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MANUTENÇÃO EM EDIFÍCOS
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
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27-11-2009 1João de Brito Barreto
Introdução
I. Manutenção – Conceitos e Princípios Básicos de Manutenção.
II. O Conceito de Gestão Técnica de Edifícios (Gestão de Energia, Gestão de RH e Gestão de Manutenção).
III. As Instalações Técnicas num Edifício
IV. A Manutenção versus Projecto (do Projecto à Exploração das Instalações).
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João de Brito Barreto27-11-2009 2João de Brito Barreto
Instalações).
V. A Exploração das Instalações nos Edifícios e sua Manutenção no contexto legal, nomeadamente as novas exigências legais face à Certificação Energética de Edifícios – Dec-Lei 78 e 79/2006.
VI. Organização da Manutenção em Edifícios
VII. Conclusões
Introdução
MANUTENÇÃO
É ISTO :
Quando tudo vai bem,Ninguém se lembra que existe.
Quando tudo vai mal,
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Quando tudo vai mal,Dizem que não existe
Quando é para gastar,Acha-se que não é preciso que exista.
Porém, quando realmente não existe,Todos concordam que deveria existir
I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
1. A Manutenção é um Investimento
2000
2500
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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 4
0
500
1000
1500
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
custo sem
manutenção
custo com
manutenção
I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
2. A Manutenção inicia-se no “Momento 0”.
IdeiaEstudoPrévio
Ante -Projecto
Caderno deEncargos
ConcursoAvaliação Projecto
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Adjudicação Implementaçãoem Obra
EvoluçãoObra
RecepçãoProvisória
(Autos de Medição)
RecepçãoDefinitiva
Telas FinaisCatálogosManutenção
OPERAÇÃO
Fiscalização
I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
3. A Manutenção procura sempre a solução de menoresforço (M.º+Técnica+Custos) aplicando o tipo deacção mais adequada.
4. A Manutenção, como ciência, tem parâmetros
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4. A Manutenção, como ciência, tem parâmetrosquantificáveis (Redundância, a Criticidade, aFiabilidade, a Disponibilidade, etc.). É no âmbito daEngenharia de Manutenção onde se determinam os“Elementos de Análise”.
I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
Em termos gerais, os “Elementos de Análise” são os seguintes :
4.1 – Probabilidade e Fiabilidade - Estes elementos são obtidos em ensaios que consistem em determinar o tempo de funcionamento em que o sistema ou componente se mantêm operacionais e dentro dos parâmetros para os quais foram
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operacionais e dentro dos parâmetros para os quais foram concebidos.
4.2 – Taxa de Avarias Instantânea - pode ser interpretada
como o número de componentes que avariam entre um período muito curto de dois tempos (t+dt)
I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
4.3 – Representação Gráfica da Fiabilidade
R
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t10 30 50 70
I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
4.4 – Curvas de MortalidadeTaxa de Avarias- λ
rias
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R
m=λ taxa de avarias = mortalidade / fiabilidade
MTBF
1=λ
MTBF = TMEA (tempo médio entre avarias)
Taxa de Avar
Rodagem Vida Útil Envelhecimento
I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
5. A Fiabilidade/Probabilidade de Avaria/Redundância
R+Q = 1, em que R = Fiabilidade e Q = Probabilidade de Avaria
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Em Série : R série = (R)n
Em Paralelo : R paralelo = 1 - (1-R)n
I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
Série
Rsis = (0,90)
3 = 0,729
A B
90% 90%
C
90%
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Paralelo
Rsis = 1-(1-(0,90)
3 )2 = 0,927
A B
90% 90%
C
90%
A B
90% 90%
C
90%
I. Manutenção – conceitos e princípios básicos Paralelo / Mista
R = (1-(1-(0,90)2 )2 x (1-(1-0,90)2 ) = 0,954
A B
90% 90%
A B
90% 90%
C
90%
C
90%
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Rsis = (1-(1-(0,90)2 )2 x (1-(1-0,90)2 ) = 0,954
Série / Paralelo
Rsis = (1-(1-(0,90)
2 )3 = 0,970
A
90%
A
90%
C
90%
C
90%
B
90%
B
90%
I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
Rsis (paralelo)= 1-(1-(0,90)3 )2 = 0,927
Rsis (série) = (0,90)3 = 0,729
Rsis (série/paralelo)= (1-(1-(0,90)2 )3 = 0,970
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A melhor solução para o aumento da Redundância é acolocação de um sistema/equipamento em Paralelo
Rsis (paralelo/mista)= (1-(1-(0,90)2 )2 x (1-(1-0,90)2 ) = 0,954
I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
6. Por vezes a “não manutenção” é a atitude maiscorrecta.
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7. Uma manutenção correcta de uma determinadainstalação é sempre um conjunto de váriostipos de manutenção.
I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
7.1 tipos de manutenção
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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
7.2 tipos de manutenção e a curva da mortalidadeias
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Taxa de Avari
I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
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I. Manutenção – conceitos e princípios básicos
8. A Manutenção só existe quando alicerçada numa estrutura documental (Histórico) e quando este está integrado num sistema de controlo técnico, laboral e de custos.
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“Reporting” e “Tableau de Bord”
II. O Conceito de Gestão Técnica de II. O Conceito de Gestão Técnica de Edifícios Edifícios
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27-11-2009 19João de Brito Barreto
II. O Conceito de Gestão Técnica de II. O Conceito de Gestão Técnica de Edifícios Edifícios
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II. O Conceito de Gestão Técnica de II. O Conceito de Gestão Técnica de Edifícios Edifícios
ICEBERG DE CUSTOS
MãodeObra
Materiais Serviços
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III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício
NumNum EdifícioEdifício ouou ComplexoComplexo dede EdifíciosEdifícios “Não“NãoResidenciais”,Residenciais”, oo pesopeso técnicotécnico ee financeirofinanceiro sobresobre ooInvestimentoInvestimento ee sobresobre aa ExploraçãoExploração deverãodeverão serser aa basebasedede decisãodecisão parapara asas InstalaçõesInstalações TécnicasTécnicas EspeciaisEspeciais..
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Instalações Eléctricas – PT/QGBT, QE s, Redes, Iluminação,etc.
AVAC – Aquecimento, Ventilação e Ar Condicionado
Águas & Esgotos
Segurança
Som, TV, Telecomunicações, etc.
III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício
15%
24%
8% 3%
Custo Investimentos num Edifício n Res
C.Civil
Arquitectura
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30%
12%
8%
Electricidade
Segurança - Inc
AVAC + GTC
Aguas e Esgotos
Outros
III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício
Segurança - Inc
AVAC + GTC
Aguas e Esgotos
Outros
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0 5 10 15 20 25 30
C.Civil
Arquitectura
Electricidade
Segurança - Inc
III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício
2%
13%8% 3%
Distribuição de Custos Exploração num Edifício n Res
C.Civil
Arquitectura
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20%
10%
44%
Arquitectura
Electricidade (Ilum.+Elev)
Segurança - Inc
AVAC + GTC + AQS
Aguas e Esgotos
Outros
III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício
AVAC + GTC + AQS
Aguas e Esgotos
Outros
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0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
C.Civil
Arquitectura
Electricidade (Ilum.+Elev)
Segurança - Inc
III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício
NumNum EdifícioEdifício dede Serviços/EscritóriosServiços/Escritórios comcom SistemaSistema dede ClimatizaçãoClimatização,, aadistribuiçãodistribuição energéticaenergética poderápoderá serser distribuídadistribuída dada seguinteseguinte forma,forma, dede acordoacordocomcom dadosdados práticospráticos ee relacionandorelacionando--osos comcom aa distribuiçãodistribuição preconizadapreconizada nonoAnexoAnexo XVXV dodo “RSECE”“RSECE”
Elevadores, Equipamentos,
etc.19%
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AVAC + AQS + Ventilação
56%Iluminação
25%
III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício
NumNum EdifícioEdifício HoteleiroHoteleiro dede 44*a*a 55** semsem LavandariaLavandaria ee semsem SPASPA,, aadistribuiçãodistribuição energéticaenergética poderápoderá serser distribuídadistribuída dada seguinteseguinte forma,forma, dede acordoacordocomcom dadosdados práticospráticos ee relacionandorelacionando--osos comcom aa distribuiçãodistribuição preconizadapreconizada nonoAnexoAnexo XVXV dodo “RSECE”“RSECE”
Elevadores, Equipamentos,
etc.12%
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AVAC + AQS + Ventilação
62%
Produção Alimentar
8%
Iluminação18%
III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num EdifícioDe um estudo da “EC project Hope” resultou o seguinte ábaco que relaciona “Conforto e Energia”:
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O consumo energético em nada se relaciona com o factor conforto !!!
III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício
Em resumo:Em resumo:
Num Edifício Não Residencial Climatizado o Peso dasInstalações Técnicas em termos de Investimento eCustos de operação recaem sobre as Instalações de
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João de Brito Barreto27-11-2009 30
Custos de operação recaem sobre as Instalações deProdução Térmica e seus equipamentos auxiliares.
A iluminação tem, igualmente, um peso significativo.
DE EXPLORAÇÃO
PELO QUE DEVERÁ SER LOGO NACONCEPÇÃO DO PROJECTO A INTRODUÇÃODOS PRESSUPOSTOS DE INVESTIMENTO EDE EXPLORAÇÃO
III. As Instalações Técnicas num EdifícioIII. As Instalações Técnicas num Edifício
Edifícios
Médio Porte Grande Porte
Classificação de um Edifício Não Residencial Classificação de um Edifício Não Residencial –– ““base dimensão base dimensão tecnológicatecnológica””
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Sem Posto de Transformação
“BTE”
Com Posto de Transformação
“MT”
Instalações AVACCentralizadas
Instalações AVACDescentralizadas
Instalações AVACCentralizadas
Instalações AVACDescentralizadas
Instalações AVACCentralizadas(pequena dimensão)
IV. A Manutenção versus Projecto (do Projecto à
Exploração das Instalações)
As Actuais Metodologias
Os Sistemas AVAC são, normalmente, os responsáveis pelo maiorimpacto directo e indirecto que provocam numa estrutura.
Todas as Especialidades estão cada vez mais entrosadas umas nas
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Pelo que :Todos as Inst. Téc. não poderão ser encaradas de forma individual.
outras – GTC, Segurança, Aproveitamentos Energéticos, etc.
As exigências maioritariamente técnicas começaram a obrigar oaparecimento da :
INTEGRAÇÃO DE PROJECTOS
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações)
No entanto, a “Vida de um Projecto” continua a percorrer as tradicionaisEtapas :
IdeiaEstudoPrévio
Ante -Projecto
Caderno deEncargos
ConcursoAvaliação Projecto
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Prévio Projecto Encargos
Adjudicação Implementaçãoem Obra
EvoluçãoObra
RecepçãoProvisória
(Autos de Medição)
RecepçãoDefinitiva
Telas FinaisCatálogosManutenção
OPERAÇÃO
Fiscalização
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações)
Neste processo, o peso das necessidades e realidades da “Utilização”, tem uma baixa valência, além de que as fases Projecto-Obra-Exploraçãosão estanques, pelo que ao entrar nas últimas fases :
RecepçãoProvisória
(Autos de Medição)
RecepçãoDefinitiva
Telas FinaisCatálogosManutenção
OPERAÇÃO
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João de Brito Barreto27-11-2009 34
se apresentam as típicas questões :
Quem vai operar a Instalação ?
Como se vai operar a Instalação ?
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
Face à evidente celeridade desta fase, em que o “Dono de Obra”procura o arranque mais breve possível das instalações e se “protege”pelas Garantias, são ,normalmente os próprios Instaladores ou EntidadesAssociadas a estes que assumem essa responsabilidade. Na prática, são eles que definem :
O que vão fazer
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Quando vão fazer
Como vão fazer
Por quanto vão fazer
Ao cliente restará :
Pagar !
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
Quer por estas razões, quer por insatisfação dos “utilizadores”, quer pela própria evolução tecnológica, começa a aparecer já nalgumassituações a necessidade de introduzir no processo inicial algunsConceitos de
Manutenção
Para os profissionais do Sector, Manutenção é o meio para atingir :
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Para os profissionais do Sector, Manutenção é o meio para atingir :
Segurança
Qualidade
Imagem
Protecção M.Ambiente
Preservação dos Investimentos
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
Para o “Dono de Obra”, Manutenção é :
Um mal necessário
Um Custo
Toda a problemática atrás descrita nomeadamente, a estanquicidade
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27-11-2009 João de Brito Barreto 37
Toda a problemática atrás descrita nomeadamente, a estanquicidade “Projecto-Obra-Manutenção”, a não percepção da utilização real dasInstalações e a não consideração da “Manutenção” tem óbvios efeitospráticos que todos os profissionais deste Sector conhecem algunsexemplos.
Alguns exemplos resultantes de Auditorias Técnicas e Energéticas que espelham situações caídas na “normalização funcional” :
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
Edifício (3 blocos) com 20 anos de exploraçãoColectores ida e retorno de um dos blocos montados ao contrário.
Edifício com 30 anos de exploração Uma de 2 condutas de retorno de uma UTA acabava na parede.
Edifício com 15 anos de exploração
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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 38
Edifício com 15 anos de exploraçãoBicos das caldeiras mal dimensionados provocando permanente má queima.
Edifício com um anoSensor de controlo temperatura ambiente colocado na aspiração da UTAN. Extracção de Ar altamente deficiente por “esquecimento” de ligar as grelhas às condutas da unidade de extracção.
Edifício com 5 anosDesequilíbrio hidráulico total por erro de projecto e erro de montagem – este desequilíbriofazia com que só circulasse 35% do caudal necessário provocando óbvias reclamações dos utilizadores finais.
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
Diversos edifícios de EscritóriosTodos os utilizadores reclamam de frio e/ou calor simultâneamente – concepção de sistemas centralizados compostos por chiller´s de 2 tubos. Muitas destas situações são resolvidas com a instalação de baterias de resistências eléctricas ficando a Bomba de Calor a produzir sómente água refrigerada
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Edifício com 2 anosDesequilíbrio hidráulico total. As bombas aceleradoras não correspondem nem ao Projectonem às especificadas no Dossier entregue pelo Instalador – a instalação trabalha sob altos diferenciais de pressão provocando, em qualquer instante rupturas quer na própria instalação quer nos Evaporadores dos Chiller s.
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
O minorar estes tipos de situação está no início do Processo e nadatem a haver com a Fiscalização, ou seja, está precisamente na :
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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 40
CONCEPÇÃO !
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
Os “input´s” a entrar na Concepção dos Projectos
Objectivos :
Satisfação do Utilizador
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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 41
Satisfação do Utilizador
Facilidade na Condução
Facilidade na Manutenção
Custos reduzidos de Manutenção
Custos Reduzidos de Energia
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
Forma :
Saber o que se quer
Diálogo directo com “Dono de Obra”
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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 42
Dificuldade Comum :
Intermediários no Processo
Normalmente, nestescasos confunde-se :
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
“Concepção”
“Elaboração documental” destinada ao “licenciamento” ou “concurso”
“Valor de Investimento”
“Projectar”
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“licenciamento” ou “concurso”
“Acelerar”
“Projectar”
“Executar Obra”
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
Para a inversão deste mecanismo a solução passa por apresentar :
1º Passo - Simulações da Dinâmica do Sistema :
Valor de Investimento
Custos de Operação /Estrutura Humana Interna - Externa / Condução / Contratos de Manutenção
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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 44
/ Condução / Contratos de Manutenção
Custos Energéticos
Valores de Investimento na Manutenção
Prazos de Execução
Estes são os parâmetros onde tem que se basear a CONCEPÇÃO
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
Neste Conceito a “Manutenção” passa de “Custo”
para“Valor de Investimento na Manutenção”
2500
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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 45
0
500
1000
1500
2000
1 3 5 7 9
11
13
custo semmanutenção
custo commanutenção
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
2º Passo – Constituição dos Projectos :
Para além dos normais Cadernos de Encargos, EspecificaçõesTécnicas e Telas, deverá fazer parte dos Projectos de umdeterminado Sistema ou Instalação :
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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 46
Projecto de Manutenção
Manual de Procedimentos – Condução Exploração
Manual de Gestão de Energia
Manual de Procedimentos para o “COMISSIONAMENTO”
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
Este Conceito apresenta outra vantagem :
3º Passo - Determinação dos DESVIOS Projecto / Obra / Exploração !!!
Esta determinação faz parte do “Comissionamento”
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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 47
Sabendo o “DESVIO” pode-se quantificar a “QUALIDADE TÉCNICA” de :
PROJECTOOBRAFISCALIZAÇÃO
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
A importância do “Comissionamento”
1ª Fase- Recepção Provisória
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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 48
Determinação dos Valores Reais e dos Desvios
Gestão da Manutenção Correctiva
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
2ª Fase- Da Recepção Provisória à Rec. Definitiva
Organização da Manutenção de acordo c/ Projecto de Manutenção
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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 49
Implementação do “Manual de Energia”
Eventual Gestão da Formação Técnica a Equipas
«se acha que a Formação é cara ... experimente a
Ignorância » (Clifton Garvin)
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
3ª Fase- Após Recepção Definitiva Acções Complementares ao “Comissionamento”
Fiscalização da Manutenção
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“Gestão de Energia”
“Reporting”
“Tableau de Bord”
“Reporting” e “Tableau de Bord”
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
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IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
Pelo atrás exposto, a “Vida de um Projecto” passará a integrar nas suasEtapas :
IdeiaEstudoPrévio
Ante -Projecto
Caderno deEncargos
ConcursoAvaliação Projecto
CONCEPÇÃO AFERIÇÃO
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Adjudicação Implementaçãoem Obra
EvoluçãoObra
RecepçãoProvisória
(Autos de Medição)
RecepçãoDefinitiva
Telas FinaisCatálogosManutenção
OPERAÇÃO
Fiscalização
COMISSIONAMENTOGESTÃO DAMANUTENÇÃO
IV. Do Projecto à Exploração das Instalações
1 - CONCEPÇÃO – é o conjunto de decisões estratégicas que, por isso mesmo, acabam por ser irreversíveis e altamente responsáveis pelo sucesso da EXPLORAÇÃO E MANUTENÇÃO.
2 - COMISSIONAMENTO – permite determinar a “Qualidade Técnica” e é o melhor caminho para a transição “OBRA” –“EXPLORAÇÃO”.
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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 53
“EXPLORAÇÃO”.
3 – “Reporting” e “Tableau de Bord” – permitem conduzir a Instalação de acordo com o Projecto.
São documentos cruciais como “input s” ao:
Projectista .
“Dono de Obra”.
Explorador da Instalação.
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
• Os edifícios de serviços ficam sujeitos a auditorias energéticas (só grandes edifícios) e da QAI (todos) durante o seu funcionamento normal:
– 1ª auditoria ENERGÉTICA ao fim de 3 anos de utilização do edifício – objectivo:
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João de Brito Barreto27-11-2009 54
– 1ª auditoria ENERGÉTICA ao fim de 3 anos de utilização do edifício – objectivo: confirmar que o desempenho energético efectivo previsto, conforme simulação detalhada no pedido de licença de construção, corresponde à realidade –necessidade de reposição dos níveis legalmente previstos de consumo caso contrário – passa ao regime de “Edifício Existente” depois desta auditoria.
– Auditorias ENERGÉTICAS subsequentes de 6 em 6 anos – objectivo: confirmar que o desempenho energético do edifício continua abaixo dos níveis máximos permitidos pelo RSECE – caso contrário, obrigatório fazer Plano de Reabilitação Energética e implementação de todas as medidas com viabilidade económica (até repor o limite máximo permitido pelo RSECE);
– Em todas as auditorias ENERGÉTICAS - objectivo: verificar o cumprimento do Plano de Manutenção (incluindo a inspecção periódica às caldeiras e sistemas de ar-condicionado).
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
Âmbito de aplicação do novo RSECERegulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios
• Grandes edifícios de serviços (Novos, grandes reabilitações e existentes);
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João de Brito Barreto27-11-2009 55
• Grandes edifícios de serviços (Novos, grandes reabilitações e existentes);
• Pequenos serviços com sistemas de climatização e com potência instalada P>25kW (a maior das potências instaladas de arrefecimento, aquecimento ou de preparação de AQS) - (Novos, grandes reabilitações e existentes);
• Edifícios de habitação com sistemas de climatização e com potência instalada P>25kW (a maior das potências instaladas de arrefecimento, aquecimento ou de preparação de AQS) - (Novos, grandes reabilitações);
• Novos sistemas de climatização com mais de 25 kW de potência instalada em qualquer tipologia de edifício (Novos, grandes reabilitações e existentes);
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
Objectivos do novo RSECE• Definir as condições de conforto térmico e de QAI
• Melhorar a eficiência energética de todos os sistemas energéticos dos edifícios abrangidos, novos, reabilitações e existentes
• Estabelecer regras de eficiência nos sistemas de climatização abrangidos;
Monitorizar as praticas de manutenção dos sistemas de climatização durante o seu
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João de Brito Barreto27-11-2009 56
• Monitorizar as praticas de manutenção dos sistemas de climatização durante o seu funcionamento corrente;
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
Exclusões do RSECE
• Edifícios industriais;
• Armazéns e similares não climatizados;
• Igrejas e outros locais de culto;
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• Igrejas e outros locais de culto;
• Monumentos e edifícios classificados;
• Infra-estruturas militares de acesso reservado;
• Edifícios de habitação e Pequenos edifícios de serviços (ou fracções autónomas) sem sistemas de climatização (P≤25kW);
• Ampliações que não atinjam o limiar da definição de grande reabilitação - nestes casos o RSECE aplica-se apenas à zona nova, ficando isentas as partes existentes do edifício ampliado, salvaguardando-se assim a integração harmoniosa das partes nova e existentes.
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
Estabelece requisitos mínimos (Energia) para:
– Grandes Edifícios de Serviços com ou sem sistemas de climatização;
Pequenos Edifícios de Serviços ou Edifícios de Habitação, com sistemas
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– Pequenos Edifícios de Serviços ou Edifícios de Habitação, com sistemas mecânicos de climatização (P>25 kW);
– Grandes Reabilitações destas duas tipologias de edifícios – intervenções no edifício e nos seus sistemas energéticos cujo custo seja superior a 25% de 630 €/m2;
– Novos sistemas de climatização com P>25 kW em edifícios já existentes (residenciais e serviços);
– Inspecções às caldeiras e aos sistemas AVAC..
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
Aplicação do RSECE:Aplicação do RSECE:
�� Na obtenção da licença ou autorização de construção de novos edifícios ou grandes Na obtenção da licença ou autorização de construção de novos edifícios ou grandes reabilitaçõesreabilitações
�� Na obtenção da licença ou autorização de utilização Na obtenção da licença ou autorização de utilização
Auditorias periódicas de QAI Auditorias periódicas de QAI
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�� Auditorias periódicas de QAI Auditorias periódicas de QAI
�� Auditorias periódicas do desempenho energéticoAuditorias periódicas do desempenho energético
�� Inspecções periódicas a:Inspecções periódicas a:
�� caldeiras (em função do combustível e potência)caldeiras (em função do combustível e potência)
�� sistemas de Ar Condicionado com mais de 12 kWsistemas de Ar Condicionado com mais de 12 kW
�� sistemas de aquecimento com mais de 15 anos.sistemas de aquecimento com mais de 15 anos.
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
O que diz o Regulamento:
Artº 19 – Condução e manutenção das instalações
Todos os sistemas energéticos dos edifícios, ou fracções autónomas, devem ser mantidos em condições adequadas de
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João de Brito Barreto27-11-2009 60
autónomas, devem ser mantidos em condições adequadas de operação para garantir o respectivo funcionamento optimizado e permitir alcançar os objectivos pretendidos de conforto ambiental, de QAI e de eficiência energética.
Todas as instalações e equipamentos objecto deste regulamento devem possuir um Plano de Manutenção Preventiva “PMP” permanentemente actualizado.
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
O que diz o Regulamento:
Todos os equipamentos têm de estar acessíveis para efeitos
de manutenção, assim como as portas de visita para
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27-11-2009 João de Brito Barreto 61
de manutenção, assim como as portas de visita para inspecções e limpeza da rede de condutas
O Técnico responsável pelo funcionamento deve manter actualizada a informação técnica dos fabricantes dos equipamentos e rotinas de manutenção aconselhadas
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de EdifíciosO que diz o Regulamento:
A existência do “PMP” comprovado pelo SCE é obrigatória para a obtenção de licença ou autorização de utilização
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João de Brito Barreto27-11-2009 62
utilização
É obrigatória a existência do “Livro de Ocorrências” onde serão registadas todas as alterações efectuadas nas instalações de climatização em causa.
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
Do Plano de Manutenção Preventiva - “PMP” devem constar:
Por imposição - Ponto 3, Art. 19º
1. Identificação completa do Edifício.
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1. Identificação completa do Edifício.
2. Localização do Edifício.
3. Identificação e Contactos do Proprietário ou Locatário.
4. Identificação e Contactos do Técnico responsável (10 Dias após a obtenção da Licença de Utilização, no caso de edifícios novos) .
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
Quem é a entidade responsável pelo cumprimento do Plano de manutenção preventiva?
Cada Edifício de Serviços ou Fracção Autónoma terá um técnico responsável pelo funcionamento (Artigo 21, . Dec-Lei 79/2006).
O técnico será responsável por:
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• Bom funcionamento dos sistemas energéticos de climatização
• sua manutenção• qualidade do ar interior• gestão da respectiva informação técnica.
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios� TÉCNICO RESPONSÁVEL PELO FUNCIONAMENTO
QualificaçãoQualificação RequisitosRequisitos
Formação/Experiência Formação/Experiência ProfissionalProfissional
Anos de actividadeAnos de actividade
Até 100 kW Térm.Até 100 kW Térm.Técnico Responsável Técnico Responsável pelo Funcionamento pelo Funcionamento
TRF IIITRF III
Técnico de Instalação e Técnico de Instalação e Manutenção de Sistemas de Manutenção de Sistemas de
ClimatizaçãoClimatizaçãoNível IIINível III
3 anos3 anosde experiência na de experiência na Condução ouCondução ouManutenção de Manutenção de
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TRF IIITRF IIINível IIINível III
Manutenção de Manutenção de Instalações de AVACInstalações de AVAC
Acima de 100 kW Acima de 100 kW Térm.Térm.
Técnico Responsável Técnico Responsável pelo Funcionamento pelo Funcionamento
TRFTRF
CURSO DE QAI APROVADO PELO CURSO DE QAI APROVADO PELO SCE.SCE.
Engenheiros e Engenheiros Engenheiros e Engenheiros Técnicos com reconhecimento Técnicos com reconhecimento
pela O.E. e ANET, Engºs pela O.E. e ANET, Engºs Maquinistas da M. Mercante com Maquinistas da M. Mercante com Carta de 2º Maquinista, outros Carta de 2º Maquinista, outros licenciados aceites pela licenciados aceites pela
Comissão. Comissão. Peritos em RSECE Energia + QAI Peritos em RSECE Energia + QAI têm aprovação Automáticatêm aprovação Automática
3 anos de experiência 3 anos de experiência na Condução ou na Condução ou Manutenção de Manutenção de
Instalações de AVACInstalações de AVAC
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
Do Plano de Manutenção Preventiva - “PMP” devem constar:
A descrição e caracterização sumária do edifício e dos respectivos compartimentos interiores climatizados
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João de Brito Barreto27-11-2009 66
respectivos compartimentos interiores climatizados indicando:
5. Tipo de actividade6. Número médio de utilizadores fixos e ocasionais7. Área climatizada total8. A potência térmica total
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
No “PMP” tem que estar integrado o “PMP” da “QAI”.
As rotinas e periodicidades mais comuns poderão ser encontradas:
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• No Manual de Manutenção e Condução de Sistemas de AVAC no Módulo RSECE.
• Nas especificações dos fabricantes dos equipamentos.
• Em Normas Internacionais (exemplo UNE 100004 IN)
• Em literatura da especialidade.
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de EdifíciosFAMÍLIA 11(1) –Unidades de tratamento de ar
RotinasRotinas Medidas a serem Medidas a serem
tomadas se tomadas se
necessáriasnecessárias
Periodicidade em mesesPeriodicidade em meses
1 1 3 3 6 6 12 12 24 24
Verificar rotinas indicadas na manutenção Verificar rotinas indicadas na manutenção
de QAIde QAI
Inspecção do estado corrosão e oxidações, Inspecção do estado corrosão e oxidações,
limpeza e pinturalimpeza e pintura XX
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limpeza e pinturalimpeza e pintura XX
Módulo de arrefecimento gratuitoMódulo de arrefecimento gratuito
Verificar funcionamento dos registos e Verificar funcionamento dos registos e
servomotoresservomotores XX
Verificação de circuitos e equipamentos Verificação de circuitos e equipamentos
eléctricos, aperto de terminaiseléctricos, aperto de terminais XX
Medição de caudais de ar e comparação Medição de caudais de ar e comparação
com valores de projectocom valores de projecto XX
Módulo de filtragemMódulo de filtragem
Verificar rotinas indicadas na manutenção Verificar rotinas indicadas na manutenção
de QAIde QAI
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
Do Plano de Manutenção Preventiva - “PMP” devem
constar:
12. Nível de qualificação profissional dos técnicos que as
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João de Brito Barreto27-11-2009 69
12. Nível de qualificação profissional dos técnicos que as devem executar;
13. Registo operações manutenção (c/indicação técnico(s) que realizaram
14. Registo dos resultados das operações manutenção
15. Técnico(s) que realizou análises periódicas QAI
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
Registo de operações:
As análises periódicas de QAI devem ficar registadas, assim como as não periódicas resultantes, quer de observações
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João de Brito Barreto27-11-2009 João de Brito Barreto 70
como as não periódicas resultantes, quer de observações pontuais dos serviços de manutenção, quer de inspecções ou auditorias externas.
Deverá ficar anotado qual o técnico ou técnicos que procederam à sua execução.
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
�TÉCNICO DE INSTALAÇÃO E MANUTENÇÃO DE SISTEMAS DE CLIMATIZAÇÃO TIM IITIM II
CredenciaçãoCredenciação
RequisitosRequisitos
Formação/Experiência Formação/Experiência ProfissionalProfissional
Anos de Anos de actividadeactividade
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27-11-2009 João de Brito Barreto 71
ProfissionalProfissional actividadeactividade
Até 100 kW Até 100 kW TérmTérm..
Técnico de Instalação e Técnico de Instalação e Manutenção de Manutenção de Sistemas de Sistemas de ClimatizaçãoClimatização
Nível IINível II
TIM IITIM II
Curso Electromecânico de Curso Electromecânico de Refrigeração e Climatização do Refrigeração e Climatização do IEFP, Nível IIIEFP, Nível II
2 anos 2 anos comprovadoscomprovados
Outro curso aprovado pelo SCEOutro curso aprovado pelo SCE
Electromecânico de Refrigeração e Electromecânico de Refrigeração e Climatização (Prático)Climatização (Prático)
Exame de aferiçãoExame de aferiçãoa definir pelo SCEa definir pelo SCE
5 anos 5 anos comprovadoscomprovados
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
�TÉCNICO DE QAI
CredenciaçãoCredenciação
RequisitosRequisitos
Formação/Experiência Formação/Experiência ProfissionalProfissional
Anos de Anos de actividadeactividade
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João de Brito Barreto27-11-2009 72
ProfissionalProfissional actividadeactividade
QAIQAITécnico de QAITécnico de QAI
TQAITQAI
Exame de aferiçãoExame de aferiçãoa definir pela Comissãoa definir pela Comissão
A definir pela A definir pela ComissãoComissão
Curso Complementar de Curso Complementar de QAI aprovado pelo SCEQAI aprovado pelo SCE
2 anos 2 anos comprovadoscomprovados
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
Do Plano de Manutenção Preventiva - “PMP” devem constar:Por imposição - Pontos 6 e 8, Art. 19º, Dec-Lei 79/2006)
16. Esquemas de Princípio (Diagramas) nas Centrais.17. Cópia Projecto.
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João de Brito Barreto27-11-2009 73
17. Cópia Projecto.18. Ensaios19. Documentação Técnica20. Instruções de Funcionamento.21. Informação de Condução e Planos de Contingência22. Livro de ocorrências
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
COMPILAÇÃO DE DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA:
• Testes e ensaios praticados durante a montagem da instalação e na sua recepção (comissionamento)
• Projecto actualizado com todas as alterações anotadas
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João de Brito Barreto27-11-2009 74
• Projecto actualizado com todas as alterações anotadas
• Catálogos dos equipamentos com as características técnicas e rotinas de manutenção aconselhadas pelos fabricantes
• Instruções de operação
• Esquemas de princípio
V. Certificação Energética de EdifíciosV. Certificação Energética de Edifícios
Para além do conteúdo obrigatório, um “PMP” deverá
também registar os seguintes procedimentos, sempre que aplicável:
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• Inventário e codificação das instalações.
• Fichas técnicas de equipamentos.
• Fichas de funcionamento dos equipamentos
• “Famílias” de equipamentos.
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios
Uma entidade exploradora (caso de Marinas), face à Legislação em vigor, tem 2 técnicos que poderá e deverá sempre considerar como parceiras no que concerne à Exploração das Instalações Técnicas assim como a Grandes Reparações e a novos Investimentos. Essas entidades são:
TIPOLOGIA DE MÃO DE OBRA – OPÇÕES A TOMAR
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João de Brito Barreto27-11-2009 76
Técnico Responsável pelas PT e pelas Instalações Eléctricas
Técnico Responsável de Funcionamento – Sistema AVAC – “TRF”
Estes Técnicos deverão estar o mais envolvidos possível na Exploração das Instalações Eléctricas e Mecânicas ao nível dos Edifícios. Eles deverão colaborar desde a elaboração dos Orçamentos de Exploração até à análise dos resultados.
NÃO ESQUECER QUE ESTES TÉCNICOS TÊM RESPONSABILIDADE CIVIL !!!
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosTIPOLOGIA DE AVARIAS NUM ED. SERV./ESCRIT.
Frequência de avarias durante o período de garantia
87%
12%
1%
Falta de Manutenção Básica ou Erros de Utilização
Origem em causas Externas - Origem desconhecida
Falhas nas Peças ou Falhas nos Componentes
Frequência de avarias durante o período de garantia
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Falta de Manutenção Básica ou Erros de
Utilização87% Origem em causas
Externas - Origem desconhecida
12%
Falhas nas Peças ou Falhas nos
Componentes1%
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosOrganização de um Dep. Manutenção num Edifício :
1. Codificação
3. Definição dos Níveis de Intervenção na Manutenção
2. Definição e Controlo das Rotinas de Manutenção e de Condução das Instalações
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João de Brito Barreto27-11-2009 78
3. Definição dos Níveis de Intervenção na Manutenção
4. Definição dos Contratos de Manutenção
6. Definição e Controlo dos Valores de Exploração7. Definição do “Reporting” e dos “Tableaux d Bord”
5. Definição da Gestão dos Pedidos de Trabalho
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios
1. Codificação – Organização do Parque de Equipamentos
A organização, codificação e nomenclatura do parque de objectos de manutenção é um domínio muito importante para o bom funcionamento de qualquer sistema de gestão de manutenção.
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João de Brito Barreto27-11-2009 79
qualquer sistema de gestão de manutenção.
As empresas contratadas deverão codificar os equipamentos que vão ser objecto de manutenção de acordo com três vertentes:
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosLocalização FuncionalDetermina a Grande Família onde o equipamento se encontra instalado.Constituído por quatro dígitos indica o Código de Edifício.
Centro de CustoDetermina o seu posicionamento em termos de custeio.Constituído por um código de dois dígitos de acordo com a
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João de Brito Barreto27-11-2009 80
Constituído por um código de dois dígitos de acordo com a discriminação atrás efectuada no ponto “Gestão Orçamental”.
Bilhete de IdentidadeIndica univocamente o sub-sistema (equipamento).É composto por três campos. O primeiro, constituído por quatro dígitos identifica o sub-sistema (tipo de equipamento), o segundo, constituído por três dígitos identifica o local do edifício onde se encontra instalado, o terceiro, constituído por três dígitos designa um número de ordem sequencial.
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosAs duas primeiras vertentes são códigos atribuídos pelo “Dono de Obra”, a terceira vertente é da responsabilidade da empresa que efectua o serviço de manutenção no edifício / instalação.
1 2 3 4 5 Bilhete de Identidade
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João de Brito Barreto27-11-2009 81
1. Código do Edifício.2. Família Técnica – Codificação do Centro de Custo.3. Sub-sistema.4. Local de instalação.5. Número de Ordem Sequencial.
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios
Tabela exemplificativa para quantificação e indexação de valores contabilísticos – Interface entre a Manutenção e a Gestão Contabilística e Financeira (caso específico de hotelaria).
Nota : esta numeração pode e deve ser utilizada na codificação
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João de Brito Barreto27-11-2009 82
Nota : esta numeração pode e deve ser utilizada na codificação dos equipamentos. Desta forma simples consegue-se uma integração directa entre os universos técnico e contabilístico.
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios
ENERGIA
Electricidade - 34
Gás 35gia
Contratos Assistência Técnica
Manutenção - 30Equip. Administr. - 31Equip. Informat. - 32
Higiene & Segur. - 33Contratos
M.Obra Total custos pessoal
Consumíveis
Iluminação - 1
Mat. Eléctrico - 2
Electrónica/Automação - 3
Som/TV/Telefones - 4
Elevadores - 5
Ar Condicionado - 6
Refrigeração+Minibares - 7
Ventilação e Hottes - 8
Isolamentos - 9
Bombas - 10
Aquecimento - 11
Cozinhas 12S
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João de Brito Barreto27-11-2009 83
Gás - 35
Oleo p/a caldeiras - 36
Outros combustiveis - 37
Água - 38
EnergCozinhas - 12
Material limpeza - 13
Const. civil/Arquitectura - 14
Vidros - 15
Alcatifas - 16
Carpintaria/Mobiliário - 17
Pinturas e isolamentos - 18
Canaliz/Sanit/Serralharia - 19
Plantas; Arranjos Florais - 20
Tratamento de águas - 21
Prod. quimicos - 22
Fer .mat. desgas.rápido - 23
Informática - 24
Diversos - 25
Equip Segurança - 26
Viaturas - 27
Lavand / Rouparia - 28
Fotocopiadoras - 29
CONSUMÍVEIS
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios2. Definição e Controlo das Rotinas de Manutenção
Após a organização do parque de equipamentos torna-se necessário aimplementação de um sistema de visitas e/ou inspecções sistemáticas. Aempresa de manutenção definirá os tipos de visita ou inspecções a efectuar,estabelecendo as operações/observações a realizar em cada visita e a suaperiodicidade (com validação prévia das entidades – “TRF”, Tec. PT, etc.
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João de Brito Barreto27-11-2009 84
periodicidade (com validação prévia das entidades – “TRF”, Tec. PT, etc.
Por cada tipo de inspecção deverá fixar-se ainda as medições a efectuar nosseus componentes, ferramentas e aparelhagem de medida a utilizar, assimcomo o tempo de execução.
Criado o plano de visitas a efectuar e a sua periodicidade, deverá a empresade manutenção estabelecer rotas de inspecção (cumprindo as directivas dasentidades – “TRF”, Tec. PT, etc.) com a sequência dos equipamentos a visitarde acordo com a sua localização no lay-out da instalação, de forma aoptimizar o percurso a efectuar pelo executante.
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios
Por cada inspecção ou visita deverá ser preenchida uma ficha de inspecçãoque deverá ser afixada em local visível próximo do equipamento, onde oexecutante explicitará as operações/observações/medidas, assim comodeverá anotar de uma forma expedita a situação encontrada -normal/execução de algum ajustamento/avaria requerendo intervenção –sendo neste último caso enviado um fax para o Gestor do Edifício, com adescrição da avaria e respectivo orçamento de reparação.
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João de Brito Barreto27-11-2009 85
descrição da avaria e respectivo orçamento de reparação.
No final de cada visita deverá ser remetido ao Gestor do Edifício, e este àFiscalização, o respectivo relatório para registo e análise.
A análise periódica dos resultados das visitas efectuadas permitiráeventualmente para cada tipo de visita ajustar a sua periodicidade, de acordocom a estatística das ocorrências verificadas em sucessivas inspecções..
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios3. Definição dos Níveis de Intervenção na Manutenção
É frequente distinguirem-se 2 métodos de nivelamento dasintervenções de manutenção :� 3 níveis� 5 níveis
No método de 3 níveis, as actividades são distinguidas da
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João de Brito Barreto27-11-2009 86
No método de 3 níveis, as actividades são distinguidas daseguinte forma :
Nível 1 – Compreende todas as operações passíveis de seremexecutadas por mão de obra não especializada. Normalmentesão acções executadas por Mão de Obra interna.
Nível 2 – Compreende todas as operações que só podem serexecutadas por Mão de Obra especializada. Normalmente estetipo de operações insere-se no universo dos contratos demanutenção.
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosNível 3 – Compreende todas as operações que só podem serexecutadas por Mão de Obra especializada e indicada pelofabricante do equipamento em causa e /ou por empresascertificadas legalmente (caso manutenção elevadores), casodas actividades dos “TRF” no âmbito da “QAI”, etc.
O Método dos “3 níveis” é o normalmente adoptado na Indústria
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João de Brito Barreto27-11-2009 87
O Método dos “3 níveis” é o normalmente adoptado na IndústriaImobiliária, Turismo, Hospitais, etc.
O Método dos “5 níveis” está vocacionado para a Indústria poisé composto por diversas actividades que pressupõem uma forteestrutura humana e técnica a montante que consiga gerir oprocesso. Por curiosidade resumem-se os 5 níveis:
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosNível-1 – Compreende as operações de abastecimento deconsumíveis, de verificação de níveis de óleo w água, de limpezainterior, de lavagem exterior, que se efectuam diariamente.Operações efectuadas normalmente pelo utente do equipamento.Nível-2 – Compreende a manutenção preventiva, curativa e correctivaem que as operações se fazem sem necessidade de retirar os orgãosdos equipamentos.Todo este conjunto se operações não se prolonga geralmente para lá
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João de Brito Barreto27-11-2009 88
Todo este conjunto se operações não se prolonga geralmente para láde um dia de imobilização do equipamento.Nível-3 – Compreende a substituição de órgão (rotáveis) com oobjectivo de serem reparados.Nível-4 – Compreende a reparação de órgãos, e todos os trabalhos demanutenção preventiva, curativa e correctiva de grande dimensão eque exigem ou componentes onerosos e de pouca utilização ou mão-de-obra qualificada.Nível-5 – Corresponde à reparação geral ou à reconstrução doequipamento - no primeiro mantêm-se as características doequipamento, enquanto no segundo caso se efectuam alterações.
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios
4. Definição dos Contratos de Manutenção
PT/QGBT, Electricidade, AVAC, Telecomunicações, Tratamento de Lixos, Segurança, Higiene & Segurança, Informática, Jardinagem, Carpintarias, Pinturas, etc.
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João de Brito Barreto27-11-2009 89
5. Definição da Gestão dos Pedidos de Trabalho
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em EdifíciosPedido aos
Serviços Técnicos(externo)
Manutenção Não Planeada
Pedido aosServiços Técnicos
(interno)Manutenção Planeada
Preparação e Orçamentação
Preparação e Orçamentação
Acção Urgente Acção Não Urgente
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João de Brito Barreto27-11-2009 90
Execução (Acção Imediata)
Relatório eImputação de Custos
Aprovação do Emissor da OT
Execução
Relatório eImputação de Custos
Histórico
Execução
Relatório eImputação de Custos
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios
6. Definição e Controlo dos Valores de ExploraçãoElaboração de Orçamento e seu Controlo sistemático.
DEPARTAMENTO - Manutenção
O Controlo deverá vir se baixo para cima e a Supervisão de cima para baixo
Só assim se conseguirá a co-responsabilização da Estrutura !!!
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João de Brito Barreto27-11-2009 9127-11-2009 91
Descrição Orçam. Real Orçam. RealCUSTOS PESSOAL
Total de salários
Trab.extraordinário
Subsídio de férias
Subsídio de Natal
Ajudas de custo
Segurança social
Seguro acid. trabalho
Custo alimentação
Outros custos
Prémio extraordinário
Indemnizações
Total custos pessoal
JAN FEV
OUTROS CUSTOS
Consumíveis Orçam. Real Orçam. Real
Iluminação - 1 645
Mat. Eléctrico - 2 452
Electrónica / Automação - 3
Som / TV / Telefones - 4
Elevadores - 5 1.235 63
Ar Condicionado - 6 1.104
Refrigeração + Minibares - 7 317
Ventilação e Hottes - 8
Isolamentos - 9
Bombas - 10
Aquecimento - 11
Cozinhas - 12 3.040 51
Material limpeza - 13
Const. Civil / Arquitectura - 14 86
JAN FEV
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
João de Brito Barreto
Vidros - 15
Alcatifas - 16
Carpintaria / Mobiliário - 17
Pinturas e isolamentos - 18 285
Canaliz. / Sanit. / Serralharia - 19
Plantas ; Arranjos Florais - 20
Tratamento de águas - 21 253 482
Prod. químicos - 22
Fer. mat. Desgas. rápido - 23 742 269
Informática - 24
Diversos - 25
Equip. Segurança - 26
Viaturas - 27
Lavand. / Rouparia - 28
Fotocopiadoras - 29
Sub-Total Consumíveis 6.039 2.985
Contratos Assistência Técnica
Manutenção 4.418 128 4.418 1.660
Equip. Administr.
Equip. Informat. 484 484
Higiene & Segur. 136 1.640 136
Sub-Total Contratos 5.038 1.768 5.038 1.660
Sub-Total outros custos 5.038 7.807 5.038 4.645
IMPUTAÇÕES/DEDUÇÕES
Imputação Lavandaria
Total outros custos 5.038 7.807 5.038 4.645
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
João de Brito Barreto27-11-2009 93
ENERGIA
Electricidade 6.753 6.592
Gás 6.740 5.043
Óleo para caldeiras
Outros combustíveis
Água 3.084
Total de Energia 13.493 14.719
RESULT. DEPART. 5.038 21.300 5.038 19.364
VI. Organização da Manutenção em EdifíciosVI. Organização da Manutenção em Edifícios
7. Definição do “Reporting” e dos “Tableaux d’Bord”
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
João de Brito Barreto
Exemplo 1 - Hotel
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
João de Brito Barreto
kWh
ELECT. 94.144
GÁS 136.797
-
€
ELECT. 7.442
GÁS 5.519
ÁGUA 1.678
DEZEMBRO 2008
41%
59%
DISTRIBUIÇÃO ENERGÉTICA ( kWh )
ELECT.
GÁS
50,8%
37,7%
11,5%
100,0%
DISTRIBUÇÃO CUSTOS ENERGÉTICOS ( € )
ELECT.
GÁS
ÁGUA
BUDGET / REAL
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
João de Brito Barreto
€ €
Budget Real
Total 0 14.638
Electricidade 0 7.442
Gás 0 5.519
Água 0 1.678
Taxa Ocupação * 0 4.898
0,00% 48,98%
Kgs
AVAC 6.742
COZINHA 224
AQS 2.461
* ( multiplicado por 10.000 para integrar no gráfico )
72%
2%
26%
DISTRIBUIÇÃO DE GÁS
AVAC
COZINHA
AQS
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
Total Electricidade Gás Água Taxa Ocupação *
Budget Real
FOLHA 5
DEZEMBRO 2008 31 Dias
366 Dias Acumul.
Mensal Acumulado Mensal Acumulado Mensal Acumul.
95.776 1.068.883 85.607 948.041 12% 13%
7.571 86.828 6.405 78.581 18% 10%
0,079 € 0,081 € 0,075 € 0,083 € 5,7% -2,0%
7.692 73.492 11.145 84.312 -31% -13%
5.519 47.361 6.444 47.720 -14% -1%
0,717 € 0,644 € 0,578 € 0,566 € 24,1% 13,9%
720 9.747 691 10.122 4% -4%
HOTEL QUINTA DAS LÁGRIMAS
" TABLEAU DE BORD "
DESIGNAÇÃOVALOR REAL ANO ANTERIOR
ObjectivoVar. %
Parâmetros Variáveis
Consumo Eléctrico Total ( kWh )
Custo Eléctrico Total ( € )
Custo Médio kWh
Consumo de Gás Total ( Kgs )
Custo de Gás Total ( € )
Custo Médio Kg de Gás
Consumo de Água Total ( m3 )
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
João de Brito Barreto
1.703 22.979 1.504 21.819 13% 5%
2,365 € 2,358 € 2,177 € 2,156 € 8,7% 9,4%
820 11.118 873 11.487 -6% -3%
1.492 19.853 1.430 20.805 4% -5%
Custo de Água Total ( € )
Custo Médio m3 de Água
6,84 €
Total de Quartos
Total de Camas
-10%
14%Total de Quartos
82,53 16%
Custo Eléctrico Total 9,23 € 7,81 € 7,34 €
19%
-27%
3%
-1%0,88
Rácio Quartos
Consumo Eléctrico Total 116,80 96,14 98,06
Total de Quartos
Total de Quartos
26%
7,34 Consumo de Gás Total
9,38 6,61 12,77Total de Quartos
6,73 € 4,26 € 7,38 € Custo de Gás Total
4,15 € -9%
Consumo de Água Total 0,88 0,88
Total de Quartos
21% Custo de Água Total
2,08 € 2,07 €
0,79 11%
1,72 € 1,90 € 9%Total de Quartos
DEZEMBRO 2008
Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro TOTAL
Electricidade ( kw ) 79.598 71.399 88.248 85.196 82.144 92.980 100.378 89.023 84.134 87.095 82.918 94.144 1.037.257
Gás Natural ( m3 ) 13.135 10.453 10.353 8.707 7.504 5.352 3.143 2.738 3.456 6.167 9.832 9.427 90.267
Água ( m3 ) 733 632 690 727 834 884 1.052 1.018 868 852 602 709 9.601
Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro TOTAL
Electricidade 6.589 6.084 7.132 6.934 6.613 7.347 8.222 7.216 6.877 6.991 6.812 7.442 84.259
FOLHA 7
INFORMAÇÄO TÉCNICA MENSAL DA DIRECÇÄO
EVOLUÇÃO ANUAL DE CONSUMOS 2008
EVOLUÇÃO ANUAL DE CUSTOS ENERGÉTICOS 2008
Gestão Técn ica de Edifícios, Lda.
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
João de Brito Barreto
Electricidade 6.589 6.084 7.132 6.934 6.613 7.347 8.222 7.216 6.877 6.991 6.812 7.442 84.259
Gás 6.183 5.034 5.000 4.312 3.748 2.720 1.847 1.606 2.034 3.912 6.206 5.975 48.576
Água 1.715 1.484 1.634 1.719 1.968,5 2.083 2.475 2.394 2.046 2.010 1.428 1.678 22.634
TOTAL 14.487 12.602 13.766 12.965 12.329 12.151 12.543 11.217 10.957 12.913 14.447 15.094 155.470
Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Total
Real Mês 663 459 745 812 997 948 1.248 1.302 1.239 1.077 808 820 11.118
Real Acumulado 663 1.122 1.867 2.679 3.676 4.624 5.872 7.174 8.413 9.490 10.298 11.118 66.996
Potencial 1.674 1.566 1.674 1.620 1.674 1.620 1.674 1.674 1.620 1.643 1.620 1.674 19.733
Potencial acumulado 1.674 3.240 4.914 6.534 8.208 9.828 11.502 13.176 14.796 16.439 18.059 19.733 128.103
% Ocupação mês 39,61% 29,31% 44,50% 50,12% 59,56% 58,52% 74,55% 77,78% 76,48% 65,55% 49,88% 48,98% 56,24%
% Ocupação acumulada 39,61% 34,63% 37,99% 41,00% 44,79% 47,05% 51,05% 54,45% 56,86% 57,73% 57,02% 56,34% 48,21%
EVOLUÇÃO DE OCUPAÇÃO - QUARTOS
Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Total
Real Mês 1.143 511 1.325 1.508 1.892 1.589 2.347 2.690 2.228 1.842 1.286 1.492 19.853
Real Acumulado 1.143 1.654 2.979 4.487 6.379 7.968 10.315 13.005 15.233 17.075 18.361 19.853 118.452
Potencial 3.348 3.132 3.348 3.240 3.348 3.240 3.348 3.348 3.240 3.348 3.240 3.348 39.528
Potencial acumulado 3.348 6.480 9.828 13.068 16.416 19.656 23.004 26.352 29.592 32.940 36.180 39.528 256.392
% Ocupação 34,14% 16,32% 39,58% 46,54% 56,51% 49,04% 70,10% 80,35% 68,77% 55,02% 39,69% 44,56% 50,05%
% Ocupação acumulada 34,14% 25,52% 30,31% 34,34% 38,86% 40,54% 44,84% 49,35% 51,48% 51,84% 50,75% 50,23% 41,85%
Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Média
Electricidade 69,64 139,72 66,60 56,50 43,42 58,51 42,77 33,09 37,76 47,28 64,48 63,10 60,24
Gás 11,49 20,46 7,81 5,77 3,97 3,37 1,34 1,02 1,55 3,35 7,65 6,32 6,17
Água 0,64 1,24 0,52 0,48 0,44 0,56 0,45 0,38 0,39 0,46 0,47 0,48 0,54
ENERGIA POR CAMA OCUPADA 2008
EVOLUÇÃO DE OCUPAÇÃO - CAMAS
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
João de Brito Barreto
Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Média
Electricidade 5,76 11,91 5,38 4,60 3,50 4,62 3,50 2,68 3,09 3,80 5,30 4,99 4,93
Gás 5,41 9,85 3,77 2,86 1,98 1,71 0,79 0,60 0,91 2,12 4,83 4,00 3,24
Água 1,50 2,90 1,23 1,14 1,04 1,31 1,05 0,89 0,92 1,09 1,11 1,12 1,28
TOTAL 12,67 24,66 10,39 8,60 6,52 7,65 5,34 4,17 4,92 7,01 11,23 10,12 9,44
Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Média
Electricidade - ( €/kWh ) 0,08 0,09 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08 0,08
Gás - ( €/m3 ) 0,47 0,48 0,48 0,50 0,50 0,51 0,59 0,59 0,59 0,63 0,63 0,63 0,55
Água - ( €/m3 ) 2,34 2,35 2,37 2,36 2,36 2,36 2,35 2,35 2,36 2,36 2,37 2,37 2,36
CUSTOS ENERGÉTICOS - unidade
CUSTO POR CAMA OCUPADA 2008
Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Total
Electricidade 23.083 20.706 25.592 24.707 23.822 26.964 29.110 25.817 24.399 25.258 24.046 27.302 300.805
GN 10.771 8.571 8.489 7.140 6.153 4.388 2.577 2.245 2.834 5.057 8.062 7.730 74.019
Total Kgep 33.854 29.277 34.081 31.847 29.975 31.353 31.687 28.062 27.233 30.314 32.108 35.032 374.823
Camas 1.143 511 1.325 1.508 1.892 1.589 2.347 2.690 2.228 1.842 1.286 1.492 19.853
Kgep / cama 29,62 57,29 25,72 21,12 15,84 19,73 13,50 10,43 12,22 16,46 24,97 23,48 18,88
Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Média
€ / Kgep 0,377 0,380 0,356 0,353 0,346 0,321 0,318 0,314 0,327 0,360 0,405 0,383 0,353
Custo / Kgep
Kgep
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
João de Brito Barreto
Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro TotalI.E.E (1) - kgep / cama oc 29,6 57,3 25,7 21,1 15,8 19,7 13,5 10,4 12,2 16,5 25,0 23,5 18,9I.E.E (2) - kgep / A.U 6 6 6 6 6 6 6 5 5 6 6 7 66
I.E.E
Exemplo 2 – Edifício Não Residencial
Mensal Acumulado
12345 Potência Térmica Instalada-Quente
Valor do ano
anterior
VALOR REAL
Área total de normalÁrea total de climatizada
DESIGNAÇÃO
Parâmetros Fixos
Área total de construçãoÁrea total de garagens
Obs.Objectivo
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
João de Brito Barreto27-11-2009 101
5678 Potência Térmica Total910 Área da Fachada Norte111213
Área Total ClimatizadaPotência Térmica Instalada Frio
Área Total Climatizada
Área da Fachada SulÁrea da Fachada EsteÁrea da Fachada Oeste
Potência Térmica Instalada Quente
Potência Térmica Instalada-QuentePotência Térmica Instalada-FrioPotência Eléctrica de Aquecimento
Potência Eléctrica Total
14
15
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
João de Brito Barreto27-11-2009 102
VII. Conclusões
1 - CONCEPÇÃO – é o conjunto de decisões estratégicas que, por isso mesmo, acabam por ser irreversíveis e altamente responsáveis pelo sucesso da EXPLORAÇÃO E MANUTENÇÃO.
2 - COMISSIONAMENTO – permite determinar a “Qualidade Técnica” e é o melhor caminho para a transição “OBRA” –“EXPLORAÇÃO”.
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
João de Brito Barreto27-11-2009 103
“EXPLORAÇÃO”.
3 – “Reporting” e “Tableau de Bord” – permitem conduzir a Instalação de acordo com o Projecto.
São documentos cruciais como “input s” ao Projectista , “Dono de Obra” e Explorador da Instalação.
VII. Conclusões
4 – ORGANIZAÇÃO INTERNA – Gestão dos Pedidos de Trabalho, definição das rotinas de manutenção internas e externas (níveis), definição dos Planos de Contingência, etc. –Projecto de Manutenção.
5 - FORMAÇÃO– Elaboração de Plano Anual de Formação, analise periódica de publicações de interesse para a actividade, etc.
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
Gestão Técnica de Edifícios, Lda.
João de Brito Barreto27-11-2009 104
etc.