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BAURECHT AKTUELLD A S M A G A Z I N D E S N E T Z W E R K S B A U A N WÄ LT E
AUSGABE1 | 2014
Schluss mit der PaschaStellungvon RA Karsten Meurer
IstdieGesamtschulddesArchitekten/
Ingenieurszeitgemäß?DieReferenten
desArbeitskreisesIVzeigenAuswege
ausdemhaftungsrechtlichenDilem-
madesArchitektenauf,dasletztlich
aufdemGesamtschuldverhältnis
zwischenPlanerundBauunterneh-
merberuht.Vgl.hierzudenBeitrag
aufSeite 12 /13
PlanungundRealitätbeiGroßbauvorhabenMissstände haben nun auch den Baugerichtstag erreicht
§ 6 Abs. 2 HOAI 2009 ist unwirksam!von RA Prof. Henning Irmler
§6Abs.2HOAI2009istunwirksam!
MitUrteilvom24.04.2014hatderBGH
klargestellt,dass§6Abs.2HOAI2009
unwirksamist.Demzufolgewäreauch
dasBaukostenvereinbarungsmodell,
wieesinderaktuellenFassungder
HOAI(2013)geregeltist,unwirksam.
ZumEndedesKostenvereinbarungs-
modellsvgl.denBeitragSeite 9
Auswirkungen des Vergaberechts bei Großbauvorhabenvon RA Dr. Andreas Koenen
InwieweitsinddieMissständebeiden
GroßbauvorhabeninBerlin(BER),
Hamburg(Elbphilharmonie)undStutt-
gart(Bahnhof)aufdasVergaberecht
zurückzuführenundwielassensich
derartigeStörungenimProjektverlauf
ausvergaberechtlicherPerspektivever-
meiden?Vgl.hierzudenBeitragauf
Seite 7/8
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5Wettlauf gegen die Zeit AnforderungenaneineigenständigesBauvertragsrecht
RAAndreasSchmidt,LEINEN&DERICHSAnwaltssozietät,
Köln/Berlin/Brüssel
7 Wider die Fesseln
FüreinmarktgerechtesVergaberechtbeiGroßbauvorhaben
RADr.AndreasKoenen,KOENENRECHTSANWÄLTE,Essen/
Hannover/Münster/Bielefeld
9Das Ende der Kostenvereinbarung §6Abs.2HOAI2009/§6Abs.3HOAI2013istnichtig
RAProf.H.HenningIrmler,IRMLER&Collegen,Schwerin
10Eile mit Weile EmpfehlensichgesetzlicheRegelungenfürein„baubegleitendes
EilverfahreninVergütungs-undNachtragsstreitigkeiten“?
RAOlafJaeger,GESSNERRechtsanwälte,Saarbrücken
12Schluss mit der Pascha-Stellung IstdieGesamtschulddesArchitekten/Ingenieursnoch
zeitgemäß?
RAKarstenMeurer,MeurerRechtsanwälte,Stuttgart
14 Der Bauträgervertrag in der Praxis BauherrenmodellalsLösungaltbekannterProbleme?
RAProf.RudolfJochem,RJAnwälte,Wiesbaden
17 Die Kunst der Präzision MehrSicherheitbeimAbschlussundVollzugvon
Bauträgerverträgen
RADr.AndreasNeumann,KOENENRECHTSANWÄLTE,
Essen/Hannover/Münster/Bielefeld
21 Effektive Vergütungsanpassung durch transparente Kalkulation
RegelungsstandardsalsBeitragzurKonfliktvermeidung
inderProjektabwicklung?
RADr.MartinStoltefuß,KOENENRECHTSANWÄLTE,
Essen/Hannover/Münster/Bielefeld
23Schnittstelle Bau- und Immissionsschutzrecht ErfordertdiemoderneEuropäischeStadteineÄnderung
derbestehendenGesetzeslage?
RAinFeodoraRiesewick,KOENENRECHTSANWÄLTE,
Essen/Hannover/Münster/Bielefeld
25 Weiterentwicklung des Bauversicherungsschutzes WelcheAnforderungensindaneineganzheitliche
Versicherungzustellen?
RAMarcNusser,MeurerRechtsanwälte,Stuttgart
27Über das Netzwerk Bauanwälte
Arbeitskreis I (Bauvertragsrecht)ReformdesBauvertragsrechts–OffeneFragenundweitereEmpfehlungenandenGesetzgeber:neuzeitlicheAnordnungsrechtedesBestellersAusgestaltungvonMehrvergütungsansprüchenbeiun-verschuldetenVerzögerungendesBauablaufs.
Arbeitskreis II (Vergaberecht)ÖffentlicheAuftragsvergabebessermachen:BedarfundMöglichkeitenvorUmsetzungderneuenEU-Vergaberichtlinie.
Arbeitskreis III (Bauprozessrecht) / Arbeitskreis VII (Außergerichtliche Streitbeilegung)EmpfehlensichgesetzlicheRegelungenfürein„baubegleitendesEilverfahreninVergütungs-undNachtragsstreitigkeiten“?
Arbeitskreis IV (Architekten- und Ingenieurrecht)EmpfehlensichgesetzlicheRegelungenfürdasGe-samtschuldverhältniszwischenArchitektundBau-unternehmer?
Arbeitskreis V (Bauträgerrecht)EmpfiehltsicheinegesetzlicheRegelungdahinge-hend,dassdemErwerberbeimBauträgervertragmitbautenstandsabhängigerZahlungeine„Rückzah-lungsbürgschaft“überdengezahltenErwerbspreisvorliegenmuss?
EmpfiehltsicheinegesetzlicheRegelungzurBaube-schreibungspflicht?
EmpfiehltsicheinegesetzlicheRegelung,diedemVerbraucherbeiBauträgerverträgeneinenAnspruchaufDokumentationbestimmterBeschaffenheitenge-währt?
EmpfiehltsicheinegesetzlicheRegelungdahinge-hend,dassdieAbnahmedesBaukörpers,derGemein-schaftseigentumwird,durchdieWohnungseigentü-mergemeinschafterklärtwerdenkann?
Arbeitskreis VI (Sachverständigenrecht)Empfehlensich(Regelungs-)StandardshinsichtlichderKalkulationalsGrundlagefürdieVergütungsan-passungbeimBauvertrag?
Arbeitskreis VIII (Öffentliches Recht)StädtebaurechtundImmissionsschutzrecht:VerlangtdasLeitbildderkompaktenEuropäischenStadtmitNutzungsmischungvonWohnen,DienstleistungundGewerbeangesichtsderzunehmendenSchrumpfungs-undKonzentrationsprozesseeineÄnderungdesBau-rechtsimBauGBundderBauNVOoderdesImmissions-schutzrechts?
Arbeitskreis IX (Bauversicherungsrecht)VersicherungsschutzbeimBauen–WelcheAnforde-rungensindaneinzukünftigesModellderAbsiche-rungvonBaubeteiligtenzustellen?
Die Themen des 5. Deutschen Baugerichts-tages in Hamm/Westf. (23./24. Mai 2014):
Impressum
Herausgeber: Netzwerk Bauanwälte GbR Geschäftsführer: Dr. Andreas Koenen II. Hagen 7, 45127 Essen, info@nwba.de, www.nwba.de
Layout und Satz: Thomas Schauder, thomas@schauder.net
Fotonachweis: gmp Architekten, JSK International - Björn Rolle / Berliner Flughäfen (Titel), Shutterstock (S. 6, 8, 10, 13, 21, 23), Fotolia (S. 17, 25)
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Liebe Leserinnen und Leser,
allezweiJahrewidmenwireineSonder-ausgabeder„BaurechtAktuell“demDeutschenBaugerichtstag.Auchindie-semJahr,am23./24.Mai2014,werdendieführendenBaujuristenwiederbau-rechtspolitischeEmpfehlungenerarbei-tenunddieseimAnschlussdaranandieverantwortlichenMinisterienwei-terleiten.DerzweitägigeKongresstagtnunschonzumfünftenMalinHamm,umüberaktuellebaurechtspolitischeThemenzudiskutieren,Resolutionenvor-zubereitenunddierechtlichenRahmen-bedingungenfüralleamBauBeteiligtenzuverbessern.DerMonatMaieignetsichdazubesonders,denndieregelmäßigrund600TeilnehmerwolleninneunArbeitskreisenfrischenWindindasBau-rechtbringen–unddiesimAnschlussandenBeginnderBausaison.
SeitseinerGründungimJahr2006hatsichderBaugerichtstagzwischenzeit-lichzummaßgeblichenSprachrohrallerBaujuristenausJustiz,Verwaltung,Wis-senschaftundAnwaltschaftentwickelt.BesondererDankgilthierfürnochim-merProf.Dr.RolfKniffka,demInitiatordesBaugerichtstagesundVorsitzendenRichteramVII.ZivilsenatdesBGH,derindenvergangenenJahrenrechtspolitischvielbewegthat.SeinNachfolger,derbeimletztenBaugerichtstagzumPräsidentengewählteProf.StefanLeupertz,hatinso-ferneinschweresErbeanzutreten.DieVorbereitungendeshiesigenBaugerichts-tageszeigenjedochbereitsjetzt,dassderneuePräsidentdesBaugerichtstages,derselbsteinigeJahreimVII.ZivilsenatdesBGHtätigwar,einwürdigerNach-folgerwerdenwird.
UnterstütztwirdderrechtspolitischeWilledesBaugerichtstages,praktischeundauchinteressengerechteLösungenimBaurechtzuschaffen,vondenmaß-geblichenBaurechtsvereinigungen.ZuihnengehörendieDeutscheGesellschaftfürBaurechte.V.,dieARGEBaurechtim
DeutschenAnwaltverein,dasInstitutfürBaurechtFreiburgi.Br.e.V.,dieArchitek-ten-undIngenieurkammern,Bauindus-trieverbändeundauchdasNetzwerkBauanwältealsbundesweiterVerbandaufBaurechtspezialisierterAnwalts-kanzleien,derdenBaugerichtstagvonBeginnanunterstützthat.
DieWahldesTagungsorteserfolgteseinerzeitnichtohneGrund.DenndieStadtHammistSitzdesmit33Zivilse-natenundmehrals200Richterngröß-tendeutschenOberlandesgerichts(imGerichtsbezirkmit21.600km2lebenmehralsneunMillionenMenschen)unddamitalsVeranstaltungsortfüreinen„Bau-Gerichtstag“bestensgeeignet.Hin-zukommt,dassdieimJahre1226ge-gründeteStadtamOstranddesRuhrge-bietsaufeinefast800-jährigeTraditionalsStadtbedeutenderGerichtsbarkeitverweisenkann.DennHammgehörtschonlange–nebenMünster,DortmundundSoest,inderenMittedieStadtliegt–zudenbedeutenderenStädtenWestfa-lens.
AlleneunArbeitskreisebietenwiederRaumfürkontroverseDiskussionenunddieMöglichkeit,ineinemunabhängigenForumrechtsdogmatischabgesicherteundpraxisgerechteLösungenzuerarbei-
ten.DerArbeitskreisII(Vergaberecht)stichtdabeiinbesondererWeiseheraus.DennniemandhättebeimletztenBauge-richtstagdamitgerechnet,dassausge-rechnetdasfürvieleJuristenals„tro-cken“geltendeVergaberechtmiteinemaktuellenThemamiterheblichergesell-schaftspolitischerSprengkraftaufwartenwürde–denvergaberechtlichenUrsa-chenundFolgenderMissständebeiGroß-bauvorhaben.DenndiesewerdendurchdiedemVergaberechtunterliegendenöf-fentlichenAuftraggebermaßgeblichgeprägt(vgl.hierzudenBerichtüberdenArbeitskreisII,S.7f.).
AberauchindenanderenArbeitskrei-sendürftendiehinlänglichbekanntenProblemebeiGroßprojektenimFokusderDiskussionenstehen.SokommtesinsbesonderebeiderartigenProjektenfastimmerzuNachträgen,dieteilweisenurmündlich,gleichsamaufZuruf,„be-auftragt“werden.UmsowichtigersinddanndiezugrundeliegendenKalkula-tionenundverwendetenFormblätter,dieimArbeitskreisVI(Sachverständigen-recht)diskutiertwerden(hierzuderBei-tragvonDr.Stoltefuß,S.21).DabeihängtdieTragfähigkeitvonVergütungsanpas-sungennichtzuletztvonBegrifflichkei-tenab,überdieersteinmalKlarheitherrschenmuss.DieEntwicklungein-heitlicherStandard-DefinitionensowiegehaltvollererFormblätterkönnteda-hererheblichzumreibungsloserenAb-laufbeitragen.Mehrvergütungsansprü-cheundPreisanpassungen,insbesonderemitBlickaufeineigenständigesBauver-tragsrecht,sindaucheinesderbeidenHauptthemenimArbeitskreisI(Bauver-tragsrecht,hierzuRASchmidt,S.5f.).InsoweitwirddieDiskussiondervergan-genenTagungenfortgesetztundintensi-viert.DanebenwirdauchdasgeradebeigrößerenBauvorhabenrelevanteAnord-nungsrechtdesBestellersimHinblickaufdieBauzeit–auchaußerhalbderVOB/B–
Dr. Andreas Koenen Geschäftsführer Netzwerk Bauanwälte
Editorial
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thematisiert.DiedenBauablaufstörendenNachtragsstreitigkeitenunddieMöglich-keiteneinergerichtlichenundaußerge-richtlichenLösungwerden,diesesMalge-meinsam,indenArbeitskreisenIII(Bau-prozessrecht)undVII(AußergerichtlicheStreitbeilegung)behandelt(hierzuRAJaeger,S.10).KonkretgehteshierumdieEinführungeinesobligatorischenEilverfahrens.EsliegtaufderHand,dassaucheinsolchesEilverfahrendasRisikovonVerzögerungengeradebeiGroßbau-vorhabendeutlichverringernwürde.EinmöglicherBeitragderVersicherungenzurKonfliktvermeidungundBeschleunigungderSchadensabwicklungwirdimArbeits-kreisIX(Bauversicherungsrecht)disku-tiert(hierzuRANusser,S.25).Vorgeschla-genwerdenModelleeinerganzheitlichenVersicherung,derenkonkreteAnforde-rungenzuermittelnseinwerden.
DiePleitenundPannenaufdeutschenGroßbaustellen,dieschonvorlängererZeitzummedialenDauerthemagewor-densind,habennunalsoauchdenDeutschenBaugerichtstagerreichtundwerdenihn–ausganzunterschiedlichenBlickwinkeln–indiesemJahrprägen.DabeiistkeinGroßbauvorhabenindenletztenJahrensoindieSchlagzeilenge-ratenwiederFlughafenBerlin-Branden-burgBER(vgl.hierzu„BaurechtAktuell“1/2013,S.5ff.).DiesesProjekt,dasinbe-sondererWeisedentiefenGrabenzwi-schenPlanungundRealität,WunschundWirklichkeitaufzuzeigeninderLa-geist,istdamitzurKulissedesBauge-richtstagesgewordenundwirdinHammGegenstandintensiverErörterungsein.
EbenfallsnichtnurfürBaujuristen,sondernauchfüreinebreitereÖffent-lichkeitinteressantdürftendieGesprä-chedesneugebildetenArbeitskreisesV(Bauträgerrecht)werden,indemesu.a.
ummehrSicherheitfürdenErwerberbeiBauträgerverträgengehenwird.Disku-tiertwerdensollhiervornehmlichüberdieEinführungvongesetzlichenRege-lungenzumSchutzdesErwerbers/Ver-brauchersbeiBauträgerverträgen.Hierwirdu.a.dieEinführungeinergesetz-lichmanifestiertenBaubeschreibungs-undDokumentationspflichtdiskutiert.FürjedenBauherrenvonpraktischem–undoftmalsexistenziellem–InteressedürfteauchdieEinführungeiner„Rück-zahlungsbürgschaft“sein.Dassog.Vor-merkungsmodell,nachdemderErwer-berbeiBauträgerverträgenregelmäßigAbschlagszahlungenleistet,stehtschonseitLängereminderKritikundwurdeauchschonbeim3.Baugerichtstag2010diskutiert.DieEmpfehlungenstießendamalsimzuständigenMinisteriumje-dochnichtaufoffeneOhren.DieSchutz-lücken,diebeiInsolvenzenamBaudurchdassog.VormerkungsmodellentstehenunddenErwerberbzw.Verbraucherre-gelmäßigbelasten,sollennunbeim5.Baugerichtstagerneutdiskutiertwer-den,daaufgrundderMöglichkeitderbaldabflauendenBaukonjunkturver-mehrtmitInsolvenzenvonBauträgerge-sellschaftenzurechnenseindürfte(vgl.hierzudieBeiträgevonProf.JochemundDr.Neumann,S.14,17).
BesondersvielversprechendistauchdieDiskussionumdasLeitbildderkom-paktenEuropäischenStadt,dasdurcheineNutzungsmischunggeprägtistundeinNebeneinandervonWohnenundGe-werbebegünstigt.Inwiefernhierausge-setzlicherAnpassungsbedarfbesteht,wirdimArbeitskreisVIII(ÖffentlichesRecht)erörtertwerden(hierzuRAinRiesewick,S.23).LastbutnochleastwirddieGesamtschulddesArchitektendurchdenArbeitskreisIV(Architekten-und
Ingenieurrecht)hinterfragt(vgl.hierzuderBeitragvonRAMeurer,S.12f.).Dieseist–insbesondereauchaufgrunddesak-tuellenUrteilsdesBGHvom10.04.2014(VIIZR241/13),dassicherlichindieThe-sendiskussioneinfließenwird,einerkritischenPrüfungzuunterziehen.
DerBaugerichtstag2014hatsichalsowieimmervielvorgenommen–diesspie-geltsicheinmalmehrinderVielzahlderThemenwider.DieKunstderVeranstalterwirdesauchdiesesMalsein,aufeineergebnisorientierteDiskussionhinzuwir-ken,damitdieStimmedesBaugerichts-tagesnichtnurinBerlin,sondernbeiallenamBauBeteiligtenundauchbeimBürgerankommt,zumaldiemisslunge-nenGroßbauprojektederVergangenheitundGegenwart–wieauchdieUnsicher-heitenbeiBauträgerverträgen–inderBevölkerungzugroßerVerunsicherunggeführthaben.
WirsindgutenMutes,dassderge-sammeltebaujuristischeSachverstanddemGesetzgeberwiedertragfähigerechtspolitischeEmpfehlungenandieHandgebenkann.ÜberdieErgebnissedes5.Baugerichtstageswerdenwirselbst-verständlichberichten.EineNachleseundalleerarbeitetenThesenpapierederneunArbeitskreiseerhaltenSienachdemBaugerichtstagaktuellaufwww.nwba.de.
VielFreudebeiderLektürederBei-trägeunsererNetzwerkanwältezumbe-vorstehendenBaugerichtstagwünschtIhnenIhr
Dr.AndreasKoenenGeschäftsführer
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Seit 4 Jahren findet ein reger Meinungsaustausch auf dem Baugerichtstag in Hamm sowie in der Arbeitsgruppe Bauvertragsrecht beim BMJ (Bundesministerium für Justiz) statt. Im Fokus der Diskussionen steht die Schaffung eines eigenständigen Bauvertragsrechts.
Abschlussbericht der Arbeitsgruppe Bauvertragsrecht im BMJ
Am18.Juni2013hatdieArbeitsgruppeBauvertragsrechtimBMJihrenAbschluss-berichtvorgelegt.ErspiegeltdasErgebnislangjährigerGesprächewieder,andenenallewichtigenGruppen,diemitBauvor-gängenunddemBauvertragsrechtbe-fasstsind,teilnahmen.AlsAusgangs-punktderÜberlegungendientenu.a.dieEmpfehlungendes3.und4.Bauge-richtstages.LeiderhabenimJuni2013dieSpitzenverbändederBauindustrie,desBaugewerbesunddesHandwerksdieArbeitsgruppeverlassen,sodassdieAb-schlussdiskussionam17.06.und18.06.2013nurnochineinemkleinerenTeilnehmerkreisstattfindenkonnte.
DennochkanndemGesetzgebereinKataloganEmpfehlungenüberreichtwerden,soz.B.–zurDefinitionvonArtundUmfang
dergeschuldetenLeistungundzumMangelbegriff
–derBaubeschreibungspflicht,derFestle-gungderBauzeitsowiezumWiderrufs-rechtbeiVerträgenmitVerbrauchern
–zurPrüfungs-undHinweispflichtdesUnternehmerssowiezudenMitwirkungsobliegenheitendesBestel-lers
–zumeinseitigenAnordnungsrechtdesBestellers,PreisanpassungenbeiMehr-oderMinderleistungen,zudenStreit-beilegungsmechanismen(Bauverfü-gung)undderenUmsetzung
–zudenAbschlagzahlungen–zurAbsicherungdesBestellersund
desUnternehmers–zurAbnahmederWerkleistung;zu
denMängelrechtenimWerk-undBau-vertragsrecht
–zurSchlussrechnungundzurKündi-gungdesVertragesüberreichtwerden.
5. Baugerichtstag – Arbeitskreis Bauvertragsrechts
Der61-seitigeAbschlussberichtderAr-beitsgruppeunddiebisherigenEmpfeh-lungendesBaugerichtstageslassenaberFragenoffen,welcheder5.Baugerichts-tagaufgreifenundam23./24.Mai2014inHammmitdenTeilnehmerndisku-tierenwird:•BauzeitlicheAnordnungsrechtedes
Bestellers•MehrvergütungsansprücheundPreis-
anpassungen
Bauzeitliche Anordnungsrechte des Bestellers
BeinahezujedemBauvorhabenstellensichFragenzurBauzeit.KanneinGewerkindervorgesehenenBauzeitnichtfertig-gestelltwerden,wirdzumeistdergesamteBauzeitenplanaußerKraftgesetzt,weildieUnternehmerweitererGewerkeanihrerLeistungserbringungebenfallsge-hindertsind.FürdenBestelleristeinAn-ordnungsrechtzurBauzeit(z.B.auchBau-unterbrechungenundBaubeschleunigun-gen)deshalbvonenormerBedeutung.
DasWerkvertragsrechtdesBGBinden§§631ff.BGBkenntwedereinzeitlichesAnordnungsrechtnocheinBeschleuni-gungsrechtdesBestellerszurBauzeit.WillderBestellereineBauunterbrechungoderBeschleunigungerzielen,mussersichmitdembetroffenenUnternehmereinigen.IsthingegendieVOB/B(Vertrags-
ordnungfürBauleistungen)Vertragsbe-standteilgeworden,eröffnetdieh.M.demBestellerdieMöglichkeit,AnordnungenzurBauzeitaus§1Abs.3VOB/BinVer-bindungmitdemMehrvergütungsan-spruchgemäߧ2Abs.5VOB/Bzutreffen.
DieFrage,obdemBestellereineinsei-tigesAnordnungsrechtineinemBauver-tragsrechtermöglichtwerdensoll,wirdkontroversdiskutiert.Nachdemder4.BaugerichtstagkeineEmpfehlungaus-sprach,regtdieArbeitsgruppeBauver-tragsrechtbeimBMJeineinseitigesAn-ordnungsrechtzurBauzeitan.DerBe-stellersolldiesesRechtjedochnurausübendürfen,wennschwerwiegendeGründedieAnordnungrechtfertigenundimRahmeneinesAbwägungsprozesseszwi-schendenInteressenderVertragspartei-endasInteressedesBestellersanderAn-ordnungüberwiegt.DieseEmpfehlunghatder5.Baugerichtstaginseiner1.Theseaufgenommen.DieGegenansichtlehnteineinseitigesAnordnungsrechtzurBauzeitab.
Mehrvergütungsansprüche und Preisanpassungen
HeutigeBauvorhabenwerdenhäufigdurchNachtragsstreitigkeitenüberge-änderteoderzusätzlicheLeistungenge-prägt.EinBauvertragsrechtmussdeshalbRegelungenzuMehrvergütungsansprü-chenundPreisanpassungenenthalten.
Der4.BaugerichtstaghatdieEmpfeh-lungausgesprochen,dassderUnterneh-merseineNachtragsvergütungfürzu-sätzlicheodergeänderteLeistungenaufGrundlagedertatsächlicherforderli-chenKostenermittelnsoll.EsgiltaberdiewiderlegbareVermutung,dassdieWerteinderUrkalkulationdietatsäch-licherforderlichenKostenwiederspie-geln.DieserEmpfehlunghatsichauchdieArbeitsgruppeBauvertragsrecht
Wettlauf gegen die ZeitAnforderungenaneineigenständigesBauvertragsrecht
vonRAAndreasSchmidt,LEINEN&DERICHSAnwaltssozietät,Köln/Berlin/Brüssel
ARBEITSKREIS
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TI
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beimBMJinihremAbschlussberichtan-geschlossen.MitderUmsetzungderAn-regungenergebensichneueFragestel-lungen,dieaufdem5.Baugerichtstagdiskutiertwerden.
Wahlrecht – Preisfortschreibung, Urkalkulation oder tatsächlich erforderliche Kosten
WirddemUnternehmereinWahlrechteingeräumt,obereinemeinzelnenNachtragdiePreisfortschreibungderUrkalkulationoderdietatsächlichenKostenzuGrundelegt,könntediesdazuführen,dassderUnternehmerbeiein-zelnenLeistungspositionenmiteinemniedrigenAngebotspreisaufeineNach-tragsbeauftragungaufBasisdertatsäch-licherforderlichenKostenspekuliert.Die1.Thesezum5.Baugerichtstagregtdeshalban,dassderUnternehmerseinWahlrecht(NachtragsberechnungnachUrkalkulationodertatsächlichenKos-ten)nureinheitlichfürdengesamtenVertragausübenkönnensoll.
Unterlassene Mitwirkungshandlung des Bestellers
UnterlässtderBestellereinegeboteneMitwirkungshandlung,kannderUnter-nehmerbishereineangemesseneEnt-schädigunggemäߧ642BGBverlangen.ImAnwendungsbereichdes§642BGB,insbesonderezurBemessungderEnt-schädigung,werdendieunterschied-lichstenStandpunktevertreten.Die3.Thesezum5.Baugerichtstagregtan,dassstatteinerangemessenenEntschä-digungdieunterlasseneHandlungdesBestellerseinenVergütungsanspruchdesUnternehmersauslösensoll,dersichausdentatsächlicherforderlichenKos-tenermittelt,wobeiauchhierdiewider-legbareVermutunggeltensoll,dassdieUrkalkulationdieseKostenwiederspie-gelt.VoraussetzungdiesesneuenVergü-tungsanspruchswäre,dassderUnter-nehmerdieBehinderungseinerLeistungdemBestellerfrühzeitigan-meldet,esseidennsieistoffenkundig.DieVorschlägeorientierensichan§6Abs.6Satz2VOB/B.
Unternehmensbezogene kalkulierte Zuschläge
Die4.Thesezum5.Baugerichtstagsiehtvor,dassdiewiderleglicheVermutung
Andreas Schmidt ist Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht und Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht.
Wie könnte eine zeitabhängige, bauablaufstörungsbedingte Anpassung der Vertragspreise aussehen?
derUrkalkulationauchfürdieunter-nehmensbezogenkalkuliertenZuschlä-gebeiderBerechnungeinerNachtrags-vergütunggilt.
Kalkulationsmethode zur Schließung von Unterdeckungen bei den Allgemeinen Geschäftskosten
Nachtragsleistungen(geänderte/zusätz-licheLeistungen,unterlasseneMitwir-kungshandlungen)könnendazufüh-ren,dassderUnternehmerdurchdiemitdieseneinhergehendeBauzeitver-längerungdieVergütungnichtzumver-traglichvereinbartenZeitpunkterhält.DemUnternehmerfehlensomitDe-ckungsbeiträgezurErwirtschaftungderallgemeinenGeschäftskosten.KannerdieLückenichtdurcheinenander-weitigenErwerbschließen,sollerhier-füreinenfinanziellenAusgleicherhal-ten.Mitder5.ThesezumBaugerichtstagwirddenTeilnehmerneineneueKalku-lationsmethodefürdenFallvorgestellt,dassderUnternehmerseinerNachtrags-berechnungdietatsächlicherforderli-chenKostenzuGrundelegt.ObsichderUnternehmerauchDeckungsbeiträgeanrechnenlassenmuss,dieergegebe-nenfallszueinemspäterenZeitpunkterwirtschaftet,wirdmitder6.und7.Thesekontroversdiskutiert.
FAZIT:DerBaugerichtstagunddieAr-beitsgruppeBauvertragsrechtbeimBMJhabenkonkreteEmpfehlungenzurSchaffungeineseigenständigenBauver-tragsrechtserarbeitet.LetztejuristischeDetailfragensollenaufdem5.Bauge-richtstagdiskutiertwerden.Obesdies-malgelingtmiteinerbreitenMehrheitweitereEmpfehlungenauszusprechen,bleibtabzuwarten.DennochistderGe-setzgebergefordert,zeitnaheinenGe-setzesentwurffüreineigenständigesBauvertragsrechtallenamBauBeteilig-tenvorzustellen.
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Wider die FesselnFüreinmarktgerechtesVergaberechtbeiGroßbauvorhaben
vonRADr.AndreasKoenen,KOENENRECHTSANWÄLTE,Essen/Hannover/Münster/Bielefeld
ARBEITSKREIS
V E R G A B E R E C HTII
Eigentlich gäbe es in vergaberecht licher Hinsicht auf diesem Baugerichtstag wenig zu diskutieren. Denn, wie der Arbeitskreisleiter Prof. Dr. Ralf Leinemann in seiner Einführung im Thesenpapier zutreffend erwähnt, das Jahr 2013 war, gemessen an den Vorjahren, ein Jahr mit eher geringer gesetzgeberischer Aktivität.
FürdieJahre2014und2015könntediesjedochandersaussehen,dennderzeitstehtdienationaleUmsetzungderdreiAnfang2014inKraftgetretenenEU-Richtlinien(Basisvergaberichtlinie,Sek-torenrichtlinieundKonzessionsrichtli-nie)undderensinnvolleAusgestaltungaufdemProgramm.InsofernwirddieDiskussionüberdiesichhierausfürdiePraxisergebendenSpielräumemitSpan-nungerwartet.
Dieinsgesamt10ThesendesArbeits-kreisesIIorientierensichjedochweni-gerandendreiEU-Richtlinienundde-renUmsetzung–hierzuhattederDeut-scheAnwaltvereinbereitsStellunggenommen(VergabeR2014,384ff.)undeineschlankeundgeradlinigeUmset-zungeinszueinsempfohlen–alsviel-mehrangrundsätzlichenFragendesVergaberechtsunterBerücksichtigungderpraktischenErfahrungenbeiGroß-bauvorhabenindenletztenJahren,wo-beikeinGroßbauvorhabenseitdemletz-tenBaugerichtstaghäufigerindieSchlagzeilengeratenistalsderFlugha-fenBerlin-BrandenburgBER.
VordemHintergrunddervergabe-rechtlichenErfahrungenderöffentlichenAuftraggebereinerseits(LotharFehnKrestas,BBR)undderBietermitderenVergabepraxisandererseits(RAMatthiasGoede)werfendieReferentendesArbeits-kreisesnundieFrageauf,wasdasnatio-naleVergaberechtfürBauprojekteleis-tenmuss.SobeklagenbeideReferenten
einerseitsdievergaberechtlichenFes-seln,andieAuftraggeberwieBieterglei-chermaßengebundensind.Andererseitswissensiegenau,dassderartigeProjek-teohnedenordnungspolitischenRah-mendesVergaberechtsvertraglichkaumumsetzbarseinwürden.NichtzuUnrechtlegtderArbeitskreisdeshalbdenFokusaufdie„Brücke“vonderVer-gabebzw.demVergabeverfahrenhinzumVertragunddenvertraglichenKon-sequenzen,diewiralsBürgerallenthal-benzuspürenbekommenundletztlichauchauszubadenhaben.
ObundinwieweitdieFesselndesVer-gaberechtstatsächlichMitursachefürdieFehlentwicklungenundMissständebeiGroßbauvorhabensind,wirdinHammheftigdiskutiertwerden.DenndieseFehlentwicklungenundMissstän-dewerdeneinenichtunerheblicheRollebeiderFragespielen,wiedieEU-Verga-berichtlinieinnationalesRechtumge-setztwerdensoll.
EinederUrsachenderMissständebeiGroßbauvorhaben,sodieAnalysedesAbteilungsleitersimBundesamtfürBau-wesenundRaumordnung(BBR)seidieTatsache,dassnurwenigeBaufirmenaufdieKoordinationvonsehrgroßenundkomplexenAufträgeneingerichtetseien.DeshalbmüsstenbeiderartgroßenProjekten,soderVorschlag,angemesseneTeil-undFachlosegebildetwerdenkön-nen,umeinenirgendwiegeartetenWett-bewerbaufrechterhaltenzukönnen.Ver-gabeverfahrenmitLeistungsvolumenimdeutlichdreistelligenMillionenbereichtreffenheutzutagenichtmehraufeinenausreichendbesetztenMarkt,vorallemdeshalb,weilesnachvergaberechtli-chenVorschriftenkaummöglichist,Teilleistungenbzw.FachloseamMarktanzufragen.
DerAbteilungsleiterimBBRplädiertdarüberhinausfüreinestärkereBe-
rücksichtigungderReferenzenderBie-ter.Esdürfenichtdabeibleiben,dassderPreisalsinderPraxissichersterWegletztlichdaseinzigeAuswahlkriteriumdarstelleundesimÜbrigenfürdieAus-wahlunterdenBieternnurdieKategori-en„geeignet“und„ungeeignet“gebe.VielmehrmüsstenobjektivierbareZwi-schenstufeneingeführtwerden,umins-besonderebewährteBieterbevorzugenzukönnen.HierkönntedasInstrumentderPräqualifikationwiedermehrge-nutztundanstellederobligatorischenAufgliederungdesEinheitspreisesdieVorlagederUrkalkulationzumindestderindieengereWahlkommendenBie-terverlangtwerden.Dadurchseisicher-gestellt,dasseseineverlässlicheUrkal-kulationgebeundetwaigeerforderlichwerdendeNachtragsvereinbarungentat-sächlichauch„tragen“.
DiedritteThesevonLotharFehnKre-stasbetrifftdieMöglichkeitendesVer-gaberechts,StörungenimBauablaufzubegegnenodergarzuvermeiden.GleichsamimWegeeinesvergaberecht-lichenBefreiungsschlagessollebeimAusfalldesErstbietendenaufdenZweit-undDrittbietendenzurückgegriffenwerdenkönnen,ohneeinenerneutenTeilnahmewettbewerbausschreibenzumüssen.AlsweiteresAuswahlkriteriumbötesichineinemsolchenZweitverga-beverfahrendieBerücksichtigungvonangebotenenBeschleunigungsmöglich-keitenan,umeingetreteneVerzögerun-genwiederauszugleichen.
DemgegenüberschlägtRechtsanwaltMatthiasGoedealsleidgeplagterVertre-tervonBieterndetailliertereGesetzes-änderungenvorundorientiertsichinseineninsgesamtsiebenTheseninsbe-sondereanderRechtsprechung,dieesinbestimmtenBereichenzukorrigierengelte.SoseidievonderRechtsprechungregelmäßigangenommeneGleichran-
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gigkeitderkalkulationserheblichenAn-gabeninLeistungsbeschreibung,Leis-tungsverzeichnis,Plänen,GutachtenundübrigeneingereichtenUnterlagenverfehlt.EineHierarchisierungseiin§7VOB/AbereitsangelegtundmüssenurdeutlicherauchfürdieZeitnachdemVertragsschlussklargestelltwerden.Da-beimüsstendieLeistungsbeschreibungunddasLeistungsverzeichniseindeutigVorranggegenüberdensonstigenUnter-lagenhaben.
InmehrerenEntscheidungenhatderBGHbekanntlichdieNichtigkeitder–nachdurchlaufenenVergabeverfahrengeschlossenen–Verträgenach§138BGBwegenSittenwidrigkeitangenommen,wenndernach§2VOB/BaufVerlangenbzw.obligatorischneuzuvereinbarendeEinheitspreisfürMehrmengenimMiss-verhältniszurBauleistungsteht.DiesesMissverhältniswirdinständigerRecht-sprechungdurchErmittlungeinesver-meintlichangemessenenEinheitsprei-sesbegründet.DamitsetzesichdieRechtsprechungjedochüberdievorge-schriebeneunderfolgtePrüfungderPreisbildungdurchdenAuftraggeberhinweg,welcherhierdurchauchnicht(mehr)schutzwürdigsei.
EineweitereKorrekturderRechtspre-chungwirdinderfünftenTheseange-mahnt:DiehäufigpraktizierteRückver-setzungeinesVergabeverfahrensindenStandvorAngebotsabgabe–anstellederangezeigtenAufhebung–führeregel-mäßigzueinem„Scheinwettbewerb“,danachEröffnungstermindieBieterrei-henfolgebekanntsei.ObdieseKritikanderRechtsprechungzueinerEmpfeh-lungandenGesetzgeberführenkannundwennjawiedieseauszusehenhät-te,istinHammzudiskutieren.
ImGegensatzzumvorgenanntenVor-schlagausderPraxis,dieVergabekrite-rienumAspektewieReferenzenderBie-terzuerweitern,plädiertGoedefüreineEntschlackungdesVergabeverfahrens,nämlichfürdieBegrenzungderAus-wahlkriterienbeiregelmäßigwiederkeh-rendenBauleistungenbzw.einfachenVorhaben.EinesolcheDifferenzierungundBegrenzungaufkostenrelevanteFaktoren(z.B.Betriebs-undWartungs-kosten)seinachderneuenEU-Basisver-gaberichtliniemöglichundwürdedieWertungerleichtern.
DieinderVOB/A-EGvorgesehenenAngebotsfristensindMindestfristen.InderPraxishabensiesichjedochzuRe-gelfristenverkehrt,diezudemvonder
Vergabestelleverkürztwerdenkönnen.DieswirdderKomplexitätunddemer-forderlichenAufwandderErstellungei-nesAngebotsjedochregelmäßignichtgerechtundführtzueinereigentlichnichtgewolltenBeschränkungderBie-terapriorisowiezustreitanfälligen–weilimHinblickaufdieKürzederZeit-vorgabemöglicherweisenichthinrei-chendgeprüftenoderinfolgevonFlüchtigkeitengarfehlerhaften–Ange-boten.VorgeschlagenwirddahereineKlarstellung,dassdieMindestfristennurimbegründetenAusnahmefallan-gewandtwerdensollen.BauzeitundAuftragsvolumenseienbeiderimZwei-felgroßzügigerzubemessendenFristre-gelmäßigzuberücksichtigen.
SchließlichgehtderReferentnochaufzweiFolgeneinerAufhebungdesVergabeverfahrensein.EinVerhand-lungsverfahrenmitidentischemBieter-kreissollenurdannmöglichsein,wenndieKostenschätzungvonallenAngebo-tenüberschrittenwordenseiundvondaher„keinewirtschaftlichenAngeboteabgegebenworden“seien.DerAuftrag-gebermüsseimHinblickaufdiemitderErstellungderAngeboteverbundenenKostenzudemverpflichtetwerden,imFallederAufhebungdesVergabeverfah-renswegennachträglichfehlenderFi-nanzmittelderenursprünglichesVor-handenseinzubeweisen.ImFalledesNichtgelingensdiesesBeweisessolledieRechtswidrigkeitderAufhebungvermu-tetwerdenundderAuftraggeberdem-entsprechendverpflichtetsein,diedenBieternentstandenenKostenzuerset-zen.BeideVorschlägezielenaufeinMehranRechtssicherheitfürdieBieter.
FAZIT:EineergiebigeDiskussiondieserdurchauserwägenswertenThesendürf-tezuentsprechendpointiertenEmpfeh-lungenandenGesetzgeberführen.EinBefreiungsschlagvondenFesselndesVergaberechtsistzwarnichtzuerwar-ten.JedochkönnteeswichtigeImpulseinRichtungeinerEntschlackungdesVergabeverfahrensundderFörderungeinesbesserfunktionierendenMarktesgeben.DiesistinsbesonderebeiGroß-bauvorhabenessentiell.MögederLeis-tungsfähigstedenZuschlagerhalten.
Dr. Andreas Koenen ist Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht und Baurechtsspezialist (im Sinne
des Netzwerks Bauanwälte).
Die Suche des öffentlichen Auftraggebers nach geeigneten Bietern - bei Großbauvorhaben bleibt sie bisweilen vergeblich.
+++ AKTUELLES URTEIL +++ AKTUELLES URTEIL ++ +
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Die Möglichkeit, die Ermittlung des verbindlichen Architektenhonorars auf Basis einer sog. „Baukostenvereinbarung“ zu treffen, ist unwirksam. § 6 Abs. 2 HOAI 2009 ist nichtig, da er von der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht gedeckt ist. Da § 6 Abs. 3 HOAI 2013 wortgleich ist, ist auch diese Norm nichtig. Dieses hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 24.04.2014 – VII ZR 64/13 – entschieden.
AlleinmaßgeblichfürdieBerechnungdesArchitektenhonorarsbzgl.derzu-grundezulegendenKostenbleibensomitdieanrechenbarenKosten,dieaufGrund-lagederKostenberechnung–oderinAus-nahmefällenderKostenschätzung–er-mitteltwerden(§6Abs.1HOAI2009/2013).
MitdieserEntscheidunghatderBGHeinermehralsumstrittenenRegelungmiteindrucksvollerBegründungdasEndebereitet.§6Abs.2HOAI2009/§6Abs.3HOAI2013lautet:„WennzumZeitpunktderBeauftragungnochkeinePlanungenalsVoraussetzungfüreineKostenschätzungoderKostenberechnungvorliegen,könnendieVertragsparteienabweichendvonAbsatz1schriftlichver-einbaren,dassdasHonoraraufderGrund-lagederanrechenbarenKosteneinerBaukostenvereinbarungnachdenVor-schriftendieserVerordnungberechnetwird.“
DiemitderHOAI2009eingeführteundinderHOAI2013beibehaltenesog.„Baukostenvereinbarung“ist–soderBGH–nichtvondergesetzlichenEr-mächtigungsgrundlagederHOAIge-deckt.
DiegesetzlicheErmächtigungzwingedenVerordnungsgebernämlich,einaus-kömmlichesMindesthonorarfestzusetzen,dasdurchVereinbarungnurinAusnah-mefällenunterschrittenwerdenkann,
wobeidenberechtigtenInteressenderArchitektenundIngenieureundderAuftraggeberRechnungzutragensei.HingegenlassesiekeineRegelunginderHonorarordnungzu,nachderdasHono-rarfreiunterhalbdesauskömmlichenHonorarsvereinbartwerdenkönne,ob-wohlkeinAusnahmefallvorliegt.DenndamitwürdederZweckdesGesetzesverfehlt,ArchitektenundIngenieurevoreinemruinösenWettbewerbzuschützen,dersichaufdieQualitätderLeistungauswirkenkann.
DerBGHstelltklar,dasseinederartigeRegelungnichtnurdannvorliege,wenndasHonorarfreiunterhalbdesMindest-honorarsverhandeltwerdenkönne,son-dernschonimmerdann,wenndiejenigenFaktorenausgehandeltwerdenkönnen,diedieBerechnungdesMindesthonorarsbestimmen.AusSichtdesBGHmachtesnämlich„inderSachekeinenUnter-schied,obdasHonorarohneRücksichtaufdieseFaktoren,wiez.B.beiderVer-einbarungeinesPauschalhonorars,un-terhalbdesMindesthonorarsvereinbartwird,oderobdieMindesthonorarunter-schreitungdadurchbewirktwird,dassinnerhalbdesinderVerordnungvorzu-sehendenBerechnungssystemsfürdieErmittlungdesMindesthonorarsVerein-barungengetroffenwerden,diezueinerMindestsatzunterschreitungführen“.
VordiesemHintergrundist§6Abs.2HOAI2009sowiederwortgleiche§6Abs.3HOAI2013nichtvondergesetzli-chenErmächtigungsgrundlageinArt.10§§1und2MRVGgedeckt.DenndieseRegelungkannnachdenWortendesBGH„dazuführen,dassAuftraggeberaufArchitektenundIngenieureeinenunangemessenenWettbewerbsdruckausüben,indemsieihreVorstellungenvondenBaukostenvorgebenundgleich-zeitigerkennenlassen,dasssie,wenndieseKostennichtakzeptiertwerden,
miteinemanderenArchitektverhan-delnwerden.AufdieseWeisekönnenArchitektenundIngenieureindieLagegebrachtwerden,zurVermeidungderAuftragserteilunganeinenKonkurren-tendieseVorstellungenzuakzeptieren.“
FAZIT:DerBGHmachtdeutlich,dassimentgegengesetztenFallgegendasge-setzgeberischeZiel,ArchitektenundIn-genieureneinMindesthonorarzugaran-tieren,solangeeinAusnahmefallnichtvorliege,verstoßenwürde.UnabhängigdavonsindHonorarvereinbarungenje-derzeitmöglichundzulässig,soweitsiesichimRahmenderMindest-undHöchs-tsätzederHOAIbewegen.
Prof. H. Henning Irmler ist Fachanwalt für Bau-
und Architektenrecht und Baurechtsspezialist (im
Sinne des Netzwerks Bauanwälte).
Das Ende der Kostenvereinbarung§6Abs.2HOAI2009/§6Abs.3HOAI2013istnichtig
vonRAProf.H.HenningIrmler,IRMLER&Collegen,Schwerin
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Eile mit WeileEmpfehlensichgesetzlicheRegelungenfürein„baubegleitendes
EilverfahreninVergütungs-undNachtragsstreitigkeiten“?
vonRAOlafJaeger,GESSNERRechtsanwälte,Saarbrücken
Allerorten wird diskutiert über die Schließung von Gerichten und Einsparungen in der Justiz. Da ist es nur konsequent, wenn zum diesjährigen Baugerichtstag die Arbeitskreise Prozessrecht und außergerichtliche Streitbeilegung zusammen tagen.
DenninderTatistzuüberlegen,obfürdiezudiskutierendeFragederAdjudika-tion/Bauverfügung(einadhoceingelei-tetessummarischesVerfahrenzurvor-läufigenLösungeinerBaustreitigkeitinkurzerZeit)eingerichtlichesodereinaußergerichtlichesVerfahrenzuinstal-lierenseinwird.
DieThematikknüpftandiebereitsin2012vom4.DeutschenBaugerichtstagverabschiedeteEmpfehlungdesdortigenArbeitskreisesIan,zurSicherungeinesungestörtenBauablaufsunddesLiquidi-tätsflusseseingesetzlichvorgeschriebenesEilverfahrenmitbeschränktemRege-lungsbereicheinzuführen(nachdembe-reits2008und2010BeschlüsseindieseRichtunggefasstwordenwaren).Jetztsollenalso2JahrespäterdiekonkretenParameterfüreinsolchesVerfahrener-örtertwerden.ZudemwirddiezentraleFragezubeantwortensein,obeinsolchesEilverfahrendenstaatlichenGerichtenoderaberaußerstaatlichenGremienübertragenwerdensoll.
Esgehtgrobgefasstumdiebaubeglei-tendeLösungvonVergütungs-undNach-tragsstreitigkeiten.Der4.DeutscheBauge-richtstaghattesichmitüberwältigenderMehrheitdafürausgesprochen,dasseshierfürgesetzlicheRegelungengebensolleund–fürdenFall,dassderGesetz-geberdemnichtnachkommt,alsoinweiserVorausschau–warbereitsvorsorg-lichebenfallsmitüberwältigenderMehr-heitbeschlossenworden,dassdannaußergerichtlicheGremienetwaimRahmeneines(beschränkten)Adjudika-
tionsverfahrensdieseAufgabeüberneh-mensollten.
InderZwischenzeithatdanndieAr-beitsgruppeBauvertragsrechtimBMJ(BundesministeriumderJustiz)denGe-dankenweiterverfolgtundineinemAb-schlussberichtimJuni2013erklärt,dasszwareinaußergerichtliches(ver-traglichvondenParteienvereinbartes)Adjudikationsverfahreneine„denkbareMöglichkeit“sei,eswurdenjedochver-fassungsrechtlicheGrenzengesehen,diesgesetzlichalsverpflichtendanzu-ordnen.DeshalbwurdeeinegesetzlicheEinführungeinesschnellenVerfahrensvorgeschlagen,indieZivilprozessord-nungeinzubauenals„Bauverfügung“.Gemeintwardamiteinebesondere
FormeinesbeschleunigtenErkenntnis-verfahrens,welcheszuschnellen(zu-mindestvorläufigvollstreckbaren)Ent-scheidungenkommensollte.
Parallelhierzuwar–dadieBedenkengegeneine„verpflichtendeAdjudikation“schonseiteinigerZeitkursierten–imAuftrageeiner„FördergemeinschaftAd-judikationsgutachten“einRechtsgut-achtendurchdenfrüherenPräsidentendesBundesverfassungsgerichts,HerrnProf.Dr.Dr.Papier,imMai2013erstelltworden.EswurdeimRahmeneinerSonderveranstaltungdesDGBTam23.10.2013unterLeitungdesDGBT-Prä-sidentenProf.LeupertzundmitBeiträ-genu.a.desGründersundehem.Präsi-dentenProf.Dr.Kniffkadiskutiert.
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Sind obligatorische Eilverfahren eine Alternative für das stumpf gewordene Richtschwert Justitias?
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Olaf Jaeger ist Fachanwalt für Bau- und Architek-
tenrecht und Spezialist für Vergaberecht.
DennPapiergelangtezudererfreulichenAussage,dassdiegesetzlicheEinführungeinerverpflichtendenAdjudikationmitdemgrundgesetzlichenJustizgewähran-spruchgrundsätzlichvereinbarseiunddenZugangzudenstaatlichenGerich-tennichtinverfassungswidrigerWeiseerschwerenwürde.
Damitsindalsodie(verfassungs)recht-lichenVoraussetzungengeklärt,beideWegesindmöglich,verpflichtendeEin-führungdurchdenGesetzgeberoderabergerichtlichesEilverfahren,evtl.aberauchbeideWegeparallelalsOption.DieswirddiespannendeFragesein,obsichalsodiebeidenzusammentagen-denArbeitskreisehieraufeineeinheit-licheEmpfehlungverständigenkönnen.
Diedazubislangvorliegendeneinfüh-rendenStatements–ThesensindleiderimVorfeldnichtveröffentlichtworden,abervielleichtinAnbetrachtderjetztschonjahrelangenBefassungdesDBGTmitdiesemThemaauchentbehrlich–lassendiesoffen.
BeidenVerfahrenistgemein,dassineinemengenZeitgerüstbeinursumma-rischerSachverhalts-undRechtsprüfungeinevorläufigverbindlicheEntscheidungmitderMöglichkeiteinerspäterenge-richtlichendetailliertenÜberprüfbarkeitgetroffenwird.Zielistesinsbesondere,dassderzwischendenParteienschwe-lendeStreitdemFortgangderArbeitenamBaunichtweiterentgegensteht.Sokannz.B.eineAbschlagszahlungfürfälligerklärtundderHöhenachfestge-legtwerden(unterBerücksichtigungderregelmäßigenEinwendungenvonPrüfbarkeitderRechnung,Leistungs-stand,Mängeln,Gegenforderungen),sodassderAuftragnehmernichtmitEin-stellungderArbeitenzurDurchsetzungderselbendrohenmuss.
WiesohäufigwirdinderPraxisderErfolgvondeneingesetztenPersonen,
derenQualifikationundEngagement,abhängen.BeiGerichtsollenfürdenFallderVarianteBauverfügungspezielleSpruchkörpermitbesondererbaurecht-licherKompetenzeingerichtetwerden,sowohlimHinblickaufdiezeitlichenVorgaben,wieauchumeinehoheAk-zeptanzderEntscheidungherbeizufüh-ren–nichtzuletztauchmitdemZiel,einspäteresHauptsacheverfahrenzuvermeiden.WerinseinerpraktischenTätigkeit–sowiederAutordiesesBei-trages–dasGlückhat,anseinemLand-gerichtschonjetztüberspezielleBau-kammernzuverfügen,derweißumdengroßenVorteil.DieEinführungeinerBauverfügungkönntealsoals„positiveNebenwirkung“dazuführen,dassesendlichflächendeckendinganzDeutsch-landauchfürdiebaurechtlichenHaupt-sacheverfahrenüberallBaukammerngibt.
AbgesehenvonderbereitsvonSeitenderBauwirtschaftgeäußertenSkepsis,obdieJustizdieseAufgabewirdstem-menkönnen(wobeimeinesErachtensgesetzgeberischeVorgabensichbislanghäufigpositivaufdieGeschäftsvertei-lungderGerichteausgewirkthaben,wiez.B.dieVergabesenateandenOber-landesgerichtenbeweisen),gibteseinenNachteil,dergerichtlichenVerfahrenimmanentist:Dortentscheiden„nur“Richter.DieaußergerichtlicheAdjudika-tioneröffnetnämlichdieMöglichkeit,dassdiePersondesAdjudikators–jenachAufgabenstellung–voneinemJuristen,einemBaubetriebswirtschaftleroderei-nemBausachverständigenbesetztwird,nachmeinerAuffassungundErfahrungsolltenesregelmäßigeinJuristundeinTechnikergemeinsam,ggf.alsDreier-Gremmiumsein.AndersalsinEngland–diedortigenRegelungenderConstruc-tionAdjudicationhabendieDiskussioninDeutschlanderstangestoßen–sind
deutscheBauverträgenichtderartigde-tailliert,sodasssiestetsauchjuristischauszulegensindbeiFragenderVergü-tung,Nachträge,Bauzeitverlängerungetc.DaherwirdmaninDeutschlanddieAdjudikationnicht(alleine)denTechni-kernüberlassenkönnen(dieinEnglanddietypischenAdjudikatorensind).
GeradedieMöglichkeit,technischenSachverstanddirektindasEntscheidungs-gremiumzuimplementieren,sprichtausmeinerSichtfürdieaußergericht-licheAdjudikation,wobeiesbeieinerParallelitätderMöglichkeitenletztlichnurvomjeweiligenFallundderEinsichtderParteienabhängt,welcheOptiondennnunaktiviertwird.
FAZIT:AuchimrichterlichenEilverfah-renderBauverfügungwirdestheore-tischmöglichsein,externeSachverstän-digehinzuzuziehen.InjedemFallemüssteesabermeinesErachtensRege-lungendazugeben,dassnichtbeidemöglichenVerfahrendannauchparal-lelbetriebenwerdenkönnen.DieseundandereKollisionsfragenzuklärenwirdAufgabederbeidenArbeitskreisesein,aufdieErgebnissedürfenwirgespanntsein.
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erfüllt.DiemangelndeFunktionstaug-lichkeitdesArchitektenwerkesist–wennderWerkerfolgvomBauwerkabgekoppeltist–keineprimärtechnischeFrage,son-derneineFragederVertragspflichten.NatürlichwäredamiteineweitgehendeHaftungsbegrenzungerreicht.PlanerwürdendannimErgebnisnurfürdieRichtigkeitdervorgenommenenTätig-keitenhaften.
InseinerdrittenTheseziehtDammertdanneigentlichdenkonsequentenSchluss,dasseskeinebesondersintensi-venÜberwachungspflichtenbeibeson-dersgefahrenträchtigenArbeiten,typi-schenGefahrenquellenundkritischenBauabschnittengebenkann,daja–aus-gehendvondererstenThese–dieMan-gelfreiheitderBaumaßnahmenichtmehrmitderMangelfreiheitderArchitekten-leistungverknüpftist.AndersformuliertkönntemanauchzudemSchlusskom-men,dasswenndiebesondersintensivenÜberwachungspflichtenbegrenztwer-den,derUmfangderHaftungähnlichdereinesDienstvertragesreduziertwerdenwürde.
Begrenzung (nur) der gesamtschuldnerischen Haftung des Planers
RechtsanwaltProf.Dr.PreussnerverfolgteinenetwasanderenAnsatz.ErmöchtedenPlanervertragunverändertlassen,aberdiegesamtschuldnerischeHaftungdesPlanersmitUnternehmernundFach-planerneingrenzen.
InseinererstenThesehinterfragterdaher,obesrichtigist,dassPlanerundBauunternehmertatsächlichgesamt-schuldnerischhaftenmüssen.AlsGründegegendieGesamtschuldverweisterdar-auf,dassdieHaftungdesArchitektenbeiSchädenimBauwerkaufSchadener-satz,diedesUnternehmersprimäraufNacherfüllunggerichtetist.DieRegelun-
Schluss mit der Pascha-StellungIstdieGesamtschulddesArchitekten/Ingenieursnochzeitgemäß?
vonRAKarstenMeurer,MeurerRechtsanwälte,Stuttgart
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Wer kennt diese Situation nicht? Bei der fertig gestellten Baumaßnahme zeigt sich ein Mangel. Als Rechtsanwalt wird nun überlegt, welcher Baubeteiligter hierfür in die Verantwortung genommen werden kann.
SelbstverständlichistprimärderUnter-nehmerverantwortlichundkannvomBauherrninAnspruchgenommenwer-den.Oftmalserscheintesaberaussichts-reicher,denPlanerindieVerantwortungzunehmen,dadieserimRahmendesgeschuldetenvertraglichenWerkerfolgesnachderRechtsprechung(z.B.OLGNaum-burg,Urteilvom29.05.2006,1U27/06)auchdasmangelfreieEntstehenlasseneinesObjektesschuldet,undsomiteinAnscheinsbeweisfürdessenVerantwort-lichkeitbesteht.
Diesführtdanndazu,dasseineKlagegegendenArchitekteneingereichtwird,mitdererfürsämtlicheSchädeninAn-spruchgenommenwird.DaPlanernre-gelmäßigkeinNacherfüllungsrechtbeiausgeführtenBauleistungenzusteht,son-derndiesenuraufSchadenersatzinAn-spruchgenommenwerdenkönnen,be-kommtderBauherr,womöglichohnedemUnternehmernochmalsFristzurNacherfüllunggesetztzuhaben,GeldumdenSchadenbeseitigenzulassen.SelbstwennderBauherreinenunzuver-lässigenUnternehmerausgewählt,Zah-lungengegendenRatdesPlanersfreige-benoderdieSicherheitenfreigegebenhat,kannihneinMitverschuldenimVerhält-niszumPlanernichtangerechnetwer-den(vgl.UrteildesBGHvom26.07.2007,VIIZR5/06,sowiedieweiterenUrteile:OLGFrankfurt,Urt.v.14.12.2010,16U145/10u.a.).Dies,weildasVertragsver-hältniszwischenBauherrnundBauun-ternehmerseparatundlosgelöstvondemVertragsverhältniszwischenBauherrn
undPlanerzubehandelnist.Diesekonse-quentegetrennteBewertungderVertrags-verhältnisseinKombinationmitdemVorliegeneinesGesamtschuldverhält-nissessindes,dieausSichtderPlaneroftmalszuunbilligenErgebnissenfüh-ren.PlanerhabenzunächstgenerellkeinRecht,dieBeauftragungeinesUnterneh-merswegenUnzuverlässigkeit,drohen-derZahlungsunfähigkeitodersonstigenGründenzuverhindern.DieAuswahlderUnternehmertrifftalleinederBauherr,deresdamitinderHandhat,dassHaf-tungsrisikodesArchitektenzuerhöhen.
AusgehendvondieserPrämissemöch-tesichdieArbeitsgruppeIVdes5.Bau-gerichtstagesGedankendarübermachen,obundwiediegesamtschuldnerischeHaftungdesPlanersmitdemUnterneh-merbegrenztwerdenkann.Dieverschie-denenThesenderArbeitsgruppenleiterhabenverschiedeneAnknüpfungspunkte:
Begrenzung der werkvertraglichen Haftung des Planers
Prof.Dr.BerndDammertversucht,diewerkvertraglicheHaftungdesArchitek-teneinzugrenzen,indemdiewerkver-traglicheHaftungaufdiePlanungs-undÜberwachungsleistungansich(bspw.wiebeimMietvertrag)begrenztwird,undnichteindarüberhinausgehenderWerk-erfolginMangelfreiheitdesBauwerksverbundenist.
MaßgeblichfürdieFrage,obderPlanereinemangelfreieLeistungerbrachthat,istaufdievertragstypischenPflichtendesPlanervertragesabzustellen.AufdasBau-werkansichbzw.dieMangelfreiheitdesBauwerkssollesdabeigeradenichtmehrankommen.
RegelmäßigliegteinMangelimPlaner-werknurnochdannvor–sodiezweiteThesevonDammert–,wenndiePlanungdievertraglicheZweckbestimmungnicht
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Karsten Meurer ist Fachanwalt für Bau- und Archi-
tektenrecht und Baurechtsspezialist (im Sinne des
Netzwerks Bauanwälte).
gender§§635,636BGBzumSchadens-ersatzdes§281sindnichtgleichgeschal-tet,sondernalslexspecialisvorrangiganzuwenden.ZudemsinddieAnsprücheinhaltlichunterschiedlich(Geldschuldvs.Bauleitung).MitverschuldenseinwändedesPlanerswegenmangelhafterBau-leistungsindausgeschlossen,währendderBauunternehmerdiemangelhaftePlanungalsMitverschuldenseinwandgegenüberdemBauherrnerhebenkann.SchließlichistderAnspruchaufNach-erfüllungregelmäßiggünstigeralsderaufSchadensersatzgerichteteAnspruchgegendenPlaner.
InseinerzweitenThesefordertPreuss-ner,dasseinSchadensersatzanspruchdesBauherrngegenüberdemPlanernurdannbestehendarf,wennderAnspruchdesBauunternehmersaufNacherfüllungnichtmehrbesteht.Bauherrensollenzunächstverpflichtetwerden,vomUn-ternehmerNacherfüllungzuverlangen.ErstwenndiesesRechtdesUnternehmerserloschenist,kannderPlanerinAn-spruchgenommenwerden,weilerstjetztdasGesamtschuldverhältnisentsteht.InderTatistesnichteinzusehen,dassBau-herrendenPlaneraufSchadensersatzinAnspruchnehmenkönnen,bevorderUn-ternehmerwenigstenszurNacherfüllungaufgefordertwurde(a.A.BGH–zuletztimUrteilvom26.07.2007,VIIZR5/06).
InseinerdrittenThesefordertProf.Preussner,dieSchadensersatzansprüchedesBauherrngegenüberdemArchitek-
tengenerellaufdieHöhederKostenderNacherfüllung,wiesiebeimbetreffen-denBauunternehmeranfallenwürden,zubeschränken.ZudemsindhierbeidieKostendesUnternehmerangeboteszuberücksichtigen.DiemisslicheLage,dassderArchitektzu100%aufSchadens-ersatzinAnspruchgenommenwerden,diesenaberunterUmständennichtvoll-umfänglichbeimUnternehmerrealisie-renkannsolldamitaufgefangenwerden.GleichzeitigsolldurchdieseHaftungauchdemGedankenRechnunggetragenwerden,dassderBestellereinenbeson-dersinsolvenzgefährdetenBauunter-nehmerauswähltundsomitdessenIn-solvenzrisikozumPlanerverschiebt.
Begrenzung der Einwendungen des Bau herrn gegen die Vergütungsansprüche des Planers
WiedereinenanderenAnsatzwähltRADr.Koeble.Erschlägtvor,dieBerufshaft-pflichtversicherungderPlaneralsPflicht-versicherungeinzuführen.DieshättezurFolge,dassderBauherrnachdemPflichtversicherungsgesetzeinenDirek-tanspruchgegenüberderVersicherunghättenunderdeshalbwenigerEinwen-dungengegendenHonoraransprucher-hebenkann.
RADr.KoebleistderAuffassung,dassdasUrteildesBGHvom24.11.2005,VIIZR304/04,BauR2006,411,(VerbotdesErlasseseinesVorbehaltsurteilüberden
VergütungsanspruchdesUnternehmers,wenneinBauherrausMängelnresultie-rendeSchadensersatzansprücheeinwen-det)sowiedasUrteildesBGHvom07.04.2011,VIIZR209/07,BauR2011,1185,(VerbotdesformularmäßigenAus-schlussderAufrechnungnurmitunbe-strittenenundrechtskräftigenfestge-stelltenGegenforderungendesBauherrninPlanerverträgen)indiesemFallnichtmehrrichtigsind.DerBGHhatbeideausSichtderPlanerungünstigeEntschei-dungenmitdemSicherungsinteressedesBauherrnbegründet.DiesemwäredannabermitdemDirektanspruchzurVersi-cherunggenügegetan.SomitkönntensowohlVorbehaltsurteilealsaucheineBeschränkungderAufrechnungdesBau-herrnnurmitunbestrittenenundrechts-kräftigfestgestelltenGegenforderungendesBauherrninformularmäßigenPlaner-verträgenvorgesehenwerden.
FAZIT:DieThesenallerReferentensindgeeignet,dieHaftungssituationderAr-chitektenundIngenieurezuverbessern.DieKruxinallembestehtletztlichinderwerkvertraglichenHaftung,sodassderAnsatzvonProf.Dr.BerndDammertamweitestenundkonsequentestenzugehenscheint.Aberselbstwennesnichtgelingt,denBGHzueinerBegrenzungdeswerkvertraglichgeschuldetenErfol-geszubewegen,wäredieThesenvonDr.KoebleundProf.Dr.Preussnergleicher-maßengeeignet,eineVerbesserungderHonorardurchsetzung,aberauchderHaftungzuerreichen.
Die Folgen der Gesamtschuld sind für viele Architekten und deren Versicherungen sehr belastend.
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Der Bauträgervertrag in der PraxisBauherrenmodellalsLösungaltbekannterProbleme?
vonRAProf.RudolfJochem,RJAnwälte,Wiesbaden
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Mietzinssteigerungen, insbesondere in deutschen Großstädten und Ballungsräumen, und die unverkennbar gegebene Verknappung angemessenen Wohnraums für junge Familien zu bezahlbaren Preisen rücken den Erwerb von Wohneigentum wieder stärker in den Fokus der Betrachtung.
DasBauträgerrechtistdabeiganzwesent-lichdadurchgeprägt,dassderbauun-kundigeErwerberdemBauprofigegen-übersteht.HäufigwirdderWunsch,Wohneigentumzubesitzen,auchda-durcherschwert,dasserheblichefinan-zielleMitteldererwerbendenFamilieaufgebrachtwerdenmüssen,wasinfastallenFällenmiteinererheblichenVer-schuldungzurFinanzierungdesKauf-preiseseinhergeht.
DieseKonstellationverlangteinhohesMaßanSchutzderErwerberinteressenandermangelfreienRealisierungdesvomBauträgerversprochenenWerkes.DiehierfürbereitgestelltenVertragsstruk-turensindäußerstunterschiedlichundsollenhierinihrenwesentlichenZügenkurzgegenübergestelltwerden:
Bauträgervertrag auf der Grundlage der Makler und Bauträgerverordnung
DerwesentlicheKerndiesesVertragsmo-dellsbestehtdarin,dassderErwerberaufgrundeinesnotariellgeschlossenenKaufvertragesdasGrundstückvomBau-trägermitderMaßgabeerwirbt,dassdieseraufseinemGrundstückaufseineKostenundaufeigenesRisikofürdenErwerberdasimKaufvertragnäherbe-schriebeneBauvorhabenerstellt.HandeltessichbeidemBauvorhabenumeineWohnungeinesnochzuerrichtendenMehrfamilienhauses,geschiehtdiesinderWeise,dassderBauträgeralsEigen-
tümerdesGrundstückesdiesesentspre-chendderBaugenehmigungdesNeubausinMiteigentumsanteileaufteiltundmitdemSondereigentumdereinzelnenWohnungenverbindet(Teilungserklä-rung).DieaufdemPapiersogebildetenWohneinheitensindanschließendGe-genstanddesKaufvertrages.
ErverkauftdamiteinenAnteilamGrundstück,verbundenmitdemVer-sprechen,eineWohnunggemäßTeilungs-erklärungzuerrichtenundnachFertig-stellungundKaufpreiszahlungandenErwerberzuübereignen.
MitderTeilungserklärungwerdendieeigentumsrechtlichenFragengeklärt,sowiesieEingangindasGrundbuchfinden.DamitwirdderGrundriss,dieGrößeundLagedesGrundstückesimkünftigenGebäudedefiniert,diesaller-dingsnuraufdemPapier.
AufeinemanderenBlattstehtdieFragenachderBauqualität.WelcheBau-ausführungvomBauträgergeschuldetwird,ergibtsichausderBaubeschrei-bung,diezwingendzueinemBauträger-vertraggehörtundzubeurkundenist.Allerdingsgeschiehtdiesindenseltens-tenFällenindenKaufverträgenselbst.BaubeschreibungensindregelmäßigBe-standteileinerTeilungserklärung,dievomBauträgerbeurkundetwirdundal-lenErwerbsverträgenzugrundeliegt.MitAusnahmezuFragendesAusbausderWohnunghatderErwerberdamitkeinenEinflussaufdieGestaltungderBaubeschreibung.Ermusssichihrun-terwerfen.Dieslässtsichauchgarnichtandersgestalten,denndasGebäudemussnacheinheitlichenKriterienerrichtetwerden.
DiesepraxisüblichenBaubeschreibun-genhabendabeiniemalsdieQualitätei-nerfunktionalenLeistungsbeschreibungodereinessonstigenLeistungsverzeich-nisses,wiesieüblicherweiseGegenstand
vonBauverträgenbeiBauvergabenwer-den.UmdieBelangederErwerberzustärken,setztderBaugerichtstagmitderFragestellungan,obderGesetzgeberzurVerbesserungdesVerbraucherschutzeseinegesetzlicheRegelungzurBaube-schreibungspflichteinführensollte.Ab-gesehendavon,dassnichtzuerkennenist,wieeinesolcheLösungaussehenkönnte,istdieswederpraktikabelnochsinnvoll.HiergiltderGrundsatz,wiebeijedemKauf:„Augenauf,dennKaufistKauf.“
DerErwerbersolltedieTauglichkeitderBaubeschreibungdurcheinenFach-mannprüfenlassen,bevorersichzumKaufentschließt.DierechtlicheAbsiche-rungdesKäuferserfolgtwiebeijedemGrundstückskaufvertragdurchEintra-gungeinerEigentumsvormerkung.DiesesichertdenAnspruchaufEigentumsum-schreibungaufdenKäufer.Voraussetzunghierfüristallerdings,dassderKaufpreisvollbezahltistunddasEigentumlasten-freiübertragenwerdenkann.
OhneAufbaufinanzierungkommtselbstdersolventesteBauträgernichtaus.DenhierfürbenötigtenBankkreditlässtsichdieBankmiteinererstrangigenGrundschuldabsichern,wasbedeutet,dassdieEigentumsvormerkungdesEr-werbersimRangedanachsteht.ImInte-ressedeslastenfreienEigentumserwerbskannmithineineKaufpreiszahlungnurunterderVoraussetzungerfolgen,dassdieLöschungderGrundschuldderbau-finanzierendenBanksichergestelltist.BeimangelfreierBauerrichtungundZahlungdesKaufpreisesnachFertigstel-lungistdieskeinProblem.DennbevorderKaufpreisgezahltwird,mussdembeurkundendenNotardieLöschungsbe-willigungfürdiezulöschendeGrund-schuldmitderMaßgabevorliegen,dasshiervonGebrauchgemachtwerdenkann,sobaldderKaufpreisbezahltist.
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FürdiebaufinanzierendeBankistdiesinderRegeldeshalbkeinProblem,weildieKaufpreisschuldregelmäßigandieBankabzutretenistunddamitsicherge-stelltwerdenkann,dassmitbefreienderWirkungauchzugleichdasDarlehensri-sikoderbaufinanzierendenBankabge-decktist.SieerhältdenKaufpreis.AufderanderenSeiteerhältderKäuferdenmangelfreienKaufgegenstandzuBesitzundzuEigentumübertragen.DieZah-lungdesgesamtenKaufpreiseserfolgtda-beiZugumZuggegendieLöschungderAufbaugrundschuldundführtdamitimErgebniszueinerlastenfreienEigentum-sumschreibung.
DieProblemefallenan,wennMängel-rechtegeltendgemachtwerden.SiesindindiesemVorleistungsmodelljedochbe-herrschbar.DerBauträgerhatBesitzundEigentumundwirdbemühtsein,indenBesitzdesKaufpreiseszukommen.DerErwerberhatzuallenMängelrechtenwederBesitznochEigentum.BeidePar-teienwerdenmotiviertsein,dieseKon-fliktlagedurchvertragsgerechteErfül-lungderjeweiligenLeistungzulösen.
DieseLösungverlangtvomBauträgerallerdingseineVorleistunginbeacht-licherHöheundbürdetihmdasInsol-venzrisikodesErwerbersauf,derimZeitpunktderBesitzübernahmedesKauf-objektesauchüberdieFinanzmittelzurKaufpreiszahlungverfügenmuss.AberauchdiesesRisikoistbeherrschbar,wennderErwerberbeiKaufvertragsab-schlussseineFinanzierungintauglicherFormnachweist.
DieseVertragslösungverlangtnacheinemwirtschaftlichstarkenBauträgerundführtmitderVorfinanzierungdesgesamtenBauvorhabensauchzueinerwesentlichenVerteuerungdesBauens.NichtzuletztausdiesemGrundwirddiesesModellmeistgemieden.
Vormerkungsmodell mit Abschlags zahlung
DieMakler-undBauträgerverordnungschafftdemBauträgerErleichterung,in-demihmgestattetwird,nachBaufort-schrittdenKaufpreisinbiszusiebenTeilratenentgegenzunehmen.DieVor-leistungspflichtdesBauträgerswirdda-durchabgemildert,daihmLiquiditätschonwährenddesBaugeschehensauf-grundZahlungenvonAbschlägenzuge-führtwird.
DieFragebleibtallerdingszubeant-worten,wiedasInteressedesErwerberssichergestelltwird,lastenfreiesEigen-tumzuerreichen,wennderBauträgerdasBauvorhabennichtvollendetodermitschwerenMängelnbehafteterstellt(z.B.imFallderInsolvenzdesBauträ-gers).DasaufdieLeistungsstörungan-zuwendendeWerkvertragsrechtdesBGBgibtdemErwerberzwarErfüllungs-bzw.NacherfüllungsansprücheundweitereMängelrechtegegenüberdenBauträgern,dieauchimFallederInsolvenznichtun-tergehen,aberinderRegelnichtmehrdurchsetzbarsind.
ImGrundbuchstehtderErwerberauchindiesemFallmitseinerEigentums-vormerkungimRangenachderGrund-schuld,diediegesamteAufbaufinanzie-rungabsichert.HatderErwerberdenKaufpreismitseinerBankfinanziert,wasderRegelfallist,soistzugunstenderbaupreisfinanzierendenBankeineweitereGrundschuldeingetragen,dieimRangenachderAufbaufinanzierung,jedochebenfallsvorderEigentumsvor-merkungrangiert.
DieFrageistalso,wieerreichtwer-denkann,dassdieAufbaubankeineLö-schungsbewilligungfüri 4.000.000,00erteilt,damitdieKaufpreisbankihreGrundschuldinHöhevoni 500.000,00erstrangigerhält,wasregelmäßigihrZielist.
DiesesDilemmaversuchtdieMakler-undBauträgerverordnungdadurchzulösen,dasssievondemBauträgervorEntgegennahmevonAbschlagszahlun-geneineFreistellungserklärungderAufbaubankverlangt(§3MaBV).DanachmussdieAufbaubanksichverpflichten,Löschungsbewilligungzuerteilen,und
zwarnichtnurbeiVollendungdesBau-vorhabensundZahlungdergesamtengeschuldetenVertragssumme,sondernauchimFalledessteckengebliebenenBauvorhabensunverzüglichnachZah-lungdesdemerreichtenBautenstandentsprechendenTeilsdergeschuldetenVertragssummedurchdenErwerber.AnstelledieserFreistellunghatdieauf-baufinanzierendeBankauchdasRecht,vomErwerberdievertragsgemäßzumanteiligenWertdesVertragsobjektesge-leistetenZahlungenzurückzuzahlen,gegebenenfallsmitdemZiel,dasBau-vorhabenineigenerRegiezuvollenden.DieseAlternativlösungfindetinderPra-xisjedochkaumBeachtung.ImKrisen-fallstelltsichdieProblemlagefürdenErwerberdamitwiefolgtdar:
MitderaufbaufinanzierendenBankmussderErwerberdiskutieren,welcherWertbiszurEinstellungdesBauvorha-benserreichtistundobderErwerberdiehierfürgeschuldeteVertragssummebereitsgeleistethatoderobnochForde-rungenoffenstehen.DemErwerberkannindiesemFallnurgeratenwerden,sicheinesSachverständigengutachtenszumNachweisdieserVoraussetzungenzube-dienen,umeinangemessenesVerhand-lungsergebnismitderBankzuerzielen.
WennderErwerbereineEinigungmitderBankerzielthatunddiesedieLöschungsbewilligungerteilt,stehtdieweitereDiskussionmitdemInsolvenz-verwalterdesBauträgersan.Dieserver-folgtdievertragsgemäßfestgeschriebe-nenAnsprüchedesInsolvenzschuldners.DerInsolvenzverwaltermussnämlichnachEintrittderInsolvenzdesBauträgersnochmalsdieAuflassungzugunstendesErwerberserklären.Erwirddiesdavonabhängigmachen,dassderInsolvenz-verwaltersämtlicheRechte,dieernachderInsolvenzordnunggeltendmachenkann,gegenüberdemErwerberdurch-gesetzthat.
Der5.BaugerichtstagdiskutiertindiesemZusammenhangdieFrage,obzurStärkungderErwerberinteressendemBauträgerdurchgesetzlicheRege-lungzurPflichtgemachtwerdenkann,beiAbschlusseinesBauträgervertragesdemErwerbereineBürgschaftzugeben,diedieRückzahlunggezahlterAbschlägeimFalledesRücktrittsvomVertragab-sichert.NachderderzeitigenRechtslageführtnämlichderRücktrittvomVertragzueinernochunsichererenPositiondes
Beispiel:
Aufbaufinanzierung € 4.000.000,00Kaufpreisfinanzierung € 500.000,00
dies führt zu folgendem Rangverhältnis:
1. Rang: Grundschuld über € 4.000.000,00 Aufbaubank
2. Rang: € 500.000,00 Kaufpreisbank
3. Rang: Eigentumsvormerkung Erwerber
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ErwerbersalsohneRücktritt.ErhatzwareinenRückzahlungsanspruch,derjedochzurInsolvenztabelleanzumeldenist.SeineEigentumsvormerkungnutztihmindiesemFallauchwenig,dennmitderAusübungdesRücktrittsrechtsverlierterseinenEigentumsverschaffungsan-spruchunddamitdieEigentumsvor-merkungihreWirkung.SiebleibtnurnochalsBuchpositionimGrundbuchstehen.DieLöschungderEigentumsvor-merkungkannjedochauchohneRück-zahlungbereitsgeleisteterAbschlägeer-wirktwerden.DieGeltendmachungeinesRücktrittrechteshilftdemErwerberindiesenFällennichtweiter.
DieeinzigeMöglichkeitdieihmver-bleibt,ist,nachEinigungmitderaufbau-finanzierendenBankunddemInsolvenz-verwaltergemeinsammitdenanderenErwerberndasBauvorhabenineigenerRegiefertigzustellen.Dieorganisatori-schenProbleme,diedabeizuüberwindensind,liegenaufderHand.DieErwerbersetzensichausdemKreisderKäuferzu-sammenundbildenaufeinmaleineSchicksalsgemeinschaft.
Bauträgervertrag als Bauherrenmodell
DiebeimBauträgermodellaufgezeigtenProblemlagenwerdenmitdemBauher-renmodellüberwunden.AnderenStelletretenallerdingsandereProbleme,dieeskurzzuskizzierengilt:
DasKernstückdesBauherrenmodellsbestehtdarin,dassderBauträgeralsOr-ganisatordesBauvorhabensaufseinemGrundstückeineBaugenehmigunger-wirkt:HandeltessichumeinMehrfamili-enhaus,sowirderwieimAusgangsfallsebenfallseineTeilungdesGrundstückesunddieBildungvonWohnungseigentumnachdenRegelndesWohnungseigen-tumsgesetzesherbeiführen.DieTeilungs-erklärungenthältdabeialswesentlichenGrundsatzauchdieVerpflichtungdesMit-eigentümerszurerstmaligenHerstellungdesObjektes.
DerKäufererwirbtindemFalldesBau-herrenmodellseinenMiteigentumsanteil,verbundenmitdemSondereigentumanderWohnung,dieererwirbt.DieserKauf-vertragbeschränktsichdamitaufdieEigentumsverschaffungdesMiteigen-tumsanteilsandemBaugrundstück,verbundenmitdemnochnichtherge-stelltenWohnungseigentum.MitZahlungdiesesKaufpreiseserhältderErwerberunverzüglichEigentumanGrundundBodenunddiesauchlastenfrei.
DasRisikoderErstellungderBau-maßnahmeübernimmtindiesemFallderErwerberineigenerRegieaufeigeneVerantwortungundaufeigeneKosten.DieswirdinderFormmeistorganisiert,dasssämtlichefürdieBaudurchführungbenötigtenLeistungsträgerfeststehen,dieVerträgevorverhandeltsindundins-gesamtdamiteinVertragspaketfürdieBeauftragungsämtlichererforderlichenLeistungenfürdieRealisierungdesBau-vorhabensgegebenist.NichtderBauträ-gerschließtjetztdieseVerträgeab,son-dernderErwerber.ErrücktdamitindieRechtstellungeinesBauherrnein,demeinfertigesKonzeptzurBeauftragungdernotwendigenBauleistungen,meistinFormeinerGeneralunternehmerbeauf-tragungvorgelegtwird.
HandeltessichbeidemBauvorhabenumeinMehrfamilienhaus,funktioniertdiesesModellnurdann,wennderVerkaufderWohneinheitenabgeschlossenunddamitalleErwerberauchbekanntsind.DajederErwerbernurdenaufseineWoh-nungentfallendenAnteildesBaupreiseszuzahlenhat,funktioniertdieseVer-tragslösungnur,wennfürjedeWohnungeinErwerberbereitsteht,dieZahlungs-pflichtdesaufihnfallendenBaupreisesauchzuübernehmen.InderPraxiser-folgtdiesmeistinderForm,dassdieBe-urkundungderErwerberverträgeallerErwerbergleichzeitigerfolgt.SindeineodermehrereWohnungennochnichtverkauft,sotrittinderRegelderOrga-nisatordieserBaumaßnahme(Bauträger)indiesePositionein,sodassdieBauher-rengemeinschaftkomplettistunddieBeauftragungauchdurchgeführtwer-denkann.
DaderGrundstückskaufvertragmitdemAbschlussdesBauvertragesgekop-peltist,bedarfesderBeurkundungderGrundstückskaufverträgeundderBau-verträge.ImErgebnissindjedochbeideVerträgegetrenntzusehen.MitBezah-lungdesKaufpreisesfürdenGrund-stückskauf(Grundstückskaufanteil,Mit-eigentumsanteil)erwirbtnämlichderErwerberEigentum.AlsBauherrundAuftraggebersämtlicherBauleistungenhängtseineRechtspositionganzmaß-geblichvonderVertragsgestaltungdesBauvertragesab.Istdiesesorgfältigauf-gestellt,bietetdiesesModellindenmeistenFällenfürdenErwerbermehrSicherheitalsbeidemklassischenBauträgervertrag.Voraussetzunghierfüristallerdings,dassdiemitdemBauvertragvertraglichge-bundenenLeistungsträgerleistungsfähig
undleistungsbereitsind.IndiesemFallistderErwerbergutberaten,sichvorAbschlusssolcherVerträgeüberdieLeis-tungsfähigkeitderbauausführendenFirmen,einschließlichdesgesamtge-wähltenVertragskonzepteszuinformie-ren,bevorerzumVertragsabschlussschreitet.
Prof. Rudolf Jochem ist Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht und Baurechtsspezialist (im Sinne
des Netzwerks Bauanwälte).
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Das derzeitige Sicherheitsniveau für den Verbraucher bei Bauträgerverträgen wird auf nationaler Ebene im Wesentlichen durch die zwingenden Regelungen der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV), die Belehrungen und Vollzugsüberwachung des Notars sowie eine verbraucherfreundliche AGBRechtsprechung bestimmt. Verbesserungen sind möglich und erstrebenswert.
DieMaBVhatihreWurzelnimVerbrau-cherschutzrechtundenthältbesondereSicherungspflichtenfürdenBauträger.DerNotarhatauftypischeRisikeneinesVertragsschlusseshinzuweisenunddiesedurcheineausgewogeneVertrags-gestaltungundsorgfältigeVollzugs-überwachungzuminimieren.Beim
BauträgervertragwirdnachInhaltundGestaltungdasVorliegenAllgemeinerGeschäftsbedingungenvermutet.1IstderErwerbereinVerbraucher,geltenAllgemeineGeschäftsbedingungenalsvomUnternehmergestellt,§310Abs.3Nr.1BGB.DamitistdieAGB-KontrolleinderRegeleröffnet.
InwieweitalldiesausreichtundobnichtweitereVorschriftenmehrSicher-heitdesVerbrauchersbeimAbschlussundVollzugvonBauträgerverträgenge-währleistensollten,istGegenstandeinerlängerenundfruchtbarenDiskussion.2Aufdemdiesjährigen5.DeutschenBau-gerichtstagwirddieseDiskussionhin-sichtlichderhöchstrelevantenTeilas-pekteRückzahlungsbürgschaft(inErgänzungdesVormerkungsmodells),BaubeschreibungspflichtundDokumen-
tationspflichtfortgesetzt.Darüberhin-auswirddieErmöglichungeinerVerge-meinschaftungderAbnahmedesGemeinschaftseigentumsunddieBin-dungvonNachzüglernaneineaufderGrundlageeinesentsprechendenBe-schlussesderEigentümergemeinschafterklärteAbnahmeerörtert.EinesolcheRegelungkönntewirksamausschließen,dasseinePersonausdemLagerdesBau-trägersohneunvoreingenommenePrü-fungderAbnahmereifedieAbnahmeer-klärtundwürdeauchdemInteressedesBauträgersaneinermöglichstfrühzeiti-genundeinheitlichenAbnahmedesGe-meinschaftseigentumsgerecht.DieswürdemithinmehrSicherheitfüralleBeteiligtenbieten.
DieimVorfeldveröffentlichtenThesenzudiesenvierangerissenenThemendes
Die Kunst der PräzisionMehrSicherheitbeimAbschlussundVollzugvonBauträgerverträgen
vonRADr.AndreasNeumann,KOENENRECHTSANWÄLTE,Essen/Hannover/Münster/Bielefeld
ARBEITSKREIS
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„ArbeitskreisesVBauträgerrecht“vonProfessorDr.JochenGlöcknerundRechts-anwaltDr.AchimOlrikVogelsindnachMaßgabederKomplexitätundReichwei-tederThemenausgesprochendifferen-ziertundfundiert.3
Minimierung der Risiken des Vormerkungsmodells
DieMaBVverbietetesdemBauträger,ZahlungenohneVorliegenderunterdenbesonderenSicherungspflichtenbezeich-netenundstandardmäßigindieBauträ-gerverträgeaufgenommenenzwingendenVoraussetzungenentgegenzunehmen.HierzugehörennebendemVorliegenderöffentlich-rechtlichenGenehmigun-gendieEintragungeinerAuflassungs-vormerkunganvereinbarterRangstelleinAbteilungIIdesGrundbuchsunddieSicherungderFreistellungdesVertrags-objektsvonallenGrundpfandrechten,diederVormerkungimRangvorgehenodergleichstehenundnichtübernom-menwerdensollen.MitEntstehungderVormerkungdurchEinigungundEin-tragungimGrundbuchkannderErwer-bervormerkungswidrigeVerfügungenzwarnichtverhindern,siesindalleinihmgegenüberaberunwirksam.SoferndieVormerkungvorEröffnungdesIn-solvenzverfahrenseingetragenist,giltdiesauchfürVerfügungendurchdenInsolvenzverwalter,derinsoweitzurEr-füllungverpflichtetist.DieVormerkungistakzessorischunderlischtbereitsmitUntergangdesgesichertenAnspruchs,sodassdasGrundbuchindiesemFallunrichtigwird.TrittderzunächstdurchVormerkunggesicherteErwerbernachZahlungdesErwerbspreisesodereinesTeilshiervonvomBauträgervertragzurückoderverlangtSchadensersatzstattderLeistung,kannderInsolvenz-verwaltervonihmdieAbgabederLö-
schungsbewilligungverlangen,ohnediegeleistetenZahlungenausderMassezurückerstattenzumüssen.4DerErwer-berwirdeinfacherInsolvenzgläubigerunderhältallenfallsnachJahreneineQuote.
DaszurSicherungderLastenfreistel-lungeingeholteFreigabeversprecheneinesetwaigenGlobalgläubigerssichertdenErwerberebenfallsnurunzurei-chend.DennderGlobalgläubigerkannimFallderNichtvollendungdesBauvor-habensregelmäßigwählen,oberdasObjektgegenZahlungdesdemerreich-tenBautenstandentsprechendenTeilsdergeschuldetenVertragssummefrei-gibt,mitdemderErwerberschlimmsten-fallsnichtsanfangenkann(Bauruine),oderoberdiegeleistetenZahlungenzu-rückzahlt.LetzteresmüssteerjedochnachderherrschendenAuslegungderMaBVnur„anteilig“,biszumaktuellaufdemMarktdurchsetzbarenWert–nichtVertragswert–desVertragsobjekts.
RisikenbesteheninsbesondereimMehrgeschossbau,daeinemöglicheFer-tigstellunghierinumsohöheremMaßeauchvonderZahlungsfähigkeitundBo-nitätderübrigenkünftigenMiteigentü-merabhängt.DieVertragserfüllungssi-cherheitgem.§632aAbs.3BGBbeiVerbraucherverträgendurchBürgschaftoderEinbehaltdesErwerbersnachWahldesBauträgersinHöhevonnur5%desErwerbspreisesreichtzurSiche-rungdesaufgezeigtenRisikopotenzialsnichtaus.DementsprechendschlägtRechtsanwaltDr.AchimOlrikVogelinseinerThese1fürdenVerbraucherver-traginErgänzungdesVormerkungsmo-dellsundwohlanstelledervorgenann-tenVertragserfüllungssicherheitdiezwingendeRegelungvor,dassdemEr-werbervorLeistungdererstenRateeineRückzahlungsbürgschaftüberdenge-samtenzuzahlendenErwerbspreisüber-
gebenwird.Diehierdurchzuerwarten-deVerteuerungderBauträgerobjektedurchEinpreisungderAvalprovisionen,Bearbeitungs-undAusfertigungsgebüh-renunddeserhöhtenZinsaufwandshältsichnacheinerimAuftragederBundes-notarkammervomInstitutfürFinanz-marktforschungundQualitätssicherunganderUniversitätWitten/Herdeckeer-stelltenrechtsökonomischenStudievomAugust2008inGrenzen.5SiedürfteeinersolchenzwingendenRegelunginErgän-zungderbesonderenSicherungspflichtenderMaBVnichtentgegenstehen.
Konkretisierung der Baubeschreibungspflicht – kein zahnloser Tiger
EineBaubeschreibungspflichtfürBau-trägerverträgegibtesbekanntlichbe-reitszumindestinrudimentärerForminderMaBVsowieaufgrundderBestim-mungendesallgemeinenundbesonde-renSchuldrechtsdesBGB,zumaldieBaubeschreibungdiewesentlichenver-traglichenHerstellungspflichtendesBauträgersregelt.FürsiegiltdasAGB-rechtlicheTransparenzgebot,d.h.siemussklar,verständlichundbestimmtgefasstsein.6DiemaßgeblicheBaube-schreibung,aufdieimBauträgervertragverwiesenwird,muss–sofernwieregel-mäßigauchdieEigentumsübertragunganGrundbesitzVertragsgegenstandist–zudemebenfallsbeurkundet(verlesen)wordensein,ansonstenistdernotariel-leVertragnichtig.7DurchdieVerwei-sung(nichtnurBezugnahme)oderbeikleinerenObjektenauchdurchMitbeur-kundungwirddieBaubeschreibungVer-tragsbestandteil.BaubeschreibungenunterscheidensichallerdingsinderPra-xiserheblichinUmfang,QualitätundPräzisionderDarstellungdergeschulde-tenLeistungen,wasnichtzuletztzuWettbewerbsverzerrungenführt.
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DieArbeitsgruppeBauvertragsrechtbeimBundesministeriumderJustizhatteinihremAbschlussberichtvom18.Juni2013einenVorschlagfüreinegesetzlicheRegelungeinerBaubeschreibungspflichtfürVerbraucherverträgeunterbreitet,derMindestanforderungenaneineBau-beschreibungaufstellt,dasGebietderBauträgerverträgejedochausdrücklichausspart.8DieserVorschlagkönnteaufVerbraucherbauträgerverträgeübertra-genwerden,sodieThese1vonProfessorDr.JochenGlöckner.DievorgeschlageneRegelung,dassdieBaubeschreibungdemBestellerinTextformundrechtzei-tigvorVertragsschlusszurVerfügungzustellenist,dürfteinzwischenaller-dingsredundantsein,dadasBeurkun-dungsrechtinsbesonderenachderVer-schärfungderVierzehntagesfristin§17Abs.2aBeurkGdurchdasGesetzzurStärkungdesVerbraucherschutzesimnotariellenBeurkundungsverfahrenvom15.07.2013bereitsentsprechendeVorkehrungenvorsieht.9
ProblematischkönnenauchdievomBauträgersonstnochüberreichtenUn-terlagen,Prospekte,Anzeigenodergarfrühere,imNachhineinveränderteVer-sionenderletztlichzurnotariellenBe-urkundunggelangtenBaubeschreibungwerden.HierschützensichBauträgerhäufigmitproblematischenProspekt-haftungsklauseln,diedenErwerberz.B.erklärenlassen,dassihmderVeräußereraufwelchenWegenauchimmerkeiner-leiZusagenzurBeschaffenheitdesBau-werksundderBauleistungengemachthabe,dienichtinderBaubeschreibung,indenBauzeichnungenoderinderEr-werbsurkundeihrenNiederschlagge-fundenhätten,oderdassetwafrüherüberreichteoderveröffentlichteInfor-mationendurchdieaktuelleBeurkun-dungunddieBezugsurkundenpauschal„berichtigt“würden.DurcheineVermu-
tungfürdasFortwirkenfrühergemach-terAngaben,soferndiejeweiligeÄnde-rungnichtdetailliertklargestelltwird,würdendieBauträgerzumehrVorsichthinsichtlichvorvertraglicherVeröffent-lichungenundWerbungfürihreProjek-tegedrängtundhättendieVerbrauchermehrSicherheit,alleAktualisierungenhinreichendinihrerEntscheidungsfin-dungberücksichtigenzukönnen.Flan-kiertwerdenkönntesolcheineVermu-tungdurchdieebenfallsvonGlöcknervorgeschlageneweitereVermutungin-formationskonformenVerhaltens.
Mehr Rechte auf Bauunterlagen
ObderBauträgerdieobjektbezogeneDo-kumentationwiePlanungsunterlagen,technischeNachweiseundGutachtenandenErwerberherausgebenmuss,hängtinersterLinievondenvertragli-chenVereinbarungenab.BezüglichdesEnergieausweisesnachderEnergieein-sparverordnung(EnEV)beispielsweisewurdebislangstandardmäßigalterna-tivdieÜbergabedesEnergieausweisesoderderausdrücklicheVerzichtdaraufimNotarvertragdokumentiert.DerVer-zichtdürftenachderVerschärfungdes§16Abs.2EnEVdurchVerordnungvom18.11.2013nichtmehrmöglichsein,10einHinweisdesNotarsaufdieVorlage-undÜbergabepflichtjedochgenügen.11
OhnevertraglicheVereinbarungkannderVerbrauchernachderzeitigerRechtslagedieHerausgabeandererBau-unterlagennurdannverlangen,wennsiefürdienachdergewöhnlichenodernachdemVertragvorausgesetztenNut-zungerforderlichsind–wiez.B.Ge-brauchsanleitungenmitveräußertertechnischerGeräteoderwennerfürdiejeweiligeUnterlageeinbesondereskon-kretbegründetesInteressenachweisenkann.Fürletzteresgenügenz.B.dieNot-
wendigkeitderVerwaltungunddieabs-trakteMöglichkeitkünftigerÄnderun-genoderkünftigenReparaturbedarfsgeradenicht.12HierbestehteineSchutz-lückeimHinblickaufdiePlanungssicher-heitdesErwerbers.EsbedarfdahernachderThese4vonProfessorDr.JochenGlöcknereinergesetzlichenRegelungbezüglichdesUmfangsundInhaltsbe-stimmterDokumentationspflichtendesBauträgerszumindestbeiVerbraucher-verträgen.Esbietetsichan,solcheDo-kumentations-undHerausgabepflichtenähnlichwiebeimEnergieausweisbeidenbestehendenRegelungenzurjewei-ligenUnterlageselbstzuregeln.FüreinBaugrundgutachtengiltsicheranderesalsfürdenHolzschutzmittelnachweis.13DerNotarmüssteüberdiesePflichtendannzumindestbelehren,wenndieÜbergabenichtohnehinvertraglichge-regeltwerdensoll,wassicherlichvor-zugswürdigist.
Dauerbrenner Abnahme des Gemeinschaftseigentums
DerUnternehmeristhinsichtlichderihnentlastendenWirkungenderAbnah-me(u.a.ÜbergangderLeistungs-undVergütungsgefahraufdenErwerber,Darlegungs-undBeweislastumkehrbeiMängeln,VerlustnichtvorbehaltenerAnsprüchedesErwerbers,Verjährungs-beginnbezüglichderMängelansprüche)aneinemmöglichstfrühenundeinheit-lichenAbnahmetermingeradehinsicht-lichdesGemeinschaftseigentumsinter-essiert.DajedemErwerbereinAnspruchaufmangelfreieHerstellungdesgesam-tenGemeinschaftseigentumszustehtunddieEigentümergemeinschaftdiesenErfüllungsanspruchsowiedieGeltend-machungvonAnsprüchenwegenge-meinschaftsbezogenerMängelansichziehenkann,istinsoweitdieletzteAb-
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1 BGH,Urteilvom14.05.1992–VIIZR204/90,BauR1992,622.
2 Blank,BedarfeseineStärkungderRechtedesVerbrauchersimBauträgervertrag,BauR2010,4.
3 VeröffentlichtinBauR2014,29–44sowieun-terhttp://www.heimann-partner.com/dbgt/mp-content/user_upload/dateien/thesen2104.pdf(zuletztzugegriffenam07.05.2014),30-42.
4 BGH,Urteilvom22.01.2009–IXZR66/07,BauR2009,817(RolfKniffka).
5 „FinanzielleAuswirkungeneinesgeändertenSicherheitenkonzeptesbeimBauträgerver-trag“http://www.bnotk.de/_downloads/Ver-anstaltungen/Bautraegerforum/BT-Finanzstu-die.pdf(zuletztzugegriffenam07.05.2014),S.29ff.
6 Krick/Sagmeister,MittBayNot2014,205;dazuallgemeinauchSienz,BauR2009,361.
7 BGH,Urteilvom10.02.2005–VIIZR184/04,BauR2005,866.
8 ArbeitsgruppeBauvertragsrechtbeimBun-desministeriumderJustiz,Abschlussberichtvom18.06.2013,http://www.bmj.de/Shared-Docs/Downloads/DE/pdfs/Abschlussbericht_der_Arbeitsgruppe_Bauvertragsrecht_beim_BMJ.pdf?__blob=publicationFile(zuletztzugegriffenam07.05.2014),S.13ff.
9 BGBl.I2013S.2378.10BGBl.I2013S.3951.11Hertel,DNotZ2014,258,263.12LGMünchen,Urteilvom02.03.2007–2O
23839/06,BauR2007,1431.13EineknappeabernützlicheÜbersichtüber
wesentlicheBauunterlagenfindetsicheinei-nem„Ratgeberaktuell“desBauherren-Schutzbundse.V.(Berlin)von2010unterhttp://www.bsb-ev.de/fileadmin/user_upload/ratgeber_aktuell/Ratgeber_aktuell_20_Bau-unterlagen_2010.pdf(zuletztzugegriffenam07.05.2014).
14BGH,Urteilvom12.04.2007–VIIZR236/05,BauR2007,1221;BGH,Urteilvom15.01.2010–VZR80/09,BauR2010,774(RolfKniffka).
15BGH,Beschlussvom12.09.2013–VIIZR308/12,BauR2013,2020.
16AblehnendPauly,ZfBR2013,3undPopescu,ZWE2014,109;füreinegesetzlicheRegelungbereitsPause,BauR2012,305.
Dr. Andreas Neumann, Rechtsanwalt
nahmemaßgeblich.14InsbesonderebeigrößerenWohnanlagenbietetsichauchauspraktischenGründendieDelegationderAbnahmedesGemeinschaftseigen-tumsimBauträgervertragan.EineKlau-sel,diedieAbnahmedesGemeinschafts-eigentumsdurcheinenvomBauträgerbestimmbarenErstverwalterauchnurermöglicht,benachteiligtdenErwerberjedochunangemessenundhältdahereinerInhaltskontrollenach§307Abs.1S.1BGBnichtstand.15EinegängigeAlter-nativeistdie(erkennbarwiderrufliche)BevollmächtigungeinesneutralenSach-verständigenmitSelbsteintrittsrechtdesErwerbers.InBetrachtkommtaberaucheinbestimmtesAbnahmegremiumausdemKreisderErwerberoderderVerwaltungsbeirat,soferndieserbereitsgebildetist.
Obauchdie(werdende)Wohnungsei-gentümergemeinschaftdieAbnahme-verpflichtungbezüglichdesGemein-schaftseigentumsansichziehenund
eineneutralePersonfürdieAbnahme-erklärungbestimmenkann,istnachderzeitigerRechtslageungeklärtundwirdunterdemStichpunktder„Verge-meinschaftungdergemeinschaftsbezo-genenAbnahme“seiteinigerZeitregediskutiert.16DieseMöglichkeitundihrenäherenVoraussetzungensowiedieBin-dungvonNachzüglernaneinesoerfolg-teAbnahmesolltennachderThese2vonRechtsanwaltDr.AchimOlrikVogelgesetzlichnormiertwerden.§10Abs.6Satz3bzw.§10Abs.4i.V.m.§10Abs.5WEGbötenderzeitkeinehinreichendeSicherheithierfür.
FAZIT:InkontinuierlicherWeiterent-wicklungderbisherigenEmpfehlungenandenGesetzgeberdes1.und3.Deut-schenBaugerichtstagesvon2006bzw.2010wärenentsprechendpräziseEmp-fehlungenauchindiesemJahrwün-schenswert.SteterTropfenhöhltdenStein.
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Effektive Vergütungsanpassung durch transparente Kalkulation
RegelungsstandardsalsBeitragzurKonfliktvermeidunginderProjektabwicklung?
vonRADr.MartinStoltefuß,KOENENRECHTSANWÄLTE,Essen/Hannover/Münster/Bielefeld
Kaum ein Thema ist in der Praxis der Projektabwicklung so konfliktträchtig wie die Geltendmachung von Nachtragsansprüchen. Dies gilt nicht nur, aber insbesondere bei der Realisierung von Großbauvorhaben.
DieDiskussionzwischendenVertrags-parteienüberNachträge,undzwarso-wohldemGrundealsauchderHöhenach,kannbeiderRealisierungeinesBauvorhabenseineEskalationsspiraleinGangsetzen,dienichtnurzuVerzöge-rungenundwirtschaftlichenEinbußenaufbeidenSeiten,sonderninletzterKonsequenzzumScheiterndesProjektsführenkann.VordemHintergrunddiesererheblichenPraxisrelevanzderThema-tikverwundertesnicht,dasssichder5.
DeutscheBaugerichtstag2014nach2010und2012erneutmitFragenderVergütungsanpassungbefasst.
DerArbeitskreisVI(Sachverständigen-recht)des5.DeutschenBaugerichtstags2014wirdsichmitderFragebefassen,obsich(Regelungs-)Standardshinsicht-lichderKalkulationalsGrundlagefürdieVergütungsanpassungbeimBauver-tragempfehlen.
HierlassensichsowohlKontinuitätalsaucheinebegrüßenswerteWeiter-entwicklungderbisherigenBeschäfti-gungdesDeutschenBaugerichtstagsmitderGesamtthematikbeobachten.
Gingesbeim3.DeutschenBaugerichts-tag2010unteranderemumdieDiskus-sionalternativerVergütungsanpassungs-modelle,beispielsweisedieBezugnahme
aufeine„üblicheVergütung“,wurdeimRahmendes4.DeutschenBaugerichts-tags2012überdieRechtedesAuftragge-bers,nachträglicheAnordnungenzumgeschuldetenLeistungsumfangzuertei-len,diskutiert.AuchderFrage,obderUnternehmerfürzusätzlicheodergeän-derteLeistungengrundsätzlichdietat-sächlichhierfürerforderlichenKostenerhaltensoll–undwelcheRollediehin-terlegteKalkulationindiesemZusam-menhangspielt–wurdenachgegangen.AufderAgendadesArbeitskreisesVIste-hennunmehr,imRahmendes5.Deut-schenBaugerichtstages,EinzelaspektederKalkulation.Diesistinsbesondereauchdeswegenbegrüßenswert,weildieeinzelnenBestandteilederKalkulationinderPraxisimRahmenvonNachtrags-
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Klarheit und Transparenz: bei Nachträgen von großer Bedeutung, auch in begrifflicher Hinsicht.
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verhandlungenimmerwiederentschei-dendeBedeutungerlangen,diedamitverbundenenUnsicherheitensolcheVer-handlungenaberebenauchsehrer-schwerenkönnen.
Büchner,Gralla,KattenbuschundSundermeierhabeninihremsehrlesens-wertenAufsatz„AlternativmodellezurNachtragspreisermittlungausderVer-tragskalkulation“(BauR2010,688)da-raufhingewiesen,dassdasEntstehenvonNachtragssituationenoftmalsnichtaufeinerunzureichendenProjektvorberei-tungberuht,sondernvielmehr,vorallembeitechnischundorganisatorischkom-plexenBauvorhaben,schlichtundein-fachinderNaturderSacheliegt–jean-spruchsvollerdasProjekt,destogrößerdieGefahreinerunzureichendenLeis-tungsbeschreibung–undNachtragsstrei-tigkeitenvonbeidenVertragsparteienals„wirtschaftlichbedeutsamstesKon-fliktfeldderBauprojektabwicklung“ge-wertetwerden.
VordiesemHintergrundistdieKal-kulationderzuerbringendenLeistungenzwargrundsätzlichnureinAspektuntervielen,diebeiNachtragsdiskussioneneineRollespielen;dasBedürfnisderPraxisnachklaren,einheitlichenVorgaben,ebenalsoRegelungsstandards,rücktdieKalkulationabervollkommenzurechtindenMittelpunktderdiesjährigenÜberlegungendesArbeitskreisesVI.
BeiderFokussierungaufdieKalkula-tionstellensichsowohlFragennachde-renBestandteilenwieBaustellengemein-kostenunddem„Dauerbrenner“inderjuristischenDiskussion,denAllgemeinenGeschäftskosten(instruktiv:Diederichs/Peine,UnterdeckungAllgemeinerGe-schäftskostennach§6VIVOB/Boder§642BGBausbaubetrieblicherSicht,NZ-Bau2013,1),alsauchdanach,inwieweiteineKalkulationüberhauptVertragsbe-standteilzwischendenParteienwird,
welcheTransparenzdieKalkulationdesAuftragnehmersfürdenAuftraggeberhat,welcheBedeutungderhauptvertrag-licheAuftragswettbewerbfürNachträgeundihreBerechnunghatoderauch,wiebeieinerKalkulationmitvorbestimmtenZuschlägen(dazuAlthaus,BauR2012,1841)zuverfahrenist.
Thesen zur Diskussion
DiefürdenArbeitskreisVIvorbereite-tenThesensind–vergleichsweise–kurz,habenesaberinsich.Sielautenzusammengefasst:1. AufgrundunterschiedlicherDefinition
derbeiderKalkulationverwendetenBegriffeinderPraxisistesnotwendig,eineinheitlichesVerständniszuent-wickeln.
2. DieAngabeninderzeitverwendetenFormblätternenthaltenkeinenach-vollziehbarenInformationenzurKal-kulationalsGrundlagefüreineVer-gütungsanpassung.
3. DieKalkulationsbestandteile„Bau-stellengemeinkosten“und„AllgemeineGeschäftskosten“solltendurcheigen-ständigeVergütungspositionenerfasstwerden.DieseThesenlassensichunterdieBe-
griffeEinheitlichkeit,KlarheitundTrans-parenzfassen.SiewerdenmitSicherheitinteressanteDiskussionenimArbeitskreisnachsichziehen.
GreiftmansichlediglichbeispielhaftdieThematikder„AllgemeinenGe-schäftskosten“,ihreerheblichewirt-schaftlicheBedeutungfürdenAuftrag-nehmereinerseitsundnureinigederdamitverbundenenjuristischenFrage-stellungen(Schaden?Kausalität?Ver-gleichbarkeitmitentgangenemGewinn?etc.)heraus,wirddeutlich,dassesbeiderDiskussioninsbesondereauchdarumgehenwird,dieberechtigtenInteressen,
insbesondereebendieberechtigtenwirt-schaftlichenInteressenbeiderVertrags-parteien,ausgewogenzuwertenundzuberücksichtigen.
SämtlicheindenThesenzumAus-druckkommendenStandpunktelassensichvertreten.InsbesonderedieAuftrag-nehmerseitedürfteesbegrüßen,wennklareStandardsKonfliktpotentialmini-mierenund„traurigeKapitel“wiedieThematikderAllgemeinenGeschäfts-kostendurcheigenständige–anerkannte–Vergütungspositionenergänztbzw.er-setztwerden.
FAZIT:DieRelevanzdesThemasdesAr-beitskreisesVIfürdiePraxiskannnichthochgenugeingeschätztwerden.DieVereinheitlichungmitderKalkulationzusammenhängenderBegriffekanndazubeitragen,wesentlicheKonfliktpotentialebeiderProjektabwicklungzuvermeidenunddieAbhängigkeitderParteien,dieebennichtnurauswirtschaftsstarkenGroßunternehmenbestehen,vonexter-nemSachverstand–nichtohneGrundistdieThematikimArbeitskreisVI,Sach-verständigenrecht,angesiedelt–ineinemwesentlichenPunktzuminimieren.
Dr. Martin Stoltefuß, Rechtsanwalt
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Schnittstelle Bau- und ImmissionsschutzrechtErfordertdiemoderneEuropäischeStadteineÄnderungderbestehendenGesetzeslage?
vonRAinFeodoraRiesewick,KOENENRECHTSANWÄLTE,Essen/Hannover/Münster/Bielefeld
Das Leitbild der kompakten Europäischen Stadt: Nutzungsmischung von Wohnen, Dienstleistung und Gewerbe.
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Das Leitbild einer kompakten Europäischen Stadt ist geprägt von einem lebendigen Neben und Miteinander von Arbeiten, Wohnen, Erholung und Verkehr.
DieeuropäischenBürger–vorallemdiejüngereundältereBevölkerungsgruppe–schätzeneineStadt,inderfußläufigvondereigenenWohnungdieArbeits-stätte,FreizeitangeboteundEinzelhandelerreichbarsind.VieleGroßstädteinDeutschlandhabendiesesLeitbildinihreProgrammezurStadtpolitikundinihreStadtentwicklungspläneaufgenommen.BeispielsweisehatdieLandeshauptstadtDresdenihrräumlichesLeitbildwiefolgtfestgelegt:
„Die Stadtentwicklungsplanung Dresdens orientiert sich am Leitbild der ‚Europäischen Stadt‘, d. h. einer kompakten Stadt mit einem funktionsfähigen und attraktiven Stadtzent-rum und einer unverwechselbaren Stadtsil-houette sowie einem ablesbaren Stadtgrund-riss, einer Stadt mit einer lebendigen Stadtkultur, mit einer Mischung von Nutzun-gen auf engstem Raum und schließlich einer
Stadt mit einem Weichbild, das erkennen lässt, wo die Stadt anfängt und wo sie auf-hört sowie einer städtischen Peripherie, die in erster Linie durch den sie umgebenden Natur- und Landschaftsraum bestimmt wird.“
EineUmsetzungdiesesmodernenVerständnisses–angepasstandieBedürf-nissederdeutschenBevölkerung–solltedurchdieletzteNovellierungdesBauge-setzbuchesstattfinden.Am21.09.2013istdas„GesetzzurStärkungderInnen-entwicklungindenStädtenundGemein-denundweiterenFortentwicklungdesStädtebaurechts“inKraftgetreten.DieBegründungdesGesetzentwurfeshebtdieZielehervor,dieunterdemStichwort„StärkungderInnenentwicklung“ver-folgtwerden.Zumeinengehtesdarum,dieNeuinanspruchnahmevonFlächenaufder„grünenWiese“weitestgehendzuvermeiden.ZumanderenhatdieIn-nenentwicklungeinequalitativeDimen-sion,diedaraufzielt,dieUrbanitätundAttraktivitätvonStädtenundGemein-den,auchinbaukulturellerHinsicht,zuwahrenundzustärken.DiesesGesetzsolltedazuführen,dassdasZiel„Innen-
entwicklung“einfachumsetzbarwird.DietäglichePraxiszeigtjedoch,dassdiesemerklärtenZielGrenzengesetztsind,insbesondereimHinblickaufdieWechselbeziehungdesImmissionsschutz-rechts(u.a.RegelungenzumLärmschutz)undderBauleitplanung.
AusdiesemGrundbeschäftigtsichderArbeitskreisVIIImitderzentralenFrage,obdasLeitbildderkompaktenEuropäi-schenStadtmitNutzungsmischungvonWohnen,DienstleistungundGewerbeangesichtsderzunehmendenSchrump-fungs-undKonzentrationsprozesseeineÄnderungdesBaurechtsimBauGBundderBauNVOoderdesImmissionsschutz-rechtsverlangt.
DieSchnittstellezwischendemStädte-baurechtunddemImmissionsschutz-rechtwirdbereitsdadurchdeutlich,dasssichdasImmissionsschutzrechtderGe-bietstypologiederBaunutzungsverord-nungbedient.AufdieseWeisewerdendiegebietsbezogenenImmissionsschutz-standardsdefiniert(vgl.z.B.dieTALärm,DIN18005,u.a.).DurchdieMischungvonNutzungenaufengstenRaumerge-
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bensichjedochverstärktProblemefürdiekommunaleBauleitplanung,geradeimHinblickaufdieeinzuhaltendenIm-missionsschutzstandards.DieszeigtsichauchanderVielzahlhöchstrichterlicherRechtsprechung(vgl.z.B.BVerwG,Urteilvom22.03.2007,Az.:4CN2/06;BVerwG,Urteilvom29.11.2012,Az.:4C8.11).DurchdieNovellierungdesBaugesetz-buchesimJahr2013unddendamitver-folgtenVorrangderInnenentwicklungwurdeerneuteineDebatteumeineEr-weiterungdesplanerischenGestaltungs-spielraumsanderSchnittstellevonStäd-tebaurechtundImmissionsschutzrechtausgelöst.
DieReferentendesAKVIIIbeschäfti-gensichmitverschiedenenVarianten,wiedieserKonfliktgelöstwerdenkann.DiegeäußerteKritikandenbestehen-denRegelungenistvielfältig.DerStanddesBaugesetzbuches,insbesondereimHinblickaufdieNovelleausdemJahr2013,seinichtvereinbarmitdemPla-nungsleitbildder60erJahre(Nutzungs-trennungeinzelnerFunktionen),anwelchemsichandereraumwirksamege-setzlicheRegelungen(BauNVO,BImSchG,TALärmu.a.)orientieren.DieUmset-zungderBauGB-Novelleschwerpunkt-mäßigimStädtebaurechterweisesichdaheralsproblematisch.EswirdaufdieGefahrhingewiesen,dassdieFestsetzung„Mischgebiet“als„Mogelpackung“oder„Etikettenschwindel“gewähltwerde,dadiebestehendenKonflikteimBereichderInnenentwicklungschwerlichanderslösbarseien.Letztlichführe-soeinigeAutoren-diebestehendeGesetzeslagezueiner„Mehrklassengesellschaft“beidenLärmbetroffenen.DiesseiderBevöl-kerungnichtvermittelbar.
VielfachwirddieRegelungderTALärm(vgl.Anhang1.1derTALärm,A.1.3)kritischbegutachtet,diedenmaß-geblichenImmissionsortbeibebauten
Flächen0,5maußerhalbvorderMittedesgeöffnetenFenstersdesvomGeräuschamstärkstenbetroffenenschutzbedürf-tigenRaumesnachDIN4109festlegt.DerInhaltdieserRegelungseivorallembeiBestandssituationennichtsachge-recht.DieKomplexitätdesImmissions-schutzrechtserfordereeineStärkungderRechtskenntnissebeidenRechtsan-wendern,welcheaufGrundderEinspa-rungenimBereichderKommunalver-waltungvielfachnichtumsetzbarsei.
UneinigkeitbestehtbeidenReferen-tendesAKVIIIdarüber,obeseinerVer-einfachungdesImmissionsschutzrechtsunddamiteinhergehendeinerDiskus-sionbezüglichdergeltendenRichtwertebedarfoderobdasStädtebaurechtgeän-dertwerdenmuss.VorgeschlagenwirdvonFrauSchimpfermanninallenein-schlägigengesetzlichenRegelungen(BauNVO,BImSchGusw.)dieKategorieeines„WohngebietsderInnenentwick-lung“mitderSchutzkategoriedesbishe-rigenMischgebietesaufzunehmen.ImZugedessenmüssediskutiertwerden,welcheSchutzfunktionenvorrangigfürdasWohnenseien,umgesundeWohn-verhältnissezusichern.HerrProf.Dr.Schmidt-EichstaedtweistaufdasFehleneines„städtischenGebietsmitSternchen“hin.HiersolleeindurchFestsetzungeingeschränktesSchutzniveaubestehen.
VorgeschlagenwirddurchProf.Dr.ReidtunteranderemdieSchaffungeinerneuenFestsetzunginBebauungsplänen,ausdersichergebe,inwelchemUmfangschutzbedürftigeNutzungenImmissio-nenhinnehmenmüssen(sog.„Duldungs-festsetzung“).DerPlanungs-undZulas-sungspraxisseiwederindemFestset-zungskatalogdes§9BauGBfürdieverbindlicheBauleitplanungnochindemimPlanvollzugrelevantentechni-schenRegelwerkeneinfürdieInnenent-wicklungfortentwickeltesInstrumenta-
riumandieHandgegebenworden.DieInstrumentarienbedürftendahereinersachgerechtenFortentwicklung.
Dipl.-Ing.zurNeddenlehnteineÄn-derungderGebietstypenderBauNVOab,dadiesnursehrbedingtdazubeitra-genwürde,HürdenimHinblickaufdieNutzungsmischungenzubeseitigen.EineVereinfachungdesSystemsderImmissi-onsregelungenundeineDiskussiongel-tenderRichtwerteseienvielwirkungs-voller.
FAZIT:DenThesenderReferentenistzuentnehmen,dassdiebestehendeGe-setzeslageeinerÄnderungbedarf.DaserklärteZiel„Innenentwicklung“derBauGB-Novelle2013istderzeitnuruntererheblichenSchwierigkeitenumsetzbar.DieüberwiegendenArgumentesprechenfüreineErweiterungdesplanerischenGestaltungsspielraumsanderSchnitt-stellevonStädtebaurechtundImmissions-schutzrecht.NursokanndasLeitbildei-nerkompaktenEuropäischenStadtmitlebendigemNeben-undMiteinandervonWohnen,Erholung,VerkehrundArbeitenumgesetztwerden.
Feodora Riesewick, Rechtsanwältin
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ARBEITSKREIS
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Unter Leitung von Rechtsanwalt Dr. KrauseAllenstein werden beim 5. Baugerichtstag die Anforderungen an ein ganzheitliches Versicherungsmodell diskutiert und konkretisiert werden.
Bereitsbeim4.BaugerichtstaghattesichderArbeitskreisIX(Bauversicherungs-recht)mitderFragebefasst,obganzheit-licheAnsätzederVersicherungswirt-schaftzurVermeidungvonBaustreitig-keitenundzurbesserenKonfliktlösunggeeignetsind..DerüberwiegendeTeilderTeilnehmerstanddervorgestelltenIdeeeinerMulti-Risk-Versicherungslö-sungpositivgegenüber.HintergrundderFragestellungwardieErkenntnis,dassdieVerantwortlichkeitfürSchadensfälleinBaustreitigkeitenlediglichindensel-tenstenFällenaufAnhiebunzweifelhaftfeststeht.InvielenFällenistvoreinerSchadensregulierungdieHaftungsfragezwischendenBaubeteiligtenineinemlangwierigengerichtlichenVerfahren,oftkostenaufwendigdurchHinzuziehungvonSachverständigen,zuklären.Diebe-stehendenEinzelversicherungenderBaubeteiligten,alsoinsbesonderedieBe-rufshaftpflichtversicherungderArchi-tektenundIngenieuresowiedieBetriebs-haftpflichtversicherungderBauunter-nehmersindnichtgeeignet,dieseBau-streitigkeitenzuvermeiden.DiesesmeistlangwierigeundkostenintensiveVerfah-renführtüberwiegendbeidenBeteilig-tenzuunbefriedigendenErgebnissen.DieIdeeeinerMulti-Risk-VersicherungwillaberdenVersuchunternehmen,langwierigegerichtlicheAuseinander-setzungeninBauschadensfällenzuver-meiden.DieEntwicklungeinesVersiche-rungsmodells,dasdiemaßgeblichenRisi-keneinesBauvorhabensabsichertunddabeimöglichstaufdieKlärungderVer-antwortlichkeitundderUrsachedes
Weiterentwicklung des Bauversicherungsschutzes
WelcheAnforderungensindaneineganzheitlicheVersicherungzustellen?
RechtsanwaltMarcNusser,MeurerRechtsanwälte,Stuttgart
Der Multi-Risk-Versicherer: bei Schadensfällen am Bau Retter in der Not?
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Schadensverzichtet,wurdebeim4.Bau-gerichtstagalsLösungsmöglichkeitan-gesehen.
DasBundesministeriumderJustizhatinderArbeitsgruppeBauvertrags-rechtzwar(noch)keineabschließendeEmpfehlungfürdenGesetzgebervorge-schlagen,hältabereinegesetzlichePflichtfürwünschenswertundschlägtdahervor,dasThemanacheinerumfas-sendenMachbarkeitsstudieundFolgen-abschätzungweiterzuverfolgen.DieVersicherungswirtschafthatbisherzu-rückhaltendreagiert.
AnhanddernachfolgenderThesenwirdbeim5.BaugerichtstagvomArbeits-kreisIX–BauversicherungsrechtunterLeitungvonHerrnDr.Krause-Allenstein,dessenStellvertreterHerrnLangenunddemReferentenHerrnSmolladieIdeeeinesVersicherungsmodells,daszurSchadensregulierungaufdieKlärungderVerantwortlichkeitverzichtet,weiterverfolgt.EswerdendieAnforderungenaneinsolchesVersicherungsmodellan-handnachfolgenderPunkteberaten,diskutiertundkonkretisiert:
1.AusgegangenwirdvonderThese,dassdieArchitektenundIngenieureaufgrundderbestehendenPflichtversi-cherungsbestimmungenbevorzugtinAnspruchgenommenwerden.SiehabenebensofürdenwerkvertraglichenEr-folgdesBauvorhabenseinzustehenundhaftenmeistnebendenausführendenUnternehmengesamtschuldnerischfürMängelamBauvorhaben.Eswirddaherdiskutiertwerden,obdurchdieEinfüh-rungeinergesetzlichenVersicherungs-pflichtfürandereBaubeteiligte,eineVerbesserungdieserSituationfürArchi-tektenundIngenieureerreichtwerdenkann.
2.AusgegangenwirdvonderThese,dasseinumfassenderVersicherungs-schutz,fürdenderBauherrzusorgen Marc Nusser, Rechstanwalt
hätte,diesemauchdieMöglichkeitein-räumenwürde,denUmfangderAbsi-cherungselbstzubestimmen.Einsol-cherVersicherungsschutzeröffnetdieMöglichkeit,SchädenimZusammen-hangmitderBaumaßnahmeohnejah-relangeRechtstreitigkeitenunmittelbargegenübereinemVersicherergeltendzumachen.VordiesemHintergrundmussaberdiskutiertwerden,obesimSinndesVerbraucherschutzesdesBauherrnüberhauptsinnvollerscheint,einesol-cheVersicherungdemBauherrnaufzu-erlegen.
3.AusgegangenwirdvonderThese,dasseinederartigeVersicherungeinerStreitvermeidungnurdannnützlichseinkann,wennmöglichstvieleRisikenvomVersicherungsschutzumfasstwer-den.DahersolldieFragedervomVersi-cherungsschutzzumindestumfasstenRisikenberatenwerden.
4.AusgehendvonderAnnahme,dassdieKosteneinesVersicherungsschutzesauchdavonabhängen,obundggf.wel-cheAusschlüsseeinsolcherVersiche-rungsschutzvorsieht,sollderFragederFinanzierbarkeiteinersolchenVersiche-rungnachgegangenwerden.Eswirdda-rüberdiskutiertwerden,obessinnvollerscheint,bestimmteRisikenvomVersi-cherungsschutzauszunehmen.
5.AusgehendvonderAnnahme,dassderVersicherungsschutzfürmehrereBaubeteiligteübereinenVersicherungs-vertragbesteht,solldiskutiertwerden,obsichdieKosteneinessolchenVersi-cherungsschutzesgünstigergestalten,wenndemVersicherereinRegressrechtgegenüberdemSchadenverursacherzu-steht.ObeinRegressverzichttrotzdemsinnvollist,sollvorallemauchvordemHintergrunddergewünschtenBeschleu-nigungderSchadensregulierungdisku-tiertwerden.EinRegressrechtkönntedergewünschtenBeschleunigungeiner
Schadensabwicklungentgegenstehen,daeineBeweissicherungfürdasRe-gressverfahrenundzusätzlicherVersi-cherungsschutz(z.B.fürSubunterneh-mer)erforderlichwerdenwürde.
6.AucheinganzheitlicherVersiche-rungsschutzmüssteversicherungsver-traglicheObliegenheitenbeinhalten.DaherwirddieFragediskutiertwerden,werdervomVersicherungsschutzum-fasstenBaubeteiligtengegenüberdemVersichererwelcheObliegenheitenzuerfüllenhätteundwelcheRechtsfolgengem.§§19ff.VVGderenNichteinhal-tungauslösenwürde.
7.AusgegangenwerdensollvonderThese,dasseinbezahlbarerganzheitli-cherVersicherungsschutzaufgrundderKomplexitätderMaterieundderZu-rückhaltungderVersicherungswirt-schaftkurzfristignichtzurVerfügungstehenkann.
FAZIT:Dahersolldarüberdiskutiertwerden,obeineVersicherungspflichtderUnternehmer,diedasFertigstellungs-/Gewährleistungsrisikosumfasst,einers-terrichtigerSchrittinRichtungeinesumfassendenVersicherungsschutzesseinkönnte.
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1 Ganten, Hünecke, Bieniek & Partner, Bremen
Ostertorstr. 32, 28195 Bremen, T 0421 329070
www.ghb-law.de
2 KOENEN RECHTSANWÄLTE,
Essen/Hannover/Münster/Bielefeld
II. Hagen 7, 45127 Essen, T 0201 43953-0
Hohenzollernstr. 40, 30161 Hannover, T 0511 898402-0
Picassoplatz 3, 48143 Münster, T 0251 70 38 989-0
Marktstraße 8, 33602 Bielefeld, T 0521 9676638-0
www.bauanwaelte.de
3 RJ Anwälte Prof. Rudolf Jochem,
Philip Pürthner, Wiesbaden
Wilhelmstraße 7, 65185 Wiesbaden, T 0611 3081436-7
www.rj-anwaelte.de
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Leipzig
Saarbrücken
Hannover
Stuttgart
Wiesbaden
Bielefeld
Bremen
Schwerin
Bonn
Köln
Essen
Münster
Berlin
Baurechtskompetenz.Bundesweit.
NETZWERK BAUANWÄLTE
Das 2003 gegründete „Netzwerk Bauanwälte“ ist ein Zusammenschluss von An-
waltskanzleien, deren Arbeitsschwerpunkt im Baurecht liegt, im privaten Bau-
und Architektenrecht, Vergaberecht und / oder im öffentlichen Baurecht. Ziel der
Netzwerkarbeit ist es, das Beratungsangebot der angeschlossenen Kanzleien kon-
tinuierlich auf sehr hohem Niveau zu halten und so für die Mandanten eine exzel-
lente anwaltliche Leistung im Baurecht sicherzustellen. Nach außen tritt das Netz-
werk durch Veröffentlichungen hervor, die auf gemein samer Diskussion beruhen
und Einfl uss auf die Rechtsentwicklung nehmen sollen. Hierzu gehört auch dieses
regelmäßig erscheinende Magazin „Baurecht Aktuell".
Netzwerker …
… eint der hohe Qualitätsanspruch, den sie an sich und ihre Tätigkeit stellen und
der mit der Marke „Netzwerk Bauanwälte - Baurechtskompetenz. Bundesweit“
zum Ausdruck gebracht werden soll.
… sind Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht, die sich auf dieses Rechts-
gebiet spezialisiert und ihre anwaltliche Tätigkeit darauf ausgerichtet haben.
… wirken durch die Diskussion rechtspolitischer und rechtswissenschaftlicher
Themen an der Fortentwicklung des Bau- und Architektenrechts mit.
… üben ihren Beruf unabhängig und selbständig aus, können jedoch durch Verein-
barungen untereinander zur Bewältigung komplexerer Aufgabenstellungen
in kurzer Zeit einen größeren Stab von Spezialisten zur Verfügung stellen, der
in der Lage ist, das vom Mandanten der mandatsführenden Mitgliedskanzlei ge-
forderte Beratungspotenzial kompetent abzudecken.
… unterstützen sich gegenseitig bei der Wahrnehmung ihrer berufl ichen Aufga-
ben durch Rat und Tat.
… pfl egen untereinander einen intensiven Meinungs- und Erfahrungsaustausch
über aktuelle Fragen des Bau- und Architektenrechts.
… führen sowohl interne Fortbildungsveranstaltungen (zur Stärkung der Kom-
petenz ihrer Kanzleimitarbeiter) als auch regionale und überregionale
Seminarveran staltungen für Mandanten der Mitgliedskanzleien durch.
… festigen durch Verwendung eines gemeinsamen Netz werk-Magazins „BAU-
RECHT AKTUELL“ sowie eines regelmäßig erscheinenden Newsletters das
Qualitätssiegel „Netzwerk Bauanwälte“, das letztlich auch der Außendarstel-
lung der jeweiligen Mitgliedskanzleien dient.
… wirken aktiv an dem weiteren Aufbau des bundesweit aufgestellten Netzwerks
von Bau- und Architekten recht spezialisten mit, das sich mit weiteren Koopera-
tionspartnern EU-weit ausdehnen wird.
… pfl egen untereinander einen besonders kollegialen Umgang und betreiben
keine Abwerbung untereinander; sie wissen – wie auch ihre Mandanten – den
bundesweiten Rückhalt bei der Bewältigung ihres Berufsalltags zu schätzen.
4 GESSNER Rechtsanwälte, Saarbrücken
Berliner Promenade 16, 66111 Saarbrücken
T 0681 93 63 90
www.rechtsanwaelte-gessner.de
5 Irmler & Collegen, Schwerin
Heinrich-Mann-Straße 15, 19053 Schwerin
T 0385 593600
www.irmler.org
6 Busse & Miessen, Bonn/Berlin/Leipzig
Sterntorhaus, Oxfordstr. 21, 53111 Bonn, T 0228 98391-0
Wilhelmstr. 46, 10117 Berlin, T 030 226336-0
Martin-Luther-Ring 3, 04104 Leipzig, T 0341 982310
www.busse-miessen.de
7 Leinen & Derichs Anwaltsozietät,
Köln/Berlin/Brüssel
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