Post on 06-Apr-2015
1
Steuern sparen mit Immobilien(privates selbst bewohntes Wohneigentum)
Luc Riggenbachlic. iur., Dipl. Steuerexperte
Alltax AG Treuhandgesellschaft
4056 Basel, Saint-Louis-Strasse 31
Tel. 061 327 37 37, Fax 061 302 33 13 luc.riggenbach@alltax.ch www.alltax.chBasel, 18. Oktober 2011
2
Themenbereiche
Besteuerung Liegenschaft
Eigenmietwert
Vermögenssteuerwert
Repartitionswert
Schulden / Schuldzinsen
Liegenschaftsunterhalt
Unterhaltsplanung
Exkurs Volksinitiative
Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Verkauf an Dritte
Ersatzbeschaffung
Übertragung an Nachkommen
Exkurs Besteuerung von Kapitalleistungen
3
Besteuerung Liegenschaft
Eigenmietwert (Nutzung des Eigenheims)
Steuerliche Gleichbehandlung von Grundeigentümern und Mietern
BL: - Basis Brandlagerwert (Gebäude)- mindestens 60% des marktüblichen Mietwerts- max. CHF 80’000 (Basis Brandlagerwert CHF 435’000)
DBST: - Massgabe kantonale Bewertung (Land und Gebäude)- Berücksichtigung ortsübliche Verhältnisse / Nutzung- Zuschlag ca. 20%
Beispiel Liegenschaft Liestal Baujahr 1970Brandlagerwert CHF 80’000 (Katasterwert ca. CHF 260’000) Eigenmiete BL: CHF 20’824 Eigenmiete DBST: CHF 24’989
4
Besteuerung Liegenschaft
Eigenmietwert - Exkurs Unternutzung
Reduktion EigenmietwertDauernd selbst bewohnte LiegenschaftUnternutzung von RäumlichkeitenEinzelperson 4 Zimmer / Paar 5 ZimmerKeine Kürzung Schuldzinsen Reduktion pauschaler Unterhalt
Berechnung:Eigenmietwert * Anzahl nicht genutzter Räume
Anzahl Zimmer + 2 Nebenräume (EFH)
5
Besteuerung Liegenschaft
Vermögenssteuerwert
BL: Gesamtes Reinvermögen inkl. Liegenschaften
Basis: Kantonaler Steuerwert / Katasterwert
Beispiel Liegenschaft Liestal, Baujahr 1970Katasterwert Gebäude ca. CHF 260’000Katasterwert Boden ca. CHF 40‘000Total Steuerwert ca. CHF 300’000
6
Repartitionswert
Zweck: Einheitliche Bewertung von Liegenschaften für Zwecke der interkantonalen Steuerausscheidung
BL interkantonal der höchsteRepartitionswert 260%
BL interkantonal der niedrigsteVermögenssteuerwert
Besteuerung Liegenschaft
Beispiel Liegenschaft Liestal:Total Steuerwert ca. CHF 300’000Repartitionswert ca. CHF 780‘000Verkehrswert ca. CHF 1‘000‘000
7
Besteuerung Liegenschaft
Schulden / Schuldzinsen
BL / DBST: Private Schuldzinsen abzugsfähig
Vermögensertrag + CHF 50‘000
Schuldzinsen, Hypothekarzinsen Baurechtszinsen, Konsumkreditzinsen, Verzugszinsen etc.
Spezialfall Baukreditzinsen:- BL: Wahlrecht entweder abzugsfähige Schuldzinsen
oder bei der GGST anrechenbare Anlagekosten- DBST: abzugsfähige Schuldzinsen
Schulden bei der Vermögenssteuer abzugsfähig
8
Besteuerung Liegenschaft
Liegenschaftsunterhalt
Abgrenzung werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt) vs. wertvermehrende Aufwendungen (Investitionen)
Klare Abgrenzung werterhaltend / wertvermehrend in der Praxis teilweise schwierig
Gewisse Aufwendungen sowohl werterhaltend als auch wertvermehrend
Abgrenzung zwischen wertvermehrenden Aufwendungen vs. Energiespar-, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen
9
Besteuerung Liegenschaft
Werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt)
Steuerlich abzugsfähig
Dienen dem Werterhalt
Laufende Instandhaltungskosten, Aufwendungen zur Beseitigung von Beschädigung / Abnützung, Ersatz von Einrichtungen
Teilweise Instandstellungskosten (grössere Renovationen)
Insbesondere:- Reparatur- und Erneuerungskosten- Prämien für Gebäude-Sachversicherungen- (Betriebs- und Verwaltungskosten nur bei vermieteten
Liegenschaften)
10
Besteuerung Liegenschaft
Wertvermehrende Aufwendungen (Investitionen)
Steuerlich nicht abzugsfähig
Investitionen bei der GGST
Dienen der Verbesserung der Liegenschaft
Ersatz von Einrichtungen mit besserem Komfort od. grösserer Leistungsfähigkeit
Kosten für den Erwerb von Bauten und Einrichtungen
Bauliche Veränderungen (Um-, Ein-, Anbauten)
11
Besteuerung Liegenschaft
Energie- und Umweltschutzmassnahmen
Massnahmen zur rationellen Energieverwendung oder zur Nutzung erneuerbarer Energien
Wertvermehrende Massnahmen (Ersatz von veralteten / erstmalige Anbringung von neuen Installationen) in bestehenden Gebäuden
Jedoch grundsätzlich100% steuerlich abzugsfähig
Lärmschutzmassnahmen
Werterhaltende Massnahmen
Im Baugesuch deutlich umschrieben
Liegenschaftsbesitz > 15 Jahre 50% abzugsfähig
Liegenschaftsbesitz > 30 Jahre 100% abzugsfähig
12
Besteuerung Liegenschaft
Subventionen
Gartenunterhalt BL vs. DBST
Übernahme von Liegenschaftsverlusten / Vermeidung von Ausscheidungsverlusten
Abschaffung Dumont-PraxisAbzugsfähigkeit von werterhaltenden Unterhaltskosten ab ErwerbszeitpunktSeit 1. Januar 2010 in KraftUmsetzungsfrist Kantone bis spätestens 1. Januar 2012
Merkblatt Liegenschaftsunterhalt, Energiesparmassnahmen, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen, Denkmalpflege der Steuerverwaltung Basel-Landschaft vom 1. Januar 2011
13
Besteuerung Liegenschaft
Werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt)
Abzugsfähigkeit effektiv od. pauschal
Effektiver AbzugBelegeDatum der Rechnungsstellung massgebend
Pauschaler Abzug vom Eigenmietwert
Jährliche Wahlmöglichkeit
BL / Bund unterschiedlicher Abzug möglich
Baujahr BL Bund
ab 1.1.2001 25% 10%
vor 1.1.2001 30% 20%
14
Unterhaltsplanung - Ausgangslage
Herr und Frau Müller (Jahrgang 1956)
Wohnsitz in Liestal
Kinder volljährig, Ausbildung beendet
Nettolohn Total CHF 150‘000 / CHF 200‘000 / CHF 300‘000 (Doppelverdiener)
Wertschriften CHF 300‘000 / WS-Ertrag CHF 10‘000
Einfamilienhaus Jahrgang 1970 / Steuerwert CHF 300‘000 / Verkehrswert CHF 1‘000‘000
Eigenmiete: BL CHF 20’824 / DBST CHF 24’989
Hypothek CHF 400‘000 – Schuldzinsen 3% / CHF 12‘000 p.a.
Unterhalt pauschal: BL CHF 6‘247 / DBST CHF 4‘998
Unterhalt effektiv: CHF 100‘000
15
Unterhaltsplanung
16
Unterhaltsplanung
17
Unterhaltsplanung
18
Unterhaltsplanung
Fazit
Planung sinnvoll
Konzentration Unterhaltsarbeiten in einer Steuerperiode sinnvoll
Steuervorteile: Nutzung pauschaler Unterhalt über mehrere Jahre
(Steuerfreibetrag) Starke Reduktion der Progression Starke Reduktion
Steuerlast im Jahre der Unterhaltsarbeiten
Achtung: Unterschreiten des niedrigsten steuerbaren Einkommens nicht
sinnvoll (BL ca. CHF 16‘000 / DBST ca. CHF 25‘000) Negatives steuerbares Einkommen nicht sinnvoll
19
Exkurs Volksinitiative
Eidgenössische Volksinitiative “ Sicherers Wohnen im Alter“ im Jahr 2007 lanciert (im 2009 zustande gekommen)
Wahlrecht Abschaffung des Eigenmietwerts im AHV-AlterGleichzeitiger Wegfall SchuldzinsenBegrenzte Abzugsmöglichkeit der Unterhaltskosten
Bundesrat stellt Gegenvorschlag vor (im 2009)Abschaffung des Eigenmietwerts für alle WohneigentümerStreichung der entsprechenden Abzüge für Unterhaltskosten und SchuldzinsenBegrenzte Abzugsfähigkeit für den Erwerb einer „Erstliegenschaft“
Entwurf Bundesgesetz über die Besteuerung des Privaten Eigentums (im 2009)
Differenzbereinigungsverfahren
20
Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Verkauf an Dritte ohne Reinvestition
Verkauf an Dritte mit anschliessender Reinvestition (Ersatzbeschaffung)
Übertragung der Liegenschaft an Nachkommen
21
Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Verkauf an Dritte ohne Reinvestition
Bund: steuerfreier Kapitalgewinn
Kanton:Grundstückgewinnsteuer- Grundstückgewinn: Verkaufspreis - Gestehungskosten- Gestehungskosten: Erwerbspreis + wertvermehrende Investitionen- “Altbesitz“ Verkehrswert vor 20 Jahren- Indexierung für Geldentwertung- Steuersatz progressiv / ab CHF 120‘000 linear 25%- Ermässigung ab 20 Jahre (CHF 5‘000 p.a. / max. CHF 50‘000)- Spekulationszuschlag bei kurzfristiger Haltedauer
Handänderungssteuer - Basis Verkaufspreis- Steuersatz 2.5% (Verkäufer / Käufer je 1.25%)
22
Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Verkauf an Dritte ohne Reinvestition
BerechnungGestehungskosten 1970 CHF 500‘000Wert vor 20 Jahren CHF 700‘000Wertvermehrende Investitionen im 2000 CHF 100‘000Verkehrswert / Verkaufspreis 2011 CHF 1‘000‘000
Verkaufspreis CHF1‘000‘000./. Wert vor 20 Jahren CHF 700‘000*1.12 - CHF 784‘0000./. Wertver. Investitionen CHF 100‘000*1.04 - CHF 104‘000./. Haltedauer - CHF 50‘000./. Handänderungssteuer 1.25% - CHF 12‘500 Grundstückgewinn CHF 49‘500
Grundstückgewinnsteuer 15.9% CHF 7‘871
23
Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Verkauf an Dritte mit anschliessender Reinvestition (Ersatzbeschaffung)
Bund: steuerfreier Kapitalgewinn
Kanton:Grundstückgewinnsteuer Steueraufschub (steuerfeie Veräusserung) sofern
- dauernd selbstbewohnte Liegenschaft verkauft- Erlös innert 2 Jahren zum Erwerb einer gleichgenutzten
Liegenschaft reinvestiert
- Ersatzliegenschaft in der Schweiz Absolute Methode
Handänderungssteuer Steuerbefreiung (Anteil Veräusserer)
24
Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Ersatzbeschaffung
Berechnung / absolute MethodeGestehungskosten CHF 750‘000Verkaufspreis CHF 1‘000‘000Grundstückgewinn CHF 250‘000
Reinvestition CHF 1‘200‘000 Vollständiger Steueraufschub CHF 250‘000
Reinvestition CHF 800‘000 Teilweiser Steueraufschub CHF 50‘000 Besteuerung CHF 200‘000
Reinvestition CHF 600‘000 Steueraufschub CHF 0 Besteuerung CHF 250‘000
25
Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Übertragung der Liegenschaft an Nachkommen
Bund: Gegenwärtig keine Schenkungs- und Erbschaftssteuer Initiative im 2011 lanciert:
- Besteuerung von Nachkommen - Freigrenze CHF 2 Mio.- Rückwirkung für Schenkungen ab 1. Januar 2012
Kanton:Schenkungs- und Erbschaftssteuer
- Steuerbefreiung Ehegatten, Eltern, direkte Nachkommen (allenfalls Stiefkinder), eingetragene Partner
Grundstückgewinnsteuer- Steueraufschub bei Erbvorbezug, Erbgang oder Schenkung- Achtung: gemischte Schenkung!
Handänderungssteuer - Steuerbefreiung bei Erbvorbezug, Erbgang oder Schenkung
26
Verkauf / Übertragung Liegenschaft
Gemischte Schenkung
Berechnung:Indexierte Gestehungskosten CHF 500‘000Verkehrswert CHF 1‘000‘000
Hypothek / Kaufpreis CHF 400‘000 Schenkung CHF 600‘000 Grundstückgewinn CHF 0
Gestehungskosten > Hypothek / Kaufpreis
Hypothek / Kaufpreis CHF 700‘000 Schenkung CHF 300‘000 Grundstückgewinn CHF 200‘000
Gestehungskosten < Hypothek / Kaufpreis Teilverkauf / Steueraufschub entfällt
27
Exkurs Besteuerung von Kapitalleistungen aus Vorsorge
28