Post on 18-Jul-2020
INFORME DE
VIABILIDAD
ECONÓMICA
2017 Municipio: La Nucía
MANUEL ALBEZA GUIJARRO
Licenciado en Economía
Master en Tributación y Fiscalidad Internacional
Informe de Viabilidad Económica
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ÍNDICE
1. INTRODUCCIÓN 3
2. CONTENIDO DE LA MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA 5
3. METODOLOGÍA DE LA MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA 7
4. PRESENTACIÓN DE LA INFORMACIÓN URBANÍSTICA 13
5. ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA 22
6. CONCLUSIÓN 26
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1. INTRODUCCIÓN
En la actualidad no se entiende posible formular un Plan, sin evaluar, aún
someramente, la viabilidad de las actuaciones urbanizadoras previstas en el
mismo y proceder a atribuir usos y edificabilidades y a establecer cargas de
Sistemas Locales y Generales, es decir, a consignar aprovechamientos
urbanísticos (y en su caso, el tipo o medio) de manera que podríamos denominar
«a sentimiento», sin comprobar cuál resulta ser el valor final (residual) del suelo
y, por tanto, quién se estaría enriqueciendo, quizás desproporcionadamente con
las previsiones del Plan y quién, sin embargo, pudiera encontrarse en la situación
opuesta que, en su caso, podría llegar a bloquearse la actuación ante su explícita
inviabilidad.
Es más, parece más que razonable que la determinación del aprovechamiento
atribuido a cada ámbito de ejecución, (área de reparto en terminología jurídico-
urbanística), esté conformado por la agregación de varias actuaciones, incluso de
diferentes usos (áreas de reparto multi-sectoriales), o por actuaciones unitarias
(mucho más deseables desde cualquier punto de vista) con la adscripción, en su
caso, de Sistemas Generales (áreas de reparto uni-sectoriales), se realice, en
primer lugar, sobre la base de la aplicación explícita del interés general y del
modelo de desarrollo definido y, en segundo lugar, en función de la ecuación
coste-beneficio que el principio de reparto de cargas y beneficios conlleva.
Y es que debe tenerse en cuenta que la gran mayoría de las actuaciones
urbanizadoras previstas en los Planes se encomiendan a la iniciativa privada, y si
la ejecución de las mismas no presenta una previsión de beneficio razonable, las
actuaciones permanecerán inactivas y las propuestas del Plan no se cumplirán,
fracasando, por tanto, el modelo de desarrollo establecido y dejando, finalmente,
insatisfechas las demandas sociales ante la ausencia de una oferta urbana
adecuada.
En este sentido y como resulta lógico, los citados Estudios de Viabilidad deben
partir de la determinación de la totalidad de los costes de producción
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urbanizadora (gastos de urbanización, gastos generales, financieros y beneficio
empresarial) de la actuación concreta a analizar, así como los ingresos
potenciales de la actuación, es decir, el valor en venta de las parcelas urbanizadas
resultantes, calculado en función de los valores de repercusión correspondientes
a cada uno de los usos a implantar, determinados sobre la base de un riguroso
estudio de mercado actualizado y todo ello calculado por la metodología residual,
estática o dinámica, según queramos disponer de mayor o menor información a
la hora de tomar decisiones sobre la Viabilidad de la actuación.
Finalmente, en el supuesto de que la actuación se considerara viable en función
de la tasa de rendimiento mínima establecida, se deberá proceder a la
distribución de las plusvalías generadas por la actuación entre los propietarios,
Administración actuante y agente promotor-gestor (Urbanizador, Junta de
Compensación…), poniéndose de esta forma de manifiesto, la auténtica
rentabilidad de las actuaciones, pudiendo compararse entre ellas y, así posibilitar
una formulación más equitativa y un más justo equilibrio en los beneficios que el
Plan atribuye a las diferentes previsiones urbanizadoras.
Pues bien, a pesar de ello, no son muchas las Leyes Autonómicas ni los Planes
que incorporan estos análisis de viabilidad económica en los Estudios Económico-
Financieros correspondientes.
El presente documento técnico tiene como finalidad la formulación de una
Memoria de Viabilidad Económica con el objeto de exponer la Viabilidad
Económica de los sectores del nuevo Plan General del municipio de La Nucia.
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2. CONTENIDO DE LA MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA
Las Actuaciones de Transformación Urbanística tienen la obligación de formular
una Memoria de Viabilidad Económica que analice la situación jurídico-económica
resultante de la propuesta en los términos establecidos el artículo 11 de la Ley
8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas
(en adelante L 3R), con el siguiente tenor:
“La ordenación y ejecución de las actuaciones referidas en el artículo
anterior requerirá la realización, con carácter previo, de una memoria que
asegure su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de
adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado
equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los
propietarios incluidos en su ámbito de actuación y contendrá, al menos, los
siguientes elementos:
a) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en
su caso, de los propuestos, con identificación de las determinaciones
urbanísticas básicas referidas a edificabilidad, usos y tipologías edificatorias
y redes públicas que habría que modificar. La memoria analizará, en
concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad o densidad,
o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización del suelo,
vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento
al equilibrio económico, a la rentabilidad de la operación y a la no
superación de los límites del deber legal de conservación.
b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de
repercusión de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de
la inversión, incluyendo, tanto las ayudas públicas, directas e indirectas,
como las indemnizaciones correspondientes, así como la identificación del
sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas.
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c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación
de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la
mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando
el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares,
medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de
conservación.
El análisis referido en el párrafo anterior hará constar, en su caso, la posible
participación de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios
energéticos, de abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando
asuman el compromiso de integrarse en la gestión, mediante la financiación
de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, así
como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en
el tiempo.
d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la
amortización de las inversiones y la financiación de la operación.
e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la
financiación y el mantenimiento de las redes públicas que deban ser
financiadas por la Administración, así como su impacto en las
correspondientes Haciendas Públicas.”
La reciente aprobación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de
Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana ha
concretado este requerimiento, al exigir la Memoria de Viabilidad Económica en
las fases de Planeamiento y Programación, así como para justificar la
redelimitación o redimensionado de los programas de actuaciones integradas, de
acuerdo al régimen transitorio regulado por la norma.
En consecuencia, procede realizar la Memoria de Viabilidad Económica con la
finalidad de expresar la eventual viabilidad económica de la propuesta que
permita garantizar, razonablemente, la generación de ingresos suficientes para
financiar el coste de la transformación física y demás cargas de urbanización.
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3. METODOLOGÍA DE LA MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA
Para determinar la viabilidad económica procede aplicar la metodología clásica
tradicionalmente utilizada para los estudios coste-beneficio a realizar en las
operaciones de producción de suelo urbanizado.
Para ello, se partirá de la determinación de los Costes y de los Ingresos derivados
de la actuación, basándose los primeros en una valoración económica actualizada
y agregada de las cargas de urbanización, y con respecto a los segundos, los
identificados a través de hipótesis basadas en Estimaciones del Mercado para el
uso característico que define el Sector.
Como datos de partida para el cálculo de la viabilidad económica de cada zona
de nuevo desarrollo propuesto hay que tener en cuenta una serie de premisas,
para cada sector como son:
Superficie del sector: Superficie total del ámbito de actuación.
Red primaria adscrita: Red primaria no incluida en la delimitación del sector, por
así establecerlo el plan general estructural por su situación exterior al mismo, y
que no se incluye en la superficie computable del sector.
Red primaria dotacional existente y afecta a su destino, que se excluye de la
superficie computable.
Superficie computable del sector: Como regla general, como la red primaria
incluida en los sectores se ejecuta a cargo de los mismos, la superficie
computable del sector coincide con la superficie del sector, solo es inferior a la
superficie del sector cuando existen en el ámbito actuaciones aisladas que se
excluyen de la actuación integrada por aplicación del régimen establecido para
las áreas semiconsolidadas; zonas de protección derivadas de la legislación
sectorial; o dotaciones públicas existentes (no viarias) que se integren en el
nuevo plan.
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Índice de Edificabilidad bruta IEB: es el cociente entre la edificabilidad bruta de
un ámbito de actuación y la superficie bruta de dicho ámbito. Se expresa en
metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo (m2 techo/m2
suelo), la edificabilidad bruta es la suma de todas las edificabilidades, destinadas
a cualquier uso lucrativo (sin incluir la edificabilidad dotacional privada permitida
por el plan), que pueden materializarse en dicho ámbito. Se expresa en metros
cuadrados de techo (m2 techo).
A efectos del cálculo de la edificabilidad total de un sector los elementos de la red
primaria adscritos a un sector y no incluidos en la delimitación del mismo no se
incluyen en la superficie computable y por tanto no computan a efectos de
edificabilidad.
Los elementos de la red primaria incluidos en el ámbito de los sectores, si
computan a efectos de edificabilidad porque TODOS, se ceden y se ejecutan a
cargo de cada sector.
Para poder hacer una aproximación a la viabilidad económica de cada sector, se
ha tenido en cuenta para cada uno de ellos las reservas dotacionales previstas
en el plan general estructural y las que de acuerdo con el anexo de la LOTUP
deberán ceder en el desarrollo del sector.
SUPERFICIE DE VIALES, se hace un cálculo aproximado en % de la superficie
total viaria, a prever en la ordenación pormenorizada a desarrollar en el sector,
que lógicamente tiene un carácter no vinculante, sino solo a efectos de cálculo
del presente estudio.
SUPERFICIE DE ZONA VERDE, para el cálculo de la misma se hace en base a las
reservas necesarias de suelo dotacional de la red secundaria previstas en el anexo
de la LOTUP, de acuerdo con el uso global de cada sector.
TOTAL SUPERFICIE DE EQUIPAMIENTO, al igual que en el caso anterior para el
cálculo de la misma se hace en base a las reservas necesarias de suelo dotacional
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de la red secundaria previstas en el anexo de la LOTUP, de acuerdo con el uso
global de cada sector.
4. Reservas de suelo dotacional de la red secundaria en actuaciones de uso
dominante residencial.
4.1. La reserva de suelo con destino a zonas verdes y equipamientos,
ambos públicos, debe superar los 35 metros cuadrados por cada 100
metros cuadrados de techo potencialmente edificable de uso
residencial.
4.2. De la reserva del apartado anterior, un mínimo de 15 metros
cuadrados por cada 100 metros cuadrados de techo potencialmente
edificable de uso residencial se destinará a zonas verdes públicas. El
resto se destinará a equipamientos públicos.
A la edificabilidad de otros usos no residenciales que pueda existir en
el ámbito de actuación, se le aplicarán los estándares exigidos en este
anexo a la edificabilidad de cada uso, con las siguientes
particularidades:
a) La reserva de zonas verdes públicas derivada de la edificabilidad
terciaria e industrial será de 4 metros cuadrados por cada 100 metros
cuadrados de edificabilidad de dichos usos. Esta reserva es adicional
a la establecida en los apartados 4.1 y 4.2 anteriores.
b) Reservas de suelo dotacional de la red secundaria en actuaciones
de uso dominante terciario.
5. Reservas de suelo dotacional de la red secundaria en actuaciones de uso
dominante terciario.
5.1. Se consideran actuaciones de uso dominante terciario aquellas
en las que más de la mitad de su techo edificable se destina a dicho
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uso, pudiendo completarse este con otros usos residenciales o
industriales.
5.2. Debe destinarse a zonas verdes públicas una superficie superior
al 10 por ciento de la superficie computable del sector.
...
5.6. A la edificabilidad de otros usos no terciarios que pueda existir
en el ámbito de actuación, se le aplicarán los estándares exigidos en
este anexo a la edificabilidad de cada uso.
6. Reservas de suelo dotacional de la red secundaria en actuaciones de uso
dominante industrial.
6.1. Debe destinarse a zonas verdes públicas una superficie superior
al 10 por ciento de la superficie computable del sector.
Las variables que inciden en la determinación de los ingresos son la edificabilidad
y los usos previstos en el ámbito, así como el valor de repercusión.
La determinación de los ingresos se ha realizado teniendo en cuenta las siguientes
consideraciones:
(i) La edificabilidad y aprovechamiento urbanístico tenidos en cuenta para la
determinación de los potenciales ingresos son los correspondientes al
Aprovechamiento Objetivo, pues la financiación de las cargas de urbanización se
realiza con cargo al total aprovechamiento del ámbito.
(ii) El Estudio de Mercado realizado para la obtención del valor de repercusión del
suelo, únicamente analiza muestras de uso residencial.
Se ha aplicado el coeficiente de homogeneización fijado por el planeamiento
urbanístico vigente para asignar el valor de repercusión del uso terciario.
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(iii) Se utilizan las metodologías de comparación y la residual estática para la
obtención del Valor de Repercusión del suelo en solar urbanizado. Es decir, a
partir de Precios de Mercado del producto inmobiliario final (viviendas
plurifamiliares, en este caso), se homogeneizan las muestras con el producto
previsto en el ámbito, se detraen los costes inherentes a la promoción inmobiliaria
y se obtiene, residualmente, el valor de repercusión del suelo en solar edificable.
A este resultado se le restan las cargas de urbanización y se obtiene el valor de
repercusión “antes de urbanizar”.
De acuerdo con lo dispuesto en la LOTUP son cargas de urbanización, en la
categoría de cargas fijas,
a) Las obras programadas necesarias para la consecución de los objetivos legales
del programa de actuación integrada enunciados en el artículo 110 de la ley.
b) La redacción de los proyectos técnicos y la dirección de obra necesarios con el
fin antes indicado.
c) Los gastos de gestión del urbanizador, cuantificados como un porcentaje de la
suma de los dos conceptos anteriores, tal como figuren en el programa de
actuación integrada, que incluyen sus gastos generales y financieros, relativos a:
1.º El mantenimiento y conservación de la urbanización durante el periodo que
corresponda hasta su recepción por la administración.
2.º Los gastos, aranceles, tasas y honorarios correspondientes a la tramitación
de las actuaciones que ha de gestionar e impulsar.
3.º Los controles de calidad y peritajes presupuestados en el programa de
actuación integrada, a cuenta de empresas o profesionales independientes del
urbanizador, para controlar la ejecución y recepción de las obras o el
cumplimiento de las obligaciones y la mayor objetividad de las actuaciones.
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d) El beneficio empresarial del urbanizador, calculado como un porcentaje, de
hasta el diez por cien, del valor de los conceptos referidos en los apartados
anteriores.
A continuación la ley establece como cargas de urbanización, en la categoría de
cargas variables, una serie de conceptos que en el presente estudio se consideran
como un apartado independiente denominado de indemnizaciones y de otro de
gastos de urbanización variables.
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4. PRESENTACIÓN DE LA INFORMACIÓN URBANÍSTICA
Viviendas/Ha
m2t
m2t
m2t
m2s 20%
m2s 15% 4%
m2s 30%
1,00
0,34
0,41
ua
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C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4
1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 3.606.042,23 €
IEV Ejecución viario 125,00 € /m2
2.330.287,50 €
IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2
245.456,95 €
19.885.120,00 €
EDA VRL 700,00 € /m2t 15.224.545,00 €
EDA VPP 500,00 € /m2t 4.660.575,00 €
13.972.403,85 €
Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 12.201.385,35 €
Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 1.771.018,50 €
8.969.121,24 €
49.526.377,00 €
Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 40.671.284,50 €
Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 8.855.092,50 €
4.- Valor del suelo sin urbanizar
5.- Valor de mercado de las Viviendas
DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.
A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m
2)
B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)
DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN
2.- Inversión en Edificación
3.- Valor del suelo urbanizado
Cálculo Aprovechamientos Urbanísticos
Aprovechamiento Objetivo/Real Ponderado 24.906,25
Aprovechamiento Tipo 0,33950
Aprovechamiento Subjetivo/Privativo 0,30555
Plurifamiliar (V.P.P.) 950,00 190,00
Terciario 760,00 228,00
DATOS RELATIVOS AL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.
Precio Venta
m2t
Valor Repercusión
Suelo
€/m2t (VVt)
Coeficientes de
Ponderación (Ci)
Plurifamiliar (Viviendas libres) 1.870,00 561,00
SUPERFICIES DOTACIONALES PÚBLICAS.
EQUIPAMIENTOS. 6.214,10
ZONAS VERDES. 4.909,14
VIARIO. 18.642,30
Viviendas Plurifamiliares Manzana Cerrada. 31.070,50
Viviendas Renta Libre (VRL). 21.749,35
Viviendas Protegidas (VPP). 9.321,15
Número Máximo de Viviendas. 310
Densidad Residencial (S/SS). 50
Viviendas Unifamiliares (UFA). 0
EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL (ER) 31.070,50
EDIFICABILIDAD TERCIARIA (ET) Exento: 6.214,10
P. Bajas:
Superficie Computable Sector (SS≡ST-SG). 62.141,00
Índice de EDIFICABILIDAD BRUTA (IEB). 0,6
EDIFICABILIDAD BRUTA (S/SS) (EB) 37.284,60
SECTOR RESIDENCIAL Nº1 PLANET
FICHA URBANÍSTICA.
Superficie Total (ST)/ Área de Reparto 73.362
Sistema General (SG). 11.221
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Exento: 0,14
P. Bajas:
Viviendas/Ha
m2t
m2t
m2t
m2s 20%
m2s 15% 4%
m2s 30%
1,00
0,34
0,41
ua
ua/m2s
ua/m2s
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50
C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4
1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 58.301.461,08 €
IEV Ejecución viario 125,00 € /m2
40.848.712,50 €
IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2
795.188,27 €
41.829.081,60 €
EDA VRL 700,00 € /m2t 32.025.390,60 €
EDA VPP 500,00 € /m2t 9.803.691,00 €
29.391.465,62 €
Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 25.666.063,04 €
Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 3.725.402,58 €
-31.849.142,02 €
104.180.556,36 €
Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 85.553.543,46 €
Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 18.627.012,90 €
4.- Valor del suelo sin urbanizar
5.- Valor de mercado de las Viviendas
152.501,86
DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.
A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m
2)
B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)
DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN
2.- Inversión en Edificación
3.- Valor del suelo urbanizado
Cálculo Aprovechamientos Urbanísticos
Aprovechamiento Objetivo/Real Ponderado 52.391,20
Aprovechamiento Tipo 0,04673
Aprovechamiento Subjetivo/Privativo 0,04205
Plurifamiliar (V.P.P.) 950,00 190,00
Terciario 760,00 228,00
DATOS RELATIVOS AL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.
Precio Venta
m2t
Valor Repercusión
Suelo
€/m2t (VVt)
Coeficientes de
Ponderación (Ci)
Plurifamiliar (Viviendas libres) 1.870,00 561,00
SUPERFICIES DOTACIONALES PÚBLICAS.
EQUIPAMIENTOS. 13.071,59
ZONAS VERDES. 15.903,77
VIARIO. 326.789,70
Viviendas Unifamiliar Aislada. 65.357,94
Viviendas Renta Libre (VRL). 45.750,56
Viviendas Protegidas (VPP). 19.607,38
Número Máximo de Viviendas. 436
Densidad Residencial (S/SS). 4
Viviendas Unifamiliares (UFA). 436
EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL (ER) 65.357,94
EDIFICABILIDAD TERCIARIA (ET)
Superficie Computable Sector (SS≡ST-SG). 1.089.299,00
Índice de EDIFICABILIDAD BRUTA (IEB). 0,2
EDIFICABILIDAD BRUTA (S/SS) (EB) 217.859,80
SECTOR TERCIARIO Nº2 EL ALGAR
FICHA URBANÍSTICA.
Superficie Total (ST)/ Área de Reparto 1.121.226
Sistema General (SG). 31.927
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0,13
Exento: 0,07 21.164,43
Viviendas/Ha
m2t
m2t
m2t
m2s 20%
m2s 15% 4%
m2s 30%
1,00
0,34
0,41
ua
ua/m2s
ua/m2s
125
50
C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4
1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 16.286.028,89 €
IEV Ejecución viario 125,00 € /m2
11.338.087,50 €
IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2
294.790,28 €
25.155.436,80 €
EDA VRL 700,00 € /m2t 19.259.631,30 €
EDA VPP 500,00 € /m2t 5.895.805,50 €
17.675.624,89 €
Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 15.435.218,80 €
Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 2.240.406,09 €
-377.966,48 €
62.652.759,78 €
Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 51.450.729,33 €
Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 11.202.030,45 €
4.- Valor del suelo sin urbanizar
5.- Valor de mercado de las Viviendas
DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.
A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m
2)
B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)
DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN
2.- Inversión en Edificación
3.- Valor del suelo urbanizado
Cálculo Aprovechamientos Urbanísticos
Aprovechamiento Objetivo/Real Ponderado 31.507,35
Aprovechamiento Tipo 0,09597
Aprovechamiento Subjetivo/Privativo 0,08637
Plurifamiliar (V.P.P.) 950,00 190,00
Terciario 760,00 228,00
DATOS RELATIVOS AL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.
Precio Venta
m2t
Valor Repercusión
Suelo
€/m2t (VVt)
Coeficientes de
Ponderación (Ci)
Plurifamiliar (Viviendas libres) 1.870,00 561,00
SUPERFICIES DOTACIONALES PÚBLICAS.
EQUIPAMIENTOS. 7.861,07
ZONAS VERDES. 5.895,81
VIARIO. 90.704,70
Viviendas Unifamiliar Aislada. 39.305,37
Viviendas Renta Libre (VRL). 27.513,76
Viviendas Protegidas (VPP). 11.791,61
Número Máximo de Viviendas. 262
Densidad Residencial (S/SS). 9
Viviendas Unifamiliares (UFA). 262
EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL (ER) 39.305,37
EDIFICABILIDAD TERCIARIA (ET)
P. Bajas:
Superficie Sector (SS≡ST-SG). 302.349,00
Índice de EDIFICABILIDAD BRUTA (IEB). 0,2
EDIFICABILIDAD BRUTA (S/SS) (EB) 60.469,80
SECTOR RESIDENCIAL Nº3 EL COPET
FICHA URBANÍSTICA.
Superficie Total (ST)/ Área de Reparto 328.303
Sistema General (SG). 25.954
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0,218
Exento: 0,05 98.647,10
Viviendas/Ha
m2t
m2t
m2t
m2s 20%
m2s 15% 4%
m2s 30%
1,00
0,34
0,41
ua
ua/m2s
ua/m2s
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50
C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4
1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 108.095.519,24 €
IEV Ejecución viario 125,00 € /m2
73.985.325,00 €
IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2
3.225.760,17 €
275.264.867,84 €
EDA VRL 700,00 € /m2t 210.749.664,44 €
EDA VPP 500,00 € /m2t 64.515.203,40 €
193.416.579,79 €
Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 168.900.802,50 €
Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 24.515.777,29 €
65.979.402,58 €
685.581.561,46 €
Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 563.002.675,00 €
Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 122.578.886,46 €
344.771,09
0,12434
0,11191
Cálculo Aprovechamientos Urbanísticos
Aprovechamiento Tipo
Aprovechamiento Subjetivo/Privativo
Aprovechamiento Objetivo/Real Ponderado
SECTOR RESIDENCIAL Nº4 LA SERRETA
FICHA URBANÍSTICA.
Superficie Total (ST)/ Área de Reparto 2.772.793
Sistema General (SG). 799.851
Superficie Sector (SS≡ST-SG). 1.972.942,00
Índice de EDIFICABILIDAD BRUTA (IEB). 0,268
EDIFICABILIDAD BRUTA (S/SS) (EB) 528.748,46
EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL (ER) 430.101,36
EDIFICABILIDAD TERCIARIA (ET)
P. Bajas:
86.020,27
ZONAS VERDES. 64.515,20
Número Máximo de Viviendas. 4.110
Densidad Residencial (S/SS). 21
Viviendas Unifamiliares (UFA). 0
VIARIO. 591.882,60
Viviendas Plurifamiliares Bloque exento. 430.101,36
Viviendas Renta Libre (VRL). 301.070,95
Viviendas Protegidas (VPP). 129.030,41
SUPERFICIES DOTACIONALES PÚBLICAS.
EQUIPAMIENTOS.
DATOS RELATIVOS AL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.
Precio Venta
m2t
Valor Repercusión
Suelo
€/m2t (VVt)
Coeficientes de
Ponderación (Ci)
Plurifamiliar (Viviendas libres) 1.870,00 561,00
Plurifamiliar (V.P.P.) 950,00 190,00
Terciario 760,00 228,00
2.- Inversión en Edificación
3.- Valor del suelo urbanizado
4.- Valor del suelo sin urbanizar
5.- Valor de mercado de las Viviendas
DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.
A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m
2)
B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)
DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN
Informe de Viabilidad Económica
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20
Informe de Viabilidad Económica
Página 21
21
0,218
Exento: 0,05 119.811,53
0
Viviendas/Ha
m2t
m2t
m2t
m2s 20%
m2s 15% 4%
m2s 30%
1.870,00 561,00 1,00
950,00 190,00 0,34
760,00 228,00 0,41
ua
ua/m2s
ua/m2s
125
50
C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4
1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 186.289.051,43 €
IEV Ejecución viario 125,00 € /m2
128.502.412,50 €
IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2
4.561.195,67 €
362.134.506,24 €
EDA VRL 700,00 € /m2t 277.259.231,34 €
EDA VPP 500,00 € /m2t 84.875.274,90 €
254.456.074,15 €
Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 222.203.469,69 €
Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 32.252.604,46 €
42.721.415,30 €
901.941.254,60 €
Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 740.678.232,29 €
Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 161.263.022,31 €
B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)
DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN
2.- Inversión en Edificación
3.- Valor del suelo urbanizado
4.- Valor del suelo sin urbanizar
5.- Valor de mercado de las Viviendas
Aprovechamiento Tipo 0,10559
Aprovechamiento Subjetivo/Privativo 0,09503
DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.
A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m
2)
Terciario
Cálculo Aprovechamientos Urbanísticos
Aprovechamiento Objetivo/Real Ponderado 453.575,89
Plurifamiliar (Viviendas libres)
Plurifamiliar (V.P.P.)
ZONAS VERDES. 91.223,91
VIARIO. 1.028.019,30
DATOS RELATIVOS AL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.
Precio Venta
m2t
Valor Repercusión
Suelo
€/m2t (VVt)
Coeficientes de
Ponderación (Ci)
Viviendas Renta Libre (VRL). 396.084,62
Viviendas Protegidas (VPP). 169.750,55
SUPERFICIES DOTACIONALES PÚBLICAS.
EQUIPAMIENTOS. 113.167,03
Densidad Residencial (S/SS). 83
Viviendas Unifamiliares (UFA). 698
Viviendas Plurifamiliares Bloque exento. 565.835,17
EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL (ER) 565.835,17
EDIFICABILIDAD TERCIARIA (ET)
P. Bajas:
Número Máximo de Viviendas. 5.118
Superficie Sector (SS≡ST-SG). 3.426.731,00
Índice de EDIFICABILIDAD BRUTA (IEB). 1,268
EDIFICABILIDAD BRUTA (S/SS) (EB) 844.362,66
TOTAL
FICHA URBANÍSTICA.
Superficie Total (ST)/ Área de Reparto 4.295.684
Sistema General (SG). 868.953
Informe de Viabilidad Económica
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22
5. ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA
Una vez determinado el valor de los solares urbanizados y el coste de producción
corresponde, ahora, analizar si la actuación es viable. Es decir, se trata de
comprobar que la actuación produce unos solares de valor suficiente para
financiar las cargas de urbanización y retribuir a la propiedad de los terrenos.
SECTOR RESIDENCIAL Nº1 PLANET
125
50
C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4
1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 3.606.042,23 €
IEV Ejecución viario 125,00 € /m2 2.330.287,50 €
IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2 245.456,95 €
19.885.120,00 €
EDA VRL 700,00 € /m2t 15.224.545,00 €
EDA VPP 500,00 € /m2t 4.660.575,00 €
13.972.403,85 €
Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 12.201.385,35 €
Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 1.771.018,50 €
8.969.121,24 €
49.526.377,00 €
Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 40.671.284,50 €
Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 8.855.092,50 €
49.526.377,00 €
23.491.162,23 €
26.035.214,77 €
DATOS RELATIVOS A LA VIABILIDAD DE LA URBANIZACIÓN
Valor de mercado
Cargas
RESULTADO
4.- Valor del suelo sin urbanizar
5.- Valor de mercado de las Viviendas
DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.
A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m
2)
B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)
DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN
2.- Inversión en Edificación
3.- Valor del suelo urbanizado
Informe de Viabilidad Económica
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23
SECTOR TERCIARIO Nº2 EL ALGAR
125
50
C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4
1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 58.301.461,08 €
IEV Ejecución viario 125,00 € /m2
40.848.712,50 €
IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2
795.188,27 €
41.829.081,60 €
EDA VRL 700,00 € /m2t 32.025.390,60 €
EDA VPP 500,00 € /m2t 9.803.691,00 €
29.391.465,62 €
Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 25.666.063,04 €
Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 3.725.402,58 €
-31.849.142,02 €
104.180.556,36 €
Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 85.553.543,46 €
Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 18.627.012,90 €
104.180.556,36 €
100.130.542,68 €
4.050.013,68 €
DATOS RELATIVOS A LA VIABILIDAD DE LA URBANIZACIÓN
Valor de mercado
Cargas
RESULTADO
4.- Valor del suelo sin urbanizar
5.- Valor de mercado de las Viviendas
DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.
A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m
2)
B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)
DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN
2.- Inversión en Edificación
3.- Valor del suelo urbanizado
Informe de Viabilidad Económica
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SECTOR RESIDENCIAL Nº3 EL COPET
1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 16.286.028,89 €
IEV Ejecución viario 125,00 € /m2
11.338.087,50 €
IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2
294.790,28 €
25.155.436,80 €
EDA VRL 700,00 € /m2t 19.259.631,30 €
EDA VPP 500,00 € /m2t 5.895.805,50 €
17.675.624,89 €
Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 15.435.218,80 €
Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 2.240.406,09 €
-377.966,48 €
62.652.759,78 €
Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 51.450.729,33 €
Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 11.202.030,45 €
62.652.759,78 €
41.441.465,69 €
21.211.294,10 €
DATOS RELATIVOS A LA VIABILIDAD DE LA URBANIZACIÓN
Valor de mercado
Cargas
RESULTADO
4.- Valor del suelo sin urbanizar
5.- Valor de mercado de las Viviendas
DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN
2.- Inversión en Edificación
3.- Valor del suelo urbanizado
Informe de Viabilidad Económica
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SECTOR RESIDENCIAL Nº4 LA SERRETA
1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 108.095.519,24 €
IEV Ejecución viario 125,00 € /m2
73.985.325,00 €
IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2
3.225.760,17 €
275.264.867,84 €
EDA VRL 700,00 € /m2t 210.749.664,44 €
EDA VPP 500,00 € /m2t 64.515.203,40 €
193.416.579,79 €
Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 168.900.802,50 €
Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 24.515.777,29 €
65.979.402,58 €
685.581.561,46 €
Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 563.002.675,00 €
Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 122.578.886,46 €
685.581.561,46 €
383.360.387,08 €
302.221.174,39 €
DATOS RELATIVOS A LA VIABILIDAD DE LA URBANIZACIÓN
Valor de mercado
Cargas
RESULTADO
2.- Inversión en Edificación
3.- Valor del suelo urbanizado
4.- Valor del suelo sin urbanizar
5.- Valor de mercado de las Viviendas
DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN
Informe de Viabilidad Económica
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26
6. CONCLUSIÓN
De lo expuesto a lo largo de esta Memoria, se pone de manifiesto la viabilidad
económica del nuevo Plan General de la Nucia.
El resultado del análisis realizado, se obtiene al evaluar el saldo resultante de los
incrementos de Ingresos menos las Cargas totales de la actuación en cada uno
de los sectores.
Aunque los procesos de urbanización, edificación y ocupación de la edificación
disponen de periodos y plazos de ejecución que se van solapando en el tiempo y
que responden a infinidad de condicionantes propios y ajenos a la evolución de
la propia población, cabe considerar que las fases donde se van produciendo
paulatinamente la urbanización, la edificación y la ocupación van a ir
acompasadas de forma que se produzca una situación de viabilidad económica
en cada una de ellas.
Como se puede comprobar, la viabilidad de la expansión urbana prevista en el
nuevo Plan General, resulta positiva, desde la perspectiva de las cargas e
ingresos.
Como conclusión cabe señalar que el crecimiento y desarrollo previsto en el Plan
General resulta viable económicamente en TODOS LOS SECTORES, siempre y
cuando se den los escenarios e hipótesis planteados.
En Alicante a jueves, 6 de julio de 2017
Manuel Albeza Guijarro. Economista colegiado en Alicante núm. 2.136