Post on 05-Apr-2015
Immobilien-Schätzung in der Praxis
Heinz Stecher
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Immobilien-Schätzung
in der Praxis
Immobilien-Schätzung in der Praxis
Heinz Stecher
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Lernziele
Die Studenten kennen
• den Unterschied zwischen Kosten, Preis und Wert
• die wichtigsten Begriffe in der Schätzungstheorie
• kennen die wichtigsten Standortwahl-Kriterien
• die verschiedenen Werte/Methoden und ihre Merkmale bzw. Value Drivers
• die verschiedenen Immobilien-Typen
Die Studenten können
• dem Immobilien-Typ die adäquate Bewertungs-Methode zuordnen
Die Studenten verstehen
• den Inhalt der wichtigsten Bewertungs-Methoden
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Vorgehen
• Theoretische Grundlagen 45 '
- Begriffe- Schätzungstheorie
Pause 15 '
• Theoretische Grundlagen 10 '
- Schätzungstheorie
• Praxisbeispiele 30 '
• Erkenntnisse / Fragen / Diskussion 5 '
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Begriffe
Kosten
• Aufwendungen zum Erwerb einer Landparzelle
• Aufwendungen zur Erstellung einer Immobilie für den Verkehrswert-Schätzer reine
Orientierung
dient Versicherungswert-Schätzer (Reproduktion)
dient der Buchhaltung (Abschreibungen etc.)
Reale Grösse
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Begriffe
Preis
• Das volkswirtschaftliche Preisgleichgewicht liegt zwischen der Mindesterwartung des Verkäufers (i.d.R. Herstell- & Verkaufs- kosten) und des durch den Käufer dem Gut bzw. dessen zu- künftigen Nutzen beigemessenen Höchstwert (Nutzenverzicht bei Nichterwerb)
• Schnittpunkt Angebots- und Nachfragefunktion
• Bei der Transaktion des Gutes effektiv bezahlter Betrag
Reale Grösse
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Begriffe
Grenzkosten/Grenznutzen
Als minimaler Erlös strebt der Verkäufer die Tilgung seiner Herstell- und Verkaufskosten an
Den Wert des Verzichts auf das Gut ist der Käufer bereit für das Gut zu bezahlen. Sobald der Käufer den Preis höher einschätzt, als den mit dem Gut erzielbaren Nutzen, tritt er als Kaufinteressent zurück.
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Begriffe
Wert
• Subjektive Aussage über Geltung und Bedeutung eines Gutes
• Individuelle Einschätzung des Nutzens eines Gutes
• Summe des gesamten zukünftigen Nutzens, den das Gut spendet; diskontiert auf den Bewertungszeitpunkt "0"
• Resultat von Analysen, Beurteilungen und Wertungen
Zukunftsrente
Basis für weitere Geschäfte
Der Wert wird geschätzt !
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Begriffe
Zeitwert des Geldes
• Geld hat dann den grössten Nutzen, wenn man darüber frei verfügen kann
• Dies, weil das Geld heute weder gegen Güter eingetauscht noch für Zins angelegt werden kann (Zinseszins!)
Bewertungsgrundsatz
• Jeder Vermögensteil bezieht seinen Wert aus der Tatsache, dass er in Zukunft genutzt werden kann – also Nutzen spendet
Je später der Geldfluss desto geringer seine Bedeutung heute
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Schätzungstheorie
Wozu dient das Schätzungsgutachten ?
Was ist eine Schätzung ?
• Vorwegnehmende Einschätzung des Ergebnisses aus dem für ein Gut noch durchzuführenden Preis-Evaluationsprozess (Gleichgewichtspunkt Angebot & Nachfrage), unter Kenntnis und Berücksichtigung des Marktes vergleichbarer Güter mit ver- gleichbaren Attributen Grundlage für Verhandlungen
Basis für Besteuerung, Entschädigung, Ausgleichszahlung etc. Wir Schätzer machen keine Preise !!!
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Einzelobjektschätzung
Schätzungs-Typen
Einzelobjektschätzung mit Positionierung im Marktumfeld
Portfolio-Analyse
Einmalige Bewertung
Periodisch wiederkehrende Bewertung
Schätzungstheorie
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Schätzungstheorie
Verkehrswert
• Aktueller Marktwert, der durch den Preis bestimmt wird, der unter üblichen Bedingungen (ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse) in angemessenem Veräusserungs- zeitraum, bei freiem Spiel von Angebot & Nachfrage erzielbar ist.
Markt (Angebot & Nachfrage) !
Übliche Bedingungen !
Angemessener Zeitraum !
Keine persönlichen Verhältnisse !
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Schätzungstheorie
Werte
Landwert(absolut/relativ)
Realwert
Ertragswert(klassisch)
Vergleichswert
Discounted Cash FlowWert (DCF)
Barwert
Fortführungswert
Liquidationswert
Praktikerwert(Mischwert)
Verkehrswert
Liebhaberwert
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Schätzungstheorie
Landwert
Bauland-Reserve
Optimale
Bebauung
Mehr-Umschwun
g
absolut
relativ
absolut
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Schätzungstheorie
Landwert
Preis-Vergleiche (Abklärungen)
Lageklassenmethode
Rückwärtsrechnung aus dem Verkaufspreis bzw. Ertrag
• Landwert steht im Verhältnis zum Neuwert (BKP 2,4,5)
• Festlegung des Verkehrswertes einer optimalen Bebauung
• Abzug sämtlicher Erstellungskosten
• Abzug allfälliger Rückbaukosten für bestehende Gebäudeteile
• Resultat: Landwert
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Schätzungstheorie
Realwert
Gebäudeneuwert
Baunebenkosten
Umgebung
./. Technische Entwertung
./. Wirtschaftliche Entwertung
Landwert
Realwert
Zeitbauwert
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Schätzungstheorie
Ertragswert(klassisch)
Netto-Mietwert (Bruttoertrag)
Kapitalisierung mit Netto-Rendite
./. Eigentümerlasten
Ertragswert
Nettoertrag
Ertrags-wert
R R R R R R R R R R R R etcR
Einperioden-ModellEinperioden-Modell
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Schätzungstheorie
Kapitalisierungssatz
• Prozentsatz mit welchem der Mietwert zu kapitalisieren ist, um den Ertragswert zu erhalten.
Kapitalkosten (Gesamtkapital) abzgl. Realgüterschutz Liegenschaftenspezifisches Risiko
Immobilitäts-/Kapitalbindungs-Risiko
Zusammensetzung
Eigentümerlasten (Betrieb, Verwaltung, Unterhalt) Mietzins-Risiko Rückstellungen für zukünftige Erneuerungen
Netto-Rendite
Brutto-Rendite
Mietwert x 100 Kapitalisierungssatz
= Ertragswert
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Schätzungstheorie
Discounted Cash Flow(DCF)
Netto Cash Flow (ewig)
Diskontierung
Kapitalisierung
Wertbeitrag Residualzeitraum
Ertragswert (ewig)
NPV
Zwei- /Mehrperioden-ModellZwei- /Mehrperioden-Modell
R RR RR
RRResidualwertz.B. kapitalisiertR RR
Barwerte der einzelnen Cash FlowsWertbeitrag Prognosezeitraum
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Schätzungstheorie
Konsum-objekte
Einfamilienhaus
Eigentumswohnung
Mehrfamilienhaus
GeschäftshausRendite-objekte
Betreiber-objekte
Fabrik-/Gewerbeliegenschaft
Industrie-Areale
Dienstbarkeiten, KonzessionenSpezial-objekte Kirchen, Freizeitparks etc.
Hotels, Tankstellen etc.
Immobilien
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Schätzungstheorie
RealwertKonsumobjekte(Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) Substanz, Zustand, Potential Standortkonformität
ErtragswertRenditeobjekte(Mehrfamilienhaus, Geschäftshaus) Mietertrag (Substanz, Zustand, Standort) Mietwertpotential
FortführungswertLiquidationswert
Betreiberobjekte(Gewerbe-, Industrieliegenschaft etc.) Betriebsrechnung Kerngeschäft Anforderungskonformität für Core Business
Spezialobjekte Markt
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Schätzungsbericht
Aufbau
Auftraggeber, Auftragsspezifikation, Grundlagen, Unterlagen, StichtagZweck, Verwendung des GutachtensDaten (Grundstück & Gebäude)
Lagebeurteilung (Makro-/Mikrolage)
Objekt- & Grundstückbeurteilung
Bewertungen, Erläuterungen
Verkehrswert, Schlusskommentar, Vorbehalte
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Standortwahl-Kriterien
Makro-Lage
Mikro-LageBZO
Nachbarschaft Verkehrsgunst
InfrastrukturFreizeit-angebot
Aus-/Fernsicht
Immissionen
Arbeitsplätze
Nähe z.Zentrum
GemeindeReputation
Angebot
EntwicklungsplanGemeinde
Preisniveau
Steuerfuss/Steuerkraft
Sozio-/Demografische
Struktur
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Immissionen
Bahn-Immissionen
Strassenlärm
Fluglärm
Geruchs-ImmissionenElektrosmog
Schiess-Stand
RestaurantsStadien
Freiluft-BäderIndustrie
öffentl.Spielplätze
Schulen
Bauernhof
Kehricht-Verbrennung
Atom-Endlager
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2. Beispiel: DCF Geschäftshaus
Text Budget in % 1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr 5. Jahr 6. Jahr 7. Jahr 8. Jahr 9. Jahr 10. Jahr 11. Jahr Ziel
Soll-Nettomietwert 31'134'550 15'000'000 22'500'000 25'000'000 31'134'550 31'445'896 31'760'354 32'077'958 32'398'738 32'722'725 33'049'952 33'049'952
./. strukturelles Leerstandsrisiko 1'200'000 3.9% 0 0 0 1'200'000 1'212'000 1'245'382 1'245'382 1'245'382 1'245'382 1'245'382 1'321'998 -4.0%
./. Unterhalt (ohne jährl. Rückstellungen) 1'400'000 -4.5% 674'492 1'011'738 1'124'153 1'400'000 1'414'000 1'428'140 1'442'421 1'456'846 1'471'414 1'486'128 1'652'498 -5.0%
./. Betrieb/Abgaben/Versicherungen/etc. 935'000 -3.0% 450'464 675'696 750'774 935'000 944'350 953'794 963'331 972'965 982'694 992'521 991'499 -3.0%
./. Verwaltung 1'170'000 -3.8% 563'682 845'524 939'471 1'170'000 1'181'700 1'193'517 1'205'452 1'217'507 1'229'682 1'241'979 1'239'373 -3.8%
./. Investition
./. Diverses
Cash Flow pro Jahr 28'829'550 13'311'361 19'967'042 22'185'602 28'829'550 29'117'846 26'939'522 27'221'371 27'506'039 27'793'553 28'083'942 27'844'585
./. Fonds-Rückstellung 0.80% 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000 2'600'000
Netto-Cash Flow pro Jahr 10'711'361 17'367'042 19'585'602 26'229'550 26'517'846 24'339'522 24'621'371 24'906'039 25'193'553 25'483'942 25'244'585
Zinssatz (Nettorenditesatz) 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75% 4.75%
Abzinsfaktoren 0.95 0.91 0.87 0.83 0.79 0.76 0.72 0.69 0.66 0.63
10'225'643 15'827'700 17'040'206 21'785'860 21'026'553 18'424'167 17'792'379 17'181'948 16'592'168 16'022'353
Barwert Wertbeitrag Prognosezeitraum CHF 171'918'976
Barwert Wertbeitrag RestnutzungsdauerCHF 318'992'354 0.60 531'464'942
(Abzinsfaktor)
VERKEHRSWERT NACH DCF CHF 490'911'330
Prognosezeit Residualzeit
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Spannungsfeld für Architekten
Künstlerische Schöpfung
Wirtschaftlicher Nutzen
Nachhaltigkeit
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Eigenschaften eines Immobilien-Schätzers
Marktkenntnisse & -
Sensibilität
Bau-/Planungs-Kenntnisse
BWL-Kenntni
sse
Rechts-Kenntnis
se