op gronden wordt niet afgeschreven.
De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn:
2013 2012
Jaarlijkse huurverhogingen:
- Inflatie (voor jaarrekening 2013: 2013 2,5%, volgende jaren 2%)
+ 1,5% extra huurverhoging t/m 2017, volgende jaren inflatie (2%)
- Inflatie (voor jaarrekening 2012: 2012 2,5%, 2013 2,75%, volgende
jaren 2%) + 1,5% extra huurverhoging
4%
4%
Huurharmonisatie bij zittende huurders bovenop jaarlijkse huurverho-
ging (inkomen meer dan € 43.602)*¹
2,5%
2,5%
Huurharmonisatie bij zittende huurders bovenop jaarlijkse huurverho-
ging (inkomen tussen € 34.085 en € 43.602)
Het hierboven genoemde geldt tot en met 2017, na 2017 geldt een infla-
tievolgend huurbeleid
0,5%
2%
0,5%
2%
Mutatiegraad (gemiddeld)*² 14,0% 11,3%
Jaarlijkse huurderving 2015-2020 (gemiddeld) *³ 1,59% 2,00%
Jaarlijkse huurderving 2014 (gemiddeld) *³ 2,34% 1,63%
Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe (2014) € 557 € 568
Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe (2015) € 533 € 543
Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe (2016) € 536 € 517
Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe (vanaf 2017) € 536 € 505
Norm kosten planmatig onderhoud per vhe**¹ € 551 € 503
Jaarlijkse stijging onderhoudskosten (vanaf 2014) 3% 3%
Norm exploitatielasten per vhe (2014) € 792 € 810
Norm exploitatielasten per vhe (2015) € 771 € 771
Norm exploitatielasten per vhe (2016) € 749 € 734
Norm exploitatielasten per vhe (vanaf 2017) € 749 € 718
Norm belastingen per vhe Breda (belasting zelfstandige bewoning) € 178 € 153
Norm belastingen per vhe Tilburg (belasting zelfstandige bewoning) € 229 € 208
Jaarlijkse stijging exploitatielasten (vanaf 2014) 3% 3%
Minimale levensduur (behoudens sloop en verkoop) 15 jaar 15 jaar
Maximale levensduur 50 jaar 50 jaar
Restwaarde grond **² € 1.493 € 592
Disconteringsvoet 5,25% 5,25%
Moment van discontering medio-
numerando
medio-
numerando *¹ De huurverhoging voor de bedrijfswaardeberekening in de jaarrekening 2013 bovenop inflatie is doorgerekend op basis van inkomensgegevens van
de huurders. De verwerking van dit beleid in de bedrijfswaardeberekening is alleen mogelijk door het bepalen van een gemiddeld opslagpercenta-
ge bovenop de inflatie. Voor de jaarrekening 2013 is dit gemiddelde percentage berekend op 1,7. Voor de jaarrekening 2012 werd uitgegaan van
een gemiddeld percentage van 1,82. WonenBreburg is bij de vaststelling van de huurverhoging uitgegaan van de per balansdatum bekende richtlij-
nen van het ministerie van BZK. WonenBreburg vindt het noodzakelijk om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor de jaren
2014 tot en met 2017. Dit acht WonenBreburg in het belang voor de continuïteit en het realiseren van zijn ambities.
*² Dit is een gemiddelde mutatiegraad (5-jaarsvoortschrijdend). Per complex is een specifieke mutatiegraad toegepast.
*³ Dit is een gemiddeld huurdervingspercentage. Per complex is een specifiek huurdervingspercentage toegepast.
**¹ De hier vermelde norm is een norm vanaf jaar 11. De eerste 10 jaar is het planmatig onderhoud doorgerekend aan de hand van de meerjarenon-
derhoudsprognose (MOP).
**² Voor de bedrijfswaardeberekening 2013 is de restwaarde van de grond gebaseerd op het gemeentelijke grondprijsbeleid met aftrek van kosten van
uitplaatsing, sloop en bouwrijp maken. Voor de bedrijfswaardeberekening 2012 werd dezelfde methodiek toegepast.
82
Bij de vergelijking van de normbedragen per eenheid tussen 2013 en 2012 is het van belang dat de
bedragen uit 2012 grotendeels zijn gebaseerd op de eerste versie van de begroting 2013, waarin
de bezuinigingsplannen nog niet concreet waren uitgewerkt. De niveaus zijn nadien aangepast
naar realiseerbare standaarden.
Verhuurderheffing
Bij de vaststelling van de bedrijfswaarde is vanaf 2013 rekening gehouden met de verhuurderhef-
fing. De heffing is alleen van toepassing op zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tot de
liberaliseringsgrens; in 2014 € 699,48. Voor 2014 is de heffing vastgesteld op 0,381% van de WOZ,
voor 2015 0,449%, voor 2016 0,491% en voor 2017 0,536%. Vanaf 2018 wil de minister voor onbe-
paalde tijd jaarlijks € 2 miljard heffen. De toebedeling per corporatie gebeurt op basis van de
WOZ, uitsluitend voor wat betreft zelfstandige huurwoningen. Vanaf 2014 zijn door WonenBre-
burg bovenstaande percentages van de WOZ-waarde ingerekend en voor 2018 en daaropvolgende
jaren is het percentage voor 2017 aangehouden (0,536%). Voor het bestaand bezit betekent dit
voor de komende jaren: 2014 circa € 12,1 miljoen, 2015 circa € 14,3 miljoen, 2016 circa € 15,5 mil-
joen en voor 2017 circa € 16,8 miljoen.
Tabel verkoopopbrengsten
De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor
verkoop wordt gedefinieerd als de waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwilli-
ge verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper
worden gedragen. De verkopen worden voor een periode van 3 jaar in de waardering betrokken.
Een deel hiervan (ultimo 2013 leegstaand en voor verkoop beschikbaar) is als voorraad opgeno-
men (vastgoed bestemd voor de verkoop).
Levensduur
De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de bepaling van de resterende economische le-
vensduur:
Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resteren-
de economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. De restant levensduur
wordt echter primair bepaald met inachtneming van de reguliere richtlijnbepalingen, inhoudende
dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt vastgesteld. Wanneer de administratieve
minimale restant levensduur korter is/wordt dan 15 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een
hernieuwde inschatting van de restant levensduur. In de bedrijfswaardeberekening 2013 is voor
alle complexen, waarbij geen sprake is van sloopplannen, in de planperiode waar nodig rekening
gehouden met groot onderhoud, waarmee de levensduur vanaf de uitvoering van dit project met
25 of 15 jaar (indien minder dan € 32.500 per eenheid) wordt verlengd.
Voor maatschappelijk vastgoed kan uitgegaan worden van een kortere maximale resterende eco-
nomische levensduur (bijvoorbeeld 30 of 40 jaar), afhankelijk van de inschatting van economische
risico’s.
2014 2015 2016
109 110 106
15.123 15.114 14.850
-7.036 -7.721 -7.703
8.087 7.393 7.147
Jaar
Aantal verkopen
Opbrengstwaarde
Bedrijfswaarde en verkoopkosten
Waardemutatie
83
Onderhoudslasten
In de jaarrekening 2012 was voor vrijwel alle complexen een restant levensduur ingerekend van
minimaal 15 jaar; de planning voor de grootonderhoudsprojecten keek daarbij slechts 3 jaar voor-
uit. In 2013 is voor een horizon van 8 jaar geïnventariseerd welke grootonderhoudsprojecten te
voorzien zijn. Daarmee is voor die complexen ook de levensduur verkort. Vervolgens zijn de inves-
teringen voor groot onderhoud opgenomen in de bedrijfswaarde en is in die gevallen ook de le-
vensduur verlengd met 25 dan wel 15 jaar. Dit betreft circa 50 projecten. Per saldo nemen hierdoor
de uitgaande kasstromen voor deze complexen aanzienlijk toe en dit leidt tot een negatieve mu-
tatie in de bedrijfswaarde. In totaal is het financieel effect hiervan op de bedrijfswaarde circa -/-
€ 105 miljoen.
Restwaarde
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover
er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige
vergelijkbare kavel- of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt
geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten, bouw-
rijp maken en de kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk, dan wel in rechte, afdwingbare verplich-
tingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, wordt met
deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
Indeling in kasstroomgenererende eenheden
De kasstroomgenererende eenheden (complexen) zijn bepaald in overeenstemming met het stra-
tegisch voorraadbeleid. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de inde-
ling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.
Overige aspecten
Het onroerend goed is, wat betreft vreemd vermogen, nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met
rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens het WSW
een obligoverplichting geldt die is opgenomen onder de niet in de balans opgenomen rechten en
verplichtingen. Op verzoek van het WSW in het najaar van 2013, is op 26 maart 2014 aan het WSW
een volmacht verstrekt waarmee een belangrijk deel van dit bezit zo nodig onmiddellijk als borg
kan worden ingezet. Hierdoor is het betreffende onroerend goed dat met deze leningen is gefi-
nancierd niet hypothecair bezwaard, maar wordt benutting als borg door WonenBreburg in de
toekomst wel belemmerd.
De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- of voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aan-
gepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De
verzekerde som op basis van de herbouwwaarde op de balansdatum bedraagt € 2.494.429.016
(2012: € 2.307.461.279). Het onroerende goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksle-
ningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Voor het vastgoed in exploitatie
zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
In de post ‘Sociaal vastgoed in exploitatie’ zijn per 31 december 2013 27.014 (31 december 2012:
26.132) verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde, gebaseerd op WOZ-beschikkingen
van deze verhuureenheden per 31 december 2013, is nog niet bekend. De waarde van de eenhe-
den ultimo 2012 was € 3.345.696.409.
84
Herclassificatie/herkwalificatie
In 2013 zijn de volgende verhuureenheden geherclassificeerd:
Van complex Oostertuin parkeren zijn 59 eenheden omgezet van sociaal naar commercieel vast-
goed omdat WonenBreburg parkeervoorzieningen als commercieel bezit beschouwt. De overige
mutaties zijn een gevolg van huur- en/of huurgrensmutaties waardoor eenheden in 2013 van ca-
tegorie zijn gewijzigd. Bij de classificatie van het bezit ultimo 2013 is uitgegaan van de huurtoe-
slaggrens per 1 januari 2014 (€ 699,48).
Omdat in de jaarrekening 2012 de classificatie en kwalificatie in sociaal en commercieel bezit per
eind 2012 per verhuureenheid ook zijn toegepast op het bestaand bezit ultimo 2011 hebben in
2012 geen herclassificaties plaatsgevonden.
Naast het complex Oostertuin zijn een tweetal andere complexen gecorrigeerd van commercieel
naar sociaal vastgoed. De bedrijfswaarde van beide complexen samen ultimo 2013 bedraagt circa
€ 4,6 miljoen. Deze mutatie is niet als herclassificatie, maar als desinvestering/investering verant-
woord.
In bovenstaand overzicht is de ontwikkeling van de bedrijfswaarde nader geanalyseerd. De be-
langrijkste posten in deze specificatie zijn verder toegelicht. Vanwege een gewijzigd format voor
de analyse zijn de vergelijkende cijfers van 2012 hierop aangepast.
1. Vervallen/opschuiven van een jaarlaag
Door het realiseren van het exploitatiejaar 2013 zijn de daarvoor ingerekende kasstromen gereali-
seerd en zijn alle toekomstige kasstromen één jaar minder gedisconteerd.
2. Voorraadmutaties
Door nieuwbouw en aankopen zijn in totaal 1.039 nieuwe verhuureenheden aan de voorraad in
exploitatie toegevoegd. Het financieel effect hiervan op de bedrijfswaarde in 2013 is circa € 105
miljoen positief. Overige mutaties, zoals verkopen en herclassificaties, hebben per saldo een effect
Herclassificaties in 2013
Afname herwaardering
sociaal -> commercieel commercieel -> sociaal
Aantal eenheden 102 74
Overdrachtswaarde 8.497 8.362
Waardesprong -4.199 -
Afname boekwaarde o.b.v. historische uitgaven -4.186 -5.896
-112 -2.466
Effect op het resultaat - -
Analyse waardeontwikkeling materiële vaste activa
2013 2012
1.144.617 920.287
-18.510 -17.695
59.191 47.476
1.883 10.502
42.564 40.283
101.220 37.977
13.056 79.573
-47.907 118.235
-108.008 -51.738
1.145.542 1.144.617
11.255 12.030
5.655 7.231
1.162.452 1.163.878
Waardemutaties bedrijfswaarde
Sociaal bezit tegen bedrijfswaarde per 1-1
Vervallen van jaarschijf 2012 / 2013
Effect van één jaar opschuiven: discontering
Toevoeging van één jaar huurharmonisatie
1. Totaal opschuiven van jaarlaag
2. Voorraadmutaties
3. Parameterwijzigingen
4. Wijzigingen exploitatiebeleid
5. Wijzigingen (des)investeringsbeleid
Subtotaal: sociaal bezit tegen bedrijfswaarde
Bij: saldo waardestijging ingerekende verkopen
Bij: overige verschillen (w.o. consolidatie)
Totaal: sociaal vastgoed in exploitatie 31-12
85
van -/- € 4 miljoen.
3. Parameterwijzigingen
In de berekening van de bedrijfswaarde 2013 is een aantal parameters gewijzigd. Voor een totaal-
overzicht van de gehanteerde parameters verwijzen wij u naar pagina 81 van deze jaarrekening.
De belangrijkste parameterwijzigingen en de effecten hiervan zijn onderstaand uiteengezet:
- 5 miljoen Inflatie huur
In de jaarrekening 2013 is, ten opzichte van de jaarrekening 2012, gere-
kend met een lager inflatiepercentage. Dit heeft een negatief effect
van circa € 5 miljoen.
+ 7 miljoen Indexatie managementkosten
In de jaarrekening 2013 is, ten opzichte van de jaarrekening 2012, gere-
kend met een lagere loonkostenindex. Dit heeft een positief effect van
circa € 7 miljoen.
+ 9 miljoen Indexatie onderhoud
In de jaarrekening 2013 is, ten opzichte van de jaarrekening 2012, gere-
kend met een lagere onderhoudsindex. Dit heeft een positief effect van
circa € 9 miljoen.
+ 2 miljoen Diverse
Dit betreft lagere belastingen als gevolg van de lagere loonkostenindex
in de jaarrekening 2013 ten opzichte van jaarrekening 2012. Dit heeft
een positief effect van circa € 2 miljoen.
+ 13 miljoen Totaal effect.
4. Wijzigingen in het exploitatiebeleid
De wijzigingen in het exploitatiebeleid hebben betrekking op een aantal posten. De wijzigingen
in het exploitatiebeleid zijn direct dan wel indirect een gevolg van de ontwikkelingen in de sector
en de kabinetsplannen. De belangrijkste wijzigingen in het exploitatiebeleid en de effecten hier-
van zijn onderstaand uiteengezet.
+ 28 miljoen Huur
Het positieve effect op de huur wordt veroorzaakt door het feit dat de
huren ultimo 2013 hoger waren dan in de jaarrekening 2012 was ge-
prognosticeerd.
+ 3 miljoen Huurderving
In de jaarrekening 2013 is, ten opzichte van de jaarrekening 2012, gere-
kend met een iets lagere huurderving.
-/- 72 miljoen Verhuurdersheffing
De hogere grondslag voor de verhuurdersheffing in de jaarrekening
2013 heeft een nadelig effect van € 72 miljoen ten opzichte van de jaar-
rekening 2012.
+ 3 miljoen Onderhoud
Het positieve effect op de bedrijfswaarde wordt veroorzaakt door min-
der planmatig onderhoud (+23 miljoen), overlopers (-9 miljoen) en meer
dagelijks onderhoud (-11 miljoen).
-/- 12 miljoen Belastingen
Het negatieve effect wordt veroorzaakt door hogere begrote belastin-
gen.
86
-/- 6 miljoen Management- en bedrijfskosten
Het negatieve effect wordt veroorzaakt door de hogere management-
en overige bedrijfskosten.
+ 9 miljoen Restwaarde
Het positieve effect wordt veroorzaakt door een hogere waardering op
basis van aangepast gemeentelijk grondprijsbeleid.
-/- 47 miljoen Totaal effect.
5. Wijzigingen in het (des)investeringsbeleid.
Het verschil wordt hoofdzakelijk verklaard door verbeteringen; ten opzichte van 2012 zijn in 2013
meer grootonderhoudsplannen ingerekend in verband met de verlenging van de planningshori-
zon. De onderhoudsuitgaven worden gedeeltelijk gecompenseerd door verlenging van de levens-
duur. Het onrendabele deel van de uitgaven heeft per saldo een negatief effect heeft op de be-
drijfswaarde van circa € 105 miljoen. Het restverschil betreft mutaties in de sloopplannen.
Vastgoedbeleggingen
Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De ac-
tuele waarde wordt bepaald aan de hand van de discounted-cashflowbenadering. De discounted-
cashflowbenadering betreft de contante waarde van de kasstromen op basis van betrouwbare
schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en extern
bewijsmateriaal, zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde loca-
tie en in dezelfde staat en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aan-
vastgoed-
beleggingen
vastgoed in
onwikkeling
verkopen
onder
voorwaar-
den
totaal
179.625 6.771 104.148 290.544
- -3.255 - -3.255
17.052 - -11.375 5.677
196.677 3.516 92.773 292.966
197 - - 197
-197 - - -197
196.677 3.516 92.773 292.966
- 35.449 - 35.449
54.113 -33.631 10.418 30.900
-11.394 - - -11.394
- -3.155 - -3.155
-9.021 - -3.901 -12.922
-1.390 - - -1.390
4.186 - - 4.186
4.311 - - 4.311
-5.896 - - -5.896
-2.466 - - -2.466
-11.219 - -3.244 -14.463
21.224 -1.337 3.273 23.160
223.204 8.589 110.665 342.458
- -6.410 - -6.410
-5.303 - -14.619 -19.922
217.901 2.179 96.046 316.126
onroerende en roerende goederen
1-1-2013
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Tabel 1.2 Vastgoedbeleggingen
Eenheden van sociaal -> commercieel waardeveranderingen
Eenheden van commercieel -> sociaal verkrijgingsprijs
Eenheden van commercieel -> sociaal waardeveranderingen
Waardemutaties commercieel vastgoed
Totaal mutaties
Cumulatieve waardeveranderingen
Boekwaarde per 1 januari 2013
Mutaties 2013
Investeringen: in ontwikkeling
Eenheden van sociaal -> commercieel verkrijgingsprijs
Correctie verdeling verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Correctie verdeling cumulatieve waardeveranderingen
Stand per 1-1-2013 na herrubricering 2012
Investeringen: in exploitatie
Investeringen: nieuwbouw beschikking voorziening
Voorziening beleid: mutatie 2013
Desinvesteringen: verkrijgingsprijs
Desinvesteringen: waardeveranderingen
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Cumulatieve waardeveranderingen
31-12-2013
Cumulatieve herwaarderingen
Cumulatieve herwaarderingen
87
zien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt. Winsten of verliezen
ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed en worden ver-
antwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daar-
naast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De her-
waarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de
historische kostprijs.
De uitgangspunten voor de waardering van het commercieel vastgoed zijn vooral voor het be-
drijfsmatig onroerend goed veelal per object bepaald en daarom hier niet in tabelvorm opgeno-
men.
Indeling in kasstroomgenererende eenheden
De kasstroomgenererende eenheden (complexen) zijn bepaald in overeenstemming met het stra-
tegisch voorraadbeleid. De indeling van het strategisch voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling
van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.
Verkoopopbrengsten
Voor het commercieel vastgoed zijn geen toekomstige verkoopopbrengsten ingerekend.
Financiële vaste activa
Tabel 1.3
Financiële
vaste activa
vordering-
en op groeps-
maat-
schappijen
andere deel-
nemingen
vorderingen
op maat-
schap-
pijen waarin
wordt deel-
genomen
latente
belasting-
vordering
(en)
leningen u/g te vorderen
BWS-subsidie
totaal
1-1-2013 2.664 294 891 3.043 5.436 958 13.286
Mutaties
Toevoegingen - - 76 - - 48 124
Aflossingen -2.664 - -66 -292 -122 -415 -3.559
Totaal
mutaties-2.664 -237 2 -292 -122 -367 -3.680
31-12-2013 - 57 893 2.751 5.314 591 9.606
NVW= netto vermogenswaarde
Verrekening
NVW
Deelnemingen
- - -8 - -
Resultaat
deelnemingen- -237 - - - -237
- -8
VOF Laurentius/WonenBreburg - 1.893
VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein
Totaal - 2.664
543
Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg &
Nederlandse Bouwunie VOF- 228
31-12-2013 31-12-2012
-
Tabel 1.3.1 Vorderingen op
groepsmaatschappijen
88
De nettovermogenswaarde van de deelneming in Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV be-
draagt per 31 december 2013 negatief € 191.554. Deze negatieve deelneming is verrekend met de
kortlopende vordering op deze deelneming.
Het saldo betreffende de vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, betreft
voor € 646.000 een vordering op Breedband Tilburg BV en voor € 247.000 een vordering op Stich-
ting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester.
Latente belastingvorderingen ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde voor de fiscale
resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latentie heeft geen betrekking op fiscale
verliescompensatie, maar uitsluitend op de waarderingsverschillen betreffende de waardering van
leningen per 1 januari 2008 op grond van VSO-2. Per 31 december 2013 bedraagt de actieve laten-
tie op leningen € 2.751.384. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 2.751.384
(2012: € 3.043.000).
Het saldo van de post ‘Leningen u/g’ bestaat uit een lening aan de BNG van € 5 miljoen ten behoe-
ve van de rekening-courantfaciliteit bij deze bank en verder verstrekte leningen aan STN starters
(€ 175.000), Woning in Zicht (€ 81.000) en Futura (€ 58.000).
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden
Vanaf 2012 worden ook huurwoningen die leegstaan en waarvoor een concreet verkooptraject is
gestart, verantwoord als voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop.
Het saldo van de koopwoningen in ontwikkeling heeft betrekking op projecten met (nog niet
verkochte) koopwoningen die nog in ontwikkeling of in aanbouw zijn.
295 - -238 57
- - - -
295 - -242 57 Totaal
aandeel%Tabel 1.3.2 Andere
deelnemingen
- - -4 -
Breedband Tilburg BV 24,33%
St. Brabants
Investeringsfonds
Nieuwbouwwoningen
Project Havenmeester
25%
netto
vermogens
waarde
per 31-12
resultaat in
boekjaar
netto
vermogens
waarde
per 1-1
investering-
en / desin-
vestering-
en
Cofier Bouwontwikkeling BV 25%
17.300 11.925
Overige voorraden
31-12-2013 31-12-2012
Vastgoed bestemd voor verkoop 12.914 12.487
Tabel 2.1 Voorraden
Totaal 30.688 24.898
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
474 486
Totaal 12.914 12.487
-653 11.974
Saldo 1 januari 12.487 242
Verkocht -488 -217
Tabel 2.1.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 2013 2012
Geactiveerde uitgaven 1.568 488
Mutatie saldo 'Te verkopen huurwoningen'
89
Het project De Nieuwe Heikant betreft geactiveerde uitgaven voor grondexploitatie die nog zijn
te verrekenen.
Onderhanden projecten
De specificatie van de post ‘Onderhanden werk’ heeft betrekking op de onderhanden projecten-
posities bij de vennootschappen onder firma voor diverse projectontwikkelingen. Onder de ba-
lanspost is het saldo van de investeringskosten en de ontvangen termijnen opgenomen.
Vorderingen
Breda: Seminarieweg 3.210 3.966
Breda: F1 en F2 Heuvel 2.306 1.413
Tilburg: Groeseind 6.608 1.577
Tilburg: De Nieuwe Heikant 1.576 -
Totaal 17.300 11.925
Tilburg: Stokhasselt 42 -
Breda: Talmazone 382 466
Breda: Dr. Struyckenplein 350 1.500
Tabel 2.1.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd
voor verkoop31-12-2013 31-12-2012
Breda: Driesprong 936 930
Tilburg: Forum 1.890 2.073
Totaal 474 486
Tabel 2.1.3 Overige voorraden 31-12-2013 31-12-2012
Onderhoudsmaterialen 474 486
Af: gedeclareerde termijnen -6.458 -3.288
Totaal
Tabel 2.1.4 Onderhanden projecten 2013 2012
2.235
42 3.788
Saldo per 1-1 3.788
921
Bij: mutatie onderhanden werk 4.384
3.920
Bij: overige mutaties -1.672
Tabel 2.2 Vorderingen 31-12-2013 31-12-2012
Belasting en premies sociale verzekeringen 8 134
Debiteuren 5.956 3.346
Vorderingen op groepsmaatschappijen 5.398 16.381
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt
deelgenomen113 30
Totaal 18.018 23.278
Overlopende activa 6.543 3.387
90
De post ‘Vorderingen op gemeenten’ betreft voornamelijk de afhandeling van de VOF Quirijnbou-
levard en de plankosten Maycretewoningen.
De toename van de post ‘Overige debiteuren’ wordt voornamelijk veroorzaakt door een nog te
ontvangen bijdrage van het project BinnenBuiten.
De voorziening dubieuze debiteuren betreft huurdebiteuren (€ 250.000), gemeente en rijk (€
462.000) en overige vorderingen (€ 3.220.000).
De specificatie van de balanspost vorderingen op groepsmaatschappijen is als volgt:
Over de rekening-courant met Laurentius/WonenBreburg VOF wordt een rente berekend van
4,8%. De overige vorderingen betreffen openstaande facturen.
De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, betreft een vordering op de
Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV, verminderd met de negatieve nettovermogenswaarde
van deze deelneming.
Af: voorziening wegens oninbaar -250 -201
Huurdebiteuren (zittende bewoners) 2.748 1.884
Tabel 2.2.1 Debiteuren 31-12-2013 31-12-2012
Huurdebiteuren
Gemeente en Rijk
Gemeente en Rijk 1.951 950
Subtotaal 2.498 1.683
Overige vorderingen
Af: voorziening wegens oninbaar -462 -462
Subtotaal 1.489 488
Af: voorziening wegens oninbaar -3.220 -2.733
Subtotaal 1.969 1.175
Vertrokken huurders 3.083 2.583
Overige debiteuren 2.106 1.325
Totaal 5.956 3.346
Dotatie 1.306 1.495
Onttrekking -764 -577
Saldo per 31 december 3.932 3.396
Tabel 2.2.1.1 Voorziening dubieuze debiteuren 2013 2012
Saldo 1 januari 3.390 2.478
VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboulevard
VOF Forum
VOF Groeseind
6
5.398 16.381
- 1.735
- 20
539 13
Totaal
Vordering Laurentius/WonenBreburg VOF 4.846 14.607
Ontwikkelingscomb. NBU & WonenBreburg VOF 7 -
VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein 6
Tabel 2.2.4 Vorderingen op
groepsmaatschappijen31-12-2013 31-12-2012
Tabel 2.2.6 Belasting en premies sociale
verzekeringen31-12-2013 31-12-2012
Totaal 8 134
Btw 8 134
91
Onder de vooruitbetaalde kosten ultimo 2013 is een bedrag van circa € 4,3 miljoen opgenomen
aan btw in verband met de levering in 2014 van nieuwbouwwoningen door Stichting Brabants
Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester. Deze transactie is in de toelichting
op de resultaatpost ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’
nader beschreven.
Onder de vorderingen zijn geen posten opgenomen met een verwachte looptijd langer dan één
jaar.
Liquide middelen
PASSIVA Eigen vermogen
We maken onderscheid tussen commercieel en sociaal vastgoed. Het sociale bezit is opgenomen
als materiële vaste activa; het commercieel vastgoed staat als vastgoedbeleggingen op de balans.
WonenBreburg beschouwt het sociale vastgoed als een bedrijfsmiddel dat wordt gewaardeerd op
basis van het actuele waardemodel. Bij deze grondslag worden bij een lagere bedrijfswaarde dan
de historische kostprijs (na afschrijvingen) per complex deze waardeverminderingen (en terugna-
mes hiervan) in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Waardevermeerderingen (boven de kost-
Door te belasten aan derden 257 222
Onderhanden werk niet-planmatig onderhoud 365 305
Tabel 2.2.7 Overlopende activa 31-12-2013 31-12-2012
Vooruitbetaalde kosten 4.884 1.410
Overig 87 678
Totaal 6.543 3.387
Facturen in omloop 950 772
8.978
Totaal 6.411 8.996
Kas 12 8
Kruisposten 11 10
Tabel 2.3 Liquide middelen 31-12-2013 31-12-2012
Bank 6.388
2012
Ongerealiseerd groepsvermogen 478.682 561.447
Gerealiseerd groepsvermogen -101.649 -87.417
Groepsvermogen per 31 december 377.033 474.030
Tabel 3.1 Aandeel van de rechtspersoon in het
groepsvermogen2013
493.645 67.802 561.447
-1.428 -1.428
-53.899 -13.871 -67.770
-24.216 -299 -24.515
- 3.635 3.635
- 5.692 5.692
4.087 -2.466 1.621
418.189 60.493 478.682
sociaal
vastgoed
commercieel
vastgoed totaal Tabel 3.1.1 Ongerealiseerd groepsvermogen
Mutatie door afschrijvingen en verkopen
Mutaties in verkopen onder voorwaarden
Correctie ongerealiseerde herwaardering voor resultaat VOV-nieuwbouw
Herclassificatie eenheden sociaal/commercieel bezit
Boekwaarde per 31 december 2013
Boekwaarde per 1 januari 2013
Mutatie ingerekende toekomstige verkopen
Waardemutaties in boekjaar
Resultaat -25.742 9.374
Boekwaarde per 1 januari
2012
-87.417
Tabel 3.1.2 Gerealiseerd groepsvermogen 2013
Overige mutaties
-103.956
7.165
-87.417
11.510
Boekwaarde per 31 december -101.649
92
prijs) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Dit geldt ook voor terugnames hier-
van.
Positieve herwaarderingen per complex in het groepsvermogen worden als ongerealiseerd ver-
antwoord. Door verschillen in levensduur en waardering in de systematiek van de bedrijfswaarde-
berekening, in vergelijking met de historische uitgaafprijs, zijn in afgelopen jaren per complex
grote positieve bedragen aan herwaardering ontstaan. Mede hierdoor is de ongerealiseerde reser-
ve ultimo 2013 hoger dan het beschikbaar groepsvermogen. Hierdoor is op de balansdata per sal-
do sprake van een negatief gerealiseerd groepsvermogen.
Van de eerstkomende 3 boekjaren zijn de verkopen van het sociale bezit ingerekend. Deze verko-
pen worden verantwoord als ongerealiseerde waardestijgingen en direct in het eigen vermogen
verwerkt. Bij realisatie door reguliere verkoop worden deze waardestijgingen ten laste van de
reserve als baten op de winst-en-verliesrekening verantwoord. Bij verkopen met Koopgarant (ver-
kopen onder voorwaarden) vindt in de jaarrekening geen realisatie plaats.
Met betrekking tot het commercieel vastgoed wordt voor de bepaling van de herwaardering niet
op de historische kostprijs afgeschreven. De mutaties in de actuele waarde van het vastgoed ver-
kocht onder voorwaarden worden direct in de resultatenrekening verantwoord.
Egalisatierekeningen
In de egalisatierekening leveringen en diensten huurders wordt het saldo van de niet-
verrekenbare leveringen en diensten gestort. De mutatie in 2013 is als volgt samengesteld:
Voorzieningen
De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is gevormd om de verwachte
resultaten te reserveren van toekomstige projecten waarvoor de besluitvorming definitief is en/of
extern gecommuniceerd is, én waarbij bestemmingsplannen geen belemmeringen meer opleveren.
De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is overwegend (circa 76%) kort-
lopend van aard.
Tabel 4.1 Egalisatierekening leveringen en diensten
huurders2013 2012
Saldo 31 december 257
257 6
Saldo 1 januari - -6
Mutatie(s)
-
kosten opbrengsten mutatie
373 484 111
318 464 146
691 948 257
Glasherstel
Rioolfonds
Totaal
Tabel 4.1.1 Mutaties egalisatierekening leveringen en diensten
Tabel 5.1 Voorziening onrendabele investeringen en
herstructureringen
2013 2012
Saldo 31 december 24.426 29.094
Saldo 1 januari 29.094 64.400
Mutatie aanwending voorziening met activa in ontwikkeling 38.254 -3.935
Onttrekkingen -63.253 -37.383
Dotaties 20.331 6.012
93
In de voorziening beleid opgenomen onrendabele investeringen en herstructureringen zijn voor
het sociaal vastgoed berekend op basis van bedrijfswaarde en voor het commercieel bezit in ont-
wikkeling verwerkt tegen (geprognosticeerde) marktwaarde. Geraamde positieve resultaten (on-
der meer uit commerciële koopprojecten) worden niet ingerekend.
De opgenomen belastinglatentie heeft betrekking op het deel van de leningenportefeuille waar-
voor een nadelig verschil bestaat tussen het renteniveau voor de betreffende lening en de discon-
teringstabel die in het kader van de VSO-2 is opgesteld. Deze voorziening is overwegend langlo-
pend van aard en wikkelt zich af in 2021.
Overige voorzieningen
De overige voorzieningen hebben betrekking op personele aangelegenheden, zoals voor het cafe-
tariamodel, het persoonsgebonden budget, jubilea en organisatiehervormingen. Met uitzondering
van de bedragen ten behoeve van hervormingen zijn de overige voorzieningen overwegend lang-
lopend van aard.
Langlopende leningen
Per 31 december 2013 bedraagt het saldo van de leningen waarvan de looptijd langer was dan 5
jaar € 763 miljoen (2012: € 705,2 miljoen).
Tabel 5.1.1 Samenstelling voorziening onrendabele
investeringen en herstructureringen31-12-2013 31-12-2012
Algemene herstructureringsbijdrage 10.114 12.965
Onrendabele toppen nieuwbouwwoningen 36.498 78.727
Resultaat verkoop nieuwbouw koopwoningen - 663
Aanwending voorziening met activa in ontwikkeling -21.432 -59.422
Totaal 24.426 29.094
Overige verrekening -754 -3.839
Totaal bedrag in voorziening beleid t.b.v.
projectontwikkeling45.858 88.516
Mutaties(s) -148 -225
Saldo per 31 december 108 256
Tabel 5.2 Voorziening latente belastingverplichtingen 2013 2012
Saldo 1 januari 256 481
4 494 505 - 1.003
77 48 3.000 3.125
-79 -52 -240 -371
-2 48 -52 2.760 2.754
2 542 453 2.760 3.757
Toevoegingen
Totaal mutaties
Saldo per 31-12-2013
Onttrekking
Tabel 5.3 Overige voorzieningen cafetaria -
model
jubileum-
uitkeringen
persoonlijk
budget
organisatie-
hervorming
totaal
Saldo 1-1-2013
Mutaties
Tabel 6 Langlopende leningen 31-12-2013 31-12-2012
Leningen overheid 30.512 32.175
Leningen derden 34.193 34.193
Waarborgsommen 404 374
Leningen kredietinstellingen 893.154 816.458
Leningen groepsmaatschappijen - 2.212
Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden 97.114 94.062
Totaal 1.055.377 979.474
94
Het aflossingsdeel in het komende boekjaar bedraagt € 65,7 miljoen en is verantwoord onder de
kortlopende schulden. Voor de aflossingen 2014 waren per 31 december 2013 geen renteafspra-
ken gemaakt.
Zekerheden
Ten behoeve van de leningen van kredietinstellingen zijn garanties van het WSW verkregen tot
een bedrag van € 1.023,3 miljoen inclusief de leningen met een variabele hoofdsom voor nominaal
€ 60 miljoen, die per 31 december voor € 54 miljoen opgenomen waren.
Kortlopende schulden
De kredietfaciliteit bij de BNG bedraagt € 25 miljoen. Hiervoor is als zekerheid een bedrag van
€ 5 miljoen als een langlopende lening verstrekt. Dit bedrag is verantwoord als lening u/g onder
de financiële vaste activa.
Dit betreft openstaande facturen aan groepsmaatschappijen.
32.175 816.458 2.212 34.193 885.038
6.945 49.600 - - 56.545
- 147.078 - - 147.078
-7.141 -55.713 -2.212 - -65.066
-1.467 -64.269 - - -65.736
30.512 893.154 - 34.193 957.859
Tabel 6.1 Verloop langlopende
leningen
overheid krediet-
instelling-
en
groeps-
maatschap-
pijen
derden totaal
Saldo 1-1-2013
Aflossingsdeel verantwoordingsjaar
Nieuwe leningen 2013
Aflossingen leningen
Aflossingsdeel leningen komend boekjaar
Saldo per 31-12-2013
Schulden aan kredietinstellingen 9.285 329
Schulden aan gemeente 1.685 2.505
Tabel 7 Kortlopende schulden 31-12-2013 31-12-2012
Schulden ter zake van pensioenen 385 374
Aflossingsdeel leningen komend boekjaar 65.736 56.545
Schulden aan leveranciers en overige schulden 7.314 12.491
Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen 5.768 2.241
Totaal 121.766 114.971
Schulden aan groepsmaatschappijen 381 36
Overlopende passiva 31.212 40.450
Tabel 7.1 Schulden aan kredietinstellingen 31-12-2013 31-12-2012
Totaal 9.285 329
Bank 9.285 329
Tabel 7.4 Schulden aan belastingen en sociale
verzekeringen31-12-2013 31-12-2012
Totaal 5.768 2.241
Omzetbelasting 5.134 1.586
Loonbelasting 634 655
Tabel 7.7 Schulden aan groepsmaatschappijen 31-12-2013 31-12-2012
Schuld aan VOF Forum 376 -
Schuld aan VOF Groeseind - 32
Overige schulden aan groepsmaatschappijen 5 4
Totaal 381 36
95
Naar verwachting worden alle kortlopende schulden en overlopende passiva binnen één jaar af-
gewikkeld.
7.10. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
Stichting WonenBreburg participeert door middel van een bv-structuur in VOF Wijkontwikke-
lingsmaatschappij Quirijnboulevard Tilburg, VOF Groeseind, VOF Ontwikkelingscombinatie Dr.
Struyckenplein, VOF Forum en Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie
VOF. De firmanten (vennoten) in de vof’s zijn hoofdelijk aansprakelijk.
De firmanten in VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboulevard Tilburg zijn de ge-
meente Tilburg en WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV.
De firmanten in de Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF
zijn WonenBreburg Project Talmazone BV en Nederlandse Bouw Unie Projectontwikkeling
III BV.
De firmanten van de VOF Groeseind zijn WonenBreburg Project Groeseind B.V. en Janssen
de Jong Projectontwikkeling BV.
De firmanten van de VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein zijn WonenBreburg
Project Dr. Struyckenplein BV en de Nederlandse Bouw Unie Projectontwikkeling BV.
De firmanten van de VOF Forum zijn WonenBreburg Project Forum BV en van de Weegen
Projectontwikkeling B.V.
Letter of comfort
Stichting WonenBreburg heeft ten behoeve van meerdere dochtermaatschappijen een ‘letter of
comfort’ afgegeven, waarmee zij bevestigt dat zij de nodige middelen ter beschikking zal blijven
stellen aan WonenBreburg Holding BV, zodat laatstgenoemde aan haar schulden op korte en lan-
ge termijn zal kunnen blijven voldoen. Zolang dat noodzakelijk is, behoudens zeer bijzondere
omstandigheden, zal de letter of comfort jaarlijks gecontinueerd worden. De huidige letter of
comfort heeft een looptijd tot 1 juli 2015. De letter of comfort heeft betrekking op WonenBreburg
Holding BV, WonenBreburg Project Forum BV, WonenBreburg en Duurzame Energie Exploitatie
WonenBreburg BV.
Door WonenBreburg Holding BV is voor WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV ook een let-
ter of comfort afgegeven, waarmee zij bevestigt dat ze eveneens de nodige middelen ter beschik-
king zal blijven stellen, zodat WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV aan haar schulden op
korte en lange termijn zal kunnen blijven voldoen. De huidige letter of comfort heeft een looptijd
tot 1 juli 2014. Naar verwachting zal deze vof in 2014 worden ontbonden.
Tabel 7.8 Overlopende passiva 31-12-2013 31-12-2012
Rekening-courant Laurentius (uit VOF
Laurentius/WonenBreburg)2.474 14.607
1.300
Nog te ontvangen facturen 2.522 1.006
Te verrekenen huurtoeslag - 910
Niet-vervallen rente 14.913 13.845
Vooruit ontvangen huur 3.788 2.802
Totaal 31.212 40.450
Reservering Tilburg Akkoord 1.264 1.877
Diversen 1.636 1.046
Diverse posten project Havenmeester 741 734
Te verrekenen/transitorische servicekosten 2.514 2.323
Overname debiteuren Techem 92 -
Reservering verlof- en overuren 1.268
96
WSW
Als deelnemer aan het WSW heeft stichting WonenBreburg een obligoverplichting per balansda-
tum van maximaal € 38.821.000. Alleen in het geval dat het eigen vermogen van WSW niet toerei-
kend mocht zijn, zullen de deelnemers worden aangesproken.
Kredietfaciliteiten
Door huisbankier BNG is een kredietfaciliteit vastgesteld van € 25.000.000. In Futura-verband is in
het kader van de cashpoolconstructie bepaald dat men verplicht is om tot een bedrag van € 5 mil-
joen deposito’s aan te houden voor de cashpoolfaciliteit. Voor de verdere kredietfaciliteit zijn
geen aanvullende, bijzondere zekerheden afgegeven. Door BNG zijn namens WonenBreburg
bankgaranties afgegeven voor een totaalbedrag van € 2.958.492. De garanties hebben betrekking
op mogelijke planschade als gevolg van gebiedsontwikkeling en garantstellingen voor de in-
richting van openbare ruimten.
Zekerheden
Voor een aangetrokken lening voor het project Groeseind zijn voor een bedrag van € 5 miljoen
zekerheden gesteld in de vorm van hypotheken op diverse onroerende goederen binnen het pro-
ject.
Voor de 77 appartementen in het nieuwbouwproject Forum in de wijk Reeshof in Tilburg, is een
hypotheekrecht (eerste in rang) gevestigd van € 15.900.000, evenals een pandrecht (eerste in rang)
op alle bestaande en toekomstige huurvorderingen uit hoofde van de door Stichting WonenBre-
burg met derden gesloten en nog te sluiten huurovereenkomsten van deze 77 appartementen.
Borgstelling
Borgstelling voor DIGH (Dutch International Guarantees for Housing) met betrekking tot een pro-
ject voor de bouw van 330 woningen in de sociale sector in Zuid-Afrika. De borgstelling omvat in
aanvang € 452.223 en wordt jaarlijks verlaagd. Per 31 december 2013 bedraagt de positie
€ 216.627.
Fiscale eenheid
De Stichting WonenBreburg vormt met de diverse bv’s voor de vennootschapsbelasting en omzet-
belasting een fiscale eenheid. Daarom zijn alle vennootschappen binnen deze fiscale eenheid
hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelasting- en omzetbelastingschulden van de fisca-
le eenheid als geheel. De vennootschapsbelasting wordt geheven bij de moedermaatschappij. De
aangiften omzetbelasting worden afzonderlijk ingediend.
De gevoegde maatschappijen per 31 december 2013 voor de vennootschapsbelasting zijn:
Stichting WonenBreburg
WonenBreburg Holding B.V.
WonenBreburg Project Groeseind B.V.
WonenBreburg Project Talmazone B.V.
Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg B.V.
WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein B.V.
WonenBreburg Project Forum B.V.
De gevoegde maatschappijen per 31 december 2013 voor de omzetbelasting zijn:
Stichting WonenBreburg
WonenBreburg Holding B.V.
WonenBreburg Project Groeseind B.V.
97
WonenBreburg Project Talmazone B.V.
Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg B.V.
WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein B.V.
WonenBreburg Project Forum B.V.
WonenBreburg Project Quirijnboulevard B.V.
Leasecontracten
WonenBreburg heeft voor 11 auto’s leasecontracten afgesloten. De gemiddelde resterende loop-
tijd van de contracten bedraagt 23 maanden. De resterende leaseverplichting bedraagt € 227.293.
Aangegane verplichtingen
De aangegane verplichtingen van voornamelijk nieuwbouw- en onderhoudsprojecten bedragen
€ 35.045.000.
Wet Ketenaansprakelijkheid
Door gebruik te maken van aannemers en onderaannemers is de Wet Ketenaansprakelijkheid van
toepassing. Gedurende het boekjaar heeft geen aansprakelijkheidsstelling jegens Stichting
WonenBreburg plaatsgevonden.
Derivaten
Per 31-12-2013 zijn alle contracten inzake derivaten regulier afgelopen.
7.11. Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst-en-
verliesrekening
(bedragen x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten
De stijging van de huurderving wordt voor een bedrag van € 650.000 veroorzaakt door initiële
leegstand van nieuw opgeleverde complexen.
De derving voor de servicekostencomponenten die met de huurders worden afgerekend, zijn ver-
werkt in het bedrag leveringen en diensten.
• garages en bedrijfsruimten 5.072 4.490
• wegens oninbaarheid -4.154 -2.972
• bijdrage leegstand dan wel wegens oninbaar -21 55
Tabel A Huren 2013 2012
Te ontvangen netto huren voor
• woningen en woongebouwen 147.832 138.100
Subtotaal 152.904 142.590
Af huurderving
Totaal 148.729 139.673
Totaal 12.692 12.089
Af: derving -47 -20
Leveringen en diensten 12.739 12.109
Tabel B Opbrengsten servicecontracten 2013 2012
Tabel C Overheidsbijdragen 2013 2012
Eenmalige bijdragen 36 17
Totaal 36 17
98
Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van
bestaand bezit sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuw-
bouwwoningen en is als volgt te specificeren:
Van de eerstkomende 3 boekjaren zijn alle verkopen van sociaal bezit in de bedrijfswaarde inge-
rekend, waardoor de kostprijs voor deze verkopen is verhoogd. Deze stijging tot verkoopwaarde
van het te verkopen bezit is in de ongerealiseerde reserve gestort. Met de reguliere verkopen in
2013 is de in voorgaande boekjaren in de bedrijfswaarde ingerekende waardestijging gedeeltelijk
gerealiseerd. Dit bedrag wordt uit de ongerealiseerde herwaardering als bate op de winst-en-
verliesrekening verantwoord (€ 4.089.000). Het niet gerealiseerde deel is ten laste van de gevorm-
de ongerealiseerde reserve afgeboekt en op de bedrijfswaarde in mindering gebracht
(€ 3.287.000). Hierdoor resteert als resultaat op verkopen bestaand bezit over 2013 een saldo van
€ 0. In 2012 bedroeg deze afboeking op de ongerealiseerde reserve
€ 3.163.000. In 2013 zijn 73 bestaande woningen verkocht.
Verkopen onder voorwaarden worden bij afwikkeling volgens verslaggevingsregels niet als een
economisch voltooide transactie gezien; de resultaten hiervan worden daarom direct in de onge-
realiseerde reserve gemuteerd. In 2013 zijn 86 bestaande woningen verkocht onder voorwaarden.
In deze toelichting zijn alleen reguliere verkopen van bestaand bezit opgenomen. De vergelijken-
de cijfers over 2012 zijn hierop aangepast.
Verkoopresultaten bestaand bezit - -
Totaal 1.185 383
Verkoopresultaten nieuwbouw 1.185 383
Tabel D Nettoverkoopresultaat
vastgoedportefeuille2013 2012
Tabel D.1 Verkoopresultaten nieuwbouw 2013 2012
Totaal 1.185 383
Bij/af: mutatie onderhanden werk -5.519 325
Opbrengst verkopen projecten 11.995 11.828
Af: vervaardigingskosten -5.291 -11.770
10.150 5.689
Af: waardestijging tot verkoopwaarde jaarschijf
reguliere verkopen-7.377 -6.278
Bij: niet-gerealiseerde waardestijging jaarschijf reguliere
verkopen
Af: boekwaarde verkopen -4.137
Opbrengst verkopen bestaand bezit regulier en
Koopgarant
-1.924 -1.172
-1.354
Af: direct toerekenbare kosten
Totaal - -
3.288 3.115
Tabel D.2 Verkoopresultaten bestaand bezit 2013 2012
Geactiveerde kosten nieuwbouw huur 1.408 1.444
Geactiveerde kosten nieuwbouw koop 33 84
Geactiveerde kosten groot en planmatig onderhoud 927 1.105
Tabel E Geactiveerde productie eigen bedrijf 2013 2012
Geactiveerde kosten IT en juridische ondersteuning 139 66
Overige interne doorbelasting 132 4
Totaal 2.639 2.703
99
Bedrijfslasten
De genomen besluiten betreffen onrendabele toppen van nieuwe bouwprojecten in 2013. Bij deze
besluiten is de bedrijfswaarde ook voor commerciële projecten en projectdelen als uitgangspunt
genomen voor de berekening van de onrendabele toppen. Bij de verantwoording in de voorzie-
ning beleid worden deze project(del)en gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat voor
berekening van de onrendabele top.
WonenBreburg heeft in 2014 102 woningen met bijbehorende parkeerplaats overgenomen van
Havenmeester CV in het kader van de achtervangregeling. De aankoop van de woningen wordt
deels (circa 19%) gefinancierd door het Brabants Investeringsfonds Nieuwbouw Havenmeester
(BIFN). Aandeelhouders zijn de Provincie Noord-Brabant (50%), de gemeente Tilburg (25%) en
WonenBreburg (25%). De financiering betreft een winstdelende lening. Er wordt geen rente be-
taald aan het fonds.
Tijdens de eerste 5 jaren van de exploitatie kunnen woningen tegen taxatiewaarde verkocht wor-
den als de huurder vertrekt. Hiermee wordt de lening afgelost. Na 5 jaar dient het investerings-
fonds opgeheven te worden. De winstdelende lening dient te worden afgelost. De nog in exploi-
tatie zijnde woningen worden dan getaxeerd. De woningen worden eerst aangeboden aan de
zittende huurder. De daarna nog resterende woningen worden door WonenBreburg overgeno-
men en met het fonds verrekend tegen 85% van de dan geldende taxatieprijs. Op basis van de
marktontwikkeling en de omvang van de verkopen zal het investeringsfonds winst of verlies ma-
Diversen 115 321
Opbrengst antennes 202 110
Doorbelasting salariskosten aan derden 112 101
Opbrengst werkzaamheden voor derden 176 359
Saldo per 31 december 1.183 1.492
Btw pro rata 75 75
Tabel F Overige bedrijfsopbrengsten 2013 2012
Tegemoetkoming in administratiekosten 463 491
Opbrengst administratie derden 40 35
Activa ten dienste van de exploitatie 3.439 3.372
Saldo per 31 december 55.244 46.456
Afschrijvingen vastgoed in exploitatie 51.470 42.676
Overige goederen als onderdeel materiële activa in
exploitatie335 408
Tabel G Afschrijvingen materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille2013 2012
-10.584 1.966
Financiële gevolgen besluiten m.b.t. nieuwe projecten:
Breda: Doornbos zorgcluster en woningen
Breda: Nassausingel
Breda: De Leystroom Alles voor Allen
-233
-6.245
Afwijkingen en afwikkelingen voorziene bedragen per
31 december 2013 en 2012
-5.313
Tabel H Overige waardeveranderingen materiële
vaste activa en vastgoedportefeuille2013 2012
-9.368 -7.978
-20.997
Overige mutaties van de vastgoedportefeuille
Totaal
Totaal dotaties aan voorziening beleid op grond
van besluiten nieuwe projecten
Positief = bate, negatief = last
-799
-3.256
-1.045
100
ken, waarin WonenBreburg dan evenredig participeert. In het geval dat het investeringsfonds fors
verlies maakt, zal door de participanten moeten worden bijgestort.
De berekening van de onrendabele top van dit project is gebaseerd op de in 2014 geldende over-
nameprijs. Tevens is rekening gehouden met een resultaat in het investeringsfonds. Hierbij is het
uitgangspunt dat de waarde van de woningen na 5 jaar gelijk is aan de overnameprijs. Dit leidt tot
een voordeel voor WonenBreburg, maar betekent voor het fonds een verlies. Jaarlijks wordt deze
raming in de voorziening beleid herijkt.
Voor het nog uit te voeren deel van het project Seminarieweg te Bavel is geen onrendabele top
opgenomen omdat dit bij besluit van het bestuur in 2009 een rendabel koopproject betrof. Dit
project wordt op basis van 50/50% met een projectontwikkelaar gerealiseerd. De geactiveerde
grondwaarde is per 31 december circa € 3,2 miljoen (incl. btw). Inmiddels is door gewijzigde
marktomstandigheden duidelijk geworden dat de planuitvoering moet worden gewijzigd. De
grondwaarde kan hierbij niet worden gedekt waardoor een onrendabele top onvermijdelijk is.
Over de concrete aanpassing van het plan en de hieruit resulterende financiële gevolgen is echter
nog geen bestuursbesluit genomen waardoor dit verlies nog niet in de voorziening beleid ultimo
2013 is verantwoord.
Als ‘Afwijkingen van voorziene bedragen’ is onder meer voor het project Driesprong te Breda,
gezien de voortgang, een onrendabele top van circa € 7 miljoen opgenomen. De onrendabele top
van dit project is vanaf de begroting 2014 ingerekend. Daarnaast zijn hier de effecten van herre-
kening per 31 december 2013 van in 2013 doorlopende projecten verantwoord. Met de dotatie
aan deze voorziening zijn vrijgevallen en niet meer benodigde posten in 2013 tot een totaalbe-
drag van circa € 1,9 miljoen verrekend.
Overige mutaties zijn verantwoord als afboekingen en waardeverminderingen van vastgoedpro-
jecten (niet succesvolle leads en prospects) tot een totaalbedrag van € 1.045.000.
De gemiddelde formatie in fte’s bedroeg 386 fte voor 2013 en 399 fte voor 2012. Geen van de
werknemers is buiten Nederland werkzaam.
Beloning en gegevens bestuurders
(bedragen x € 1)
Ir. J.A. Dunnewijk is voorzitter Werkveld Adviesraad van Avans, lid van het bestuur van Stichting
Kences (studentenhuisvesting) en voorzitter van het bestuur van de Stichting MOM. Al deze func-
ties zijn onbezoldigd.
Drs. A.G.M. Streppel is lid van de Deelnemersraad van het WSW, lid van het algemeen bestuur van
Aedes en bestuursvoorzitter van de Stichting Futura. Alle functies zijn onbezoldigd, met uitzonde-
Uitzend- en interimkrachten 695 841
Uitkering ziektewet en arbeidsongeschiktheid -89 -203
Tabel I Lonen en salarissen 2013 2012
Bruto salarissen 18.341 18.632
Totaal 18.947 19.270
185.928 1.021 41.025 227.974
185.793 1.021 41.025 227.839
Naam functie bruto
beloning
kosten
vergoeding
beloningen
betaalbaar
op termijn
totaal
Ir. J.A. Dunnewijk Directeur-bestuurder
Drs. A.G.M. Streppel Directeur-bestuurder
101
ring van de Aedes-bestuursfunctie. De vergoeding die daarvoor wordt verkregen, komt ten goede
aan WonenBreburg.
Over het boekjaar 2013 is Stichting WonenBreburg een bedrag van € 6.352 verschuldigd betref-
fende de zogenoemde ‘crisisheffing’. Deze heffing is niet meegenomen in onderstaande tabel.
WonenBreburg heeft de volgende vergoedingen in 2013 aan de leden van de raad uitgekeerd.
Deze vergoeding vallen binnen de WNT, respectievelijk de uitvoeringsvoorschriften van de minis-
ter.
*Dit bedrag is inclusief een nabetaling van € 417 voor lidmaatschap van de auditcommissie in 2012.
Pensioenen
WonenBreburg is aangesloten bij SPW (Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties), een
zelfstandig pensioenfonds waarin de pensioenbelangen van de hele corporatiesector zijn onder-
gebracht. De pensioenregeling is een toegezegd-pensioenregeling, waarbij WonenBreburg in ge-
val van een tekort bij het pensioenfonds geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende
bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies. Per 31 december 2013 lag de geschatte dek-
kingsgraad van SPW op 114%. SPW voldoet hiermee aan de minimale norm van 105% die De Ne-
derlandsche Bank (DNB) stelt.
Naam
61 1-1-1990 1-1-1990
60 1-9-2000 1-9-2000Drs. A.G.M. Streppel
Directeur-bestuurder
Directeur-bestuurder
werkzaam
bij de
organisatie
sinds
functie leeftijd werkzaam
in huidige
functie
sinds
Ir. J.A. Dunnewijk
Ing. W.P.J.M. van Dijk 10.345
Drs. R.A.M. van Dongen 5.715
Mr. W.M.M. van Fessem 10.345
Drs. S.J. Hoenderop 12.845
M.A.P. Huijsmans MSc 10.170
Mr. H.J. Touw 15.676 *
Dr. R.L. Vreeman 8.620
Totaal 73.716
bedrag in
euro's
functie
lid
lid, lid AC (vanaf 1 juli)
lid
lid, voorzitter AC
lid
lid, voorzitter RvC, AC (1 januari tot 1 juli)
lid, tot 1 november 2013
Naam
Totaal 24.704 33.485
Onderhoudsuitgaven 29.773 38.994
Af: onderhoud uitgevoerd door eigen werkapparaat -5.069 -5.509
Tabel L Onderhoudslasten 2013 2012
Af: onderhoud uitgevoerd door eigen werkapparaat -5.069 -5.509
Totaal 24.704 33.485
Projectmatig onderhoud 3.824 4.659
Subtotaal 29.773 38.994
Periodiek onderhoud 2.639 2.865
Planmatig onderhoud 10.319 17.106
Reparatieverzoeken 8.071 8.558
Mutatieonderhoud 4.920 5.806
Tabel L.1 Uitsplitsing onderhoudslasten 2013 2012
Totaal 976 1.392
• Uitgaven Tilburg 532 670
• Uitgaven Studentenhuisvesting 11 50
Tabel M Leefbaarheid 2013 2012
• Uitgaven Breda 433 672
102
Honorarium van de accountant
Totaal 30.381
Drukwerk 156
Automatisering 1.314
Overige personeelslasten 1.945
Algemene personeelslasten
Correctie doorbelasting projectleiding voorgaande jaren 316
Totaal zakelijke bedrijfslasten 13.796
Bankkosten 109
224 223
Externe controle 89 117
447 484
Subtotaal algemene kosten 6.503 7.089
Restauratieve voorzieningen
20.673
Subtotaal overige lasten 8.185 4.177
-
Verhuurdersheffing 444 -
Zakelijke bedrijfslasten
Belastingen 5.429 5.369
Overige algemene beheerkosten
Aedex 143 88
Diversen 2.545 2.336
Vervolgingskosten 422 281
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren 1.301
Afboeking vordering Quirijnboulevard 168 -
Dotatie voorziening organisatiehervorming 3.000 -
Beheervergoeding VvE 290 254
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren
projectontwikkeling- 462
756
Niet-gedekte projectkosten eerdere jaren 485 603
Sloopkosten 1.091 -
Verzekeringen 485 533
Contributie landelijke federatie 121 126
7.084
Overige lasten
Saneringssteun/bijdrage 40+ wijken 5.741 453
272
Participatie en democratisering 14 3
Vakliteratuur 61 80
Woonruimteverdeelsysteem -15 34
Kosten vervoermiddelen 484 485
69
Portikosten 263
193
Samenwerkingskosten 441 275
Telefoonkosten 304 238
Advieskosten 773 1.307
1.225
Public relations 533 479
Algemene lasten
Huisvesting 1.306 1.605
2.222
Subtotaal algemene personeelslasten 1.897 2.323
Reservering verlof- en overuren -131 119
Reservering jubilea-uitkeringen/cafetariamodel 24 -73
Reservering persoonsgebonden scholingsbudget 59 55
Tabel O Overige bedrijfslasten 2013 2012
89 89
2 2
84 84
-
91 84 175
overig
Deloitte
totaal
Deloitte
Controle van de jaarrekening
Andere controleopdrachten
Fiscale adviesdiensten
Andere niet-controlediensten
Totaal honorarium van de accountant
Honorarium van de accountant 2013Deloitte
Accountants
BV
103
Waardeverandering vastgoed
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen zijn mutaties in de marktwaarde van het bestaand com-
mercieel vastgoed en waardedalingen (dan wel terugnemingen hiervan) van de bedrijfswaarde
van het sociaal bezit. Waardestijgingen van het sociaal vastgoed ten opzichte van de historische
kostprijs zijn niet in het resultaat, maar als directe mutatie in het groepsvermogen verwerkt. De
totale herwaardering van het sociaal vastgoed is toegelicht bij de post ‘Materiële vaste activa’.
Financiële baten en lasten
Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-
verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaan-
98 98
19 19
184 184
-
117 184 301
Honorarium van de accountant 2012Deloitte
Accountants
BV
overig
Deloitte
totaal
Deloitte
Controle van de jaarrekening
Andere controleopdrachten
Fiscale adviesdiensten
Andere niet-controlediensten
Totaal honorarium van de accountant
Tabel P Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille2013 2012
Commercieel vastgoed -11.860 2.532
Overige waardecorrectie in verband met grondposities - -5.367
Sociaal vastgoed -2.348 24.200
21.365 Totaal -14.208
Tabel Q Uit de overige reserves gerealiseerde
herwaardering
Realisatie door afschrijvingen op herwaardering sociaal
vastgoed
Realisatie door verkoop sociaal vastgoed
Totaal
2013 2012
27.320 9.955
21.634 4.067
5.686 5.888
Renteopbrengsten BWS-subsidie 48 65
Totaal 3.969 5.930
Renteopbrengsten activa in ontwikkeling 3.766 5.038
Renteopbrengsten leningen 155 827
Tabel R Opbrengsten van vorderingen die tot de
vaste activa behoren2013 2012
Totaal 372 334
Overige rentebaten 372 334
Tabel S Andere rentebaten en soortgelijke
opbrengsten2013 2012
Rente rekening-courant banken 22 41
Tabel T Rentelasten en soortgelijke kosten 2013 2012
Totaal 39.265 37.490
Overige renten 160 235
Boeterente/disagio 14 25
Rente leningen overheid 1.371 1.638
Rente leningen derden 37.698 35.551
104
de boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde
winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden
met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit
hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
WonenBrebrug heeft de VSO verlengd tot en met 31 december 2014. WonenBreburg heeft op
basis van de VSO-uitgangspunten de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 be-
paald, wat resulteert in een belastbaar bedrag van nihil.
Resultaat deelnemingen
De bedrijfsactiviteiten van het samenwerkingsverband Cofier zijn in 2013 beëindigd. De formele
ontbinding van de vennootschap vindt in 2014 plaats.
Tabel V Resultaat deelnemingen 2013 2012
Totaal -284 -749
St. Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen
Project Havenmeester-4 -4
Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV -42 -787
Cofier Bouwontwikkeling BV -238 42
105
106
7.12. Enkelvoudige balans (na resultaatbestemming) per 31 december 2013
(bedragen x € 1.000)
31-12-2013 31-12-2012
1.157.607 1.158.552
19.834 46.071
19.547 21.667
1.196.988 1.226.290
217.901 172.474
96.046 92.773
2.179 3.516
316.126 268.763
- -
8.666 18.132
57 294
893 891
2.751 3.043
5.314 5.436
591 958
18.272 28.754
1.531.386 1.523.807
11.427 12.487
16.255 8.837
474 486
28.156 21.810
- -
2.498 1.621
1.489 488
1.097 1.167
3.594 24.392
305 179,00
6.315 2.587
15.298 30.435
207 5.065
43.661 57.310
1.575.047 1.581.117
Totaal vorderingen
2.3 Liquide middelen
Totaal vlottende activa
Totaal activa
2.2.1 Huurdebiteuren
2.2.2 Gemeente en Rijk
2.2.3 Overige vorderingen
2.2.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen
2.2.5 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
2.2.6 Overlopende activa
2.1.3 Overige voorraden
Totaal voorraden
2.1.4 Onderhanden projecten
2.2 Vorderingen
Totaal vaste activa
2 Vlottende activa
2.1 Voorraden
2.1.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
2.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
1.3.4 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
1.3.5 Latente belastingvordering(en)
1.3.6 Leningen u/g
1.3.7 Te vorderen BWS-subsidies
Totaal financiële vaste activa
Activa
1 Vaste activa
1.1 Materiële vaste activa
1.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
1.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal vastgoedbelegging
1.3 Financiële vaste activa
1.3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen
1.3.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen
1.3.3 Andere deelnemingen
Totaal materiële vaste activa
1.2 Vastgoedbeleggingen
1.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
1.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1.2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
107
31-12-2013 31-12-2012
29 29
377.004 474.001
377.033 474.030
257 -
257 -
24.426 29.094
108 256
3.757 1.003
28.291 30.353
30.512 32.175
893.154 810.345
- 4.425
32.300 32.300
404 374
97.114 94.062
1.053.484 973.681
9.285 329
1.685 1.333
6.569 11.884
4.030 1.879
385 374
65.736 56.545
985 5.737
27.307 24.973
115.982 103.054
1.575.047 1.581.117
7.8 Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
6 Langlopende leningen
6.1 Leningen overheid
4 Egalisatierekeningen
4.1 Egalisatierekening leveringen en diensten huurders
Totaal egalisatierekeningen
5 Voorzieningen
5.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
6.2 Leningen kredietinstellingen
6.3 Leningen groepsmaatschappijen
6.4 Leningen derden
6.4 Waarborgsommen
6.5 Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden
Totaal langlopende leningen
5.2 Voorziening latente belastingverplichtingen
5.3 Overige voorzieningen
Totaal voorzieningen
7.5 Schulden ter zake van pensioenen
7.6 Aflossingsdeel leningen komend boekjaar
7.7 Schulden aan groepsmaatschappijen
7 Kortlopende schulden
7.1 Schulden aan kredietinstellingen
7.2 Schulden aan gemeente
7.3 Schulden aan leveranciers
7.4 Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen
Passiva
3 Eigen vermogen
3.1 Wettelijke reserve
3.2 Overige reserve
Totaal eigen vermogen
108
7.13. Enkelvoudige winst-en-verliesrekening 2013
(bedragen x € 1.000)
Wijziging presentatie: vanaf 2013 worden de gerealiseerde herwaarderingen in de winst-en-verliesrekening afzonderlijk verantwoord onder de post ‘Uit de
overige reserves gerealiseerde herwaardering’. De vergelijkende cijfers over 2012 zijn hierop aangepast. In de jaarrekening 2012 waren deze opbrengsten
opgenomen in de post ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Ook zijn de vergelijkende cijfers over 2012 aangepast
voor de specificatie van het verkoopresultaat van het bestaand bezit en nieuwbouw.
2013 2012
A. Huren 148.529 138.452
B. Opbrengsten servicecontracten 11.367 10.773
C. Overheidsbijdragen 36 17
D.1. Verkoopresultaten nieuwbouw 57 -
D.2. Opbrengst reguliere verkopen bestaand bezit 10.150 5.689
D.3. Af: kostprijs reguliere verkopen bestaand bezit -10.150 -5.689
E. Geactiveerde productie eigen bedrijf 2.639 2.703
F. Overige bedrijfsopbrengsten 1.257 1.560
163.885 153.505
G. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 54.959 46.201
H.
I. Lonen en salarissen 18.947 19.270
J. Sociale lasten 2.744 2.835
K. Pensioenlasten 3.491 3.556
L. Onderhoudslasten 24.683 33.332
M. Leefbaarheid 976 1.392
N. Lasten servicecontracten 11.797 9.894
O. Overige bedrijfslasten 30.315 22.362
168.909 145.087
-5.024 8.418
P. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -14.208 21.520
Q. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering 27.320 9.955
13.112 31.475
R. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren 4.414 7.291
S. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 541 198
T. Rentelasten en soortgelijke kosten 38.956 36.687
-34.001 -29.198
-25.913 10.695
U. Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -145 -89
V. Resultaat deelnemingen 316 522
-25.742 11.129
6.245
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille 20.997
Resultaat waardeverandering vastgoed
Saldo financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Totaal bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Totaal bedrijfslasten
Bedrijfsopbrengsten minus bedrijfslasten
Bedrijfsopbrengsten
109
7.14. Grondslagen voor de waardering van de enkelvoudige activa en passiva in de
balans
7.14.1. Algemeen
In deze toelichting moeten alle bedragen vermenigvuldigd met de factor € 1.000 gelezen worden.
Activa en passiva worden, indien niets vermeld, gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij
wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid
in mindering gebracht. Slechts de posten in de enkelvoudige jaarrekening die nieuw zijn of mate-
rieel afwijken ten opzichte van de geconsolideerde jaarrekening worden toegelicht en indien
noodzakelijk worden de grondslagen van deze posten weergegeven. Daar waar de grondslagen
gelijk zijn aan de geconsolideerde jaarrekening wordt hiernaar verwezen.
7.14.2. Financiële vaste activa
7.14.2.1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financi-
ele beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet la-
ger dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van
WonenBreburg.
Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Daar-
naast vormen we een voorziening als WonenBreburg geheel of ten dele instaat voor schulden van
de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor
haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Bij het bepalen van de omvang
van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in
mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.
7.14.3. Reserves
7.14.3.1. Wettelijke reserve
Wettelijke reserves zijn reserves die op grond van wettelijke bepalingen ter zake aangehouden
worden.
7.14.3.2. Overige reserve
De overige reserve wordt gevormd uit de resultaten voor zover deze niet ten gunste of ten laste
van de andere benoemde reserves komen.
110
7.15. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 (bedragen x € 1.000)
ACTIVA
Materiële vaste activa
Voor de toelichting van het sociaal vastgoed in exploitatie verwijzen wij naar de geconsolideerde
jaarrekening.
sociaal
vastgoed in
exploitatie
vastgoed in
onwikkeling
ten dienste
van de
exploitatie
totaal
1.116.698 112.132 42.840 1.271.670
-319.841 - -21.173 -341.014
349.665 -56.431 - 293.234
12.030 -9.630 - 2.400
1.158.552 46.071 21.667 1.226.290
- 35.075 - 35.075
167.664 -102.720 1.303 66.247
-49.642 - - -49.642
- 41.408 - 41.408
653 - - 653
-13.675 - -1.213 -14.888
-2.363 - - -2.363
1.549 - 1.229 2.778
-4.813 - - -4.813
627 - - 627
-112 - - -112
8.362 - - 8.362
-34.317 - -3.439 -37.756
-17.202 - - -17.202
-56.247 - - -56.247
-9.561 - - -9.561
8.132 - - 8.132
-945 -26.237 -2.120 -29.302
1.274.236 44.487 42.930 1.361.653
-351.982 - -23.383 -375.365
224.099 -15.023 - 209.076
11.254 -9.630 - 1.624
1.157.607 19.834 19.547 1.196.988
onroerende en roerende goederen
31-12-2013
Investeringen: in exploitatie
Investeringen: nieuwbouw beschikking voorziening
Voorziening beleid: mutatie 2013
Investeringen: bestemd voor verkoop
Mutaties 2013
Investeringen: in ontwikkeling
Tabel 1.1 Materiële vaste activa
1-1-2013
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Cumulatieve herwaarderingen
Cumulatieve waardeveranderingen
Boekwaarde per 1 januari 2013
Cumulatieve afschrijvingen
Desinvesteringen: verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Desinvesteringen: herwaarderingen
Desinvesteringen: afschrijvingen
Afschrijvingen
Waardemutatie verkoopprogramma 2014-2016
Vrijval verkoopprogramma jaarschijf 2013
Eenheden van sociaal -> commercieel verkrijgingsprijs
Eenheden van sociaal -> commercieel afschrijvingen
Eenheden van commercieel -> sociaal verkrijgingsprijs
Afschrijvingen herwaarderingen
Mutatie herwaardering 2013
Eenheden van sociaal -> commercieel herwaarderingen
Totaal mutaties
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Cumulatieve herwaarderingen
Cumulatieve waardeveranderingen
Cumulatieve afschrijvingen
111
Vastgoedbeleggingen
Voor de tekstuele toelichting verwijzen wij naar de geconsolideerde jaarrekening.
Financiële vaste activa
De negatieve nettovermogenswaarde van WonenBreburg Holding BV is verrekend met vorderin-
gen op groepsmaatschappijen onder de financiële vaste activa. De negatieve nettovermogens-
waarde van Laurentius/WonenBreburg VOF is verrekend met de vorderingen op groepsmaat-
schappijen onder de kortlopende vorderingen.
vastgoed-
beleggingen
vastgoed in
onwikkeling
verkopen
onder
voorwaar-
den
totaal
155.422 6.771 104.148 266.341
- -3.255 - -3.255
17.052 - -11.375 5.677
172.474 3.516 92.773 268.763
197 - - 197
-197 - - -197
172.474 3.516 92.773 268.763
- 35.449 - 35.449
78.316 -33.631 10.418 55.103
-11.394 - - -11.394
- -3.155 - -3.155
-9.021 - -3.901 -12.922
-1.390 - - -1.390
4.186 - - 4.186
4.311 - - 4.311
-5.896 - - -5.896
-2.466 - - -2.466
-11.219 - -3.244 -14.463
45.427 -1.337 3.273 47.363
223.204 8.589 110.665 342.458
- -6.410 - -6.410
-5.303 - -14.619 -19.922
217.901 2.179 96.046 316.126
onroerende en roerende goederen
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Cumulatieve waardeveranderingen
Investeringen: in exploitatie
Voorziening beleid: mutatie 2013
Desinvesteringen: verkrijgingsprijs
Eenheden van commercieel -> sociaal verkrijgingsprijs
Waardemutaties commercieel vastgoed
Totaal mutaties
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Cumulatieve waardeveranderingen
Boekwaarde per 1 januari 2013
Mutaties 2013
Investeringen: in ontwikkeling
Investeringen: nieuwbouw beschikking voorziening
Eenheden van sociaal -> commercieel verkrijgingsprijs
Eenheden van sociaal -> commercieel waardeveranderingen
Eenheden van commercieel -> sociaal waardeveranderingen
Desinvesteringen: waardeveranderingen
Tabel 1.2 Vastgoedbeleggingen
1-1-2013
Correctie verdeling verkrijgings- of vervaardigingsprijs
Correctie verdeling cumulatieve waardeveranderingen
Stand per 1-1-2013 na herrubricering 2012
31-12-2013
Cumulatieve herwaarderingen
Cumulatieve herwaarderingen
100,00% -2.900 - 956 -1.944
50,00% -8.042 7.500 -398 -940
25,00% 295 - -238 57
24,33% - - - -
295 - -242 57
- - -4 -
netto
vermogens
waarde
per 31-12
resultaat in
boekjaar
investering-
en / desin-
vestering-
en
netto
vermogens
waarde per
1-1
aandeel%Tabel 1.3.1 Deelnemingen in
groepsmaatschappijen
-10.942 7.500 558 -2.884
Totaal
Andere deelnemingen
WonenBreburg Holding BV
Laurentius/WonenBreburg VOF
25,00%
Totaal deelnemingen in
groepsmaatschappijen
Cofier Bouwontwikkeling BV
Breedband Tilburg BV
St. Brabants Investeringsfonds
Nieuwbouwwoningen Project
Havenmeester
112
WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Talmazone BV.
Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg &
Nederlandse Bouwunie VOF.
WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Quirijnboule-
vard BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij
Quirijnboulevard Tilburg.
WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Groeseind BV. Deze
laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Groeseind.
WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in Duurzame Energie Exploitatie
WonenBreburg BV.
WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Dr. Struycken-
plein BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Ontwikkelingscombinatie Dr.
Struyckenplein.
WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Forum BV.
Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Forum.
WonenBreburg Holding BV houdt 25% van de aandelen van Stadsontwikkelingsmaatschappij Til-
burg BV.
NVW = nettovermogenswaarde
Voorraden
Tabel 1.3
Financiële
vaste activa
vordering-
en op groeps-
maat-
schappijen
andere deel-
nemingen
vorderingen
op maat-
schap-
pijen waarin
wordt deel-
genomen
latente
belasting-
vordering
(en)
leningen u/g te vorderen
BWS-subsidie
totaal
1-1-2013 18.132 294 891 3.043 5.436 958 28.754
Mutaties
Toevoegingen 712 76 48 836
Aflossingen -11.134 -66 -292 -122 -415 -12.029
Totaal
mutaties-9.466 -237 2 -292 -122 -367 -10.482
31-12-2013 8.666 57 893 2.751 5.314 591 18.272
Resultaat
deelnemingen
Verrekening
NVW
Deelnemingen
956
-237
948
-237
-8
474 486
Totaal 28.156 21.810
31-12-201231-12-2013Tabel 2.1 Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop 11.427 12.487
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 16.255 8.837
Overige voorraden
113
Vorderingen
De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, betreffen een vordering op de
Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV, waarin voor 25% wordt deelgenomen.
Saldo 1 januari 12.487 242
-653 11.974
Totaal 11.427 12.487
Geactiveerde uitgaven 81 488
Mutatie saldo 'Te verkopen huurwoningen'
Verkocht -488 -217
Tabel 2.1.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 2013 2012
Tilburg: De Nieuwe Heikant 1.576 -
Totaal 16.255 8.837
Tilburg: Stokhasselt 42 -
31-12-2013 31-12-2012
2.306 1.413
Breda: Hollandia 936 930
Tilburg: Groeseind 6.066 608
Tabel 2.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd
voor verkoop
Breda: Talmazone 382 -
Breda: Seminarieweg 3.210 3.966
Tilburg: Forum 1.737 1.920
Breda: F1 en F2 Heuvel
Totaal 15.298 30.434
6.315 2.587
Tabel 2.2 Vorderingen 31-12-2013 31-12-2012
Debiteuren 5.084 3.276
Vorderingen op groepsmaatschappijen 3.594 24.392
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt
deelgenomen305 179
Overlopende activa
Totaal 5.084 3.276
Huurdebiteuren
Gemeente en Rijk
488
-462 Af: voorziening wegens oninbaar
Subtotaal 1.489
-462
Gemeente en Rijk
Af: voorziening wegens oninbaar -3.205
Overige vorderingen
Vertrokken huurders 3.083 2.583
Overige debiteuren 1.219 1.317
-2.733
Subtotaal 1.097 1.167
Tabel 2.2.1 Debiteuren 31-12-2013 31-12-2012
Huurdebiteuren (zittende bewoners) 2.748 1.816
Af: voorziening wegens oninbaar -250 -195
Subtotaal 2.498 1.621
1.951 950
1.489
2012
Saldo 1 januari 3.390 2.478
-764 -577
Saldo per 31 december 3.917 3.390
Onttrekking
Tabel 2.2.1.1 Voorziening dubieuze debiteuren 2013
Dotatie 1.291
114
De specificatie van de balanspost vorderingen op groepsmaatschappijen is als volgt:
Op grond van verslaggevingsregels is de negatieve nettovermogenswaarde van Laurenti-
us/WonenBreburg VOF ultimo 2013 in mindering gebracht op de nominale waarde van de vorde-
ring op deze vof.
Liquide middelen
PASSIVA
Eigen vermogen
De nadere specificatie van het eigen vermogen is opgenomen in de toelichting bij de post
‘Groepsvermogen’ in de geconsolideerde jaarrekening.
Langlopende leningen
9.664 29.215
-8.440 -8.042
1.224 21.173
2.277 1.250
- 1.534
- 368
93 67
3.594 24.392
Vordering Laurentius/WonenBreburg VOF
Af: negatieve vermogenswaarde van de VOF
Saldo: balanswaarde vordering
WonenBreburg Holding BV
VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboulevard
Vorderingen op overige deelnemingen
Tabel 2.2.4 Vorderingen op
groepsmaatschappijen31-12-2013 31-12-2012
Totaal
Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij
31-12-2012
4.884
Tabel 2.2.6 Overlopende activa 31-12-2013
305
950 772
Onderhanden werk niet-planmatig onderhoud
Facturen in omloop
Vooruitbetaalde kosten
Door te belasten aan derden
Overig
Totaal
43
73 70
6.315 2.587
1.410
30
365
Totaal 207 5.065
Tabel 2.3 Liquide middelen 31-12-2013 31-12-2012
Bank 184 5.047
Kas 12 8
Kruisposten 11 10
Overige reserve (na resultaatbestemming) 377.004 474.001
Tabel 3 Eigen vermogen 31-12-2013 31-12-2012
Wettelijke reserve 29 29
Totaal 377.033 474.030
29 29
Saldo 1 januari 29 29
Mutatie(s) - -
Tabel 3.1 Verloop wettelijke reserve 2013 2012
Saldo 31 december
Leningen kredietinstellingen 893.154 810.345
Totaal 1.053.484 973.681
Waarborgsommen 404 374
Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden 97.114 94.062
Leningen groepsmaatschappijen - 4.425
Leningen derden 32.300 32.300
Tabel 6 Langlopende leningen 31-12-2013 31-12-2012
Leningen overheid 30.512 32.175
115
Per 31 december 2013 bedraagt het saldo van de leningen waarvan de looptijd langer was dan 5
jaar € 763 miljoen (2012: € 705,2 miljoen). In procenten van de leningenportefeuille is dit 75% per
31 december 2013 tegen 81% per 31 december 2012. Eind 2013 waren geen middelen vastgelegd
voor herfinanciering in 2014.
Rentevoet en aflossingssysteem
Per 31 december bedraagt de gewogen gemiddelde rentevoet (van de betaalde rente) van de uit-
staande leningen overheid en kredietinstelling 4,02% (2012: 4,04%). De leningen overheid en kre-
dietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair dan wel via het dynamische
kostprijssysteem of ineens (fixe leningen).
Per 31 december 2013 is de opbouw van de leningportefeuille als volgt:
Volgens de beleidsregel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw mag maximaal 15% van de
leningportefeuille variabel gefinancierd zijn. Het variabele aandeel is 5,3% en ligt daarmee ruim
onder de norm van het waarborgfonds.
Het aflossingsdeel in het komende boekjaar bedraagt € 65,7 miljoen en is verantwoord onder de
kortlopende schulden.
Zekerheden
Ten behoeve van de leningen van kredietinstellingen zijn garanties van het WSW verkregen tot
een bedrag van € 1.023,3 miljoen inclusief de leningen met een variabele hoofdsom voor nominaal
€ 60 miljoen, die per 31 december voor € 54 miljoen opgenomen waren.
32.175 810.345 4.425 32.300 879.245
6.945 49.600 - - 56.545
- 147.078 - - 147.078
-7.141 -49.600 -4.425 - -61.166
-1.467 -64.269 - - -65.736
30.512 893.154 - 32.300 955.966 Saldo per 31-12-2013
Nieuwe leningen 2013
Aflossingsdeel verantwoordingsjaar
Aflossingen leningen
Aflossingsdeel leningen komend boekjaar
Saldo 1-1-2013
Tabel 6.1 Verloop langlopende
leningen
overheid krediet-
instelling-
en
groeps-
maatschap-
pijen
derden totaal
Totaal 1.021,7
Variabel 54,0 5,3%
Vast 967,7 94,7%
Tabel 6.1.1 Opbouw leningportefeuille bedrag (x 1 miljoen) % van leningportefeuille
2015 62,9 6,2%
2016 47,2 4,6%
Tabel 6.1.2 Aflossing en/of renteherziening bedrag (x 1 miljoen) % van leningportefeuille
2014 65,7 6,4%
2019 56,6 5,5%
2020 54,8 5,4%
2017 27,6 2,7%
2019 61,7 6,0%
na 2020 673,6 65,9%
116
Kortlopende schulden
De kredietfaciliteit bij de BNG bedraagt € 25 miljoen. Hiervoor is als zekerheid een bedrag van
€ 5 miljoen in een deposito gestort.
Totaal 115.982 103.054
Overlopende passiva 27.307 24.973
Schulden aan leveranciers en overige schulden 6.569 11.884
Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen 4.030 1.879
Schulden ter zake van pensioenen 385 374
Schulden aan groepsmaatschappijen 985 5.737
Aflossingsdeel leningen komend boekjaar 65.736 56.545
Schulden aan kredietinstellingen 9.285 329
Schulden aan gemeente 1.685 1.333
Tabel 7 Kortlopende schulden 31-12-2013 31-12-2012
Kruisposten - -
Totaal 9.285 329
Tabel 7.1 Schulden aan kredietinstellingen 31-12-2013 31-12-2012
Bank 9.285 329
Loonbelasting 634 655
Totaal 4.030 1.879
Omzetbelasting 3.396 1.224
Tabel 7.4 Schulden aan belastingen en sociale
verzekeringen31-12-2013 31-12-2012
Totaal 985 5.737
Schuld aan VOF Forum 754 -
Schuld aan WonenBreburg Project Talmazone BV - 5.673
Schuld aan Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV 224 -
Schuld aan Ontwikkelingscomb. NBU & WonenBreburg VOF 5 -
Schuld aan Ontwikkelingscomb. Dr. Struyckenplein VOF 2 -
Tabel 7.7 Schulden aan groepsmaatschappijen 31-12-2013 31-12-2012
Schuld aan VOF Groeseind - 64
Totaal 27.307 24.973
Reservering Tilburg Akkoord 1.264 1.877
Diversen 363 176
Diverse posten project Havenmeester 741 734
Te verrekenen/transitorische servicekosten 2.478 2.323
Te verrekenen huurtoeslag - 910
Reservering verlof- en overuren 1.268 1.300
Vooruit ontvangen huur 3.788 2.802
Nog te ontvangen facturen 2.400 1.006
Tabel 7.8 Overlopende passiva 31-12-2013 31-12-2012
Niet-vervallen rente 14.913 13.845
92 - Overname debiteuren Techem
117
7.16. Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening (bedragen x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten
De toename van de netto huuropbrengsten ten opzichte van 2012 verklaren wij als volgt:
De derving voor de servicekostencomponenten die met de huurders worden afgerekend, is ver-
werkt in het bedrag leveringen en diensten.
• bijdrage leegstand dan wel wegens oninbaar -15 55
Totaal 148.529 138.452
• garages en bedrijfsruimten 5.061 4.490
Subtotaal 152.692 141.369
• wegens oninbaarheid -4.148 -2.972
Af huurderving
Tabel A Huren 2013 2012
Te ontvangen netto huren voor
• woningen en woongebouwen 147.631 136.879
Totaal
-361
4.882
• Overige onttrekkingen
• Jaarlijkse huurverhoging
• Huurverhoging bij woningverbetering, comfortverbetering en aanpassingen als
gevolg van optrekken van huren naar markthuren dan wel streefhuren627
Tabel A.1 Wijziging netto huuropbrengsten
• Aankopen/oplevering woningen
• Verkoop woningen -801
10.752
6.405
Tabel B Opbrengsten servicecontracten 2013 2012
Leveringen en diensten 11.406 10.793
Af: derving -39 -20
Totaal 11.367 10.773
Tabel C Overheidsbijdragen 2013 2012
Eenmalige bijdragen 36 17
Totaal 36 17
Tabel D Nettoverkoopresultaat
vastgoedportefeuille2013 2012
Verkoopresultaten nieuwbouw 57 -
Verkoopresultaten bestaand bezit - -
Totaal 57 -
Tabel D.1 Verkoopresultaten nieuwbouw 2013 2012
Opbrengst verkopen projecten 858 -
Af: vervaardigingskosten -801 -
Totaal 57 -
Af: waardestijging tot verkoopwaarde jaarschijf reguliere
verkopen-7.377 -6.278
Bij: niet-gerealiseerde waardestijging jaarschijf reguliere
verkopen3.288 3.115
-1.172
Af: boekwaarde verkopen -4.137 -1.354
Opbrengst reguliere verkopen bestaand bezit 10.150 5.689
Totaal - -
Af: direct toerekenbare kosten
Tabel D.2 Verkoopresultaten bestaand bezit 2013 2012
-1.924
118
Bedrijfslasten
Diversen 113 314
Opbrengst antennes 202 110
Btw pro rata 75 75
116 110
Doorbelasting salariskosten aan derden 112 101
Saldo per 31 december 1.257 1.560
Tabel F Overige bedrijfsopbrengsten 2013 2012
Tegemoetkoming in administratiekosten 463 491
Opbrengst werkzaamheden voor derden 176 359
Opbrengst administratie derden
Activa ten dienste van de exploitatie 3.439 3.372
Tabel G Afschrijvingen materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille2013 2012
51.185 42.421 Afschrijvingen vastgoed in exploitatie
Overige goederen als onderdeel materiële activa in
exploitatie335 408
Saldo per 31 december 54.959 46.201
2013 2012
Bruto salarissen
Totaal 18.947 19.270
Uitzend- en interimkrachten 695 841
Uitkering ziektewet en arbeidsongeschiktheid -89 -203
Tabel I Lonen en salarissen
18.341 18.632
38.841
Totaal 24.683 33.332
29.752 Onderhoudsuitgaven
Tabel L Onderhoudslasten 2013 2012
Af: onderhoud uitgevoerd door eigen werkapparaat -5.069 -5.509
Reparatieverzoeken 8.050 8.405
mutatieonderhoud 4.920 5.806
Tabel L.1 Uitsplitsing onderhoudslasten 2013 2012
Projectmatig onderhoud 3.824 4.659
Subtotaal 29.752 38.841
Periodiek onderhoud 2.639 2.865
Planmatig onderhoud 10.319 17.106
Af: onderhoud uitgevoerd door eigen werkapparaat -5.069 -5.509
Totaal 24.683 33.332
119
Honorarium van de accountant
Totaal 30.315 22.362
Correctie doorbelasting projectleiding voorgaande jaren 316 -
Dotatie voorziening organisatiehervorming 3.000
Afboeking vordering Quirijnboulevard 168 1.934
Verhuurdersheffing 444
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren
projectontwikkeling- 462
Saneringssteun/bijdrage 40+ wijken 5.741 453
422 281
Totaal zakelijke bedrijfslasten 13.789 7.083
Overige lasten
Vervolgingskosten
126
Subtotaal overige lasten 8.151 5.910
Aedex 143 88
Diversen 2.521 2.135
Beheervergoeding VvE 290 254
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren 1.291 756
Niet-gedekte projectkosten eerdere jaren 485 603
Sloopkosten 1.091
Advieskosten 768 1.295
Drukwerk 156 193
Woonruimteverdeelsysteem -15 34
Samenwerkingskosten 441 275
Externe controle 76 101
Overige algemene beheerkosten 447 469
Portikosten 263 272
Restauratieve voorzieningen 224 223
Bankkosten 103 69
Vakliteratuur 60 80
Kosten vervoermiddelen 484 485
Participatie en democratisering 14 3
Public relations 533 479
Subtotaal algemene personeelslasten 1.897 2.323
Telefoonkosten 304 238
Huisvesting 1.306 1.605
Automatisering 1.314 1.225
Algemene lasten
Belastingen 5.422 5.369
Verzekeringen 485 532
Subtotaal algemene kosten 6.478 7.046
Zakelijke bedrijfslasten
Contributie landelijke federatie 121
Tabel O Overige bedrijfslasten 2013 2012
Algemene personeelslasten
119
Reservering jubilea-uitkeringen/cafetariamodel 24 -73
Overige personeelslasten 1.945 2.222
Reservering verlof- en overuren -131
59 55 Reservering persoonsgebonden scholingsbudget
76 - 76
2 - 2
- 79 79
- - -
78 79 157
Fiscale adviesdiensten
Andere niet-controlediensten
Honorarium van de accountant 2013Deloitte
Accountants
BV
overig
Deloitte
totaal
Deloitte
Controle van de jaarrekening
Totaal honorarium van de accountant
Andere controleopdrachten
120
Waardeverandering vastgoed
Financiële baten en lasten
Resultaat deelnemingen
82 - 82
19 - 19
- 184 184
- - -
101 184 285
Honorarium van de accountant 2012Deloitte
Accountants
BV
overig
Deloitte
totaal
Deloitte
Controle van de jaarrekening
Andere controleopdrachten
Fiscale adviesdiensten
Andere niet-controlediensten
Totaal honorarium van de accountant
Commercieel vastgoed -11.860 2.687
Totaal -14.208 21.520
-5.367
Sociaal vastgoed
-
-2.348 24.200
Overige waardecorrectie in verband met grondposities
Tabel P Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille2013 2012
Realisatie door verkoop sociaal vastgoed 5.686
Totaal 27.320 9.955
Tabel Q Uit de overige reserves gerealiseerde
herwaardering2013 2012
Realisatie door afschrijvingen op herwaardering sociaal
vastgoed21.634 4.067
5.888
Totaal 4.414 7.291
Renteopbrengsten leningen 600 2.188
Renteopbrengsten BWS-subsidie 48 65
Renteopbrengsten activa in ontwikkeling 3.766 5.038
Tabel R Opbrengsten van vorderingen die tot de
vaste activa behoren2013 2012
Totaal
Tabel S Andere rentebaten en soortgelijke
opbrengsten2013 2012
541 198
Overige rentebaten 541 198
Overige renten 159 235
34.748
Rente rekening-courant banken 22 41
Boeterente/disagio 14 25
Tabel T Rentelasten en soortgelijke kosten 2013 2012
Totaal 38.956 36.687
Rente leningen derden 37.390
Rente leningen overheid 1.371 1.638
WonenBreburg Holding BV 956 1.182
Totaal 316 522
St. Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen
Project Havenmeester-4 -4
Tabel V Resultaat deelnemingen 2013 2012
Cofier Bouwontwikkeling BV -238 42
VOF Laurentius / WonenBreburg -398 -698
121
Verklaring bestuur en raad van commissarissen
Het bestuur van Stichting WonenBreburg verklaart dat Stichting WonenBreburg een adequate
invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend werkzaam in het belang van de volks-
huisvesting’, zoals omschreven in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).
Tilburg, 22 mei 2014
W.g. ir. J.A. Dunnewijk
Directeur-bestuurder
De leden van de raad van commissarissen van WonenBreburg verklaren, in de vergadering van
22 mei 2014, kennis te hebben genomen van het jaarverslag, de daarin opgenomen jaarrekening
over 2013 en de daarbij door de accountant afgegeven goedkeurende controleverklaring. De raad
van commissarissen heeft goedkeuring verleend aan het jaarverslag en de jaarrekening 2013 en
decharge verleend aan het bestuur.
De raad van commissarissen,
Tilburg, 22 mei 2014
De raad van commissarissen
W.g. mr. H.J. Touw w.g. drs. R.A.M. van Dongen
W.g. drs. S.J. Hoenderop w.g. M.A.P. Huijsmans MSc
W.g. mr. W.M.M. van Fessem w.g. W.J.M. Corsten MSM
122
Overige gegevens
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012
De jaarrekening 2012 is vastgesteld in de vergadering van de raad van commissarissen gehouden
op 18 juni 2013. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het
daartoe gedane voorstel.
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013
Het bestuur stelt aan de raad van commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2013 ten
bedrage van € 25.742.000 negatief geheel ten laste van de overige reserves te brengen. Dit voor-
stel is in de jaarrekening verwerkt.
123
Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben na de balansdatum geen belangrijke gebeurtenissen plaatsgevonden waaraan elders in
de jaarrekening geen aandacht is besteed.
124
125
126
Postbus 4095000 AK TilburgT: (013) 539 99 11F: (013) 539 98 90 E: info@wonenbreburg.nl
Inschrijvingsnummer Kamer van Koophandel: 20067125
@WonenBreburg
www.facebook.com/WonenBreburg
www.linkedin.com/company/WonenBreburg
www.youtube.com/user/wonenbreburg
www.wonenbreburg.nl