Post on 06-Feb-2018
8
BAB II
ANALISA BISNIS
2.1 ANALISA INDUSTRI
Perkembangan industri penyediaan gedung perkantoran di Jakarta, baik
yang bersifat rental ataupun hak milik jumlahnya terus meningkat. Gedung-gedung
baru dipusat bisnis terus bermunculan dan permintaan terus bertambah. Dengan
adanya penawaran ruang gedung kantor yang bertambah, maka persaingan antar
pemasok ruang kantor yang dilakukan oleh para pengembang semakin ketat. Para
pemasok ruang perkantoran menghadapi situasi yang kurang menguntungkan.
Sebagai pengelola gedung harus mempertajam daya saingnya agar produk ruang
kantor tetap diminati. Menghadapi persaingan seperti itu, maka pengelola gedung
harus menyusun strategi yang tepat agar perusahaan memiliki keunggulan daya saing
sehingga usahanya dapat menghasilkan Return of earning yang menarik bagi para
pemegang saham. Salah satu jalan untuk mencapai hal tersebut adalah dengan cara
memperoleh revenue yang besar atau maksimum dengan tidak mengabaikan faktor
lainnya seperti efisiensi biaya, dan sebagainya. Bila pengelola gedung perkantoran
menginginkan agar revenuenya besar atau maksimum, maka tingkat hunian gedung
(Occupancy rate) harus berada pada tingkat hunian yang cukup tinggi.
9
Sesuai data Coldwell Banker Commercial edisi kuartal pertama tahun 2009
disebutkan bahwa penawaran gedung perkantoran baru kawasan bisnis utama di
Jakarta penawaran telah tumbuh 38.16% dibandingkan dengan kuartal pertama
tahun 2008 yaitu berasal dari penyelesaian Manara Palma dan Menara DEA 2, yang
mana keduanya berlokasi di kawasan bisnis utama. Dengan jumlah space yang
ditawarkan mencapai 38,000 sqm, sedangkan penawaran baru pada lokasi kedua dari
penyelesaian pembangunan Grand Kebon Sirih dengan total space 10,000 sqm.
Sehingga total ruangan perkantoran yang tersedia menjadi 5,919,897 sqm, dengan
perincian 3,654,727 sqm pada lokasi bisnis utama dan 2,265,170 sqm pada lokasi
bisnis kedua.
Sumber : Greater Jakarta Property Market Overview, 1st Quarter 2009
10
Data pembangunan gedung persewaan perkantoran yang diperkirakan akan
selesai pada 2 tahun kedepan sebagai berikut:
1. Prospective Supply of Leaseable Office Accomodation
Name of Building Location Building Area Schedule
(Sqm) Compl
Primary Area
Thamrin 9/ Plaza UOB Jl. M.H. Thamrin 100.000 2Q'09
Plaza Indonesia Office Jl. M.H. Thamrin 56.238 2Q'09
Menara Bidakara 2 Jl. Gatot Subroto 19.800 2Q'09
Ciputra World Office Jl. Dr. Satrio 40.000 4Q'10
Tempo Tower Jl. H.R. Rasuna Said 56.000 4Q'10
Life Tower Jl. H.R. Rasuna Said 50.000 4Q'10
Bumiputera Office Tower Jl. Jend. Sudirman 125.000 4Q'10
Financial Tower Jl. H.R. Rasuna Said 25.000 n.a
Sentral Senayan 3 Jl. Asia Afrika 52.000 n.a
Cyber 3 Jl. Kuningan Barat 28.000 n.a
The Crown City Office Semanggi 156.250 n.a
Pearl Garden Office Jl. Gatot Subroto 96.500 n.a
Secondary Area
TMT Tower Jl. T.B. Simatupang 39.426 2Q'09
Menara 165 Jl. T.B. Simatupang 27.715 n.a
Oleos Tower II Jl. T.B. Simatupang 35.000 n.a
Octagone Tower Kemayoran 51.000 n.a
Alita Office Tower Jl. T.B. Simatupang 20.000 n.a
11
Sumber : Greater Jakarta Property Market Overview, 1st Quarter 2009
Perlambatan kenaikan yang mana telah dimulai pada kuartal terakhir tahun
2008 yang menekan The office market performance. Dari sejumlah 56,982 sqm yang
tersewa selama kuartal tersebut. Hanya ada 77.50% kenaikan dibandingkan dengan
kuartal pertama tahun lalu. Kawasan utama masih memberikan sumbangan terbesar
dengan sejumlah 38,072 sqm dari ruangan perkantoran yang tersewa selama kuartal
pertama tahun 2009. dimana kenaikan tingkat hunian pada kawasan ke dua hanya
tercatat sejumlah 18,910 sqm.
Sebagai akibat dari perlambatan kenaikan, rata-rata tingkat hunian gedung
perkantoran dikawasan utama hanya bergerak 19bps ke 89.31%, sedangkan tingkat
hunian dari gedung perkantoran di kawasan ke dua hanya bergerak 46 bps ke 85.44%.
12
Sumber : Greater Jakarta Proerty Market Overview, 1st Quarter 2009
Tarif sewa dan Modal
Under similar circumstances dari kuartal tahun lalu, tarif sewa dari ruang
perkantoran selama kuartal ini relatif stabil, berubah hanya karena penguatan nilai
rupiah dari US Dollar. Tarif sewa rata-rata naik sekitar 8.20% dalam mata uang
rupiah dan menurun sekitar 4% dalam mata uang US Dollar.
Pada kawasan bisnis utama, tarif sewa ruang perkantoran antara Rp. 40,000
hingga Rp. 276,115 atau USD3.33 hingga USD 23 per square meter per bulan. Nilai
modal dari ruangan perkantoran telah berubah oleh karena penurunan nilai rupiah
selama kuartal pertama tahun 2009, turun sejumlah 4% dalam US Dollar ke USD
1,046 per square meter, dan kenaikan sejumlah 5.38% dalam mata uang rupiah ke
IDR 12.21 juta per square meter.
13
Sumber : Greater Jakarta Property Market Overview, 1st Quarter 2009
Dalam bisnis perkantoran dapat berupa sewa dan strata title (Hak milik).
Pada awalnya bisnis perkantoran adalah berupa penyewaan ruangan oleh pengelola
kepada penyewa (tenant). Beberapa tahun terakhir berkembang bisnis perkantoran
strata title yang diakibatkan oleh merosotnya permintaan calon penyewa terhadap
ruang perkantoran, sehingga para pengembang gedung kantor tidak menyewakan
gedungnya tetapi menjual secara lepas atau menjual langsung kepada pemakai
ruangan. Alasan pengguna membeli selain memiliki sendiri, juga untuk investasi atau
alasan lainnya. Pengguna strata tittle umumnya perusahaan lokal, sedangkan
14
pengguna rental adalah perusahaan asing. Terjadinya pemindahan muat calon
pelanggan ruangan dari rental ke strata title adalah merupakan ancaman bagi
pengelola gedung perkantoran.
Meskipun kebutuhan akan ruang perkantoran meningkat, tetapi pasokan
ruang perkantoran terus bertambah. Produk subtitusi pun turut meramaikan
persaingan di pasaran, karena dengan munculnya barang subtitusi, maka calon
konsumen dapat memenuhi kebutuhan ruangan perkantoran dengan menggunakan
barang subtitusi tersebut misalnya rukan, ruko, dll.
Bagi pengelola penyewaan gedung perkantoran, bentuk strata title juga
merupakan produk subtitusi. Banyak pasokan dan munculnya barang subtitusi ruang
perkantoran membuat persaingan dalam bisnis sewa kantor semakin ketat. Agar
perusahaan dapat survive dan berkembang, maka diperlukan keunggulan daya saing
sehingga ruang perkantoran yang tersedia tetap diminati calon-calon konsumen dan
tingkat hunian (occupancy rate) tetap tinggi. Untuk mencapai hal itu, diperlukan
strategi yang benar dan tepat yang dapat mengantisipasi perkembangan masa datang
serta dapat mengeliminir resiko-resiko yang dapat dihadapi perusahaan.
Penawaran ruangan perkantoran dalam bentuk Strata-Titled, pada kuartal
pertama tahun 2009 telah terjadi penyerahan sejumlah 30.282 square meters dari
ruang perkantoran baru berbentuk strata-titled oleh Sahid Sudirman Office di
kawasan bisnis utama. The Bolevard dan Grand kartini Boutique Office di kawasan
15
kedua. Penawaran baru yang berkaitan sekitar 208.55% kenaikan yang melebihi
kuartal tahun lalu.
Jumlah keseluruhan persediaan dari perkantoran dalam bentuk strata-titled
yang tersedia berubah menjadi 618,862 square meters, terdiri dari 461,504 sqm pada
kawasan bisnis utama dan 157,358 sqm pada kawasan bisnis kedua.
Sumber : Greater Jakarta Property Market Overview, 1st Quarter 2009
16
2. Future Supply of Strata-Titled Office Accomodation
Name of Building Location Building Area Schedule
(Sqm) Compl
Primary Area
Epicentrum Walk Jl. H.R. Rasuna Said 13.035 2Q'09
Bakrie Tower Jl. H.R. Rasuna Said 65.000 2Q'09
Cyber Two Jl. Kuningan Barat 75.000 2Q'09
Graha 18 SCBD 75.000 4Q'10
Equity Tower SCBD 80.000 2Q'09
Kuningan City Office Jl. Dr. Satrio 64.000 4Q'10
Secondary Area
Menara MTH MT. Haryono 13.680 2Q'09
Gandaria 8 Jl. Gandaria 58.000 2Q'10
M.T. Haryono Square Jl. MT. Haryono 4.545 1Q'10
Horison Strata Office Jl. MT. Haryono 4.460 2Q'10
Kota Kasablanka Jl. Casablanca 50000 2Q'11
9 to 5 office Tower Area Jl. Pasar Minggu 39.000 1Q'11
Penyerapan pasar dan tingkat hunian, melanjutkan pada kuartal yang lalu,
penjualan dari ruang perkantoran dalam bentuk strata-titled menurun selama kuartal
pertama tahun 2009 ini, kami mencatat bahwa penjualan turun sampai dengan
36.15% hanya sebesar 13,041 square meters yang telah terjual, dan juga adanya
pembangunan yang masih berlangsung.
Tingkat kenaikan di kawasan bisnis utama di jakarta tercatat rata-rata
97.13% , ada kenaikan 0.8%. pada kawasan bisnis ke dua lodged 89.25 ada kenaikan
sebesar 2.29% dibandingkan kuartal tahun lalu. Tingkat hunian pada kawasan bisnis
utama menurun menjadi 89.91% sedangkan pada kawasan bisnis ke dua turun tajam
17
menjadi 67.11% setelah adanya penawaran baru due to new supply selama kuartal
ini.
18
asarkan latar belakang permasalahan diatas, PT. Grahaniaga Tatautama
Sumber : Greater Jakarta Property Market Overview, 1st Quarter 2009
19
Sebagai pengelola Graha Niaga telah melakukan berbagai langkah strategis
untuk survive dalam bisnis sewa gedung perkantoran. Dalam situasi yang penuh
ketidak pastian, Graha Niaga telah membuktikan kemampuan untuk
mempertahankan tingkat hunian gedung. Untuk itu Graha Niaga perlu menetapkan
strategi, sehingga mampu meningkatkan daya saing dan memberikan kemampuan
menciptakan laba usaha yang berkelanjutan dalam jangka panjang.
2.2 COMPANY BACKGROUND dan ANALISA KEUANGAN
PT. Graha Niaga Tatautama adalah pengelola gedung Graha Niaga yang
terletak di wilayah bisnis utama di kawasan Jalan Jendral Sudirman, Jakarta Gedung
Graha Niaga adalah salah satu gedung yang ber arsitektur unik di Daerah Khusus
Ibukota Jakarta. Desain inofatif dan keindahan estetika dari gedung ini menjadi Graha
Niaga salah satu landmark untuk kawasan Jalan Jendral Sudirman.
Tidak seperti umumnya gedung perkantoran yang menghabiskan area luar
gedung sebagai tempat parkir, Gedung Graha Niaga dihiasi dengan suasana yang
“Hijau”, area luar gedung dihiasi dengan berbagai jenis tanaman dan pohon. Gedung
berlantai 30 ini memiliki desain klasik seperti gedung-gedung di tahun 20-an dan 30-
an, dengan dinding yang dilapisi granit import dan bagian lain terdiri dari kombinasi
granit, marmer, stainless steel, alumunium dan kayu menjadikan gedung ini
menampilkan kekokohan dan kemewahan.
20
Visi Perusahaan
Menjadikan Graha Niaga sebagai gedung perkantoran yang
memberikan pelayanan terbaik kepada para peyewa serta menjadi perusahaan yang
bermanfaat bagi seluruh pemangku kepentingan.
Sertifikasi dan Penghargan
Sertifikat ISO 9001:2000
PT. Graha Niaga Tatautama sebagai pengelola gedung Graha Niaga telah
mendapat sertifikat Sistem Manajemen Mutu ISO 9001:2000 dari salah satu badan
pemberi sertifikat international terbaik yaitu L1oyd Registered Quality
Assurance/LRQA pada bulan Nopember 2005. implementasinya mulai dari proses
pelayanan calon penyewa, pelayanan selama masa sewa sampai pengakhiran sewa.
Setiap 6 bulan sejak saat itu, pihak LRQA melakukan audit pemeliharaan
(Surveillance Audit) untuk melihat konsistensi implementasi Sistem Manajemen
Mutu.
Penghargaan Ketaatan Pengelolaan Lingkungan
Pada tanggal 25 Juni 2007, PT. Graha Niaga Tatautama mendapat
penghargaan dalam Ketaatan Pengelolaan Lingkungan yang diberikan oleh Gubernur
Provinsi DKI Jakarta
21
Dengan predikat baik, penghargaan ini diraih karena PT. Graha Niaga
Tatautama telah melakukan Limbah Padat (sampah), Limbah Cair (hasil daur ulang
air kotor) dan Limbah Beracun (bekas oli generator set) secara prosedural sesuai
ketentuan pemerintah yang berlaku . disamping itu Graha Niaga telah
memberlakukan area bebas rokok di tempat-tempat umum dan berdasarkan pengujian
baku mutu udara, Graha Niaga mempunyai udara yang masih dikisaran batas yang
diizinkan.
Penghargaan Bike to Work
Graha Niaga menjadi salah satu dari sedikit gedung yang menyediakan
fasilitas parkir khusus sepeda bagi karyawan/pekerja yang menggunakan sepeda pergi
dan pulang kantor. Untuk itu pada tanggal 29 November 2006 PT. Graha Niaga
Tatautama mendapat Penghargaan dari Komunitas Pekerja Bersepeda Indonesia dan
Wakil Gubernur DKI Jakarta.
Pada akhir tahun 2008, perseroan memiliki 185 karyawan dan sejalan
dengan perkembangan, perseroan melakukan peningkatan penyertaan sahamnya di
PT. Nusantara Pradipta (NSP) dari 19% menjadi 70% sehubungan dengan
peningkatan pemilikan saham tersebut, penyertaan saham di NSP semula dicatat
berdasarkan metode biaya , sejak tahun 2007 dicatat menggunakan metode ekuitas
dan laporan keuangan NSP dikonsolidasikan, perseroan pada tahun 2007 melakukan
perjanjian kerjasama dengan PT Api Metra Graha pemilik gedung The Energy dalam
22
kegiatan pembangunan dan pengelolaan jembatan penghubung antara Graha Niaga
dan Gedung The Energy dalam perjanjian tersebut perseroan memperoleh tambahan
penghasilan service charges dan penyewaan dari jembatan tersebut. Performa PT
Grahaniaga Tatautama sampaia dengan April 2009 adalah sebagai berikut :
3. IKHTISAR KEUANGAN
PT. GRAHANIAGA TATAUTAMA
(Dalam miliar rupiah) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Apr.09
HASIL OPERASIONAL
Pendapatan Operasional 49,8 51,2
55,7 64,7 76,1 88,4 30,9
Beban Operasional 26,8 32,4
57,3 32,2 34,7 43,8 13,3
Laba (rugi) Operasional 23,0 18,8
(1,7) 32,5 41,4 44,7 17,5
Pend. (Beban) Non-operasional 40,5 541,2
(20,7)
(14,5)
(17,9)
(10,1)
(3,3)
Laba (Rugo) Sblm Pajak 63,5 560,0
(22,4) 18,0 23,5 34,6 14,2
Beban Pajak Final
(3,8)
(4,9)
(4,8)
(7,7)
(7,5)
(8,3)
(2,8)
Laba (Rugi) Bersih 59,7 555,1
(27,2) 10,3 16,0 26,3 11,4
POSISI NERACA
Kas dan Setara Kas 17,8 34,8
27,0 2,1 14,4 22,1 51,2
Total Aktiva Lancar 80,6 61,3
47,4 27,4 27,2 31,3 67,4
Total Aktiva 381,6 349,1
203,6 178,3 171,3 170,1 206,7
Total Hutang Lancar 785,0 91,8
180,9 28,8 26,6 11,1 38,7
Hutang Bank 507,9 147,7
143,0 126,4 92,4 88,4 88,4
Total Hutang 1.168,2 326,2
208,0 172,4 149,3 121,8 147,1
Total Ekuitas
(786,5) 22,9
(4,4) 5,9 21,9 48,2 59,6
23
DATA PENDUKUNG
Occupancy rate (%) 96,90 98,78
99,48 100,00 100,00 100,00 100,00 ROE (%) N/A 242,4 N/A 173,2 72,9 54,5 19,1 ROA (%) 15,60 159,00 N/A 5,80 9,30 15,50 5,5
Expense to Revenue Ratio (%) 0,50 0,60
1,00 0,50 0,50 0,50 0 Leverage Ratio (%) N/A 6,50 N/A 21,30 4,20 1,80 1,5
Jumlah Karyawan 52 54
84 79 180 185 185 Catatan: Seluruh data berasal dari laporan keuangan yang telah diaudit
Pendapatan Usaha (Jutaan Rp)
49.786 51.16855.655
64.73076.135
88.429
2003 2004 2005 2006 2007 2008
Laba Usaha (Jutaan Rp)
22.95018.739
32.513
42.288 44.675
-1.682
2003 2004 2005 2006 2007 2008
24
Total Aktiva (Jutaan Rp)
Total Ekuitas (Jutaan Rp)
EBITDA (Jutaan Rp)
56.25546.660
16.5401.307‐76.630
95.277
2003 2004 2005 2006 2007 2008
Laba (Rugi) Bersih (Jutaan Rp)
26.27915.992
10.299‐27.232
554.992
59.683
2003 2004 2005 2006 2007 2008
25
170.065171.280
178.342203.059
349.103
381.606
2003 2004 2005 2006 2007 2008
48.21821.9385.946
‐4.352
22.879‐786.549
2003 2004 2005 2006 2007 2008
2.3 ANALISA PESAING
Pada awal tahun 2009 ada 5 gedung perkantoran baru di Jakarta mulai
dipasarkan, memperketat kompetisi di tengah terjadinya penurunan tingkat hunian
subsektor properti tersebut. Kelima gedung perkantoran yang mulai dipasarkan itu,
menurut hasil survey Bank Indonesia, adalh Indofood Tower, Beltway Office Park A,
Ratu Prabu, Plaza Marein dan Menara Kuningan.
Dari lima gedung perkantoran baru tadi hanya Indofood Tower yang
berlokasi di Central business district (Sudirman) lainnya berlokasi di non CBD
dengan status gedung sewa dan strata title. Sehingga dengan penambahan lima
gedung baru tersebut membuat jumlah pasokan gedung perkantoran di Jakarta naik
menjadi 4.314.627 m2.
Namun demikian Graha Niaga telah mempunyai prime customer (tenant)
yang telah melakukan kontrak jangka panjang misalnya : PT. CIMB Niaga Tbk telah
26
menempati ruangan kantor seluas 37%, PT. Bahana Group 11%, Fianancial club 10%
dan Dentsu 10% dari total ruangan perkantoran yang tersedia. Sehingga Graha Niaga
Tatautuma dengan akan lebih mudah dalam mempertahankan tingkat hunian lebih
dari 95%.
Berdasarkan hal tersebut diatas dapat disimpulkan bahwa tantangan bisnis
perkantoran di masa akan datang sebagai berikut :
(1) Bagaimana gambaran bisnis gedung perkantoran di Jakarta saat ini dan posisi
bisnis tersebut dalam perekonomian Indonesia?.
(2) Bagaimana posisi Graha Niaga yang dikelola PT Graha Niaga Tatautama di
tengah persaingan antara gedung-gedung perkantoran di Jakarta?.
(3) Faktor-faktor apa saja yang digunakan PT Graha Niaga Tatautama dalam
menghadapi persaingan bisnis di masa datang dan bagaimana perkembangan
kondisi internal dan eksternal perusahan, seiring dengan situasi ekonomi yang
selalu berubah?.
(4) Strategi apa yang digunakan PT Graha Niaga Tatautama untuk mencapai kinerja
sehingga selalu dapat mencapai target yang diinginkan?. Penelitian ini bertujuan
untuk :
(a) Memberi gambaran tentang peta bisnis gedung perkantoran di Jakarta saat
ini dan posisi bisnis tersebut dalam perekonomian Indonesia,
(b) Mengetahui posisi Grahaniaga di pasar properti pada umumnya dan
perkantoran pada khususnya,
(c) Menganalisa dan memahami faktor-faktor kekuatan dan kelemahan
perusahaan, serta peluang dan ancaman yang datang dari luar perusahaan
27
yang bermanfaat bagi perumusan strategi perusahaan dalam menghadapi
persaingan,
(d) Memahami strategi PT Graha Niaga Tatautama dalam mengelola Graha
Niaga selama ini dalam menghadapi persaingan untuk mencapai
kinerja yang diinginkan, seperti mempertahankan ROE dan tolak ukur
lainnya,
(e) Merumuskan strategi produk yang dapat digunakan oleh PT Graha Niaga
Tatautama dalam mengelola Graha Niaga.
Masa datangMasa datang
Occupancy
Security
Servi
ce
Quality
Man
agem
ent
Revenue
Diversity
Operational
CostManagement
28
PROGNOSA RKAP2009 2010
34,049 34,387 24,821 26,895
INDIKATOR
128%
Service Charge IncomeService Charge Expense
=
Ratio = 137%
Pengelola gedung perkantoran besar yang saat ini beroperasi di kawasan
Central Business District adalah :
1. Summitmas Tower
2. Wisma BRI
3. Bursa Efek Indonesia
4. Indofood Tower
5. Sampurna Square
6. GKBI Tower
7. Bapindo Tower
8. Bumiputera Ofiice Tower
29
2.4 4 C ANALYSIS
Salah satu analisa yang digunakan untuk melihat potensi dan posisi
perusahaan dilihat dari sudut pandang 4 kompenen C adalah mendefinisikan posisi
perusahaan sebelum dilakukan SWOT analisi. Analisa ini sangat berguna dalam
menentukan langkah yang harus diambil dalam rangka peningkatan performance
perusahaan.
2.4.1 Competitor (Pesaing)
Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam masalah Competitor adalah :
- Saat ini banyak gedung perkantoran baru yang didirikan baik khususnya
di Sudirman Central Business District (SCBD) maupun di lokasi lain
yang juga merupakan kawasan strategis baru. Sebagai contoh
munculnya lokasi perkantoran di kawasan TB Simatupang yang
mempunyai akses jalan bebas hambatan (Tol).
- Gedung perkantoran yang terintregrasi dengan appartement, mall
maupun hotel.
- Mempunyai SDM yang profesional dan teknologi muthakir adalah salah
satu pendukung yang sangat penting.
2.4.2 Customer (Pelanggan )
Beberapa hal penting yang harus diperhatikan adalah :
30
- Kualitas gedung guna mengantisipasi bencana alam gempa.
- Pelanggan akan menuntut kemampuan perusahaan dalam mengantisipasi
gangguan listrik
- Pelanggan akan menuntut ketersediaan fasilitas komersial, kemampuan
manajemen gedung, kelengkapan fasilitas teknologi serta corporate image
dan prestise.
2.4.3 Company (Perusahaan)
Tentang kondisi perusahaan saat beberapa hal penting yang harus
diperhatikan adalah :
- Saat ini PT. Grahaniaga Tatautama mempunyai reputasi dan
pengalaman dalam pengelolaan usaha persewaan perkantoran.
- Mempertahankan main tenant seperti CIMB Niaga, ABNR dan Inter
Admark.
- Mempunyai cash flow cukup untuk melakukan pengembangan usaha.
- Membutuhkan investasi dalam peralatan terutama dalam rangka
penghematan biaya listrik dan antisipasi pemadaman oleh PLN.
- Peningkatan dalam pengelolaan sumber air bersih
2.4.4 Change (Perubahan)
Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam hal Change adalah :
- Perpindahan penyewa ke gedung lain yang memiliki fasilitas
bertehnologi lebih lengkap atau baru
31
- Perubahan dalam masalah tarif sewa harus disikapi secara hati-hati
dengan munculnya gedung baru yang terintregasi dengan fasilitas
komersial dan hunian.
2.5 ANALISA SWOT
Analisa SWOT digunakan dalam rangka memetakan posisi kekuatan dan
kelemahan yang ada pada perusahaan baik dari segi internal maupun ekternal.
2.5.1 Strength (Kekuatan)
Kekuatan yang dimiliki oleh Graha Niaga adalah :
- Lokasi gedung yang strategis yaitu terletak di wilayah bisnis utama
dikawasan Jalan Jendral Sudirman, Jakarta
- Memiliki fasilitas yang lengkap antara lain :
TheFinancialClub
Berlokasi di area Penthouse, menyediakan ruangan yang unik dengan
pemandangan panorama Kota Jakarta. Terdiri dari beberapa Restaurant,
Perpustakaan dan Meeting Room.
Fitness Club
Disiapkan khusus untuk para penyewa gedung dan anggota Financial Club,
terletak di lantai B-1 dan dapat diakses melalui lift lobby.
32
Bank Niaga
Berlokasi di lantai dasar. Banking Hall adalah area yang terdiri dari 5
lantai dengan 2 lantai Supporting Office.
The Arcade
Berlokasi diantara Banking Hall dan Office Tower, terdiri dari beberapa
area retail, termasuk Cafe, Starbuck Coffee, Money Changer, Agen
Travel, Toko, Majalah, Percetakan dan ATM Center.
Multi-Function Room
Berlokasi persis diatas lantai dasar dan dapat diakses melalui eskalator
dari lobby. Berkapasitas sampai dengan 400 orang dan dapat digunakan
untuk berbagai acara.
Rooftop Gardens
Taman yang berada dilantai tiga ini berfungsi sebagai perluasan dari
Multi-Function Room.
Canteen, Hair Saloon, Minimart, Post Office
Terletak dilantai B-1, fasilitas ini dapat diakses melalui lift lobby.
33
Parking
Area parkir yang disediakan bagi penyewa gedung lebih besar
dibandingkan area pakir yang disediakan oleh gedun-gedung perkantoran
lainnya yang mana area parkir terdiri dari:
Parkir reserve tersedia 4 lantai yang dapat menampung kendaraan, Parkir
non reserve tersedia 3 lantai basement yang dapat menampung hingga 650
kendaraan, Parkir diluar gedung.
Elevators/Lift
Ada 8 lift kecepatan tinggi yang disiapkan di Office Tower, yang dibagi
menjadi 2 sisi :
Low Zone : Lantai B-1 – 15
High Zone : Lantai 15 – 27
2 buah lift disiapkan untuk area parkir di basement ke area lobby Office
Tower dan Banking Hall. 4 buah eskalator disediakan untuk mengakses
Multi-Function Room dari lobby. 1 buah lift barang disediakan untuk
setiap lantai dan 1 buah lift barang disiapkan untuk mengakses Multi-
Function Room dari area parkir.
Musholla
Musholla yang terletak dilantai 2 yang arsitektur unik.
34
Electrical/Telecommunications System
Ruang Listrik tersedia disetiap lantai yang dapat menyediakan listrik 220
Volt ntuk kebutuhan setiap lantai. Generator set memastikan tetap
tersedianya pasokan listrik. 1600 jalur disediakan untk kebutuhan data dan
telekomunikasi di gedung Graha Niaga. Jalur ini terdiri dari 1200 jalur
dengan kabel optik dan 400 alur dengan kabel tembaga.
Security & Personal Safety
Pengaman gedung dilakukan 24 Jam sehari, 365 Hari setahun. Sistem
Monitoring Televisi, Kunci Pengaman Tangga Darurat, Hidran Pemadam
Kebakaran, Alarm Kebakaran, Pyemprot Air Otomatis, Detektor Panas
dan Asap dan landasan helikopter diatap gedung, semua fasilitas
keamanan ini dikontrol melalui Security/Personal Protection
Command Center.
- Sertifikat Sistem Manajemen Mutu ISO 9001:2000
- Desain inovatif dan keindahan estetika dari gedung ini menjadi
Graha Niaga salah satu landmark untuk kawasan Jalan Jendral
Sudirman.
- Mempunyai kemampuan manajemen pengelolaan gedung yang
sangat baik.
35
2.5.2 Weakness (Kelemahan)
Kelemahan yang saat ini dirasakan oleh Graha Niaga adalah :
- Gedung yang telah berumur 17 tahun
- Bangunan gedung perkantoran baru dikawasan Sudirman Central
Business District (SCBD) dengan desain up to date dan terintregasi
dengan Mall maupun appartement.
- Lokasi gedung yang berada pada jalur 3 in 1.
2.5.3 Threat (Ancaman)
Ancaman yang dihadapi oleh Graha Niaga adalah :
- Banyaknya gedung perkantoran baru yang menawarkan dalam bentuk
strata itle.
- Penyewaan kantor dengan system CEO suite
- Munculnya kawasan perkantoran baru
2.5.4 Opportunity (Peluang )
- Sumber dana yang cukup besar sehingga dapat melakukan diversifikasi
usaha pada sektor usaha sejenis.
- Dengan keunggulan pengelolaan gedung maka perusahaan
berkesempatan untuk mengelola gedung yang dimiliki pihak lain.
- Dapat melakukan strategic partner dengan perusahaan yang mempunyai
keunggulan lokasi dan potensial tenant.
36
BOC
BOD
F&A
HR
Bld Mgr
IA &
Compl.
Mkt &
Biz Dev
Deputy
FA
Gen Acct.
Acct.
Receiv.
Parking
House Keep.
Safety, Healt & Envirmt
Bld.
Improvement
Tele com
Bld Eng.
Bld.
Secrty
Ware hous
e
BMAG
Mechn.
& Electrcl.
Civil
TCC
Mkt.
Biz.
Devlp.
Bld.
Material &
Suppl.
Doc.
IT
GROUP
DIVISION
DEPART.
4. STRUKTUR ORGANISASI
PT. GRAHANIAGA TATAUTAMA