Analysis of Developmental Dynamics and Price

Mechanism in the Regional Real Estate Market

- Focus in Busan and Gyeng Nam-

지역부동산시장의 개발동태와 가격메커니즘 분석

- 부산 · 경남을 중심으로 -

창신대학 교수 / 정상철 · 안상인

부산

경남

개발동

태 부동산가

격

규제완

화 세금감

면

양산신도시

지역부동산개발동태강서

신도시창원

신도시

Dynamics

mechanism

New Deal Laffer Effect

< 논 문 요 약 >

서울 32.1 (586 조 8655 억 )

경기 24.0(438 조 8454 억 )

부산 5.8

(106 조 754 억 )

인천 4.9

(89 조 9817 억 )

경남 4.5

(83 조 206 억 )

기타 28.7(524 조 9186 억 )

지역별 땅값 총액 비중

2004 년기준(1829 조 7072 억 )

2004 년기준(1829 조 7072 억 )

경남지역 시단위별 주택보급률

창원 마산 진주 진해 통영 사천 김해 밀양 거제 양산

120

100

80

60

40

20 0

84 89 89

10498

97

109

102 10198

평균94.99

(%)

경남지역 군단위별 주택보급률

의령 함안 창녕 고성 남해 하동 산청 함양 거창 합천

140

120

100

80

60

40 0

127

114

105103

107108

122 122

100 평균 110.61

(%)

106

부산지역 분양가 현황

2002 년 1 월 2003 년 01 월 2004 년 01 월 2004 년 11 월

900

800

700

600

500

400 0

( 만원 )

420

505543

800

부산지역 주택보급률

2001 년 1 월 2002 년 01 월 2003 년 01 월 2004 년 1 월

105

100

95

90

85

80

(%)

88.80

92.5

98.3100.1 %

래 퍼 곡 선

조세수입

세율 (%)

정상지대 비정상지대

세수증대

감세

t*( 적정세출 )

t0

0100

뉴딜정책과 레이거노믹스

P ( 물가 )

경기침체

뉴딜정책

레이거노믹스

S0

S1

D1

D2

( 총수요곡선 )

Yo Yf Y ( 소득 )

경기회복

(a) 수요자에 대한 인하 효과

주택가격

P1

P0

S

D

D’

0 Q0 Q1 주택거래량

(b) 공급자에 대한 인하 효과

주택가격

S

D

0 Q1Q0

S’

주택거래세 인하의 경제적 효과

P1

P0

주택거래량

지역부동산시장 개발 가능성

지역부동산시장 개발 가능성

거제관광레져도시

개발

거제관광레져도시

개발

강서신도시개발

강서신도시개발

창원동읍 / 대산 / 북면

신도시개발

창원동읍 / 대산 / 북면

신도시개발

부산 / 진해신항만 및

경제자유구역

부산 / 진해신항만 및

경제자유구역

밀양교통중심도시

개발

밀양교통중심도시

개발

양산신도시개발

양산신도시개발

부산 경남 신도시 개발지역

부산진해 신항만 및 경제자유구역

신항만 및 경제자유구역

거제

1 단지 (2005. 1 월 분양예정 )

2 단지 (2004. 10 월 분양완료 )

•• 창원창원•• 양산 양산 •• 부산부산

•미분양 증가•주택공급량 감소 •역전세난 발생•부동산사장 침체

부동산 거래 위축

< 투기지역 및 투기과열지구 지정 영향 >

투기지역 및투기과열지구

정부규제에 의한 지방부동산시장의 부정적 효과

거래세인하

택지공급확대

유효수요창출

활성화방안

부동산규제완화

Mechanism

Dynamics

지역부동산시장 활성화 방안