Post on 25-Feb-2021
1 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
Dietmar WalbergGeschäftsführer Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.
Baukosten im Wohnungsbau und
standardisiertes Bauen
Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.ARGE//eV Institute for Sustainable Constructions
Walkerdamm 17 // D-24103 Kiel // www.arge-sh.deFon: 049 431 663 69-0 // Fax: +49 431 663 69-69 // dwalberg@arge-sh.de
2 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
ARGE // eV
461 Mitglieder
Stand: 31.12.2018
3 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
100
110
120
130
140
150
160
170
180+ 72
+ 51
+ 34
3
+ 4
EnEV
Index Januar 2000 = 100
Quelle: Statistisches Bundesamt, Controlling und Datenarchiv ARGE eV und Erhebungen im öffentlichen Auftrag und in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft
* Bezug: (Median-)TypengebäudeMFH
Lebenshaltungskosten
Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis) - ohne Qualitäts- und Anforderungsveränderungen
Bauwerkskostenindex für Wohngebäude* (ARGE) - mit Qualitäts- und Anforderungsveränderungen
+27 %
+ 16
+ 45
Preis-
entwicklung
EnEV 2002/
2014/ab 2016)
WSchV 1995/
HeizAnlV (bis 2002)
+ EEWärmeG(ab 2009)
zusätzliche
Anforderungen
[KG 300/400]
KostenentwicklungBauwerkskosten 2000 bis 4.Quartal 2018 + Prognose JE 2019
+ 65
+ 45
+ 32
4 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
100
110
120
130
140
150
160
170
180
KostenentwicklungBauwerkskosten 2000 bis 2. Quartal 2019 + Prognose JD 2020
+ 4
EnEV
Index Januar 2000 = 100
Quelle: Statistisches Bundesamt, Controlling und Datenarchiv ARGE eV und Erhebungen im öffentlichen Auftrag und in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft
* Bezug: (Median-)TypengebäudeMFH
Lebenshaltungskosten
Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis) - ohne Qualitäts- und Anforderungsveränderungen
Bauwerkskostenindex für Wohngebäude* (ARGE) - mit Qualitäts- und Anforderungsveränderungen
+27 %
+ 17
+ 48
Preis-
entwicklung
EnEV 2002/
2014/ab 2016)
WSchV 1995/
HeizAnlV (bis 2002)
+ EEWärmeG(ab 2009)
+ 32
zusätzliche
Anforderungen
[KG 300/400]
+ 34
+ 69
+ 48
+ 75
+ 53
5 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
5
Ursachen (exemplarisch) für die festgestellten Entwicklungen oberhalb der allgemeinen Baupreissteigerungen
0
100
200
300
400
500
600
700
800
527
332
124
211
743
570
305353
+ 41 % + 72 % + 146 % + 67 %
Expertengutachten
Abgaben/Gebühren
EnEV
EEWärmeG
Material- und
Arbeitskosten
EnEV, Barrierefreiheit
Qualitätsansprüche
Rohbau Ausbau (konstruktiv) Ausbau (technisch) Baunebenkosten
[€/m² Wfl.]
2016 4.Quartal 2018
Die mittlere Nutzungsdauer im modernen Wohnungsbau hat sich u.a. aufgrund der
verschärften energetischen Anforderungen (anteilig immer mehr und komplexere technische
Anlagen) bei steuerrechtlicher Betrachtungsweise auf mittlerweile 36 Jahre reduziert.
2000 2014
2000 bis
4.Quartal 2018
Entwicklung in den LeistungsbereichenDetailbetrachtung
6 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
Ausstattung (Küchen)
Feststellung der Herstellungskosten - Oberzentren Aufschlüsselung nach Kostengruppen
Kostenstand 2016 (Bruttokosten)
Bezug: Andere Großstädte (Wohnungsneubau)
Bauwerks-kosten
Grundstücks-kosten
Herrichten/Erschließen
Außen-anlagen
(techn.)
Bauneben-kosten
2.122,45 von 251,15 10,16 1.718,07 27,65 25,05 203,51
2.644,94 Median 588,84 61,28 2.124,73 97,23 43,50 318,64
5.038,07 bis 2.228,63 387,15 4.009,73 341,35 127,91 643,75
[€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.]
200-700(ohne 760/770 teilw.)
Kostengruppen
gem. DIN 276100 200 300/400 500 600 700
(ohne 760/770 teilw.)
Grundlage der abgebildeten Ergebnisse:
Auswertung von 100% der erfassten Neubauvorhaben aus anderen Großstädten
Herstellungs-
kosten
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
Fazit:
• Keine Standardsenkungen!
• Mittelfristig: Keine(erlei) Standardanhebungen!
• Grenzen der Finanzierbarkeit Bezahlbaren Wohnraums erreicht
5,80 €/m² Wfl.
+ 150 €/m² Wfl. Zuschuss2
5,80 €/m² Wfl.
+ 250 €/m² Wfl. Zuschuss
5,80 €/m² Wfl.
+ 500 €/m² Wfl. Zuschuss2
8,00 €/m² Wfl.
5,80 €/m² Wfl.
+ 0 €/m² Wfl. Zuschuss2
Notwendigkeit von Kompensationsmitteln des BundesRendite und Cash Flow bei Investitionskosten von 3.250 €/m² Wfl.
9,00 €/m² Wfl.
10,00 €/m² Wfl.
- 20.284 €
- 7.348 €
5.588 €
2.338 €
7.838 €
138 €
- 3.162 €
- 3,26%
3,63%
2,27%
0,56%
1,40%
1,84%
2,73%
Cash Flow im 1. Jahr
in Euro
Durchschnittliche jährliche Rendite
nach 35 Jahren in Prozent
Freifinanziert
Gefördert
(Beispiel SWF-SH1)
Gefördert
(Beispiel SWF-SH1)
Gefördert
(Beispiel SWF-SH1)
Gefördert
(Beispiel SWF-SH1)
Freifinanziert
Freifinanziert
Finanzierungsmodell inkl. Mietansätzen (Kaltmiete):
Hinweis: Ermittlung der Rendite und des Cash Flow durch die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) ; Marktansätze (Stand: 12/2016) unter
anderem mit 2% Zins, 1,5% Tilgung
1 SWF-SH = Soziale Wohnraumförderung des Landes Schleswig-Holstein (0,87 % effektiver Zinssatz über 48 Jahre)
2 Exemplarische Berechnung einer angenommenen Fördervariante – kein aktuelles Finanzierungsmodell im Rahmen der SWF-SH
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
Herstellungs- und Grundstückskosten in HamburgAktuelles Kostenniveau
Kostenstand: 2. Quartal 2019
3.084,98 €/m² Wfl.
2.508,48 €/m² Wfl.
359,80€/m² Wfl.45,71
€/m² Wfl.
110,75€/m² Wfl.
60,22€/m² Wfl.
788,57€/m² Wfl.
Herstellung
KG 200-700 (mit 810-890 teilw.)
Kostengruppen gem.
DIN 276 (2018-12)
Grundstück
KG 100
Vorbereitende
Maßnahmen
KG 200
Bauwerk
KG 300/400
Außenanlagen
und Freiflächen
KG 500
Ausstattung
z.B. Küchen
KG 600
Baunebenkosten (Finanzierung teilw.)
KG 700/(800)
2.262,16 von 315,59 13,45 1.892,10 29,89 23,54 214,68
2.646,07 12,5%-Perzentil 461,93 22,52 2.163,31 60,56 34,04 255,49
3.084,98 Median 788,57 60,22 2.508,48 110,75 45,71 359,80
3.596,36 87,5%-Perzentil 1.244,83 151,88 2.988,13 155,16 64,13 490,99
5.571,01 bis 2.519,40 431,58 4.398,61 341,35 135,72 657,15
[€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.] [€/m² Wfl.]
Wohnungsneubau in HamburgGrundlage: Auswertung fertiggestellter und
abgerechneter Hamburger Bauvorhaben
Bruttokosten
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
KG 200-700 KG 200-700 KG 200-700 KG 200-700 KG 200-700 KG 200-700KG 200-700
+13,1%
Herstellung
KG 200-700 (mit 810-890 teilw.)
Kostengruppen gem.
DIN 276 (2018-12)
Grundstück
KG 100
Vorbereitende
Maßnahmen
KG 200
Bauwerk
KG 300/400
Außenanlagen
und Freiflächen
KG 500
Ausstattung
z.B. Küchen
KG 600
Baunebenkosten (Finanzierung teilw.)
KG 700/(800)
+18,8%
+15,1%+13,3%
+15,8%
+9,4%
Herstellungs- und Grundstückskosten in HamburgKostensteigerung: 2016 bis 2019
13,1%JD 2016
bis 2. Quartal 201918,8% 15,1% 13,3% 15,8% 9,4% 10,9%
[%] [%] [%] [%] [%] [%] [%]
+4,3%
Lebenshaltungs-
kosten
+12,4%
Baupreise+10,9%
Wohnungsneubau in HamburgGrundlage: Auswertung fertiggestellter und
abgerechneter Hamburger Bauvorhaben
Bruttokosten
10 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
Freie und
Hansestadt HamburgKostenprognose – Hamburg
Herstellungs-
kosten
3.085 €
Grundstücks-
kosten
789 €
Herstellungs-
kosten
3.205,19 €
Grundstücks-
kosten
834,39 €
Gestehungs-
kosten
4.039,58 €
Bauwerks-
kosten
2.608,36 €
+4,3%* +5,8%* +3,9%* +4,0%*
* gegenüber dem 2. Quartal 2019
Hinweis: Die Prognose wurde auf Grundlage zeitlich gegliederter Baukostendaten
sowie aktueller Marktbeobachtungen des Hamburger Wohnungsneubaus im
Abgleich mit weiterführenden Analysen der ARGE eV zu überregionalen bzw.
nationalen Preis- und Kostenentwicklungen im Wohnungsneubau erstellt.
Wohnungsneubau in HamburgGrundlage: Auswertung fertiggestellter und
abgerechneter Hamburger Bauvorhaben
Bruttokosten
Prognose
Hamburger Baukosten 2020
Angabe der Kosten je m² Wohnfläche
11 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
11
Primäre Kostenfaktoren
12 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
0%25%50%75%100% 0 50 100 150 200 250
12
[€/m² Wfl.]
Mehraufwand bzw. Abgaben Häufigkeit bzw. Anteil
0
Hamburg
andere Großstädte
Baumschutzmaßnahmen
Abräum- und Rodungsarbeiten
Abbrucharbeiten
Dekontamination/Bodenaustausch
Kampfmittelsondierung/-beseitigung
Unterfangung von Nachbargebäuden
Beweissicherung Nachbargebäude
inkl. Dokumentation
Wasserhaltung
Schwierige bzw. anspruchsvolle Baustellenlogistik
Baugrubenverbau
Besondere Gründung
Weiße Wanne
Primäre Kostenfaktoren - VergleichsbetrachtungKategorie: Grundstücksbezogene Anforderungen
13 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
0 50 100 150 200 2500%25%50%75%100%
13
Primäre Kostenfaktoren - VergleichsbetrachtungKategorie: Administrative Anforderungen
1 z.B. Umsetzung praktischer Artenschutzmaßnahmen, Umgestaltung von Anliegerwegen/-flächen
Vorhaben- und Erschließungspläne/
Vorhabenbezogener B-Plan etc.
Städtebauliche Wettbewerbe bzw.
Architekturwettbewerbe
Besondere Bodengutachten/Schallschutzgutachten
Besondere Fachgutachten (Umwelt/Artenschutz etc.)
Gesondertes Konzept bzw. Planung
Nachteilige Vorgaben z.B. aus B-Plan
Erforderliche Lärmschutzmaßnahmen
während der Bauzeit
Besondere Schallschutzmaßnahmen
Besondere Brandschutzmaßnahmen
Denkmalschutzauflagen
Wiederherstellung öffentlicher Flächen
Ausgleichszahlungen bzw. Infrastrukturabgaben
Zusätzliche behördliche Auflagen1
[€/m² Wfl.]
Mehraufwand bzw. Abgaben Häufigkeit bzw. Anteil
0
Hamburg
andere Großstädte
14 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
0%25%50%75%100% 0 50 100 150 200 250
14
Primäre Kostenfaktoren - VergleichsbetrachtungKategorie: Bauliche Qualitäten
1 2-schalige Mauerwerksbauweise mit z.B. Ziegel/Klinker
Teilkeller/Vollkeller
Tiefgarage
Aufzugsanlage/n
Fassadengestaltung (z.B. mit Verblendern1,
Riemchen etc.)
Balkone/Loggien
Höhere Standards für nachhaltiges Bauen
Regenwasserrückhaltung
Dachbegrünung (inkl. statischem/baukonstr. Mehr-
aufwand)
Höherer energet. Standard (inkl. aller erforderlichen
Nebenarbeiten) – gegenüber HmbKliSchVO bzw. EnEV
Stellplätze - offen, oberirdisch
Stellplätze - Garage bzw. Carport
Stellplätze - Parkpalette
Stellplätze - Doppelparker
Barrierefreiheit - Gebäude
Barrierefreiheit - Außenanlagen
Besondere Qualitäten in den Außenanlagen
Angabe weiteren Mehraufwands
[€/m² Wfl.]
Mehraufwand bzw. Abgaben Häufigkeit bzw. Anteil
0
Hamburg
andere Großstädte
15 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
Kostentreiber …
16 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
Baurechtlicher Instrumentenkasten (Auszug)
Bauordnungsrechtliche
Anforderungen an das Gebäude
(BauO, FeuerungsVO, etc.)
Gebäude
Bauproduktenrecht (EU-BauPVO,
BauPG, BauO,
Produktsicherheitsrecht)
Energieeinsparrecht
(EU-Gebäude-RL
EEG, EnEV 2014)
Einsatz von Technik zur
Nutzung von erneuerba-
ren Energien, EEWärmeG
Zivilrechtliche Regelungen:
Werksvertragsrecht, Mietrecht,
Grundstücksrecht, WEG,
Versicherungsrecht
Nachbarrecht
Naturschutzrecht
Förderrecht: KfW-Programme,
Wohnungsbauprogramme,
Steuerrecht
Bauplanungsrecht, BauGB,
BauNVO, gemeindliche
Baupläne, Satzungen
Sachverstän-
digenrecht,
HOAI
17 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
17
Vertragspartner und rechtliche Beziehungen des Bauherrn („früher“)
HFK RA Michael Halstenberg
Bauherr
Finanzierungsinstitut
Architekt
Bauaufsicht Prüfingenieur
Baugrundgutachter
Vermessungsingenieur
Tragwerksplaner
Bauunternehmer Subunternehmen
18 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
Vertragspartner und rechtliche Beziehungen des Bauherrn 2019
Bauherr
Finanzierungsinstitut Förderinstitution
Projektsteuerer
Energieberater
Zertifizierer
Nachhaltigkeit
Auditor
Architekt
Bauaufsicht Prüfsachverständige
Baugrundgutachter
Fachplaner Brandschutz
Vermessungsingenieur
Tragwerksplaner
Fachplaner Heizung,
Sanitär, Lüftung
Bauunternehmer Subunternehmen
Fachplaner
Entwässerung,
Außenanlagen
Fachplaner Gas, Wasser,
Abwassertechnik
Fachplaner
Elektrotechnik
Fachplaner Wärmeschutz
Fachplaner Schallschutz
Fachplaner Bauphysik /
Akustik
HFK RA Michael Halstenberg
19 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
19
Was tun ?
20 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
Definition Standardisiertes Bauen
Erzeugung von Skaleneffekten
Rationalisierung durch Wiederholung
Fehlerminimierung und Effizienz
Materialvorgabe vs.
Konstruktionsoffenheit
Produktion vs. Konstruktion
21 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
100
110
120
130
140
150
160
170
Hinweis: Berechnungen und Analyse der dargestellten Entwicklung durch das Eduard Pestel Institut e.V. und Prognose für das Jahr 2018 durch die ARGE eV auf Grundlage von Kostenangaben des Statistischen Bundesamtes (Veranschlagte Kosten neu errichteter Mehrfamilienhäuser je m³ umbauter Raum nach dem überwiegend verwendetem Baustoff, Bauen und Wohnen – Lange Reihen ab 2000, Wiesbaden 2018)
Baupreisindex nach dem überwiegend verwendeten Baustoff Holz
Baupreisindex nach dem überwiegend verwendeten Baustoff Stahlbeton
Baupreisindex nach dem überwiegend verwendeten Baustoff Mauerwerk
Kostenentwicklungdifferenziert nach verwendeten Baustoffen
+ 31%
+ 42%
+ 44%
Index Januar 2000 = 100
22 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
Kostensparendes Bauen – Nachhaltige Planung etc.
Zielgerichtete Planung, Materialauswahl und Ausführung
Einfache Baukörper
Gebäude:
Verwendung materialbe-
zogener Rastersysteme
Vermeidung von Vor-
und Rücksprüngen
Einsatz zweckmäßiger
Konstruktionen
Vorteilhafte Raum-
anordnung/-aufteilung
Rationelle/materialger.
Arbeitstechniken
Direkter Lastabtrag
Tragwerk:
Berücksichtigung
rationeller Rastermaße
Vermeidung von
Versätzen
Einsatz dickenopti-
mierter Konstruktionen
Keine übergroßen Aus-
sparungen/Öffnungen
Verwendung von
Fertigteilen/-elementen
Leichte Verarbeitung
Baustoffe:
Hoher Schall- und
Brandschutz
Guter sommerl. und
winterl. Wärmeschutz
Große Gestaltungs- und
Ausführungsvielfalt
Geringe Wartungs- bzw.
Instandhaltungskosten
Gute und nachhaltige
Recyclingfähigkeit
23 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
Parameter Zielbereich
Flächenparameter (= WFl/BGF) 66 % - 76 %
Volumenparameter (=BRI/WFl) 4,2 m - -5,2 m
Fassadenparameter 1 (=FAF/WFl) 55 % - 75 %
Fassadenparameter 2 (=FeTü/WFl) 12 % - 18 %
Planungsparameter und Zielbereiche, um Baukosten zu reduzieren
Orientierungsdaten Aktuelle Wohnungsbautätigkeit
(BGF=Brutto-Grundfläche / VF = allgemeine Verkehrsfläche / Wfl= Wohnfläche / A/V: Außenfläche zu Volumen (beheizt))
Medianwerte der derzeit erstellten Wohngebäude in Deutschland
WFl/BGF 52 % – 58 %
VF/WFl: 10 % – 12 %
A/V: 0,50 – 0,60
Typengebäude MFH
WFl/BGF: 77 % (nicht unterkellert) / 66 % (unterkellert)
VF/WFl: 9 % (nicht unterkellert) – 10 % (unterkellert)
A/V: 0,42
24 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500
Individuelles Bauen
Serielles Bauen
Typisiertes Bauen
[€/m² Wfl.]
2.300 €/m² Wfl.
Bauwerkskosten (Kostengruppen 300/400)
Kostenbereich zwischen unterem / oberem Quantil (12,5% / 87,5%-Perzentil) Kostenbereich zwischen Minimum / Maximum
Median
Kostenstand: 3. Quartal 2018 (Bruttokosten)Bezug: Großstädte in Deutschland
(Wohnungsneubau)
KostenvergleichUnikate vs. standardisierte Gebäude
2.080 €/m² Wfl.
1.950 €/m² Wfl.“Bauen
für 1.800 €“
1 // Individueller Holzbau,sps-architekten, Graz
www.nextroom.at2 // Typenbau, Mauerwerk,
SAGA, Hamburgwww.haufe.de
3 // Holz-Beton-Hybridbau,Sauerbruch Hutton, Hamburg
www.woodie.hamburg1 2 3
25 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
Mediangebäude SH EffH 40- Standard
serielle HybridbauweiseEffH 40- Standard
serielle HybridbauweiseEffH 40-Standardstädtebauliche und kommunale Auflagen
Bauwerkskosten in €/m² Wfl. KG 300/400 gem. DIN 276:
2.200,- €/m² Wfl. 2.600,- €/m² Wfl.2.060,- €/m² Wfl.
Baunebenkosten in €/m² Wfl. KG 700 ohne 760/ 770 teilw. gem. DIN 276:
414,- €/m² Wfl. 267,- €/m² Wfl. 390,- €/m² Wfl.
26 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
Variantenvergleich Auswirkungen
Elementierung in der
PrimärstrukturSystembau
ab 100 bis
150 WE
ca. 10 bis 15 % Bauwerkskosten
ca. 5 bis 10 % Baunebenkosten
Elementierung in der
Sekundär-/Tertiärstruktur
Rasterplanung ab 150 WEca. 5 bis 7 % Bauwerkskosten
ca. 2 bis 4 % Baunebenkosten
Bad-/Sanitärzellenab 150 bis
200 WE
ca. 3 bis 5 % Bauwerkskosten
ca. 1 bis 2 % Baunebenkosten
Verwendung typisierter
PlanungGebäudetypen
ab der
2. Wieder-
holung
ca. 10 % Bauwerkskosten
ca. 5 bis 7 % Baunebenkosten
Rationelle/material-
gerechte PlanungMaßordnung
ca. 5 bis 10 % Bauwerkskosten
ca. 2 bis 5 % Baunebenkosten
Kostenreduktion durch Serielles/Typisiertes Bauen und Planen
Der Ausbildung von Skaleneffekten kommt auch im Seriellen Bauen und
Planen eine besonderer Bedeutung zu. Kostenreduktionen lassen sich
deshalb auch nur ab einer gewissen Wohnungsanzahl bzw. bei mehrfachen
Wiederholungen von definierten Wohnungs- oder Gebäudetypen erzielen.
27 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
BauprozessSystembau vs. Mauerwerksbau
BRUTTO-BAUZEIT
Systembau
Mauerwerksbau
Projektierung, Planung bis GenehmigungIndividuelle
Vorfertigung
M
o
n
t
a
g
e
Ausbau
Einrichten,
Baugrube,
Fundament
Projektierung, Planung bis Genehmigung Rohbau Ausbau
Einrichten,
Baugrube,
Fundament
28 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 380 400 420 440 460 480 500 520 540
€ je m² Wohnfläche € je m² Wohnfläche
von/ Median /bis von/ Median /bis
Massivbau 1.346/ 1.432 /1.527 1.498/ 1.594 /1.701
Holzbau 1.332/ 1.481 /1.676 1.503/ 1.673 /1.895
€ je m² Außenwandfläche
von/ Median /bis
Außenwände Mauerwerk 330/ 362 /408
Außenwände Stahlbeton 369/ 409 /433
Außenwände Holz 396/ 427 /502
Mehrfamilienhaus (EFH 70/55)
KostenvergleichKosten von Außenwandkonstruktionen
AußenwändeMauerwerk
AußenwändeStahlbeton
AußenwändeHolz
Darstellung der Kosten von Außenwandkonstruktionen
[€/m² Außenwandfläche]
427 €/m² AWF
409 €/m² AWF
362 €/m² AWF
29 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
29
Bauen für 1.800 €in HamburgDarstellung von
prägnanten Parametern
30 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
30
GrunddatenBauen für 1.800 €1 in Hamburg Bauen in Hamburg
StandortNeubaugebiet/Innenentwicklung/
bestehendes Quartier
Überwiegend in bestehendem Quartier (rund 60%)
Einbausituation Freistehend Freistehend
Projektgröße größer 50 Wohnungen 21 bis 50 Wohnungen
Geschossigkeit2 5 und 6 4 und 5
Gebäudeversprünge/
-gliederungGering Gering
Erschließung Mehrspänner Mehrspänner
Wohnungsgröße3 65 bis 75 m² 65 bis 75 m²
Untergeschosse Keller (meist ohne Tiefgarage) Keller (zum Großteil mit Tiefgarage)
Bauen für 1.800 € in Hamburg Darstellung von prägnanten Parametern
KenndatenBauen für 1.800 €1 in Hamburg Bauen in Hamburg
Kompaktheitsgrad
(A/Ve-Verhältnis)kleiner 0,4 größer 0,4
Flächenparameter
(Wfl./BGFoberirdisch)70 bis 80% 70%
1 Bezug: Bauwerkskosten (Kostengruppen 300/400) je Quadratmeter Wohnfläche2 Wohngeschosse inklusive Staffelgeschoss, exklusive der Untergeschosse (Tiefgaragen/Keller) 3 durchschnittliche Wohnungsgröße in den jeweiligen Projekten
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
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AusführungBauen für 1.800 €1 in Hamburg Bauen in Hamburg
GründungssituationEinfach
(meist ohne Tiefgründungselemente)
Mittel bis schwierig(vielfach mit Tiefgründungselementen)
Bauweise Massiv/Mauerwerksbau Massiv
Fassade 0 bis 50% Verblendfassade2 50 bis 100% Verblendfassade2
Dachform Flachdach Flachdach
Dachbegrünung 0 bis 50% 75 bis 100%
Aufzugsanlage Vorhanden Vorhanden
BesonderheitenBauen für 1.800 €1 in Hamburg Bauen in Hamburg
Qualitätsstandard
in der AusstattungMittel Mittel
Barrierefreiheit Teilaspekte in bestimmten Wohnungen Standards in bestimmten Wohnungen
Anzahl projektspezifischer
Besonderheiten
10 bis 13
(Median: 11)
10 bis 25
(Median: 15)
Bauen für 1.800 € in Hamburg Darstellung von prägnanten bzw. kennzeichnenden Parametern
1 Bezug: Bauwerkskosten (Kostengruppen 300/400) je Quadratmeter Wohnfläche
2 2-schalige Mauerwerksbauweise mit z.B. Ziegel/Klinker
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
2 im Vergleich zu anderen Großstädten in Deutschland
1 Bezug: Bauwerkskosten (Kostengruppen 300/400) je Quadratmeter Wohnfläche
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Energie+TechnikBauen für 1.800 €1 in Hamburg Bauen in Hamburg
Energetischer StandardÜberwiegend
HmbKliSchVO bzw. Effizienzhaus 70
Rund 40% in einem besseren Standard als Effizienzhaus 70
WärmeerzeugerNah-/Fernwärme
(überw. fossil/überw. erneuerbar)
Unterschiedliche Wärmeerzeuger(überw. mit Nutzung erneuerb. Energie)
Lüftung Fensterlüftung/Abluftanlage Abluftanlage/Lüftungsanlage mit WRG
KostenBauen für 1.800 €1 in Hamburg Bauen in Hamburg
Ausschreibung Überwiegend Einzelvergabe Überwiegend GU/GÜ
Vergabeart Beschränkt (teilw. freihändig) Freihändig (teilw. beschränkt)
Primäre Kostenfaktoren• Administrative
Anforderungen
Fast keine Mehraufwendungen
innerhalb dieser Kategorie vorhanden
Durchschnittliche Mehraufwendungen innerhalb dieser
Kategorie vorhanden2
Primäre Kostenfaktoren• Grundstücksbezogene
Anforderungen
Keine größeren Mehraufwendungen
innerhalb dieser Kategorie vorhanden
Überdurchschnittliche Mehraufwendungen innerhalb dieser Kategorie vorhanden2
Primäre Kostenfaktoren• Bauliche Qualitäten
Deutlich reduziertes Volumen an
Mehraufwendungen innerhalb dieser
Kategorie (Teilflächen, Teilaspekte)
Leicht überdurchschnittliche Mehraufwendungen innerhalb dieser
Kategorie vorhanden2
Bauen für 1.800 € in Hamburg Darstellung von prägnanten bzw. kennzeichnenden Parametern
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
bezahlbarer
Wohnraumgehobenes
Segment
0
10
20
30
40
50
60
2014 2015 2016 2017
bezahlbarer
Wohnraum
gehobenes
Segment
bezahlbarer
Wohnraum
gehobenes
Segment
bezahlbarer
Wohnraum
gehobenes
Segment
Entwicklung der Brutto-BauzeitProjektierung bis Baufertigstellung
Projektierung, Planung, Genehmigung, Submission
Neu-/Nachverhandlungen, Verschiebung des Baubeginns (Kapazitätsauslastung) etc.
Rohbau bzw. Vorfertigung inkl. Montage und Ausbau (Bauzeit)
[Monate]
Quelle: Controlling ARGE eV und Erhebungen in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
1
1
2
3
3
Sozialer Wohnraum In SH:(1) Büdelsdorf, Konrad Adenauer Platz - Architekten BDA BSP Kiel; BGM eG(2) „Kieler Modell“ in Lütjenburg, zastrow + zastrow Kiel, Wankendorfer eG(3) Anscharpark in Kiel, BSP + Schnittger Architekten Kiel, Wankendorfer/GWU/BGM/WOGE eG
35 //
Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
• Für die Erstellung von Außenwänden im Wohnungsbau ist der Mauerwerksbau, im Median über alle vier wichtigen Steinarten (Porenbeton, Ziegel, Kalksandstein und Leichtbeton) betrachtet, die deutlich wirtschaftlichste Konstruktionsart.
• Typisiertes Bauen reagiert in der Regel wesentlich flexibler auf individuelle Standortanforderungen als Serielle Bauweisen.
• Typisiertes Bauen ist Konstruktions- und Material-offen und macht den Einsatz von Regionalen Bauweisen und Baustoffen eher möglich.
• Der wesentliche Kostentreiber im Wohnungsbau ist nicht die Primärkonstruktion (Rohbau) sondern mit Abstand der Technische Ausbau.
• Weitere qualitative, normative oder gesetzliche Standardanhebungen werden die Erstellung Bezahlbaren Wohnraums erheblich erschweren.
Kernthesen - Fazit
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Baukosten im Wohnungsbau und standardisiertes Bauen
// Dietmar Walberg 2019
Wohnungsbauinstitut im Auftrag derLandesregierung Schleswig-HolsteinBaufachverlag seit 1947Bauforschungseinrichtung für die BR DeutschlandFort- und WeiterbildungsträgerGesprächsplattform des Bauwesens
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