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GUIA DO INVESTIDORfundo de investimento imobiliário
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GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 3a edição
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Caro leitor,
Ao chegarmos ao fim de 2012, é bastante seleto o conjunto de segmentos do mercado financeiro
que podem ser reconhecidos por um desempenho forte de rentabilidade ao longo do ano. Dentre
estes, será ainda mais raro encontrar algum que, além da boa rentabilidade, tenha apresentado alta
taxa de expansão em suas dimensões. Aplicados de forma composta ambos estes critérios de seleção,
restará tão somente um segmento de mercado que tenha atendido inteiramente estas condições: o
mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FII).
Pelo terceiro ano consecutivo esta é a leitura da atuação do mercado de FII. Consequentemente,
aquele segmento que, em 2009, possuía proporções apenas de um pequeno nicho do mercado de
capitais atinge agora, no fechamento de 2012, peso relevante neste universo, importância esta que
passa a ser devidamente percebida e valorizada pelas instituições e participantes do mercado financeiro
brasileiro. É, portanto, mais que simbólico o fato que, no mês em que este Guia do Investidor de FII, em
sua terceira edição, é lançado no mercado, mais um fundo bilionário passa a ter suas cotas negociadas
no mercado secundário da BM&FBOVESPA, depois de ter sua oferta pública subscrita por 46.373 pessoas
físicas e 15 entidades de previdência privada, apesar dos montantes adquiridos por estes últimos ainda
não serem representativos.
A Uqbar se dedica ao acompanhamento completo do mercado de FII desde 2008, um ano que,
devido à conjuntura econômico-financeira internacional que se desdobrou na época, se provaria
desafiador para apostas de crescimento. Naquele ano foi criada uma nova regulamentação para o
setor na forma da Instrução nº 472 da Comissão de Valores Mobiliários. O efeito catalisador da nova
norma logo viria a surtir efeito, uma vez suavizada a crise financeira. Já em 2009, lançamos a primeira
edição do Guia do Investidor de FII, um trabalho elaborado em cima de uma base ainda reduzida de
dados empíricos existentes, mas de alto valor didático para o investidor que começava a conhecer
este mercado.
De lá para cá o mercado de FII foi virtualmente unidirecional, sempre para cima. A participação do
investidor pessoa física, atraído pelas diversas vantagens de se investir no setor imobiliário através deste
veículo, tem sido preponderante neste movimento de crescimento. No final deste ano, segundo dados da
BM&FBOVESPA, o número deste tipo de investidor de FII negociado em bolsa se aproxima dos seis dígitos.
Esta terceira edição do Guia busca trazer para o investidor de FII um amplo e detalhado retrato
de quanto evoluiu e onde se encontra este mercado. O número e variedade de fundos atuais e as
dimensões individuais e consolidadas dos mercados primário e secundário configuram um rico material
a ser analisado. Através da completude e da qualidade do conteúdo informacional desta publicação,
a Uqbar busca atender uma demanda substancial por um produto que corresponda à velocidade de
crescimento e de transformação do setor.
O formato deste Guia reflete, em larga medida, a bem recebida estrutura desenvolvida por ocasião
da segunda edição desta publicação. Os capítulos iniciais contêm a introdução, a descrição de termos
e condições e as classificações desenvolvidas pela Uqbar. O capítulo 4 oferece uma análise completa
de desempenho dos mercados primários e secundários e é complementado por descrições de índices
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de rentabilidade utilizados, do índice setorial lançado neste ano pela BM&FBOVESPA, e por tabelas
com informações estatísticas relativas aos ativos que compõem as carteiras dos fundos listados. Na
sequência, o capítulo 5 apresenta algumas considerações fundamentais sobre risco e o capítulo 6
aborda aspectos tributários e contábeis. Este último foi especialmente escrito por João Santos, Alvaro
Taiar, Thais Romano e Ana Luiza da PricewaterhouseCoopers. O capítulo 7 é dedicado aos rankings de
desempenho e de participantes do mercado. Finalizando o Guia, o capítulo 8 exibe uma tabela com
todos os FII listados para negociação na BM&FBOVESPA, contendo dados e informações financeiras
principais de cada fundo.
A Uqbar trabalha com a expectativa de crescimento contínuo e sustentável do mercado de FII.
Para tanto, espera que seu desenvolvimento em termos quantitativos seja sempre acompanhado
pelo aprimoramento do arcabouço regulamentar e pela disseminação do conhecimento. Qualquer
celebração por conta de múltiplos de crescimento alcançados deve ser pontuada por questões como a
busca permanente pelo aumento da padronização de informações e da transparência.
Cabe a todos os participantes de mercado trabalhar por estes objetivos. Neste sentido, o investidor
deve procurar sempre intensificar seu processo de busca pela informação qualitativa e quantitativa,
inclusive cobrando daqueles que são responsáveis pelo fornecimento. Em última análise, cabe a ele
compreender seu investimento e, para tanto, deve se informar o necessário para que se atinja este
entendimento. Nossa visão é a de que o amadurecimento e a sustentabilidade do mercado dependem
desta atitude do investidor que será componente fundamental do processo. Este Guia tem como
objetivo central contribuir para esta evolução.
Desejamos a todos uma boa leitura.
Equipe Uqbar
© 2012 Uqbar - A Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. empregou seus melhores esforços na obtenção e verificação dos dados apresentados neste documento. Entretanto, a Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. não se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuízos que possam advir de erros, omissões ou opinião expressa. Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento são de propriedade da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda.Nenhuma das informações desta publicação pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer formato, por qualquer razão, ou por qualquer pessoa, sem citação da fonte.
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Em 1996 a Coinvalores estruturou e lançou o primeiro Fundo Imobiliário dentro da Resolução CVM 205/1994. Dois anos mais tarde estruturou o primeiro Fundo Imobiliário lançado e negociado na Bolsa de Valores. Desde então emprega sua vasta experiência em negociações no mercado secundário e na administração de sua carteira de Fundos.www.coinvalores.com.br
Criada em 2003, a área de Investimentos Imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo estruturou o primeiro Fundo de Investimento em Participações do Brasil. Atualmente, tem como foco a estruturação de FII genéricos e com gestão ativa, sendo pioneira na estruturação deste tipo de produto. A instituição é uma das líderes no mercado de FII administrando R$ 3,0 bilhões na BM&FBOVESPA (Fonte: BM&FBOVESPA Nov. 2012).www.cshg.com.br
O PMKA combina qualidade técnica, vasta experiência em negócios imobiliários e profundo conhecimento da dinâmica empresarial do setor, que contribuem para uma melhor performance na identificação, avaliação, discussão e proposição de soluções eficazes.www.pmka.com.br
A RB CAPITAL é uma empresa independente, especializada em operações de crédito estruturado e gestão de investimentos para os setores imobiliário e de infraestrutura, que se diferencia pela sua capacidade de desenvolver e entregar soluções inovadoras e eficientes aos seus Clientes e Investidores e, ao mesmo tempo, comprometer o capital necessário para o desenvolvimento dos negócios. www.rbcapital.com.br
A BM&FBOVESPA foi criada em 2008, com a integração da BM&F e da BOVESPA. É uma das maiores bolsas em valor de mercado, comprometida a desenvolver mecanismos de formação de preços e processos autorregulatórios aderentes a seus segmentos de atuação – ações e derivativos – além de produtos e serviços voltados a investidores de diferentes portes.www.bmfbovespa.com.br
A PwC tem, entre seus pilares fundamentais, o estímulo à produção e disseminação de conhecimento voltado às suas áreas de atuação: Auditoria, Consultoria de Negócios e de Gestão, e Consultoria Tributária e Societária. A experiência dos nossos quase 5 mil profissionais é focada no desenvolvimento de soluções que auxiliam na criação do valor que os nossos clientes buscam. www.pwc.com.br
Com quase R$2 bilhões em ativos sob gestão e administração, a NSG Capital é especializada no mercado brasileiro contando com uma equipe de profissionais de elevado padrão acadêmico e técnico. Nossa atuação visa analisar e selecionar as oportunidades de investimentos em ativos de qualidade, estruturando-os de maneira a proporcionar aos nossos clientes retornos acima da média.www.nsgcapital.com.br
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ÍNDICE DE CONTEÚDO
1 Introdução 6
Cronologia Histórica 15
2 Resumo dos termos e condições 17
3 Classificação dos Fundos 21
Por classe de ativos 22
Por classe de imóveis 24
Por finalidade 27
4 Análise do Mercado 31
Mercado Primário 33
Mercado Secundário 35
5 Considerações sobre Risco 53
6 Aspectos tributários e contábeis dos FII 59
Aspectos Tributários 60
Aspectos Contábeis 61
7 Rankings 66
Rankings de Cotas 68
Rankings de Prestadores de Serviço 73
8 Fundos Listados na BM&FBOVESPA 78
Os dados de gráficos e tabelas desta publicação têm como data base 31 de outubro de 2012.
Para acompanhamento contínuo de dados e notícias sobre fundos de investimento imobiliário,
utilize o Portal Tlon e o Orbis.
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Introdução 1
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O ano de 2012 caminha para mais um fechamento anual de força e
expansão para o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no Brasil.
Este é o quarto ano consecutivo que pode ser descrito por este perfil geral
de desempenho, tendo o crescimento acumulado no período multiplicado
em várias unidades as dimensões que este mercado apresentava em 2008.
Pode-se asseverar, assim, que, através da evolução que ocorreu por mais um
ano com o aumento ininterrupto das dimensões do seu mercado, o setor de FII
apresenta um quadro neste final de 2012 muito mais rico e relevante daquele
de um ano atrás. Daí a importância de se atualizar uma leitura pormenorizada
do cenário atual.
O mercado de FII já havia recebido um grande impulso na sua capacidade
de captação no final de 2005, por conta da isenção da incidência de imposto
de renda nos rendimentos distribuídos para seus cotistas pessoas físicas
pelos fundos negociados em ambiente de bolsa ou balcão, conforme foi
determinado pela lei nº 11.196. Mas foi a partir da emissão da Instrução nº 472
(ICVM 472) pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que se lançaram as
bases para o que se veio confirmar a posteriori e que já tinha sido apontado
nas primeiras duas edições do Guia, lançadas em 2009 e 2011, como um
ponto de inflexão no histórico do mercado de FII. O advento da ICVM 472
significou um novo e moderno marco regulamentar para o setor, ampliando
consideravelmente suas possibilidades.
Como o período correspondente à maior parte do biênio 2008-2009 foi
fortemente marcado pelo clima de crise financeira mundial, independente do
segmento econômico em questão, foi somente a partir do final de 2009 que
detectou-se concretamente uma mudança de ventos no mercado de FII, que
teve como fator contribuinte a sua nova regulamentação. Concomitantemente
à sua evolução regulamentar específica, o setor imobiliário se tornou prioridade
da política governamental e a curva de juros no mercado brasileiro começou um
processo de forte ajuste para baixo, reforçando assim as condições fundamentais
de demanda e oferta propícias para o crescimento do mercado de FII.
A ICVM 472 ampliou consideravelmente o escopo de tipos de investimentos
que se enquadram na definição de empreendimentos imobiliários, conceito
este que, conforme a norma, define a destinação apropriada dos recursos que
podem ser captados através do veículo Fundo de Investimento Imobiliário.
Neste sentido, títulos de lastro imobiliário, de renda fixa e de renda variável, se
equipararam em relação a imóveis em geral do ponto de vista regulamentar,
todos eles sendo inclusos na categoria de investimentos definida como
empreendimentos imobiliários. A nova norma tornava viável a estruturação
de FII com carteiras compostas preponderantemente por títulos como, por
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exemplo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), as Letras de Crédito
Imobiliário (LCI), os Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC), as
ações ou debêntures de empresas do setor imobiliário e as cotas de outros FII.
O foco no desenvolvimento do mercado de FII que o regulador
demonstrou possuir com a elaboração da nova instrução veio complementar,
de forma tempestiva, as condições estruturais ideais que se alinharam no final
de 2009. Naturalmente, os participantes de mercado passaram a enxergar
oportunidades atraentes nas atividades de originação, estruturação, gestão e
distribuição deste tipo de fundo. O veículo FII começava a exercer efetivamente
a função de aproximação entre os tomadores de recursos e os investidores de
poupança do setor imobiliário. Uma categoria destes últimos, a de investidores
pessoas físicas, é atraída pelos prospectos de retornos diferenciados nesta
indústria, além de contar com os benefícios característicos de se investir através
de FII no setor imobiliário, como, por exemplo, os ganhos em diversificação,
liquidez, acesso, administração profissional, custo e praticidade. Nos três
anos seguintes o mercado de FII se provaria o destaque em crescimento do
mercado de capitais brasileiro.
Os anos de 2010 e 2011 testemunharam saltos substanciais em montante
consolidado emitido de cotas de FII, tanto para os chamados fundos listados –
aqueles cujas cotas podem ser negociadas no mercado secundário nos ambientes
de bolsa e balcão organizado da BM&FBOVESPA– como para a indústria como
um todo. Este ritmo de crescimento, que de fato já estava em curso desde o
último semestre de 2009, elevou o montante anual emitido por fundos listados
de R$ 866,8 milhões naquele ano para R$ 3,11 bilhões em 2011, e por fundos de
toda a indústria de R$ 1,27 bilhão em 2009 para R$ 8,78 bilhões em 2011.
Em 2012 o volume consolidado de emissão continuou a crescer, mas a uma
taxa proporcional menor, haja vista a base ampliada de mercado alcançada já
no início deste ano, bem maior não só em termos de ritmo de emissão, como
também de patrimônio líquido e de capitalização de mercado. Nos primeiros
dez meses de 2012, o montante emitido pelo conjunto de fundos listados, que
equivalia a R$ 4,34 bilhões, já havia superado, por larga margem, o recorde anual
histórico de emissões de fundos listados, o qual foi observado no ano anterior.
Tomando como base a indústria de FII como um todo, o número parcial referente
aos dez primeiros meses de 2012, de R$ 8,66 bilhões, ainda não superou a cifra
anual de 20111. Porém, o volume de emissão dos dois últimos meses de 2012
deverá adicionar o suficiente para que a cifra anual de 2012 atinja recorde histórico.
1 É importante salientar que em 2011 foi estruturado o FII Porto Maravilha, veículo não listado que adquiriu CEPACS vinculados à região do porto da cidade do Rio de Janeiro. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço comprou os R$ 3,50 bilhões em cotas emitidas por este fundo. Devido a esta única operação, o valor consolidado de emissão em 2011, referente a toda a indústria, teve um acréscimo de quase 70,0%.
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Mudando o alvo da análise dimensional do mercado de FII para medidas
de estoque, em contrapartida a medidas de fluxo, a evolução trimestral do
valor Patrimônio Líquido (PL) consolidado do setor também aponta para um
aumento relevante na taxa de crescimento do setor a partir do final de 2009,
perdurando até o presente momento. Este indicador, quando decomposto
entre as partes referentes aos fundos listados e aos fundos não listados,
mostra uma indústria que historicamente vem sendo composta de forma
aproximadamente equivalente entre estes dois grupos, com oscilações
pontuais. Nos últimos três anos ocorreram dois movimentos importantes: no
final de 2010 houve um forte movimento de emissões primárias de cotas de
FII negociáveis nos mercados secundários da BM&FBOVESPA e, por outro lado,
no final do primeiro semestre de 2011 aconteceu a substancial emissão do FII
Porto Maravilha (não listado).
Evolução das Emissões – Montante (em R$ milhões)
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Evolução do Patrimônio Líquido
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A indústria como um todo fechou o terceiro trimestre de 2012 com um PL
consolidado de R$ 33,59 bilhões, sendo R$ 17,35 bilhões referentes aos fundos
listados e R$ 16,24 bilhões referentes aos não listados. Isto se compara a um PL
de apenas R$ 4,41 bilhões (R$ 2,47 bilhões para os listados e R$ 1,94 bilhão para
os não listados) três anos antes, em setembro de 2009. A taxa de crescimento
anual no período atingiu 96,7%. Porém, esta medida de crescimento deve ser
interpretada levando-se em conta o impacto da Instrução CVM nº 516 (ICVM
516), que foi emitida no final de 2011 e acarretou em mudanças substanciais
na elaboração das demonstrações financeiras dos FII, com efeito direto na
determinação do PL. Com o fim da aplicabilidade do conceito de depreciação
e a instituição de critérios de mensuração de ativos como o de valor justo,
houve um impacto geral no sentido de majoração dos valores de PL no
primeiro trimestre de 2012, o que explica em boa parte os saltos maiores
exibidos naquela data na figura 2.
Quando medido em termos de número de fundos, o tamanho do mercado
de FII vem apresentando também crescimento a um ritmo mais elevado nos
últimos três anos. Porém, por este critério, o crescimento neste período se deu
de forma mais acentuada para o grupo de fundos listados.
Em setembro de 2009 havia um total de 75 fundos, sendo menos que
um terço deles (23) listados. Um ano depois, o total já havia crescido para 96,
sendo 33 deles (ainda aproximadamente um terço) listados. Já em setembro
de 2012, o total havia galgado para 164, porém, proporcionalmente, o salto
do número de fundos listados tinha sido muito maior, tendo este atingido 76,
quase a metade do total.
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Número de FII Toda Indústria Número de FII Fundos Listados
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Ou seja, uma conclusão possível de se tirar da leitura deste indicador é a
de que, no contexto que já é de crescente preferência no mercado de capitais
brasileiro por Fundos de Investimento Imobiliário como veículo de captação
de recursos destinados a empreendimentos imobiliários, o grupo dos FII cujas
cotas são negociáveis no mercado secundário da BM&FBOVESPA merece
destaque ainda maior. Empiricamente, a evolução do mercado mostrou o
sucesso do objetivo do legislador quando da promulgação da lei nº 11.196.
Se atendo ao grupo dos fundos listados, como de fato acontece na
maior parte do conteúdo deste Guia que é primordialmente voltado para o
investidor em cotas de FII negociáveis no mercado secundário de bolsa ou
balcão organizado da BM&FBOVESPA, dois indicadores significativos de se
avaliar de forma conjunta são os valores consolidados de capitalização de
mercado e de número de fundos deste grupo.
O desempenho de ambos os indicadores na figura 4 representa o vigor
do crescimento ininterrupto nos últimos três anos. O grupo de FII listados
teve sua capitalização de mercado consolidada quase multiplicada por seis
neste período, pulando de R$ 3,63 bilhões em setembro de 2009 para R$
20,23 bilhões em setembro de 2012. Como o número de fundos “apenas”
triplicou no mesmo período, a capitalização de mercado média por fundo
aproximadamente dobrou neste espaço de tempo.
A capitalização de mercado consolidada cresce através de novas emissões,
de fundos existentes ou de fundos novos, e também através do aumento de
preço de mercado das cotas dos fundos. Este segundo fator reflete, de forma
combinada, a diminuição do custo de oportunidade financeiro na economia e
a valorização dos imóveis que compõem as carteiras destes fundos, o aumento
de seus fluxos de distribuição e uma percepção de maior valor agregado na
gestão dos mesmos.
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Quando se compara a evolução histórica dos valores consolidados de PL
e de capitalização de mercado do grupo dos fundos listados para o período
que vai do começo de 2010 até outubro de 2012, constata-se que os dois
indicadores apresentam curvas com trajetórias paralelas. Estas, no entanto, são
marcadas por dois pontos de inflexão. O primeiro, que aparece no final de
2010, faz com que as curvas destes indicadores se afastem, enquanto que o
segundo, no começo de 2012, as aproxima.
No final de 2010 ocorreu uma emissão secundária de um fundo cujas cotas
não eram, até então, negociadas no mercado secundário e que se tornou, a
partir desse momento, o maior FII do setor, o FII Brazilian Capital Real Estate
Fund (atual FII BTG Pactual Corporate Office Fund), ocasionando um excedente
de aproximadamente R$ 500,0 milhões entre o valor de mercado e o PL deste
fundo. Um dos fatores relevantes para esta discrepância, fator este que se
aplicava então em relação a muitos dos fundos do mercado, era o efeito da
depreciação. Ou seja, o acúmulo do lançamento deste tipo de despesa, que
não tinha efeito relevante de caixa e era dissociada do valor real do imóvel,
por vários anos, fazia com que o PL de um fundo se tornasse um valor sem
significado real e muito inferior ao seu valor de mercado.
O fator relacionado ao lançamento da depreciação contábil e o advento
da oferta secundária do fundo mencionado acima explicam as trajetórias das
linhas da figura 5 até o final de 2011. A partir do começo de 2012, nota-se
então o efeito da edição da ICVM 516, que elimina de vez a possibilidade
de depreciação contábil e institui a mensuração, atualizada “continuamente”,
a valor justo. O resultado é a tendência de reaproximação entre o valor de
mercado e o PL dos fundos. Nota-se, entretanto, que alguma diferença de
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valores persiste, apesar de proporcionalmente muito menor do que seu
valor histórico. Isto se deve a um descompasso que ainda existe entre a
velocidade de valorização de mercado, quase que diária em muitos fundos,
e de valorização contábil dos ativos das carteiras destes mesmos fundos e
de outros fatores como a atribuição de valor à capacidade de gestão dos
fundos.
O estágio atual do mercado de FII, e particularmente do grupo de seus
fundos listados, requer uma cobertura ampla e atualizada de seus aspectos,
como se propõe detalhar este Guia a partir do próximo capítulo2. No
último ano, muito em função da participação de um número crescente de
investidores pessoas físicas, o qual caminha rumo ao nível de seis dígitos,
o mercado primário e, principalmente, o secundário se expandiram para
patamares bem mais elevados. Os fundos que já existiam cresceram e vários
novos fundos surgiram. Assim, a composição do mercado de FII, definida
por critérios de finalidade, de classe de ativo e de classe de imóvel, sofreu
alterações. As principais categorias de fundos, como as de escritórios, de
shopping centers e de títulos de renda fixa aumentaram de tamanho e
produziram mais um ano de dados empíricos de liquidez e rentabilidade
importantes de serem avaliados.
Relevantes também para a sustentabilidade do desenvolvimento do
mercado de FII foram duas iniciativas que entraram em vigor no último ano.
Primeiro, como abordado anteriormente, a edição da ICVM 516 que traz
importantes melhorias de natureza informacional, aumentando o grau de
realismo exigível nas demonstrações financeiras. Segundo, o lançamento
de um importante benchmark para o setor na forma de um índice, o IFIX
ou Índice de Fundos de Investimento Imobiliário BM&FBOVESPA, iniciativa
que passa a contribuir para melhores condições de avaliação comparativa
de desempenho e, ao mesmo tempo, para o crescimento da liquidez no
mercado secundário. Ambos os eventos são tratados em destaque nesta
publicação.
Do ponto de vista dos tipos de fundos quanto ao perfil de risco, teor de
outro capítulo deste Guia, a evolução e diversificação recente das carteiras de
ativos dos FII justifica agora uma análise de fatos estilizados de quatro tipos
de fundos representativos do mercado como um todo. Assim, em cima de
quatro diferentes agrupamentos de fundos, uma análise é elaborada para
determinar quais são os riscos relevantes de cada um, buscando-se, assim, um
entendimento mais claro das variáveis importantes de cada caso.
2 A análise e os dados dos capítulos seguintes deste Guia, salvo menção ao contrário, se referem exclusivamente ao conjunto dos FII listados.
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Para finalizar esta Introdução, uma nota sobre o futuro possível. Como
também pode ser constatado em algumas tabelas no capítulo final, dedicado
aos vários rankings da Uqbar, o salto dimensional nos últimos doze meses
resultou em um novo mercado, com vários fundos bilionários e vários fundos
com liquidez diária substantiva. Esta tendência de crescimento dos fundos
individualmente, além da do mercado consolidado, apesar de ter gerado
carteiras mais diversificadas, ainda não mudou relevantemente a composição
básica deste mercado no sentido da composição de mercados mais maduros.
Por exemplo, a participação de fundos que investem em imóveis residenciais
prontos, ou em hotéis, ou em empreendimentos imobiliários de infraestrutura,
ou em plantações de árvores de madeira (florestas) ainda é negligente.
Portanto, uma trajetória possível de ser trilhada pelo mercado brasileiro de FII,
que tem vasto potencial de crescimento seja qual for a métrica utilizada, é
aquela que significaria investimentos em ativos considerados essenciais para a
continuação do desenvolvimento econômico do país.
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Cronologia Histórica
1993 25 | Junho – Lei nº 8.668
Instituição dos fundos de investimento imobiliário (FII). Determina que a Comissão de
Valores Mobiliários (CVM) autorize, discipline e fiscalize a constituição, o funcionamento
e a administração destes fundos.
1994 14 | Janeiro – Instrução CVM nº 205
Dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a administração de FII.
14 | Janeiro – Instrução CVM nº 206
Dispõe sobre normas contábeis aplicáveis às demonstrações financeiras dos FII.
1997 20 | Novembro – Lei nº 9.514
Cria o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa
imóvel, as companhias securitizadoras de crédito imobiliário e os certificados de
recebíveis imobiliários (CRI).
1999 19 | Janeiro – Lei nº 9.779
Institui condições para critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de
capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos líquidos auferidos por estes
fundos, em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam-se à
incidência do imposto de renda na fonte.
2001 06 | Abril – Resolução CMN nº 2.829
Estabelece cronograma de redução, através de limites máximos decrescentes, do total
de recursos aplicados nas diversas carteiras que compõem o segmento de imóveis das
entidades fechadas de previdência privada.
2004 21 | Dezembro – Lei nº 11.033
Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, a
remuneração produzida por CRI, letras hipotecárias (LH) e letras de crédito imobiliário (LCI).
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2005 21 | Novembro - Lei nº 11.196
Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas,
os rendimentos distribuídos pelos FII: (i) cujas cotas sejam admitidas à negociação
exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado; e (ii)
que apresentem, no mínimo, 50 cotistas. Este benefício não será concedido a cotistas
pessoa física que representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII
ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do
total de rendimentos auferidos pelo fundo.
2008 31 | Outubro – Instrução CVM nº 472
Dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento, a oferta pública de
distribuição de cotas e a divulgação de informações dos Fundos de Investimento
Imobiliário – FII, criando, assim, nova regulamentação para FII e revogando a Instrução
CVM nº 205/94. Destaque para permissão expressa de investimentos em valores
mobiliários e outros ativos ligados ao setor imobiliário.
2009 27 | Agosto – Lei nº 12.024
Isenta do imposto de renda na fonte os rendimentos auferidos em aplicações efetuadas
pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII.
24 | Setembro – Resolução CMN nº 3.792
Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência Complementar
(EFPC), aumentando os limites permitidos de investimento e criando novos segmentos
com seus limites próprios. Destaque para os FII que na nova classificação não fazem
mais parte do segmento de imóveis, tendo sido deslocados para o segmento de
investimentos estruturados.
2011 29 | Dezembro – Instrução CVM n° 516
Dispõe sobre as normas aplicáveis à elaboração e divulgação das demonstrações
financeiras e os critérios contábeis de reconhecimento, classificação e mensuração
dos ativos e passivos, assim como o reconhecimento de receitas e apropriação de
despesas, dos Fundos de Investimento Imobiliário – FII, regidos pela Instrução CVM
nº 472. A Instrução CVM nº 516/11 revoga a Instrução CVM nº 206/94.
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2Resumodos termos
e condições
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FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Descrição Comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de
valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.
Forma e Registro Constituídos sob a forma de condomínio fechado, podem ter prazo de
duração indeterminado. A constituição e funcionamento dos FII dependem
de registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que é
concedido automaticamente mediante entrega de conjunto de documentos
e informações.
Tipos de Ativos Podem investir em empreendimentos imobiliários representados por quaisquer
direitos reais sobre bens imóveis e títulos de renda fixa e variável.
Limites (a) de Investimento: Fundos que invistam preponderantemente em valores
mobiliários devem respeitar certos limites de aplicação por emissor e por
modalidade de ativos financeiros. Não existem limites para investimentos
em cotas de Fundos de Investimento em Participações (FIP), cotas de FII e
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
(b) de Distribuição: Deverão distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95,0% dos
lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou
balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.
Administração Compreende o conjunto de serviços relacionados ao funcionamento e à
manutenção do fundo. Administradores de FII devem prover ao fundo, direta
ou indiretamente, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento
técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos
imobiliários; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos
títulos e valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos
financeiros; (v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários
integrantes da carteira do fundo.
Administrador Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituições: bancos
comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de
crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou
sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito
imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias.
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Custódia Custódia dos ativos financeiros dos FII é necessária sempre que estes ativos
representem mais que 5,0% do patrimônio líquido do fundo.
Tipo de Investidor Não existe limitação quanto ao tipo de investidor. Porém, é permitida a
constituição de fundos destinados exclusivamente a investidores
qualificados, que podem contar com condições e características
específicas.
COTA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Descrição Fração ideal de patrimônio do Emissor.
Emissor Fundos de Investimento Imobiliário (FII), uma comunhão de recursos captados
por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à
aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis, (b) títulos imobiliários de
renda fixa, (c) ações, debêntures, notas promissórias e outros valores
mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas
aos FII, (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas
cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, (e)
certificados de potencial adicional de construção, e (f) cotas de outros FII ou
de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento
em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento,
exclusivamente, atividades permitidas aos FII. Os FII são constituídos sob a
forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado.
Forma e Registro Escritural e nominativa.
Classe Classe única no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados
exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou
características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos
rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do
saldo de liquidação do fundo.
Série Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o fim específico de
estabelecer, para cada série, datas diversas de integralização, sem prejuízo da
igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas.
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Distribuição Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser
realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de
distribuição de valores mobiliários. Uma nova distribuição não pode ser
iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior.
Subscrição Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido,
desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado
inicialmente e alcançado.
Integralização Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no compromisso de
investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e,
no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados,
títulos e valores mobiliários.
Amortizações Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas preestabelecidas no regulamento
do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas.
Resgate Não é permitido.
Retorno Capital investido Capital investido em cotas de FII é retornado através (i) da distribuição de
resultados; (ii) da amortização das cotas; (iii) da venda das cotas no mercado
secundário; ou (iv) da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a
distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas.
Transferência As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão e transferência,
assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e
documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão
organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação.
Ambiente de Negociação BM&FBOVESPA (bolsa e balcão).
Liquidação Financeira BM&FBOVESPA e CETIP.
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3Classificaçãodos Fundos
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O arcabouço regulamentar para fundos imobiliários define, de forma
bastante abrangente, os ativos passíveis de serem adquiridos por um FII.
Levando em consideração a variedade permitida, a prática do mercado
observada atualmente e a proliferação esperada para estes fundos, a Uqbar
classificou os fundos imobiliários listados para negociação na BM&FBOVESPA
de acordo com três critérios diferentes: por classe de ativos, por classe de
imóveis e por finalidade. O objetivo desta classificação é agrupar os fundos
com políticas de investimento semelhantes para facilitar a análise comparativa.
As figuras deste capítulo consideram somente os fundos imobiliários
com capitalização de mercado em 31 de outubro de 2012. A capitalização de
mercado é calculada pela multiplicação do preço médio ponderado mensal
das negociações de outubro pelo número de cotas. O número de cotas é o
do final de outubro enquanto que o preço médio ponderado mensal é o do
mês de outubro, ou o do mês mais recente em que houve negociação, dentro
de um período de seis meses, caso não tenha havido negociação em outubro.
POR CLASSE DE ATIVOS Classifica os fundos de acordo com a classe de ativo predominante em
cada fundo.
n Imóvel – Fundos cuja política de investimento prioriza direitos
reais sobre bens imóveis. Estes incluem projetos em fase de
desenvolvimento, incorporação ou construção, ou imóveis acabados,
sendo ou não ocupados, e em funcionamento pleno ou parcial. Inclui
também investimentos em Sociedades de Propósito Específico que
são proprietárias ou detentoras de direitos reais ou direitos aquisitivos
sobre Imóveis.
n Renda Fixa – Fundos cuja política de investimento prioriza
instrumentos de renda fixa, que incluem: (i) títulos registrados na CVM,
tais como debêntures, certificados de desdobramentos, certificados
de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures e notas
promissórias; (ii) certificados de recebíveis imobiliários; (iii) letras
hipotecárias; e (iv) letras de crédito imobiliário. Em todos os casos, as
atividades preponderantes dos emissores têm que ser necessariamente
aquelas permitidas aos FII.
n Renda Variável – Fundos cuja política de investimento prioriza
instrumentos de renda variável, que incluem: (i) títulos registrados
na CVM, tais como ações, bônus de subscrição, seus cupons,
direitos, recibos de subscrição e cotas de fundos de investimento;
(ii) ações ou cotas de Sociedades de Propósito Específico; (iii) cotas
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de Fundos de Investimento em Participações (FIP); (iv) cotas de
fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam
exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário; (v)
cotas de outros FII; e (vi) cotas de Fundos de Investimento em Direitos
Creditórios (FIDC). Em todos os casos, as atividades preponderantes
dos emissores têm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII.
n Multiclasse – Fundos cuja política de investimento combina duas ou
mais das classes de ativos mencionadas acima.
Imóvel 91,0 %
Multiclasse 4,3 %
Renda fixa 3,8 %
Renda variável 0,9 %
Composição da Capitalização de Mercado por Classe de Ativo em 31/10/2012
91,0 %
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Renda variável
Multiclasse
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Número de FII por Classe de Ativo em 31/10/2012 7
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Em 31 de outubro de 2012, dentre os 77 FII que possuíam capitalização de
mercado, 66 pertenciam à classe Imóvel. Dos onze FII restantes, sete pertenciam
à classe Renda Fixa, três pertenciam à classe Multiclasse e um pertencia à
classe Renda Variável. Dois dos FII classificados como Multiclasse possuem
títulos de renda fixa e de renda variável em suas carteiras de investimentos,
já o terceiro fundo investe também em imóveis. Vale observar que os dois
maiores FII de Renda Fixa, cujo patrimônio líquido conjunto em outubro de
2012 era de R$ 1,47 bilhão, não têm suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA
e, portanto, não estão incluídos nesta distribuição. Em outubro de 2012, os FII
da classe Imóvel representavam 91,0% e 85,7% da capitalização de mercado e
do número de fundos negociados na BM&FBOVESPA respectivamente.
POR CLASSE DE IMÓVEISClassifica os fundos da classe de ativos Imóvel por classe predominante
de empreendimento imobiliário adquirido ou passível de aquisição pelo FII.
n Logística – Prédios e galpões, ou projetos para a construção destes,
utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial como o
armazenamento e distribuição de bens. Um investimento nesta
categoria tipicamente inclui espaços e estruturas para estacionamento,
carregamento e descarregamento de caminhões.
n Hospitalar – Hospitais e o equipamento médico necessário para seu
funcionamento, ou projetos para a construção destes. Dependendo
do equipamento envolvido, este poderia ser o maior componente de
valor do investimento. Neste caso, a caracterização do investimento
como “imobiliário” poderia ser questionada pela CVM e pelo mercado.
A Uqbar entende que o componente imobiliário do investimento
deveria ser o predominante para ser elegível para uma carteira de
FII. Investimentos hospitalares tipicamente incluem espaços para
estacionamento nos imóveis.
n Hospedagem – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação
de pessoas físicas, locadas com base temporária ou prolongada,
frequentemente na forma de hotéis, resorts e serviços de flat, ou um
projeto para a construção destes. Investimentos em hospedagem
podem incluir uma infraestrutura variada, desde estacionamento,
restaurante e piscina até campo de golfe, quadras de tênis e praia.
n Industrial – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação
de fábricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades
industriais, ou projetos para a construção destes. Investimentos
industriais podem incluir espaços e estruturas de apoio à atividade
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industrial principal, tais como estacionamento e uma área gerencial.
n Residencial – Prédios e outras estruturas residenciais, normalmente
casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes.
n Escritórios – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação
de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional que não
seja a industrial, ou projetos de construção destes. Um exemplo é
um prédio de salas comerciais alugadas por pessoas jurídicas ou
profissionais liberais. Estes empreendimentos poderiam incluir espaços
de estacionamento e áreas de apoio ao funcionamento e manutenção
do imóvel.
n Educacional – Imóveis destinados a instituições de ensino e o
equipamento necessário para a realização da atividade de ensino,
ou projetos para a construção destes. Investimentos nesta categoria
podem incluir a exploração comercial de outros espaços associados a
estes imóveis como pequenas lojas, restaurantes e estacionamento.
n Varejo – Esta categoria está dividida em três sub-categorias,
conforme descrito abaixo.
Shopping Centers – Complexos imobiliários encobertos para um
conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de
departamento de grande escala e marca reconhecida, ou projetos
para a construção destes. O número de lojas normalmente excede
150 e a variedade é grande, frequentemente incluindo restaurantes
e cinemas. Shopping Centers tipicamente incluem espaços para
estacionamento e áreas de apoio gerencial e de manutenção.
Galerias – Um conjunto de lojas encoberto, que normalmente conta
com menos de 150 lojas e sem a presença de âncoras, ou projetos
para a construção destes. A variedade normalmente não inclui
cinemas, mas poderia incluir restaurantes. Galerias podem ou não
ter espaços para estacionamento e normalmente tem áreas de apoio
gerencial e de manutenção.
Lojas Individuais – Prédios, espaços no andar térreo de edifícios e
outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais, ou
projetos para a construção destas.
n Diversificado – Complexos imobiliários que hospedam duas ou mais
das outras categorias aqui apresentadas, ou projetos para a construção
destes. Um exemplo seria um imóvel com um shopping center numa
área específica e salas comerciais numa outra área.
n Indeterminado – Investimentos imobiliários que não se enquadram
em nenhuma das outras categorias.
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Em 31 de outubro de 2012 três classes de empreendimentos imobiliários
dominavam o mercado de FII dentro da classe de ativos Imóvel: Escritórios,
Varejo (Shopping Centers) e Diversificado. Juntos, os fundos destas três
classes de empreendimentos imobiliários representavam 84,7% e 68,2% da
capitalização de mercado e do número de fundos negociados da classe de
ativos Imóvel na BM&FBOVESPA respectivamente.
Composição da Capitalização de Mercado por Classe de Imóvel em 31/10/2012
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13,5 %
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Escritórios
Varejo – Shopping Centers
Diversificado
Logística
Varejo - Lojas Individuais
Escolar
Residencial
Hospitalar
Hospedagem
Industrial
Varejo - Galerias
54,2 %
17,0 %
13,5 %
4,8 %
2,9 %
2,0 %
1,5 %
1,5 %
1,4 %
1,2 %
0,0 %
Número de FII por Classe de Imóvel em 31/10/2012 9
Escritórios
Varejo–Shopping Centers
Diversificado
Logística
Residencial
Varejo–Lojas Individuais
Escolar
Hospitalar
Varejo–Galerias
Industrial
Hospedagem
0 5 10 15 20 25 30
27
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7
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POR FINALIDADE Classifica os fundos de acordo com a principal finalidade de existência do
fundo.
n Renda Regular – Fundos cuja principal finalidade é a geração de
renda regular para seus cotistas. A regularidade é alcançada, no caso
de FII da classe Imóvel, pelo pagamento sistemático de aluguel, ou,
no caso de FII da classe Renda Fixa, pelo pagamento de juros dos
títulos investidos.
n Ganho de Capital – Fundos cuja principal finalidade é o aumento do
valor patrimonial e de mercado da cota através da valorização dos bens
e direitos investidos e/ou de sua negociação no mercado secundário.
n Investimentos Gerais – Fundos cuja finalidade é definida amplamente.
Estes fundos geram resultados para seus cotistas com investimentos
em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e também através
de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Inclui-
se também nesta classe fundos que tem como principal objetivo a
gestão patrimonial de imóveis.
n Securitização – Fundos cuja principal finalidade é viabilizar uma
operação de securitização. O fundo participa destas operações
como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo
de caixa proveniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes
de um imóvel adquirido pelo fundo. Ver box Fundos Imobiliários e
Securitização na página 29 para maior detalhamento.
Renda regular 85,4 %
Investimentos gerais 10,6 %
Ganho de capital 3,9 %
Composição da Capitalização de Mercado por Finalidade em 31/10/2012
85,4 %
10,6 %
3,9 %
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Em 31 de outubro de 2012, as três categorias da classificação dos
fundos por finalidade que estavam presentes entre os fundos cujas cotas
são negociadas na BM&FBOVESPA eram: Renda Regular, Ganho de Capital e
Investimentos Gerais. A categoria Renda Regular era predominante, com uma
participação de 85,4% e de 84,4% da capitalização de mercado e do número
de fundos negociados de todo o conjunto de FII listados na BM&FBOVESPA
respectivamente.
0 10 20 30 40 50 60 70
Renda regular
Ganho de capital
Investimentosgerais
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Número de FII por Finalidade em 31/10/2012 11
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Fundos Imobiliários e Securitização
Dois tipos de estruturas relacionadas a processos de securitização de ativos muitas vezes contam
com a participação de um fundo de investimento imobiliário (FII). O fundo participa destas
operações como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente
do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido pelo fundo. Abaixo uma
descrição resumida destas estruturas.
Build-to-suit
Neste tipo de estrutura, os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um
contrato “build-to-suit” entre uma construtora ou incorporadora/FII e uma ou mais empresas
de um mesmo grupo econômico. Nestas operações, uma empresa que busca financiamento
para aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um
FII, para: (i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda às necessidades do inquilino;
(iii) desenvolver e construir o prédio; e (iv) alugar o prédio para a própria empresa, de acordo
com termos e condições previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebíveis ao
FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os
quais são vendidos para uma Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários (Securitizadora
Imobiliária), que financia esta aquisição com a emissão de certificados de recebíveis imobiliários
(CRI). A figura abaixo exibe uma representação esquemática deste tipo de estrutura.
Build-to-suit
Vendedor(FII)
Incorporadora
Empresa
Contrato “Build to suit”
Securitizadora Imobiliária
Recebíveis de Aluguel
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Reforços de crédito nestas estruturas podem incluir: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do
terreno; e (ii) garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora e o
penhor das cotas do FII. A documentação geralmente restringe mudanças no regulamento do
fundo. O inquilino também pode ter uma opção de compra da propriedade a um preço pré-
determinado no final do prazo do contrato de aluguel.
Sale and lease-back
Devido à similaridade das estruturas, este tipo de operação toma emprestado o nome de uma
estrutura conhecida no mercado como “sale and lease-back”. Nestas operações uma empresa
vende um imóvel a um veículo, geralmente um FII, o qual concede, por prazo determinado e
mediante pagamento a prazo de preço, o direito de uso da superfície do imóvel para a empresa
vendedora. O fundo financia a compra da propriedade com a cessão dos créditos de concessão
do direito real de superfície para uma Securitizadora Imobiliária que, por sua vez, financia a
compra com a emissão de CRI lastreados nestes ativos. A figura a seguir exibe a representação
esquemática desta estrutura.
Outros tipos de reforço de crédito que poderiam ser incorporados neste tipo de operações
incluem: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa
vendedora do imóvel. Se construção ou incorporação forem necessárias, garantias para estes
riscos, bem como penhor das cotas do fundo, poderão fazer parte da operação.
Sale and lease-back
Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície
Pagamentos pelo Direito de Uso de Superfície
Contrato de Direito de Uso de Superfície
Empresa
FII
Cessão De�nitiva
Securitizadora Imobiliária
CRI
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R$
R$
Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície
CRI Investidores
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4Análisedo Mercado
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Até o ano de 2008 o mercado de FII era composto unicamente por
fundos que investiam preponderantemente em imóveis. Naquele ano, com
o advento da ICVM 472, tornou-se possível a estruturação de fundos que
investissem majoritariamente em títulos. Desde aquela data, os lançamentos
e emissões de fundos dedicados a investimentos em títulos lastreados em
créditos imobiliários, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)
e, posteriormente, em outros tipos de títulos fizeram com que o nível de
concentração do mercado em fundos de imóveis começasse a se diluir. No
entanto, conforme apresentado no capítulo 3, a classe de ativo que engloba
os fundos de imóveis ainda representava 91,0% da capitalização de mercado
consolidada1 em outubro de 2012.
Assim, apesar do forte crescimento do mercado de FII neste período e,
setorialmente dentro deste, de suas diferentes classes, quando o critério para
a determinação da composição atual do mercado é por classe de ativo –entre
os fundos pertencentes às três classes, fundos de imóveis, fundos de renda
fixa e fundos de renda variável– esta composição ainda se mostra pouco
diversificada. Por outro lado, quando se restringe a avaliação de composição a
apenas o conjunto de fundos de imóveis, o grau de diversificação já se revela
bem maior. Mesmo assim, as duas principais classes de imóveis, escritórios
e shopping centers, representavam juntas, em outubro de 2012, 71,2% da
capitalização de mercado dos fundos de imóveis.
Para uma análise setorial efetiva dos mercados primário e secundário de
cotas de FII, abordando aspectos de tamanho, liquidez e rentabilidade, a Uqbar
opta por apresentar dados comparativos divididos entre aqueles referentes às
duas classes principais de imóveis (escritórios e shopping centers), Renda Fixa
e todo o restante do mercado. Desta forma, neste capítulo são apresentados
gráficos que trazem dados referentes a quatro grupos de fundos, cada um
representando um tipo distinto de ativo(s): escritórios, shopping centers, CRI
e o grupo de todos os fundos restantes ou o consolidado do mercado. Pelo
poder de representatividade destes quatro grupos, devido ao tamanho mas
também à distinção de perfil de risco, esta divisão possibilita uma análise
setorial comparativa, permitindo um entendimento da razão de algumas
diferenças de desempenho entre os principais setores do mercado.
A seguir é desenvolvida uma análise mais detalhada dos mercados primário
e secundário de cotas de FII. Exceto quando expressamente mencionado, as
estatísticas apresentadas referem-se apenas a fundos listados para negociações
de suas cotas em bolsa de valores e ambiente de balcão organizado.
1 Os dados referentes aos dois maiores FII que não são de imóveis não estão inclusos no cálculo e nos gráficos representando a composição de mercado. Isto ocorre pelo fato destes dois fundos, o FII Votorantim Securities e o FII Votorantim Securities III, que investem preponderantemente em CRI, não terem suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA. Em 31/10/2012 o patrimônio líquido destes fundos era de R$ 621,5 milhões e R$ 846,8 milhões respectivamente.
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MERCADO PRIMÁRIO
Indicando a manutenção do domínio histórico dos fundos de Escritórios
no mercado de FII, as emissões primárias dos fundos deste tipo de ativo
foram as que mais cresceram em 2012 em termos absolutos e relativos,
alcançando R$ 1,78 bilhão até outubro. Mesmo comparando somente o
prazo de dez meses de 2012 contra o ano inteiro de 2011, o aumento já
registrado é equivalente a R$ 628,9 milhões, ou 54,5%. Nos últimos doze
meses, destaque individual para o montante de emissões de três fundos
de Escritório: os FII CSHG Real Estate, Kinea Renda Imobiliária e Edifício
Galeria, que emitiram R$ 490,9 milhões, R$ 409,8 milhões e R$ 381,2 milhões
respectivamente2.
As emissões do grupo de fundos chamado de Outros –aqueles
que não pertencem aos três grupos principais– também cresceu
substancialmente, atingindo R$ 1,43 bilhão até outubro de 2012, R$ 451,5
milhões (45,2%) acima da cifra do ano anterior. Neste grupo, o maior
montante individual emitido nos últimos doze meses se refere ao FII JS
Real Estate Multigestão, de R$ 414,1 milhões. Este fundo, cujo tipo de
estruturação só se tornou possível após o advento da ICVM 472, tem sua
carteira composta por investimentos preponderantes em títulos de renda
fixa (CRI e Letras de Crédito Imobiliário) e títulos de renda variável (cotas
de FII), sendo categorizado pela Uqbar como um fundo Multiclasse.
Refletindo a permanência como o segundo grupo mais importante do
mercado, porém com crescimento menos acentuado, os fundos de Shopping
Evolução das Emissões dos FII Listados por Tipo de Ativo – Montante (em R$ milhões)
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* Até Outubro
12
2003 2012*20112010200920082007200620052004
OutrosShopping CentersEscritóriosRenda Fixa
2 Os dados individuais dos fundos melhor posicionados, referentes aos valores de emissão, liquidez e rentabilidade nos últimos doze meses, se encontram no capítulo 7, dedicado a todos os rankings do mercado de FII da Uqbar.
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Centers emitiram R$ 640,8 milhões até outubro de 2012, contra R$ 572,0
milhões no ano anterior. O FII CSHG Brasil Shopping, um fundo de gestão
aberta de investimentos em shopping centers, que possui uma carteira atual
composta de vários empreendimentos deste tipo, teve o maior montante
emitido nos últimos doze meses neste grupo, equivalente a R$ 333,5 milhões.
Os fundos de Renda Fixa (CRI) emitiram R$ 470,6 milhões até outubro de
2012, comparado com R$ 385,0 milhões durante todo o ano de 2011. Os fundos
de Renda Fixa, além dos fundos Multiclasse, também são fruto da ICVM 472 e
vêm, paulatinamente, mostrando tendência de crescimento sustentado. Em
outubro de 2012 existiam sete fundos neste grupo, excluindo os dois maiores
que não têm suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA¹. Este crescimento é
oriundo na demanda de investidores do mercado que, em boa medida, são
parte do private banking de grandes bancos e buscam investimentos, no caso
indireto, em títulos de renda fixa com maior retorno em um ambiente de taxas
de juros declinantes. Neste sentido, um fator limitador de uma expansão mais
acelerada deste grupo de fundos tem ocorrido do lado da oferta, já que as
emissões de CRI em 2012 decresceram substancialmente.
As emissões primárias de cotas de FII em 2012 foram, mais uma vez,
adquiridas majoritariamente por investidores pessoas físicas, responsáveis por
87,0% da demanda deste mercado, conforme pode ser visto na figura 13 a seguir.
Dando continuidade à tendência observada desde o ano passado, devido
à atratividade crescente de investimentos em FII listados para investidores
pessoas físicas, os bancos comerciais de varejo intensificaram seu foco de
atuação junto a este segmento de clientes, utilizando e potencializando seus
Composição das Emissões em 2012* dos FII Listadospor Classe de Investidor (% de Montante)
87,0
4,4 %2,5 % 1,5 %
4,6 %
13
Pessoas físicas 87,0 %
Fundos de investimento 4,6 %
Pessoas ligadas à emissora e/ou aos participantes do consórcio
4,4 %
Pessoas jurídicas 2,5 %
Outros 1,5 %
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canais de distribuição. Por sua vez, as corretoras independentes também
atuaram estrategicamente na distribuição de cotas destes fundos para o
investidor pessoa física. Estima-se que, no final de outubro, cerca de sessenta
mil pessoas físicas possuíam investimento em cotas de FII.
Outros segmentos de investidores têm tido, por enquanto, participação
negligente em termos de montante no mercado de emissões primárias
de cotas de FII listados. Particularmente, fundos de pensão e investidores
estrangeiros representaram menos que 1,5% deste mercado no último ano.
MERCADO SECUNDÁRIO
Com relação à evolução do mercado secundário de cotas de FII, dois
aspectos destacam-se quando se analisa o comportamento recente de dois
importantes indicadores: o montante negociado e o número de negócios.
Em primeiro lugar, é extraordinária a durabilidade de um ritmo muito alto
de expansão, ritmo este que se aplica de forma generalizada aos quatro
grupos de fundos analisados. Em segundo lugar, nota-se uma participação
proporcionalmente maior por parte dos fundos de títulos na composição da
liquidez do mercado em ambos indicadores.
O mercado secundário de cotas de FII vem sendo caracterizado
por uma taxa particularmente alta de crescimento que já dura quase três
anos, independente da métrica utilizada. No primeiro trimestre de 2010 o
montante negociado consolidado girava em torno de R$ 35,0 milhões. No
terceiro trimestre de 2012, esta cifra já se aproxima de R$ 800,0 milhões, um
Evolução das Negociações dos FII por Tipo de Ativo – Montante (R$ milhões) 14
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múltiplo maior que 22. Esta expansão ocorreu de forma quase ininterrupta
no período.
O grupo de fundos de Escritórios tem oscilado historicamente em torno
da taxa de 50,0% em termos de participação no consolidado de montante
negociado no mercado secundário. Esta participação já esteve acima de
50,0%, mas, a partir do lançamento dos primeiros fundos de títulos, este nível
de participação tem funcionado como um teto máximo. No terceiro trimestre
de 2012, o montante negociado de cotas do grupo de fundos de Escritórios
alcançou R$ 389,8 milhões, equivalente a 50,2% do total do mercado. Nos
últimos doze meses o FII BTG Pactual Corporate Office Fund foi o fundo deste
grupo que apresentou o maior montante negociado individual no mercado,
atingindo R$ 365,4 milhões no período.
O grupo de fundos de Shopping Centers tem exibido um nível de liquidez
proporcionalmente menor do que a participação deste grupo no montante
de emissões e de capitalização de mercado justificaria. No terceiro trimestre de
2012, o montante negociado de cotas do grupo de fundos de Shopping Centers
atingiu apenas R$ 46,6 milhões, equivalente a 6,0% do total do mercado.
Por outro lado, os grupos de fundos de Renda Fixa e pertencentes à
categoria Outros apresentaram montantes de negociação proporcionalmente
maiores. Isto se deve às contribuições individuais dos fundos de Títulos
(fundos de CRI, pertencentes ao grupo de fundos de Renda Fixa, e fundos que
investem em CRI e cotas de FII, que são Multiclasse e pertencem à categoria
Outros). No terceiro trimestre de 2012, o montante negociado de cotas do
grupo de fundos de Renda Fixa atingiu R$ 111,4 milhões, equivalente a 14,4%
do total do mercado, e o montante negociado de cotas do grupo pertencente
à categoria Outros alcançou R$ 228,2 milhões, equivalente a 29,4% do total
do mercado. Nos últimos doze meses quatro fundos de Títulos apresentaram
valor individual de montante negociado que os incluiu na lista dos dez fundos
mais líquidos do mercado, no período, por este critério, tendo sido o FII XP Gaia
Lote I o fundo de Renda Fixa de maior montante, com R$ 116,0 milhões, e o FII
BTG Pactual Fundo de Fundos (Renda Variável) o fundo da categoria Outros de
maior montante, com R$ 112,9 milhões.
Ao se avaliar a liquidez do mercado pelo critério de número de negócios,
constatam-se os mesmos fenômenos apontados acima, mas com maior
intensidade. Em termos do mercado consolidado, o número de negócios
saltou de menos de 4.000, no primeiro trimestre de 2010, para mais de 100.000
no terceiro trimestre de 2012, um fator múltiplo maior que 25. A seguir, a
evolução histórica trimestral, por este critério de liquidez, para os quatro
grupos de fundos avaliados:
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No terceiro trimestre de 2012, o número de negócios de cotas do grupo
de fundos de Escritórios alcançou 39.611, equivalente a 38,9% do total do
mercado, uma taxa bem abaixo daquela referente à participação deste grupo
segundo o montante negociado. O grupo de fundos de Shopping Centers teve
5.021 negócios, equivalente a 4,9% do total. Por sua vez, os grupos de fundos
de Renda Fixa e pertencentes à categoria Outros apresentaram números de
negócios neste trimestre de 20.019 e 37.069, equivalentes a 19,7% e 36,4% do
total, respectivamente.
Mais uma vez as contribuições individuais dos fundos de Títulos explicam
as participações proporcionalmente maiores dos dois últimos grupos,
fenômeno que vem sendo registrado há vários trimestres. Nos últimos doze
meses os três fundos que apresentaram maior valor individual de número
de negócios de todo o mercado são fundos de Títulos. Os FII XP Gaia Lote I
(Renda Fixa), BTG Pactual Fundo de Fundos (Outros – Renda Variável) e o Maxi
Renda (Outros – Renda Fixa e Renda Variável) tiveram 26.518, 23.860 e 17.939
negócios, respectivamente.
Dois motivos principais ajudam a explicar o maior nível de liquidez,
absoluto e relativo, de alguns fundos de Títulos. Para o caso do FII BTG Pactual
Fundo de Fundos - um fundo de renda variável cuja carteira é composta
majoritariamente de cotas de outros FII - o fato de haver uma gestão ativa de
títulos, que procura incrementar o nível de distribuição do fundo com receita
de ganho de capital em negociações de cotas de outros fundos, pode gerar um
volume maior de suas cotas no mercado secundário por parte de investidores
de curto prazo que se orientam pelo dividend yield mensal3. Independente
do fator acima, alguns fundos de Títulos têm sido lançados com a figura do
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Evolução das Negociações dos FII por Tipo de Ativo – Número de Negócios
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3 Ver box Indicadores de Rentabilidade.
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formador de mercado, normalmente a mesma instituição que atuou como
distribuidora da oferta de cotas, a qual mantém um estoque destas em casa
e se compromete a alimentar e manter ofertas de compra e de venda destes
títulos no mercado secundário, com o intuito de aumentar a liquidez e, assim,
atrair mais investidores desde o mercado primário.
Outros métodos estatísticos básicos são efetivos para ilustrar
quantitativamente as dimensões do crescimento de liquidez verificado. Por
exemplo, o número de fundos que consistentemente atingiram, ao mesmo
tempo, os patamares mínimos mensais de R$ 1,0 milhão em montante de
cotas negociado e de 100 em número de negócios, durante os três meses
precedentes a um determinado ponto no tempo. Para o final de outubro de
2012 este número foi de 31 fundos, enquanto que para outubro de 2011 este
número tinha sido de 11 fundos. Ou alternativamente, o número de fundos
que consistentemente atingiram o patamar mínimo de 90,0% em frequência
de participação mensal em negociações nos pregões, durante os três meses
precedentes a um determinado ponto no tempo. Para o final de outubro de
2012 este número foi de 36 fundos, enquanto que para outubro de 2011 este
número tinha sido de 15 fundos.
Alterando a análise de desempenho de liquidez de uma perspectiva de
números de soma consolidada para números de média, e utilizando o float
mensal como variável básica, conclui-se que a tendência de expansão no
mercado secundário pode ser decomposta em três fatores: o crescimento do
número de fundos que têm cotas negociadas; a valorização média dos preços
das cotas; e um aumento da média da proporção do valor de cada fundo que
é negociada.
O float mensal é definido como a porcentagem do valor de capitalização
de mercado de um fundo, em um determinado mês, que é negociada no
mercado secundário ao longo daquele mês. A seguir, a figura 16 apresenta
a evolução do float mensal médio por fundo de cada um dos três grupos
principais por ativo e do mercado consolidado.
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Anteriormente, quando existiam pouquíssimos fundos listados, e depois,
entre o final de 2005 e o primeiro semestre de 2006, quando o setor começou
a atrair investidores em função da isenção fiscal para o investidor pessoa física
que tinha sido recém-regulamentada naquela época, o float mensal médio
por fundo (consolidado) chegou a superar 1,0%, ou até 2,0%, em alguns meses.
Porém, com o aumento inicial do número de fundos, seguido por um período
de atividade reduzida no mercado secundário que antecedeu a ICVM 472 e
o boom imobiliário, o float mensal médio passou a apresentar tendência de
retração se aproximando de 0,5%.
A partir do começo de 2010, quando as condições de mercado se
alteraram e o setor começou a adquirir relevância crescente como opção real
de alocação e diversificação de investimentos para o investidor pessoa física,
o float mensal médio voltou a aumentar. No primeiro trimestre de 2012 o
float mensal médio superou 1,0% e, mantendo esta direção, fechou o terceiro
trimestre em 1,36%. Assim, pode-se afirmar que a atividade consolidada do
mercado secundário de FII tem crescido ainda mais rapidamente do que a
combinação do crescimento do número de FII e a valorização média das cotas
dariam a entender.
Consoante com a análise anterior apresentada sobre o desempenho de
liquidez dos fundos de Renda Fixa, o float médio mensal deste grupo tem sido
consistentemente mais alto que o de todos os outros, tendo crescido mais
acentuadamente no último ano e alcançado 4,98% no terceiro trimestre de 2012.
Conforme exibido a seguir na figura 17, a evolução do valor de
capitalização de mercado de cada um dos grupos principais de fundos e do
mercado consolidado mostra um forte ritmo de crescimento generalizado,
ininterrupto há vários anos.
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Shopping CentersEscritóriosConsolidado Renda Fixa
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16Evolução do Float Mensal Médio dos FII por Tipo de Ativo (%)
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A capitalização de mercado como um todo é equivalente ao produto
do seu número de fundos pelo valor médio de capitalização de mercado
por fundo. Ambos componentes vêm aumentando nos últimos anos. Em
setembro de 2008 existiam 16 FII, com valor médio de capitalização de
mercado por fundo de R$ 134,0 milhões. Em setembro de 2011 o número de
FII tinha subido para 55, com valor médio de capitalização de mercado por
fundo de R$ 200,2 milhões. Recentemente, em outubro de 2012, o número
de FII tinha saltado para 77, com valor médio de capitalização de mercado
por fundo de R$ 269,2 milhões.
O grupo de fundos de Escritórios vem mantendo uma participação
próxima da metade do valor de capitalização de todo o mercado, tendo
registrado 49,4% deste valor em outubro de 2012, com uma capitalização de
mercado de R$ 10,23 bilhões. Isto representa um crescimento de 78,6% sobre
o valor de um ano antes, de R$ 5,73 bilhões. Seis dos dez maiores valores de
capitalização de mercado individuais pertencem a este grupo. No final de
outubro de 2012, o maior fundo de Escritórios era o FII BTG Pactual Corporate
Office Fund, com um valor de R$ 1,69 bilhão.
Na mesma data, um total de seis FII, de grupos distintos, tinham valor
de mercado próximo ou acima de R$ 1,0 bilhão. O maior fundo do grupo
de Shopping Centers era o FII CSHG Brasil Shopping, com valor de R$ 994,7
milhões, e o maior fundo pertencente à categoria Outros era o FII Opportunity,
com valor de R$ 1,84 bilhão. Este último é um fundo que investe em uma
carteira de imóveis diversificados e responde pelo maior valor do mercado
(outubro/2012), porém suas cotas apresentam baixíssima liquidez. Nenhum
fundo de Títulos se encontra entre os dez maiores fundos do mercado.
Evolução da Capitalização de Mercado dos FII por Tipo de Ativo – Montante (R$ milhões) 17
Outros Renda Fixa Shopping Centers Escritórios
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O rendimento mensal médio por fundo, ponderado pela capitalização
de mercado, para o mercado consolidado se manteve razoavelmente estável
nos últimos dois anos, com pequenas oscilações em torno de 0,6%. Apenas
nos últimos seis meses este indicador parece quebrar para baixo este nível de
suporte de forma mais convincente. O rendimento mensal é definido como a
razão entre o rendimento distribuído por um fundo em um determinado mês
e o valor de mercado da cota do fundo naquele mês, em termos percentuais.
Abaixo, na figura 18, a evolução nos últimos dois anos do rendimento mensal
médio para os principais grupos de fundos.
Devido ao desempenho nos últimos dois anos do setor imobiliário na
economia, que acarretou em taxas de vacância bastante reduzidas em imóveis
alugados, o crescimento nominal dos rendimentos da maioria dos fundos tem
sido superior ao IGP-M, principal índice de reajuste dos contratos de aluguel
de grande parte dos imóveis que compõem as carteiras dos fundos. (ver
box “Algumas Estatísticas sobre Imóveis de FII”). Ao mesmo tempo, devido à
contínua valorização destes imóveis neste período, que reflete uma dinâmica
de mercado de demanda maior do que oferta e uma expectativa que
permanece de rendimentos crescentes oriundos em aluguéis, as cotas dos FII
continuam apresentando tendência de valorização de preço negociado no
mercado secundário.
A partir do fim de 2010, a valorização dos preços de cotas vinha ocorrendo
em ritmo compatível à taxa de aumento nominal dos rendimentos dos
fundos, mas passou a superá-la um pouco nos últimos seis meses. Assim, o
rendimento mensal médio, tal qual é calculado, apresentou ligeira tendência
de decrescimento neste período final. Esta queda reflete uma tendência de
ajuste para baixo da expectativa de retorno por parte do mercado.
Rendimento Médio Mensal Histórico dos FII por Tipo de Ativo (% do Valor de Mercado) 18
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
Nov-
10
Dez-
10
Jan-1
1
Fev-
11
Mar-
11
Abr-
11
Mai-
11
Jun-1
1
Jul-
11
Ago-1
1
Set-
11
Out-
11
Nov-
11
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2
Fev-
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Consolidado Renda Fixa Escritórios Shopping Centers
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Os fundos de Renda Fixa apresentaram o histórico de rendimento
mensal médio mais alto nos últimos dois anos. A carteira destes fundos é
majoritariamente composta por CRI e o lastro destes títulos é composto
por recebíveis imobiliários cujos montantes são indexados ao IGP-M,
frequentemente com reajustes em base mensal. Nos períodos de maior
elevação deste índice, esta alta se reflete direta e pontualmente em toda a
cadeia de títulos beneficiária desta indexação: recebíveis imobiliários, CRI e
cotas dos fundos de Renda Fixa.
Adicionalmente, é importante destacar que, embora possam ser
comparáveis, os rendimentos de fundos de Imóveis e de Renda Fixa têm
dinâmicas diferentes, com impactos resultantes no valor patrimonial e de
mercado das cotas destes fundos. Os rendimentos dos fundos de Renda Fixa,
dependendo do fluxo de amortização dos CRI que compõem suas carteiras
e do nível do IGP-M, principal indexador destes títulos, podem ser majorados
pelo efeito da distribuição do componente referente à atualização monetária
do valor do principal do CRI, resultando assim em uma tendência de queda
do valor real do CRI, e consequentemente da carteira de títulos, ao longo
do tempo. Esta diferenciação, de certa forma comparável à distinção entre
o desempenho de um título de renda fixa e um título de equity, resulta em
rendimentos mensais que também são distintos.
A rentabilidade efetiva das cotas de FII, definida como a taxa interna de
retorno que considera o fluxo de distribuições e de amortizações das cotas e
seus preços negociados no mercado secundário da BM&FBOVESPA no começo
e fim do período referente ao cálculo da rentabilidade (ver box Indicadores
de Rentabilidade), apresentou um nível médio para o setor nos últimos anos
bastante superior ao do mercado de ações e da taxa DI. Em setembro de 2012,
a BM&FBOVESPA lançou o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários - IFIX,
o primeiro benchmark deste setor (ver box IFIX). O desempenho deste índice,
apresentado retroativamente desde o final de 2010, oferece um referencial
efetivo para uma leitura comparativa de desempenho intermercados e
intramercados. No capítulo de Rankings são apresentados os dez melhores
desempenhos do mercado de FII, em termos da rentabilidade efetiva, nos
últimos doze meses, juntamente com o desempenho do IFIX no período.
Poucos fundos apresentaram desempenho negativo nos últimos doze
meses. Nestes casos, alguns riscos característicos de investimentos em cotas
de FII se tornaram realidade de fato. No capítulo Considerações sobre Risco,
uma análise em cima de fatos estilizados referentes a quatro diferentes tipos
de fundo é desenvolvida. Nela, é incorporada a experiência empírica de riscos
realizados recentemente no mercado.
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Para finalizar este capítulo dedicado à análise de mercado, em relação
à evolução de mercado mais recente, após a data final de referência desta
publicação, que é 31/10/2012, novas operações ocorreram. Entre a data final
de referência e a data da publicação, sete novos FII passaram a ter suas cotas
negociadas no mercado secundário. Baseado somente nestas operações, a
projeção de aumento no valor de capitalização de mercado consolidado ainda
em 2012 é de R$ 2,94 bilhões.4
4 A capitalização de mercado foi calculada com base no preço médio negociado das cotas dos respectivos fundos em novembro de 2012, exceto para os casos dos FII CEO Cyrela Commercial Properties e FII RSB 1 que iniciaram seus negócios no dia 10 de dezembro de 2012, e do FII BB Progressivo II, que teve início de negociação de suas cotas programado para 12 de dezembro de 2012, para os quais foram utilizados o total do montante captado nas respectivas ofertas.
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Indicadores de Rentabilidade
Três indicadores de rentabilidade são utilizados pelo mercado para acompanhar o desempenho
das cotas de FII: a Variação de Preço, o Dividend Yield e a Taxa Interna de Retorno.
Variação de PreçoEste indicador se refere simplesmente ao retorno, em um determinado intervalo de tempo,
gerado pela valorização (positivo) ou desvalorização (negativo) do preço da cota de um FII,
negociada no mercado secundário no começo e fim daquele intervalo de tempo. Para mitigar
efeitos distorcidos causados por baixos níveis de liquidez em uma base diária, a Uqbar trabalha
com intervalos de tempo de base mensal e para tanto utiliza os preços médios mensais das
cotas de FII, ponderados por montante negociado.
A fórmula da Variação de Preço (VP), em termos percentuais, no intervalo de tempo que vai do
mês A ao mês B é:
onde:
e:mi
A e miB são os montantes negociados em cada negócio i, nos preços pi
A e piB, durante
os meses A e B respectivamente.
Dividend YieldA rentabilidade medida pelo dividend yield segue o conceito equivalente ao que é aplicado no
mercado de ações e, alternativamente, pode ser entendida como o retorno sobre o preço. É
definida como o quociente entre o somatório das distribuições de uma cota em um determinado
intervalo de tempo e o preço de mercado da mesma cota.
O dividend yield mais comumente utilizado no mercado de FII é o anual, mas o mensal também é
bastante acompanhado. O dividend yield anual mitiga eventuais efeitos sazonais. O dividend yield
anual mais utilizado é o que se refere às distribuições dos doze meses precedentes ao mês de
referência, incluindo o próprio, e ao preço de mercado da cota no mês de referência. É o dividend
yield estimado. Outras opções menos utilizadas se referem ao preço de mercado da cota no mês
do início do intervalo de tempo de doze meses precedentes ao mês de referência (dividend yield
realizado) ou à estimativa do somatório das distribuições nos doze meses futuros ao mês de
referência (dividend yield futuro).
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A Uqbar, em seu acompanhamento mensal da indústria, trabalha com o dividend yield anual
estimado, referente ao somatório de distribuições nos doze meses precedentes ao mês de
referência, incluindo o próprio, e ao preço médio de mercado da cota no mês de referência, este
último calculado de forma ponderada por montante negociado, conforme descrito na seção
anterior referente ao indicador Variação de Preço.
A fórmula do dividend yield (DY) utilizado pela Uqbar, em termos percentuais, referente ao mês
de referência A é:
onde:
di é cada distribuição que ocorreu nos doze meses precedentes ao mês de referência A,
incluindo o próprio, e PA é o preço médio no mês A, ponderado por montante negociado,
conforme descrito anteriormente.
A interpretação direta do significado do dividend yield é a da proporcionalidade entre o valor das
distribuições e o valor da cota de FII. Tudo o mais constante, estes dois valores devem manter
o coeficiente de proporcionalidade inalterado. Alternativamente, um dividend yield crescente
indica uma propensão do mercado de demandar uma antecipação de rendimentos e/ou um
aumento do retorno; e um dividend yield decrescente indica uma propensão do mercado de
aceitar uma postergação de rendimentos e/ou uma redução do retorno.
Ao se analisar a rentabilidade indicada pelo dividend yield, é importante que se tenha a
informação se está ocorrendo alguma amortização das cotas por parte do fundo. Se o FII entrar
em alguma fase de desinvestimento, por exemplo, realizando lucros com a venda de imóveis
que se valorizaram de acordo com metas preestabelecidas, e distribuir este lucro, adicionando-o
aos seus rendimentos, o dividend yield do fundo aumentará de forma insustentável no longo
prazo e deve ser analisado neste contexto. Ademais, se o dividend yield calculado se refere às
distribuições que ocorreram durante o período de amortização e ao preço de mercado da cota
no final deste período, como no caso do dividend yield estimado, haverá também um efeito
adicional de aumento artificial neste indicador por conta da diminuição do denominador, já que
o preço de mercado da cota tenderá a se reduzir em função da amortização.
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Taxa Interna de Retorno A Taxa Interna de Retorno (TIR) é o indicador de rentabilidade mais completo, que leva em conta
tanto os fluxos inferidos no cálculo da Variação de Preço, como os fluxos utilizados no cálculo
do Dividend Yield. Por isto, este indicador também é referido como o indicador de rentabilidade
efetiva.
O indicador é equivalente à TIR do fluxo de caixa que considera as distribuições e as amortizações
de uma cota em um determinado intervalo de tempo e os preços médios, ponderados por
montante negociado, das negociações das cotas no mercado secundário nos meses do começo
e fim daquele intervalo de tempo. Ou seja, a TIR é a taxa de desconto que faz com que o somatório
do valor presente do fluxo de caixa futuro (equivalente ao fluxo das distribuições e amortizações
no intervalo de tempo e do preço da cota no final do intervalo de tempo) seja igual ao valor
do investimento inicial (equivalente ao preço da cota no início do intervalo de tempo), tal qual
representado pela fórmula abaixo:
onde:
t = período (de 1 a n)
ut = dias úteis do início do período 1 ao fim do período t
f(t) = fluxo de caixa no período t
Investimento inicialf (t)
(1+TIR)ut
252
n
∑t 1=
=
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Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários BM&FBOVESPA – IFIX
O IFIX é um índice que mede o retorno total de um investimento em uma carteira de cotas de
FII, sendo que sua metodologia de cálculo considera as variações de preço e as distribuições de
rendimentos e amortizações destas cotas de fundos.
Lançado pela BM&FBOVESPA em 03 de setembro de 2012, o índice tem sua série histórica que
pode ser acompanhada retroativamente desde o final de dezembro de 2010, quando o valor
base do índice foi fixado em 1.000 pontos. No final de outubro de 2012, o valor do IFIX era de
1.500,57 pontos, acumulando alta de 50,1%, ou o equivalente a 24,8% a.a. desde o início de sua
apuração no final de 2010. Seu menor valor histórico foi de 981,44 pontos, registrado em janeiro
de 2011, e o maior foi de 1.537,32, alcançado em setembro de 20121. A figura abaixo mostra a
evolução do índice desde o início de sua série até o final de outubro de 2012.
O IFIX é composto por uma carteira de cotas de FII negociadas nos mercados de bolsa e balcão
organizado da BM&FBOVESPA. Como condição para fazer parte do índice, as cotas dos fundos
devem estar presentes:
n em 60,0% ou mais dos pregões dos últimos doze meses;
n na lista das cotas que possuem índices de negociabilidade que somados, de forma
decrescente, representem mais de 99,0% do valor acumulado de todos os índices de
negociabilidade.
O índice de negociabilidade é a média geométrica entre as participações de determinada
cota em termos do número de negócios e do montante negociado em relação ao ocorrido
em todo o mercado.
1 Os valores mínimo e máximo são referentes à série histórica que compreende o período de 30/12/2010 a 31/10/2012.
Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários BM&FBOVESPA – IFIX
900
1.000
1.100
1.200
1.300
1.400
1.500
1.600
Evolução diária do IFIX
dez-
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t-11
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11no
v-11
nov-
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z-11
dez-
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mar
-12
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mai
-12
mai
-12
mai
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981,44
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onde:
INi é o índice de negociabilidade da cota i; ni e mi são o número de negócios e o montante
negociado da cota i nos últimos 12 meses; e N e M são o número de negócios e o montante
negociado de todas as cotas de FII nos últimos 12 meses.
As cotas dos fundos com menos de doze meses de listagem na BM&FBOVESPA somente podem
fazer parte do IFIX se tiverem mais de seis meses de negociação e , no mínimo, 60,0% de presença
em pregão nos últimos seis meses, além de pertencerem à lista do índice de negociabilidade,
exatamente como definido acima, ou seja, mantendo a base anual de N e M.
Em 03 de dezembro de 2012, 44 cotas de FII faziam parte da carteira do IFIX. A tabela abaixo
mostra cada cota pertencente à carteira com suas respectivas participações no índice e
quantidade teórica de cotas.
FII Ticker Qtde. Teórica Part. (%)
BTG Pactual Corporate Office Fund BRCR11 11.000.000 12,179
CSHG Real Estate HGRE11 900.000 11,205
Kinea Renda Imobiliária KNRI11 772.200 9,111
CSHG Brasil Shopping HGBS11 445.795 7,000
BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower BBVJ11 5.420.000 4,394
Grand Plaza Shopping ABCP11 61.019.165 4,078
Edifício Almirante Barroso FAMB11B 104.800 3,759
BB Progressivo BBFI11B 130.000 3,743
CSHG Logística HGLG11 340.100 3,119
Torre Almirante ALMI11B 104.700 2,652
Shopping Pátio Higienópolis SHPH11 578.353 2,471
Projeto Água Branca FPAB11 750.000 2,200
Presidente Vargas PRSV11 195.000 1,988
BTG Pactual Fundo de Fundos BCFF11B 2.123.862 1,945
Rio Bravo Renda Corporativa FFCI11 136.662.752 1,931
Cenesp CNES11B 1.958.330 1,800
Industrial do Brasil FIIB11 664.516 1,754
Hotel Maxinvest HTMX11B 714.516 1,655
CSHG JHSF Prime Offices HGJH11 165.000 1,649
Hospital Nossa Senhora de Lourdes NSLU11B 1.144.800 1,559
Campus Faria Lima FCFL11B 167.000 1,469
BTG Pactual Fundo de CRI FEXC11B 1.461.280 1,359
BB Renda Corporativa BBRC11 1.590.000 1,346
TRX Realty Logística Renda I TRXL11 1.591.357 1,311
RB Capital Renda I FIIP11B 927.162 1,192
Parque Dom Pedro Shopping Center PQDP11 100.000 1,107
Cyrela Thera Corporate THRA11B 1.368.247 1,037
Square Faria Lima FLMA11 69.033.500 1,016
RB Capital Renda II RBRD11 1.848.383 0,981
Mercantil do Brasil MBRF11 101.664 0,957
BM Brascan Lajes Corporativas BMLC11B 998.405 0,918
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FII Ticker Qtde. Teórica Part. (%) (cont.)
XP Gaia Lote I XPGA11 1.050.973 0,853
CSHG Recebíveis Imobiliários BC CSBC11 104.709 0,835
Europar EURO11 440.000 0,754
RB Capital General Shopping Sulacap RBGS11 1.078.000 0,635
Aesapar AEFI11 750.500 0,620
Anhanguera Educacional FAED11B 518.007 0,565
West Plaza WPLZ11B 989.339 0,513
Max Retail MAXR11B 59.245 0,499
Hospital da Criança HCRI11B 200.000 0,409
Caixa TRX Logística Renda CXTL11 53.597 0,389
Mais Shopping Largo 13 MSHP11 90.840 0,366
RB Capital Prime Realty I RBPR11 800.000 0,356
Floripa Shopping FLRP11B 48.000 0,321
A carteira teórica do índice tem vigência de quatro meses. Uma cota de FII será excluída da
carteira se: (i) deixar de atender a algum critério de inclusão, quando das reavaliações periódicas;
ou (ii) houver o resgate da totalidade dos títulos em circulação; ou (iii) sua negociação na
BM&FBOVESPA for suspensa por 30 dias.
A BM&FBOVESPA calcula o IFIX em tempo real, considerando os preços dos últimos negócios
ocorridos nos mercados de bolsa e balcão organizado. No cálculo do índice, as cotas que fazem
parte do mesmo, de acordo com os critérios de inclusão, são ponderadas por seus respectivos
valores de mercado. O valor de mercado é a quantidade total de cotas emitidas multiplicada
por sua última cotação em mercado. A participação de um título no IFIX não poderá ser superior
a 20,0%. Caso isso ocorra, ajustes são feitos para adequar a participação do título a esse limite.
O peso de cada cota no índice não leva em consideração o grau de negociabilidade da cota
como ocorre no cálculo do Índice Bovespa - Ibovespa. O IFIX segue o modelo do Índice Brasil
50 - IBrX -50, o qual considera o grau de negociabilidade apenas como condição para inclusão
na carteira teórica. Depois de satisfeita esta condição e a de frequência mínima (60,0%) em
pregões, estando então elegível para compor a carteira do índice, a cota tem o nível de sua
participação definido exclusivamente pela sua capitalização de mercado relativa.
O IFIX pode ser calculado da seguinte forma:
onde:
IFIX é o valor do índice; Qi é a quantidade teórica da cota i; Pi é o preço da cota i; e n é a
quantidade de cotas integrantes da carteira teórica do índice.
Finalmente, em relação à ocorrência de rendimentos em dinheiro, proventos em cotas e
novas subscrições referentes às cotas pertencentes à carteira do IFIX, ajustes são realizados
de forma a sempre manter a continuidade do valor do índice, incorporar neste o retorno
total de cada cota e manter o peso teórico de cada cota representado pelo valor diário de
capitalização de mercado relativa de seu fundo.
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Informações Estatísticas sobre FII
Dados Estatísticos sobre Ativos de FII
A tabela abaixo apresenta dados estatísticos, segregados por tipo de imóvel, sobre os ativos dos
Fundos de Investimento Imobiliário (FII) em outubro de 2012. Os dados foram obtidos a partir
de levantamento feito pela Uqbar, utilizando como base os informes mensais divulgados pelos
administradores dos FII na CVM.
O tipo de imóvel apresentado na tabela se refere à classificação do fundo, sendo considerados
apenas fundos da classe Imóvel. Os valores apresentados são os montantes médios por fundo
associado a cada tipo de imóvel e os números percentuais se referem à participação de cada
ativo em relação ao total de ativos de cada tipo de fundo.
Tipo Imóvel
Ativo Total
Imóveis CRI / LCI FIIAções /
ParticipaçõesAplicaçõesFinanceiras
Recebíveis Outros
R$milhões
R$milhões
%R$
milhões%
R$milhões
%R$
milhões%
R$milhões
%R$
milhões%
R$milhões
%
Escolar 123,7 109,8 88,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 13,3 10,8 0,7 0,5 0,0 0,0
Escritórios 299,0 246,3 82,4 7,9 2,6 29,2 9,8 1,0 0,3 11,7 3,9 2,2 0,8 0,8 0,3
Galerias 10,2 9,5 93,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7 6,7 0,0 0,0 0,0 0,0
Hospitalar 142,3 139,9 98,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,3 0,9 1,1 0,8 0,1 0,0
Diversificado 460,0 301,7 65,6 0,0 0,0 2,4 0,5 20,8 4,5 32,2 7,0 99,9 21,7 3,0 0,6
Industrial 57,9 54,2 93,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,9 3,4 1,6 2,8 0,1 0,1
Logística 143,8 105,1 73,1 4,0 2,8 20,4 14,2 0,0 0,0 13,1 9,1 1,2 0,8 0,0 0,0
Lojas Individuais 89,4 65,5 73,3 5,5 6,2 0,0 0,0 0,0 0,0 16,6 18,6 1,3 1,4 0,5 0,5
Residencial 86,5 12,5 14,5 0,0 0,0 0,0 0,0 56,0 64,8 16,5 19,1 1,3 1,5 0,1 0,1
Shopping Centers 326,7 253,4 77,5 20,9 6,4 23,3 7,1 6,1 1,9 14,1 4,3 6,8 2,1 2,1 0,6
Todos 264,7 204,3 77,2 8,0 3,0 18,9 7,1 6,8 2,6 14,1 5,3 11,6 4,4 1,0 0,4
Segue a definição de cada tipo de ativo:
Imóveis: investimento em imóveis, incluindo possíveis benfeitorias, obras e atualizações de valor
devido às reavaliações dos mesmos.
CRI / LCI: investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários e/ou Letras de Crédito
Imobiliário.
FII: investimento em cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário.
Ações/Participações: investimento em ações de empresa e/ou participações em sociedades
de propósito específico (SPE) que estejam ligadas ao setor imobiliário.
Aplicações Financeiras: investimentos em ativos de renda fixa, como Certificados de Depósito
Bancário e títulos públicos, e fundos de investimentos de diferentes modalidades.
Recebíveis: contas a receber diversos, principalmente aluguéis.
Outros: outros ativos, principalmente caixa.
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Dados Estatísticos sobre Imóveis de FII
Os quadros abaixo apresentam alguns dados estatísticos sobre os imóveis que pertenciam
às carteiras de investimentos dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) na data base desta
publicação.
Os dados foram obtidos a partir de levantamento feito pela Uqbar junto a todos os FII cujas cotas
são negociadas nos mercados de bolsa e balcão organizado da BM&FBOVESPA. Foram utilizadas
informações públicas divulgadas pelos fundos nos seguintes documentos: Demonstrações
financeiras e de fluxo de caixa, relatórios mensais, trimestrais e semestrais dos administradores,
informes e balancetes mensais, pareceres de auditores independentes e relatórios de gestores
e consultores.
A Uqbar gostaria de agradecer às instituições que retornaram as solicitações, confirmando e/
ou completando as informações levantadas, o que permitiu que a amostragem de fundos fosse
maior e a informação sobre os imóveis mais acurada.
Para o quadro abaixo, foram utilizadas as seguintes definições:
Número de Fundos: quantidade de fundos negociados na BM&FBOVESPA que têm nas suas
carteiras imóveis com dados disponíveis.
Amostra: o número de fundos com dados disponíveis sobre área ou valor de mercado de
imóveis.
Área Útil Média: média da área útil total por tipo de imóvel por fundo.
Valor de Mercado Médio: média de valor de mercado total por tipo de imóvel por fundo.
Para cada tipo de imóvel são considerados os fundos que possuem pelo menos um imóvel
pertencente àquela categoria.
Tipode Imóvel
Variável TotalCom 1imóvel
Entre 2 e5 imóveis
Entre 6 e 10 imóveis
Mais de 10 imóveis
Todos
Número de Fundos 67 33 18 8 8
Área Útil Média (mil m²) 64,1 31,5 30,2 125,7 191,9
Amostra 57 29 13 8 7
Valor de Mercado Médio (R$ milhões) 197,0 182,9 164,2 210,8 420,4
Amostra 64 31 18 8 7
Escritórios
Número de Fundos 29 16 9 2 2
Área Útil Média (mil m²) 32,4 26,6 13,0 53,1 120,3
Amostra 25 14 7 2 2
Valor de Mercado Médio (R$ milhões) 259,1 221,8 147,6 358,5 922,7
Amostra 27 14 9 2 2
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Tipode Imóvel
Variável TotalCom 1imóvel
Entre 2 e5 imóveis
Entre 6 e 10 imóveis
Mais de 10 imóveis
Shopping Centers
Número de Fundos 13 10 2 1 -
Área Útil Média (mil m²) 68,3 40,2 60,0 329,5 -
Amostra 11 9 1 1 -
Valor de Mercado Médio (R$ Milhões) 257,0 171,2 590,9 447,3 -
Amostra 13 10 2 1 -
Outros
Número de Fundos 25 7 7 5 6
Área Útil Média (mil m²) 99,7 29,9 48,3 113,9 220,6
Amostra 21 6 5 5 5
Valor de Mercado Médio (R$ milhões) 121,6 121,8 63,7 104,5 219,5
Amostra 24 7 7 5 5
Para os quadros a seguir, Amostra significa: número de fundos ou de imóveis com dados
disponíveis sobre a localização dos imóveis ou a situação dos imóveis ou o indexador dos
contratos ou o tipo de imóvel.
As distribuições são feitas pelo número de imóveis em cada categoria.
Amostra Situação dos Imóveis
Nº de Fundos Nº de Imóveis Construído Em Construção Outros
66 306 215 (70,3%) 72 (23,5%) 19 (6,2%)
Amostra Indexador do Contrato
Nº de Fundos Nº de Imóveis IGP-M IPCA Outros
34 86 65 (75,6%) 20 (23,3%) 1 (1,2%)
Amostra Tipo de Imóvel
Nº de Fundos Nº de Imóveis Escritórios ResidencialLojas
IndividuaisLogística
Shopping Centers
Outros
66 301 122 (40,5%) 51 (16,9%) 43 (14,3%) 35 (11,6%) 24 (8,0%) 26 (8,7%)
Amostra Localização dos Imóveis
Nº de Fundos Nº de Imóveis SP RJ DF MG PR Outros
66 306 170 (55,6%) 87 (28,4%) 8 (2,6%) 8 (2,6%) 7 (2,3%) 26 (8,5%)
(cont.)
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5Consideraçõessobre Risco
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A seção sobre risco deste Guia não tem como pretensão uma análise
compreensiva dos riscos associados aos investimentos em cotas de FII, uma
vez que este assunto, por si só, justificaria uma publicação dedicada ao
tema. O principal objetivo desta seção é desenvolver uma abordagem de
fatos estilizados específicos, buscando caracterizar e diferenciar as principais
variáveis que podem influenciar a rentabilidade de investimentos em diferentes
tipos de FII. As considerações acerca do tema são focadas em riscos inerentes
aos investimentos em cotas de FII, isto é, aqueles que por suas características
podem ser mitigados por qualquer investidor a partir da diversificação da sua
carteira de investimentos. Portanto, não são considerados fatores que afetam
indiscriminadamente múltiplos setores e participantes do mercado financeiro.
Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado, ou seja, uma
vez que um investimento é feito em cotas destes fundos, o retorno sobre o
capital investido se dará por meio das seguintes maneiras: (i) alienação das
cotas em bolsa de valores ou mercado de balcão, com ganho ou perda de
capital na negociação; (ii) distribuição de rendimentos; (iii) amortização das
cotas; e (iv) dissolução do fundo.
Considerando que quase a totalidade dos FII não são constituídos
com prazo determinado, a análise de risco-retorno de investimentos nestas
cotas passa pela expectativa quanto ao desempenho destas no mercado
secundário ao longo do tempo.
Diversas variáveis podem impactar o desempenho de uma cota de
FII. Porém, conforme a natureza desta análise apontada acima, excluindo-
se os fatores exógenos ou particulares do mercado de capitais brasileiro,
estas variáveis estarão diretamente ligadas: (i) aos objetivos e à política de
investimento estabelecidos para o fundo (e.g.: classe de ativo, tipo de imóvel,
finalidade de investimento, diversificação); (ii) a eventuais características
estruturais do fundo (e.g.: classes distintas de cotistas, garantia mínima de
receita); e (iii) ao desempenho dos principais prestadores de serviços do fundo.
Para tentar exemplificar essa situação, tomemos os fundos A, B, C e D
com as características de acordo com as definidas na tabela abaixo:
Exemplo didático
Características Fundo A Fundo B Fundo C Fundo D
Finalidade Renda Regular Renda Regular Renda Regular Ganho de Capital/ Renda Regular
Diversificação Sim Não Sim Sim
Classe de Ativo Imóvel Imóvel Renda Fixa Imóvel
Tipo de Ativo Escritórios Escritórios CRI Residencial
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No exemplo em questão, os fundos A, B e C têm como finalidade prover
uma renda regular aos seus investidores. Porém, nos casos dos fundos A
e B, esta renda virá a partir de investimento em imóveis, decorrente de
pagamentos de aluguéis. No caso do Fundo C, a renda será proveniente de
pagamentos de juros de títulos de crédito, especificamente juros provenientes
de uma carteira composta de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), e
eventuais montantes relativos à atualização monetária do valor do principal
destes títulos.
Os fundos A e B, embora pertençam à mesma classe e invistam no
mesmo tipo de ativo –escritórios– podem apresentar exposição a riscos
muito diferentes entre si. Enquanto o fundo A investe em um portfólio
com múltiplos imóveis destinados a escritórios, o fundo B concentra seus
investimentos em um único imóvel. Considerações típicas de análise de risco
relacionadas à diversificação de investimento são válidas aqui. Porém, esta
análise deve ser aprofundada uma vez que os fundos têm como finalidade
propiciar renda regular aos seus investidores. Logo, além da diversificação,
a qualidade de crédito do(s) locatário(s) passa(m) a ser parte importante na
análise. Por exemplo, o fundo A, apesar de diversificado em termos de imóveis,
pode estar concentrado em um pequeno número de locatários com risco de
crédito intermediário, enquanto que o fundo B pode ter como inquilino uma
instituição com altíssima qualidade de crédito.
Outro importante componente dessa análise, diretamente vinculado
ao imóvel e seus locatários geradores de renda, é o nível de atratividade
deste imóvel, ou seja, a facilidade com a qual o imóvel pode ser recolocado
no mercado em caso de término ou rompimento do contrato de locação
atual. Imóveis com destinação e/ou localidade muito específica, voltada para
um determinado nicho de mercado, podem ter uma maior dificuldade em
conseguir novos inquilinos. Logo, embora o fundo seja destinado à geração
de renda, esta pode deixar de existir por um determinado tempo, até que
o imóvel encontre novos locatários, o que pode gerar despesas adicionais
relacionadas à contratação de terceiros para intermediar novos locatários
interessados. Esta situação é de maior impacto quando este imóvel é o
único investimento do fundo. Um aumento repentino na taxa de vacância e
consequente queda nas receitas de aluguel do fundo refletiriam diretamente
nos rendimentos a serem distribuídos e consequentemente no preço das
cotas do fundo no mercado secundário.
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Por outro lado, como em qualquer análise de riscos de fundos de
investimento, a avaliação inicial da expertise dos prestadores de serviço na
operação é parte fundamental do processo. No caso dos FII, devido à grande
diversidade de ativos nos quais estes fundos podem investir, a análise deve
ser feita baseada no conhecimento específico relacionado ao tipo de ativo
investido.
Por conseguinte, cria-se a expectativa de que um administrador ou
gestor de FII de Renda Fixa, que no exemplo acima é o fundo C, apresente
a expertise necessária para investimentos focados em títulos de renda fixa,
no geral, e em títulos de securitização, em particular. Do mesmo modo, os
mesmos profissionais nos fundos A e B devem ter experiência em questões
relacionadas à administração e à gestão de investimentos nos mercados
imobiliário e financeiro.
Por sua vez, o fundo D tem uma característica de natureza estrutural
diferente dos demais: possui duas classes diferentes de cotas. A estruturação
do FII com classes sênior e subordinada o possibilita atrair, ao mesmo tempo,
investidores com apetite por títulos com perfis de risco diferentes. Além disso,
este fundo tem, como será explicado a seguir, finalidade dupla: prover renda
regular e ganho de capital.
Os títulos da classe sênior apresentam alta prioridade de pagamento
comparativamente aos títulos da classe subordinada. A classe de títulos
subordinados tem a função de proteção da classe de títulos sênior, sendo
a primeira a absorver perdas até determinados níveis. Na prática, esta
diferenciação pode se dar através de múltiplas classes, com o nível de
senioridade indo da classe mais sênior até a mais subordinada.
Logo, riscos para os quais estão expostos cotistas da classe sênior estão
associados aos níveis de perdas para os quais os cotistas subordinados estão
dispostos a assumir em seu lugar. Investidores em cotas de FII da classe sênior
buscam regularidade e previsibilidade nos pagamentos dos rendimentos
dos fundos e menos exposição a eventuais problemas vinculados aos ativos
do fundo. Em troca, abrem mão de eventuais futuras valorizações destes.
Diferentemente da grande maioria dos fundos com uma classe única de
títulos, essas cotas são amortizadas e resgatadas após um determinado
período de tempo, acordado no início da operação.
Consequentemente, os cotistas da classe subordinada estarão mais
expostos aos riscos do fundo. Em troca desta situação, buscam serem
recompensados com retornos maiores que aqueles dos títulos da classe
sênior. Investidores são atraídos para esta classe de cota pela possibilidade
de ganhos de capital obtidos a partir da valorização dos ativos dos fundos e
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da alavancagem (financiamento) fornecida pelos cotistas sênior. Investidores
destes títulos em operações de FII são geralmente entidades vinculadas ao(s)
imóvel(eis) que dá(ão) origem à operação ou investidores sofisticados com
experiência no setor imobiliário. Devido à sua subordinação aos títulos sênior,
os títulos subordinados geralmente são amortizados ou resgatados após ou
pari passu, dentro de determinadas situações, às amortizações ou resgate
daqueles.
Estes tipos de fundos são apropriados quando a segregação dos perfis
de riscos é possível e desejável. Aplica-se, por exemplo, a fundos dedicados
ao negócio de desenvolvimento imobiliário. Nestes investimentos, atrasos
na entrega dos empreendimentos ou aumentos inesperados nos custos
de construção podem ser recorrentes. Uma eventual interrupção do fluxo
de pagamentos de rendimentos certamente eliminará investidores mais
conservadores que não estão dispostos a correr esses riscos. Por sua vez,
investidores imobiliários, familiarizados a essas situações, poderão assumir
esses riscos em troca de retornos mais atrativos que aqueles produzidos pelo
investimento direto no negócio do desenvolvimento imobiliário.
Finalmente, vale mencionar um importante indicador que permite ao
investidor monitorar seus investimentos: a distribuição dos rendimentos. O
comportamento do fluxo destes pagamentos é um indicador importante
do grau de observância que ocorre em relação aos objetivos e à política de
investimento estabelecidos para um fundo e do desempenho sendo atingido
por parte de seus principais prestadores de serviços. O fluxo histórico de
rendimentos realizados e o fluxo futuro de rendimentos esperados tendem a
traduzir, em grande medida, a realidade operacional do fundo.
A seguir definimos cinco grandes categorias de riscos associados a
investimentos em cotas de FII. A classificação tem finalidade didática e visa
estabelecer uma estrutura básica para se pensar riscos. Outras categorias
podem ser facilmente incluídas, assim como determinados riscos podem ser
reclassificados em outras categorias. Em seguida é apresentado um resumido
exemplo de riscos, para cada categoria desta classificação, para os casos gerais
de FII pertencentes às duas classes de ativos mais importantes atualmente no
mercado brasileiro: Imóveis e Renda Fixa.
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DEFINIÇÃO DE TIPOS DE RISCOS
n Imóvel – Incerteza associada à exposição a imóveis.
n Mercado – Incerteza associada à exposição aos mercados imobiliário
e financeiro.
n Crédito – Incerteza associada à qualidade de crédito vinculada
aos ativos e aos prestadores de serviço.
n Estrutural – Incerteza associada à exposição à estrutura da operação,
incluindo as decisões tomadas quanto aos termos e condições do
fundo e seus prestadores de serviço.
n Jurídica – Incerteza associada à exposição a questões de natureza
regulamentar ou jurídica.
Exemplo didático
Tipo de Risco FII Imóvel FII Renda Fixa
Imóvelengenharia e construção, manutenção e depreciação, desapropriação, sinistro, administração de terceiros, recolocação no mercado.
N/A
MercadoImóvel mudança da oferta e da demanda, vacância. N/A
Financeiro Índice de reajuste de preço do aluguel. pré-pagamento, reinvestimento.
Crédito locatários, seguradora, garantidor (receita mínima). títulos de crédito estruturado.
Estrutural
concentração de ativos, concentração de investidores, concentração de devedores, diluição da participação de cotistas, conflito de interesse, não atingir a rentabilidade almejada, qualidade e quantidade de informação, capacidade de terceiros (administrador, gestor, etc.), descrição genérica de objetivos, política, etc.
Jurídico processos relacionados a transmissão da posse dos imóveis ao fundo.
contrato de cessão de créditos imobiliários, execução de garantias.
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6Aspectos tributáriose contábeis dos FII
Por João Santos, Alvaro Taiar, Thais Romano e Ana Luiza
da PricewaterhouseCoopers
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ASPECTOS TRIBUTÁRIOS
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) estão sujeitos a um regime
de tributação particular, regulado nas Instruções Normativas no 25/2001 e
1.022/2010 e nas Leis no 11.033/2004 e 12.024/2009.
Diferentemente de outros fundos de investimento, rendimentos e ganhos
líquidos auferidos por FII em aplicações financeiras de renda fixa e variável,
exceto os rendimentos imobiliários, sujeitam-se à incidência do imposto
de renda na fonte. Isso porque, a partir de agosto de 2009, os rendimentos
provenientes das aplicações financeiras dos FII em Certificados de Recebíveis
Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e
em cotas de FII admitidas para negociação em bolsa passaram a ser excluídos
da tributação.
O imposto pago pelos ganhos e rendimentos auferidos pela carteira
dos FII em aplicações financeiras em outros ativos, que não os de natureza
imobiliária citados anteriormente, poderão ser compensados, sob certas
condições, com o retido na fonte pelos próprios FII por ocasião da distribuição
de rendimentos e ganhos de capital aos seus cotistas. Essa compensação
deverá ser realizada proporcionalmente à participação do cotista pessoa
jurídica ou pessoa física não sujeita à isenção. A parcela do imposto não
passível de compensação deverá ser considerada como exclusiva de fonte e
registrada como despesa dos FII.
No que se refere à tributação do cotista, a regra geral é que sejam
tributáveis os rendimentos distribuídos pelos FII a seus cotistas à alíquota
de 20,0%.
A legislação estipula que as distribuições de rendimentos pelos FII
correspondam a, no mínimo, 95,0% do lucro auferido, apurado segundo o
regime de caixa, com base nos balanços levantados em junho e dezembro de
cada ano.
Estão isentos do imposto de renda os rendimentos distribuídos pelos
FII aos cotistas que sejam pessoas físicas nos casos em que os FII: (i) tenham
suas cotas admitidas para negociação exclusivamente em bolsa de valores
ou no mercado de balcão organizado, e (ii) tenham, no mínimo, 50 cotistas.
Tal benefício não será concedido ao cotista pessoa física titular de cotas que
representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelos FII ou cujas
cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do
total de rendimentos auferidos pelo fundo.
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Na tabela seguinte encontra-se um resumo do que já foi exposto,
considerando-se as alíquotas de tributação aplicáveis a cada caso.
Imposto Alíquota
Sobre Rendimentos e ganhos de capital
Aplicações de Renda Fixa
CRI, LCI, LH 0,0%
Outros 15,0% - 22,5%
Aplicações de Renda Variável
Cotas de FII 0,0%
Outros 0,005% - 15,0%
Imóveis 0,0%
Sobre rendimentos distribuídos pelo FII
Cotistas em geral 20%
Cotistas pessoas físicas (atendidas as condições citadas anteriormente) 0,0%
ASPECTOS CONTÁBEIS
Os FII foram inicialmente regulados, operacional e contabilmente, pelas
Instruções CVM no 205/1994 e 206/1994. Em virtude das mudanças e do
crescimento no mercado imobiliário que se consolidou nos últimos anos, a
Comissão de Valores Mobiliários (CVM) revisou as antigas Instruções e emitiu
as Instruções CVM no 472/2008 e 516/2011.
Com a flexibilidade trazida por esse novo marco regulatório operacional,
diversos FII foram criados e passaram a apresentar carteiras com perfis de
investimentos bastante distintos, detendo desde participações diretas em
empreendimentos imobiliários, participações em títulos de capital ou dívida
emitidos por sociedades de propósito específico de atividade imobiliária,
bem como em títulos com lastro em ativos ou direitos de natureza imobiliária,
como, LH, LCI, CRI e Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI).
Considerando esse panorama, a CVM, como parte de seu esforço para
consolidar as normas e os procedimentos contábeis, assim como padronizar as
demonstrações financeiras aplicáveis aos FII, reuniu administradores e gestores
desses fundos, além de auditores e outros participantes do mercado, para
debater o tema, iniciativa que resultou na emissão da Instrução no 516/2011, que
passou a vigorar para as demonstrações financeiras de FIIs, cujo exercício social
tenha início em ou após 1o de janeiro de 2012. A Instrução CVM no 516/2011 não
é um fim em si mesma, e faz referência direta às demais práticas contábeis em
vigor, editadas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis – CPC e referendadas
por Deliberações da CVM, aplicáveis às companhias abertas.
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A seguir, há um sumário das principais alterações previstas nas práticas
contábeis e na apresentação das demonstrações financeiras dos FII, a partir
da vigência da nova norma:
a) Reconhecimento e mensuração dos investimentos detidos pelos FII:
n Os investimentos em propriedades para renda1, que eram mensurados
ao custo de aquisição2 reduzido pela depreciação acumulada, passaram a
ser reconhecidos pelo custo de aquisição e continuamente mensurados
pelo seu valor justo3, inclusive no momento de sua dação em integralização
de cotas ou na aquisição.
n Os investimentos em propriedades para venda, antes mensurados ao
custo de construção incorrido, passam a ser mensurados pelo menor
entre o valor de custo ou valor realizável desses ativos, líquido das
despesas estimadas necessárias para realização da venda.
A mudança na mensuração dos ativos acima e a extinção do registro da
depreciação possibilitaram demonstrar, de forma mais apropriada, o valor
desses ativos e a posição patrimonial dos FII, eliminando uma das principais
distorções anteriormente existentes, tendo em vista que demonstrava uma
contínua redução do valor dos ativos na maioria das vezes irreal.
b) Os ativos financeiros, até então mensurados pelo custo de aquisição
acrescido dos rendimentos auferidos, ajustado a mercado, se inferior
ao valor contábil, passaram a ter as classificações previstas pelos CPCs
(i) ativos financeiros pelo valor justo por meio do resultado (aqueles
designados dessa forma no reconhecimento inicial e os classificados
como mantidos para negociação), (ii) investimentos mantidos até o
vencimento e (iii) empréstimos e recebíveis. Em virtude da classificação
como ativos financeiros para negociação, os títulos e valores mobiliários
1 Imóveis para renda, que atualmente são registrados como “Ativo Permanente”, passam a ser classificados como “Propriedades para Investimento”, no subgrupo “Investimento” no “Ativo não Circulante”.2 Custo de aquisição engloba: preço de aquisição adicionado de todos os gastos da transação diretamente atribuíveis à operação de compra, como gastos com cartório, ITBI e honorários advocatícios. No caso de imóveis construídos e destinados à venda, deve englobar, além dos gastos diretamente relacionados à construção (materiais, mão de obra e serviços técnicos especializados), os gastos incorridos para colocar os imóveis em condições normais de venda.3 Valor justo é o valor pelo qual um ativo pode ser trocado entre partes independentes, conhecedoras do negócio e dispostas a realizar a transação, sem que represente uma operação forçada, sendo a melhor evidência do valor justo dada pelos preços correntes de negociação em um mercado líquido de ativos semelhantes na mesma região e condição e sujeitos a contratos similares. Na inexistência dessa evidência, deve-se utilizar em ordem de preferência (i) preços correntes praticados em um mercado líquido de ativos de diferente natureza, condição, localização, sujeitos a diferentes contratos, ajustados para refletir essas diferenças; (ii) preços recentes de ativos semelhantes praticados em mercados menos líquidos, ajustados para refletir quaisquer mudanças nas condições econômicas em relação à data da ocorrência daqueles preços; (iii) projeções de fluxos de caixa descontados baseados em estimativas confiáveis de fluxos futuros de caixa, consubstanciado nos termos do contrato de aluguel ou qualquer outro contrato existente e, quando possível, em evidências externas de valores correntes de aluguéis de ativos na mesma localização.
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passam a ser mensurados ao valor justo, e aqueles classificados como
investimentos mantidos até o vencimento, assim como os recebíveis,
permanecem mensurados pelo custo amortizado.
c) Para os ativos financeiros avaliados ao custo amortizado, há necessidade
de avaliação do seu valor recuperável, e sempre que houver evidência de
redução no valor recuperável dos ativos (mensurada pela diferença entre
o valor contábil dos ativos e o valor presente dos novos fluxos de caixa
esperados calculados após a mudança de estimativa). No caso de ativos
financeiros de crédito relacionados a um mesmo devedor, a estimativa
de perda deve ser mensurada sobre todo o fluxo de caixa esperado
desse devedor, levando em consideração a natureza da transação e as
características das garantias, como suficiência e liquidez.
d) A rubrica “Resultados de Exercícios Futuros” anteriormente utilizada para
registrar as cessões de recebíveis imobiliários foi extinta. Tais operações
passaram a ser registradas consoante às disposições dos CPCs, o que
requer a análise de diversos fatores como: a transferência ou não dos
direitos contratuais de receber os fluxos de caixa dos recebíveis cedidos,
a retenção de riscos e benefícios da propriedade dos recebíveis e o
controle sobre estes. Caso haja retenção de riscos e benefícios, a referida
cessão deve ser registrada contabilmente como uma obrigação dos FII
para com o cessionário, os recebíveis permanecem registrados no ativo
dos FII e as receitas por estes geradas, reconhecidas de acordo com sua
competência e baseadas nos seus termos originalmente contratados. Por
outro lado, o custo financeiro da operação de cessão é calculado com
base na taxa de juros embutida na cessão e computado como despesa
financeira, de acordo com sua competência.
e) Os valores referentes à comercialização de pontos de negócios em
shoppings e similares (“res sperata”), que atualmente são apropriados
como receita ao longo dos períodos dos respectivos contratos iniciais
de locação, passam a ter seu reconhecimento consoante à essência
da operação. O momento da apropriação da receita deve considerar a
análise quanto à transferência de riscos e benefícios.
f) A rubrica de “Ativo Diferido” foi extinta, devendo ser analisada a natureza
dos gastos anteriormente alocados a essa rubrica e o seu registro contábil
alocado diretamente aos ativos ou passivos relacionados como despesas.
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g) Os custos incorridos em operações de captações de recursos, quer sejam
relacionados a financiamentos para aquisição de imóveis, quer sejam
incorridos em processos de cessões de fluxos futuros de recebíveis,
anteriormente registrados como despesa, passaram a ser considerados
como redutores do montante dos recursos obtidos para cálculo da taxa
efetiva de captação, sendo apropriados ao resultado ao longo do prazo
da operação. No caso dos custos atrelados ao processo de emissão e
distribuição das cotas dos FII, estes devem ser registrados em conta
específica diretamente no patrimônio líquido dos FII.
h) Contratos de aluguel com carência - deve ser analisada a essência da
operação e registrada a receita por competência e não por caixa. Atenção
a carências concedidas, que são negociadas como compensação de
investimentos realizados pelo locatário.
i) Fundos de incorporação imobiliária de imóveis para venda devem
seguir as normas contábeis do setor, sendo apurado o POC (Percentage
of Completion) de cada projeto e reconhecida a margem de cada um
consoante à ocorrência das vendas das unidades. Esse processo requer
a elaboração e o monitoramento constante do orçamento de cada obra
e a implementação de controles que precisam ser bem efetivos a fim de
evitar super ou subavaliação de cada projeto.
A Instrução apresenta também alterações relevantes da forma de
apresentação das demonstrações financeiras, aprimorando o nível de
divulgações e aproximando-a do formato daquelas requeridas pelas normas
do IFRS para entidades desse segmento. Dentre as mudanças ocorridas,
destacamos a seguir as mais importantes:
a) O Balanço Patrimonial passou a ser designado como “Demonstração
da Posição Financeira”, apresentando os grupos de ativos e passivos
circulantes e não circulantes, com extinção do grupo ativo permanente.
O referido demonstrativo apresenta também informações sobre o
percentual de representatividade (%) de cada linha dos ativos e passivos
em relação ao patrimônio líquido dos FII.
b) A Demonstração do Resultado passou a demonstrar receitas e despesas
de acordo com sua natureza, o que propicia melhor informação sobre a
origem dos resultados gerados pelos FII.
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c) A Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido, que anteriormente
era opcional, passou a ser requerida no conjunto das demonstrações
financeiras.
d) A Demonstração dos Fluxos de Caixa, cuja apresentação era permitida apenas
pelo método direto, tem como opção a utilização do método indireto.
e) Para os investimentos dos FII, passou a ser obrigatória a divulgação de:
(i) composição analítica dos investimentos na data-base; (ii) métodos e
estimativas relevantes aplicados para determinar o valor justo, incluindo
declaração, se a determinação do valor justo é baseada em evidências de
mercado ou em outros fatores; e (iii) se a avaliação a valor justo for feita
por um avaliador independente.
f) Divulgações quanto aos seguintes aspectos são agora requeridas: (i)
práticas de gerenciamento de riscos, notadamente em relação aos riscos
de mercado, de crédito e de liquidez; (ii) política, riscos de utilização e
os valores reconhecidos no resultado do exercício dos instrumentos
financeiros derivativos; (iii) séries de cotas dos FII e os critérios de
distribuição de resultados; (iv) valor patrimonial da cota ao fim do
período; (v) a rentabilidade percentual média dos FII; (vi) a rentabilidade
percentual média dos rendimentos pagos no período; (vii) condições
existentes no regulamento e transações ocorridas quanto a emissões
e amortizações de cotas; (viii) demonstrativo da base de cálculo da
distribuição do resultado aos cotistas ocorrida no período; (ix) ambientes
de negociação das cotas do fundo e preço de fechamento da cota no
último dia de negociação de cada mês do exercício; (x) divulgação dos
prestadores de serviços de custódia e tesouraria; (xi) informação sobre os
gastos com taxa de administração e com consultor de investimento; (xii)
regra fiscal aplicável aos cotistas, bem como a alíquota do imposto de
renda e demais tributos incidentes; (xiii) demandas judiciais, sua natureza
e valores envolvidos.
Certamente a divulgação das demonstrações financeiras dos FIIs em 31
de dezembro de 2012, já sob a vigência da Instrução CVM no 516, indicará
informações mais consistentes e fidedignas quanto a natureza, riscos e
resultados originados das operações dos FIIs, tornando-as efetivamente
uma ferramenta indispensável para os investidores, reguladores e demais
stakeholders, neste momento de efervescência e crescimento dessa indústria.
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Este capítulo apresenta dois conjuntos de Rankings, todos tendo 31 de
outubro de 2012 como data de referencia.
O primeiro conjunto classifica as cotas de FII por montante emitido,
negociações, capitalização de mercado, float, presença em pregões e
rentabilidade. Os Rankings de montante emitido são apresentados para
os últimos doze meses e desde o inicio do mercado de FII. Os Rankings de
negociações são apresentados por número de negócios e por montante
negociado nos últimos doze meses. O Ranking de float classifica as cotas pela
razão entre seus montantes negociados e suas capitalizações de mercado.
O Ranking de presença em pregões ordena as cotas pela porcentagem do
número total de pregões em que elas foram negociadas. Os Rankings de
rentabilidade classificam as cotas pelas suas taxas internas de retorno, pelos
dividend yield estimados e pelos dividend yield realizados.
O segundo conjunto de Rankings classifica os prestadores de serviço da
indústria de FII. Os administradores e os auditores são classificados por número
de operações e pela capitalização de mercado agregada dos fundos para os
quais prestam serviço. Os estruturadores e os advogados são classificados por
número de operações e montante emitido de cotas.
Para todos os Rankings foram considerados somente os FII cujas cotas são
negociadas na BM&FBOVESPA.
Mais informações sobre os critérios utilizados, incluindo definições dos
prestadores de serviço, encontram-se junto a cada tabela de Ranking.
LISTA DE RANKINGS
Rankings de CotasRanking Emissões – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2012Ranking Emissões – Montante Emitido – ConsolidadoRanking Negociações – Montante Negociado 12 meses – Outubro 2012Ranking Negociações – Número de Negócios 12 meses – Outubro 2012Ranking Capitalização de Mercado – Outubro 2012Ranking Float – Montante Negociado 12 meses por Capitalização de Mercado – Outubro 2012Ranking Pregões – Frequência de Pregões 12 meses – Outubro 2012Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Estimado 12 meses – Outubro 2012Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Realizado 12 meses – Outubro 2012Ranking Rentabilidade – Rentabilidade Efetiva 12 meses – Outubro 2012
Rankings de Prestadores de ServiçosRanking Administradores – Capitalização de Mercado – Outubro 2012Ranking Administradores – Número de FII Listados – Outubro 2012Ranking Auditores – Capitalização de Mercado – Outubro 2012Ranking Auditores – Número de FII Listados – Outubro 2012Ranking Advogados – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2012Ranking Advogados – Número de FII 12 meses – Outubro 2012Ranking Estruturadores – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2012Ranking Estruturadores – Número de FII 12 meses – Outubro 2012
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RANKINGS DE COTAS
EMISSÕES
Ranking Emissões – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2012 TABELA 1
Emissor01/11/2011 – 31/10/2012
Montante (em R$) Participação (%)
CSHG Real Estate 490.925.763 9,0
JS Real Estate Multigestão 414.114.394 7,6
Kinea Renda Imobiliária 409.833.723 7,5
Edifício Galeria 381.205.500 7,0
CSHG Brasil Shopping 333.472.995 6,1
Opportunity 292.976.091 5,4
Kinea Rendimentos Imobiliários 268.306.000 4,9
Rio Negro 267.600.000 4,9
Maxi Renda 256.383.565 4,7
Shopping Jardim Sul 216.662.394 4,0
Dez Maiores 3.331.480.425 61,2
Total 5.440.312.962 100,0
* Fonte: Uqbar
Ranking Emissões – Montante Emitido – Consolidado TABELA 2
Emissor01/01/1995 – 31/10/2012
Montante (em R$) Participação (%)
Kinea Renda Imobiliária 872.851.714 6,5
CSHG Real Estate 800.059.824 5,9
Opportunity 786.085.465 5,8
BTG Pactual Corporate Office Fund 720.690.000 5,3
CSHG Brasil Shopping 703.629.708 5,2
JS Real Estate Multigestão 474.114.394 3,5
Edifício Galeria 381.205.500 2,8
Torre Norte 379.394.116 2,8
CSHG Logística 356.172.936 2,6
BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower 311.650.000 2,3
Dez Maiores 5.785.853.657 42,8
Total 13.504.908.445 100,0
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordenam as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por montante emitido nos últimos 12 meses (novembro 2011 a outubro 2012), e de forma consolidada desde 1995.
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NEGOCIAÇÕES
Ranking Negociações – Montante Negociado 12 meses – Outubro 2012 TABELA 3
Título01/11/2011 – 31/10/2012 01/11/2010 – 31/10/2011 Mudança na
participação (%)Montante
(R$)Posição Participação
(%)Posição Participação
(%)
BTG Pactual Corporate Office Fund 365.355.808 1 15,2 1 17,8 -2,6
Kinea Renda Imobiliária 277.017.206 2 11,5 5 6,1 5,5
XP Gaia Lote I 115.999.120 3 4,8 - - 4,8
BTG Pactual Fundo de Fundos 112.898.140 4 4,7 2 8,3 -3,6
Hotel Maxinvest 110.676.816 5 4,6 3 7,2 -2,6
Aesapar 86.209.164 6 3,6 - - 3,6
VBI FL 4440 83.346.056 7 3,5 - - 3,5
Maxi Renda 82.699.431 8 3,4 - - 3,4
Rio Negro 78.737.871 9 3,3 - - 3,3
BTG Pactual Fundo de CRI 53.610.263 10 2,2 18 1,5 0,7
Dez Maiores 1.366.549.875 56,9 548.516.844 63,2 -6,3
Total 2.403.575.880 100,0 868.413.747 100,0
* Fonte: Uqbar
Ranking Negociações – Número de Negócios 12 meses – Outubro 2012 TABELA 4
Título
01/11/2011 – 31/10/2012 01/11/2010 – 31/10/2011 Mudança na
participação (%)Número de Negócios
Posição Participação(%)
Posição Participação (%)
XP Gaia Lote I 26.518 1 11,9 - - 11,9
BTG Pactual Fundo de Fundos 23.860 2 10,7 1 16,0 -5,4
Maxi Renda 17.939 3 8,0 - - 8,0
Aesapar 14.261 4 6,4 - - 6,4
Rio Negro 12.908 5 5,8 - - 5,8
Kinea Renda Imobiliária 12.634 6 5,7 6 3,9 1,7
VBI FL 4440 10.202 7 4,6 - - 4,6
BTG Pactual Corporate Office Fund 9.107 8 4,1 3 8,1 -4,0
Hotel Maxinvest 8.060 9 3,6 5 5,6 -2,0
West Plaza 6.133 10 2,7 2 9,2 -6,4
Dez Maiores 141.622 63,4 41.579 62,6 0,8
Total 223.506 100,0 66.466 100,0
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordenam as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por montante negociado e por número de negócios nos últimos 12 meses (novembro 2011 a outubro 2012).
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Capitalização de Mercado
Ranking Capitalização de Mercado – Outubro 2012 TABELA 5
Fundo31/10/2012 31/10/2011 Mudança na
participação (%)Cap. Mercado
(R$)Posição Participação
(%) Posição Participação
(%)
Opportunity 1.844.824.900 1 8,9 2 8,2 0,7
BTG Pactual Corporate Office Fund
1.690.045.860 2 8,2 1 11,3 -3,2
Kinea Renda Imobiliária 1.331.154.797 3 6,4 4 4,9 1,5
CSHG Real Estate 1.054.134.132 4 5,1 5 4,6 0,5
CSHG Brasil Shopping 994.735.816 5 4,8 8 3,9 0,9
Torre Norte 983.486.466 6 4,7 3 6,3 -1,6
Grand Plaza Shopping 628.991.763 7 3,0 7 4,0 -1,0
BB Progressivo 530.673.972 8 2,6 6 4,5 -1,9
JS Real Estate Multigestão 515.169.879 9 2,5 46 0,5 1,9
Edifício Almirante Barroso 491.332.729 10 2,4 9 3,4 -1,0
Dez Maiores 10.064.550.314 48,5 5.928.093.845 53,8 -5,3
Total 20.731.851.344 100,0 11.012.892.094 100,0
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordena os FII pela capitalização de mercado em outubro de 2012. A capitalização de mercado dos fundos é calculada multiplicando-se o valor da cota em outubro de 2012 e o número de cotas emitidas e integralizadas no final deste mês. O valor da cota em outubro de 2012 é o preço médio de negociação no mês, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Caso não haja valor da cota em outubro de 2012 é utilizado o último valor de cota de até seis meses anteriores.
Float
Ranking Float
Montante Negociado 12 meses por Capitalização de Mercado – Outubro 2012 TABELA 6
Título01/11/2011 – 31/10/2012 01/11/2010 – 31/10/2011
Float (%) Posição Mercado Float (%) Posição
Fator Verita 73,81 1 Bolsa - -
West Plaza 73,20 2 Balcão 63,10 1
BTG Pactual Fundo de Fundos 60,41 3 Balcão 49,10 2
Floripa Shopping 50,63 4 Balcão 16,82 7
Hotel Maxinvest 42,21 5 Balcão 40,90 3
BTG Pactual Fundo de CRI 27,78 6 Balcão 15,53 8
GWI Condomínios Logísticos 26,05 7 Bolsa 14,89 11
TRX Realty Logística Renda I 22,60 8 Bolsa 29,20 4
BTG Pactual Corporate Office Fund 21,62 9 Bolsa - -
Kinea Renda Imobiliária 20,81 10 Bolsa - -
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordena as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por float nos últimos doze meses (de novembro 2011 a outubro 2012). O float nos últimos doze meses é calculado pela divisão entre (i) o montante negociado na BM&FBOVESPA de novembro 2011 a outubro 2012, e (ii) a capitalização de mercado do mês de outubro de 2012, calculada conforme o critério da tabela 5.
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Pregões
Ranking Pregões – Frequência de Pregões 12 meses – Outubro 2012 TABELA 7
Título01/11/2011 – 31/10/2012 01/11/2010 – 31/10/2011
Participação (%) Posição Mercado Participação (%) Posição
West Plaza 100,00 1 Balcão 99,60 1
TRX Realty Logística Renda I 100,00 1 Bolsa 98,80 3
Rio Bravo Renda Corporativa 100,00 1 Bolsa 99,20 2
Kinea Renda Imobiliária 100,00 1 Bolsa - -
Hotel Maxinvest 100,00 1 Balcão 98,80 3
Hospital Nossa Senhora de Lourdes 100,00 1 Balcão 97,59 5
Cenesp 100,00 1 Balcão - -
BTG Pactual Fundo de Fundos 100,00 1 Balcão 88,35 12
BTG Pactual Corporate Office Fund 100,00 1 Bolsa - -
BTG Pactual Fundo de CRI 99,60 10 Balcão 83,13 16
BB Renda Corporativa 99,60 10 Bolsa - -
BB Progressivo 99,60 10 Balcão 91,97 9
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordena as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por frequência de presença nos pregões dos últimos 12 meses (novembro 2011 a outubro 2012).
Rentabilidade
Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Estimado 12 meses – Outubro 2012 TABELA 8
Título01/11/2011 – 31/10/2012 01/11/2010 – 31/10/2011
Dividend Yield (%) Posição Mercado Dividend Yield (%) Posição
West Plaza 13,04 1 Balcão - -
BTG Pactual Fundo de CRI 12,53 2 Balcão 15,55 1
Fator Verita 11,13 3 Bolsa 1,63 41
Floripa Shopping 10,90 4 Balcão 10,33 6
BTG Pactual Fundo de Fundos 9,96 5 Balcão 11,35 3
CSHG Recebíveis Imobiliários BC 9,35 6 Bolsa 12,80 2
Hospital Nossa Senhora de Lourdes 9,26 7 Balcão 11,17 5
RB Capital General Shopping Sulacap 9,13 8 Bolsa 0,84 43
Multigestão Renda Comercial 8,53 9 Balcão - -
Edifício Ourinvest 8,42 10 Balcão 8,40 15
* Fonte: Uqbar
Observação: Do Ranking de dividend yield estimado (tabela 8) foram excluídas as cotas dos FII Hotel Maxinvest, RB Capital Agre (sênior), RB Capital Prime Realty I (sênior) e RB Capital Prime Realty II (sênior), dado que as mesmas apresentaram amortizações no período de novembro 2011 a outubro 2012. As amortizações distorcem o cálculo do valor do dividend yield estimado porque diminuem os valores das cotas sem um ajuste de contrapartida no numerador deste indicador, que é formado pelo valor dos rendimentos históricos dos últimos doze meses.
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Ranking Rentabilidade – Dividend Yield Realizado 12 meses – Outubro 2012 TABELA 9
Título01/11/2011 – 31/10/2012 01/11/2010 – 31/10/2011
Dividend Yield (%) Posição Mercado Dividend Yield (%) Posição
Hotel Maxinvest 15,54 1 Balcão 13,02 3
BTG Pactual Fundo de CRI 15,31 2 Balcão 17,06 1
Fator Verita 12,97 3 Bolsa - -
BTG Pactual Fundo de Fundos 12,75 4 Balcão 11,35 4
Edifício Ourinvest 11,41 5 Balcão 8,24 26
Torre Almirante 11,16 6 Balcão 8,37 25
Memorial Office 11,12 7 Bolsa 5,25 30
West Plaza 10,80 8 Balcão 10,02 10
RB Capital Prime Realty I (sênior) 10,47 9 Bolsa - -
Floripa Shopping 10,43 10 Balcão 9,00 21
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordenam as cotas FII pelos dividend yield indicados em outubro de 2012. O dividend yield estimado é calculado somando-se os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo dos últimos doze meses (de novembro 2011 a outubro 2012) dividido pelo valor da cota em outubro de 2012. O dividend yield realizado é calculado somando-se os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo dos últimos doze meses dividido pelo valor da cota em outubro de 2011. O valor da cota é o preço médio de negociação no mês, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Ficam excluídos os fundos cujas cotas não foram negociadas nestes meses (outubro 2011 e 2012).
Ranking Rentabilidade – Rentabilidade Efetiva 12 meses – Outubro 2012 TABELA 10
Título10/2011 – 10/2012 10/2010 – 10/2011
Rentabilidade TIR (%) Posição Mercado Rentabilidade TIR (%) Posição
Memorial Office 139,42 1 Bolsa -13,41 31
Hotel Maxinvest 98,82 2 Balcão 51,82 2
Torre Almirante 76,07 3 Balcão 25,67 12
Square Faria Lima 56,19 4 Bolsa 40,24 5
Shopping Pátio Higienópolis 56,06 5 Bolsa 5,10 26
CSHG Brasil Shopping 53,28 6 Bolsa 10,51 21
Torre Norte 52,06 7 Balcão 35,15 8
Projeto Água Branca 50,00 8 Bolsa - -
Edifício Ourinvest 48,97 9 Balcão 6,59 24
Kinea Renda Imobiliária 48,74 10 Bolsa - -
IFIX 35,53 - - - -
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordena as cotas dos FII pela rentabilidade efetiva nos últimos doze meses (de outubro de 2011 a outubro de 2012). A rentabilidade efetiva é calculada usando-se a Taxa Interna de Retorno, levando-se em conta os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo dos últimos doze meses (de novembro 2011 a outubro 2012) e a variação de preço de cota destes. Por sua vez, a variação de preço de cota dos fundos é calculada usando-se os preços médios da cota de cada fundo nos meses de outubro de 2011 e 2012, ponderados pelos montantes negociados na BM&FBOVESPA. Ficam excluídos os fundos cujas cotas não foram negociadas nestes meses.
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RANKINGS DE PRESTADORES DE SERVIÇOS
ADMINISTRADORES
Definição: Instituições autorizadas pela CVM para o exercício profissional de administração de
fundos de investimento. A administração de um fundo compreende o conjunto de serviços relacionados
direta ou indiretamente ao funcionamento e à manutenção deste. Especificamente, o administrador de
FII deve prover o fundo com os seguintes serviços:
n manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento
de projetos imobiliários;
n atividades de tesouraria, de controle e de processamento dos títulos e valores mobiliários;
n escrituração de cotas;
n custódia de ativos financeiros;
n auditoria independente; e
n gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.
Observadas limitações legais e regulamentares, o administrador tem poderes para praticar todos os
atos necessários ao funcionamento do fundo, podendo contratar em nome deste, terceiros devidamente
habilitados e autorizados para prestar serviços específicos. O administrador é também responsável pela
constituição do fundo e pela prestação de informações à CVM. Os administradores de FII devem também
observar disposições determinadas em instruções específicas da CVM.
Ranking Administradores – Capitalização de Mercado – Outubro 2012 TABELA 11
Administrador31/10/2012 31/10/2011 Mudança na
participação(%)
Cap. Mercado(R$)
Posição Participação(%)
Posição Participação(%)
BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM 6.453.525.724 1 31,1 - - 31,1
Credit Suisse Hedging Griffo 2.948.116.335 2 14,2 2 13,9 0,3
Banco Opportunity 1.844.824.900 3 8,9 4 8,2 0,7
Citibank DTVM 1.532.362.263 4 7,4 8 3,2 4,2
Rio Bravo Investimentos DTVM 1.439.398.704 5 6,9 3 8,5 -1,5
Intrag DTVM 1.331.154.797 6 6,4 7 4,9 1,5
Votorantim Asset Management DTVM 757.009.975 7 3,7 5 5,8 -2,1
Caixa Econômica Federal 724.582.219 8 3,5 6 5,5 -2,0
Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 664.249.113 9 3,2 1 38,5 -35,3
Banco J. Safra 620.486.757 10 3,0 16 0,5 2,5
Dez maiores 18.315.710.787 88,3 10.297.900.908 93,5 -5,2
Total 20.731.851.344 100,0 11.012.892.094 100,0
* Fonte: Uqbar
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Ranking Administradores – Número de FII Listados – Outubro 2012 TABELA 12
Administrador31/10/2012 31/10/2011 Mudança na
participação(%)
Número de Operações
Posição Participação(%)
Posição Participação (%)
BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM 21 1 27,3 - - 27,3
Citibank DTVM 12 2 15,6 4 9,1 6,5
Credit Suisse Hedging Griffo 7 3 9,1 2 12,7 -3,6
Rio Bravo Investimentos DTVM 6 4 7,8 3 9,1 -1,3
Votorantim Asset Management DTVM 4 5 5,2 5 5,5 -0,3
Oliveira Trust DTVM 4 6 5,2 6 5,5 -0,3
Caixa Econômica Federal 3 7 3,9 7 3,6 0,3
Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 2 8 2,6 1 32,7 -30,1
Banco J. Safra 2 9 2,6 16 1,8 0,8
Coin DTVM 2 10 2,6 8 3,6 -1,0
Dez maiores 63 81,8 47 85,5 -3,6
Total 77 100,0 55 100,0
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordenam os administradores de FII com base no número de fundos e no montante agregado de capitalização de mercado dos fundos sob administração em 31 de outubro de 2012. A capitalização de mercado é calculada conforme o critério da tabela 5.
AUDITORES
Definição: Perito-contadores que prestam serviços de auditoria independente. A sua atuação está
sujeita ao registro na CVM, que mantém cadastro dos responsáveis técnicos autorizados a emitir e assinar
parecer de auditoria, em nome de cada fundo, no âmbito do mercado de valores mobiliários. Responsáveis
pela validação dos demonstrativos trimestrais do fundo, evidenciando que as operações efetuadas estão
em consonância com a política de investimento e os limites de composição e diversificação, bem como
que as negociações foram realizadas a valores de mercado.
Ranking Auditores – Capitalização de Mercado – Outubro 2012 TABELA 13
Auditor
31/10/2012 31/10/2011 Mudança naparticipação
(%)Cap. Mercado
(R$)Posição Participação
(%)Posição Participação
(%)
PricewaterhouseCoopers 12.842.093.063 1 62,5 1 62,2 0,4
Performance 1.968.298.490 2 9,6 4 8,7 0,8
Ernst & Young Terco 1.844.305.539 3 9,0 2 12,5 -3,5
KPMG 1.764.302.015 4 8,6 3 10,2 -1,6
Deloitte Touche Tohmatsu 1.539.942.037 5 7,5 5 5,4 2,1
Moore Stephens Lima Lucchesi 233.508.113 6 1,1 - - 1,1
Boucinhas & Campos Soteconti 150.536.908 7 0,7 6 0,9 -0,2
Grant Thornton 99.361.558 8 0,5 - - 0,5
BKR Lopes, Machado 97.492.032 9 0,5 - - 0,5
Total 20.539.821.216 100,0 11.012.892.094 100,0
* Fonte: Uqbar
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Ranking Auditores – Número de FII Listados – Outubro 2012 TABELA 14
Auditor31/10/2012 31/10/2011
Mudança na participação (%)Número de
OperaçõesPosição Participação
(%)Posição Participação (%)
PricewaterhouseCoopers 45 1 59,2 1 54,6 4,7
KPMG 11 2 14,5 2 20,0 -5,5
Ernst & Young Terco 10 3 13,2 3 16,4 -3,2
Deloitte Touche Tohmatsu 4 4 5,3 5 3,6 1,6
Performance 2 5 2,6 4 3,6 -1,0
Moore Stephens Lima Lucchesi 1 6 1,3 - - 1,3
Boucinhas & Campos Soteconti 1 7 1,3 6 1,8 -0,5
Grant Thornton 1 8 1,3 - - 1,3
BKR Lopes, Machado 1 9 1,3 - - 1,3
Total 76 100,0 55 100,0
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordenam os auditores de FII com base no número de fundos e no montante agregado de capitalização de mercado dos fundos em 31 de outubro de 2012. A capitalização de mercado é calculada conforme o critério da tabela 5.
ADVOGADOS
Definição: Escritórios de advocacia que respondem pela definição da estrutura jurídica de um fundo
de investimento imobiliário.
Ranking Advogados – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2012 TABELA 15
Escritório de Advogados01/11/2011 – 31/10/2012
Montante (R$) Posição Participação (%)
PMKA Advogados 1.333.164.814 1 28,3
De Vivo, Whitaker e Castro Advogados 1.024.818.694 2 21,7
BM&A - Barbosa, Müssnich & Aragão 505.540.394 3 10,7
Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados 482.100.000 4 10,2
KLA - Koury Lopes Advogados 381.205.500 5 8,1
Souza, Cescon, Barrieu e Flesch Advogados 261.644.264 6 5,6
Navarro Advogados 136.824.700 7 2,9
Almeida Bugelli e Valença Advogados Associados 121.096.900 8 2,6
Vaz, Barreto, Shingaki & Oioli Advogados 107.481.000 9 2,3
Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e Quiroga Advogados 100.546.000 10 2,1
Dez maiores 4.454.422.266 94,5
Total 4.714.303.271 100,0
* Fonte: Uqbar
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Ranking Advogados – Número de FII 12 meses – Outubro 2012 TABELA 16
Escritório de Advogados01/11/2011 – 31/10/2012
Número de Operações Posição Participação (%)
PMKA Advogados 9 1 31,0
De Vivo, Whitaker e Castro Advogados 3 2 10,3
BM&A - Barbosa, Müssnich & Aragão 2 3 6,9
Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados 2 4 6,9
Souza, Cescon, Barrieu e Flesch Advogados 2 5 6,9
Almeida Bugelli e Valença Advogados Associados 2 6 6,9
Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e Quiroga Advogados 2 7 6,9
KLA - Koury Lopes Advogados 1 8 3,4
Navarro Advogados 1 9 3,4
Vaz, Barreto, Shingaki & Oioli Advogados 1 10 3,4
Dez maiores 25 86,2
Total 29 100,0
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordenam os assessores legais de FII com base no montante emitido e no número de operações durante o período em questão. Quando duas ou mais instituições assessoram conjuntamente um mesmo FII, o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições.
ESTRUTURADORES
Definição: Pessoas jurídicas especializadas na montagem do fundo. O trabalho de estruturação
consiste da definição de todos os parâmetros quantitativos e qualitativos do fundo.
Ranking Estruturadores – Montante Emitido 12 meses – Outubro 2012 TABELA 17
Estruturador01/11/2011 – 31/10/2012
Montante (R$) Posição Participação (%)
Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 1.226.093.798 1 21,4
Credit Suisse Hedging Griffo 1.064.816.694 2 18,6
XP Investimentos CCTVM 706.927.021 3 12,3
Banco J. Safra 505.540.394 4 8,8
Itaú Unibanco 439.533.793 5 7,7
Brasil Plural Consultoria e Assessoria 337.600.000 6 5,9
RB Capital Realty Investimentos Imobiliários 305.028.800 7 5,3
Banco Opportunity 292.976.091 8 5,1
Banco Itaú BBA 268.306.000 9 4,7
BB Banco de Investimento 181.681.000 10 3,2
Dez Maiores 5.328.503.591 92,8
Total 5.738.997.922 100,0
* Fonte: Uqbar
77GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 3a edição
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Ranking Estruturadores – Número de FII 12 meses – Outubro 2012 TABELA 18
Estruturador01/11/2011 – 31/10/2012
Número de Operações Posição Participação (%)
Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 9 1 24,3
Credit Suisse Hedging Griffo 4 2 10,8
XP Investimentos CCTVM 4 3 10,8
RB Capital Realty Investimentos Imobiliários 3 4 8,1
Rio Bravo Investimentos DTVM 3 5 8,1
Banco J. Safra 2 6 5,4
Itaú Unibanco 2 7 5,4
Brasil Plural Consultoria e Assessoria 2 8 5,4
BB Banco de Investimento 2 9 5,4
TRX Investimentos Imobiliários 2 10 5,4
Dez Maiores 33 89,2
Total 37 100,0
* Fonte: Uqbar
Critério: Ordenam os estruturadores de FII cujas cotas são negociadas na BM&FBOVESPA com base no montante emitido e no número de operações durante o período em questão. Quando duas ou mais instituições estruturam conjuntamente um mesmo FII, o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições.
GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 3a edição
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8Fundos Listadosna BM&FBOVESPA
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Este capítulo apresenta a lista das cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA.
Além do nome do FII, do código de negociação do titulo e do tipo de ativo
que o FII investe, são apresentadas algumas estatísticas de cada cota para o
mês de outubro de 2012.
A Capitalização de Mercado é calculada multiplicando-se o valor da
cota em outubro de 2012 e o número de cotas emitidas e integralizadas no
final daquele mês. O valor da cota em outubro de 2012 é o preço médio
de negociação naquele mês, ponderado pelo montante negociado na
BM&FBOVESPA. Caso não tenha havido negociação de uma cota em outubro
de 2012, o valor desta cota será o do último mês em que houve negociação,
sendo este ajuste do mês utilizado limitado a até seis meses anteriores.
O Preço Médio é o valor da cota utilizado na Capitalização de Mercado.
Valor de Mercado/Valor Patrimonial é a razão entre o Preço Médio e o valor
patrimonial de outubro de 2012 da cota. Rendimento por Cota é o valor
unitário por cota relativo às distribuições de rendimentos realizadas em
outubro. O Montante Negociado e o Número de Negócios são os do mês de
outubro e Pregões é a porcentagem dos pregões diários nos quais as cotas
foram negociadas durante o mês de outubro.
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Fundos Listados para Negociação na BM&FBOVESPA TABELA 18
Nome do FIICódigo de
NegociaçãoTipo
de Ativo
Capitalizaçãode Mercado
(R$ milhões)
PreçoMédio
(R$)
Valor de Mercado/ Valor Patrimonial (%)
Rendimentopor Cota
(R$)
MontanteNegociado
(R$ milhares)
NºNegócios
Pregões(%)
Aesapar AEFI11 Escolar 86,7 115,27 120,0 0,8600 6.902,7 732 100,0
Ancar IC ANCR11BShopping Centers
244,3 600,01 41,2 0,0000 0,0 0 0,0
Anhanguera Educacional FAED11B Escolar 81,0 156,28 121,4 1,0325 427,4 106 90,9
Aquilla AQLL11BImóveis
diversificados97,5 1.472,00 99,5 0,0000 0,0 0 0,0
Banrisul Novas Fronteiras BNFS11Lojas
Individuais73,4 104,84 106,4 0,2573 132,2 71 86,4
BB Progressivo BBFI11B Escritórios 530,7 4.082,11 270,4 21,9966 2.289,6 164 100,0
BB Renda Corporativa BBRC11Lojas
Individuais184,6 116,11 120,0 0,1535 1.790,3 306 100,0
BB Renda de Papeis Imobiliários RNDP11 Renda fixa 101,6 945,75 97,3 4,3244 172,1 36 59,1
BB Votorantim JHSF CidadeJardim Continental Tower
BBVJ11 Escritórios 331,3 122,27 120,0 0,8647 2.878,0 771 100,0
BM Brascan Lajes Corporativas BMLC11B Escritórios 120,6 120,76 124,1 0,8300 2.081,6 174 95,5
Brasílio Machado BMII11 Escritórios 0,0 0,00 0,0 3,5624 0,0 0 0,0
BTG Pactual Corporate Office Fund BRCR11 Escritórios 1.690,0 153,64 94,2 0,8330 35.388,6 865 100,0
BTG Pactual Fundo de CRI FEXC11B Renda fixa 192,9 132,04 128,1 1,5536 6.384,2 773 100,0
BTG Pactual Fundo de Fundos BCFF11BRenda
variável186,9 128,65 119,8 1,4854 20.753,9 2.785 100,0
Caixa Cedae CXCE11B Escritórios 138,4 2.020,14 205,4 13,8327 547,2 41 63,6
Caixa TRX Logística Renda CXTL11 Logística 55,5 1.035,36 108,4 7,0928 555,9 37 59,1
Campus Faria Lima FCFL11B Escolar 201,6 1.206,91 87,6 8,3000 2.133,6 116 90,9
Cenesp CNES11B Escritórios 259,8 132,64 112,5 0,8202 16.024,0 356 100,0
CSHG Brasil Shopping HGBS11Shopping Centers
994,7 2.210,52 125,1 13,5000 9.351,6 296 100,0
CSHG Desenvolvimento deShoppings Populares
CSHP11BShopping Centers
114,9 1.100,00 109,3 0,0000 0,0 0 0,0
CSHG JHSF Prime Offices HGJH11 Escritórios 226,6 1.373,06 120,0 8,8000 1.583,3 50 77,3
CSHG Logística HGLG11 Logística 433,8 1.275,62 115,8 8,0000 1.397,8 48 68,2
CSHG Real Estate HGRE11 Escritórios 1.054,1 1.756,89 121,2 11,1000 12.962,1 288 100,0
CSHG Recebíveis Imobiliários BC CSBC11 Renda fixa 115,0 1.098,24 103,7 9,3000 953,2 118 90,9
Cyrela Thera Corporate THRA11B Escritórios 143,9 105,14 108,4 0,7500 2.054,3 407 100,0
Dovel DOVL11B Escritórios 123,5 2.240,90 97,2 16,4646 0,0 0 0,0
Edifício Almirante Barroso FAMB11B Escritórios 491,3 4.688,29 198,7 16,1012 853,2 37 54,5
Edifício Galeria EDGA11B Escritórios 412,5 108,20 111,6 0,7500 20.351,3 216 100,0
Edifício Ourinvest EDFO11B Escritórios 63,9 270,86 159,1 5,8100 31,7 9 22,7
Europar EURO11 Logística 84,7 238,66 335,7 1,4500 390,2 112 95,5
Fator Verita VRTA11 Renda fixa 37,0 127,79 113,0 1,3128 1.893,4 405 100,0
Floripa Shopping FLRP11BShopping Centers
46,9 977,95 88,2 8,8000 2.431,1 198 100,0
Grand Plaza Shopping ABCP11Shopping Centers
629,0 10,31 106,3 0,0408 83,6 52 77,3
GWI Condomínios Logísticos GWIC11 Logística 149,3 204,59 149,5 1,0117 4.152,5 34 100,0
Hospital da Criança HCRI11B Hospitalar 58,5 292,52 111,6 2,1347 241,9 30 59,1
Hospital Nossa Senhora de Lourdes NSLU11B Hospitalar 222,2 194,09 97,4 1,4183 1.940,7 170 100,0
Hotel Maxinvest HTMX11B Hospedagem 262,2 367,00 163,5 2,0754 4.707,7 896 100,0
Industrial do Brasil FIIB11 Industrial 233,5 351,40 418,4 2,3600 295,8 61 77,3
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JS Real Estate Multigestão JSRE11Renda
fixa / Renda variável
515,2 1.228,33 106,8 5,9868 5.162,0 84 86,4
JS Real Estate Renda Imobiliária JSIM11
Imóvel / Renda
fixa / Renda variável
105,3 1.151,94 116,4 7,0000 774,9 11 31,8
Kinea II Real Estate Equity KNRE11 Residencial 0,0 0,00 0,0 0,0000 0,0 0 0,0
Kinea Renda Imobiliária KNRI11 Escritórios 1.331,2 1.723,85 152,5 7,0000 41.366,1 1.977 100,0
Mais Shopping Largo 13 MSHP11Shopping Centers
52,1 573,41 58,8 3,2311 481,5 64 81,8
Maxi Renda MXRF11Renda
fixa / Renda variável
267,0 116,08 107,7 1,1200 13.817,1 2.827 100,0
Max Retail MAXR11BLojas
Individuais74,9 1.263,49 83,5 6,3254 451,7 33 54,5
Memorial Office FMOF11 Escritórios 111,4 219,37 151,6 1,0000 132,6 51 86,4
Mercantil do Brasil MBRF11 Escritórios 136,2 1.339,36 88,0 9,2000 1.986,0 148 95,5
MSL 13 MSLF11BShopping Centers
0,0 0,00 0,0 3,5500 0,0 0 0,0
Multigestão Renda Comercial DRIT11B Escritórios 30,5 101,52 78,1 0,8429 2,0 2 9,1
Opportunity FTCE11BImóveis
diversificados1.844,8 3.350,00 98,3 0,0000 0,0 0 0,0
Panamby PABY11Imóveis
diversificados97,8 128,97 31,6 0,0000 38,8 7 22,7
Parque Dom Pedro Shopping Center
PQDP11Shopping Centers
369,3 1.548,65 98,0 9,5075 1.965,0 96 100,0
Personale I PRSN11BImóveis
diversificados57,2 1,11 95,7 0,0000 2.312,0 11 27,3
Polo Recebíveis Imobiliários I PLRI11 Renda fixa 153,1 160,42 156,7 1,6600 838,6 83 95,5
Presidente Vargas PRSV11 Escritórios 275,8 1.414,27 111,1 8,7500 2.189,2 151 100,0
Projeto Água Branca FPAB11 Escritórios 323,4 431,19 132,9 2,6000 555,1 68 86,4
RB Capital Agre (cota sênior) RBAG11 Residencial 13,8 25,07 104,7 0,2599 58,4 24 45,5
RB Capital Agre (cota subordi-nada)
RBAG12 Residencial 0,0 0,00 0,0 0,0000 0,0 0 0,0
RB Capital Desenvolvimento Re-sidencial II
RBDS11 Residencial 138,6 1.095,37 104,8 0,0000 203,7 10 22,7
RB Capital General Shopping Sulacap
RBGS11Shopping Centers
91,0 84,39 84,0 0,4565 1.530,6 130 95,5
RB Capital Prime Realty I (cota sênior)
RBPR11 Residencial 51,9 64,82 101,4 0,6400* 193,4 77 90,9
RB Capital Prime Realty II (cota sênior)
RBPD11 Residencial 72,1 100,11 99,8 0,6591* 375,9 17 31,8
RB Capital Prime Realty II (cota mezanino)
RBPD12 Residencial 4,5 112,71 198,2 0,0000 2.079,6 2 4,5
RB Capital Prime Realty II (cota subordinada)
RBPD13 Residencial 0,0 0,00 0,0 0,0000 0,0 0 0,0
RB Capital Renda I FIIP11BImóveis
diversificados157,3 169,70 109,8 1,0355 289,3 63 77,3
RB Capital Renda II RBRD11Imóveis
diversificados139,4 75,28 116,0 0,3745 1.016,3 136 86,4
Renda de Escritórios RDES11 Escritórios 80,8 108,93 111,9 1,0297 1.760,5 199 100,0
REP 1 CCS RCCS11 Galerias 9,0 900,00 88,5 3,5000 0,9 1 4,5
Fundos Listados para Negociação na BM&FBOVESPA (cont.) TABELA 18
Nome do FIICódigo de
NegociaçãoTipo
de Ativo
Capitalizaçãode Mercado
(R$ milhões)
PreçoMédio
(R$)
Valor de Mercado/ Valor Patrimonial (%)
Rendimentopor Cota
(R$)
MontanteNegociado
(R$ milhares)
NºNegócios
Pregões(%)
82GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 3a edição
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info
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Rio Bravo Crédito Imobiliário I RBCB11 Renda fixa 0,0 0,00 0,0 7,5721* 0,0 0 0,0
Rio Bravo Renda Corporativa FFCI11 Escritórios 189,8 2,02 108,8 0,0118 1.166,8 494 100,0
Rio Negro RNGO11 Escritórios 277,7 103,79 118,5 0,8330 23.801,5 2.651 100,0
São Fernando SFND11 Escritórios 0,0 0,00 0,0 0,5400 0,0 0 0,0
SCP SCPF11Lojas
Individuais210,0 50,00 983,2 0,0796 0,2 2 9,1
Shopping Jardim Sul JRDM11BShopping Centers
229,2 103,08 107,5 0,7100 17.585,3 321 90,9
Shopping Pátio Higienópolis SHPH11Shopping Centers
354,7 613,23 104,2 2,8000 490,5 88 95,5
Sigma FSIG11 Residencial 0,0 0,00 0,0 0,0000 0,0 0 0,0
Square Faria Lima FLMA11Imóveis
diversificados150,5 2,18 273,0 0,0131 562,5 316 100,0
The One ONEF11 Escritórios 99,4 1.090,56 95,2 0,0000 2.732,1 248 100,0
Torre Almirante ALMI11B Escritórios 371,8 3.551,40 123,6 22,0731 1.910,3 100 90,9
Torre Norte TRNT11B Escritórios 983,5 249,90 141,4 1,5069 235,0 23 54,5
TRX Realty Logística Renda I TRXL11 Logística 186,2 117,04 117,1 0,7980 2.359,8 421 100,0
VBI FL 4440 FVBI11B Escritórios 244,7 113,83 118,9 0,7500 21.956,9 1.480 100,0
Via Parque Shopping FVPQ11Shopping Centers
0,0 0,00 0,0 0,9431 0,0 0 0,0
Vila Olímpia Corporate VLOL11 Escritórios 192,0 107,59 111,7 0,6519 2.822,4 428 100,0
West Plaza WPLZ11BShopping Centers
73,0 73,79 73,1 0,3649 2.960,7 456 100,0
WM RB Capital WMRB11B Renda fixa 69,4 1.049,70 101,3 1,6560 0,0 0 0,0
XP Gaia Lote I XPGA11 Renda fixa 114,6 109,09 110,0 0,8400 13.551,0 2.910 100,0
* Em outubro o FII Rio Bravo Crédito Imobiliário I e as cotas sênior dos FII RB Capital Prime Realty I e RB Capital Prime Realty II também tiveram amortizações nos valores de R$ 11,7647, R$ 0,3125 e R$ 1,5278 por cota, respectivamente.
Durante o mês de novembro, mês posterior ao de fechamento desta edição do Guia do Investidor,
mais quatro fundos passaram a ter negociação de suas cotas no ambiente de bolsa da BM&FBOVESPA. São
eles: Agências Caixa (AGCX11); Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11); SDI Logística Rio (SDIL11); e TRX
Edifícios Corporativos (XTED11). No início do mês de dezembro (até o dia 10), o FII CEO Cyrela Commercial
Properties (CEOC11B) e o FII RSB 1 (RSBU11B) iniciaram seus negócios. Além disso, o FII BB Progressivo II
(BBPO11) teve a oferta pública secundária da totalidade de suas cotas encerrada e o início das negociações
destas no mercado secundário na BM&FBOVESPA anunciado para o dia 12 de dezembro de 2012.
Fundos Listados para Negociação na BM&FBOVESPA (cont.) TABELA 18
Nome do FIICódigo de
NegociaçãoTipo
de Ativo
Capitalizaçãode Mercado
(R$ milhões)
PreçoMédio
(R$)
Valor de Mercado/ Valor Patrimonial (%)
Rendimentopor Cota
(R$)
MontanteNegociado
(R$ milhares)
NºNegócios
Pregões(%)
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