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出版 泰翁傳媒有限公司 二零一一年 第三十六期 ISSN 1941-7878 二○一一年九月三日至九月九日 總190期
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端坐在記者面前的資深地
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良豪話語不多,但是笑容可掬,態
度誠懇,言談舉止之間給人一種實
實在在的感覺,難怪有那麼多客人
長期信賴於他,並且給他引薦更多
的新客人。在房地產市場景氣依然
在低谷徘徊之際,他的客戶群有增
無減,令同業人士刮目相看。
作為一位繼承了中華民族優秀
品質的越南華僑,邱良豪通過二十
多年腳踏實地的辛勤工作和大膽
創業實現了自己的“美國夢”。他
曾在南加州知名車行擔任經理長
達十五年,掌握了美國主流社會商
業實體規範運作的技能,並且積累
了豐富的市場開拓和客戶服務經
驗。這些對於他後來經營蔬果批發
生意以及從事房地產經紀都大有
幫助。
談起與房地產業的結緣,邱良豪
給出了一個實實在在的解釋,“我
們中國人都講究安居樂業,安居才
能樂業,所以在工作和創業之餘,
我對選購住宅一直抱有濃厚的興
趣,經過多方考察和精挑細選之
後,我在核桃學區購置了自己家庭
的安樂窩,並且從房地產投資中嚐
到了更多的甜頭,還被很多朋友視
為置業投資的顧問,於是就把握時
機加入地產經紀這一行業。”
(由於入行時間不長,文章中不
提具體那一年入行的。)
由於在前期積累了充足的市場
經驗和資金實力,邱良豪在剛入行
階段非常捨得在廣告和營銷方面
進行大量投入,並且通過後續接
待、跟蹤和服務,很快奠定了穩健
的客戶群基礎,並且經受了次貸危
機給整個房地產經紀行業帶來的
衝擊。
邱良豪說,“做了十幾年的車行
經理,客戶服務自然成為我的長
項。對於客人來說,買房比買車要
更加謹慎,我們提供的服務也要更
加細緻周到。”他向記者展示了為
每個客戶製作的精美又實用的檔
案夾,從中可以管窺到他在客戶服
務方面的過人之處。真可謂,成功
在於細節!
邱良豪在業內建立了良好的口
碑之後,就源源不斷地得到了老客
人引薦的新客人,但是他不滿足於
此。“在服務上要精益求精,我很
注意向更加資深的同事學習,借鑒
他們的優點,取長補短。另一方面
就是積極開拓業務領域,比如商業
地產,因為我自己有投資創業經商
的親身經歷和成功經驗,能夠全方
位地幫助客戶實現投資生財的目
標。”
“以我在美國生活三十一年的
經歷和觀察,現在是新移民在南加
州安家置業的好時機,關鍵是如何
選擇 Location。這些年來,華人最
喜歡居住的聖蓋博谷區正在向東
擴展,東區房地產市場已經相當成
熟,生活機能完善,再加上學區優
秀,因而吸引了很多重視教育的華
裔家庭,做為購屋的首選之地。”
作為核桃市(Walnut)的資深居民
和專精核桃學區的地產經紀,邱良
豪對自己的“第二故鄉”充滿自豪
感。我的兩個孩子直接受益於核桃
學區優異的公立教育,不僅課業成
績優秀,而且是全面發展、性格開
放,在與人相處等方面也讓我感到
放心。
相比之下,很多私立學校規模不
大,但收費昂貴,並不具備讓孩子
全面發展的學習環境,我的一些朋
友就在這方面吃了教訓,他們很羨
慕我做出了正確的選擇。說實話,
不是我教子有方,而是我為孩子選
擇了最好的生活和學習環境。”謙
虛而又誠懇的邱良豪非常希望新
移民朋友能夠理解他的心得,隨後
他就言簡意賅地向記者數落了核
桃學區的優點。
風景宜人的核桃市位於洛杉磯
縣東部交通要道,地理位置極佳,
毗鄰 60 號、10 號和 57 號三大主
要高速公路。核桃市佔地約九平方
英哩,雖然面積不大,但風景優
美、學區優秀、人口素質高、市政
管理有特色。居住在這裡,既能看
到鄉村自然風光的美麗,又能感受
到城市服務的便利。因為優異的教
育體系,這個最初以白人為主的郊
區小城,快速成為華裔新移民聚居
的城市。而核桃學區覆蓋範圍內的
鑽石吧等城市也同樣吸引了大量
的華裔新移民。
根據 2010 年美國人口普查結
果,核桃市目前有居民 30,004 人,
其中,亞裔居民為 16,728 人,佔
總人數的 55.75%。四成以上擁有
學士以上學位,平均每戶年收入
超過十萬美元。家家戶戶都有前後
院,大約都有一百坪以上。花樹扶
疏、馬路幹靜、空氣清新,非常適
宜居住,也是加州最佳育兒城市之
一。2009 年核桃市被《錢》雜誌
選為美國百大最適合居住城市的
第七十名,加州只有 3 個城市入選
該名單。在教育項目上,核桃市被
評為A +。核桃學區鑽石吧高中學
術表現極為優秀,在 2011 年公立
高中綜合成績排名洛杉磯第 2 名,
在加州排名第 7 名。鑽石吧高中今
年第4度被美國知名雜誌《新聞週
刊》(Newsweek)評選晉升為全美最
佳高中百名之列。
邱良豪最後表示,即便不是為了
自家居住,乘著當下房市處於低谷
階段在核桃學區購買住宅,出租非
常容易,租金相當可觀,升值潛力
巨大,絕對是非常明智的投資選
擇。而隨著常住人口總量的增加和
人口結構的變化,該區域的商業地
產也可以給給投資者帶來了絕佳
的生財機會。他希望以自己對這個
區域的充分認識和專業技能,以及
多年管理、創業和投資的經驗,協
助客戶根據各自的需要,選擇和把
握最合適的投資項目,並以最精細
的客戶服務確保客戶獲得預期的
投資收益。
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這個最初以白人為主的郊區小城,快速成為華裔新移民聚居的城市。
【專題人物.資深地產經紀 Lee L. Khau 邱良豪】
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中國樓市 “去泡沫化”繼續深化二三線城市限購呼之欲出
在調控疊加影響下,今年的“金九銀十”市場很難延續往年的成交高峰。
【本報綜合報導】8月份結束,房
地產市場傳統意義的“金九銀十”
隨之到來,但是今年的市場並不樂
觀。中國住建部此前公佈了“二三
線城市限購 5 項標準”,近期正與
一些地方政府就實施限購令細則加
緊磋商,有消息稱將有接近 20 個城
市同意自 9 月起實施限購令。
中國國務院總理溫家寶8月31日
表示,當前穩定物價總水平仍然是
宏觀調控的首要任務,宏觀調控的
取向不能變;同時強調,要堅定不
移地把房地產市場調控政策落到實
處、確保見到實效。
某專家透露,住建部可能約談的
城市將首先集中於廊坊、珠海、惠
州、崑山等“准限購城市”。這些
地區由於受到此前北京、上海、廣
州、深圳等限購政策的擠出效應影
響,當前房價漲幅普遍較高,按照
住建部的“限購 5 標準”,有理由
納入新一輪限購範圍。
另外,還有房價絕對值較高的城
市,包括:珠海、台州、崑山、張家
港、湖州、嘉興、吳江、常熟、江
陰、揚州等;以及 70 個大中城市房
價指數漲幅較高的城市(比去年上
漲 6% 以上,環比上漲 0.3% 左右)
的城市,主要有:岳陽、丹東、秦
皇島、牡丹江、襄陽、洛陽、常德
等。
住建部政策研究中心副主任王珏
告訴《經濟參考報》記者,住建部
的限購標準已經很明確,接下來就
等具體限購城市名單擇日出爐。
有專家則告訴《經濟參考報》記
者,在住建部約談壓力下,符合五條
標準的二三線城市近期將會密集出
台具體細則。他認為此輪限購範圍
將主要集中於上述“已限購城市周
邊地區、房價絕對值較高城市和 70
個大中城市中房價指數漲幅較高的
城市。”
鏈家地產市場研究部對 8 月第四
周的市場情況盤點發現,8 月第四
周北京市二手住宅成交量為 1982
套,環比 8 月第三周上漲了 9%,同
比 7 月第四周下降了 23%。預計 8
月份整月成交量大約為 8000 套左
右,連續 4 月維持成交低位。
鏈家地產首席分析師張月表示,8
月份尤其最後一周的成交趨勢將會
對即將到來的“金九市場”產生一
定影響。在調控疊加影響下,今年
的“金九銀十”很難延續往年的成
交高峰。
張月認為,今年北京樓市量價
“泡沫”已開始消化,限購及限貸
政策抑制了市場上大量成交量,同
時北京樓市整體價格也出現了下降
趨勢。
而部分大型房企已經開始出現降
價趨勢,富力、萬科等房企都宣佈
降價,業內認為這將促使市場上新
房價格進入實質性下降階段。開發
商擬售價及業主掛牌價與成交價的
差距逐漸拉大反映出市場上供需雙
方博弈加劇,目前市場上降價趨勢
已基本形成,這也使得開發商利潤
“泡沫”被逐漸壓縮。
市場下行趨勢不僅僅體現於北京
市場,近日有業內人士網上發帖認
為“房地產昏暗時代來臨”。而搜
房網近期持續的一項調查顯示,近
千名網友中半數認為房價將會大幅
下降;29.84% 的網友預測房價將會
小幅下降;10.91% 的網友認為房價
將會小幅上揚;另有 9.26% 的投票
者認為房價將會維持穩定。
該調查結果同時顯示,58.44% 的
投票者認為開發商接下來將會採取
打折促銷等手段;33.95% 的網友認
為開發商將繼續死扛,誓不降價;
7.61% 的投票者認為很難判斷開發
商將如何抉擇。
B6.環球地產
新加坡7月份房市價格 開始冷卻據新加坡《聯合早報》報導,儘
管市場投資情緒還未受到 8 月份以
來全球股災的洗禮,但本地房市價
格 7 月份就似乎開始冷卻。
新加坡國立大學所追蹤的新加坡
房地產價格指數(簡稱SRPI)顯示,
本地私宅轉售價格繼續放慢上漲步
伐,7 月份僅攀升 0.2%,低於 6 月
的 0.7%,也明顯低於 5 月 2.6% 的
漲幅。
若不包括小型單位在內,代表高
檔私宅領域、中央區私宅的轉售價
格於 7 月份更下滑了 1.3%,這個下
滑幅度也顯著高於6月份0.1%的跌
幅。
此外,小型單位(即面積在 506
平方英尺或以下)價格升幅也不如
之前。7 月份小型單位的轉售價格
指數上漲 1.4%,不如 6 月份的 2.4%
升幅。今年 3 月至 5 月,小型單位價
格攀升了 6.9%,相當於每個月 3.4%
漲幅。
業內人士指出,政府今年 1 月推
出收緊私宅貸款的降溫措施,致使
總價較低的小型單位更受歡迎,其
價格也因此取得更高的漲幅。
國大房地產研究所就發現,小型
單位增加了私宅價格的波動性,小
型單位的價格漲幅超過了其他非有
地私宅,而其價格波動也可能對其
他市場的價格走勢產生影響 >
於是在上月底首次為小型單位設
立了單獨一個指數,追蹤面積不超
過 506 平方英尺的單位的價格走
勢,也為不包括小型單位在內的中
央區私宅和非中央區私宅設了兩個
指數。
這些數據在每個月底公佈,昨天
出爐的是第二套包含了小型單位的
完整價格走勢數據。
欣樂國際(SLP)執行董事麥俊榮
受訪時說,7 月份的房市價格幾乎
持平,小型單位的漲幅其實已經抵
消了非有地私宅(小型單位除外)
領域的跌幅。整體價格指數再一次
肯定了房市價格漲幅已經在放慢。
他指出,其中中央區價格下滑
1.3% 是令人意外的,因為這個月對
月的跌幅就相等於季度跌幅達 5%,
而且連續兩個月都呈負增長,可見
中央區非有地私宅已經開始走下
坡。
展望下個月的數據,麥俊榮不表
樂觀。一方面 8 月份是農歷七月中
元節,是房市傳統上淡季,更少人
買賣屋子;另一方面,8 月初以來新
加坡股市重挫了15%,類似2008年
金融海嘯時期的股災再一次重演,
全球經濟可能陷入第二波衰退的風
險越來越大。
“如果接下來的經濟數據和投資
氣氛持續疲軟,本地整體房市價格
可能在今年年底之前就出現逆轉下
跌。”
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海外不動產投資迎來天時地利
據《深圳晚報》報導,今年以
來,席捲一線城市的住房限購令吹
冷了中國樓市。但以歐美為首的海
外樓市在經過金融危機席捲後卻連
創新低,尤其在國內通脹形勢高居
不下的市場環境中,海外不動產所
潛藏的大量投資機會讓中國投資者
心動。
不少海外不動產代理中介披露,
中國人相當一部分人把在海外購置
不動產當作單純的投資行為,因此
很少到當地實地考察就出手購買。
還有一部分在國外的留學生買房
的初衷也是為了投資。留學生在回
國後,再將房子交由代理公司租出
去,繼續收取租金。
比如在美國,雖然房地產業表現
較為低迷,但不動產租金收入卻十
分可觀,其二居室公寓每月管理費
用約在 500 美元到 1000 美元。
諾安海外不動產基金經理趙磊也
對此觀點表示贊同,他指出,美國
房地產市場的低迷主要指的是房地
產住宅市場,以及新屋成交與開工
項目。
美國新屋銷售的低迷恰好與租賃
公寓可形成替代效應,今年以來,
美國公寓租金呈穩步上漲趨勢。
據當地購房投資人介紹,價值
300 萬人民幣的房子,在澳大利亞
一般可以租到人民幣 12000 元/
月,顯然在澳大利亞將房屋出租比
較划算。統計數據顯示澳大利亞的
空置率僅為1%。目前澳大利亞每年
的留學生和移民的數量為 30 萬人
左右,保證了房地產市場的需求。
英房產市場 陷入危機據新華社報導,英國全國住房聯
合會8月30日發佈的最新研究報告
稱,由於住房擁有率大幅降低,房
價和房租飆升,英國房產市場已經
陷入危機。
報告說,英格蘭地區的住房擁有
率未來 10 年將降至 63.8%,為上個
世紀 80 年代中期以來的最低值。首
付款過多、房價高企及銀行按揭貸
款要求嚴格是近幾年住房擁有率降
低的主要原因,並將在未來推動這
一下降趨勢持續。
今後 5 年英格蘭地區的平均房價
將上漲 21.3%,套均價格將從今年
的近 21.47 萬英鎊(約合 215 萬元
人民幣)上漲至2016年的26.03萬
英鎊(約合 260.3 萬元人民幣)。
需求強勁和供應短缺將在今後 5 年
助推房屋租金提高 19.8%。
英國全國住房聯合會呼籲政府加
大保障性住房方面的投資,以刺激
經濟更快復蘇,提振當前低迷的房
產市場。它希望政府將閒置的公共
土地用於保障性住房建設,建議地
方當局定期對住房需求進行評估,
要求主管住房事務的政府部門承諾
興建更多住宅,以滿足人們的需求。
聯合會首席執行官戴維·奧爾表
示,擁有住房日益成為有錢人的專
利,倫敦更成為富豪們買房的地
方。對於被拒於房產市場之外的英
國普通民眾而言,房租暴漲和保障
性住房一套難求使他們的選擇越來
越少。英國近年來住宅供應持續短
缺,2010 至 2011 年英格蘭地區僅
新建住宅10.5萬套,為上個世紀20
年代以來新低。
針對房產市場面臨的問題,英國
政府也在採取一系列措施予以應
對。負責住房事務的國務大臣格蘭
特·沙普斯代表政府發起了支持首
次購房者計劃,未來兩年政府和建
築商將共同出資最高 5 億英鎊(約
合 50 億元人民幣),幫助超過萬名
首次購房者。為緩解住宅供應緊張
狀況,政府將加大土地投放力度,
力爭 2015 年前在政府土地上建設
10 萬套新住宅。
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用過木制圍欄的人都知道,
無論是前院的草坪圍
欄,還是後院的隔板牆,或是天井
的遮陽架,不管怎樣定期投資油漆
養護,最後都會腐朽發黑甚至垮
倒,顯得陳舊破敗與不安全隱患。和木製品不同,現在的塑鋼建材都
是用高分子的超強塑料製成。
無論圍欄或天井遮陽架,所用材
料堅硬又有韌性,外表鍍有一層瓷
一樣的光澤,無刺,不開裂,不會
被蟻蟲啃蝕,也不會因潮濕而腐
爛。無需任何油漆養護。正因為這些特質,在房屋裝修市場
上,塑鋼圍欄脫穎而出,走進千家
萬戶。
選擇塑鋼圍欄把庭院裝修得現
代,自然,浪漫,溫馨,增加房屋
的品味和價值,已成為北美社會的
趨勢。
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塑鋼圍欄,經過六年的研發完善 ,
其材料 VINYL 是以 PVC 型材作為
主要基礎構件的一種復合材料 , 其
中更增加了高成分的二氧化鈦元
素。由這種復合材料製成的圍欄,
具有安全,長久耐用,抗紫外線,
抗惡劣氣候,抗撞擊,不變形,安
裝靈活,易於清洗等諸多優點。
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Nice Fence Co 的產品均由全新
PVC 材料製成,不含任何再生材
料,(所謂再生材料是指已被使用
過或已經被製成工業產品重新被
當作原料使用)。雖然PVC材料是
可以重復使用的,但是 Nice Fence
Co 的產品材料中沒有任何再生材
料。
終生不變色
Nice Fence Co 的產品終生不變
色,產品材料中包含 10% 的二氧
化鈦(Ti02)及其他化學添加劑,
從而防止紫外線對材料所造成的
侵蝕。
一般的 Vinyl 產品用久後會發
黃,就是因為紫外線的緣故,而
Nice Fence Co的產品中含有有效的
阻止紫外線成分,從而保證了對極
強光線的抵御。
不易燃
PVC 的燃點在華氏 900 度,而且
不易燃。正因為如此,VINYL 被歸
為自我熄火的材料。
抗衝撞
Nice Fence Co產品中有一種化學
復合材料是專門抵御衝撞力的,這
種材料使得他們的產品在抵御衝
撞方面有及其出色的表現。
易清洗
Nice Fence Co 的產品易於清洗,
在正常情況下,只要用家用的衝水
管沖洗即可,特別的污漬只要用一
般浴缸的清洗劑就能清洗乾淨。
替換方便
Nice Fence Co的產品具有高防撞
性能,但異常強大及直接的撞擊
(比如汽車的撞擊)會造成損壞,
所以他們產品的另一個優點就是
其部件替換方便,
抗低溫
一般的塑料材料在天冷的狀況
下柔軟度不夠,而 VINYL 材料的
圍欄可以適應溫度的急劇變化,材
料成分中那些用於防止撞擊的成
分同樣也有益於圍欄抵御低氣溫
的能力。
更安全
還有,VINYL 的表面光滑無孔,
沒有鋒利的邊緣或刺片,所以與木
制圍欄相比,對孩童及寵物更安
全。
新工藝
Nice Fence Co 的另一個特點是,
他擯棄了第一代第二代塑鋼圍欄
使用膠水粘合的缺陷,採用新工藝
加工,所有材料溝槽鑲嵌,接痕更
加牢固平整。
一次花費長久無憂
雖然這種產品比木制的圍欄稍
貴一些,(除非你用最優質的木
材,那樣的話,兩者的價錢大約打
平)但是一旦安裝完畢,你無需再
花精力和金錢。
而木製產品則在使用期中不斷
需要油漆,打磨,修理,替換,而
目前木材成本在增加,質量在下降
(質量下降的原因為現在多用幼
齡木材)所以 VINYL 的產品更具
吸引力。
Nice Fence Co 生產的圍欄,除了
常見的白色,還有木紋色,以及可
供顧客自己刷油漆的貼心選擇。款
式更是多種多樣。
Nice Fence Co產品有條件終生保
修,任何向該公司購買產品的客戶
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