Post on 28-Jul-2018
ELABORAT O PROCIJENJENOJ TRŽIŠNOJ
VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N E
NARUČITELJ: PRONEKINVEST U STEČAJU, SLATINA
KOLODVORSKA 6A
VLASNIK: PRONEKINVEST U STEČAJU, SLATINA
KOLODVORSKA 6A
NEKRETNINA LOKAL BROJ 3 ROH-BAU K. Č. 3569/2 Z.K.
4358 K.O. PODRAVSKA SLATINA POD. 3
ETAŽA 422/1000
LOKACIJA SLATINA, VLADIMIRA NAZORA 6
SLATINA 25.07.2012. STALNI SUDSKI VJEŠTAK GRA Đ. STRUKE
BOŽO MILIVOJEVI Ć D.I.G.
SLATINA, JAKOVA GOTOVCA 5
2
SAŽETAK PROCJENE
Potpisom ove procjene koju sam izradio neopozivo potvrđujem da sam očevidom na licu
mjesta utvrdio da je predmet ove procjene upravo nekretnina navedena u ovoj identifikaciji.
OPĆI PODACI:
Datum izrade: 25 Srpnja 2012. godine
Naručitelje procjene: Obrt Šimara Slatina Vladimira Nazora 6
IDENTIFIKACIJA:
kat. općina: Podravska Slatina
z.k. uložak: 4358
Pod uložak 3, 422/1000
z.k.č.br: 3569/3 sa pravom provoza preko k.č. 3569/5 I 3569/1
opis nekretnine: Poslovni prostor-skladište dovršenost ROH-BAU
vlasnik: Prokoninvest d.o.o. Slatina, Kolodvorska 6a
PODACI O NEKRETNINI:
ADRESA NEKRENINE Županija: Virovitičko podravska Grad/naselje: Slatina Ulica i kbr.: Vladimira Nazora 6
OPIS NEKRETNINE Namjena: Poslovni prostor skladište Godina izgradnje: 1997 Opće stanje: Vrlo dobro IZRADIO: Božo Milivojević dipl. ing. građ.
PROCIJENJENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE:
NEKRETNINA Vrijednost Vrijednost
€/m² (kn) EUR
VRIJEDNOST STANA: 227.919,30 30.289,24 179,13
LEGALNOST NEKRETNINE. Potrebno ishoditi dopunu građevne dozvole
Tereti i zabilježbe vidljivi su iz zk. uloška.
Slatina 25.07.2012. godine Sudski vještak:
. Božo Milivojević dipl.ing.građ.
3
1. OPĆI PODACI
Temeljem dogovora sa stečajnom upraviteljicom tvrtke Proneksinvest
d.o.o. u stečaju Slatina, Kolodvorska 6a , izvršio sam procjenu Lokala broj 3 u
sklopu poslovnog objekta u Slatini Vladimira Nazora 6 dvorišni dio izgrađenog
na k.č. 3569/2 z.k. 4358 pod uložak 3 etaža 422/1000 k.o. Podravska Slatina.
Procijenjeni lokal broj 3 nalazi se u prizemlju dvorišnog dijela poslovne zgrade,
orijentacija zapad prema dvorištu.
2. METODOLOGIJA PROCJENE
Procjena predmetne nekretnine izvršena je uvidom u stanje iste, te uvidom
u nivo izgrađenosti dana 24.07.2012. godine. Istog dana izvršen je uvid u stanje
završnih radova i instalacija.
Cijena 1 m2 NGP(neto građevinske površine)određena je iz Biltena
standardna kalkulacija radova u visokogradnji u izdanju Građevinskog instituta
u Zagrebu, te na osnovu cijena za ovakvu vrstu objekata na području grada
Slatine.
Umanjenje vrijednosti (amortizacija) izvršiti će se temeljem Upustva o
valorizaciji ekspropiranih objekata N.N. 52/84, a učešće pojedinih radova u
ukupnoj cijeni temeljem Uputstva o načinu utvrđivanja vrijednosti i
revalorizaciju zgrada i dijelova zgrada N.N. 54/85.
3. PODACI O VLASNIŠTVU
Prema Izvatku iz zemljišne knjige Općinskog suda u Slatini od 24. 07.
2012. 2010. godine u z.k.uložak broj 4358 k.o. Podravska Slatina upisana je 1
zgrada i dvor, na k.č.3569/2, a u poduložak broj 3 etaža 422/1000 poslovni
prostor broj 3,a z.k. vlasnik je PRONEKINVEST d.o.o. Slatina Kolodvorska 6a
u 1/1 dijelova
Teret: vidljiv iz vlasničkog lista
4
4. TEHNIČKI OPIS
4.1. POSLOVNI PROSTOR
NKP: Lokal broj 3, 169,09 m2
Namjena: Skladišni dio u gradnji
Godina izgradnje: 1997
Katnost: P
Gradska zona: 1
Orjentacija: Istok i zapad
Parkiranje: omogućeno na parkiralištu ispred objekta i u dvorištu objekta
Konstrukcija: Temelji: betonski trakasti
Nosiva k.: zidana od opeke + AB
Međukatna k.: nema
Preg. zidovi: od opeke
Krovna k.: Koso pokrov lim
Limarija: pocinčana
Pročelje: Termo žbuka + boja
Obrada zidova: Ne ožbukani
Obrada podova: nema
Stolarija: Unutrašnja st.: nema
Fasadna st.: Aluminijska + IZO staklo + staklena opeka
Instalacije: Električne: Provedene
Telefon: Nema
Vodovod: Nema
Kanalizacija: Nema
Plin: Nema
Klima uređaj: Nema
Grijanje: Nema
Dizalo: Nema
Sanitarije: Nema
Održavanje: dobro
Okoliš: uredan
Opći dojam: Dobar za ROH_BAU izvedbu
5
3.LOKACIJA
Predmetna nekretnina se nalazi u centru grada Slatine ulica Vladimira Nazora 6
dvorišni dio zgrada prizemlje. Prilazna prometnica je asfaltirana gradska ulica. Opremljena je
razvodom instalacija komunalne infrastrukture. Okolni objekti su stambeni i poslovni,
individualnog i više etažnog tipa izgradnje, slične katnosti.
6
4.IZRAČUN POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA
Za izračun površina primijenjuje se norma HRN U.C2.100.; Za izračun volumena
zgrade primijenjuje se Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma građevine za
obračun komunalnog doprinosa N.N. 23/2000.
PROSTORIJA
tlocrtna
površina
m²
koef.
netto
korisna
površina
m²
brutto
površina
m³
BVO
m³
PRIZEMLJE
LOKAL 169,09 1,00 169,09
UKUPNO: 169,09 169,09 226,58 679,74
7
6. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI (TROŠKOVNA METODA)
6.1. VRIJEDNOST KOMUNALNOG DOPRINOSA
Vrsta troškova BV (m3) Cijena (€/m3) Ukupno (€)
KOMUN. DOPRINOS 679,74 3,97 2.698,57
6.2.. VRIJEDNOST VODNOG DOPRINOSA
Vrsta troškova BV (m3) Cijena (€/m3) Ukupno (€)
VODNI DOPRINOS 697,74 2,10 1.465,25
6.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI OBJEKTA
Sadašnja građevinska vrijednost se izračunava kao razlika između nove
građevinske vrijednosti i umanjenja zbog starosti i trošnosti objekta (Sg = Ng -
U).
Nova građevinska vrijednost se izračunava kao produkt neto korisne površine
(NKP) i jedinične cijene ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta
dobivena je prema podacima većih građevinskih poduzeća u RH, prema
podacima iz Biltena standardna kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH na
8
prosječenoj lokaciji. U jediničnu cijenu građenja uključena je vrijednost
komunalnih priključaka, vanjskog uređenja i pripadajućeg zemljišta.
Ng = NKP x Cj
Cj = 300,00 €/m2
Ngv = 169,09 m2 × 300,00 €/m2 = 50.727,00 €
Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnosti je zbroj umanjenja
vrijednosti konstrukcije, ugrađenih materijala i opreme u određenom postotku
učešća. Umanjenje zbog starosti i trošnosti konstrukcije je funkcija prosječnog
vremena trajanja konstrukcije (N), starosti konstrukcije (n) i postotka učešća
prema izrazu: U = 0,80 x n/N x (N + n)/2N
9
UMANJENJE KONSTRUKCIJE ZBOG STARENJA I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
Starost objekta u godinama (n) 15
Vijek trajanja objekta u godinama (N) 120
U = 0,80 x n/N x (n + N)/2N = 0,06
Vrsta radova Nova građevinska
vrijednost
Umanjenje Sadašnja građevinska
vrijednost
Konstrukcija 100 300,00 6 18,00 282,00
Obrtn. radovi
Završni radovi
Instalacije
100 300,00 6 18,00 282,00
10
Faktori koji determiniraju tržnu vrijednost nekretnine:
Fl faktor lokacije
Fkp faktor korisne površine
Fp faktor za poslovne objekte
Fkv faktor kvalitete
Fu faktor usklađenosti
Fi faktor izgrađenosti
Fpp faktor ponude i potražnje
Fl (0,50 do 1,50) ovisi o području, makro i mikro lokaciji, položaju u prostoru,
infrastrukturi, broju stambenih jedinica i dr.
Fkp (0,80 do 1,20) ovisi o korisnoj površini nekretnine
Fp (0,50 do 5,00) za objekte poslovne namjene i uređenosti, ovisi o vrsti
djelatnosti i opremljenosti za obavljanje tog posla
Fkv (0,10 do 1,50) ovisi o opremljenosti objekta u odnosu na tipski, prosječeni
građevinski objekt izveden od izvođača u društvenom ili
privatnom sektoru u RH, te o kvaliteti ugrađenih materijala i
opremi
11
Fu (0,00 do 1,00) usklađenost, odnosno odstupanje od građevinske dozvole,
prostornog plana i urbanističkih uvjeta, upisa u katastru i
zemljišniku, posjedovanje uporabne dozvole, mogućnost ili
nemogućnost legalizacije građevine
Fi (0,10 do 1,00) ovisi o izgrađenosti objekta u odnosu na tipski, prosječni
građevinski objekt izveden od izvođača u društvenom ili
privatnom sektoru u RH
Fpp (0,20 do 2,00) ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu
SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST
Sj (€/m2) NKP (m2) Fl Fkp Fp Fkv Fu Fi Fpp St (€)
282,00 169,09 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 26.225,86
VRIJEDNOST KOMUNALNOG I
VODNOG DOPRINOSA
DOPRINOSA (€)
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
LOKALA (€)
UKUPNA SADAŠNJA TRŽNA
VRIJEDNOST Stt (€)
4.163,38 26.225,86 30.389,24
12
7. SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (PONDERIRANJE)
SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST
(€)
KOEFICIJENT
PONDERIRANJA
KORIGIRANA VRIJEDNOST
(€)
Stt 30.389,24 1,00 30.389,24
SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (€) 30.289,24
SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (kn) 227.919,30
Tečaj 1 € = 7,50 kn
Jedinična cijena po 1 m2 stana NKP (m2) (kn/m2) (EUR/m2)
LOKAL u prizemlju dvorišnog dijela poslovne
zgrade u Slatini Vladimira Nazora 6 169,09 1.347,92 179,13
13
8..DOKUMENTACIJA
FOTO DOKUMENTACIJA
• VLASNIČKI LIST
• KOPIJA PLANA
• IZVOD IZ ARKODA
• RJEŠENJE O IMENOVANJU
14
FOTO DOKUMENTACIJA
POGLED OD DVORIŠTA POGLED OD DVORIŠTA
LOKAL 3 POD PROSTOR 1 LOKAL 3 POD PROSTOR 2
LOKAL 3 PROSTOR 1 PODGL. KROVA LOKAL 3 PROSTOR 2 PODGLED KROVA
15
16
17
18
19
20
21
22
23